Сдача ипотечной квартиры в аренду. Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Конечно, если вы приобретаете по ипотеке свою первую квартиру и планируете в ней жить, то вопросы аренды данной квартиры вряд ли будут для вас актуальны. Хотя… со временем многое может поменяться.

Однако, если квартира приобретается в других целях (“на вырост” для детей, как способ вложения денег, просто подвернулась выгодная возможность и тому подобное), ситуация в корне меняется. Ведь потраченные на выплату банку деньги надо как-то возмещать, и в этом случае идеально, когда ваша недвижимость могла бы начать приносить доход сразу после покупки. Сдавать такую квартиру в аренду видится наиболее логичным шагом, тем более что () сдача квартир (особенно московских) внаём считается достаточно выгодным предприятием в плане окупаемости.

Но именно здесь и таится “загвоздка”, причем достаточно серьезная. Как правило, условия ипотечного договора подразумевают “обременение ” – невозможность совершать целый ряд сделок без согласия третьей стороны сделки – банка . И собственник может оказаться меж двух огней: сдавать квартиру “неофициально” – рискованно (могут последовать санкции как от банка, так и от налоговой), а официальная сдача в аренду “ипотечной” квартиры пока что остается неким темным местом – об этом мало что известно.

Попробуем немного прояснить – что нам удалось узнать по поводу официальной сдачи квартир, приобретенных в ипотеку.

Поскольку квартира, купленная в ипотеку, обычно является залогом для банка, то необходимо знать позицию банка по поводу сдачи их залога в аренду. Чтобы выяснить это, сотрудники “Портала арендодателя” специально посетили выставку-ярмарку «Недвижимость 2013» , прошедшей 21-24 марта в Центральном Доме Художника. На выставке были представлены и ипотечные программы, где была возможность пообщаться с консультантами банком, ответственными именно за ипотеку.

Мы задали консультантам один и тот же вопрос: «Можно ли, взяв ипотеку в их банке, сдавать квартиру официально в аренду?». Ответы нас удивили: подавляющее большинство банковских консультантов порекомендовали сдавать квартиру и… не информировать об этом банк. И лишь после повторного уточнения, что квартиру хотелось бы сдавать официально, была озвучена позиция банка по этому поводу. Но ответы были не утешительны: более 50% опрошенных сообщили, что их банк не разрешает сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку в данном банке.

А может ли банк запретить аренду? Обратимся к закону «Об ипотеке ». Законе не запрещает залогодателю (то есть покупателю жилья) извлекать доход из заложенного по ипотечному договору имущества. Однако в законе есть одно «но», а именно, что сдавать жилье без согласия банка можно только, если иное не прописано в ипотечном договоре. А большинство российских банков прописывают соответствующие особые пункты в своих ипотечных договорах. Объяснение у всех одно: сдача в аренду квартиры сильно увеличивает риски банка, так как арендаторы могут нанести квартире вред, который снизит ее стоимость. Разумеется, такая вероятность есть, но ведь сдача квартиры в аренду увеличит доходы заемщика, а значит позволит ему стабильнее и быстрее выплачивать свою задолженность перед банком. А проблему «разрушения» арендатором квартиры можно уладить дополнительными требованиями банка к договорам аренды и страхования.

Тем не менее, несмотря на позицию большинства банков, остаются банки, которые не против сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку через их банк. Просто необходимо уточнять этот вопрос в банке перед подписание ипотечного договора. Так, по данным агентства элитной недвижимости «Гамелан» (http://www.rusflat.ru/press/ipoteka/1/s1310308), такие банки как “УралСиб” и ВТБ24 не возражают против сдачи в аренду залоговой квартиры, если при этом не ущемляются их права, как залогодержателей.

Выводы

Редакция “Портала арендодателя” считает, что официальная сдача внаём квартиры, купленной в ипотеку, только увеличивает шансы нового собственника своевременно выплачивать банковские платежи. То, что многие банки об этом еще не задумались, говорит о неразвитости рынка официальной аренды. Уверены, что в ближайшем будущем эта проблема будет решаться. А потенциальным собственникам ипотечных квартир мы рекомендуем обязательно уточнять (желательно, в письменной форме, либо путем заблаговременного прочтения ипотечного договора) позицию банка по отношению к сдаче квартиры в аренду – и только после этого принимать окончательное решение о кредите именно в этом банке.

При оформлении ипотеки многие граждане задумываются о возможности извлечения прибыли из приобретенной недвижимости. Но их интересует вопрос, имеют ли они право извлекать прибыль от заложенного в банк недвижимого имущества и не придется ли потом платить бешеные штрафы банку за это. Данные правоотношения регулируются законодательством, поэтому банки и граждане обязаны действовать в соответствии с ним.

Законодательная база

Порядок ипотечных правоотношений регулирует Гражданский кодекс, а также Федеральный закон «Об ипотеке». На основании данного нормативно-правового акта приобретатели заложенной недвижимости имеют право извлекать прибыль от нее на основании ипотечного соглашения. Кроме этого, сдавать квартиру в аренду можно без специального согласия банка и уведомления его об этом.

Предусматривается 2 важных условия, которые должны соблюдаться собственниками заложенного жилья:

Жилая площадь должна предоставляться по договору аренды на срок, не превышающий действия ипотечного соглашения с банком.
Квартира должна быть передана с целью ее применения исключительно для проживания. Не допускается целевое изменение объекта в период действия залогового обязательства.

Соответственно, законодательство не запрещает сдачу квартиры в аренду, но ипотечным договором могут быть установлены особые условия, запреты и требования. Устанавливать данные пункты в соглашении банкам не запрещено, так как данным залогом они обеспечивают себе гарантию возврата денежных средств.

Ипотечное соглашение

На самом деле, на практике банки практически всегда прописывают данные условия в ипотечном договоре, хотя могут этого не делать. Если в соглашении нет пунктов о запрете предоставления жилья в аренду, соответственно, банк не требуется даже уведомлять об этом.

Но чаще бывает так, что кредитные организации прописывают условия и возможность сдачи жилья по договорам аренды. В основном предусматривается 2 варианта:

полный запрет;
возможность предоставления услуги только с обязательного уведомления банка и получения от него соответствующего разрешения.

Если ипотечное соглашение запрещает предоставление жилья в аренду, то проживание даже родственников или близких знакомых не допускается без получения на это специального разрешения. Если данный пункт договора нарушается, то банковские организации могут применять штрафные санкции в виде увеличения процентной ставки, а также расторгнуть договор и отобрать жилье в случае невозврата денежных средств.

Во втором случае, когда допускается получение от жилья выгоды путем его предоставления в аренду, кредитная организация требует соответствующего уведомления. После того как банк получит данную информацию, а лучше его оповещать в письменном виде, кредитная организация должна предоставить разрешение. Оно может быть выдано и в письменном виде. Но если выдается отказ, то он обязательно должен быть получен письменно.

Уведомить банк о своих намерениях получения прибыли можно несколькими способами:

отправить информационное письмо с помощью официального сайта банка;
отправить письмо по почте с уведомлением;
передать лично письмо сотруднику банка, желательно получить отметку от него на втором экземпляре о получении.

Важно знать, что ипотека не освобождает арендодателя от уплаты налогов государству с полученной прибыли. Поэтому ежегодно при подаче налоговой декларации данные доходы должны быть учтены.

Многие банки рассматривают данную возможность заемщика по сдаче квартиры как получение дополнительного дохода в случаях, если возникли финансовые трудности. Поэтому редко какие банки ставят полный запрет на сдачу жилья в аренду.

Выгодно ли?

С одной стороны, многие граждане считают, что вложение денежных средств в недвижимость – это хорошая перспектива сохранения денег, их приумножения и возможности получать дополнительный доход от сдачи жилья в аренду. Но тут нужно учитывать много факторов, чтобы получить действительно реальный доход.

Если есть острая потребность в квартире, то, безусловно, приобретение жилья в ипотеку — это нужная и важная мера. Однако если человек имеет определенную крупную сумму денег, но ее не достаточно для покупки жилья, то приобретение его в ипотеку является не самым хорошим вариантом. Более выгодно будет положить все имеющиеся средства на депозит в банк под выгодный процент. За определенный период удастся накопить нужную сумму денег и приобрести недвижимость за собственные средства.

Невыгодно осуществлять такую покупку потому, что банки в первые годы действия ипотечного кредита взимают с ежемесячных платежей наибольшую часть процентов, а погашение основного долга происходит в наименьшей степени. Кроме этого, при оформлении ипотеки обязательно требуется имущественное страхование залога, что составляет также определенную сумму денежных средств.

Кроме этого, для получения выгодных условий по ипотечному займу зачастую приходится соглашаться на дополнительные виды страховых продуктов, таких как страховка здоровья заемщика, сделки. Они также стоят определенных денег, которые придется оформить дополнительно в кредит либо оплатить из имеющихся средств.

Но если есть необходимость приобретения жилья, например, с целью использования полученных от государства субсидий и прочей помощи, то сдачу жилья для получения дополнительного дохода можно рассматривать как выгодное мероприятие. Но при расчете прибыли нужно учитывать следующее:

обязательно оставлять средства на оплату налога раз в год;
учитывать стоимость коммунальных платежей либо включать их дополнительно в стоимость арендной платы;
стоимость имущественного налога, который будет рассчитываться с 2020 года в полной мере.

Если с учетом всех дополнительных доходов остается неплохая сумма, а может даже хватает на погашение ипотечного кредита, то тогда действительно стоит получать данный доход. Но в этом случае следует позаботиться о следующих вещах:

Ипотечное соглашение должно предусматривать возможность сдачи жилья. Не нужно подписывать договор с банковской организацией, если в нем прямо прописан запрет на данную деятельность. Нужно попросить изменить условия договора или выбрать другой банк.
Важно осуществлять законную деятельность по сдаче жилья в аренду. Должен быть заключен письменный договор, на основании которого жильцы получают право жить в арендованной квартире.

Если не соблюдать данные правила, то можно оказаться в очень невыгодном положении. Банк может насчитать высокие штрафные санкции либо расторгнуть договор. В этом случае придется оформлять новое ипотечное соглашение с другой банковской организацией, которая может предоставить менее выгодные условия.

При сокрытии дохода от государства налоговые органы также имеют право применить штрафные санкции и начислить пени на неуплаченные налоги. Кроме этого, арендодатель существенно рискует своим имуществом, предоставляя недвижимость для проживания без подписания официального письменного договора аренды. В этом случае доказать вину в порче квартиры будет достаточно сложно, а получить компенсацию за это тем более.

Также следует учитывать условия, которые прописываются в имущественном страховом договоре. Он должен распространять свое действие даже в тех случаях, когда жилье было передано по договору аренды. Если этот пункт отсутствует или исключает ответственность страховщика, то в этом случае все убытки, связанные с порчей имущества, ложатся на собственника квартиры. А он сможет компенсировать убытки за счет арендаторов жилья, только если докажет документально их причастность.

Казалось бы, приобретение жилья в ипотеку задумывалось как предоставление возможности семьям, наконец, обзавестись собственным жильем, ведь большинство граждан сегодня не могут позволить себе купить квартиру, внеся всю сумму сразу или в рассрочку. Однако объективная реальность такова, что ипотечное кредитование вовсе не спасает ситуацию: сегодня ежемесячные платежи достигают объемов средней зарплаты, а значит становятся практически неподъемными. Да, реальный шанс справиться с этой каббалой имеют те, кто сумел устроиться на высокооплачиваемую работу или же просто попал в социальную программу, но это не такой большой процент граждан. Остальные же ищут различные пути обхода возникшей проблемы, и первое, что приходит на ум: а почему бы не сдать приобретаемое жилье в аренду?

Логика проста как дважды два: квартира покупается с ипотечным займом и сдается для проживания на длительный срок другим людям. Учитывая цены на аренду жилья, вполне реально, плотно занявшись вопросом, перекрыть оплатой квартиросъемщика сумму ежемесячного платежа, а может и оказаться в плюсе. Проще говоря, квартиросъемщик за время проживания постепенно покупает квартиру для своего арендодателя. Казалось бы, схема идеальна, но возникает резонный вопрос: а можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Что решит банк? Варианты развития событий

Покупая квартиру в ипотеку ли или каким-либо другим способом, большинство из нас рассуждает таким образом: если эта квартира моя (не важно, сейчас или в обозначенной в документации будущем), то и распоряжаться ею я могу по своему усмотрению. Действительно, кажется логичным беспрепятственное заселение квартирантов, ведь если покупатель может уже жить в помещении сам, то что мешает ему сдать те же квадратные метры в аренду?

До определенного периода никаких подобных ограничений действительно не было. Вопрос о том, можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду, не стоял, и многие инвесторы этим пользовались: квартиры покупались одна за одной, и это стало особой формой заработка. К сожалению, ввиду недобросовестности подобных граждан, которые частенько нарушали правила ведения игры, банки были вынуждены ввести ограничения на подобные «финты», а в какой-то период и вовсе запрещалось сдавать ипотечное жилье.

Сегодняшняя ситуация такова: юридического запрета нет. Однако в большинстве банков при подаче заявления на получение ипотеки о своих намерениях касательно заселения квартиросъемщиков необходимо сообщить. И если ещё несколько лет назад наиболее вероятным ответом финансовой структуры стал бы отказ, сегодня отношение куда более лояльное. По заверениям должностных лиц крупных банков, этот фактор на данном этапе на самом деле вообще не учитывается банком в вынесении решения: заявку одобряют автоматически и в этом процессе ориентируются на другие параметры.

В то же время своевременное сообщение о своих планах на жилье позволяет покупателю защитить себя на уровне договора, прописав там право сдавать ипотечную квартиру в аренду. В зависимости от того, что скажут в конкретном банке, документ будет так или иначе соотносим с искомой возможностью. Ключевых вариантов четыре:

Официальное прямое разрешение от банка получено и прописано в договоре. Там же можно указать и все детали. Очевидно, что в таком случае никаких проблем при соблюдении предписанных договоренностей не возникнет.
Очерчиваются дополнительные условия, которые делают сдачу возможной. Так, может быть указано, что при заключении нового договора с арендатором хозяин квартиры должен обратиться в банк для одобрения. Возможны варианты, когда в ипотечной документации сразу предписывают максимальный срок, на который эту квартиру может получить для проживания квартиросъемщик.
Прямой запрет в ипотечном соглашении. В данном случае всё прозрачно: попытки сдать квартиру будут явным нарушением закона.
Отсутствие в договоре каких-либо упоминаний об аренде. При таком варианте сдавать жилье можно абсолютно законно и безопасно, если, конечно, банк всё-таки был предупрежден о намерениях.

На что нужно обратить внимание, так это на все дополнительные условия, которые предписывает финансовое учреждение для желающих сдавать жилье. Необходимо вчитываться в малейшие детали, чтобы впоследствии не предстать перед законом по неосторожности.

Банк наложил вето: что делать

Вспомним о том, что банки только несколько лет назад начали смягчать свое мнение касательно разрешения сдавать ипотечное жилье в аренду. Поэтому неудивительно, что многие из них отказывают в такой возможности заемщику. Однако как поступать в том случае, если все надежды и полагались на деньги квартиросъемщиков?

Наше законодательство не разрешает и не запрещает взять квартиру в ипотеку и сдавать ее. Единственный закон, в котором поверхностно об этом говориться – закон «Об ипотеке» . Он устанавливает право собственника извлекать доходы и плоды из заложенного жилья. Причем к прибыли, получаемой от обремененной недвижимости, банк не будет иметь никакого отношения.

И все же: можно ли купленную в ипотеку квартиру сдавать? По сути, закон позволяет заемщику сдавать свою жилплощадь в аренду и получать с этого доход . Кроме того, купив ее, заемщик становится ее полноправным хозяином. Казалось бы, если правоустанавливающие документы на руках, что мешает сдавать помещение в аренду?

ВНИМАНИЕ : Есть небольшая загвоздка: права заемщиков регулирует не только закон «Об ипотеке», но и банковский договор. Стоит помнить, что квартира, купленная на кредитные деньги, является залоговым имуществом банка.

Это обремененная недвижимость, а значит, любые юридические сделки с ней (продажа, дарение, аренда и пр.) возможны только с согласия кредитодателя.

Требуется ли разрешение банка?

Прежде чем сдавать недвижимость, необходимо внимательно изучить договор с банком. Обратите внимание на дополнительные условия, а также права и обязанности сторон. Не все банки прописывают возможность сдавать жилье в наем. Рассмотрим возможные варианты условий банка относительно этого вопроса, которые могут быть включены в договор :

Нужно понимать, что разрешение сдачи в аренду ипотечной квартиры сопряжено с определенным риском для кредитодателя. Ведь в находящимся в найме жилье во время действия договора найма будет проживать совершенно постороннее лицо, которое не имеет никакого отношения к ипотечной сделке.

По мнению некоторых банков, сдача в наем квартиры может привести к снижению ее рыночной стоимости , что может привести к ее неликвидности. В ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что заемщик не должен допускать порчи заложенного имущества и уменьшения ее стоимости сверх того, что считается нормальным износом. На основании этого, банк может не разрешить посуточную аренду квартиры, так как такой вариант сдачи предполагает быстрый износ помещения.

Статья 29 № 102-ФЗ. Пользование залогодателем заложенным имуществом

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.
Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Есть и такие кредитодатели, которые не только разрешают сдачу в аренду, но и приветствуют ее, так как доходы, получаемые собственником от квартиросъемщиков, значительно повышают его платежеспособность.

Как поступить, если согласие не получено?

СОВЕТ : Если в договоре указана возможность сдачи в наем недвижимости, то владельцу нужно получить согласие банка. Как правило, если в документах эта возможность допускается, то у заемщика не возникнет никаких проблем с получением разрешение.

Но как поступить тем заемщикам, в договоре которых указан запрет? Единственное, что может сделать собственник – это обратиться в банк с просьбой разрешить сдачу в наем. Он может мотивировать свою просьбу низкими доходами, которые не позволяют ему своевременно вносить долг по ипотеке. Это придется подтвердить справками о зарплате. Основаниями для одобрения аренды могут также стать :

болезнь заемщика;
увольнение с работы;
другие жизненные обстоятельства, ухудшающие платежеспособность.

Для банка самое главное – отсутствие задолженности со стороны заемщика, поэтому в данном случае он вполне может пойти навстречу.

Без получения согласия банка у заемщика могут возникнуть проблемы при сдаче жилья в аренду. Такое действие будет считаться нарушением договора, что, в свою очередь, повлечет за собой негативные последствия вплоть до расторжения договора.

Обязательно ли уведомлять финансовое учреждение?

Первое, что необходимо сделать заемщику – известить банк о своем намерении . По закону «Об ипотеке» , кредитодатель имеет право 1-2 раза в год проверять обремененную недвижимость. Работник учреждения может прийти без предупреждения, и, если в помещении в этом время будет находиться квартиросъемщик, владельца могут ожидать штрафные санкции.

Чтобы избежать возможных проблем, собственнику лучше поставить банк в известность. Однако некоторые заемщики, не получив одобрение, сдают квартиры на свой страх и риск.

Что может сделать кредитор, если вы нарушили договор?

Если владелец не получил разрешение финансового учреждения, тем не менее сдает жилплощадь в аренду, он рискует потерять свое имущество. Любое действие, осуществляемое в отношении обремененной недвижимости, не предусмотренное в договоре, банк может посчитать нарушением соглашения.

Если кредитодатель узнает о том, что жилье сдается в наем, то может потребовать от собственника расторжения договора . Это означает, что он должен погасить оставшийся долг досрочно. Если клиент этого не сделает, то кредитодатель вправе взыскать квартиру, вернув впоследствии ему часть денег, уплаченной за нее ранее.

Подведем итог. Прежде чем сдать обремененную квартиру в аренду, собственнику необходимо внимательно перечитать банковский договор. Дальше действовать нужно в зависимости от условий соглашения. Если банк допускает наем, то нужно получить разрешение. Если нет – то действовать на свой страх и риск или же забыть об этой идее.

Можно ли сдавать жилое помещение, взятую в ипотеку? С юридической точки зрения подобная возможность допустима .

Именно для этого в 102 Федеральный закон «Об ипотеке», принятый еще в 1998 году, был введен пункт о возможности распоряжаться со взятым в ипотеку имуществом по своему усмотрению на правах обычного собственника.

В том числе, получать доход от использования такого объекта. Но в любом законе есть свои «оговорки» и «подводные» камни.

К ним в законе об ипотеке относится приписка, что использовать жилое помещение, приобретенное в кредит, для получения дохода плательщика можно лишь в ситуации, если соглашение о предоставлении займа не включает иных условий.

Некоторые финансовые организации включают в такой документ пункт, строго препятствующий возможности коммерческого использования жилья, приобретенного в ипотеку, позволяя использовать его только для проживания заемщика.

Как правило, это связано с опасением банка, что качество объекта недвижимости, который до завершения выплат продолжает ему принадлежать, будет ухудшаться временными владельцами .

Дополнительным пунктом, также усложняющим положение владельца, продолжающего гасить платежи, становится пункт о праве банка проверять условия содержания приобретенного в кредит жилья.

Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.

Узнайте на нашем сайте о том, как правильно , и договор аренды квартиры. А также, как составить на право сдачи жилого помещения.

Нужно ли оповещать банк?

Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.

В ситуации, если в документе отсутствует пункт, препятствующий такой сделке, сдачу жилого помещения можно оформить стандартным соглашением о найме.

Оповещать банк о сделке не обязательно, хотя и желательно для исключения возникновения проблем в случае проведения финансистами уже упомянутой проверки пока еще их собственности.

Если такой пункт присутствует, а это случается практически всегда, заемщику потребуется получить одобрение сделки в банке , в котором оформлен кредит и предоставить пакет обязательных документов.

Отказ

Часто ли финансовая организация препятствует таким сделкам?

В большинстве случаев кредитная организация, получающий ежемесячные платежи, не препятствует предоставлению квартиры в наем. В том числе за счет появления дополнительного обеспечения погашения займа.

Препятствием может стать:

отказ страховой компании в сохранении условий;
неисполнение своих обязательств погашения ежемесячных платежей;
выявление недостоверной информации об условиях найма в представленном в банк заявлении.

Некоторые финансовые структуры могут предоставить и другие требования, неисполнение которых становится основанием отказа .

Штрафные санкции

Может ли заемщик быть оштрафован за предоставление жилья в аренду?

Штрафные санкции в большинстве случаев указаны в договоре о предоставления кредитных средств.

Несогласие банка с правом своего клиента сдавать жилье в итоге может привести:

к выселению арендатора с автоматическим расторжением подписанного последним договора о проживании, так как юридическим владельцем объекта до завершения платежей остается банк;
заемщик может быть оштрафован на сумму, которая обязательно указывается в числе многих пунктов ипотечного договора;
договор банка с заемщиком может быть расторгнут финансовой организацией с требованием полного погашения суммы займа.

При выявлении факта сдачи без информирования и банка, и налоговых органов, финансисты передают дело заемщика в ФНС для взыскания не выплаченных своевременно налогов и штрафных санкций.

В заключении стоит обратить внимание, что в большинстве случаев сделка предоставления ипотечного жилья в наем осуществляется успешно и получает одобрение финансовой структуры.

При возникновении проблем и спорных ситуаций заемщик может обратиться за помощью к кредитному брокеру или другому опытному юристу , готовому подготовить пакет аргументированной документации для рассмотрения банком, которая буде почти всегда успешно одобрена.