Специалисты утверждают, что лучший объект для вложения средств — это квартиры в новых жилых комплексах, с ремонтом от застройщика. Наиболее ликвидный и надёжный актив – малогабаритные квартиры-студии: спрос на них всегда гарантирован, а при сдаче в аренду они могут принести владельцам от 300 тыс. рублей ежегодной прибыли.
Где лучше жить
В каком районе Санкт-Петербурга лучше купить квартиру — вопрос личных предпочтений и финансовой обеспеченности. Однако статистика свидетельствует, что реже всего меняют место жительства обитатели Василеостровского и Московского районов. Развитая инфраструктура и транспортная доступность, хорошие экологические параметры и престижность района – основные критерии, из которых складывается так называемая нематериальная ценность жилья, особенно привлекательная для людей.
С инвестиционной точки зрения выгодно приобретение жилья в исторических и курортных пригородах, административно относящихся к Санкт-Петербургу. Города Пушкин и Павловск всемирно известны как культурные центры, жильё в них обладает чертами элитарности, но стоит сравнительно недорого.
Местоположение — северный берег Финского залива. Множество здравниц, пляжи и умеренный климат привлекают отдыхающих и желающих приобрести загородное жильё. Стоимость квартир постоянно растёт, недвижимость здесь никогда не обесценится, а значит инвестиции обязательно окупятся.
Когда у людей на руках небольшая сумма, при этом не хочется покупать комнату в коммунальной квартире либо небольшую квартиру в далеко не новом панельном доме, то остаётся обратить взоры в сторону окраин Питера, где строится относительно недорогое жильё в новых домах.
Мурино – город во Всеволожском районе у метро Девяткино. Чаще всего этот район называют просто Девяткино хотя почтовый адрес будет такой: Ленинградская область, Всеволожский район, город Мурино, Воронцовский бульвар, 12.
Рядом находится железнодорожная станция "Девяткино". Жилищные комплексы возводятся по обе стороны от железной дороги. Бóльшее предпочтение я отдаю новостройкам слева от железной дороги, статья посвящена западному Мурино. В западном Мурино объекты лучше сдаются и продаются, чем в Восточном.
Отзывы о районе Девяткино. Отзывы с самого начала активного строительства были крайне негативные. Как только не называли Мурино: "Девяткинское гетто", "проект для тех, у кого нет денег и вкуса" и прочее.
Столько ахинеи я не читала нигде, как про Девяткино. Я не знаю, откуда столько троллинга, издёвки и откровенного негатива. Я бываю по делам купли-продажи в Девяткино постоянно с 2014 года и никогда ничего ужасного не видела и не вижу. Обычный район новостроек.
Я знаю, как живут люди в самом центре Питера. Там есть свои проблемы и их немало, поверьте мне. Одни нашествия клопов чего только стоят. Понятное дело, что в новых районах всегда имеются свои проблемы. В эти районы едут люди, которые по определённым причинам не могут купить себе аналогичные квартиры в развитых районах.
Для многих – это просто первая квартира в Питере, причём недалеко от метро. А для некоторых приезжих – это способ зацепиться в Питере. Я не понимаю таких комментариев в группах в социальных сетях: "Что?! Купили себе дешёвого жилья и радуетесь?" Может быть, это просто зависть тех, кто не может позволить себе купить жильё?
Основные новостройки:
В Мурино в отличие от Парнаса, 
где преобладает один застройщик, возводят жилищные комплексы разные застройщики. Поэтому большое количество самых разных жилых комплексов: "Солнечный", "Эланд", "Охтинская дуга", «Виктория», «Краски лета», «GreenЛандия», «Три кита», «Созвездие», «Девятый вал», «Мечта», «Мой город», «YOU Питер», «Ласточка», «Сокол», «Старая крепость» и другие.
Это, в целом, благополучно сказывается на внешнем облике Девяткино. Нет визуального однообразия, все жилые комплексы отличаются друг от друга своим внешним видом. Жилые комплексы отличаются классом комфортности, отделкой квартир, местоположением и соответственно ценой. На сегодняшний момент из проблемных новостроек – жилищный комплекс "Силы природы" от застройщика "O2 Development" в восточном Мурино.
Транспортная доступность.
В Мурино находится конечная станция красной ветки метро "Девяткино". От метро до ближайших домов можно дойти за 5 минут. Справа от железной дороги функционирует автовокзал "Северный", от которого идут автобусы по многим междугородним направлениям.
Мимо Девяткино проходит железнодорожная дорога и имеется одноимённая станция "Девяткино". На электричке можно легко и быстро доехать до Кавголовских озёр – места летнего отдыха горожан.
По территории Девяткино ходит маршрутка, за 10 минут можно доехать до любой точки Мурино. Стоимость проезда: 24 рубля. Из Мурино затруднённый выезд на автомобильном транспорте, так как выездов в город всего два.
Есть проект транспортно-пересадочного узла в Девяткино. Планируется строительство тоннеля под железной дорогой, который соединит Гражданский проспект с Мурино. Тоннель решит проблемы с транспортной доступностью. Согласно проекту в Западном Мурино появится съезд на КАД, он и должен разгрузить пробки. Его строительство завершится к концу 2020 года. Проблема автовыезда очень бурно обсуждается в интернете.
Парковки
В Мурино достаточно парковочных мест в каждом жилищном комплексе. Другое дело, что растущему количеству личного автотранспорта их не всегда хватает. Есть жилищные комплексы, которые серьёзно подошли к этому вопросу, создав наземные и подземные парковки. Жилищные комплексы Солнечный, Элланд, Гринландия 2 имеют подземный паркинг. Жилищный комплекс "Элланд" имеет большой паркинг в виде отдельно стоящего здания.
Экология и места отдыха
Промышленных зон в 
Мурино нет и никогда не было. Застройка шла на землях сельскохозяйственного назначения. Так что вредных выбросов и сбросов здесь нет. К сожалению, парка в Западном Мурино тоже нет. В Мурино есть центральная улица – бульвар Менделеева, по которой можно гулять и ближе к которой сосредоточены основные продовольственные и хозяйственные магазины, а также все кафе и рестораны района.
Нет проблем с детскими площадками, они есть практически в каждом дворе. Футбольные поля, спортивные площадки – в каждом жилом комплексе. Есть платные спортивные домовые клубы, фитнес-центр "Fitness House" с бассейном на Шувалова 11, второй фитнес-центр находится на Шувалова 6. На фото справа: детская площадка у ЖК "Виктория".
Надо сказать, что инфраструктура очень быстро развивается, почти каждую неделю открывается что-то новое: магазин, закусочная, аптека либо медицинский центр.
Магазины. В продовольственных и хозяйственных магазинах недостатка не ощущается. Большое количество сетевых продовольственных магазинов: "Дикси", "Лента", "Магнит", "Пятерочка", "Семья", "Spar", "Полушка". Два магазина "Фермер" снабжают район свежим мясом и другими фермерскими продуктами. В ассортименте говядина, свинина (рубят туши в магазине), курятина, индейка. Один магазин находится в самом начале улицы Менделеева, другой на Привокзальной площади, с другой стороны от метро. В Мурино есть торгово-офисный комплекс "Мечта" на Привокзальной площади. Он занимает 2-й этаж жилого дома, но не решает проблемы с покупками.
В Мурино пока нет крупного торгового центра с кинотеатром, поэтому жители чаще всего ездят в торгово-развлекательный центр Мега-Парнас. От метро Девяткино туда ходит микроавтобус №680. Кроме того, н едалеко от Девяткино, примерно в 10 минутах езды, на проспекте Культуры 47 находится известный в Питере строительный супермаркет "Леруа Мерлен", а также торговый центр "Парк Хаус", в котором находится гипермаркет "Ашан". Туда каждые 20 минут ходит бесплатный автобус от остановки на Шувалова 1. Жители района постоянно ездят туда за покупками.
Молодёжь заказывает одежду в интернет-магазине "Lamoda.ru". Я часто вижу микроавтобус доставки "Lamoda" в Девяткино. Одна клиентка, живущая в Девяткино, сказала мне, что заказывает вещи себе и дочери в интернет-магазине "Wildberries". Она же и показала мне пункт выдачи товаров на Охтинской аллее 16. Пункт выдачи удобен тем, что там не бывает толчеи, есть примерочные, где можно примерить заказанные вещи и оплатить те товары, которые подошли. Там же находится пункт выдачи известного Питерского интернет-магазина книг "Лабиринт" . В последнее время открылось несколько домов быта.
Школы. В настоящий момент в Мурино работает две общеобразовательные школы. Средняя общеобразовательная школа №1 находится на бульваре Менделеева 9 к.3. Это двухэтажная просторная школа со своим стадионом. В 2018 году открыта вторая школа, она построена застройщиком Setl City. Это современная трёхэтажная школа. Средняя общеобразовательная школа «Муринский центр образования №2» находится на бульваре Менделеева, между домами жилого комплекса Гринландия. Достраивается третья школа. Она находится на Воронцовском бульваре, между жилищными комплексами "Мурино 2019" и "Мурино 2021". Её строит группа компаний "Самолёт".
Медицина.
Большая государственная поликлиника находится в 
Новом Девяткино по улице Энергетиков,4.
Частенько в видео-обзорах о Мурино говорится о том, что совсем нет поликлиники и плохо с медицинской помощью. Большой поликлиники нет, но в западном Мурино открылась в 2019 году амбулатория по адресу: ул. Авиаторов Балтики,13.Там принимают терапевты. Кроме того, работает несколько медицинских центров, которые принимают по полисам обязательного медицинского страхования бесплатно.
Один из них, медицинский центр"Семейный доктор". В настоящее время он имеет три отделения по адресам: Воронцовский бульвар 4, Воронцовский бульвар 11, Авиаторов Балтики 15. Там практически не бывает очередей, можно легко записаться на приём к врачу. Есть терапевт, узкие специалисты. Там хорошие педиатры, не нужно возить детей в поликлинику в Новое Девяткино. Имеется лаборатория, процедурная, где уколы, капельницы по назначению врача ставят бесплатно.
Вызвать врача на дом – абсолютно не проблема. Врача вызывают, позвонив по телефону единого контактного центра Токсовской межрайонной больницы. Участковый врач приходит в течение дня. Можно вызвать скорую помощь, она приезжает за 10-15 минут, проверено лично.
В едином контакт-центре Токсовской межрайонной больницы есть портал самозаписи на приём к узким специалистам, можно записаться на приём по интернету, а не ездить в поликлинику за талоном. Все жители западного Мурино ждут открытия большой государственной поликлиники.
Стоматология. Стоматологических клиник много, но они все платные.
Аптеки. С аптеками в Мурино проблем нет. Мало того, что они здесь на каждом шагу, так ещё продолжают открываться новые. На улице Менделеева открылись две Социальные аптеки. Очереди наблюдаются только в аптеке "Озерки" (одна из популярных Питерских сетевых аптек, которая известна тем, что у неё ниже цены на медикаменты) по адресу: Привокзальная площадь, 1А, корп.1.
Почта. В Девяткино два почтовых отделения. Отделение почтовой связи Мурино №188666 находится по адресу: просп. Авиаторов Балтики 13. Второе почтовое отделение Мурино №188669 по адресу: ул. Центральная 46.
Банки. На сегодняшний день работают два отделения Сбербанка. Второе отделение открылось недавно на проспекте Авиаторов Балтики 7. Это большой плюс для жителей, так как в отделении Сбербанка на Привокзальной площади постоянные очереди. Есть отделение банка "Санкт-Петербург" на Привокзальной площади 1к.1. Кредитно-кассовый офис "Юнистрим" банка находится по тому же адресу. Операционный офис банка "ВТБ" находится по адресу: проспект Авиаторов дом 7. "Почта банк" находится в Девяткино по адресу: бульвар Менделеева 7 к.2.
Полиция. Опорный пункт полиции находится недалеко от метро, в самом начале бульвара Менделеева. Отдел полиции находится на Привокзальной площади 3.
Население. Почти все приезжие в Петербург, начитавшись статей в интернете, уверены, что в Девяткино живут одни узбеки, таджики, цыгане. Не скрою, здесь они есть. Приезжие из солнечного Узбекистана всегда работают на стройках города, в том числе и в Мурино. Но собственниками жилья и, соответственно, жителями Девяткино всегда были и есть русскоязычные граждане. И таких здесь 95%. Девяткино – это микрорайон молодых работающих людей, а также семей с маленькими детьми.
Подумайте сами, откуда у гастарбайтеров средства, чтобы купить здесь жильё? Они зарабатывают немного, большую часть заработанных средств сразу высылают домой. Очень часто читаю в СМИ, что в Девяткино полно цыган. Цыгане там не живут. У автовокзала "Северный" иногда "пасутся" цыганки, которые просят погадать. Они приезжают из Токсово. Вокзалы – излюбленная среда обитания цыган, их также можно встретить в центре, у Московского вокзала.
Что касается узбеков, то их можно видеть иногда, они ужинают после работы в недорогих забегаловках или покупают продукты в магазинах. Лично я отношусь к ним терпимо, особых проблем жителям микрорайона они не создают.
Когда я читаю в некоторых статьях, что в Девяткино обитает один сброд, мне кажется, что люди, пишущие эти обзоры, просто не в теме, где обитает этот контингент. Самые неблагополучные районы Санкт-Петербурга – это районы, где много коммунального жилья (коммуналок). Именно там "гнездится" разный асоциальный элемент: пьяницы, наркоманы, тунеядцы, мошенники и прочие.
Недавно один приезжий сообщил мне, что опасается селиться в Девяткино, так как там много социальных домов. Могу заверить всех: в Западном Мурино социальных домов нет.
В новостройки съезжаются работающие люди, которые в состоянии накопить (взять ипотеку) и приобрести квартиры за несколько миллионов рублей. Мои клиенты, которые приобрели жильё в Девяткино – это, в основном, приезжие из регионов, образованные и активные люди. Многие приезжие покупают квартиры детям, студентам Питерских вузов, чтобы они после окончания вуза смогли остаться и работать в северной столице.
В начале строительства в Девяткино не было видно детей, а сейчас школьники стайками спешат в школу, на улицах всё больше мамочек с колясками. В январе 2019 года, переходя улицу Шувалова, я насчитала шесть мамочек с колясками. Девяткино превращается в район молодых семей с детьми, как это и было задумано с самого начала.
Застройщики: Застройщиков в Девяткино много. Есть новички, есть титаны рынка. Есть проблемные, которые никак не могут достроить начатые объекты, но их не так много. Самые сильные застройщики в Девяткино: Арсенал, NCC, Setl City, Лидер-групп. Они строят дома с весьма приличным качеством.
Каждый имеет свои особенности и нюансы, достоинства и недостатки. Все нюансы знают только профессионалы рынка недвижимости. Это знания накапливаются с опытом, когда ты ходишь и смотришь квартиры в разных жилых комплексах. Здесь ты отметил скромную отделку, там плохо работающие лифты. Setl City славится хорошей отделкой квартир, а Лидер-групп часто задерживает сроки сдачи объектов. У Арсенала и NCC при очень приличном качестве строительства достаточно высокие цены.
Плюсы:
Среди плюсов района можно 
отметить близость к метро. Нет промышленных зон, как на Парнасе. Активно развивается инфраструктура.
Запланировано строительство двухэтажного детского театра у жилищного комплекса "Территория". Большое количество аптек, парикмахерских, детских площадок.
Минусы: Этот район принадлежит к Ленинградской области со всеми вытекающими последствиями. Здесь не хотят селиться пенсионеры и другие льготные категории граждан, которые получают ряд льгот от Санкт-Петербурга. Плохой автомобильный выезд из района.
Отсутствие парков и скверов. Нет большого торгового центра. Несмотря на то, что каждый застройщик строит детские садики, жители района жалуются, что мест в садиках пока не хватает. Открытие небольших коммерческих садиков не спасает ситуацию. В настоящее время нет большой поликлиники. Уже сейчас достаточно высокая плотность населения.
Выводы:
Если сравнивать с такими районами новостроек, как Кудрово и Бугры, то можно отметить лучшую транспортную доступность (метро в пешей доступности). Если сравнивать с районом у метро Парнас , то можно отметить отсутствие промышленной зоны и более разнообразную застройку района, а также более низкие цены на квартиры в продаже и в аренде. .
В силу перечисленных причин в Мурино купля-продажа и аренда идут более активно по сравнению с вышеуказанными районами.
Желаю удачи! Галина Черкис
2019 год
Статьи
На пустырях, в удалении от исторической застройки и промышленных предприятий, казалось бы, могли появиться эдакие идеальные города будущего: удобные, продуманные, красивые, современные, возводимые в соответствии с принципами нового урбанизма. Однако чаще девелоперы, зажатые в узкие рамки платежеспособного спроса, строят кварталы в стиле «жесткий эконом».
Какой будет жизнь в новых кварталах? Как будут себя ощущать новоселы той или иной новой территории? Ответы на эти вопросы попытаемся найти, проанализировав совокупность факторов для разных проектов. Объекты для сравнения выбираем по самому простому принципу - их удаленности от метро. Начнем с двух единственных в городе КОТов, которые «посажены» непосредственно на станцию метрополитена.
«Почти город» у «Парнаса»
Строительство крупнейшего петербургского проекта КОТ - «Северной долины» от компании «Главстрой СПб» - началось в 2009 году . «Северная долина» уже сегодня доросла до масштабов среднего финского города: в трех сданных очередях проживает около 15 тысяч человек.
До 2017 года, утверждают в компании, будет построено 2,7 млн кв. м жилья для 80 тысяч человек. Еще около двух-трех тысяч жителей добавят строящиеся рядом комплексы (ЖК «Бумеранг», ЖК «Паркола» , ЖК «Парнас Парк», ЖК «На Заречной»). Таким образом, уже через четыре года у «Парнаса» сформируется район, по численности населения лишь слегка уступающий, к примеру, городу Пушкину.
Неоспоримое преимущество - наличие станции метро. Она находится в 25-30 минутах ходьбы даже от самых крайних точек запланированной застройки. Но нагрузка на нее окажется немалая. Рабочих мест на Парнасе будет немного, а жить там станут, по мнению компании «Главстрой СПб», преимущественно молодые социально активные люди в возрасте 25-45 лет. Следовательно, к месту работы или учебы придется перемещаться не менее чем половине проживающих, заодно вывозя детей в престижные школы.
Альтернативный вариант - въезд в город на автомобиле или маршрутке - малопривлекателен ввиду частых пробок на проспекте Энгельса. Исходя из первоначальных планов Смольного, должен быть построен второй выезд из микрорайона в город - через Заречную улицу и Выборгское шоссе. Но когда он появится, неизвестно.
Важная составляющая комфортной и приятной жизни - торговая, развлекательная и прочая инфраструктура. Уже строятся помещения для фитнес-центра, ближе к завершению проекта запланирован спортивный комплекс с плавательным бассейном. Кроме того, на территории предусмотрены спортивные площадки.
Но другие развлечения, например кинотеатр на 250 мест, появятся не раньше, чем построят торговый комплекс. Он будет непременно, подтвердили в «Главстрое СПб», но дату не уточнили. Для такой масштабной застройки ТРК будет не столь уж велик - около 40 тыс. кв. м. Это примерно вдвое меньше соседнего «Гранд Каньона».
С «социалкой» тоже не все благополучно. «Сегодня уже построен детский сад на 190 мест. На разных этапах строительства находятся две школы на 975 мест каждая и один детский сад на 190 мест. К моменту завершения проекта в новом жилом районе будет 13 детских садов и 10 школ», - сообщили в пресс-службе застройщика. В первоначальном варианте проекта, кстати, речь шла о 14 школах и 25 детских садах.
Этого впритык хватит для соблюдения действующих градостроительных норм. Но по предложенным Смольным новым региональным нормативам проектирования «социалка» запланирована с ощутимым дефицитом. Объекты здравоохранения - две поликлиники и станцию скорой помощи - обещал построить город. Вероятно, это случится в тот неопределенный момент, когда окажутся деньги в бюджете.
Теперь о менее очевидных вещах - планировке территории и архитектурном решении. Дома в «Северной долине» «маршируют» однотипными 25-этажными рядами. Кому-то это единообразие по душе. Но на взгляд автора, «Северная долина» выглядит хорошо только по вечерам, когда сияет огнями, как символ урбанизма ХХ века. В остальное время отсутствие разновысотной застройки не создает уютную среду - человек теряется между «муравейниками».
На территории КОТ запланировано несколько центров притяжения, главный из которых - полукруглая площадь в северной части «Северной долины», где разместятся парк, зоны отдыха, спортплощадки и церковь. Но площадь с храмом не станет смысловым, системообразующим элементом территории - к ней не ведут пешеходные зоны, приглашающие жителей к прогулке.
Собственно, гулять по «Северной долине» не особенно приятно: дворы заполнены машинами, стоящими на узеньких тротуарах и даже на газонах. Правда, можно дойти до расположенного в полутора километрах от «Долины» Шуваловского парка. Его соседство - большой подарок для жителей микрорайона. Но благоустроенной дорожки туда пока нет.
От «Девяткино» налево
Второй проект КОТ у метро находится на бывших землях совхоза Ручьи в западной части Мурино , где дома растут буквально среди полей. Целину осваивают такие известные в городе строительные компании, как «Навис», Setl City, «Мавис», «Лидер Групп», «Арсенал-Недвижимость», «Полис», «Петрострой» и др.
Сейчас активно застраивается около 45 га земли - на них одновременно возводятся десять жилых комплексов в общей сложности на 20-22 тысячи квартир. Так как примерно три четверти из них составят квартиры-студии и «однушки» скромных размеров, можно предположить, что общее количество жильцов этих ЖК, которые должны быть сданы до конца 2015 года, не превысит 30 тысяч человек.
Впрочем, это не предел. Некоторые из застройщиков владеют большими участками, прилегающими к этой территории с запада и севера, и уже заявили о намерении продолжить застройку после 2015 года. Такие планы озвучивали Setl City, «Арсенал-Недвижимость», «Полис», «Лидер Групп». Если все намерения застройщиков осуществятся, то микрорайон увеличится вдвое и станет еще одним «почти городом» на границе мегаполиса.
Транспортная доступность места не хуже, чем у первого рассмотренного проекта: станция метро «Девяткино» расположена в трех минутах пешком от ближайшего ЖК «Виктория» и примерно в 20 минутах - от дальней точки ЖК «GreenЛандия». Хотя этой же станцией подземки пользуются жители обжитой части Мурино и Девяткино, и со временем, когда весь проект КОТ будет заселен, вагоны будут ходить забитыми под завязку.
С автотранспортом дело обстоит хуже. КАД идет буквально впритык к нескольким ЖК, но вот до выезда на него в районе Бугров надо ехать по одной из двух дорог, расположенных севернее и южнее кольцевой. До тех пор пока не построен дополнительный съезд с КАД прямо к новому жилому району, к ближайшей Токсовской развязке ехать неудобно, да и бессмысленно - шоссе, как правило, стоит в пробках .
Теперь об инфраструктуре самого микрорайона. Прежде всего, можно будет без проблем устроить ребенка в садик. Строительство детских дошкольных учреждений под давлением правительства Ленобласти предусмотрели практически все застройщики (исключение - «Лидер Групп» с ЖК «Девятый вал»). Setl City уже возводит два из пяти запланированных детских садов . Также этот застройщик собирается построить школу, а компания «Арсенал-Недвижимость» замахнулась даже на создание физико-математического лицея.
Перспективы здравоохранения, напротив, не слишком радужны. Пока жителям придется пользоваться амбулаторией Муринского сельского поселения. До 2020 года, сообщается на сайте муниципального образования, планируется строительство еще двух амбулаторий и стационарно-поликлинического комплекса. Одно из учреждений, вероятно, появится вскоре в обжитой части Мурино на первом этаже ЖК «Мечта», который компания «Мавис» передала муниципальному образованию.
Торгово-развлекательного центра и спортивных комплексов в проекте КОТ тоже не будет. По крайней мере в ближайшие годы. Застройщики утверждают, что для нужд жителей «спальника» достаточно коммерческих помещений, запроектированных практически во всех домах. До обжитой части Мурино, конечно, рукой подать. Но у метро нет ни крупных магазинов, ни спортзалов.
Жизнь обеих частей поселка может кардинально измениться, если осуществится идея с созданием здесь транспортного хаба , включающего железнодорожную станцию и междугородный автовокзал. Но об этом пока можно только помечтать.
Теперь о градостроительном планировании территории. С ним все просто - оно отсутствует. Точнее, отдельно взятые ЖК спланированы весьма неплохо (к примеру, комплекс «GreenЛандия» с его просторными дворами и детскими площадками). Но единой городской ткани не возникает: в проекте нет ни площади, ни сквера, ни других системообразующих элементов планировки. В общем, место вряд ли будет располагать к променаду. Разве что - по бездорожью рвануть в поля.
Зато архитектурное разнообразие жителям гарантировано: дома каждого застройщика будут выглядеть индивидуально. В частности, высота будет колебаться от 13 до 25 этажей, что позволит избежать монотонности застройки.
Краткое резюме
Мы отдаем себе отчет, что предугадать, какой окажется жизнь в новом микрорайоне, очень непросто. В реальности условия могут быть хуже, чем описывается в проектах ЖК. Ведь «обещать - еще не значит жениться», и застройщики или город порой «забывают» построить запланированные инфраструктурные объекты. Но и обратная ситуация возможна. Вдруг транспортные развязки появятся в ближайшие годы, а крупные инвесторы захотят вложиться в строительство торговых, спортивных и прочих развлекательных комплексов на описанных территориях?
Кроме того, одно дело - просчитывать качество жизни, исходя из данных о проектах, и совсем другое - быть жителем новостройки и видеть все плюсы и минусы изнутри. Надеемся, что читатели не останутся равнодушными к поднятой теме и поделятся своими соображениями (а кто-то - уже опытом) о комфортности жизни на новых территориях.
Текст: Елена Денисенко Фото: Алексей Александронок
Эти микрорайоны схожи по многим параметрам, включая уровень развития инфраструктуры, но есть и существенные различия.
Если набрать в строке поиска «новостройки Петербурга», в числе первых выпадут ссылки на строящиеся дома недалеко от метро «Девяткино» и «Парнас» - двух конечных станций разных веток. Парнас и Мурино-Девяткино являются популярными локациями среди молодых семей, впервые покупающих собственное жилье, а также среди петербуржцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но ограниченных в бюджете.
Здесь осваиваются новые территории, на которых строятся квартиры эконом-класса, преимущественно по монолитной системе. Однако между районами есть существенное различие: если Парнас расположен в границах Санкт-Петербурга, что гарантирует собственникам квартир городскую прописку, то станция метро «Девяткино», как и все близлежащие дома, относится к Ленинградской области (Всеволожский район).
Жилые комплексы и стоимость жилья
Парнас
В Парнасе находятся такие жилые комплексы, как: «Северная долина», «Три апельсина», «Миллениум», «ЖК на Заречной», «Паркола», «Бумеранг», «Шуваловский дуэт», «Прагма City» и др.
Особо нужно отметить «Северную долину» - один из крупнейших проектов комплексного освоения территории в городе. К настоящему моменту в сданных домах живет более 30 тысяч человек, продолжается строительство новых очередей. Большая часть квартир сдается с полной отделкой, однако жители жалуются на ее качество. Отметим также, что все дома – в коричневых тонах и очень похожи друг на друга, поэтому мы не стали бы рекомендовать этот комплекс любителям разнообразия и ярких красок.
Стоимость квартир начинается от 1 млн 766,4 тыс. рублей – такова цена студии площадью 28,3 кв. м. в ЖК «На Заречной» при 100% оплате. В «Северной долине» за студию придется заплатить больше – 2 млн 31,5 тыс. за 24,3 кв. м. Между тем самая дешевая однокомнатная находится именно в ЖК «Северная долина» - за 39 кв. м. нужно будет заплатить 2 млн 719,5 тыс. Самая низкая цена на двухкомнатную – 3 млн 547,2. Она продается в ЖК «На Заречной», метраж 54,5 кв. м.
Девяткино
В Мурино расположено большое количество жилых комплексов: «Алфавит», «Витамин», «Виктория», «Эланд», «Краски лета», «Территория», «Материк», «Муринский Посад», «Тридевяткино царство», «Охтинская дуга», «GreenЛандия», «Три кита», «Созвездие», «Солнечный», «Новое Мурино», «Девятый вал», «Мечта», «Мой город», «YOU Питер», «Ласточка», «Сокол», «Старая крепость», «Мурино 2017», «Светлановский» и др. Такого крупного и доминирующего жилого квартала, как «Северная долина» на Парнасе, в Девяткино нет. Однако в этом и плюс: будущие жильцы могут выбирать из большего количества вариантов.
Самую дешевую студию можно купить в ЖК «Материк» - всего за 1 млн 195,5 тыс. рублей при 100% оплате, метраж составит 20,6 м. Наилучшая стоимость однокомнатной – 1 млн 735,8, за столько можно приобрести 31,56 кв. метра в ЖК «Витамин». Самая дешевая двухкомнатная квартира продается в ЖК «Территория» за 2 млн 773,3 тыс., метраж 47,95 м.
Расположение и транспортная ситуация
И Парнас, и Девяткино расположены к северу от центра города. На метро от ст. м. «Парнас» до «Невского проспекта» можно доехать за 25 минут, столько же времени займет путь от ст. м. «Девяткино» до ст. «Площадь Восстания».
Парнас
Расстояние до метро от разных новостроек на Парнасе составляет от 300 метров до 1,9 километра. Кроме того, в «Северной долине» сейчас проектируются новые очереди севернее Заречной улицы, расстояние от которых до станции метро превысит 2 км. При необходимости жители района могут воспользоваться автобусами и маршрутными такси. Также от метро «Парнас» ходят маршрутки и автобусы до других северных районов Петербурга и Бугров, в пригородных направлениях.
Расстояние до КАД от любого ЖК не превышает 4 км. Дорога до метро «Парнас» идет по ул. Михаила Дудина - она выходит на пр. Энгельса, с которого можно выехать на КАД либо на Суздальский проспект. Пробки здесь не столь масштабны и наблюдаются в основном на участке проспекта Энгельса, однако ситуация может измениться с вводом нового жилья.
Девяткино
В Мурино находится станция метро «Девяткино», расстояние от нее до разных ЖК не превышает 2 км, до ближайшего дома можно дойти за 2 минуты. Есть и ж/д станция "Девяткино", откуда можно доехать до Финляндского вокзала либо до любой станции Приозерского направления. Рядом располагается автовокзал "Северный", от которого идут автобусы по многим актуальным пригородным направлениям.
В целом же транспортная ситуация крайне напряженная, несмотря на то, что Девяткино находится в непосредственной близости от КАД. В западной части относительно метро существует только одна двухполосная дорога, которой будет не хватать после заселения всех жилых комплексов.
В восточной части ситуация не легче – постоянно перегруженная Центральная улица, ведущая в Мурино и Новое Девяткино, давно не справляется с нагрузкой. На Токсовском шоссе регулярно возникают транспортные заторы. Кроме того, сама дорога узкая и в очень плохом состоянии.
Планируется строительство транспортно-пересадочного узла, который объединит автовокзал, ж/д вокзал, станцию метро, стоянки автомобилей, ТРК и бизнес-центры. А самое главное – будут построены новые развязки и дороги. В 2016 году приступают к созданию платной объездной магистрали, начинающейся в створе Пискаревского проспекта и выходящей на дорогу «Санкт-Петербург - Матокса», которая сможет разгрузить трафик в Восточной части района.
Парковки
Парнас
Многие жильцы новых домов жалуются на проблемы с парковкой, однако признают, что сейчас такая ситуация встречается все чаще: нередко негде парковаться и жителям старых домов, потому что машин покупается все больше и больше.
Отметим также, что автомобили часто ставят на тротуарах, рядом со строительной техникой, вдоль дорог, что доставляет жителям района массу неудобств. Стандартное место в подземном паркинге стоит, в среднем, 470-500 тыс., аренда такого места в месяц - 5 тыс. рублей.
Девяткино
Парковочных мест в Мурино недостаточно, что уже является обычным делом для новых строящихся районов. По нашим данным, стоимость подземного паркинга чаще всего составляет от 400 до 600 тысяч рублей. Конечно, в ближайшие годы район будет подходить больше для тех, кто пользуется общественным транспортом.
Экология и парки
Парнас
К западу от всех ЖК в Парнасе простирается Шуваловский парк площадью 142 га, в котором приятно отдыхать, прогуливаться и заниматься спортом в любое время года. В парке расположен дворец графа Шувалова и Храм святых апостолов Петра и Павла, скачут белки. Есть пруды, где плавают утки, также есть горки, с которых зимой можно кататься на лыжах, ватрушках и санках. При этом в целом парк больше напоминает лес.
Между тем, многие жалуются на недостаток зеленых насаждений вокруг комплексов. Недостатком района является и то, что к востоку от всех ЖК, за проспектом Энгельса, расположена промышленная зона, со стороны которой иногда доносятся неприятные запахи. При этом выбросы промзоны Парнас находятся в пределах допустимой нормы, существенного вреда окружению не наносят.
По территории проходит сразу несколько крупных магистралей: Проспект Просвещения, Выборгское шоссе, Суздальский проспект, Проспект Энгельса. Помимо загрязнения воздуха они также являются источником повышенного шума.
Девяткино
В Мурино протекает только река Охта, которая не славится чистотой. К востоку от района простирается лесной массив, однако большого парка для прогулок в Мурино нет. Единственная зеленая зона, которая есть в настоящий момент – маленький Муринский парк. Специальные площадки для выгула собак тоже отсутствуют.
Западную часть района сейчас окружают пыльные поля, которые в дальнейшем будут застраивать. Крупных загрязняющих производств в районе нет, однако временами до Девяткино доносятся неприятные запахи с промзоны на Парнасе.
Инфраструктура
Парнас
В качестве одного из основных недостатков района отметим неразвитость социальной инфраструктуры: здесь большие проблемы с детскими садами и школами (многие возят детей на «Проспект Просвещения»), нет муниципальной поликлиники и почты. В пешей доступности нет торгово-развлекательных комплексов с кинотеатром, боулингом и пр.
К северо-востоку от ЖК, сразу за КАД, расположен один из двух крупнейших в городе торгово-развлекательных комплексов – «МЕГА Парнас», однако до него можно добраться только на транспорте. Торговый комплекс в районе сейчас один, небольшой – ТК «Парнас». Также открылось большое количество отдельных магазинов, кафе, пекарен. Работают салоны красоты, парикмахерские, аптеки, отделения банков, пункты выдачи интернет-магазинов и пр.
Девяткино
Инфраструктура, точнее, недостаток ее как таковой – серьезный минус района. Жилые кварталы строятся быстро, однако "социалка" не отвечает требованиям и ожиданиям новоселов, застройщики запаздывают с ее реализацией, и это – серьезное неудобство. Так, в Мурино нет своей больницы, полицейского участка, патрульно-постовой службы, открылась только одна школа. Скорая помощь едет из Токсово. Ближайшее почтовое отделение находится на ул. Оборонная, 49, в 1,7 км от метро, отделения федеральной миграционной службы - в Токсово и во Всеволожске.
Крупного торгово-развлекательного комплекса в Мурино на сегодняшний день нет, как и в Парнасе, однако небольших магазинов более чем достаточно: продают цветы, продукты, алкогольные напитки, строительные товары, сантехнику, автозапчасти, спортивные товары, ткани, косметику и пр. В юго-западной части района есть «Лента». Помимо магазинов, в Мурино открылось несколько салонов красоты и парикмахерских, есть кафе и рестораны, аптеки, турфирма и пр.
Итоги
Выбор в пользу того или иного района зависит от множества факторов, поэтому советуем взвесить все «за» и «против». Так, к Парнасу чаще всего присматриваются по той причине, что район относится к городу, то есть у жильцов будет городская прописка. В Девяткино же привлекают низкие цены на квартиры, которые достигаются за счет высокой конкуренции застройщиков и областного расположения микрорайона. В то же время за коммунальные услуги в Девяткино придется заплатить больше.
Один из плюсов Девяткино – в том, что здесь строится огромное количество жилых комплексов, так что покупателям есть из чего выбирать. Однако нужно быть готовыми к тому, что придется жить среди стройки.
Что касается транспортной ситуации, то здесь в Девяткино дела обстоят хуже, чем в Парнасе: до сооружения новых дорог и развязок вам придется проводить много времени в пробках, также есть проблемы с общественным транспортом. Дефицит парковочных мест ощущается и в Парнасе, и в Девяткино, так что советуем покупать место в паркинге либо ездить в город на метро, до которого идти не больше 25 минут от любого ЖК.
Социальных объектов – школ, детских садов, поликлиник, почтовых отделений и пр. - не хватает в обоих районах, однако их строительство ведется и планируется. Крупные торгово-развлекательные центры есть, но не в пешей доступности – до них придется ехать на транспорте.
Несмотря на наличие в Парнасе крупного Шуваловского парка, в плане экологии выигрывает Девяткино, так как находится в сравнительном отдалении от промзон.
Как выбрать объект инвестирования в новостройке?На какие параметры обращаем внимание: район, количество комнат, близость к метро, конкурентная среда (что лучше Девяткино или Парнас)?
Что выбрать?
Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость
С точки зрения инвестиций наиболее выгодно покупать самые востребованные варианты - студии, небольшие ликвидные «однушки», реже - «двушки» на старте проекта. Находиться они могут и на территории города, и в пригородной зоне. На мой взгляд, больший потенциал у обжитых районов, где все меньше и меньше появляется новых объектов. Соответственно, квартиры здесь будут впоследствии более дефицитны.
Тем не менее, есть и в пригородах привлекательные проекты для инвестирования. Надо понимать, что такие территории как, например, Кудрово, Мурино в будущем станут местами комфортного проживания горожан, и цены там, безусловно, будут выше, чем сейчас. Например, Приморский район раньше расценивали как одну большую стройку. А сейчас это уже престижная зона, где много новых современных домов, соответственно, хороший контингент жителей и наиболее качественные объекты инфраструктуры. И цены здесь выросли, и район стал очень популярен. В перспективе все это мы увидим в указанных пригородах.
Прежде чем делать выбор, очень полезно сравнить цену на квартиру в приглянувшемся объекте с рыночным уровнем - выше ли она, или ниже.
Зачастую строительные компании на начальном этапе продаж выставляют квартиры по сниженным ценам, нередко проходят акции скидок. Это удобные моменты для покупки квартиры. Однако если объект на протяжении длительного времени продается по цене ощутимо ниже рынка и аналогичных проектов в этом месте, это уже причина для беспокойства. Гарантии того, что застройщик при такой системе финансирования достроит объект, никто не даст.
Для инвестора крайне важен выбор компании-застройщика. Репутация, опыт, темпы и качество строительных работ очень значимы, поскольку именно они дают гарантию своевременного ввода квартиры в эксплуатацию и отсутствия в ней дефектов.
И, наконец, обязательно нужно учитывать конкурентную среду.
Необходимо проанализировать, есть ли вокруг подобные проекты, какие условия и цены в них. А главное, какие проекты появятся поблизости в ближайшем будущем. Ведь вполне возможна ситуация, когда инвестор покупает отличную квартиру, однако через несколько месяцев рядом начинает строиться аналогичный проект с еще меньшими ценами или более лаконичными планировками. В такой ситуации приобретенный объект может частично потерять свой потенциал доходности.
Максимальную доходность может обеспечить жилье класса масс-маркет. Разница в цене квадратного метра при покупке на нулевой стадии и на стадии окончания строительства в этом классе может достигать 50%, однако средний показатель варьируется в пределах 25-30%. В сегменте бизнес-класса разница обычно несколько ниже - 20-25%, однако и здесь встречаются объекты, где цены за период строительства могут вырасти до 50%. Ситуацию в элитных проектах предсказать сложнее, так как рынок недвижимости данной категории очень чувствителен к появлению новых проектов, которые ощутимо отражаются на ценах уже имеющихся на рынке объектов.
Факторы влияния
Юлия Троицкая, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент
При выборе объекта для инвестирования многое зависит от первоначального капитала, которым вы располагаете.
Исходя из этого при приобретении инвестиционной недвижимости, вы можете рассчитывать на долгосрочное получение прибыли или на разовый доход. Так, например если приобретать недвижимость с последующей перепродажей (разовый доход), то наиболее ликвидные варианты - квартиры студии и 1 к.кв. в строящихся домах. Чтобы доходность была высокой (20-30% годовых) продавать недвижимость лучше через 1-1,5 года сначала строительства. Для такого варианта инвестирования подойдут как проекты расположенные в городской черте так и ЛО, но не дальше 10 км. от КАД. Но надо понимать, что с объектов расположенных за городской чертой сверхприбылей ожидать не приходиться, вы не можете поднять ценовую планку равную стоимости недвижимости в городской черте, такая недвижимость попросту не будет пользоваться спросом. Для сдачи квартиры в аренду (долгосрочная прибыль) как правило, приобретаются те же студии или 1 к.кв. с отделкой, как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости. Наибольшим спросом пользуются квартиры в проектах, расположенных в черте города у метро.
Кроме первоначального капитала независимо от целей использования инвестиционной недвижимости есть еще несколько основных моментов, которые следует учитывать при приобретении недвижимости.
Перед покупкой очень важно изучить привлекательность района, на сколько, развита транспортная, торгово-развлекательная и социальная инфраструктуры. Обратите внимание, из какого материала построен или будет строиться дом - кирпич, кирпич-монолит, панель и т.д. Это напрямую отразится на стоимости инвестиционного объекта (квартира в кирпичном доме чаще всего дороже аналога в панельном). Выбирайте этаж, который будет пользоваться спросом у покупателей или арендаторов (востребованы обычно средние этажи 3-10). Обратить внимание на юридическую чистоту сделки. Вам необходимо изучить репутацию, проверить прозрачность, открытость компании, узнать о ее партнерах - банках, инвесторах, учредителях.
Говоря о наибольшей ликвидности зон Кудрово, Девяткино и Парнаса, я бы остановила свой выбор на покупке инвестиционного объекта на Парнасе. По статистике новостройки Выборгского и Приморского района пользуются наибольшим спросом у покупателей. В виду того, что это еще городская черта, хоть и значительно удаленная от центра, сдать или перепродать жилье здесь можно быстрее и дороже, чем в ЛО
Чем выше риск, тем выше прибыль
Денис Гусак, руководитель департамента новостроек «НДВ СПб»
Единых рекомендаций для инвестирования нет. Существует расхожее мнение, что наиболее популярны у инвесторов студии и однокомнатные квартиры, и это действительно так. Однако это не значит, что инвестирование в трехкомтаные квартиры могут быть менее удачными. Все зависит от суммы, которой располагает покупатель. Да, при покупке студии входной билет на рынок существенно ниже, чем при приобретении многокомнатного жилье. Тем не менее, многое зависит от начальной цены предложения - желательно входить в проект на стадии старта продаж, ликвидности - квартира должна быть востребована населением, надежности застройщика.
Наиболее удачные примеры инвестирования показывают клиенты, вкладывающие средства в спорные объекты, при условии, что проблемы застройщика носят временный или технический характер. Таким образом, на рынке инвесторов действует общее правило: чем выше риск, тем выше прибыль.
Если говорить о районах, то разумеется, важна близость метро, социальное окружение, инфраструктура, причем не на момент строительства, а на момент выхода из проекта, то есть продажи квартиры. Как правило, продажа осуществляется перед самым вводом объекта в эксплуатацию. Но нужно понимать, что на этом этапе выходить из проекта будут и другие инвесторы, которых по мнению экспертов в каждом доме от 15 до 25%
Правильный выбор застройщика
Директор департамента инвестиционных продаж NAIBecarв Санкт-Петербурге Андрей Бойков
Если речь идет о выборе коммерческого объекта для инвестиций, то есть о встроенном помещении, то, в первую очередь, следует обращать внимание на расположение новостройки. Ликвидность такого объекта зависит от близости крупных транспортно-пересадочных узлов и пешеходных потоков.
Если же мы говорим об инвестициях в первичное жилье, то следует помнить о нескольких факторах, основной из которых - надежность застройщика.
Правильный выбор застройщика уменьшает риски, связанные с вложением средств в объект, который находится на начальной стадии строительства. Также на ликвидность объекта влияет формат приобретаемой квартиры.
На сегодняшний день наиболее востребованными являются малоформатные квартиры: студии, однокомнатные и двухкомнатные. Стоит отметить, что расположение новостройки, в которой приобретена квартира для инвестиций, не играет сегодня большой роли. Поскольку с учетом данной динамики продаж хорошо продаются квартиры и в центре города, и на окраине и в области. Последним, но не маловажным, фактором я бы выделил условия входа в инвестиционные сделки, которые зависят от выбранной стратегии инвестора.
Квартира под аренду
Елена Шишулина, директор по маркетингу и продажам ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»
Как правило, у арендаторов пользуются спросом однокомнатные, реже двухкомнатные квартиры. «Трёшку» сдать будет уже гораздо сложнее (по крайней мере, за пропорционально большую сумму), если только мы не говорим об элитном сегменте. Студии тоже хорошо разбираются. За что точно не готовы переплачивать арендаторы, так это за «лишние» кв. метры - в их глазах в большинстве случаев ценность «однушек» 33 кв.м и 45 кв.м практически равнозначна.
Транспортная доступность - наверное, самый принципиальный фактор при найме жилья.
Метро в пешеходной доступности, что называется, приветствуется и позволяет сдавать квартиру в аренду с большей выгодой. Квартиры на удалении от метро тоже находят своих арендаторов, но уже за меньшую сумму. Но здесь ещё многое зависит от соотношения спроса и предложения. Например, в тех местах, где последние несколько лет велось активное строительство и многие квартиры скупались инвесторами (тот же Парнас или Девяткино), предложений под арену очень много, и в итоге размеры арендных платежей оказываются заметно ниже среднегородских. В этом отношении бывает выгоднее приобрести квартиру в «нераскрученном» месте или в пригороде, где есть дефицит жилья, в том числе под сдачу в аренду.
Если говорить об остальных параметрах, то значение имеют имидж района, степень развитости инфраструктуры, близость к рабочим местам и т.д. - в принципе, всё то же самое, что важно для человека, когда он покупает квартиру для себя. Ведь некоторые арендаторы проводят на одном месте по нескольку лет своей жизни, а потом часто пытаются подобрать новое жильё недалеко от привычного места. Ещё одним немаловажным моментом может стать готовность арендодателя временно зарегистрировать арендатора в своей квартире.
Удаленные инвестиции
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»
Для каждого инвестора это вопрос индивидуальный в плане местоположения. Территория Парнаса относится к городу - чуть выигрывает в престижности. Что касается остальных параметров: качества строительства и социальной однородности - здесь оба этих показателя равнозначны, т.к. оба района новые, в одинаковой доступности от метро и КАД.
Наиболее популярные объекты для инвестиций - студии и однокомнатные квартиры, т.к. их в дальнейшем легче реализовать и порог вступления в клуб инвесторов для этих объектов ниже. На сегодняшний день минимальное предложение в Девяткино -1,2 млн. руб. за студию 23 кв. м. («Силы Природы»). На Парнасе цена чуть выше и составляет 2,15 млн. руб. за студию 30 кв. м. («Северная Долина», 7 очередь). Оба объекта находятся на нулевой стадии строительства.
Мы отмечаем высокую активность инвесторов на обоих этих направлениях. Единственное, в чем может быть преимущество Девяткино - это больший выбор жилых комплексов и по внешнему виду и по местоположению. С другой стороны, на Парнасе «Главстрой» привлекает покупателей своей репутацией и точным графиком строительства.
Ссылка.