Из чего складывается налоговая ставка на имущество. Налог на имущество: как посчитать и когда не платить

Каждый собственник имущества по закону обязан нести определенное налоговое бремя, а именно, платить налог на свое имущество.

Имущество — это совокупность материальных ценностей, которыми владеет определенное лицо по праву собственности. Владельцем в данном случае может быть как физическое, так и юридическое лицо и даже государство.

Следует разделить понятие имущества на две категории :

Принадлежит физическому лицу.
Принадлежит юридическому лицу, под которым понимается зарегистрированная организация.

Это разделение даст конкретное понимание, что именно в каждой категории облагается налогом, а говоря правовым языком, является объектом налогообложения.

Физические лица

Законодательным документом, регулирующим налогообложение в РФ, является Налоговый кодекс, глава 32 раскрывает НДФЛ.

Плательщиком НДФЛ выступает человек (учащийся, безработный, автор, работник и проч.), владеющий имуществом в собственности, которое и является объектом налогообложения.

К имуществу закон относит следующее:

домовладение, проживает плательщик налога;
квартира или комната;
автогараж, место в гараже;
объекты, либо находящиеся в процессе строительства, либо уже построенные, но не прошедшие процедуру госрегистрации;
здания, сооружения, связанные одним назначением, нераздельны друг от друга физически — единый недвижимый комплекс;
другие здания и строения.

Вся недвижимость имеет свою рыночную стоимость, которая определена с помощью государственной (кадастровой) оценки. Все результаты оценки занесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Каждый владелец имущества имеет право получить данные о своем имуществе на предмет его рыночной стоимости, заказав выписку из ГКН, для чего следует сделать запрос в Росреестр, т.е. прийти лично или оставить заявку на сайте https://rosreestr.ru/site/ либо через портал «Госуслуги» https://www.gosuslugi.ru/ .

Именно полученная стоимость имущества после оценки и будет являться отправной точкой для расчета налогового сбора или, другими словами, налоговой базой (основой). Эта основа по закону может уменьшаться, облегчая, таким образом, налоговое бремя. Сумма, на которую идет уменьшение, называется налоговым вычетом.

Если речь идет о квартире, то данный вычет будет рассчитываться так: владельцам квартир нужно высчитать стоимость одного квадратного метра своего жилья, зная рыночную стоимость и общую квадратуру, после чего умножить на площадь, не облагаемую налогом, равную 20 кв. метрам.

Полученная сумма и есть вычет . На него нужно уменьшить стоимость квартиры, получив в итоге базу для расчета налога.

По тому же принципу идет расчет и для владельцев комнаты. Разница лишь в том, что при владении комнаты не облагается 10 кв. метров жилья. Для владельцев жилых домов необлагаемая площадь составляет 50 кв. метров, расчет осуществляется аналогично.

Законом предусматривается наибольший, промежуточный и минимальный размер налога или, другими словами, ставка, а конкретно, 0,1%, 0,5% и 2%.

Минимальная ставка используется для жилого фонда и для помещений, находящихся в процессе строительства либо уже построенных, но не прошедших процедуру государственной регистрации.
Максимальный размер – для административных зданий, а также имущества, имеющего рыночную стоимость, превышающую 300 миллионов рублей.
Средняя ставка налога отводится для всех остальных объектов налогообложения.

Рассматриваемый сбор относится к разряду местных, а это означает, что размер выплаты регулируется местными органами власти, поэтому он различный в разных регионах страны.

Государство в определенных законом случаях освобождает некоторые категории граждан от совершения налоговой оплаты в его пользу:

Льгота, предоставляемая государством, может предоставляться только на 1 объект, к примеру, на одну квартиру и т.п.

Предприятия и организаций

Плательщиком является юридическое лицо, зарегистрированное законным образом, если в его активе (на балансе) имеются основные средства, представленные имуществом – как движимым, так и не движимым. Именно эта недвижимость и движимая имущество подлежит по закону налогообложению.

Но есть определенные отступления . Из объектов налогообложения исключается следующее имущество предприятия :

отнесено к памятникам культуры и истории, причем именно федерального значения;
эксплуатируется для нужд обороны и безопасности страны;
связанное с ядерной программой страны;
входящее в состав первой или второй амортизационной группы по классификации;
земля, так как она облагается другим налогом;
суда атомного флота, а также суда, состоящие в Российском международном реестре судов;
объекты космической деятельности.

Базой для начисления налогового сбора является стоимость имущественной собственности, определяемая двумя способами:

При первом способе в расчет берется остаточная стоимость имущества, которая определяется разницей между первоначальной стоимостью и амортизационными отчислениями.

После чего полученные результаты за каждый месяц суммируются, образуя в итоге данные за год. Для получения среднегодового значения эти данные необходимо разделить на 13. Результат расчета — облагаемая база.

Второй способ, как было указано ранее, применяется к некоторым объектам, а именно, к помещениям нежилого фонда, адаптированным под офисы, столовым, помещениям бытового обслуживания, к торговым и административным центрам.

Как и размер налога на имущество физлиц, так и в рассматриваемом случае, налоговый сбор определяется местной властью и является дифференцированным . Он зависит от вида имущества и категории налогоплательщика. Но законом введено ограничение на максимальный размер, выше которого ставка быть не может – это 1,1%. Организации освобождаются от уплаты налога на движимое имущество, если в регионе принят закон, который установил такую льготу.

Существует перечень организаций, освобожденных от налога на имущество. Главное условие – освобождаемое от налога имущество, принадлежащее этим предприятиям или учреждениям, должно использоваться строго для основной деятельности:

Учреждения и организации, исполняющие уголовные наказания в виде лишения свободы.
Организации, связанные с религией.
Общества инвалидов.
Фармацевтические производства, вырабатывающие препараты для борьбы с эпидемиями.

30 сентября. С 1 января 2015 года в России введён новый порядок расчёта налога на имущество, который впредь будет определяться, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества. В результате этого, многие владельцы жилья столкнутся с увеличением суммы налога, подлежащего уплате. В 2016 году налог на имущество по новым правилам исчисляется только в 28 регионах, но к 2020 году новый порядок будет применяться по всей стране.

Особенности нового расчёта

Налог на имущество до введения новой методики расчёта рассчитывался, исходя из инвентаризационной стоимости жилья, то есть той суммы, которая числилась на учёте в БТИ. Она в разы меньше рыночной стоимости.

Теперь же для расчёта налога будет браться не инвентаризационная стоимость, а кадастровая, которая была определена независимыми оценщиками. Обычно кадастровая стоимость всего на 10 – 20 % ниже рыночной.

Особенно почувствуют изменения владельцы недвижимости в старых домах, ведь сумма налога для них увеличится заметнее всего.

В настоящее время многие столкнулись с завышенной кадастровой стоимостью и, как результат, с завышением суммы налога на имущество. Главные причины этого:

при определении кадастровой стоимости жилья не всегда объективно оценивались особенности недвижимости (например, изношенность здания, транспортная доступность и др.);
кризис привёл к снижению рыночных цен на недвижимость, но не повлиял на кадастровую стоимость жилья;
ошибки оценщиков (использование неверных данных о количестве квадратных метров жилья и т.д.).

Единственная законная возможность – это пересмотр кадастровой стоимости через суд или специальную комиссию. О порядке оспаривания кадастровой стоимости мы писали в нашей статье – «».

Действуют такие ставки:

0,1% - если кадастровая стоимость жилья меньше 300 млн рублей;
2% - если кадастровая стоимость жилья больше 300 млн рублей;
0,5% - для собственников нежилых зданий и хозяйственных построек.

Региональные налоговые инспекции имеют право увеличить налоговую ставку, но не более чем в 3 раза или уменьшить вплоть до 0%.

В 2016 году налог на имущество налогоплательщикам нужно будет уплатить не позднее 1 декабря 2016 года.

Для расчета налога на имущество по новым правилам нужно, прежде всего, узнать кадастровую стоимость жилья. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра.

Не может не радовать тот факт, что до 2020 года действуют льготы на уплату налога. То есть в 2016 году даже в тех регионах, где уже применяется расчёт налога по новым правилам, налог на имущество вырастет не сильно, т.к. собственникам жилья в данных регионах придётся уплатить всего 20% от суммы исчисленного налога.

Алгоритм расчёта налога на имущество по новым правилам таков:

определяем кадастровую стоимость квартиры, комнаты, помещения;
уменьшаем на кадастровую стоимость 20 кв. метров квартиры;
если рассчитывается налог на имущество за комнату, то кадастровая стоимость уменьшается на 10 кв. метров этой комнаты;
если рассчитывается налога на имущество частного дома, то кадастровая стоимость уменьшается на 50 кв. метров;
если рассчитывается налог на имущество недвижимого комплекса (например, бизнес-центра), то кадастровая стоимость уменьшается на 1 млн рублей.

До 2020 года будут действовать понижающие коэффициенты, которые позволят уменьшить налоговую нагрузку на граждан. При расчёте налога на имущество за 2015 год действует коэффициент 0,2, за 2016 год – 0,4, за 2017 год – 0,6, за 2018 – 0,8.

Пример:

Вычисляем кадастровую стоимость 20 кв. метров:

4 000 000 / 60 * 20 = 1 333 333 руб.

Определяем кадастровую стоимость жилья для расчёта налога (за минусом 20 кв. метров):

4 000 000 – 1 333 333 = 2 666 667 руб.

Рассчитываем сумму налога:

2 666 667 * 0,1 / 100 = 2 667 руб.

Если налог уплачивается в 2016 году за 2015 год, то применяется коэффициент 0,2:

2 667 * 0,2 = 533 руб.

В 2019 году понижающие коэффициенты применяться уже не будут – это значит, что с 2020 года владельцы недвижимого имущество будут уплачивать полную сумму налога, то есть по нашему примеру – 2 667 руб.

Уплачивают ли пенсионеры налог на имущество

Ранее пенсионеры освобождались от уплаты налога на имущество. После введения новой методики расчёта данная категория граждан также будет освобождена от обязанности уплачивать данный налог, но с некоторыми нюансами.

Недвижимость не должна использоваться в коммерческих целях.
Освобождение от уплаты налога предоставляется только по одному объекту недвижимости.

Таким образом, если пенсионер является собственником и квартиры, и дома, то право не уплачивать налог на имущество у него будет только за что-то одно, всё остальное имущество будет облагаться налогом.

Для освобождения от уплаты налога пенсионеру необходимо обратиться в налоговую инспекцию с заявлением на освобождение от уплаты налога на имущество. С собой нужно иметь паспорт, пенсионное удостоверение и другие документы.

Кто освобождён от уплаты налога на имущество

Налог на имущество не уплачивается . К таким категориям относятся:

герои СССР и РФ;
инвалиды I и II групп инвалидности и инвалиды с детства;
военные;
ветераны-афганцы и ветераны Великой отечественной войны;
члены семей военных, потерявших кормильца;
ликвидаторы аварии на ЧАЭС;
лица, осуществляющие творческую и профессиональную деятельность.

Каждому гражданину РФ необходимо знать о том, что налог на имущество физических лиц является обязательным для всех, кто владеет недвижимостью, к которой относятся: дома, квартиры, дачи, хозяйственные и прочие строения. Оплачивать этот налог обязаны все лица, которые не освобождены от него или же не имеют специальных льгот на выплату данного налога.

Отметим и тот момент, что даже несовершеннолетние лица, в чьем владении находятся объекты недвижимости, обязаны выплачивать этот налог. До наступления совершеннолетия, за данных лиц совершают оплату их опекуны или родители, что соответствует НКРФ, пункт №2, статьи №27.

Квитанция на оплату налога по недвижимости, приходит к вам по почте, и вы можете оплатить ее в любом филиале Сбербанка . В случае, если вы не получили по почте квитанцию, вам надлежит обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства или того региона, где находится ваше недвижимое имущество. Согласно существующим на сегодня законам РФ, некоторые лица могут иметь льготы по оплате данного налога. Для того, чтобы получить льготы на оплату налога на имущество для физических лиц, вам необходимо собрать нужные документы и предоставить их в налоговую инспекцию. Если вы представили необходимые документы позже, чем получили льготы, тогда вам будет произведен перерасчет суммы налога на имущество для физических лиц. Но в данной ситуации, есть небольшой момент – перерасчет налога, имеет строгие ограничения, которые заключаются в том, что вам могут сделать его только за три последних года, которые предшествовали предоставлению вам льгот.

До 2015 года процесс расчета и уплаты налога на имущество физических лиц регламентировался Федеральным Законом №2003-1. Согласно законодательству, данным видом налога облагается недвижимость (жилые дома, квартиры и дачи), являющиеся собственностью физических лиц. Формирование расчета осуществлялось на основе налоговой базы, определенной по инвентаризационной стоимости объекта.

Но с 1 января 2015 года правительство решило отменить данный закон. Вместо него введена новая глава под названием «Налог на имущество физических лиц». Введение новой главы привнесло несколько важных изменений в процесс формирования и исчисления данного вида налога. Например, со следующего года расчет налога обязан производиться не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости имущества. Во время расчета кадастровой стоимости учитываются такие факторы, как: расположение недвижимости, ее площадь, сегмент, год постройки и т.д. Соответственно, кадастровая стоимость наиболее точно отображает рыночную стоимость объекта. Поскольку инвентаризационная стоимость, как правило, намного ниже рыночной цены, стоимость НДФЛ с 2015 года увеличилась.

Кто будет рассчитывать налог на имущество физических лиц в 2019 году

Данный вид фискального сбора относится к налогу местного значения. В связи с чем, он регулируется как НК РФ, так и нормативно-правовыми актами муниципальных органов, а также городов, имеющих статус федерального значения. В новой главе сказано, что расчет суммы налога, с последующим уведомлением налогоплательщика об его уплате будет производиться местными налоговиками.

Введение в действие НИФЛ ляжет на плечи субъектов РФ

Чтобы НИФЛ был введен в действие, каждый субъект РФ обязан, во-первых, установить порядок расчета кадастровой стоимости объектов, а, во-вторых, определить единую дату для взимания налога. Пока субъекты не осуществят данные процедуры, расчет налога производится по текущему порядку.

Согласно решению правительства, субъекты РФ начали использовать новый порядок для расчета налога на имущества с 1 января 2015 года.

Что будет считаться объектами налогообложения

Согласно новым правилам, с 2015 года объектами налогообложения принято считать: жилые дома, жилые помещения (квартиры, комнаты), гаражи (машино-место), недвижимые комплексы, незавершенные объекты строительства, а также другие помещения и строения.

При этом в законодательстве уточняется, что жилые строения, которые используются для ведения дачного хозяйства, садоводства, хранения инвентаря и т.д. в личных целях, относятся к категории жилых домов.

Расчет налоговой базы и налоговых вычетов

Как отмечалось выше, налоговая база по НИФЛ, согласно нововведениям, будет определяться для каждого объекта налогообложения в строгом соответствии с его кадастровой стоимостью, прописанной в государственном кадастре недвижимости.

Также в новой главе НК РФ учтены и возможные , на сумму которых уменьшается кадастровая стоимость объекта налогообложения.

Налоговые вычеты для каждого объекта имущества

Например, кадастровая стоимость квартиры равна 3 000 000 рублей, а кадастровая стоимость одного квадратного метра – 50 000 рублей. Чтобы узнать размер налогового вычета, необходимо величину кадастровой стоимости квадратного метра умножить на число 20, т.к. именно это значение применяется для объектов налогообложение, попадающих под категорию квартира. Соответственно, размер налогового вычета для данного примера составит: 50 000 × 20 = 1 000 000 рублей. А размер налоговой базы будет равен: 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 рублей.

Но нужно отметить, что правительство оставило местным властям право увеличивать размер обозначенных налоговых вычетов.

Расчет ставки налога на имущество физических лиц

Формирование налоговых ставок производится на основе кадастровой стоимости объектов.

Так, для жилых домов (недостроенных жилых домов), жилых помещений, гаражей и машино-мест ставки по налогу составляют до 0,1%.

Для торговых центров, нежилых и промышленных помещений, используемых для размещения предпринимательских объектов, офисов, объектов обслуживания и т.д., а также для объектов, с кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей, установлена налоговая ставка в размере до 2%.

Налоговая ставка, не относящаяся к вышеназванным категориям, составляет до 0,5%.

Например, если стоимость 1 кв. м. квартиры составляет 50 000 рублей, а налоговая база после вычета – 2 000 000 рублей, тогда сумма налога составит: 2 000 000 × 0,1% = 2 000.

При этом, законом уточнено, что муниципальные образования могут самостоятельно менять размер ставки, установленной для домов, квартир и гаражей. Допускается повышение ставки не более чем на треть или ее понижение до нулевого значения.

Кроме того, субъекты РФ могут вводить дифференцированные ставки в зависимости от:

Разновидности объекта;

Кадастровой стоимости объекта;

Инвентаризационной стоимости объекта;

Места расположения объекта;

Вида зоны, на территории которой находится объект.

Налог на имущество физических лиц исчисляется с применением положений как федерального, так и регионального законодательства РФ. Каковы основные нюансы расчета соответствующего платежа, рассмотрим в нашей статье.

Основные элементы налога на имущество физических лиц

В соответствии с п. 1 ст. 17 НК РФ любой налог считается действующим, если для него определены такие элементы, как:

объект;
база;
период;
ставка;
порядок и сроки уплаты, а также исчисления.

В некоторых случаях для тех или иных налогов могут устанавливаться льготы (п. 2 ст. 17 НК РФ).

Изучим более подробно специфику указанных элементов.

Налог на недвижимое имущество физических лиц: объекты налогообложения

Соответствующим объектом по налогу на имущество физлиц может быть (п. 1 ст. 401 НК РФ):

отдельный жилой дом (включая дачные строения);
отдельное жилое помещение (в виде квартиры или комнаты);
гараж, место для парковки;
иного назначения здание либо сооружение;
незавершенная постройка;
комплекс объектов недвижимости единого назначения.

Общее недвижимое имущество многоквартирного дома не может быть признано объектом налогообложения (п. 3 ст. 401 НК РФ).

Налоговая база налога на имущество физических лиц

В период с 2015 по 2019 год база по рассматриваемому налогу определяется на основе кадастровой цены объектов, рассмотренных нами выше, если это установлено законодательными актами субъекта РФ. С 2020 г. — только на основе кадастровой цены соответствующих объектов (п. 1 ст. 402 НК РФ). Если региональными властями не приняты нормы, по которым база формируется исходя из кадастровой цены недвижимости, то она определяется на основе инвентаризационной стоимости объектов, пока это допускается законом (п. 2 ст. 402 НК РФ). На основе только кадастровой стоимости уже с 2015 года определяется база по объектам, о которых сказано в п. 1 ст. 378.2 НК РФ, если эти объекты предназначены для использования в предпринимательской деятельности (п. 8 ст. 408, п. 3 ст. 402 НК РФ).

В общем случае налоговая база по тому или иному объекту недвижимости равна его кадастровой стоимости за исключением тех случаев, когда налог платится (ст. 403 НК РФ):

за квартиру — в этом случае кадастровая база по нему уменьшается на кадастровую цену 20 кв. м в ней (п. 3);
комнату — в этом случае база по нему уменьшается на кадастровую цену 10 кв. м в ней (п. 4);
жилой дом — в этом случае база по нему уменьшается на кадастровую цену 50 кв. м в нем (п. 5);
единый комплекс объектов недвижимости, среди которых хотя бы одно жилое помещение или дом, — в этом случае база по нему уменьшается на 1 000 000 руб. (п. 6).

Муниципальными НПА размеры указанных вычетов, уменьшающих базу по рассматриваемому налогу, могут быть увеличены (п. 7 ст. 403 НК РФ). Если применение вычета приводит к образованию отрицательной величины, налоговая база будет равна 0 (п. 8 ст. 403 НК РФ).

База на основе инвентаризационной цены равна соответствующей цене, умноженной на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый законодательно.

Налоговый период и сроки уплаты налога на недвижимость физлиц

Налоговый период по рассматриваемому налогу — год (ст. 405 НК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 409 НК РФ налог на недвижимость физлиц с 2016 года (т. е. с налога, начисляемого за 2015 год) должен уплачиваться до 1 декабря того года, что следует за налоговым. Уплачивается налог по факту получения от ФНС налогового уведомления. Перечислить платеж нужно в УФК по реквизитам подразделения ФНС, отвечающего за налоговый контроль территории, на которой расположен объект недвижимости.

Налог на имущество физлиц: ставки

Для исчисления налога на основе кадастровой и инвентаризационной стоимости применяются разные ставки. В обоих случаях они могут устанавливаться региональными властями — но в пределах, отраженных в НК РФ.

По кадастровой базе ставки могут быть установлены в величине не более (п. 2 ст. 406 НК РФ):

0,1%, если объект налогообложения — дом, жилое помещение, незавершенная постройка, единый комплекс, в котором есть хотя бы одно жилое помещение или дом, гараж, парковочное место, строение на даче площадью до 50 кв. м;
2%, если объект налогообложения определен в соответствии с условиями пп. 7, 10 ст. 378.2 НК РФ либо имеет кадастровую стоимость более 300 000 000 руб.;
0,5% — для любых других объектов.

Ставки по кадастровой базе принимаются в регионе в указанной в НК РФ величине, если законом региона не установлены иные ставки (подп. 1 п. 6 ст. 406 НК РФ). Причем у региона есть право уменьшать (вплоть до нуля) или увеличивать (но не более чем в 3 раза) ставку для объектов, которые согласно НК РФ облагаются по ставке 0,1% (п. 3 ст. 406 НК РФ).

По инвентаризационной базе ставки могут быть установлены в размере не более (п. 4 ст. 406 НК РФ):

0,1%, если инвентаризационная стоимость объекта с учетом коэффициента-дефлятора не превышает 300 000 руб.;
0,1-0,3%, если инвентаризационная стоимость объекта с учетом коэффициента-дефлятора составляет 300 000-500 000 руб.;
0,3-2%, если инвентаризационная стоимость объекта с учетом коэффициента-дефлятора превышает 500 000 руб.

Если ставки по инвентаризационной базе не определены законом региона, то их величина будет составлять (подп. 2 п. 6 ст. 406 НК РФ):

0,1%, если инвентаризационная стоимость объекта не превышает 500 000 руб.;
0,3%, если инвентаризационная стоимость более 500 000 руб.

Региональные власти вправе дифференцировать ставки для обеих баз по объектам одной и той же категории, но отличающихся (п. 5 ст. 406 НК РФ):

кадастровой (инвентаризационной) стоимостью;
видом объекта;
местом расположения;
спецификой территориальной зоны, на которой они размещены.

Порядок исчисления налога на имущество физических лиц

кадастровую и инвентаризационную цену объекта недвижимости;
ставки — кадастровую и инвентаризационную;
величину дефлятора;
площадь объекта;
величины понижающих коэффициентов;
применимы ли в отношении исчисления налога льготы.

При исчислении налога с 2019 г., если он окажется для региона 5-м годом начала применения расчета от кадастровой стоимости, не нужно будет учитывать в формуле его расчета:

инвентаризационную стоимость, а также ставку, которая установлена для нее;
дефлятор;
понижающий коэффициент.

Налог на имущество физических лиц исчисляется с применением особой формулы, установленной НК РФ. Для полного года владения имуществом на протяжении 2015-2019 годов она выглядит так (п. 8 ст. 408 НК РФ):

Н = (Н1 - Н2) × К + Н2,

Н — исчисленный налог на имущество.

Н1 — налог по кадастровой базе.

Н2 — налог по инвентаризационной базе, рассчитанный за год, предшествующий началу введения в регионе расчета налога от кадастровой стоимости. Для 2014 года он определяется по правилам закона «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 № 2003-I, прекратившего свое действие с 2015 года, а для более поздних периодов начала введения в регионе расчета налога от кадастровой стоимости — по правилам закона региона, действовавшего в году, предваряющем начало расчета налога от кадастровой стоимости.

К — понижающий коэффициент, величина которого растет последовательно в течение первых 4 лет введения в регионе расчета налога от кадастровой стоимости, составляя соответственно 0,2; 0,4; 0,6 и 0,8.

Т. е. с 5-го налогового периода (если расчет от кадастровой стоимости начали делать с 2015 года, то им окажется 2019 год) налог будет начисляться от кадастровой стоимости в полном объеме. Поскольку с 2020 года иной расчет налога, кроме как от кадастровой стоимости, будет прекращен, в регионах, начавших его делать позже 2016 года, смогут использовать право на применение понижающих коэффициентов не в полной мере.

Рассмотреть, как применяется данная формула, мы можем, изучив практический пример расчета величины налога.

Пример расчета суммы налога на имущество физических лиц

мы начали платить налог на недвижимость с 2015 года и вправе применить понижающий коэффициент 0,2;
у нас нет налоговых льгот (их специфику мы изучим чуть позже);
у нас имеется квартира площадью 70 кв. м;
кадастровая цена квартиры — 2 000 000 руб., инвентаризационная — 300 000 руб.;
мы живем в Казани, где действует ставка 0,2% на кадастровую базу (решение Казанской городской думы от 20.11.2014 № 3-38) и 0,1% — для инвентаризационной при стоимости менее 500 000 руб. с учетом дефлятора (действуют нормы НК РФ, региональный НПА не принят);

коэффициент-дефлятор, установленный для последнего года применения расчета от инвентаризационной стоимости (2014), равен 1,216 (приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 № 652).

Результат вычислений определяется в целых рублях.

Первым делом считаем показатель Н1. Для этого:

1. Вычисляем размер кадастровой налоговой базы:

делим 2 000 000 (стоимость недвижимости) на 70 (площадь квартиры), получается 28 571 руб.;
вычитаем из 70 кв. м «квартирный» вычет в размере 20 кв. м, получается 50 кв. м;
умножаем первый результат на второй, получается 1 428 550 руб.

2. Определяем показатель Н1, умножив величину кадастровой базы на ставку 0,2%. Получается 2 857 руб.

Н2 = 300 000 × 1,216 × 0,1% = 365 руб.

1. Вычитаем из кадастрового налога Н1 инвентаризационный Н2, получается 2 492 руб.

2. Умножаем получившийся результат на понижающий коэффициент, установленный для первого года применения рассматриваемого расчета, и получаем 498 руб.

3. Добавляем к нему инвентаризационный налог Н2, получается 863 руб.

Таким образом, налог на недвижимость к уплате за 2015 г. составит 863 руб.

Выше мы отметили, что при исчислении налога на недвижимость физлиц могут браться в расчет льготы. Изучим данный аспект подробнее.

Для кого налог на имущество физических лиц не является обязательным

В общем случае плательщиками данного налога являются все физлица, имеющие в собственности объекты, рассмотренные нами в начале статьи. Но некоторые категории граждан имеют льготы по налогу на имущество. Перечень данных категорий зафиксирован в положениях п. 1 ст. 407 НК РФ.

Если гражданин имеет соответствующий статус, то он освобождается от уплаты налога на имущество — но только по одному объекту налогообложения каждого вида (например, 1 квартира, 1 дом, 1 гараж). Если однотипных объектов несколько, человек сам выбирает, какой из них не будет облагаться налогом. По умолчанию ИФНС, рассчитывая налог, выбирает для льготирования наиболее дорогой объект из нескольких.

Итоги

Налог на имущество физлиц в течение 2015-2019 годов может определяться как от инвентаризационной стоимости (если регион еще не отказался от такого расчета), так и от кадастровой (если решение о применении такой базы в регионе принято). С 2020 года расчет налога будет возможен только от кадастровой стоимости. В период с 2015 по 2019 год при условии выбора регионом расчета от кадастровой стоимости для определения налога применяется довольно сложная формула, учитывающая расчет как от инвентаризационной, так и от кадастровой стоимости.

Налоговой базой по налогу на имущество может быть либо среднегодовая, либо кадастровая стоимость основных средств. При определении среднегодовой стоимости нужно руководствоваться правилами бухучета. Кадастровая стоимость конкретных объектов устанавливается решениями региональных властей.

Такой порядок предусмотрен статьей 374 и пунктами 1, 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ.

Налоговый и отчетные периоды

Налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год.

Отчетными периодами по этому налогу являются:

в отношении объектов, по которым налог рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости, - I квартал, первое полугодие и девять месяцев;

в отношении объектов, по которым налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, - I квартал, II квартал, III квартал.

По окончании отчетных периодов организация должна перечислять авансовые платежи по налогу (если региональное законодательство не предусматривает иное). Об этом сказано в статье 379 и пункте 1 статьи 383 Налогового кодекса РФ.

Никаких исключений из правил определения налоговой базы для организаций и обособленных подразделений, созданных (ликвидированных) в течение налогового периода, глава 30 Налогового кодекса РФ не содержит. Поэтому если организация создана в период с 1 января по 30 ноября (включительно), то первым налоговым периодом по налогу на имущество для нее будет время с момента создания до конца года. Первым отчетным периодом будет время с момента создания до конца текущего квартала.

Если организация создана в декабре, то первым налоговым периодом для нее будет время с момента создания до конца следующего года. Первым отчетным периодом будут четыре месяца: с декабря по март следующего года включительно.

Такой порядок применяйте независимо от того, как определяется налоговая база: исходя из среднегодовой или из кадастровой стоимости объектов.

Это следует из положений пункта 2 статьи 55 Налогового кодекса РФ.

Пример определения первого срока уплаты налога на имущество вновь созданной организацией

ООО «Альфа» создано в декабре 2015 года. На балансе организации числятся две группы объектов недвижимости:

налоговой базой для которых является среднегодовая стоимость;
налоговой базой для которых является кадастровая стоимость.

Бухгалтер «Альфы» не стал платить налог на имущество и подавать налоговую декларацию за 2015 год. Первый авансовый платеж он перечислил по итогам I квартала 2016 года.

Среднегодовая стоимость . В отношении объектов недвижимости первой группы бухгалтер определил налоговую базу как среднегодовую стоимость основных средств, отраженных в балансе по состоянию на 1 января, 1 февраля, 1 марта и 1 апреля 2016 года.

Кадастровая стоимость . В отношении объектов недвижимости второй группы бухгалтер определил налоговую базу как сумму:

1/4 кадастровой стоимости объектов на 1 января 2015 года с учетом коэффициента владения 1/3;
1/4 кадастровой стоимости этих же объектов на 1 января 2016 года с учетом коэффициента владения 3/3.

Если в течение года организация была ликвидирована, то последним налоговым периодом для нее является время с начала года до дня завершения ликвидации. Если организация была создана и ликвидирована в течение одного года, то налоговым периодом для нее является время со дня создания по день ликвидации. Такие правила установлены пунктом 3 статьи 55 Налогового кодекса РФ.

Включение объектов в налоговую базу

Основные средства, признаваемые объектом налогообложения, включайте в расчет налоговой базы начиная с месяца, следующего за тем, в котором они были приняты на баланс организации. Исключение составляют основные средства, приобретенные в декабре. Их нужно включать в расчет налоговой базы с месяца принятия на учет. Такой порядок следует из пункта 4 статьи 376 Налогового кодекса РФ.

Дальнейшие внутренние перемещения основных средств между подразделениями организации на расчет налога на имущество не влияют. Это следует из положений пункта 82 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

Дату постановки объектов на учет определяйте на основании актов приемки-передачи основных средств, утвержденных руководителем организации (п. 7, 38, 78, 80 и 81 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н). Формы первичных документов по учету основных средств (ОС-1 , ОС-1а , ОС-1б

Объекты недвижимости включайте в расчет налоговой базы с месяца:

возникновения права собственности, если регистрация произведена до 15-го числа (включительно);

следующего за месяцем возникновения права собственности, если регистрация произведена после 15-го числа.

Внимание: неполный период в зависимости от даты регистрации недвижимости (до и после 15-го числа) при расчете налога за 2015 год не применяется.

При расчете налога за 2015 год основные средства, признаваемые объектом налогообложения, начиная с месяца, следующего за тем, в котором они были приняты к учету на балансе организации. Исключение составляют основные средства, приобретенные в декабре. Их нужно включать в расчет налоговой базы с месяца принятия на учет. Такой порядок следует из пункта 4 статьи 376 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: с какого момента налогом на имущество облагаются нежилые объекты недвижимости, построенные организацией ?

Начислять налог на имущество нужно по любым объектам недвижимости, которые отвечают критериям основных средств (п. 4 ПБУ 6/01).

Если строительство нежилого объекта завершено (получено разрешение на ввод его в эксплуатацию), а первоначальная стоимость пригодного к использованию объекта сформирована, имущество необходимо перевести в состав основных средств и отразить на счете 01 «Основные средства» (счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности»). При этом до госрегистрации прав на объекты недвижимости их следует учитывать на отдельном субсчете (например, на субсчете «Основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы»).

Объекты должны быть включены в расчет налоговой базы следующим образом.

Если налоговой базой является среднегодовая стоимость имущества, построенный объект включите в расчет с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором основное средство было принято к бухучету.

При этом не имеет значения:

зарегистрировано право собственности на объект или нет;

введен объект в эксплуатацию или фактически не эксплуатируется.

Такой подход объясняется следующим. Объектами обложения налогом на имущество являются основные средства, учитываемые на балансе организации (п. 1 ст. 374 НК РФ). В состав основных средств включаются не только фактически эксплуатируемые объекты, но и объекты, предназначенные для использования в предпринимательской деятельности (п. 4 ПБУ 6/01). Свидетельства о госрегистрации прав на объекты недвижимости для признания их основными средствами, а следовательно, и для включения в налоговую базу по налогу на имущество не требуются.

Правомерность такого подхода подтверждается пунктом 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, письмами Минфина России от 17 июня 2011 г. № 03-05-05-01/44, от 20 января 2010 г. № 03-05-05-01/01, от 6 сентября 2006 г. № 03-06-01-02/35 и обширной арбитражной практикой (см., например, решение ВАС РФ от 17 октября 2007 г. № 8464/07, определения ВАС РФ от 21 июня 2010 г. № ВАС-7237/10, от 19 сентября 2008 г. № 11258/08, от 28 апреля 2008 г. № 16599/07, от 7 апреля 2008 г. № 4238/08, от 15 февраля 2008 г. № 16078/07, от 14 февраля 2008 г. № 758/08, постановления ФАС Поволжского округа от 22 марта 2010 г. № А65-149/2009, от 10 февраля 2009 г. № А12-10106/2008, от 15 мая 2007 г. № А72-6330/06-7/250, Волго-Вятского округа от 24 февраля 2009 г. № А29-3496/2007, от 12 мая 2008 г. № А43-21471/2007-6-749, Северо-Кавказского округа от 8 октября 2007 г. № Ф08-6588/2007-2440А, Уральского округа от 3 декабря 2007 г. № Ф09-9783/07-С3, от 20 сентября 2006 г. № Ф09-8384/06-С7, Западно-Сибирского округа от 24 сентября 2008 г. № Ф04-5637/2008(11584-А75-42), от 23 июня 2008 г. № Ф04-3844/2008(7130-А75-40), от 28 мая 2007 г. № Ф04-3150/2007(35291-А27-40), Московского округа от 5 ноября 2008 г. № КА-А40/10237-08, от 20 августа 2008 г. № КА-А40/5199-08-2, Центрального округа от 9 ноября 2007 г. № А14-16375-2006/581/28, Северо-Западного округа от 18 октября 2007 г. № А05-13861/2006-12, Восточно-Сибирского округа от 17 января 2006 г. № А33-12413/05-Ф02-6862/05-С1).

Если налоговой базой является кадастровая стоимость, построенный нежилой объект включите в расчет с 1-го числа месяца:

Это следует из положений пункта 5 статьи 382 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: с какого момента налогом на имущество облагаются приобретенные нежилые объекты недвижимости?

Если налоговой базой является среднегодовая стоимость - с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором основное средство было принято к бухучету. Если налоговой базой является кадастровая стоимость:

либо с месяца возникновения права собственности на объект недвижимости (при условии, что регистрация права состоялась до 15-го числа включительно);

либо со следующего месяца (при условии, что регистрация права состоялась после 15-го числа).

Организация может приобрести в собственность нежилое здание (сооружение):

пригодное к использованию (дополнительные капитальные вложения не требуются);

непригодное к использованию (требуются дополнительные капитальные вложения).

В обоих случаях право собственности на приобретенный объект недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Среднегодовая стоимость недвижимости

Если налоговой базой является среднегодовая стоимость имущества, объект недвижимости включается в налоговую базу независимо от госрегистрации права собственности. Поэтому приобретенный объект включите в расчет с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором основное средство было принято к бухучету.

Это следует из положений пункта 1 статьи 375, пункта 4 статьи 376 Налогового кодекса РФ.

Основные средства принимаются к учету, если они соответствуют определенным критериям (п. 4 ПБУ 6/01). При этом включение объекта недвижимости в состав основных средств не зависит от наличия (или отсутствия) у организации свидетельства о госрегистрации права собственности на этот объект (письма Минфина России от 17 декабря 2015 г. № 03-07-11/74052, ФНС России от 29 августа 2011 г. № ЗН-4-11/13999, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148).

Если покупатель приобретает нежилое здание в состоянии, пригодном к использованию (дополнительные капитальные вложения не требуются), учитывать его при определении среднегодовой стоимости имущества нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором здание было фактически получено (подписан акт приема-передачи) и поставлено на учет. При этом до госрегистрации права собственности на объект недвижимости его следует учитывать на отдельном субсчете, открытом к счету 01 «Основные средства» (например, на субсчете «Основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы»). Это следует из положений пункта 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Если покупатель приобретает нежилое здание, непригодное к использованию (недостроенное, недооборудованное, требующее дополнительных капитальных вложений), то включать его в расчет налоговой базы по налогу на имущество нужно при выполнении двух условий:

первоначальная стоимость здания (с учетом расходов на доведение объекта до состояния, пригодного к использованию) сформирована;

здание введено в эксплуатацию.

Правомерность такого подхода обусловлена правилами бухучета основных средств и подтверждается информационным письмом Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148. Приобретенный объект недвижимости облагается налогом на имущество начиная с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором этот объект стал соответствовать критериям основного средства (п. 4 ПБУ 6/01). Однако здание, непригодное к использованию и требующее дополнительных капитальных вложений, нельзя принимать к учету в качестве основного средства (подп. «а» п. 4 ПБУ 6/01). Это объясняется тем, что после проведения работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию, стоимость объекта, предъявленная продавцом, изменится. Проведение капитальных работ организация должна подтвердить документально (например, договором подряда на выполнение строительных работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию). После того как капитальные вложения будут окончены, сформированную первоначальную стоимость здания нужно отразить на счете 01 «Основные средства» и с 1-го числа следующего месяца начислять по этому объекту налог на имущество (п. 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

Опираясь на информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148, арбитражные суды признают, что обязанность по уплате налога на имущество не зависит от того, кто именно выполняет капитальные работы в недостроенном здании - его владелец или арендатор. Если такое здание сдали в аренду с условием, что все необходимые капитальные работы по доведению объекта до состояния, пригодного к эксплуатации, выполнит арендатор, то арендодатель не признается плательщиком налога на имущество. Он вправе не включать этот объект в расчет налоговой базы до тех пор, пока арендатор не закончит реконструкцию (достройку, дооборудование) здания. То есть до того момента, пока не будет сформирована первоначальная стоимость основного средства, используемого в качестве доходных вложений в материальные ценности. Такой вывод содержится, в частности, в постановлении ФАС Поволжского округа от 25 октября 2013 г. № А55-15817/2012.

Стоит отметить, что и в этом случае объект недвижимости надо включать в состав основных средств независимо от факта госрегистрации прав на него. Арбитражная практика подтверждает, что с приобретенных объектов недвижимости, пригодных для эксплуатации, покупатели должны платить налог на имущество независимо от того, состоялась госрегистрация перехода права собственности на эти объекты или нет (см., например, решение ВАС РФ от 17 октября 2007 г. № 8464/07, определения ВАС РФ от 25 мая 2009 г. № ВАС-6326/09, от 28 апреля 2008 г. № 16599/07, от 14 февраля 2008 г. № 758/08, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148, постановления ФАС Уральского округа от 23 апреля 2009 г. № Ф09-2307/09-С2, Северо-Кавказского округа от 8 октября 2007 г. № Ф08-6588/2007-2440А, Восточно-Сибирского округа от 13 января 2009 г. № А33-2017/08-Ф02-6774/08, Центрального округа от 21 июля 2009 г. № А36-3999/2008, Волго-Вятского округа от 12 мая 2008 г. № А43-21471/2007-6-749).

Пример включения приобретенного объекта недвижимости в налоговую базу по налогу на имущество исходя из среднегодовой стоимости. Организация приобрела здание, зарегистрировала на него право собственности и проводит капитальные вложения, связанные с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию

ООО «Производственная фирма "Мастер"» приобрело у ООО «Альфа» производственное здание за 35 400 000 руб. (в т. ч. НДС - 5 400 000 руб.). Налоговая база - среднегодовая стоимость.

Акт приема-передачи здания был подписан в феврале. В этом же месяце «Мастер» подал документы на госрегистрацию права собственности. При этом была уплачена госпошлина - 15 000 руб. Свидетельство о регистрации было получено в мае. Тогда же «Мастер» рассчитался с «Альфой» за переданное здание. В июне начались работы по доведению здания до состояния, пригодного к использованию. Строительно-монтажные работы велись подрядным способом, их договорная стоимость составила 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС - 360 000 руб.). В сентябре здание было введено в эксплуатацию.

В учете «Мастера» сделаны следующие записи.

В феврале:

Дебет 08 Кредит 60
- 30 000 000 руб. (35 400 000 руб. - 5 400 000 руб.) - отражены затраты на покупку здания;

Дебет 19 Кредит 60
- 5 400 000 руб. - отражен входной НДС;

- 5 400 000 руб. - принят к вычету НДС (на основании счета-фактуры продавца);

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51
- 15 000 руб. - уплачена госпошлина;

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
- 15 000 руб. - увеличена стоимость здания на сумму госпошлины.

В мае:

Дебет 60 Кредит 51
- 35 400 000 руб. - оплачено здание.

В июне:

Дебет 08 Кредит 60
- 2 000 000 руб. (2 360 000 руб. - 360 000 руб.) - отражена стоимость подрядных работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию;

Дебет 19 Кредит 60
- 360 000 руб. - отражен НДС по подрядным работам;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- 360 000 руб. - принят к вычету НДС по подрядным работам.

В сентябре:

Дебет 01 Кредит 08
- 32 015 000 руб. (30 000 000 руб. + 15 000 руб. + 2 000 000 руб.) - включено в состав основных средств приобретенное здание.

Начиная с октября «Мастер» включает стоимость приобретенного здания в налоговую базу по налогу на имущество.

Кадастровая стоимость недвижимости

Если налоговой базой является кадастровая стоимость, приобретенный объект включите в расчет налога на имущество с 1-го числа месяца:

в котором возникло право собственности на объект, если регистрация произведена до 15-го числа (включительно);

следующего за месяцем, в котором возникло право собственности на недвижимость, если регистрация произведена после 15-го числа.

Например, организация покупает здание, налоговой базой для которого является кадастровая стоимость. Акт приема-передачи объекта подписан 1 июня, а госрегистрация перехода права собственности к покупателю состоялась 16 июня. В данном случае заплатить налог на имущество по этому объекту за II квартал должен продавец. Покупатель станет плательщиком налога на имущество с III квартала.

Это следует из положений пункта 5 статьи 382 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 2 февраля 2016 г. № 03-05-04-01/4770.

Исключение объектов из налоговой базы

Если налоговой базой является среднегодовая стоимость имущества , такие объекты исключайте из расчета налоговой базы начиная с месяца, следующего за тем, в котором имущество было списано со счетов бухучета (п. 4 ст. 376 НК РФ).

При этом внутренние перемещения основных средств между подразделениями организации выбытием не признаются (п. 82 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

Дату выбытия объектов определяйте на основании актов приемки-передачи (списания) основных средств, утвержденных руководителем организации (п. 7, 38, 78, 80 и 81 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н). Формы первичных документов по учету основных средств (ОС-1 , ОС-1а , ОС-1б и т. д.) утверждены постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Если налоговой базой является кадастровая стоимость имущества , такие объекты исключайте из расчета налоговой базы с месяца:

прекращения права собственности, если регистрация произведена до 15-го числа (включительно);

следующего за месяцем прекращения права собственности, если регистрация произведена после 15-го числа.

Такой порядок следует из положений пункта 5 статьи 382 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: с какого момента можно исключить из налоговой базы по налогу на имущество стоимость выбывших объектов недвижимости? Налоговая база - среднегодовая стоимость.

Объект недвижимости исключите из расчета налоговой базы по налогу на имущество с месяца, следующего за его выбытием из состава основных средств.

Если выбытие имущества не связано с его реализацией (например, имущество выбывает в связи с ликвидацией), то дату его списания с баланса определяйте по первичным документам, подтверждающим выбытие (п. 78, 80, 81 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н). При выбытии объект недвижимости ликвидируется и не может удовлетворять требованиям пункта 4 ПБУ 6/01. Поэтому его нельзя учитывать в качестве основного средства. Таким образом, из налоговой базы по налогу на имущество стоимость этого объекта должна быть исключена начиная с месяца, следующего за его выбытием. Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 26 октября 2005 г. № 03-03-04/1/301.

Если выбытие связано с реализацией, объект недвижимости нужно исключить из состава основных средств в момент его передачи покупателю (на дату составления акта приема-передачи). Независимо от того, состоялась госрегистрация перехода права собственности на объект к покупателю или нет. Факт госрегистрации имеет значение для признания доходов и расходов, связанных с продажей объекта недвижимости. Это объясняется тем, что расходы от продажи основных средств нельзя признать до того момента, пока в учете не будет отражена выручка от их реализации. Доход от реализации имущества возникает в момент перехода права собственности на него к новому владельцу (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99). А в рассматриваемой ситуации моментом перехода права собственности является дата его госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Поэтому при реализации объекта недвижимости его остаточную стоимость спишите на счет 45 «Товары отгруженные» (к этому счету можно открыть субсчет «Переданные объекты недвижимости»). Такую операцию нужно отразить на дату подписания акта приема-передачи объекта:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основного средства»
- списана остаточная стоимость реализованного объекта недвижимости.

Со следующего месяца продавец прекращает начисление налога на имущество по этому основному средству.

На дату регистрации перехода права собственности в учете нужно отразить доход от реализации объекта недвижимости и списать его остаточную стоимость в расходы:

Дебет 62 Кредит 91-1
- отражена выручка от реализации основного средства;

- списана в расходы остаточная стоимость реализованного объекта недвижимости.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 17 декабря 2015 г. № 03-07-11/74052.

Следует отметить, что если впоследствии договор купли-продажи объекта недвижимости будет признан недействительным, то в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон обязана будет вернуть другой все полученное по сделке (покупатель возвращает продавцу здание, а продавец покупателю - средства, полученные в оплату). Некоторые суды считают, что в подобных ситуациях восстанавливать начисление налога на имущество продавец должен не с даты первоначальной реализации этого объекта, а с даты его возврата покупателем. ВАС РФ считает такой подход правомерным (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148).

Пример исключения выбывшего объекта недвижимости из налоговой базы по налогу на имущество

ООО «Альфа» продало ООО «Производственная фирма "Мастер"» производственное здание за 35 400 000 руб. (в т. ч. НДС - 5 400 000 руб.). Первоначальная стоимость здания в учете у «Альфы» составляет 20 000 000 руб., сумма начисленной амортизации - 5 000 000 руб. Акт приема-передачи здания подписан в июле 2016 года, а переход права собственности к «Мастеру» зарегистрирован в августе 2016 года.

Бухгалтер «Альфы» так отразил в учете операции по реализации недвижимого имущества.

В июле:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»
- 20 000 000 руб. - списана первоначальная стоимость объекта недвижимости;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
- 5 000 000 руб. - списана амортизация, начисленная по зданию;

Дебет 45 «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
- 15 000 000 руб. (20 000 000 руб. - 5 000 000 руб.) - отражена остаточная стоимость здания.

В августе:

Дебет 62 Кредит 91-1
- 35 400 000 руб. - отражен доход от продажи здания;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 5 400 000 руб. - начислен НДС по реализованному зданию;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
- 15 000 000 руб. (20 000 000 руб. - 5 000 000 руб.) - отнесена на расходы остаточная стоимость здания;

Дебет 51 Кредит 62
- 35 400 000 руб. - получена оплата за проданное здание.

Начиная с августа «Альфа» исключает стоимость реализованного здания из налоговой базы по налогу на имущество.

Внимание: по мнению ВАС РФ, до тех пор, пока покупатель не зарегистрирует свое право собственности на приобретенный объект недвижимости, плательщиком налога на имущество по этому объекту признается его продавец (постановление Президиума ВАС РФ от 29 марта 2011 г. № 16400/10). Если при проверке налоговая инспекция будет руководствоваться не разъяснениями Минфина России, а позицией ВАС РФ, у продавца, исключившего реализованный объект из состава основных средств до госрегистрации перехода права собственности, могут возникнуть споры с проверяющими.

Ситуация: с какого момента можно исключить из налоговой базы по налогу на имущество стоимость демонтируемого основного средства? Налоговая база - среднегодовая стоимость.

Основные средства исключите из налоговой базы по налогу на имущество с месяца, следующего за их выбытием (списанием с баланса).

Это следует из положений пункта 4 статьи 376 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 26 октября 2005 г. № 03-03-04/1/301.

Если процедура выбытия основного средства включает в себя его демонтаж, она признается законченной, когда в бухучете будут отражены все доходы и расходы, связанные с демонтажем (п. 31 ПБУ 6/01). По окончании демонтажа остаточную стоимость объекта спишите со счета 01 «Основные средства» на счет 91 «Прочие доходы и расходы». Только после этого демонтированный объект основных средств считается выбывшим. До тех пор пока демонтаж основного средства не закончен, из налоговой базы по налогу на имущество его исключать нельзя. Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 3 апреля 2007 г. № 03-05-06-01/24.

Пример определения налоговой базы по налогу на имущество. Основное средство поступило и выбыло в течение одного налогового периода

ООО «Альфа» приобрело здание первоначальной стоимостью 5 000 000 руб. (без НДС). Основное средство введено в эксплуатацию 7 мая 2016 года. Амортизацию организация начисляет линейным способом. Месячная сумма амортизации по зданию - 20 833 руб. 17 ноября 2016 года здание было продано.

Остаточная стоимость здания равна:

на 1 июня 2016 года - 5 000 000 руб.;
на 1 июля 2016 года - 4 979 167 руб. (5 000 000 руб. - 20 833 руб.);
на 1 августа 2016 года - 4 958 334 руб. (4 979 167 руб. - 20 833 руб.);
на 1 сентября 2016 года - 4 937 501 руб. (4 958 334 руб. - 20 833 руб.);
на 1 октября 2016 года - 4 916 668 руб. (4 937 501 руб. - 20 833 руб.);
на 1 ноября 2016 года - 4 895 835 руб. (4 916 668 руб. - 20 833 руб.).

В течение 2016 года других основных средств у «Альфы» не было.

Налоговая база по налогу на имущество за 2016 год равна:
(5 000 000 руб. + 4 979 167 руб. + 4 958 334 руб. + 4 937 501 руб. + 4 916 668 руб. + 4 895 835 руб.) : 13 мес. = 2 283 654 руб.