Что такое переуступка прав требования на квартиру. Правила оформления переуступки прав на квартиру в строящемся доме, условия и риски

Любые сделки с недвижимостью нуждаются в серьезном юридическом сопровождении и скрупулезном отношении к мелочам. Беспечное отношение может стоить покупателю квартиры и потерянных денег.

Особенно это актуально при приобретении квартиры в новостройке, на которую право собственности не оформлялось. В этих зданиях жилье приобрести можно, подписав с продавцом договор по переуступке прав требования. Такой способ покупки жилья имеет свои достоинства и риски, трезво оценив которые, покупатель приходит к определенному решению.

Переуступка прав требования на недвижимость: понятие, особенности, нормативная база

Продажа квартиры по договору переуступки - явление на рынке недвижимости не столь распространенное, как покупка жилья в новом доме или приобретение вторичного. Однако постепенно популярность этого вида сделок растет: по некоторым данным, уже около трети квартир в московских новостройках приобретается именно таким образом.

Квартира по переуступке - что это, и каким образом можно ее получить?

Сначала надо разобраться со статусом приобретаемой недвижимости. Жилье, о котором идет речь, относится к первичному рынку, то есть до введения его в эксплуатацию. На любом этапе строительства, пока объект существует лишь документально, продается не сама квартира, а лишь договор на право владения ею. Предыдущий владелец, инвестор, который приобретает у застройщика напрямую жилье, уступает вам право требования на него, то есть делегирует свои полномочия за определенную плату.

Такой договор называется цессией, продавец, уступивший права - цедентом, а получивший их покупатель - цессионарием.

Собственно с юридической точки зрения переуступка прав не является вариантом сделки купли-продажи. Когда дом вводится в эксплуатацию, ему присваивается адрес и дольщиками оформляется регистрация прав собственности. И только тогда все сделки могут совершаться в формате купли-продажи. Право переуступки на жилое помещение начинает действовать, по Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве», со времени регистрации договора и до подписания передаточного акта, после сдачи дома в эксплуатацию.

Договор уступки (цессии) удостоверяет покупку не самого жилья, а лишь права требовать его передачи в вашу собственность.

Виды приобретения жилья по переуступке

Права на собственность по переуступке могут быть приобретены двумя способами:

подписанием договора долевого участия (ДДУ);
подписанием договора предварительного участия - купли-продажи (ПДКП).

Переуступка прав по договору долевого участия предусматривает уплату всех денежных средств до заключения сделки, иначе долги дольщика перейдут к цессионарию вместе с правом на квартиру. При заключении такого договора нужно иметь в виду, что срок регистрации переуступки по ДДУ - до момента сдачи жилья. Причем переуступаться таким образом квартира может многократно.

Договор дольщика, как и сама уступка права требования по ДДУ, обязательно должны быть зарегистрированы в органах Росреестра, иначе сделка не будет считаться действительной.

Уступка по предварительному договору купли-продажи. Здесь продается право заключить в будущем договор купли-продажи на оговоренных условиях и в срок, но не право требования самой недвижимости. Это объясняется юридическим смыслом предварительного договора: стороны не совершают акт купли-продажи, а лишь дают обязательства осуществить сделку в будущем. Уступка может оформляться с момента заключения предварительного договора и до подписания сделки купли-продажи.

Предварительный договор не обязательно регистрировать. Если он прекращается, покупатель не имеет права на владение квартирой, даже если уплатил всю сумму за нее. Единственное, что он может сделать, - потребовать назад свои деньги.

Зачем продавцы уступают права владения?

Из вышесказанного становится понятным, что такое договор переуступки права на квартиру: юридическое или физическое лицо реализует недвижимость в доме, который еще не завершен. Обычно по такой схеме реализуют квартиры инвесторы - люди, которые вложили средства в жилье во время строительства.

С какими целями могут продавцы переуступать свои права?

Заработок на последующей перепродаже квартир. Дело в том, что стоимость жилья с каждым годом будет возрастать, и в результате цена может увеличиться в 2 раза. Так, например, самые рисковые инвесторы вкладывают средства в объект на этапе проектирования. Затем, с закладки котлована стоимость будущего жилья возрастает на 10%, после возведения первого этажа - еще на 10% и так далее. По мере продвижения строительства риски долгостроя снижаются, а стоимость недвижимости продолжает расти. Самая высокая цена на жилье устанавливается после регистрации прав на него. Но этот процесс порой затягивается на месяцы, а для инвестора, который и не думает жить в квартире, так долго ждать нет смысла. Поэтому он «избавляется» от недвижимости на этапе, когда квартира значительно выросла в цене, но дом еще не сдан в эксплуатацию, уступая права на нее покупателю.
Погашение кредита, развод, переезд. Бывает, что жизненные обстоятельства вынуждают человека продать право требования на жилье. Возникновение финансовых трудностей, изменение семейного положения или просто перемена планов.
Недобросовестность застройщика. В случае если цедент имеет некоторые опасения по поводу перспектив строительства, он постарается срочно избавиться от приобретенной недвижимости. С покупателем он своими соображениями делиться точно не станет, поэтому прежде чем заключать договор, нужно обязательно взвесить все возможные риски покупки квартиры по переуступке.

Заключение договора цессии при покупке квартиры в новостройке: алгоритм действий

Для подписания договора нужно пройти несколько этапов, и успех совершенной сделки во многом будет зависеть от того, насколько серьезно вы отнесетесь к выполнению каждого пункта.

Первым делом нужно убедиться, что договор цессии при покупке квартиры в новостройке не принесет неприятностей со стороны застройщика, значит - проверить его разрешительные документы . Сюда входят учредительные бумаги, бухгалтерские отчеты, правоустанавливающие документы на участок и строительство, проект дома и сроки его сдачи в эксплуатацию. В проектной декларации должен быть указан способ, с помощью которого застройщик собирается выполнить взятые на себя обязательства. Необходимо изучить договор, где указано, на какие средства строится объект.

Готовим пакет документов

Второй шаг - самый ответственный. Это сбор необходимой для заключения договора переуступки документации. Что следует подготовить?

Зарегистрированный в Росреестре ДДУ, на основании которого заключается дальнейший договор цессии.
Если после подписания ДДУ уже были переуступки - документы, подтверждающие это.
Согласие застройщика в письменном виде на цессию. По закону требуется только уведомить его о переходе прав на недвижимость, но все-таки лучше заручиться согласием. Цессия - это не только права, но и определенные обязанности. Если у продавца остались невыплаченные долги, он либо их погашает, либо передает вместе с правами цессионарию, заключив отдельный договор или включив этот пункт в договор цессии. Только в этом случае застройщик не будет возражать против переуступки прав.
Согласие супруга/супруги продавца, если на момент переуступки нет брачного договора о раздельном имуществе.
Выписка из ЕГРП, которую можно взять, уплатив пошлину и обратившись в регистрационный центр или послав онлайн заявку в Росреестр.

Отдельного рассмотрения требует случай, когда у потенциального цедента существует ипотечный долг по недвижимости или покупатель хочет приобрести квартиру по переуступке в ипотеку.

Квартира в ипотеке: продажа и покупка по переуступке прав

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке, возможно ли это? Да, такая сделка реальна. Для этого между продавцом и покупателем заключается письменный договор займа. Покупатель дает деньги, продавец погашает ипотеку и таким образом снимает с недвижимости обременение и имеет право на заключение договора цессии.

Возможна и покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку. Хотя жилье покупается в строящемся доме, процент ипотеки не ниже, чем кредитные на покупку вторичной недвижимости. Покупателю, во-первых, придется попросить продавца о скидке, чтобы хоть немного снизить расходы. Во-вторых, не каждый банк соглашается кредитовать жилье по договору цессии. Если же кредитор согласен, в банке открывается счет, куда перечисляются первоначальный взнос покупателя и кредитные деньги от учреждения. После подписания договора цессии средства идут на счет цеденту. Если на переуступке цедент хочет заработать и продает квартиру дороже, чем покупал, банк даст кредит покупателю только из расчета на первоначальную стоимость квартиры. Разница оформляется распиской и поступает цеденту на счет после подписания договора переуступки.

А вот если у продавца ипотечный кредит, а покупатель сам хочет приобрести квартиру на таких же условиях, сделку будет оформить очень сложно, лучше от такого варианта отказаться. Все документы об ипотечном кредите - долге или его погашении - прилагаются к общей документации для оформления договора цессии.

Как заключается договор цессии

Составление договора цессии определяется 24 главой Гражданского Кодекса России. Перед тем, как оформить переуступку квартиры в строящемся доме, следует знать, что должно быть указано в договоре цессии.

адрес;
этажность строения;
общая площадь квартиры;
данные застройщика;
номера актов, подтверждающих право на владение участком земли;
стоимость договора цессии;
порядок внесения средств;
платежные реквизиты.

Если для покупки жилья был взят кредит, дополнительно указывают следующие данные:

название банка;
сумму займа;
размер ежемесячных взносов;
срок погашения.

После того, как стороны поставили подписи, договор вступает в силу, требуя, однако, обязательной регистрации.

Регистрируем документ

Следующий обязательный шаг - регистрация договора цессии в Росреестре. Для этого в кадастровую, регистрационную палату или многофункциональный центр предоставляются:

паспорта сторон, нотариально заверенная доверенность при обращении представителя;
согласие застройщика и банка;
согласие жены/мужа на договор;
справка об отсутствии долга по отношению к застройщику или договор о взятии на себя обязательств по его выплате цессионарием;
документы по ипотеке (если таковая имеется);
квитанция об оплате пошлины.

Еще один важный вопрос, интересующий стороны, когда оформляется продажа квартиры по переуступке прав - налоги. Госпошлина за регистрацию делится пополам между сторонами. О примерных суммах и нюансах подробнее .

После проверки документации регистратор примет заявление и даст расписку в получении документов. Процедура выполняется в течение 5-10 дней со дня подачи заявления. Затем нужно прийти с паспортом и распиской, покупателю будет выдан договор цессии, прошедший регистрацию, продавцу - договор основания.

Преимущества и риски покупки недвижимости по переуступке

Основных преимуществ покупки по договору цессии два:

возможность купить жилье по более низкой цене, связанная с малыми затратами инвестора на квартиру в строящемся доме;
шанс приобрести жилье в доме, где квартиры уже все проданы.

Многие люди, решившие таким образом купить недвижимость, сомневаются: а не опасно ли покупать квартиру по переуступке? Риски есть, как и в любом деле, связанном с недвижимостью и большими деньгами.

Долгострой . Если попадете на недобросовестного застройщика или банкрота, есть шанс долго ждать жилья и даже не получить его вовсе.
Двойные продажи – когда квартира одновременно продается нескольким лицам. Это происходит часто при заключении ПДКП, когда недвижимость переходит из рук в руки и договор не регистрируется нотариально.

Хотя более надежной считается переуступка по ДДУ, риски есть и здесь. Застройщик может просто отказать инвестору в уступке прав. Поэтому покупатель перед совершением сделки должен тщательно изучить договор ДДУ, так как в нем указываются все условия и требования сторон. Если же инвестор попытается обойтись без разрешения застройщика, пострадает снова-таки покупатель, так как сделку могут признать недействительной.

Собираясь покупать квартиру по переуступке, нужно взвесить все плюсы и минусы, внимательно отнестись к информации о застройщике и продавце и изучить всю документацию. А если все же сомневаетесь, что справитесь, избавьте себя от головной боли - доверьте это дело хорошему юристу.

У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию. Можно ли провести такую сделку? Конечно. Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования. Разберемся, в чем состоит суть сделки, какие существуют преимущества и риски продажи, а также приобретения жилья подобным способом.

Что такое договор переуступки?

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве).

Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта. В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: "Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства". Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится. Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием.

Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет.

Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки?

Какие выгоды для обеих сторон сделки?

Цессия - распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию. Договор переуступки - единственная возможность для человека, купившего долю в новостройке, не потерять средства в случае, если у него изменились обстоятельства, и он хочет срочно вернуть вложенные деньги.

Расторжение договора с застройщиком может обернуться для него штрафами, предусмотренными в договоре. Переуступка же собственной доли в строящемся объекте - это возможность не только вернуть вложенные деньги в полном объеме, но еще и получить прибыль.

Для покупателей жилья в домах на той или иной стадии строительства цессия - неплохая возможность сэкономить. Дольщики, желающие побыстрее реализовать право требования, нередко демпингуют. Существуют прецеденты, когда приобретение жилья у частного соинвестора обходилось покупателю на 5-20% дешевле, чем у застройщика.

Как заключается договор переуступки прав?

Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде. Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу. Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно. Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик). Бумаги заверяются синей печатью, которая является свидетельством о том, что цессия проводится с его (застройщика) ведома и согласия.

Какие документы должны остаться у нового правообладателя после заключения сделки?

Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными). Стоит сравнить платежные документы с актом сверки расчетов – указанные суммы должны сходиться.

На что обратить внимание при заключении договора переуступки?

Юристы рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика

Риски покупки жилья по договору цессии существуют. В результате сделки покупатель принимает на себя все обязательства перед застройщиком. Бывали случаи, когда договор долевого участия, заключенный первым правообладателем, по тем или иным причинам признавался недействительным, и покупатель не мог предъявить застройщику никаких претензий. Существует вероятность, что суд встанет на сторону застройщика и признает незаконной переуступку прав по недействительному договору. В этом случае у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента). Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма. Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика. Делать это не обязательно, если в договоре долевого участия нет соответствующего пункта, но очень желательно для снижения рисков.

Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет. Дополнительно можно сделать застройщику запрос на предоставление акта взаиморасчетов, свидетельствующий об отсутствии задолженностей у цедента перед застройщиком.

Не лишним будет также запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс за последний отчетный период, последний вариант проектной декларации. Для надежности можно проверить сроки действия разрешения на строительство и технических условий на коммуникации.

Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов. Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение - случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для сделки

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда - производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый - когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, - объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. - По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, - считает Юлия Михайлова. - Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования - покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка - что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки - продавец и покупатель - называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
Переоформление прав - трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке - многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

Оповестить о своем намерении строительную компанию.
Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
Получить выписку из ЕГРП.
Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права - переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке - один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке - процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и . Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия. Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями. Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

Достаточно долгий процесс оформления самого договора
Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

Продавец	Покупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправны	Покупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займа	Если покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублей	Изучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимости	Зарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банка	Через 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения ()

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений. Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке. А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал. В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены. Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

Для граждан страны – 13%
Для иностранце – 30%

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.