Чем отличается здание от сооружения? Жилые здания и гидротехнические сооружения. Про здания, строения, сооружения как объекты технического нормирования

В гражданском, земельном и градостроительном российском праве отсутствуют такие отдельные понятия как «здание», «строение», «сооружение». И это ведет к многочисленным спорам во время строительства, а также признания вышеуказанных понятий объектами недвижимости. Еще одной проблемой является выяснение: какие из этих зданий, сооружений и строений относятся к объектам а какие - нет.

Здание. Что это такое?

Технически и нормативно давно определены понятия «строение», «здание» и «сооружение». Что такое здание, описывает ОК 013-94 (Общероссийский классификатор основных фондов). Это архитектурно-строительный объект, предназначенный для создания определенных условий с целью хранения ценностей, работы, культурного и социального обслуживания народонаселения. Здания должны иметь основную часть (крыша и стены), а также внутренние коммуникации для обеспечения нормального эксплуатационного периода.

К внутренним коммуникациям относят:

  • системы водопровода и канализации;
  • систему отопления;
  • осветительную систему и сеть электропроводки;
  • вентиляционные механизмы, установленные по общесанитарным нормам;
  • лифты и подъемники (при многоэтажном строительстве).

Сооружение. Что такое этот

Сооружение - это инженерно-строительный объект, предназначенный для создания условий процессу производства без изменений предмета труда, но с выполнением некоторый необходимых технических функций. Каждое одиночное сооружение, которое входит в число основного сооружения, составляя при этом единый объект, тоже носит название сооружение .

Элемент, покажут следующие примеры:

  • Мост (единый объект), и его элементы: мостовое полотно, опоры и пролетное строение - это тоже сооружения;
  • Нефтяная скважина - состоит из вышки и обсадных труб;
  • Эстакада - состоит из фундамента, настила, опор, пролетных строений и ограждений.

Также и линии электропередачи, кабельные линии связи, трубопроводы и тому подобные объекты подпадают под определение «сооружение». Что такое этот вид построек, можно коротко все построенное людьми с целью удовлетворения материальных и духовных нужд.

Строение. Что это такое?

Согласно российскому гражданскому праву, цивилистике строение - это объединяющий термин, который включает понятия здание и сооружение . можно сказать еще и другими словами, - это постройка, закрепленная на земельном участке юридически. То есть, в российском законодательстве есть форма построек - строение, которое имеет два вида: здание и сооружение. И многие люди, не имея технического образования, все эти три понятия воспринимают как синонимы.

Цели классификации

Самой главной задачей проведения данной классификации является содействие экономичному решению при их проектировании, и не проблемное строительство сооружений и зданий.

Основой для разделения строений на классы служат их назначение и значимость. Также устанавливаются:

  • нормы эксплуатационных характеристик и требований для обеспечения должного функционирования строений (площадь и объем, внутренняя и внешняя отделка, сантехнические, электротехнические механизмы);
  • нормы по огнестойкости и долговечности отдельных элементов конструкций.

Разделение по классам зданий и сооружений происходит отдельно по каждой группе их видов, похожих своим назначением (жилые здания, технические сооружения, линии электропередач, мосты и так далее).

Основная классификация

По назначению может быть:

  • теплоэнергетическое сооружение - это линии электропередач, столбы и опоры и так далее;
  • гражданское и промышленное;
  • техническое сооружение (примером такого строения может быть дамба);
  • дорожно-транспортное (сюда можно отнести эстакаду, трассу, дорожный мост и развязку).

По такому же признаку здания разделяют на:

  • жилые (предназначенные для временного или постоянного проживания);
  • производственные - где размещаются разного вида производства;
  • общественные - служат для размещения учреждений административного характера и для социального обслуживания.

Дополнительная классификация

В зависимости от материала, из которого изготовлены, делятся на:

  • деревянные;
  • бетонные;
  • каменные;
  • железобетонные.

По способу строительства данные объекты разделяют на:

  • монолитные;
  • сборные;
  • из объемно-пространственных блоков.

В зависимости от геометрии:

  • точечные;
  • площадные;
  • линейные.

В зависимости от характера применения объекты принято делить следующим образом:

  • постоянная эксплуатация сооружений и зданий;
  • временное использование.

В зависимости от значения делят на:

  • вспомогательные;
  • основные.

По величине ответственности:

  • высший уровень;
  • нормальный уровень;
  • пониженный уровень.

В зависимости от этажности разделяют на:

  • малоэтажные, которые имеют один или два этажа;
  • средней этажности, имеют от трех до пяти этажей;
  • повышенной этажности (6-7 этажей);
  • многоэтажные (от восьми до 29 этажей);
  • высокоэтажные (от 30 до 100).

Разделяют также данные объекты и на степени в соответствии с долговечностью, то есть способностью элементов конструкции не терять положенные качества для нормального процесса эксплуатации:

  • первая степень (больше чем сто лет);
  • вторая степень (от 50 до 100 лет);
  • третья степень (от 20 до 50);
  • четвертая степень (менее 20 лет).

Также существует классификация по огнеупорности, которая обуславливается длительностью в минутах:

  • утраты целостности;
  • утраты несущей способности;
  • утраты теплоизоляции.

ПОНЯТИЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

CONCEPT OF THE BUILDING AND CONSTRUCTION AS REAL ESTATE OBJECTS

Д. В. ВАСЮТА (D. V. VASYUTA)

Проанализированы признаки зданий и сооружений, определен момент их появления как особого объекта недвижимости, установлены отличия от других объектов недвижимости. Выявлены отличия зданий от сооружений, сформулированы определения их понятий.

Ключевые слова: здания, сооружения, строения, объекты недвижимости, объекты незавершённого строительства, самовольная постройка, помещение.

The paper analyzes the characteristics of buildings and structures, determines the moment of their appearance as a special property, sets them apart from other real estate. The differences of the structures of buildings are displayed, the definitions of concepts are formulated.

Key words: buildings, structures, buildings, real estate, construction in progress, unauthorized building,

Потребность в зданиях и сооружениях как основе жизнедеятельности обуславливает необходимость их интенсивного возведения. По сведениям Новосибирскстата, только в первом квартале 2012 г. на территории Новосибирской области было введено в эксплуатацию 717 единиц зданий, на строительство которых было потрачено 6 154,3 млн рублей . Массовость зданий и сооружений, а также сделок с ними, высокая стоимость указанных объектов, обусловили необходимость формирования их правового режима, т. е. «особого порядка правового регулирования, создающего желаемое социальное состояние» .

Действующее законодательство относит здания и сооружения к недвижимости, прочно связанной с землей, перемещение которой без несоразмерного ущерба назначению невозможно (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ ); определяет порядок их возведения, перестройки, сноса (ст. 263 ГК РФ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190 ); распространяет на здания и сооружения, возведенные в нарушение закона,

режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ); закрепляет возможность их обременения сервитутом (ст. 277 ГК РФ); определяет особенности залога и аренды (§ 4 гл. 34 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» ) и т. д. Однако в законодательстве отсутствует определение границы действия соответствующих правил -это сами понятия «здание» и «сооружение». Исключение составляет Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» , в ст. 2 которого предлагается такое определение. Под зданием в нем понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Сооружение рассматривается как результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную,

© Васюта Д. В., 2013

надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Однако предложенные определения, во-первых, используются для целей технического регулирования, а во-вторых, отражают лишь конструктивные особенности зданий и сооружений, чего не достаточно для отграничения их от объектов с отличным правовым режимом.

В литературе высказаны сомнения в необходимости формирования рассматриваемого понятия. Так, В. В. Витрянский утверждает, что «попытки дать юридические дефиниции понятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Ещё более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями» . Однако ряд авторов считает, что закрепление в действующем законодательстве определения указанных понятий является необходимостью. Так, по мнению О. Б. Кругловой необходимо «закрепить понятия здания и сооружения в законе хотя бы для того, чтобы отделить их от иных объектов, которые не подпадают под регулирование специальных правил аренды зданий, сооружений» . И. Д. Кузьмина предлагает «законодательно определить понятия здания и сооружения как предметной границы особого правового режима» . Промежуточным является мнение, согласно которому «выработка легального определения понятия здания или сооружения юридически нецелесообразна, более верным решением с гражданско-правовой точки зрения является выявление существенных признаков, которыми должны обладать здания и сооружения» . Несмотря на изложенные точки зрения, вопрос определения понятия здания и сооружения в законодательстве не является предметом рассмотрения Концепции развития гражданского законодательства РФ , Проекта ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Проект ФЗ

№ 47538-6), принятого ГД ФС РФ в первом чтении 27 апреля 2012 г. в редакции, готовой к рассмотрению во втором чтении . Тем не менее для определения чётких границ действия правового режима зданий и сооружений существует необходимость в выявлении отличительных признаков указанных объектов и отображении их в законе.

В литературе авторами выделены различные признаки здания и сооружения: неподвижность, стабильность , «конструктивная сложность, требующая затрат на поддержание в надлежащем состоянии» , привязка к конкретному земельному участку и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, искусственность возведения, самостоятельность, индивидуальность, относительно высокая стоимость, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению и др. Указанные признаки отмечают скорее физические особенности здания и сооружения, совокупность которых недостаточна для установления чётких границ действия их правового режима. Существует необходимость в выявлении таких признаков, которые своим правовым содержанием могли бы чётко определить пределы распространения правового режима здания и сооружения, отграничить их от других объектов гражданских прав с отличным правовым режимом.

Один из таких признаков содержится в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: здания и сооружения являются объектами капитального строительства наряду со строениями и объектами, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства). Данным признаком здания и сооружения наделены для правовой регламентации законного порядка их возведения как объектов недвижимости. Действующее законодательство не раскрывает понятие «строение», не наполняет его правовым содержанием. При таком положении дел бессмысленно говорить о нормативно-правовом соотношении понятий «здание», «сооружение» и «строение». Для разграничения здания и сооружения и объекта незавершённого строительства требуется определение момента обретения объектом капитального строительства правового режима здания и сооружения. В доктри-

не в отношении данного вопроса можно выделить несколько точек зрения. Так, по мнению М. Е. Мещеряковой, здания и сооружения возникают с момента их законченности с точки зрения возможности использования по целевому назначению. Исходя из определения здания и сооружения, сформулированного в своей работе, И. Д. Кузьмина считает, что в результате правомерно осуществленной строительной деятельности здания и сооружения возникают с момента их ввода в эксплуатацию, а в отношении самовольной постройки - с момента признания на них права собственности . Нельзя не отметить и точку зрения, согласно которой здания и сооружения, как и любой другой объект недвижимости, возникают с момента государственной регистрации прав на них .

Однако согласно ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация носит заявительный характер, а значит никто не может обязать правообладателя зарегистрировать своё право собственности. Отсутствие же государственной регистрации права на здание и сооружение не означает отсутствие у их правообладателей прав на указанные объекты. На основании имеющихся правоустанавливающих документов правообладатели зданий и сооружений даже в отсутствие государственной регистрации прав на них обладают правомочиями на совершение сделок с ними, не требующих государственной регистрации (например, договора краткосрочной аренды). С учётом того, что действующее законодательство устанавливает особенности правового регулирования ряда сделок со зданием и сооружением, указанные объекты должны быть не просто возведены с точки зрения возможности их использования, они должны быть пригодными для эксплуатации, не нарушать права и законные интересы других лиц, не представлять угрозу жизни и здоровью. Для этого законодательством о градостроительной деятельности производится регулирование отношений по строительству объектов капитального строительства. Из анализа ст. 55 Градостроительного кодекса видно, что удостоверением выполнения строительства объекта капитального строи-

тельства в полном объёме в соответствии с действующим законодательством является ввод его в эксплуатацию, о чём выдаётся разрешение. Именно с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию управомоченное лицо имеет право зарегистрировать на него право собственности, совершать сделки с ним. Таким образом, именно с моментом ввода объекта в эксплуатацию связан момент возникновения здания и сооружения.

Однако в ряде случаев здания и сооружения возводятся в нарушение действующего законодательства. Так, если здание и сооружение возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданы без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то на них согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ будет распространяться правовой режим самовольной постройки. Такие объекты по общему правилу подлежат сносу. Действующее законодательство не предусматривает возможность их ввода в эксплуатацию. Но они могут стать предметом различных сделок после признания на них права собственности в судебном или ином установленном законом порядке. Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ на самовольную постройку может быть признано в установленном законом порядке право собственности лишь за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлено её строительство, в случае если она не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике возникают случаи, когда возведенные здания и сооружения, не являющиеся самовольной постройкой, не вводят в эксплуатацию. Такие ситуации возникают, например, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, разрешения на строительство, необходимых, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, для ввода объекта в эксплуатацию . Право собственности на такие объекты признаётся судами в соответствии со ст. 218 ГК РФ. Существующая точка зрения,

согласно которой «здания и сооружения -это принятые в эксплуатацию объекты недвижимости, являющиеся результатами правомерно осуществленной строительной деятельности, прочно и постоянно связанные с землёй, а также объекты самовольной постройки, право собственности на которые признано в установленном законом порядке» , не учитывает эти случаи.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что здания и сооружения возникают с момента ввода их в эксплуатацию. В случае невозможности ввести их в эксплуатацию они возникают с момента признания на них в установленном законом порядке права собственности.

Важно отметить, что действующее законодательство использует термины «здание» и «сооружение» в отношении как введённых, так и не введённых в эксплуатацию объектов недвижимости, на которые не признано в установленном законом порядке право собственности. Пример такого использования указанных терминов содержит ст. 222 ГК РФ как в действующей редакции, так и в Проекте ФЗ № 47538-6. В ст. 222 ГК РФ указанного Проекта, термины «здание» и «сооружение» используются для обозначения объектов самовольной постройки, даже в случае отсутствия на них признанного права собственности. Учитывая, что такие объекты не могут являться объектом аренды, залога, других гражданских правоотношений, на них не распространяется правовой режим зданий и сооружений. Однако в таком случае возникает вопрос правового режима объекта, возведение которого окончено, пригодного для использования или фактически используемого, но который в установленном законом порядке не введён в эксплуатацию и на который не признано право собственности. Учитывая, что на него не может быть распространён режим здания и сооружения, считаем, что в отношении таких объектов можно использовать термин «строение», который служит действующему законодательству для обозначения разновидности объекта капитального строительства без наделения его правовым содержанием.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что здания и сооружения -это объекты капитального строительства,

которые в установленном законом порядке введены в эксплуатацию или на которые в соответствии с действующем законодательством признано первоначальное право собственности.

Выявляя границы распространения правового режима зданий и сооружений, необходимо обратиться к вопросу об их соотношении. Применяемая в действующем законодательстве терминология представляет их как отличные друг от друга объекты права. Тем не менее в литературе встречается точка зрения, согласно которой здание является понятием родовым по отношению к сооружению. Так, И. Д. Кузьмина считает, что с точки зрения правового режима их можно определять как «здания и другие сооружения» .

По мнению В. В. Витрянского, здание и сооружение не относятся к числу правовых категорий, а значит «сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями» . С точки зрения М. Е. Мещеряковой, «нецелесообразно устанавливать различия между зданиями и сооружениями, поскольку нормы гражданского законодательства не содержат дифференцированного регулирования каких-либо отношений, в зависимости от того, является объектом этих отношений здание или сооружение. Между тем, признаётся, что для целей договорной дисциплины, установление различий между зданием и сооружением имеет смысл, поскольку указанное исключит в конкретных договорах смешивание зданий с сооружениями» . Анализ определения понятия здания и сооружения, закреплённого в ст. 2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ позволяет выявить следующие отличия между ними: здания включают в себя помещения, сети инженернотехнического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначены для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а сооружения состоят из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначены для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пре-

бывания людей, перемещения людей и грузов. Таким образом, согласно вышеуказанному закону, здания и сооружения отличаются друг от друга по своему составу и назначению. Указанные отличия сводятся к тому, что здания включают в себя помещения и оборудование, обслуживающее их использование, а сооружения в своём составе помещений не имеют. Данный вывод соответствует определению помещения, содержащемуся в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Согласно Концепции, под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объём) внутри здания, пригодную для использования. Однако ч. 1 ст. 298 ГК РФ в Проекте ФЗ № 47538-6, в отличие от Концепции, под помещением признаёт часть здания или сооружения.

В отличие от здания, понятие сооружения в литературе обычно определяют путём перечисления соответствующих объектов. Так, к сооружениям относят «колодцы, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты» , «нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства» и т. д.

Перечисленные выше сооружения предназначены для выполнения технических функций, а не для нахождения в них кого-либо или чего-либо. Ряд сооружений, безусловно, имеют в своём составе конструктивно и пространственно обособленные части, с технической точки зрения являющиеся помещениями. Однако они функционально предназначены для использования в тех же целях, что и само сооружение, а значит не могут являться самостоятельными объектами гражданских прав.

В связи с тем, что здания, в отличие от сооружений, в своём составе имеют помещения, являющиеся самостоятельными объек-

тами гражданских прав, правовые режимы указанных объектов имеют различия, которые отображены, в частности, в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Согласно Концепции, «право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учёта). Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нём. Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путём государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается». Указанная точка зрений отображена и в Проекте ФЗ № 47538-6 (ч. 2 и 3 ст. 298).

Таким образом, у зданий, в отличие от сооружений, имеется особый способ возникновения и прекращения, который Концепцией и Проектом ГК РФ связывается с возникновением и прекращением в них права собственности на помещения.

На основании вышеизложенного можно сформулировать следующие определения здания и сооружения, которые необходимо закрепить в действующем гражданском законодательстве:

Здание - это объект капитального строительства, введённый в эксплуатацию или на который было признано первоначальное право собственности, имеющий в своём составе помещения, ни на одно из которых не учреждено право собственности;

Сооружение - это объект капитального строительства, который в установленном законом порядке введён в эксплуатацию или на который в соответствии с действующим законодательством было признано первоначальное право собственности, предназначенный для выполнения технических функций.

1. Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий по видам в январе - марте 2012 г.. - иКЬ: http://www.novosibstat.ru/digital/region10/DocLib/ region10_1.htm (дата обращения: 23.03.2012).

2. Матузов М. И., Малько А. В. Правовые режимы: вопросы теории и практики // Правоведение. - 1996. - № 1. - С. 17.

3. Российская газета. - 1994. - № 238-239.

4. Российская газета. - 2004. - № 290.

5. СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

6. Российская газета. - 2009. - № 255.

7. Брагинский М. И., Витрянский В. В Договорное право. Договоры о передаче имущества. -Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

8. Круглова О. Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: дис. ... канд. юрид. наук. - Самара, 2002. - С. 16.

9. Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: ав-тореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - Томск, 2004.

10. Мещерякова М. Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации: дис. . канд. юрид. наук. - Волгоград, 2007. - С. 47.

11. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.).

Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

12. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского ко-

декса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Проект ФЗ № 47538-6. - иКЬ: http://www.komitet2-10.km.duma.gov.ru/site.xp/ 051054056124054053054.html (дата обращения: 07.11.12).

13. Победоносцев К. Курс гражданского права. -

Ч. 1: Вотчинные права. - СПб., 1992. - С. 10.

14. Гришаев С. П. Все о недвижимости: учеб.-практ. пособие. - М., 2002. - С. 93.

15. Мещерякова М. Е. Указ. соч. - С. 47.

16. Кузьмина И. Д. Указ. соч. - С. 4.

17. Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. - М. : Статут, 2004. - С. 129.

18. СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

19. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 января 2010 г. по делу № А70-3640/2009. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» ; Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 февраля 2012 г. по делу № А45-3486/2012. -Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» ; Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 7 ноября 2011 г. по делу № А45-17110/2011. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

20. Кузьмина И. Д. Указ. соч. - С. 4.

21. Там же.

22. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

23. Мещерякова М. Е. Указ. соч. - С. 47.

24. Там же.

25. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

Краеугольной проблемой современного законодательства является отсутствие легального определения таких важнейших понятий земельного, градостроительного и гражданского права, как "здание", "строение" и "сооружение". Эта неопределённость рождает на практике огромное количество споров с органами государственной власти. И, как это часто бывает, правда оказывается не на стороне частного лица. Несмотря на то, что некоторые видные цивилисты полагают, что попытки дать юридические дефиниции понятиям "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий, мы смеем не согласиться с указанной точкой зрения. Ибо своевольное употребление этих "неправовых категорий" оказывает существенное влияние на реализацию прав и законных интересов граждан и организаций в области строительства. В связи с этим давайте с Вами попробуем разобраться, в чём кроется существо этих категорий, и как их надлежит использовать в практике правоприменения.

В самую первую очередь необходимо сразу оговориться, что в юридическом отношении понятия о здании, строении и сооружении всегда связываются с проблемой признания их объектами недвижимого имущества. В связи с чем, их значение приобретает не только нормативно-техническую окраску, но и непосредственно гражданско-правовую. Во вторую очередь немаловажен для выяснения вопрос о том, какие из этих зданий, строений и сооружений являются объектами капитального строительства, а какие нет. Ответ на этот вопрос необходим для выявления потребности в получении разрешительной документации на строительство.

Как отмечается специалистами, традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Таким образом, в современное законодательство перетекли три формы построек: строение (родовое понятие), а также здание и сооружение (видовые понятия). Теперь же чисто в легальном отношении они употребляются как три синонима.

С точки зрения русского языка здание - это архитектурное сооружение, постройка, дом, а сооружение - родовое понятие по отношению к зданию. Сооружение - это всякая значительная постройка (различных видов и назначения) 9 Ввиду нечеткости терминологии действующего отечественного законодательства понятия "здание", "строение", "сооружение", и их соотношение неоднозначно оцениваются в научной среде. Так, В.В. Витрянский полагает, что попытка дать юридические понятия зданий и сооружений нецелесообразна, поскольку они не относятся к числу правовых категорий 10 Однако большинство исследователей приходят к вполне обоснованному выводу о существовании таких общих признаков здания (сооружения), как искусственность возведения, привязка к определенному земельному участку, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, самостоятельность, законченность. Таким образом, под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для него 11 Кроме того, здания и сооружения конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации 12

Категория "строение" активно применялась в советский период для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа, однако в настоящее время, по существу, произошло ее поглощение понятием "здание". Сооружение как вид объекта капитального строительства - это обобщающее определение всего того, что построено ("здания и другие сооружения"), либо такие инженерно-строительные объекты, которые предназначены не для пребывания людей, а для технического, инженерного назначения 13

Здания, сооружения (строения) в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" должны соответствовать документам территориального планирования, проектной документации, зафиксированы в техническом паспорте и поземельной книге. Их строительство, перестройка и снос должны производиться в строгом соответствии со строительными нормами и правилами, генеральными планами, правилами землепользования и застройки, градостроительными регламентами, зонированием территории, видами разрешенного использования земельного участка, регламентированными Градостроительным кодексом РФ.

Общероссийский классификатор основных фондов ОКОФ 013-94, утверждённый постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года №359, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то:

Система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании)

Внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами

Внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой

Внутренние телефонные и сигнализационные сети

Вентиляционные устройства общесанитарного назначения

Подъёмники и лифты

В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путём выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например:

Нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы

Плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

Эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения

Мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил)

Автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения-ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 метров

Отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Согласно СНиП 10-01-94 здание - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Сооружение - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций.

Как видно, в нормативно-техническом плане проблемы с определением понятий "здание", "строение" и "сооружение" не существует. Проблема возникает тогда, когда речь заходит о признании объекта строительства недвижимым имуществом и необходимости получения разрешительной документации на его строительство.

Так, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 1) здания, строения и сооружения, а также объекты незавершённого строительства относятся к объектам капитального строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек). Это означает, что для их возведения необходимо получать разрешительную документацию. Без этой документации такие объекты будут признаваться самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть ряд исключений. В частности, получения разрешительной документации не требуется при:

Строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

Строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)

Строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования

Таким образом, здания, строения и сооружения могут иметь статус как капитальных построек, так и некапитальных (киоски, навесы, временные постройки и т.д.). При этом даже не на все капительные постройки законодатель требует получать разрешительную документацию на строительство.

В настоящее время отсутствует нормативное определение понятия "объект некапитального строительства (некапитальный объект). Федеральный арбитражный суд Московского округа в своём постановлении от 15 мая 2006 года КГ-А40/3316-06 указал, что объектом некапитального строительства признаётся объект, построенный из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который может быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта.

Исходя из изложенного, можно сделать ряд окончательных выводов. Во-первых, здания и сооружения могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными объектами. Во-вторых, не требуется получение разрешения на строительство некапитальных объектов, а также тех объектов капительного строительства, которые указаны в специальных федеральных законах.

И, наконец, третьей распространённой проблемой, связанной с понятиями здания, строения и сооружения, является признание их недвижимым имуществом.

С введением Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» были установлены такие понятия и их определения как «здание» и «сооружение» частями 6 и 23 статьи 2 соответственно.

Выдержки из Федерального закона:

здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

Кроме понятий, используемых непосредственно в Федеральном законе также принято использовать законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности и законодательство Российской Федерации о пожарной безопасности как это указано в статье 2 настоящего документа.

По интересующей нас теме Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ частью 10 статья 1 ввел понятие «объект капитального строительства», где объектом нормирования уже являются: «здание», «строение», «сооружение».

Выдержка из ГрК РФ:

объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

Анализ положений Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ТРоПБ) вносил еще больше вопросов по «строениям» и «сооружениям» до внесения изменения Федеральным законом Российской Федерации от 10 июля 2012 г. № 117-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»», который исключил по тексту – слово «строение» и исключил понятие «строение». Так например ранее в статье 1: а) в части 1 слова «зданиям, сооружениям и строениям,» заменить словами «зданиям и сооружениям,». Исходя из этого можно утверждать о том, что «строения» не являются объектом пожарного нормирования. Таким образом, ТРоПБ распространяется только на «здания» и «сооружения».

В настоящий момент из представленных выше федеральных актов ни один не содержит понятия и его определения – «строение». Возникает вопрос на каком основании субъект права должен производить оценку соответствия для «строений» в части технического нормирования?

В советском техническом нормировании встречалась формулировка по тексту документов «хозяйственная постройка» или «постройка», она встречается и в действующих нормативных технических документах – СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»

Выдержка из СП 30-102:

5.3.5 «Постройки для содержания скота и птицы допускается пристраивать только к усадебным одно-двухквартирным домам….»

СП 53.13330.2011 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*

Выдержка из СП 53.13330:

6.4 На садовом, дачном участке могут возводиться жилое строение или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения, в том числе - теплицы, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобилей.

СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*

Выдержка из СП 42.13330:

5.11 В сельских населенных пунктах следует предусматривать преимущественно жилые дома усадебного и коттеджного типов, допускаются многоквартирные малоэтажные жилые дома, блокированные жилые дома с земельными участками при домах (квартирах) (приложение Д).

Для жителей многоквартирных жилых домов хозяйственные постройки для скота и птицы могут выделяться за пределами жилой зоны; при многоквартирных домах допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных подземных хранилищ сельскохозяйственных продуктов, площадь которых определяется региональными градостроительными нормативами, а при их отсутствии - заданием на проектирование.

Обращает на себя внимание и тот факт, что данный пункт является обязательным к исполнению при разработке проектной документации на основании постановления Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. N 1521 (в ред. ПП №1033) «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Выдержка из ПП №1521 (с изм.1):

30. СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Разделы 1 (пункт 1.1), 4, 5 (за исключением пунктов 5.4, 5.7), 6 (за исключением пункта 6.3), 8 (пункты 8.2-8.6, 8.8, 8.9, 8.12-8.20, 8.24-8.26), 9, 10 (пункты 10.1-10.5), 11 (пункты 11.1-11.24, 11.25 (таблица 10, за исключением примечания 4), 11.26, 11.27), 12(за исключением пункта 12.33), 13, 14.

Само по себе употребление слова «строения» или «жилого строения» гораздо чаще можно встретить в вопросах нормы права, но не технической нормы. Так, Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» введено понятие «жилое строение» (66-ФЗ).

Выдержка 66-ФЗ:

дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем ихозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);

Следует отметить, согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 г. N 13-П абзац второй статьи 1 настоящего Федерального закона признан не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственностижилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П абзац второй статьи 1 настоящего Федерального закона признан не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Исходя из данных представлений «жилое строение» фактически тождественно «зданию» (грубое сравнение). При этом, «жилое строение» не фигурирует в Жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в связи с этим не относится к объектам жилищных прав (ч.1 ст.16 ЖК РФ).

Если рассматривать размещения объекта капитального строительства с позиции классификации видов разрешенного использования земельных участков, как это принято в земельном и градостроительном законодательстве, то наши «строения» или «хозяйственные постройки» должны зависеть от назначений земли. В российском законодательстве данные требования закреплены в приказе Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 (в ред. от 30 сентября 2015 №709) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее Приказ).

Так в Приказе содержится упоминание о «некапитальное жилое строение» и «хозяйственное строение» для ведения: Огородничества (поз.13.1); ведения Садоводчества (поз.13.2); ведения Дачного хозяйства (поз.13.3).

Должна прослеживаться общая концепция по правоприменению понятия «строение» и производных этого понятия в законодательных актах и нормативных технических документах Российской Федерации. До внесения соответствующих изменений в действующее законодательство требуется официальные разъяснения профильных федеральных органов исполнительной власти в виде информационных писем.