Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " " (далее – Закон № 214-ФЗ). Однако на сегодняшний день не все застройщики основывают свои взаимоотношения с гражданами-соинвесторами на положениях названного акта. Вместо договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) застройщики все чаще практикуют заключение предварительных договоров купли-продажи, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т. д.
Признание таких договоров договором участия в долевом строительстве – один из способов защиты прав пострадавших граждан. На сегодняшний день он активно используется в юридической практике (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 25 августа 2014 г. по делу № 33-4780, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2014 г. № 33-6142/2014 по делу № 2-3916/2013, Апелляционное определение Московского городского суда от 12 сентября 2014 г. по делу № 33-19862/14, ).
Для признания договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве через суд необходимо доказать два факта: соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику, и соблюдение существенных условий ДДУ.
Договорная сфера правоотношений в российском законодательстве отличается высокой степенью диспозитивности. Это позволяет, с одной стороны, при заключении договора сочетать всевозможные правовые конструкции, а с другой стороны, при анализе имеющегося договора обращать внимание лишь на его смысл и облеченную в правовую форму действительную волю сторон. Так, согласно при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Таким образом, само по себе наименование договора не влечет никаких правовых последствий, если оно расходится с его смысловой составляющей. Такую позицию сформулировал Верховный Суд РФ в преамбуле "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.). Там сказано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношении, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требовании Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Например, рассматривая одно такое дело, Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга исходил из того, что хотя денежные средства истца были привлечены застройщиком для строительства посредством заключения предварительных договоров купли-продажи, фактически стороны договора при совершении сделок в действительности имели в виду договоры участия в долевом строительстве (Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2015 г. по делу № 2-74/2015).Суд признал предварительный договор купли-продажи договором участия в долевом строительстве. Данное решение было оставлено в силе апелляционной инстанцией ().
Соблюдение существенных условий ДДУ подтверждает факт его заключения по смыслу . Перечень условий, признаваемых существенными для ДДУ, можно найти в . Он включает в себя пять пунктов:
определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства;
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику – следующий факт, подлежащий доказыванию. Застройщиком в соответствии с признается:
а) юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы;
б) имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок;
в) привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
г) на основании полученного разрешения на строительство.
ДДУ подлежит государственной регистрации. При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве его государственная регистрация осуществляется по решению суда на основании .
К слову, рассмотренный способ защиты применяется в настоящее время гражданами-соинвесторами одного крупного застройщика, исчезнувшего с рынка, для защиты нарушенных прав. Их положение осложняет факт отсутствия на руках зарегистрированного ДДУ, поскольку застройщик заключил с гражданами лишь предварительные договоры купли-продажи. В связи с этим ими заявлены в суд требования о признании предварительных договоров купли-продажи договорами участия в долевом строительстве и о вынесении решения об их государственной регистрации (исковые заявления поданы в Мытищинский городской суд Московской области).
По смыслу заключенные дольщиками предварительные договоры купли-продажи являются ДДУ, поскольку в них достигнуто соглашение по всем существенным условиям ДДУ. В договорах указаны адреса расположения жилых помещений, их технические характеристики, планировка; сроки сдачи объектов; цена жилого помещения, порядок и конкретные сроки оплаты; в соответствии с установлен 5-летний гарантийный срок. Условие о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору не требует согласования. Оно было введено в закон уже после заключения застройщиком договоров с гражданами.
Очевидно, что фактически сторонами заключен ДДУ, хоть и поименованный предварительным договором купли-продажи.
Касательно соответствия лица, осуществляющего строительство, требованиям, предъявляемым к застройщику, имеются следующие доказательства. Поскольку компания имеет на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство, опубликовало проектную декларацию в Интернете на своем сайте и привлекло денежные средства для строительства блокированного жилого дома, факт ее признания застройщиком неоспорим.
Резюмируя вышесказанное, соинвестору для признания, имеющегося у него на руках договор договором участия в долевом строительстве необходимо:
найти на интернет-сайте застройщика проектную декларацию;
определить, на каком основании принадлежит застройщику земельный участок: на праве собственности, аренды или находится в безвозмездном пользовании;
подтвердить наличие разрешения на строительство: оно находится у застройщика, если он отказывается его предоставить, можно запросить данный документ через суд;
проверить наличие в имеющемся на руках договоре достигнутого соглашения по вопросам:
- характеристик передаваемого объекта строительства;
- срока передачи объекта;
- стоимости, порядка и сроков оплаты;
- гарантийного срока на объект;
- страхования ответственности застройщика;
на основании собранной информации, подать исковое заявление в суд с требованием о признании договора договором участия в долевом строительстве и о вынесении решения о его государственной регистрации.
Заключение ДДУ с застройщиком – это наилучшая гарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного рода споров с застройщиком. Только имея на руках зарегистрированный ДДУ, пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство. Без зарегистрированного ДДУ граждане не могут быть включены в общефедеральный реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, а значит, они лишаются права на защиту со стороны Министерства строительного комплекса Московской области и федеральной власти.
Последнее обновление: 29.06.2018
Ситуация из практики:
Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.
В чем здесь ошибка Покупателей?
Ошибка Покупателя:
Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ) , и о законе ФЗ-214 , который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ , тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ .
Одна из так называемых «серых схем» – это продажа по . Застройщик , осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».
Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214 .
На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика . по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях , в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.
Предварительный ДДУ , (в отличие от настоящего ) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214 , и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.
Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно ). То есть сюда добавляется еще и риск .
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.
На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ , это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.
Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия , бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.
Как самостоятельно , рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.
В некоторых случаях Застройщики , привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.
Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ . возможна только на основании настоящего ДДУ.
Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики , которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ .
Многие Застройщики , в том числе крупные (федерального уровня ), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ) .
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Договор долевого участия (ДДУ) с юридической точки зрения – это целый конгломерат правоотношений.
С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.
С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.
В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.
Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.
Виды ДДУ
Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.
Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.
В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:
- договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
- технический ПДДУ;
- собственно ДДУ.
ПДДУ
Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений. При этом намерением застройщика является выполнение заказа клиента (именно здесь впервые проявляется аспект подрядных услуг), а намерением клиента – потенциальный заказ на строительство жилья. Договор намерений подразумевает дальнейшее заключение основного договора.
Самой распространенной причиной заключения ПДДУ является банальное отсутствие у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии подобного разрешения основной ДДУ вообще нельзя заключать, поскольку на это имеется законодательный запрет. Но застройщику нужны клиенты и средства. Поэтому он идет на хитрость и заключает ПДДУ.
Это не значит, что у застройщика обязательно есть мошеннический умысел. ПДДУ практикуется уже давно зарекомендовавшими себя застройщиками. Для того, чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДДУ следует выяснить репутацию застройщика. Дело в том, что получение разрешения на строительство зависит от многих причин – от нерасторопности местных органов власти до проблем с самой строительной фирмой. Возможно, разрешение не дается по причине отсутствия у фирмы права на земельный участок под строительство, или проект не прошел строительную экспертизу. Имеется большой риск, что разрешение вообще не будет выдано, и у дольщиков по ПДДУ начнутся серьезные проблемы.
Технические ПДДУ
Это тоже одна из хитростей застройщика. Как правило, строительные компании, предлагающие заключение технических ПДДУ уже получили все необходимые разрешения на начало строительство, но по различным причинам не желают сразу заключать со своими дольщиками основной ДДУ. Как правило, при заключении технических ДДУ рисков для дольщиков практически нет, при условии, что в ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.
Основной договор
В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству. Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются. Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления. Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.
При получении образца желательно не полагаться на собственные силы, а провести экспертизу договорных условий у специалиста в вопросах долевого строительства.
Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк. Банки очень тщательно оценивают риски при ипотечном строительстве и отказывают в выдаче кредита, если пункты ДДУ внушают им сомнения.
Условия ДДУ
С момента подписания ДДУ дольщик превращается в инвестора строительства наравне с другими дольщиками. Перечисленные ими финансы направляются на строительство жилого дома.
Каждый договор ДДУ индивидуален, поскольку содержит в себе данные о конкретном жилье, с конкретным метражом, на конкретном этаже для определенного заказчика. Номер квартиры принимать во внимание не стоит, поскольку нумерация квартир к моменту сдачи в эксплуатацию дома может существенно измениться.
В ДДУ указывается:
- количество комнат в квартире;
- наличие вспомогательных помещений, балконов, мансард и лоджий;
- метраж каждой комнаты и каждого помещения;
- этажность.
Правильность отражения в договоре этих данных устранит потенциальные проблемы при регистрации права собственности на жилье. Дело в том, что регистраторы тщательно сравнивают квартиру с данными ДДУ.
Сроки
Правильно составленный ДДУ должен содержать четко определенные сроки передачи квартиры дольщику. Обтекаемые сроки, приуроченные, например, к полугодию, должны внушать опасения. Скорее всего, вас не обманут, но ожидание момента вручения ключей может существенно затянуться.
Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».
Основные пункты ДДУ
Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.
В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:
- стоимость, то есть цена одного квадратного метра жилья помноженного на метраж квартиры. Одновременно указываются сроки полной оплаты, периодичность платежей и способ.
- сроки гарантии. Они, как правило, варьируются, но в целом гарантия на систему трубопровода должна составлять не менее 3 лет, а на жилье – не менее 5 лет;
- кадастровые данные на земельный участок под строительство дома;
- сведения о страховании объекта строительства;
- адрес строящегося объекта в соответствии с планами градостроительства.
В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров. Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры. Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;
Кем подписывается ДДУ
Контрагентами в договоре долевого участия выступают дольщик и застройщик. Если с дольщиком все понятно, то в отношении строительной фирмы существуют жесткие требования.
Подписываться контракт должен либо лично директором фирмы, либо лицом, имеющим нотариальную доверенность от лица фирмы. Подписание ДДУ неуполномоченным на то лицом влечет за собой недействительность контракта.
Сказать о том, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не имеет ничего общего с 214-ФЗ и скорее противоречит ему, пожалуй, нужно сразу, чтобы развеять все сомнения. Суть этого закона не просто в подписании договора долевого участия (ДДУ) и необходимости его регистрации в соответствующих госорганах (ДДУ считается заключенным только с момента его регистрации). По данному договору покупатель приобретает не возможность в будущем получить квадратные метры и тем более - не векселя и какие-либо другие ценные бумаги, а квартиру, в том числе и недостроенную. При приобретении недвижимости по ДДУ покупателям, в соответствии с п. 13 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет возводиться дом, и само здание.
В соответствии с 214-ФЗ участок и дом каждому конкретному покупателю (дольщику) передаются пропорционально его инвестициям, т.е. фактически по ДДУ покупатель получает в залог оговоренную в его договоре квартиру, которая после окончания строительства переходит в личную собственность дольщика (либо в собственность всех членов его семьи). Приключись с застройщиком финансовый крах, квадратные метры и/или права на них однозначно остаются у покупателя. Кроме того, в договоре долевого участия строго оговариваются сроки возведения и сдачи дома, параметры квартиры и права и обязательства сторон, в том числе определена ответственность застройщика или девелопера за нарушение сроков строительства. Предварительный же договор долевого участия вообще не подлежит регистрации, и квартира, т.е. права на конкретное имущество, по нему передаваться никак не могут. По своей сути это простой предварительный договор в соответствии с которым вы и продавец обязуетесь заключить в будущем не договор купли-продажи, а договор долевого участия.
По ПДДУ на самом деле вообще ничего не продается, как и по любым другим предварительным договорам, которые согласно ГК РФ являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Конкретно же по предварительному договору участия в долевом строительстве стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ, в котором к сожалению из практики условия очень сильно отличаются, в том числе и по срокам.
ПДДУ, закон и оплата.
Тем не менее назвать предварительный договор долевого участия незаконным нельзя. Отношения субъектов по ПДДУ регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ как по предварительным договорам. То есть он вполне даже может заключаться как предшественник ДДУ, если, конечно, в этом есть необходимость. А вся необходимость в заключение ПДДУ определена за частую тем, что застройщик или продавцы не готовы заключать ДДУ и регистрировать его как того требует закон по ряду причин: - отсутствуют достаточные документы на строительство, разрешения, согласования и т.д. И никаких вопросов вообще бы не возникало, если бы по ПДДУ застройщик не требовал оплаты приобретаемого жилья, т.е. инвестиций в долевое строительство. Однако оплата производится в полном объёме, да ещё с условиями о штрафах, если вы вдруг откажетесь с вас удержат проценты и за частую не малые. По этому подписав ПДДУ и оплатив полную стоимость вы становитесь заложниками ситуации, которая за частую складывается не в пользу покупателей.
По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке новостройки в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.
Но бывает и иначе.
Застройщики, используя эту схему, зачастую требуют полной оплаты жилья. Конечно, в договоре не фигурирует формулировка «взнос за квартиру», а есть пункт «об обеспечении обязательств по исполнению предварительного договора» или о «депозите». В таких случаях заключение ПДДУ – это обход закона 214-ФЗ, а порою и самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Покупатели жилья сегодня более начитанные, и многие знают и о 214-ФЗ, и о ДДУ, поэтому предварительные договоры купли-продажи заключать не спешат, а в новой схеме используется «законная» формулировка «договор долевого участия», и некоторых это очень даже подкупает. Цель застройщиков при оформлении ПДДУ – введение в заблуждение. Покупатели слышат и видят словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и как следствие, настраиваются на положительное отношение как к застройщику, так и к приобретаемому объекту. И поскольку большинство о законе 214 только слышало, но текст его не читало, новая схема применяется довольно успешно.
Почему застройщики, среди которых авторитетные и известные компании идут на это? По тому, что желание получить деньги раньше чем получить соответствующие разрешения очень велико. Сегодня только так можно привлечь в строительство денежки инвесторов, не обременяя себя такими жесткими обязательствами, как в случае заключения ДДУ. Дело в том, что 214-й закон разрешает привлекать инвестиции для строительства дома только после того, как оформлена вся разрешительная документация. А как водится в нашем бюрократическом государстве, необходимые разрешения и документы согласуются порою по полгода, а то и дольше, и, естественно, ни один застройщик не хочет простаивать такой долгий срок, а некоторые, более мелкие компании просто не могут себе такого позволить, вот и заключают ПДДУ. Отсутствие разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, является наиболее частой причиной для использования застройщиком иных способов реализации недвижимости.
Если застройщик не хочет обманывать покупателей, но решается на заключение предварительных договоров, прежде всего он не будет скрывать, что ПДДУ – это не аналог ДДУ, предложит максимально понятный и содержательный документ, и не будет требовать полной оплаты ограничившись небольшим авансовым платежом (не более 10% от стоимости квартиры).
Главное, чтобы в предварительном договоре четко был установлен его предмет, т.е. там должны быть подробно изложены условия будущего договора долевого участия, а также обязательства продавца и покупателя квартиры по поводу заключения ДДУ, суды (если вдруг дело дойдет до них) рассматривают ПДДУ как намерения сторон. Если в них не будет ясности, не трудно догадаться, что купленную новостройку можно будет потерять.
Один из главных пунктов ПДДУ – определение объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией, который будет передан покупателю-дольщику сначала, по факту заключения ДДУ, в залог, а после ввода дома в эксплуатацию – в собственность. В ПДДУ должны быть указаны все параметры и характеристики приобретаемой квартиры – ее размеры, количество комнат, этаж, расположение на этаже и в доме, лучше, если будет приложен план квартиры и схемы дома (секции) и этажа, на которых будет указано, где именно находится приобретаемая недвижимость. Если квартира подразумевает отделку, то должно быть описано, какую именно и какими материалами.
Еще один важный пункт ПДДУ – условия заключения ДДУ. В ПДДУ обязательно должен быть определен срок, в который стороны обязываются подписать договор долевого участия, с определённым сроком завершения строительства указанном в ДДУ, чтобы это были конкретные даты. В ПДДУ обычно можно встретить подобную формулировку: «Стороны обязуются заключить ДДУ через месяц после получения застройщиком разрешительной документации», и вот такая фраза должна настораживать, ведь она позволяет застройщику тянуть с заключением основного договора фактически бесконечно. А вы не сможете расторгнуть договор в одностороннем порядке не уплатив штрафных санкций.
Также, как отмечают эксперты, в ПДДУ должны указываться стоимость приобретаемой квартиры (цена ДДУ), сроки и порядок оплаты. Если по ПДДУ предусмотрено денежное обеспечение или депозит (а на практике это всегда имеет место), то необходимо проследить, чтобы в договоре было условие о зачислении соответствующих сумм в счет стоимости жилья при заключении ДДУ. Обычно с «денежными» пунктами проблем не бывает, но иногда стоимость не указывается либо застройщик или девелопер оставляет за собой право ее изменить, как правило, ссылаясь на то, что после окончания строительства БТИ, производя замер объекта, может насчитать несколько другую площадь. В таком случае для изменения цены есть основание, а вот если возможность уменьшения или увеличения стоимости жилья никак не объясняется либо цена в ПДДУ вообще не фигурирует, стоит серьезно задуматься о покупке данного объекта.
Хорошо, если в ПДДУ будет информация о сроках окончания строительства дома и сроках передачи объекта долевого строительства покупателю – дольщику, а также гарантийный срок на здание и квартиру. А если к примеру, вы подписываете ПДДУ в конце 2011 года с обязательствами заключения ДДУ до конца 2012 года, в установленый (в конце 2012 года) срок с вами подписывают ДДУ, который содержит срок окончания строительства конец 2014 года, что тогда?
Стоит отметить, что ПДДУ согласно ГК РФ, впрочем как и любой другой предварительный договор необходимо заключать в форме, установленной для ДДУ, т.е. в письменной, а стороны в этом договоре обычно называются «застройщик» и «участник долевого строительства».
Суд поможет?
С любым застройщиком может произойти все что угодно, прав на квартиру при заключении ПДДУ не возникает, в отличии от оформленого ДДУ и регистрации его в государственных органах. Кроме того, при заключении ПДДУ гораздо выше риск двойных продаж. Для покупателя-дольщика в подписании предварительного договора нет абсолютно никакой выгоды: стоимость квартиры остается той же, строительство точно не будет вестись быстрее, т.к. если застройщик не способен обеспечить согласование необходимых для подписания ДДУ документов, он не сможет обеспечить и ускоренное строительство. И к тому же отсутствие необходимой документации – это показатель риска вступления в отношения с данным застройщиком, ведь никто не может гарантировать, что эти документы вообще будут оформлены. Будущий собственник, покупая квартиру по ПДДУ, несет гораздо большие риски, нежели при оформлении сделки в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия. Приобретение квартиры в новостройке с подписанием предварительных договоров (в том числе и ПДДУ), это очень большой риск.
Самая частая проблема, с которой приходится сталкиваться покупателям, заключившим предварительный договор долевого участия, - затягивание подписания ДДУ. И тогда прямая дорога в суд. Можно подать иск о понуждении заключить договор долевого участия либо иск о расторжении предварительного договора и возврате уплаченного обеспечения. Обычно подобные дела решаются в пользу покупателей жилья, особенно если они исполняли все свои обязанности, установленные в ПДДУ, и вовремя внесли «обеспечение» или «депозит». Вот только придется запастись временем и терпением, суд - инстанция не быстрая. И нервы тоже придется потратить. И не факт, что вы сможете получить назад денежные средства, если данная компания с уставным капиталом 10 000 рублей и отсутствующе имуществом, специально создавалась для перепродаж.
С ПДДУ возможны и другие сложности. Например, строительство дома может затянуться, и если по договору долевого участия заемщик получит неплохую компенсацию - за каждый день просрочки застройщик платит пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц), - а потом, скорее всего, и квартиру в собственность, то ПДДУ подобных штрафных санкций не предусматривает. В лучшем случае предварительный договор признается ничтожным (недействительным, причем с момента подписания) и уплаченные в качестве «депозита» денежки возвращаются покупателю. Ссылаться в данном случае можно и нужно на закон «О защите прав потребителей», требуя также оплаты убытков и неустойки (не такой существенной как при заключении ДДУ, но все же).
Суды, как правило, решают спор в пользу несостоявшихся собственников жилья, вот только на возвращенные средства купить другую квартиру, скорее всего, не получится, ведь цены на жилье сегодня пусть и не очень активно, но растут.
А еще одна глобальная проблема, которая может возникнуть при заключении ПДДУ вместо ДДУ, связана с банкротством застройщика. «Если такое произойдет, дольщики обязаны обращаться в арбитражный суд с требованиями либо о передаче жилого помещения, либо о взыскании рыночной стоимости квартиры.
Данные споры решаются в пользу покупателей, поскольку в соответствии с 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 15 августа 2011 года любые договоры, направленные на продажу квартир дольщикам, должны считаться действующими, действительными и порождать обязанность строительных компаний передавать квартиры дольщикам при любых обстоятельствах. Но гарантировать положительное решение суда, естественно, невозможно, ведь в подобных сделках и в предварительных договорах долевого участия скрывается целый ряд различных нюансов. И в результате договор может быть признан ничтожным: покупатель не получит квартиру, и скорее всего не вернет свои деньги ввиду отсутствия их у ответчика (банкрота).
Резюме
Предварительный договор долевого участия не регистрируется в госорганах и не дает покупателям никаких прав на жилье, а лишь определяет намерения сторон в будущем заключить ДДУ. Если в этом случае не взимается некий «депозит» в обеспечение исполнения ПДДУ либо «депозит» небольшой и не участвует в строительстве, то ничего страшного нет, а вот если застройщик требует оплаты и тем более стопроцентной, то очевидно, что предварительный договор используется, чтобы обойти 214-ФЗ. И заключать его эксперты рынка и юристы все-таки не рекомендуют, так как в случае чего свои права можно будет отстоять только в суде, и получить квартиру вряд ли удастся, хорошо, если вернутся все деньги.
ПДДУ – это обход 214-ФЗ закона, самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи.