Ответ на важный для многих дачников вопрос дал Верховный суд страны. Он прояснил, может ли стать частной дорога, которую построили сами садоводы. И кому она принадлежит.
Наступление весны, это для миллионов граждан в первую очередь приближение дачного сезона, со всеми его радостями и проблемами. Одной из таких, больных и порой неразрешимых забот, становится дорога к своим шести соткам. Где-то такая дорога - жуткая колея, в которой тонет личный транспорт дачников, а где-то дорога к даче в полном порядке, но оборудована новеньким шлагбаумом. И проехать под ним могут лишь те, кого пустит хозяин личной трассы. Обе ситуации порождают жалобы, скандалы и, в конце концов, для некоторых заканчиваются в зале суда.
Вот одно из подобных "дачно-дорожных" дел и пересмотрел недавно Верховный суд. В преддверии дачного сезона разъяснения самых опытных судей страны могут стать очень полезными.
Сегодня с дорогами к дачным поселкам и садовым товариществам и внутри их сплошные проблемы. И с этим утверждением трудно не согласиться. У местных властей чаще всего нет денег на благоустройство таких мелких трасс, да и транспортные проблемы приезжающих дачников местную администрацию по большому счету, не волнуют. А там, где с асфальтом полный порядок, как правило, это заслуга одного или нескольких состоятельных дачников, которые латают дорогу за свой счет. Но очень редко делают это бескорыстно.
Итак, группа граждан пришла в суд. У них был коллективный иск к Товариществу личных подсобных хозяйств. Истцы хотели, чтобы за ними признали право общей долевой собственности на объект недвижимости - на дорогу их дачного поселка. В суде эти граждане объяснили, что все являются членами товарищества и за свои деньги сделали дорогу с асфальто-бетонным покрытием. Поэтому у них возникло на дорогу право общей долевой собственности. Они в этом не сомневались, но просили суд определить долю каждого из них "пропорционально размеру вклада каждого в строительство дороги".
Само Товарищество, точнее некоторые из его членов и руководство организации возражали. Но суд решил дело в пользу истцов. И вышестоящая инстанция вердикт назвала правильным. Тогда те, кто не согласился с таким вердиктом, дошли до Верховного суда. И высший суд решение о дележе дороги отменил и заявил, что Товарищество и его обделенные долями от дороги члены, возражают правильно.
Вот как рассуждал и как сформулировал свою позицию Верховный суд. Проверив дело, судебная коллегия по гражданским делам ВС выяснила следующее. Между одним из истцов и некой строительной компанией был заключен договор. Из него следовало, что фирме было поручено "устройство асфальтового покрытия". Заказчик действовал от имени тех, кто сдал деньги на это благоустройство. Работу дорожники сделали, а позже местное БТИ выдало технический паспорт, что в Товарищество ведет "дорога с асфальтово-бетонным покрытием".
По Гражданскому кодексу (статья 128) к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. А еще туда же относятся работы, услуги, нематериальные блага и результаты интеллектуальной деятельности. По следующей статье того же кодекса - 130-й, к недвижимым вещам относятся участки земли, недр и все, что прочно связано с землей. То есть те объекты, которые невозможно переместить без очень большого ущерба для них. Попросту говоря, недвижимость - это здания, сооружения и незавершенные строительные объекты.
Еще в одной статье Гражданского кодекса (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, созданную или изготовленную гражданином для самого себя, с соблюдением норм закона, этим же лицом и приобретается.
Из всех перечисленных статей следует вывод, что право общей собственности, в том числе и долевой, на дорогу, как на самостоятельный объект гражданских прав, возможно. Но только в том случае, если дорога создана именно как объект недвижимости и таковым признана. А вот это местные суды проглядели. Они не решали главного вопроса, была ли эта дачная дорога сделана как объект недвижимости, с соблюдением всех правил и норм. В противном случае, эта дорога становится просто элементом благоустройства, и обеспечения передвижения в пределах Товарищества для нужд его членов - для прохода и проезда в пределах поселка. Одна из дачниц, недовольная решением местных судов, доказывала, что дорога к поселку была и раньше. Ее строили те же дачники, но давно. Сейчас же на нее просто положили новый асфальт.
Кстати, из договора с дорожной фирмой, которая работала по заказу дачников, следует то же самое. В договоре ничего не говорится о строительстве новой дороги. Там речь идет об "устройстве асфальтового покрытия". Никаких доказательств, что фирме поручили построить дорогу как объект недвижимости, по мнению Верховного суда, в материалах процесса нет.
Из этого Верховный суд делает вывод - покрытие асфальтового полотна дороги за счет личных средств дачников, не влечет возникновения у них права собственности на дорогу, как на объект недвижимости.
Кроме этого есть еще закон о садовых товариществах. В нем перечислены так называемые объекты общего пользования. К ним относятся участки в пределах Товарищества. А точнее - дороги, ворота, детские и спортивные площадки, водонапорные башни, противопожарные сооружения, заборы… В общем, список большой.
И вот что важно. По статье 14 этого закона о садоводческих товариществах, земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, выдаются Товариществу как юридическому лицу в собственность. Развитие же инфраструктуры такого объединения граждан делается на основе решения общего собрания. Принимало ли какое-либо решение по дороге наше Товарищество, местные суды не интересовало, сказал Верховный суд. Хотя это важно для соблюдения прав всех дачников. Даже тех, у кого не было денег на новый асфальт.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ № 4-В12-13.)
Верховный суд в упрек своим коллегам сказал, что местные суды ограничились формальным указанием, что дорога построена за счет личных средств некоторых дачников и что они добровольно договорились о разделении собственных долей. Но суды совсем не исследовали фактически обстоятельства дела и не обеспечили соблюдения интересов тех людей, чьи права были затронуты их решением. А право на судебную защиту наших граждан, между прочим, записано в Конституции, подчеркнул Верховный суд.
Благоустройство коттеджного посёлка - это завершающий штрих, позволяющий подчеркнуть, что это место комфортного проживания успешных людей, а не обычная дачная улица. Удалённость от загазованного центра города и невысокая плотность расположения зданий при малоэтажном строительстве открывают широкие возможности для этого.
В первую очередь, производится подключение коттеджей к централизованным коммунальным системам. Запускаются системы водоснабжения и канализации, подаётся электропитание.
Когда коммунальное жизнеобеспечение полностью готово, проектируются транспортная и пешеходная сети коттеджного посёлка. Организуется водоотводная дренажная система, производится подготовка дорожного полотна, разворотных площадок и автостоянок, их асфальтирование. Пешеходные дорожки и тротуары также асфальтируются, покрываются дорожной плиткой или отсыпаются мелким щебнем и песком, а также разграничиваются бордюрным камнем. Огораживаются спортивные и детские площадки, их поверхность получает натуральное или современное искусственное покрытие.
Большое значение для гармоничного восприятия коттеджного посёлка имеет грамотно построенная озеленительная система. Она включает парки, аллеи, сады, газоны и клумбы. Одновременно с формированием почвенного слоя организуются системы затенения и полива, подготавливаются будущие искусственные пруды и другие водоёмы, монтируются фонтаны, беседки, скамейки, урны. На завершающем этапе озеленения высаживаются саженцы деревьев и кустов, цветы и газонная трава. Широкое распространение получил в последние годы ландшафтный дизайн, который способен преобразить любую территорию, превратив её в миниатюрную экосистему.
Система уличного освещения проектируется с учётом охвата всех автомобильных подъездных путей, пешеходной зоны и мест отдыха. Отдельные фонари должны быть расположены рядом со зданиями общественного назначения. Дополнительно может быть организована подсветка деревьев, газонов, архитектурных объектов, декоративных малых форм, водоёмов.
Компания "Мосдорстрой" имеет большой опыт в благоустройстве коттеджных посёлков и отдельных придомовых участков. Квалифицированные специалисты качественно произведут абсолютно все необходимые работы, начиная с создания проекта и заканчивая финальной уборкой территории.
Фотогалерея
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
Рубрика 23
фото. 1-12 | ||
Как должны быть оформлены участки, занятые дорогами, коммуникациями и другими объектами общего пользования в коттеджном поселке? Какие документы проверять еще на этапе покупки участка? Какой вариант предпочесть, чтобы не было конфликтов с запретом проезда владельцев домов к своим участкам?
Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три.
Первый: дороги в собственности государства - Российской Федерации, которая уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими.
Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений - членам садового некоммерческого товарищества в долях или совместно.
Третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании СНТ).
«Пусть они позаботятся»
Первые два варианта плохие. Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно - в лице муниципальных властей - отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей. Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки, хотя обязаны это сделать, например, при ликвидации юрлица, ранее владевшего землей. После этого участки попадают в раздел выморочного имущества и должны быть оформлены в госсобственность.
Передача муниципалитету земли под дорогами и сетями, кроме обязанности по уходу и содержанию, влечет и другие последствия. Во-первых, эта земля должна быть общедоступной. Контроль въезда, шлагбаумы и ограждение поселка становятся незаконными. Во-вторых, если муниципалитет не ремонтирует дорогу, жители поселка за свой счет это сделать уже не смогут. Эта обязанность лежит исключительно на госсобственнике, по закону он должен выбрать подрядчика на конкурсной основе, профинансировать эти работы из бюджета, и никак иначе.
Если домовладелец заделает яму в асфальте перед своим домом, конечно, его не обязательно привлекут к ответственности, как не штрафуют каждого нарушившего ПДД. Но знать, что это незаконно, стоит.
И третье, самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.
Единственное преимущество передачи земли с дорогами и сетями в собственность государства -освобождение от уплаты земельного налога. Но и оно сомнительно: для участков в частной собственности под дорогами и сетями можно установить кадастровую стоимость в размере один рубль.
В третьем лице
Третий вариант, окруженный мифами и страшилками, - оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, ДНП или частных лиц. Собственник дороги в таком случае вправе ограничивать и устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога. Это и становится «заботой» частных владельцев участков. Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).
На участках в составе населенных пунктов, то есть предназначенных под ИЖС, подобные проблемы редки.
Но в ДНП, в качестве которых функционирует большинство коттеджных поселков, чаще всего случается, что правление или УК завышают плату, а затем закрывают доступ, например, задолжавшим за охрану, вывоз мусора, ремонт или другие услуги в поселке.
При этом обязательство по обеспечению прохода/проезда может быть установлено или по соглашению с собственником, или в судебном порядке. Оба варианта означают установление платы за частичное пользование участком, но плата не должна быть большой. Судебная практика по восстановлению права прохода/проезда владельца к своему участку уже сложилась. И тех, кто препятствовал реализации этого законного права, еще и обязывали компенсировать ущерб.
По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее. То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут - право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте. Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, - действенный способ защиты прав дачников и садоводов. Это самый прозрачный вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов.
В последние годы кадастровый учет изменился, и есть прецеденты, когда кадастровый паспорт на участок получен, даже если к нему нет прохода/проезда, то есть вопрос с дорогой не решен. Ни прокуратура, ни милиция в подобные конфликты не вмешиваются: это спор о соблюдении гражданских прав, поэтому его должен решать суд.
Проверка документов
Схему планировки территории поселка, на которой разграничены частные наделы и участки общего пользования, утверждает местный орган власти. Она называется «Проект организации и застройки», по сути, это проект планировки территории. На схеме обозначены проходы/проезды ко всем участкам, и построить на них, например, дом, нельзя. До утверждения схемы планировки территории риски покупателей участков повышаются многократно.
Если застройщик предложил «сырой», не готовый продукт, значит, он не выполнил свою работу, за которую получил деньги с покупателей. При покупке домовладения в коттеджном поселке в договоре с собственником должно быть прописано, как будет в дальнейшем организована жизнь, кому будут принадлежать сети, дороги, спортплощадки и прочее и какие обязательства по содержанию этого имущества берет на себя покупатель.
Защитой от завышенной платы могла бы стать репутация застройщика и ситуация в построенных и управляемых им поселках. Но это, к сожалению, пока- редкость.
Активных, неравнодушных к проблемам микрорайона участников оказалось 49. Как говорится: сказать нечего, недорабатываем. Ниже приведена диаграмма, показывающая распределение голосов.
Конституционный суд (КС) вчера отказался признать неконституционным закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не предоставляющий владельцам домов в коттеджных поселках доли в имуществе общего пользования. КС признал, что регулирование общей собственности таких объектов и многоквартирных домов должно радикально отличаться. Представитель президента решение поддерживает, а эксперты разочарованы тем, что КС "не пресек хулиганство" с общей собственностью в коттеджных поселках.
КС вчера не помог жителю подмосковного поселка Барвиха Николаю Марасанову оспорить продажу товариществом собственников жилья нескольких земельных участков. Из-за сделки имущество общего пользования жителей поселка — дороги, коммуникации, здания КПП, трансформаторная подстанция и др.— перешли в собственность выкупившего участки юрлица. Суд установил, что истец не обладал правом собственности на имущество ТСЖ и не может истребовать его в суде.
Господин Марасанов настаивал на том, что закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество нарушает его конституционные права и лишает членов ТСЖ и домовладельцев, не входящих в состав ТСЖ, судебной защиты права собственности на общее долевое имущество. КС, однако, признал, что регистрация права собственности на недвижимое имущество ТСЖ не препятствует судебной защите владельцев индивидуальных домов. ТСЖ как собственник общего имущества (в частности объектов инфраструктуры) не вправе распоряжаться им без учета интересов владельцев индивидуальных домов, но закон не связывает право собственности на дом с возникновением доли в имуществе общего пользования.
При этом КС разделил объекты инфраструктуры в частных и многоквартирных домах, предложив "индивидуалам" в случае несогласия с совершенными ТСЖ сделками оспаривать их в суде. Для многоквартирных домов "необходим специальный правовой режим, и закон подтверждает право долевой собственности", пояснил вчера судья-докладчик Владимир Ярославцев. Однако в ИЖС иная ситуация — инфраструктура там разрастается и встает вопрос, насколько участникам ТСЖ выгодно ее содержать. "Я не видел, чтобы заявителю отключили воду, а действующая статья не препятствует его судебной защите",— обосновал позицию судья. По его словам, "интересы ТСЖ подчинены интересам собственников". "Что КС смог в отсутствие специального правового регулирования сделать в меру своих возможностей и человеколюбия, то мы и сделали,— признал судья, подчеркнув: — Мы подтолкнули законодателя, насколько это необходимо, уточнить специфику регулирования в этой сфере".
Отметим, что буквально вчера комитет Госдумы по жилищной политике отклонил законопроект о распространении на коттеджные поселки норм, которые сейчас применяются при управлении многоквартирными домами. Документ предполагал обязательное проведение общих собраний и привлечение управляющих компаний к управлению такими поселками. Но комитет отметил необходимость "иного подхода" к "отношениям при малоэтажном строительстве, а также к управлению территориями" поселков, поддержав альтернативный, принятый в первом чтении еще в 2007 году проект о создании для управления поселками НКО в форме потребительских кооперативов.
Полпред президента в КС Михаил Кротов считает решение суда "логичным". "Не надо распространять регулирование общей собственности в многоквартирных домах на индивидуальные",— говорит он. В свою очередь, полпред правительства в КС Михаил Барщевский считает спорный закон конституционным, но в своем отзыве отметил неопределенность правоприменения в этой сфере.
Мнения экспертов разделились. "Хотя решение касается собственников индивидуальных домов, КС уделил значительное внимание подходам к общему имуществу в многоквартирных домах,— удовлетворена глава аналитической службы юрфирмы "Инфралекс" Ольга Плешанова.— В Москве, например, было много судебных разбирательств, связанных с приватизацией чердаков, технических помещений в подъездах. Не менее сложные проблемы связаны с управлением домами. Возможно, выводы КС в мотивировочной части постановления помогут формированию единообразной правоприменительной практики",— надеется она.
"Были все основания принять более смелое решение,— разочарован партнер "Пепеляев групп" Роман Бевзенко.— У собственников квартир, коттеджей и таунхаусов равные права. Я был уверен, что КС это признает. Покупатели коттеджей оплачивают дороги и инфраструктуру, к ним полностью применима аналогия, ведь поселок — это, по сути, многоквартирный дом, положенный набок, а ТСЖ в отсутствие хозяев хулиганят и обижают владельцев. Жаль, что КС этого не пресек",— говорит юрист.
12.11.2013 Многие покупатели дорогих домов в коттеджных поселках уверены, что электричество, водопровод и подъездная дорога положены им по умолчанию. А зря. Нечеткость законодательства позволяет застройщикам тянуть из жителей дополнительные деньги за коммуникации. Конфликты вокруг дачной инфраструктуры стали массовым явлением.
Коттедж без электричества
Житель коттеджного поселка "Митрополье" Сергей Борисов вряд ли предполагал, покупая в 2008 году дом, что ему придется делать автономную канализацию и устанавливать генератор. Земельные участки продавались с подрядом на строительство жилого дома и подведение коммуникаций. В поселке 56 коттеджей, заселено 45. Цена домов — 15-90 млн руб.
"Я выбрал это место из-за планировки",— показывает Борисов карту. Поселок, расположенный неподалеку от Софрино, рядом с малой бетонкой, в плане похож на подкову: единственная дорога огибает лесной массив. Редкий случай: каждый житель видит со своего участка не только соседские дома, но и лес. И все бы хорошо, но дорога оказалась в собственности у застройщика. Жителям было предложено ее выкупить, а кто отказывается — лишится возможности подъезжать по ней к своему дому. Владельцам, гостям и рабочим-строителям все чаще приходится добираться до участков через лес.
История поселка началась в 2000 году, когда межрегиональное общественное объединение инвалидов армии и труда (МООИАиТ) "Вместе" приобрело землю в деревне Митрополье Пушкинского района Московской области. Через два года был утвержден генплан застройки, а также баланс территорий: жилая зона — 10 га, общественные территории (в том числе участки инженерных сооружений) — 2 га, улицы и дороги — 3 га. По договору с покупателем МООИАиТ "Вместе" отчуждало земельный участок под строительство дома, а застройщик — ООО "Модерн ПаРус" — строил дом и подводил коммуникации.
Однако земля, изначально предназначенная под общественные территории и объекты инфраструктуры, осталась в собственности все того же МООИАиТ "Вместе" (так были составлены договоры с покупателями), более того, в процессе застройки этим участкам изменили вид разрешенного использования. "Жильцы обращались по этому поводу в суд. Суд отказался рассматривать эти материалы",— рассказывает Сергей Борисов. В 2004 году гендиректор МООИАиТ "Вместе" Александр Фролов и руководитель застройщика Анатолий Мурашко зарегистрировали ООО "Управляющая компания "Митрополье"", которое, соответственно, стало выполнять в поселке функции управляющей компании (УК). По словам Сергея Борисова, в 2006 году имущественный комплекс, находящийся в собственности МООИАиТ "Вместе", был продан ООО "УК "Митрополье"" за 4,7 млн руб. Борисов подозревает, что сделка носит ничтожный характер — грубо говоря, это продажа самому себе, когда деньги не выплачиваются. Как раз после этой сделки ООО "УК "Митрополье"" в ультимативной форме предложило жителям поселка выкупить имущественный комплекс.
Впрочем, есть и другая точка зрения. "Заявленные господином Борисовым суммы денежных средств, кто и кому их перечислял или не перечислял, являются сказкой",— говорит Игорь Зверев, председатель правления ТСЖ "Митрополье", в которое объединилась группа владельцев домов, чтобы получить инфраструктуру поселка в свое распоряжение.
Представляя значительную часть собственников коттеджей, Зверев тем не менее считает, что ситуация, когда коммуникации необходимо выкупать, возникла по вине самих жителей: "При покупке домов никто не обратил внимания на порядок финансирования строительства в договоре. Речи о переходе права собственности на коммуникации там не было. Позже, когда это стало ясно, многие подключали юристов, но никто из них не пошел с этим иском в суд. Члены ТСЖ все это поняли, сбросились, сделали себе дорогу, освещение. А Борисов и товарищи третий год обивают суды".
ТСЖ "Митрополье" подписало договор с ООО "УК "Митрополье"" о выкупе имущественного комплекса за $3 млн, и теперь уже ТСЖ ждет, что каждый домовладелец внесет $53 тыс. в качестве своей доли. "Цель приобретения нами имущественного комплекса — это отказ от услуг управляющей компании ООО "УК "Митрополье"" в пользу самостоятельного управления",— подчеркивает глава ТСЖ.
Имение на правовом болоте
Казалось бы, организованная застройка в формате коттеджного поселка — это как раз способ обеспечить частным домам современную инфраструктуру, с которой зачастую за городом возникают большие проблемы. На деле же конфликты вокруг коммуникаций уже стали системной проблемой коттеджных поселков. "Случаев, когда застройщик начинает качать права, так как все коммуникации находятся у него в собственности, по Московской области очень много",— говорит Тимофей Ермак, партнер адвокатского бюро "Юрлов и партнеры". При этом законодательство не обязывает застройщиков продавать часть коммуникаций жителям коттеджного поселка.
На сайте http://totdom.com недовольные владельцы домов обсуждают, к примеру, действия компании "Полиграфжилстрой". "Вся инфраструктура в поселке, здания, общественная территория, коммуникации проданы физическому лицу. Те, кто не заключил договор напрямую с "Мосэнергосбытом", платят за электроэнергию по 4 руб. за 1 кВт. Собственники, имеющие прямой договор, платят гораздо меньше, по тарифам "Мособлэнергосбыта". Сотрудники УК под разными предлогами обесточивают дома этих граждан. В октябре отключили свет на три недели",— пишет один из домовладельцев.
И такое наблюдается не только в Подмосковье, а, кажется, по всей России. В поселке "Берри Хиллс" под Ижевском нет газа, воды и электричества. Схема похожая. Был куплен участок под коттеджный поселок, участок размежевали и продали по частям, в собственности застройщика остались земля под дорогами и коммуникации.
Принцип долевой собственности в отношении общего имущества законодательно закреплен только для многоквартирных домов, на коттеджные поселки его действие не распространяется, объясняет адвокат МКА "Клишин и партнеры" Дмитрий Еремин. Это подтверждает ведущий юрист отдела недвижимости и инвестиций адвокатского бюро "Плешаков, Ушкалов и партнеры" Максим Денисов. Он вспоминает, что суды при рассмотрении требований ТСЖ "Петровское", которое оспаривало право застройщика на коммуникации поселка, пришли к выводу, что у собственников коттеджей не возникло право общей долевой собственности на эти коммуникации.
Все, что остается жителям,— пытаться снизить цену на услуги (и сократить их перечень), навязанные управляющей компанией, в ходе коллективных переговоров или заключать альтернативные договоры с поставщиками услуг. Задача — сделать деятельность УК экономически невыгодной, говорят юристы.
Лучше домик в деревне
Таким образом, в отсутствие законодательного регулирования особенности управления инфраструктурой определяются условиями договоров, содержанием разрешительных документов на строительство. "Ошибка в том, что люди при покупке коттеджа не задумываются, кому будет принадлежать инфраструктура после завершения строительства поселка",— указывает адвокат Дмитрий Еремин.
"В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому застройщик не вправе требовать от жителей поселка содержать его имущество,— объясняет Максим Денисов.— Если же ранее жители поселка согласились его содержать, подписав соответствующий договор с застройщиком, то уже ничего не исправить. Надо смотреть документы, которые подписываешь". При заключении договоров на приобретение дома в поселке необходимо обращать внимание, передает ли застройщик покупателю какие-либо права в отношении общего имущества поселка. Это должно быть четко отражено в документе. В противном случае покупатель рискует попасть в такую же неприятную ситуацию, как и жители "Митрополья".
Более того, нужно не просто обращать внимание на наличие пунктов о коммуникациях, а требовать, чтобы они там были, добавляет Тимофей Ермак. "Это можно оформить путем указания отдельных пунктов в договоре купли-продажи коттеджа или заключать отдельный общегражданский договор, главное — сделать взаимоотношения с застройщиком в этой части прозрачными, тогда всегда в случае возникновения конфликта есть с чем идти в суд или прокуратуру",— уточняет юрист.
По мнению Ермака, для собственников домов будет лучше, если коммуникации изначально проектируются и строятся от имени созданного для этой цели садового некоммерческого товарищества (СНТ) или дачного некоммерческого партнерства (ДНП), куда в качестве членов можно принимать новоиспеченных собственников коттеджей. Тогда с точки зрения действующего законодательства коммуникации будут принадлежать СНТ или ДНП, а значит, находиться в долевой собственности его членов.
Дмитрий Еремин рассказывает, что ему знакомы застройщики, задачей которых было продать участки с подрядом, а потом "уйти и больше не вспоминать" про построенный поселок. В таких случаях, как правило, создавался потребительский кооператив. Покупатели приобретали не только землю и дом, но и пай в кооперативе — на этот пай приходилась доля в праве собственности на объекты общего пользования. А после завершения строительства собственники домов уже самостоятельно решали вопросы управления кооперативом.
Как бы то ни было, выходит, что у недовольных жителей коттеджного поселка "Митрополье" немного шансов отстоять свои интересы. Сергей Борисов получил ответ из комитета Госдумы по земельному законодательству на свой запрос: улицы и дороги в муниципальных образованиях не могут находиться в частной собственности, а если такое случилось, местная власть обязана предпринять действия для исправления ситуации. Он обращался и в местную администрацию с просьбой выкупить дорогу в муниципальную собственность. Но администрация отказалась признать коттеджный поселок частью городского поселения Софрино. "Скорее всего, в муниципальном бюджете просто нет средств на выкуп земли",— предполагает Сергей Борисов.
Адвокат недовольных жителей коттеджного поселка "Митрополье" Виталий Зимин вообще убежден в том, что покупать коттедж в коттеджном поселке не следует. Уж лучше дом в деревне. По его словам, от проблем, с которыми столкнулись жители "Митрополья", не застрахован никто. В тех коттеджных поселках, где подобных проблем нет, мир и порядок держатся, по сути, на том, что застройщик просто дорожит своей репутацией.