Определение поправок в сравнительном подходе оценки недвижимости
Введение
Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.
Й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
Й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
Й этап. В выделенные различия ценообразующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
Й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.
Сходные объекты по:
назначению использования;
качеству;
передаваемым правам;
местоположению;
физическим характеристикам.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
сроке окупаемости;
независимости субъектов сделки;
инвестиционной мотивации.
В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.
Срок экспозиции - время нахождения объекта на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
) права собственности на недвижимость;
) условия финансирования;
) условия и время продажи;
) местоположение;
5) физические характеристики.
Права собственности. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше, по возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Единицы сравнения. Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при сравнении проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например цена за 1 м2), либо экономическая.
На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
Единицы сравнения земли:
цена за 1 га;
цена за 1 сотку;
цена за 1 м2.
Единицы сравнения застроенных участков:
цена за 1 м2 общей площади;
цена за 1 фронтальный метр;
цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
цена за 1 м3.
1. Корректировки и методы их осуществления
недвижимость оценка стоимость
Основное правило корректировки гласит: корректируется только стоимость сопоставимого объекта на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то фактическая продажная цена оцениваемого должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. При этом под единицами сравнения понимаются единицы измерения сопоставимого объекта и оцениваемого объекта недвижимости.
Корректировки могут производиться в денежном и в процентном выражении.
В денежном выражении- соответствующая сумма прибавляется или вычитается из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
В процентном- используется в том случае, если сложно определить абсолютные значения.
Процентные корректировки бывают двух видов:
независимая, когда каждая отличительная черта учитывается независимо от другой(в процессе расчета общей корректировки, поправки суммируются);
кумулятивная, когда учет каждой корректируемой характеристики ведется с учетом других отличительных характеристик. При расчете общей корректировки, кумулятивные поправки перемножаются.
Если корректировки к цене сопоставимых объектов выражены в сомах или других денежных единицах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же корректировки выражены в процентах, то последовательность их внесения будут влиять на конечный результат.
2. Расчет и внесение поправок
Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
методы, основанные на анализе парных продаж;
экспертные методы расчета и внесения поправок;
статистические методы.
Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога, сопоставимого с объектом оценки.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи. В этом случае в качестве единиц сравнения используются:
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
Общий коэффициент капитализации (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения ВРМ необходимо:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
б) по сопоставимым продажам аналогов определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
Цоб = ПВДо × ВРМа,
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта.
ВРМ не корректируется на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:
) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:
Ккап = [?(ЧОДia: Цia)]: m,
где Ккап - общий коэффициент капитализации;
ЧОДia - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;
Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога; m - количество отобранных аналогов.
Цоб = ЧОДо × Ккап,
где ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.
Метод парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Например
Известна следующая информация по рыночным продажам:
ФакторыОбъекты1234Площадь, м2150150200200СадестьестьестьНетГаражестьнетестьНетЦена продажи, $32000300004500040000
Определить:
Корректировку на разницу в площади.
Корректировку на наличие сада.
Корректировку на наличие гаража.
Решение
ФакторыОбъектыОцениваемый1234 Площадь, м2150150150200200 Корректировка -13000-130001и3Саднетестьестьестьнет Корректировка -3000-3000-3000 3и4Гаражестьестьнетестьнет Корректировка +2000 +20001и2Цена продажи, $2900032000300004500040000 Суммарная корректировка -3000-1000-16000-11000 Скорректированная цена 29000290002900029000
3. Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода
Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.
Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, в которые вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:
количество отобранных аналогов минимально;
величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости. При отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.
Хотя подобный подход выглядит на первый взгляд достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей. Наличие таких трудностей обусловлено тем, что в природе не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.
Еще одной трудностью применения данного подхода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях рыночный подход может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.
Репетиторство
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
Сравнительный подход в оценке – это метод расчета рыночной стоимости (РС) недвижимого имущества, при котором оцениваемый объект сравнивается со схожими с ним предложениями на недвижимом рынке.
Главным условием для применения данного подхода оценки являются:
- Не уникальность объекта недвижимого имущества, подлежащего проведению оценки – необходим сбор схожих предложений;
- Сведения об оцениваемом объекте должны быть достаточными;
- Факторы, от которых зависит стоимость аналогов, должны быть сравнимы.
Этапы использования сравнительного подхода
Оценка имущества сравнительным подходом осуществляется в несколько этапов:
- На первом этапе Оценщиком производится изучение и анализ недвижимого рынка. На данном этапе целью Оценщика является установление средних цен на недвижимость и поиск предложений, которые могли бы выступить в качестве аналогов для объекта, оценка которого производится в настоящий момент.
- На следующем этапе Оценщиком производится сбор аналогичных объектов, а также проверка всей имеющейся по ним информации . В качестве поисковой базы могут быть использованы сайты агентов по продаже недвижимости, газеты и журналы с предложениями на продажу.
- На третьем этапе Оценщик вводит корректировки в отношении тех характеристик аналогов, которые не совпали с характеристиками оцениваемого имущества.
- На заключительном этапе Оценщик производит согласование результатов оценки и устанавливает РС оцениваемого недвижимого объекта.
Особенности применения сравнительного подхода
Особенностями использования сравнительного метода в оценке являются сведения о сделках на рынке недвижимости, предмет которых имеет сходства с оцениваемым недвижимым объектом.
Главным требованием к использованию данной методики оценки является наличие достаточного количества предложений по продаже недвижимых объектов .
В случае уникальности оцениваемого объекта, наличии у него особых характеристик или обремененного чем-либо, использовать сравнительный подход для установления стоимости нелогично и не принесет пользы.
Стоит отметить! Главным принципом данного метода является принцип замещения, который означает, что при наличии на рынке схожих предложений, лицо не вложит свои инвестиции в более дорогостоящий, но одинаково полезный, объект.
Методы сравнительного подхода
Для ввода и расчета процента корректировок, вносимых в итоговом расчете стоимости недвижимости, оценщиком может быть использован один из трех методов:
- Корректировки, определенные на основании парных продаж;
- Корректировки, определенные экспертным методом;
- Корректировки, определенные согласно статистическим данным.
В основе парного метода продаж лежит выбор двух абсолютно идентичных аналогов, за исключением одной характеристики (например, состояние отделки). Разница в стоимостях данных аналогов и будет учтена как корректировка на тип ремонта.
Экспертная методика включает в себя абсолютно субъективное мнение эксперта относительно размера вводимой корректировки, как правило, в процентном эквиваленте.
Например:
- Если оцениваемый объект хуже аналогичного (в одной из характеристик), то вводится корректировка в размере 10 % со знаком минус, то есть мы опускаем итоговую стоимость за квадратный метр на 10 %.
- И наоборот, если оцениваемый объект лучше, чем выбранный оценщиком аналог, то вводим ту же самую корректировку, только со знаком «плюс», тем самым повышая стоимость квадратного метра.
Данная методика используется в случае наличия точных процентных данных о разницах между стоимостями недвижимости.
Стоит отметить! В основе статистического метода лежит изучение рынка предложений и их формализация, изучение изменений определенных характеристик и влияние данного фактора на стоимость за определенный период времени.
Данная методика очень сложна и требует много работы, по причине большой базы недвижимости, что приводит к длительным временным затратам на ее анализ.
Сбор информации для проведения процедуры установления РС недвижимости и проверка ее достоверности
В обязанности оценщика входит сбор и проверка информации. Им производятся действия по сбору всей необходимой документации на оцениваемый объект, такие как документы, подтверждающие право собственности, основания на право, техническую документацию, а также документацию, подтверждающие наличие или отсутствие обременений.
С целью установления собственности, эксперт должен проанализировать данные рынка недвижимости, удостоверить в правдивости имеющихся данных, путем прозвона лиц, предоставивших необходимую информацию.
Все сведения делятся на:
- Общие;
- Специальные.
Общие сведения включают информацию об экономических, социальных, экологических и прочих факторах. В специальные сведения входит информации об объекте оценки и используемых аналогах.
Элементы сравнения и виды корректировок
При введении корректировок учитываются следующие элементы:
- Качество права;
- Условия для финансирования;
- Особые условия;
- Условия рынка недвижимости;
- Расположение;
- Физические данные;
- Данные экономики;
- Сервис и дополнительные элементы.
Важно! Качество прав включает в себя обременения сервитутами, что ведет к понижению стоимости объекта недвижимости.
Обременение правом аренды может также повлечь за собой снижение стоимости, ввиду несогласованности арендной платы со скачками цен в период действия договора аренды.
Условия финансирования подразумевают порядок выкупа имущества у его собственника, путем предоставления последнему рассрочки платежа или путем расплаты полностью, но неденежными средствами, а эквивалентными им: ценные бумаги, материальные ресурсы и прочее.
Особые факторы также включают в себя несколько элементов. Влияние финансовых обстоятельств может привести к необходимости ускорения завершения сделки купли-продажи, что делает период экспозиции короче.
Продажа таких объектов производится за счет снижения их стоимости.
Учет влияния аренды на стоимость продаваемого объекта. Это необходимо в ситуациях, когда покупатель в дальнейшем разрешает продавцу арендовать объект сделки, и с целью понижения налогов они договариваются о понижении цены сделки купли-продажи и арендных ставок.
Условия рынка это определение стоимости путем анализа изменения рыночных цен с момента совершения сделки до момента оценки недвижимости.
Корректировка необходима в случае перехода аналога от продавца к покупателю в срок, превышающий один месяц до даты оценки.
К факторам расположения относятся престижность района, в котором располагается оцениваемый объект, транспортная доступность данного района, удаленность от центра деловой активности, а также качество окружающей застройки – расположение парков, лесов, свалок и прочих объектов, способных повлиять на стоимость объекта.
Стоит отметить! К физическим характеристикам относятся характеристики земель и улучшений. В качестве характеристик земель выступают площадь, назначение, форма, отсутствие неровностей. А к характеристикам улучшений относят площадь, объем, этажность, этаж расположения. Кроме того, влияние имеет материал, из которого изготовлены улучшения, качество отделки и наличие или отсутствие коммуникаций.
Экономические характеристики – это влияющие на доходность оцениваемого объекта. От отношения общей площади к полезной зависит экономическая характеристика.
Чем выше зависимость, тем больше отношение дохода к затратам. Корректировка может быть сделана путем капитализации перерасхода страховых, налоговых сумм.
Наличие или отсутствие желаемых сервисов: телефонных линий, газо-, электроснабжения, канализации, водопровода влияет на стоимость объекта.
Так, наличие всех этих сервисов способствует увеличению РС. Поэтому при наличии этих средств сумма корректируется на повышение, при отсутствии соответственно на понижение.
Среди видов корректировок выделяют:
- Процентные;
- Денежные.
Процентные корректировки вводятся путем умножения стоимости объекта на коэффициент , выражающий разницу между характеристиками объекта оценки и объектов-аналогов. Денежный коэффициент изменяет стоимость путем увеличения или уменьшения на определенную сумму, какой оценивается разница в характеристиках между оцениваемым и аналогичными объектами.
5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости.. 57
5.2. Методы сравнительного подхода 59
5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли , а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.
Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости , наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.
2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.
3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.
4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).
Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.
Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.
Субъекты должны быть сходными по платежеспособности , возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:
Срок экспозиции - это время, которое объект должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.
Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.
Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты - аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т. к ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.
Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:
1) Права собственности на недвижимость.
2) Условия финансирования.
3) Условия и время продажи.
4) Местоположение.
5) Физические характеристики.
Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
Единицы сравнения земли:
§ цена за 1 га;
§ цена за сотку;
§ цена за 1 фронтальный метр:
§ цена за 1 кв. м.
Единицы сравнения застроенных участков:
· цена за 1 кв. м. общей площади;
· цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
· цена за 1 куб. м.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
Классификация и суть поправок
Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:
Процентные поправки , как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения коэффициент, отражающий степень различий в характеристика объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.
К процентным поправкам можно отнести, например, поправка на местоположение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки
а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимо аналога применяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.
б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).
5.2. Методы сравнительного подхода
Расчет и внесение поправок
Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
o методы, основанные на анализе парных продаж;
o экспертные методы расчета и внесения поправок;
o статистические методы.
Метод парных продаж
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертные методы расчета и внесения поправок
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.
При этом рассуждения сводятся к следующему:
1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:
X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1+ 0.15) = 1.15
2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:
X = % х 1.0 = 1.0 х (= 0.85.
3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:
1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.
4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:
1.0 = Х - 15% х X = X х (, X = 1/0.85 = 1.18.
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчета поправок
При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т. к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи
В этом случае в качестве единиц сравнения следующие единицы сравнения:
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализаций (ОКК).
1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой - отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения ВРМ необходимо:
а) Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.
б) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога.
в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД;
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др - рентный доход от оцениваемого объекта;
ВРМ - валовой рентный мультипликатор;
Ца - цена продажи сопоставимого аналога;
ПВД - потенциальный валовой доход.
ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.
2. Общий коэффициент капитализации
При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:
1. подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
2.общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:
Ккап = ЧОДа/Ца;
где Ккап - коэффициент капитализации;
ЧОДа - чистый операционный доход аналога;
Цоб = ЧОДоб/Ккап,
где Цоб - вероятная цена объекта оценки;
ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки;
Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.
Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости
Заключительным этапом сравнительного подхода в оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
Вопросы для самоконтроля
1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?
2.Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?
3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода?
4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В каких случаях возможно использование лишь качественных методов корректировок?
5.Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в сравнительном подходе?
6.Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.
7. Какие основные статистические характеристики используются в сравнительном подходе при подготовке исходных рыночных данных и анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимости на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оцениваемого объекта недвижимости?
Тест для текущего контроля знаний
1. Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?
а) офисное здание,
б) дворец спорта,
в) оба объекта недвижимости?
2. Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 2000 у. е. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 у. е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 у. е., а свободные (незастроенные) участки – за 3000 у. е. Какова рыночная стоимость склада (с участком), построенного фирмой в настоящее время?
а) 40000 у. е.,
б) 28000 у. е.,
в) 27000 у. е.
3. Оценщик выделил три элемента сравнения: местоположение, динамику сделок на рынке (дата продажи) и условия продажи (частота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим элементам?
а) местоположение, динамика сделок на рынке, условия продажи,
б) условия продажи, динамика цен на рынке, местоположение,
в) динамика сделок на рынке, условия продажи, местоположение,
г) в любом порядке.
4. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта?
а) недвижимость должна быть одного типа,
б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка,
в) участники сделок не имели какие-либо отношения, которые могли бы повлиять на цены сделок,
г) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, на заинтересованного в их искажении,
д) сделки территориально «привязаны» (совершены в одной зоне, районе),
е) все выше перечисленное.
5. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени подходит метод сравнительных продаж:
б) склады,
в) фабрики,
6. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке земли для строительства многоквартирного жилого дома?
а) общая площадь участка земли, количество соток,
б) длина уличного фасада, м,
в) число квартир, которое может быть построено, руб./квартира,
г) цена за квадратный метр участка, руб./ м2.
7. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке стоимости автомобильного магазина?
а) цена за место для автомобиля, руб./м2,
б) цена за квадратный метр общей площади здания, руб./м2,
в) цена за кубический метр складских помещений, руб./м3,
г) цена за квадратный метр общей занимаемой магазином площади, руб./м2.
8. Корректировка по элементам сравнения производится при использовании метода сравнительного анализа продаж:
а) от сопоставимых объектов к оцениваемому,
б) от оцениваемого к сопоставимому.
Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если при оценки объекта выясняется, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Базовую модель данного метода можно представить следующим правилом: «Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки» или в виде алгебраического выражения по формуле (см. приложение – 5).
Основной характеристикой для объекта оценки выступает стоимость сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.
Под термином ценовой информации в данном случае понимается цена купли-продажи, ставка арендной платы, цена предложения или спроса.
В некоторых странах Европы (например, страны Скандинавии, Германия) информация о совершенных сделках и их величинах является открытой, в других странах, как, например, в США и Канаде, эта информация недоступна всем желающим. В России ситуация близка ко второй группе государств. На практике оценщику невозможно стать обладателем достоверной информации о величинах совершенных сделок, поэтому чаще всего в оценочной практике приходится иметь дело с информацией из СМИ, в которой публикуются предложения о покупке или продаже объектов недвижимости.
В качестве источников ценовой информации об объекте-аналоге могут выступать официальные документы о сделке, проведенной с этим объектом, риэлтерские фирмы, сопровождавшие сделку, специализированные издания о предложениях недвижимости и т. п.
Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода состоит в ответе на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»
Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.
Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если объект- аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная корректировка, если же объект-аналог хуже - то положительная.
Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.
При оценке недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения корректировок. Если все корректировки относятся либо к относительным, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:
Поправка на вещные права.
Поправка на условия финансирования.
Поправка на условия продажи.
Поправка на дату продажи.
Поправка на местоположение.
Поправки на прочие физические характеристики.
Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные корректировки, а затем абсолютные.
В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчёт величин поправок может производиться различными методами.
Методы внесения поправок:
· Метод парных продаж-подбор пары объектов-аналогов, отличающихся только по
одному параметру и одинаковых по остальным характеристикам. В этом случае разница в их стоимости обусловливается именно этим самым единственным различием.
С рыночной точки зрения метод парных продаж является наиболее информативным, но на практике чем больше характеристик, описывающих объект недвижимости, тем большее количество пар надо подбирать для вычисления поправок. При недостаточности информации об объектах-аналогах в некоторых сегментах рынка недвижимости этот факт может стать серьезной преградой для применения данного метода.
Поэтому при ограниченности информации об аналогах чаще всего применяют методы экспертных или аналитических оценок.
· Метод экспертных оценок - предполагает наличие эксперта, который, основываясь
собственном практическом опыте, дает заключение о величине вклада каждой характеристики. Экспертные поправки, как правило, выражаются в относительных величинах.
Основным условием успешного применения данного метода становится выбор эксперта. Экспертом может выступать как сам оценщик, производящий работы оценки, при условии, что он удовлетворяет требованиям, предъявляемым к экспертам, так и сторонние специалисты.
Чтобы оценки величины корректировок выглядели обоснованными, эксперт должен обладать следующими качествами:
Значительным практическим и жизненным опытом;
Высоким уровнем эрудиции;
Способностью адекватно отражать рыночные тенденции того сегмента, к которому принадлежит объект оценки;
Отсутствием заинтересованности в конкретных результатах.
Основным достоинством метода экспертных оценок выступает отсутствие необходимости сбора дополнительной информации, что в условиях ее недостатка может стать значительным аргументом за привлечение эксперта.
Недостатком экспертного метода является именно участие экспертов, так как, во-первых, привлечение опытных и заслуженных экспертов является дорогостоящим мероприятием, что значительно удорожает стоимость оценочных работ, а во-вторых, поправки, определенные описанным выше способом, нельзя считать в полной мере корректными, ибо они неизбежно являются результатом субъективного мнения конкретного эксперта, следовательно, допускают различное толкование.
Кроме того, как показывают эмпирические исследования? несмотря на то, что человек обладает уникальным знанием и внутренней информацией, недоступной количественному анализу, определение корректировок с помощью экспертов не является таким точным, как корректировки, полученные с помощью методов парных продаж или аналитическим.
Таким образом, более целесообразно, по возможности, отдавать приоритет формализованным методам определения корректировок.
· Аналитический метод внесения поправок - заключается в том, что величина поправки
определяется путем логико-аналитических рассуждений. Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимых строительных материалов. Полученная величина и будет выступать в качестве корректировки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.
В рамках аналитического метода применяется тот же порядок внесения поправок, что был описан выше.
Рассмотрим способы их аналитического определения:
Поправка на разные виды прав вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов-аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.
Корректировка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки. Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т. п.
Эффект изменения доходности собственных средств за счет привлечения заемных средств носит название эффекта финансового левериджа или эффекта финансового рычага.
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т. п. Эта поправка представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10-15 %.
Необходимость внесения корректировки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период. Поэтому эта поправка представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на предыдущие по времени объекты-аналоги, например, путем введения коэффициента дисконтирования или процента инфляции.
Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценно - образующим фактором недвижимого имущества. Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположения весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т. п
Именно из-за такой широты данного термина корректировка на местоположение вносится первой из физических поправок.
Эта поправка представляет собой отражение влияния место положения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под термином «территория» могут пониматься районы города, исторически сложившиеся районы и т. п.
Поправки на иные физические характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.
Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10 %, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.
Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи. Чаще всего такими величинами выступают валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.
· Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение цены продажи
к потенциальному или действительному валовому доходу, рассчитываемое по формуле
(см.приложение – 6)
Использование данного показателя предполагает выполнение следующих действий:
Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта;
Определение отношения цены продажи объектов-аналогов к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок;
Умножение валового рентного мультипликатора на рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.
Никакие поправки в этом случае не вносятся, так как подразумевается, что разница в доходах и ценах полностью отражает различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами, которые нивелируются при расчете соотношения.
Ограничения на применения ВРМ следующие: рынок должен быть активным с регулярными продажами на основе приносимых ими доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и норме возврата капитала между оцениваемым объектом и аналогами; метод также не учитывает возможную разницу в операционных расходах.
Общий коэффициент капитализации (ОКК) - это отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий:
Отбор аналогичных недавно проданных объектов со сходными потоками доходов по риску и продолжительности с потоком доходов от оцениваемого объекта;
Деление чистого операционного дохода (ЧОД) от каждого аналога на цену его продажи и получение общего коэффициента капитализации (ОКК);
Деление ЧОД от объекта оценки на ОКК и получение рыночной стоимости.
Таким образом, сравнительный подход основан на внесении корректировок в цены объектов-аналогов с целью приведения их характеристик в соответствие с параметрами объекта оценки. Второй разновидностью подхода является метод валового рентного мультипликатора, заключающийся в расчете соотношения между ценой и валовым доходом.
Препятствием к применению сравнительного подхода является недостаток информации об аналогичных объектах, а наилучшие результаты данный подход дает при оценке тех объектов, для которых существует хорошо развитый рынок.
Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. В настоящее время практически отсутствуют методики обоснования весовых коэффициентов в сравнительном подходе. Есть общие формулировки, что необходимо присваивать вес каждому аналогу в зависимости от произведенных корректировок, но при этом отсутствует конкретная информация как это сделать. В данной статье автор предлагает вариант распределения весовых коэффициентов, достаточно простым обоснованным способом. Описываемый в статье вариант определения весовых коэффициентов предлагается для метода прямого поэлементного сравнения аналогов с объектом оценки.
Обычно в сравнительном подходе составляется сравнительная таблица аналогов, где проставляют корректировки по различным параметрам рассчитанные тем или иным способом (уже на основании рыночных данных). В результате по каждому аналогу образуется сумма корректировок, которая может быть больше, меньше или равна нулю. На этом этапе Оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их согласно ФСО.
Зачастую Оценщики прибегают к экспертному распределению весов с приведением, каких либо оснований.
Данную процедуру можно упростить, применив математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:
Очевидно, что не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.
Рассмотрим пример расчета с использованием формулы (2),
|
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
сумма |
|
|
сумма корректировок |
||||
Распределение весов показывает, что при двух стопроцентно идентичных аналогов оцениваемому объекту, первому аналогу с минимальной корректировкой присвоен вес в 20% и разница с другими аналогами составляет также 20%.
|
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
сумма |
|
|
сумма корректировок |
||||
В другом случае, различие в корректировках в 1 единицу дает разницу в 3% в весах. Это говорит о том, что аналоги, имеющие большую величину сумм корректировок одинаково плохи, и разница в весах между ними соответственно невелика.
Графически зависимость веса от суммы корректировок (при нулевых корректировках для трех аналогов) выглядит так,
Из графика видно, что чем больше корректировка, тем меньше ее вес и при увеличении величин корректировок разница в весах снижается. Вид графика функции не меняется от величины корректировок.
Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.
Таким образом, предлагаемая формула, по мнению автора, наиболее близко к истине объясняет распределение весов в зависимости от сумм корректировок по аналогам.
Приведенная формула была написана для сравнительного подхода при распределении весов по аналогам. Однако ее также можно применять и в других областях, где применяются аналогичные приемы расчетов.
Слепцов Сергей Валентинович