Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки. Как проходит рефинансирование ипотеки

Уже несколько лет российские банки стали предлагать своим клиентам рефинансирование ипотеки, с помощью которого можно пересмотреть условия кредитного договора, по которому были приобретено жилье, будь-то квартира или загородный дом. позволяет заемщикам получить ощутимую выгоду за счет снижения процентной ставки по ипотеке или изменения срока кредитования. Данная процедура возможна как в том же банки, где был оформлен первоначальный договор, а может быть осуществлена в новой кредитной организации, предложившей более выгодные условия ипотеки, но после согласования со старым банком.

В банковской сфере усиливается конкурентная борьба за клиентов со стабильной платежеспособностью и надежностью. Для будущих заемщиков разрабатываются новые кредитные программы, привлекательные своей выгодностью. Банки в соревновании за клиентов стараются заполучить тех заемщиков, которые уже имеют ипотечный кредит и стабильно платят за него. Именно для этой категории клиентов разрабатываются и предлагаются программы рефинансирования, в том числе и по ипотечным кредитам, дающие потребителям возможность без особых потерь поменять банк и условия кредитного договора.

В чем выгода рефинансирования ипотеки

Сегодня за ценами на недвижимость угнаться довольно сложно, растет и рыночная стоимость залогового жилья. Высокие ставки по ипотеке, оформленной несколько лет назад, снижают финансовые возможности граждан, что не позволяет сделать ремонт, купить новую машину, обновить мебель в квартире, или запустить свой бизнес. Именно поэтому рефинансирование становится всё более востребованным банковским продуктом

Выбирая рефинансирования ипотеки, заемщики получают возможность:

Снизить действующую процентную ставку по кредиту.
Получить дополнительные средства за счет более раннего погашения первичной ипотеки в результате рефинансирования.
Изменить валюту, в которой была оформлен ипотечный кредит. Эксперты в данной области советуют оформлять ипотечный договор в той валюте, в которой заемщику выплачивают заработную плату. Некоторые заемщики ошибочно думают, что выгодней взять валютный заем из-за более низкой процентной, но забывают о рисках, связанных с высокой волатильностью курс валют к рублю.

Все эти выгоды для заемщика делают возможность рефинансирования имеющейся задолженности по ипотечному кредиту весьма привлекательной.

Подводные камни рефинансирования ипотечного кредита

Безусловно, банки не слишком благоприятно относятся к «изменникам» и по мере возможности противятся рефинансированию собственных кредитных программ в иных банках. В прочем, иногда прекращают рефинансировать даже своих же заемщиков, как это сделал Сбербанк в сентябре прошлого года временно приостановил рефинансирование ипотеки своих клиентов.

Первый подводный камень, который ожидает заемщика, заключается в необходимости получения согласия банка, выдавшего первоначальный кредит. Если в договоре есть пункт, что возможно только с согласия банка, то вероятность получения подобного согласия без штрафных санкций, достаточно низкая.

Следующий подводный камень, ожидающий заемщика – нужно заручиться доверием новой кредитной организации, документально подтвердить собственную финансовую состоятельность и ликвидность рефинансируемого залога.

Некоторые финансово-кредитные учреждения требуют свидетельство поручителей и дополнительный залог – все это может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативные варианты рефинансирования ипотеки

В некоторых случаях можно перезаключить договор ипотеки с понижением ставки по процентам, не пользуясь процедурой рефинансирования с привлечением другого финансово-кредитного учреждения. Вот некоторые из них:

Если вы оформляли без залога, то после завершения процедуры сдачи новостройки в эксплуатацию, можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
Можно принять участие в социальных программах по оказанию помощи в покупке недвижимости некоторым слоям населения, воспользовавшись положенными от государства субсидиями и льготами.
Если у вас родился в семье второй ребенок, вы вправе реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» на регламентируемых условиях финансово-кредитного учреждения.

Алгоритм получения рефинансирования по ипотечному кредиту

Сейчас мы разберемся, что нужно делать заёмщику при стандартной процедуре рефинансирования по ипотечному кредиту, алгоритм можно разделить на нескольких этапов:

Этап 1: Собираем пакет документов для рефинансирования ипотеки , который состоит не только из бумаг заемщика, но и сведений о рефинансируемом кредите. Для этого нужно взять выписку со счета, справку о состоянии и сумме задолженности и другие необходимые документы. После этого выбирается банк и подается заявка. Некоторое время руководство банка занимается рассмотрением заявки на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Этап 2: Ожидаем решение банка по запросу рефинансирования – выдать ипотечную ссуду для погашения задолженности по кредиту, выданному первоначально, или отказать заемщику. Если заявка будет одобрена, то клиент собирает дополнительный пакет документов, который имеет отношение к залоговой ипотечной недвижимости. Руководство банка анализирует, устраивает ли его данная недвижимость в качестве обеспечения ипотеки или нет.

Этап 3: Изучаем условия рефинансирования ипотеки , сроки и ставку. Также будет составлено уведомление для первичного кредитора о том, что ипотека будет погашена до обозначенного договором срока.

Этап 4: Уведомляем банк, первоначально выдавший ипотечный кредит, о старте рефинансировании ипотеки . Задача кредитора – пересмотреть и установить дату полного расчета по имеющимся долговым обязательствам. В большинстве случаев, расчет будет осуществлен в день ближайшего по плану платежа.

Этап 5: Запускаем процедура перечисления средств для погашения ипотечного кредита , взятого в первом банка после того как все условия будут согласованы. Отдельно оговаривается момент передачи денежных средств – наличной суммой или безналичным переводом на расчетный счет. Это решает банк. Безусловно, каждый случай индивидуальный, потребитель имеет право внести часть собственных средств, а может в полном объеме использовать заимствованные у банка средства для того, чтобы закрыть все обязательства по первому кредиту.

Этап 6: Инициируем процедуру государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл. IV и гл. VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 7 мая 2013 года за номером 102-ФЗ.

Дополнительные расходы при рефинансировании ипотечного кредита

Данная процедура сопряжена со следующими моментами:

Крайне утомительные сборы пакета документов;
Существенная трата времени;
Длительное согласование документов;
Денежные затраты на все процедуры.

Дополнительными расходами при рефинансировании ипотечного кредита могут стать:

Рост ставки на 1-2% в случае отказа заёмщика либо застраховать свою жизнь или здоровье.
В некоторых банках придется дополнительно потратить 1-2% суммы кредита на оплату различных комиссий за выдачу и перевод денежных средств по программе рефинансирования;
Вторичное прохождение процедуры оценки рыночной стоимости залоговой недвижимости независимыми экспертами. За это опять-таки нужно будет заплатить.

Снятие обременения с находящейся в залоге недвижимости тоже потребует денежных затрат, как и на права по залогу рефинансирующего банка. Если вы решили заняться оформлением самостоятельно, это может занять довольно много времени. В большинстве случаев заемщик обращается за помощью в специализирующиеся компании, которые за деньги берут оформление всех документов на себя.

Банки под рефинансирование ипотеки в 2019 году

Рефинансирование ипотеки в Москве при стоимость недвижимости 6 000 000 рублей с остатком долга 3 000 000 рублей (половина стоимости жилья уже выплачена) и сроке рефинансирования в 10 лет.

Банк	Ставка	Ежемесячный платеж	Переплата
Тинькофф Банк	8,50%	37 186	-1 462 343
Банк возрождение	9,20%	38 317	-1 598 059
Россельхозбанк	9,20%	38 317	-1 598 059
Газпромбанк	9,50%	38 808	-1 656 901
Банк Открытие	9,65%	39 054	-1 686 473
Банк ДОМ.рф	9,75%	39 218	-1 706 204
Связьбанк	9,75%	39 219	-1 706 244
Банк АК БАРС	9,80%	39 301	-1 716 146
Сургутнефтегазбанк	9,80%	39 301	-1 716 146
Альфа-Банк	9,99%	39 616	-1 753 875
Запсибкомбанк	10,20%	39 965	-1 795 761
Транскапиталбанк	10,20%	39 965	-1 795 761
ДельтаКредит	10,25%	40 048	-1 805 763
Банк Санкт-Петербург	10,25%	40 048	-1 805 763
СМП Банк	10,29%	40 115	-1 813 772
Юникредит Банк	10,45%	40 382	-1 845 880
Райффайзен Банк	10,49%	40 449	-1 853 924
Банк Уралсиб	10,50%	40 466	-1 855 936
ВТБ	10,50%	40 466	-1 855 936
РНКБ	10,50%	40 466	-1 855 936
Банк Зенит	10,75%	40 887	-1 906 383
Сбербанк	10,90%	41 140	-1 936 782
Промсвязьбанк	11,20%	41 649	-1 997 872
Банк Центр-Инвест	12,20%	43 418	-2 210 131
Абсолют Банк	12,50%	43 892	-2 267 037

Подводя итоги вышесказанному, перед тем как идти на рефинансирование ипотеки необходимо помнить о плюсах и минусах, тщательно изучить варианты в разных банках, всё еще раз посчитать в отношении размера ставки, размера ежемесячного платежа и срока итогового ипотечного кредита. Не забывайте, что рефинансирование ипотечного кредита со сменой валюты займа может снять с вас риски валютных курсовых колебаний, в том случае, если изначально вы оформляли ипотеку в долларах или в евро.

Еще пять лет назад, на волне роста кредитования, банки легко давали деньги взаймы любым заемщикам.

Часто программы кредитования были довольно экзотичными – в различных зарубежных валютах, под разнообразные процентные ставки.

В итоге, сегодня масса заемщиков выплачивает ипотеку, условия которой отличаются от современных не в лучшую сторону. Смягчить условия выплат призвана программа рефинансирования ипотечных кредитов.

Что может стать поводом для рефинансирования ипотеки?

Чаще всего причиной перекредитования становится процентная ставка по ипотеке. Ставки, принятые на рынке на текущий момент времени, выгодно отличаются от тех, что были распространены пять лет назад.

Рефинансирование ипотечного кредита может стать действенным способом и, как следствие, уменьшить платеж.

На втором месте по популярности - желание заемщика сменить валюту займа. После кризиса 2008 года стало ясно, что брать деньги в рублях выгоднее, чем долларах.

Изменение курса валют повлекло за собой увеличение нагрузки. Большинство российских заемщиков получают доход именно в рублях, поэтому рублевый займ для них менее проблематичен.

Изредка встречаются случаи перекредитования для увеличения суммы ипотеки. Если займ погашался добросовестно, и стоимость залогового объекта увеличилась, банки охотно идут навстречу таким предложениям. Кроме того, рефинансирование может стать способом стабилизации проблемного займа.

В какой банк обратиться за рефинансированием?

Прежде чем выбирать финансовое учреждение, необходимо определиться с целью рефинансирования. В зависимости от этого, можно обратиться в банк, в котором обслуживается ипотека, или поискать другой банк.

В первом случае можно будет обойтись без подтверждения кредитной истории. Более того, именно регулярность и добросовестность выплат по ипотеке сможет стать весомым аргументом для снижения банком процентной ставки.

В случае, если рефинансирование ипотеки будет проводиться в стороннем банке, заемщику придется подтверждать историю кредитных выплат. И в любом случае процедуры андеррайтинга и оценки платежеспособности при перекредитовании не избежать.

Помните, что перекредитование ипотеки возможно при согласии всех сторон:

Заемщика;
Кредитора;
Банка – будущего залогодателя.

Как быть, если первичный кредитор не дает согласие на рефинансирование ипотеки? Есть два пути решения проблемы. Можно составить .

А можно использовать средства, полученные в новом банке, для погашения обязательств по текущему займу. После снятия обременения с объекта, его можно будет предать в залог новому банку.

Рефинансирование ипотеки по такой схеме банки проводят неохотно. Ведь у нового банка-кредитора займ будет какое-то время без обеспечения.

Как происходит рефинансирование ипотеки?

Механизм рефинансирования ипотеки зависит от того, как был оформлен изначальный кредит.

Самым простым способом является выдача новым банком целевого займа – на погашение существующего. В этом случае необходимо согласие банка, выдававшего первоначальную ссуду, поскольку придется заключать договор последующей ипотеки с обязательным его участием.

При согласии банка первый кредит досрочно погашается, первичная ипотека прекращается, залог переходит к новому кредитору. Этот способ позволит сразу получить нужные условия.

С новым банком в этом случае заключается два договора:

Договор;
Договор последующей ипотеки.

Программа рефинансирования ипотеки с закладной выглядит несколько иначе. Прежде чем поменять условия кредитования, новый банк должен выкупить у старого закладную.

Владелец закладной по закону становится владельцем долга. С момента продажи заемщик обязан будет направлять платежи по займу новому залогодержателю.

Изменения условий кредитования возможны только после того, как новый банк станет держателем закладной.

Третий механизм рефинансирования – уступка прав требования подходит для займов без закладных. В этом случае банк-кредитор уступает права требования по договорам кредита и ипотеки будущему кредитору. Изменение условий кредитования возможно только после того, как будет оформлена переуступка права.

Такое понятие, как рефинансирование ипотеки имеет разные подводные камни, о которых заемщику обязательно нужно знать. Существует много способов решить вопрос с проблемным кредитом, но для этого необходимо консультироваться с банками и выслушивать их предложения.

Что такое рефинансирование

Под рефинансированием ипотечного кредита следует понимать оформление еще одного займа в банке, с помощью которого клиент погашает ипотеку. Суть в том, что второй кредит выдается под другие проценты, что позволяет быстрее рассчитаться с долгом. К примеру, ипотека оформлялась под 20%, в то время как второй кредит берется уже под 15% годовых.

Выгода для сторон очевидна. Для клиента она заключается в следующем:

низкая процентная ставка нового займа;
быстрое погашение ипотеки;
существенная экономия.

Банк также получает свою выгоду. Например, возможность осуществления рефинансирования привлекает новых клиентов. Кроме того, вероятность возврата средств по второму займу гораздо выше.

Причины

Для перекредитования ипотечного кредита у заемщиков может быть множество причин. Но самыми главными являются:

Снижение суммы ежемесячных выплат за счет низких процентов. Но если ставки слишком низкие, следует тщательнее изучить договор. Вполне вероятно, что банк компенсирует это в дальнейшем так называемыми «скрытыми платежами».
Увеличение сроков. Многие заемщики не волнуются по поводу процентов, но хотят продлить сроки выплат.
Уменьшение сроков. Рефинансирование используется и для того, чтобы клиент мог быстрее рассчитаться с долгом.
Объединение займов. Клиент может объединить несколько своих кредитов в один, причем будут снижены проценты.
Смена залога. Ситуация может измениться, поэтому у заемщика всегда есть возможность перекредитования с помощью предоставления другого предмета залога.
Смена банка. Если отношения с кредитором не складываются, в некоторых случаях клиент может попробовать его сменить.
Изменение валюты. Нередко клиенты делают ошибку, оформляя ипотеку в иностранной валюте. Их привлекают низкие процентные ставки и другие условия. Но со временем такой заем становится неподъемным бременем, поэтому приходится менять валюту на отечественную.

Рефинансирование ипотеки имеет свои подводные камни, о которых обязательно следует знать.

Риски для заемщика

Недостатки рефинансируемого кредита зависят от многих факторов. Но можно выделить два самых существенных недостатка. Первый «подводный камень» – это сама процедура переоформления. Заемщику необходимо заново предоставить справку с работы, различные технические документы на недвижимость и т. д.

Читайте также Порядок оформления ипотеки, если есть непогашенный займ

Помимо этого переоформление во многих банках является условно-бесплатным. Другими словами, заемщику придется потратиться на различные комиссии и т. д. Вся процедура также занимает время. Поэтому можно смело брать несколько дней за свой счет, так как придется побегать по различным инстанциям и ждать решения банка.

К рефинансированию следует прибегать тем заемщикам, у которых длительный период кредитования, большие проценты и большая сумма.

Второй недостаток – это налоговый вычет. Что это такое? Простыми словами, под вычетом подразумевается возможность вернуть 13% от потраченных на покупку жилья средств. Но это правило действует только в том случае, когда стоимость квартиры не выше 2 млн. рублей. К тому же, воспользоваться льготой можно только 1 раз в жизни.

В эти 13% входят также проценты, если квартира приобретается в ипотеку. И если заемщик взял другой кредит, чтобы рассчитаться с ипотекой, с налоговым вычетом возникнут проблемы. Даже если заемщиком удастся добиться возврата средств, но не всех. И потеря будет существенная.

С чего начать

Если ипотека стала реальной проблемой, не стоит ухудшать ситуацию, перестав платить. Возможно, рефинансирование будет хорошим выходом из ситуации. Но что нужно делать в первую очередь? Сначала следует заняться документами. Так как придется обращаться к другому кредитору, ему понадобятся все бумаги, касающиеся недвижимости, а также доходов заемщика.

Но главное даже не это. Чтобы осуществить перекредитование, потребуется согласие банка, в котором оформлялась ипотека. Оно должно быть составлено в письменном виде по всем правилам. Провести процедуру без согласия залогодержателя можно, но тогда проценты будут несколько выше, чем при наличии разрешения.

Нужно ли сообщать о цели кредита? Конечно, когда нужно погасить небольшой потребительский заем, вряд ли кто-то спросит об этом клиента. Но когда речь идет о большой сумме, то банк потребует объяснений. И тут могут возникнуть проблемы, так как на этом этапе большинству заемщиков отказывают.

С точки зрения кредитора все выглядит следующим образом: он выдает денежные средства в долг и получает заемщика, который не смог выплатить предыдущий кредит. Придется доказывать свою платежеспособность и т. д. Если же банк все-таки отказывает в рефинансировании, есть смысл задуматься о простом потребительском кредите. Но тогда не стоит брать его в том же банке, где оформлена ипотека.

Рефинансирование ипотеки - сравнительно новое предложение от банков. С помощью рефинансирования ипотеки можно пересмотреть условия погашения займа.

Рефинансирование ипотечного кредита - сравнительно новая банковская услуга, сулящая безусловную выгоду для заемщика. Рефинансирование ипотеки предоставляет возможность пересмотреть заемщику заключенный ипотечный договор, взять необходимый займ для полного погашения и его расторжения на новых, более приемлемых условиях.

Преимущества рефинансирования ипотеки

В банковской сфере, как и на любом другом рынке, идет конкурентная борьба за платежеспособных и благонадежных клиентов. Благодаря ее воздействию, для потенциальных заемщиков разрабатываются и предлагаются все новые и более выгодные кредитные программы.

В борьбе за потенциальных заемщиков банки не забывают и о людях, уже оформивших ипотечные займы. Именно для них существуют программы рефинансирования для безболезненной смены банка и условий заключенного кредитного договора.

На чем основана выгода рефинансирования?

Цены на недвижимость неуклонно растут, вырастает и рыночная стоимость залогового жилья. Обременение не позволяет получить необходимый займ на ремонт, автомобиль, обучение, развитие бизнеса и другие актуальные нужды заемщика.

С помощью рефинансирования ипотеки можно:

Не только снизить существующую процентную ставку, но и получить дополнительную сумму денежных средств из остатка залога после погашения первичной ипотеки.
Разрешить проблему, связанную с изменением финансового положения семьи. Предугадать изменения в доходе, составе семьи на длительный период невозможно. Кто-то рассматривает возможность погасить ипотеку быстрее, чтобы продать жилье и сменить место проживания. Кто-то, наоборот, хочет вздохнуть свободней, уменьшив сумму ежемесячных обязательных платежей.
Сменить валюту, в которой оформлялась ипотека. Как советуют эксперты, долгосрочные кредиты лучше оформлять в той валюте, в которой начисляется заработная плата. Но многие заемщики прельщаются на низкую процентную ставку по валютным займам, о чем сожалеют впоследствии.

Именно это делает привлекательной возможность рефинансирования задолженности в глазах заемщика.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Естественно, банки не жалуют «изменников» и по мере возможности препятствуют рефинансированию своих кредитных программ в других финансовых организациях.

Необходимость получения согласия первичного кредитора на возможность рефинансирования ипотеки - вот первый подводный камень, с которым столкнется заемщик. Если в договоре оговорено, что досрочное погашение возможно только с согласия банка, то вероятность получения такого согласия без наложения штрафных санкций, сводящих на нет всю запланированную выгоду, невысока.
Вторая трудность, с которой столкнется заемщик - завоевать доверие и подтвердить документально свою платежеспособность и ликвидность рефинансируемого залога нового кредитора.

Помимо стандартного пакета документов для оформления обычной ипотеки, требуется собрать и дополнительные документы, по залоговому жилью и первичной ипотеке: кредитный договор, график погашений, справка об отсутствии просрочек по платежам в первичном банке, уведомление/разрешение о досрочном погашении.

Некоторые банки требуют и дополнительный залог, свидетельство поручителей и т.д., что может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативы рефинансирования ипотеки

В отдельных случаях можно перезаключить ипотечный договор с уменьшением процентной ставки, не прибегая к процедуре рефинансирования посредством привлечения другого банка:

Если оформлялся беззалоговый ипотечный договор на строящееся жилье, то по сдаче новостройки в эксплуатацию можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
При рождении второго ребенка можно реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. на регламентируемых условиях банка (См. Как осуществить погашение ипотеки материнским капиталом ).
Можно воспользоваться положенными субсидиями и льготами при участии в социальных программах по оказанию помощи в приобретении жилья определенным слоям населения.

Алгоритм действий при стандартной процедуре рефинансирования по ипотеке

Шаг 1. Собирается необходимый пакет документов, включающий в себя не только документы заемщика, но и информацию о рефинансируемом кредите (справка о состоянии и сумме задолженности, выписка со счета и др.), и подается заявка в выбранный банк. Он рассматривает заявку на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Шаг 2. Банком принимается решение, предоставлять или нет ипотечную ссуду для погашения задолженности по первичному кредиту. В случае одобрения заявки подается дополнительный пакет документов, уже касающийся залоговой ипотечной недвижимости. Банк решает, устраивает она его в качестве обеспечения или нет.

Шаг 3. В случае положительного решения определяются сроки и условия по рефинансированию ипотеки, и составляется уведомление для первичного кредитора о досрочном погашении ипотечного займа.

Шаг 4. Заемщик подает уведомление об одобрении предоставления ипотечного займа на рефинансирование первичному кредитору. Кредитор пересматривает условия договора и устанавливает дату полного расчета по существующей задолженности. Как правило, она совпадает с датой ближайшего планового платежа.

Шаг 5. После согласования совершается процедура перечисления заемных средств для погашения первичного ипотечного кредита. Осуществляется ли она передачей наличных или безналичным переводом на расчетный счет, оговаривается дополнительно, на усмотрение банка. Каждый случай индивидуален, заемщик может внести часть собственных средств, а может и полностью воспользоваться заемными средствами для полного погашения задолженности по первичному кредиту.

Шаг 6. Оформляется процедура государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл.IV и гл.VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования ипотечного кредита

Данная процедура требует не только крайне утомительных и затратных по времени сборов необходимых документов и их согласования, но и выливается в существенную сумму для заемщика.
Помимо требований основных банков к наличию существенного первоначального взноса для возможности рефинансирования или дополнительного залога, установлены высокие комиссии за рассмотрение заявки:

1-2% от суммы займа составит комиссия за выдачу заемных средств по программе рефинансирования;
1-2% составит страхование рисков, озвученных в обязательных условиях предоставления займа. Есть вероятность, что уже оформленная страховка на залоговую недвижимость по каким-то причинам не устроит нового кредитора и вам потребуется ее переоформлять;
придется повторно пройти и оплатить процедуру оценки независимых экспертов рыночной стоимости залоговой недвижимости;
процедуры снятия обременения с заложенной недвижимости и государственная перерегистрация договора на права по залогу рефинансирующего банка тоже не бесплатны. Самостоятельное оформление занимает довольно продолжительный срок, как правило, за помощью обращаются в специализирующиеся посреднические организации, что также требует дополнительных затрат.

Таким образом, резюмируя вышеописанное, стоит отметить ряд положительных и отрицательных сторон рефинансирования ипотеки.

Плюсы программы очевидны: есть возможность уменьшить процентную ставку на 2-3% годовых, увеличить срок кредитования и, тем самым, снизить финансовое бремя. При изначальном неправильном выборе валюты кредитования можно сменить ее и уменьшить дополнительные расходы, связанные с прогрессирующей инфляцией и девальвацией рубля.

Минус же только в одном: действительно удобных и простых механизмов рефинансирования ипотеки для заемщика банками не предлагается. Процесс оформления довольно сложен и дорогостоящ, способный свести на нет всю выгодность и целесообразность.

Финансовые организации относительно недавно стали выдавать займы на выплату жилищных кредитов. Да и сегодня услуги по рефинансированию ипотеки предоставляет не каждый крупный банк. Между тем такие кредитные продукты пользуются спросом у российских заемщиков, которые хотят снизить сумму переплаты или просто изменить определенные условия погашения долга. При этом многие из них не знают всех деталей и особенностей перекредитования ипотеки. А рефинансирование кредита, тем более целевого, – это процесс достаточно сложный.

Условия и требования банков

Взять жилищный кредит на погашение такого же целевого займа можно в любых банках, предоставляющих услугу рефинансирования. Поэтому если у первоначального кредитора есть такие программы, то лучше всего заключить соответствующую сделку с ним. Но стоит заметить, что далеко не все банки рефинансируют внутренние, то есть собственные кредиты, выданные на покупку жилья. Чаще всего финансовые организации предоставляют заемные средства на выплату внешней ипотеки, оформленной в каком-то другом банке. Условия, на которых можно перекредитовать жилищный заем, у каждой финансовой организации индивидуальные. При этом большинство из них предъявляют к тем, кто хочет получить такой кредитный продукт, вполне стандартные требования. Этот список, как правило, состоит из следующего:

гражданство РФ;
наличие официального дохода, размер которого соответствует кредитной нагрузке;
возраст на момент рассмотрения заявки на рефинансирование – не менее 24 лет;
возраст на дату окончания действия нового договора ипотеки – не более 65 лет;
отсутствие непогашенных долгов по каким-либо денежным займам;
хорошая кредитная история.

Помимо самого получателя целевого займа, определенные требования банки всегда предъявляют и к ипотечной недвижимости, купленной на средства первого кредитора. То есть жилье должно соответствовать всем параметрам, указанным в программе данного вида кредитования. Кроме стандартных требований, финансовые организации могут устанавливать и особые. Например, в условиях кредита может быть указано, что рефинансировать можно только тот ипотечный заем, который был выдан на приобретение новой недвижимости. В таком случае банк не предоставит заемные средства на погашение кредита, взятого на покупку вторичного жилья. Ко всему прочему значение часто имеет сумма текущего ипотечного долга, а также срок, на который был оформлен предыдущий договор.

Список документов, которые обычно требуются для оформления кредита на рефинансирование, тоже зависит от условий определенного предложения. При этом в основной перечень входит следующее:

паспорт главного и всех второстепенных заемщиков, а также поручителей;
трудовой договор, подписанный с работодателем, и трудовая книжка;
копия первого договора ипотеки;
справка о доходах, которые заемщик получает из источников, учитываемых банком;
документы по каждому виду залога – главному, дополнительному и временному.

Рефинансирование ипотеки: основные особенности

Рефинансирование кредита, который был получен на покупку недвижимости, – это более сложная процедура, чем перекредитование нецелевого займа. Во-первых, банки часто отказывают клиентам в возможности погасить долг досрочно с помощью рефинансирования, поскольку в таком случае они теряют значительную часть прибыли. Кроме того, с определенными трудностями заемщики сталкиваются непосредственно во время оформления нового жилищного кредита. Главная проблема – это передача залогового имущества.

Недвижимость, купленная на заемные средства, всегда выступает в качестве основного обеспечения. Следовательно, ипотечное жилье находится в залоге у первоначального кредитора, который в свою очередь снимет соответствующее обременение, только когда получит все выданные заемщику деньги. Между тем, исходя из деталей процесса рефинансирования ипотеки, долг погашается после заключения нового договора с другим банком. И второму кредитору тоже необходимо обеспечение в виде недвижимости, которую заемщик приобрел в кредит. И вот здесь главная сложность – как получить новую ипотеку и заложить жилье, если оно еще является предметом обеспечения по текущему займу? Для решения этого вопроса есть два варианта.

Заемщик предоставляет второму банку временный залог, стоимость которого соответствует сумме оформляемого целевого кредита. Но если, конечно, кредитор согласен на такие условия. В такой ситуации финансовая организация и заемщик заключают, помимо главного, еще дополнительный договор. В этом документе прописывается, что после того, как заемщик полностью рассчитается по текущему долгу, он обязан передать недвижимость в залог по полученной ипотеке.
Должник просит первого кредитора снять обременение с залогового имущества до получения всей суммы долга. Чтобы избежать обмана со стороны клиента, банки в таких случаях заключают дополнительный договор, в котором указывается, что заемщик погасит ипотечный кредит после оформления новой сделки. Следует отметить, что этот вариант менее распространен, поскольку мало кто из кредиторов соглашается остаться без обеспечения.

Как происходит перекредитование жилищных займов

Что касается выбора определенной программы, то в этом вопросе заемщик ориентируется в первую очередь на стоимость кредитного продукта, то есть размер ставки. Кроме этого, многие берут новый кредит на жилье, чтобы изменить другие параметры, например срок возврата долга или схему погашения. Но, независимо от цели перекредитования ипотеки, этот процесс всегда происходит одинаково, по стандартному плану. Итак, рефинансирование состоит из следующего:

Должник уточняет у первого кредитора полную сумму, которую он ему еще не выплатил, а также размер уже погашенного долга. В этом финансовом отчете обязательно указывается точное количество всех внесенных платежей.
Подается заявление на получение нового ипотечного займа. Стоит отметить, что в некоторых банках подать заявку на рефинансирование можно онлайн – на официальном сайте финансовой организации.
Когда кредитный отдел одобряет заявку, то заемщик предоставляет финансовой организации, согласившейся выдать ему новый ипотечный кредит, все необходимые документы. В этот список обязательно входит и финансовый отчет, взятый в первом банке.
После тщательной проверки документов и информации, предоставленных заемщиком, составляется договор. Главный документ сделки денежного заимствования подписывается, когда все детали рефинансирования улажены.
После заключения ипотечного соглашения банк погашает долг своего клиента, перечислив необходимую сумму на счет предыдущего кредитора. С этого момента заемщик становится должником другой финансовой организации.

О чем следует помнить

Прежде чем приступить к ипотечному рефинансированию, стоит взвесить все за и против. В частности, желательно рассчитать возможную выгоду от получения нового целевого займа. Если после перекредитования сумма переплаты уменьшится незначительно – не более чем на 2%, то особой выгоды не получится. Кроме того, при рассмотрении ипотечной программы следует уделять внимание не только тарифам, но и схеме погашения. Ведь итоговая стоимость кредитного продукта зависит также от того, какими платежами возвращается долг – дифференцированными или аннуитетными. Если же главная цель рефинансирования – это изменение срока выплаты денежного займа, то тогда тем более стоит подумать о целесообразности такой процедуры.