Значительно повысить свои шансы получить займ могут клиенты, которые согласны заложить свое имущество на срок выплаты банковской задолженности. Благодаря наличию обеспечения, банк будет более лоялен к вам в процессе рассмотрения анкеты-заявки. От залога также зависит максимальная сумма кредита. Рассмотрим детальнее, как получить займ под залог и что для этого понадобится.
Что это такое
Договоры о получении займа и оформлении залога — это взаимосвязанные документы, которые постоянно используются в банковской сфере, а именно в программах, которые предоставляют ипотечные кредиты гражданам под залог имущества заемщика.
Все банки, выступая в роли кредитора, используют установленные законодательством шаблоны договоров. Однако, каждый заемщик должен понимать структуру документов, разбираться в их основных понятиях и знать свои права/обязанности.
Договор займа под залог – это документ, который объединяет деятельность двух экономических сфер: финансовой области и сферы недвижимости.
Как показывает практика, многие залогодатели очень часто допускают ошибки в процессе составления, заполнения и правильного оформления договора.
Не зная всех нюансов и правовой основы, можно стать обманутым банком и понести серьезные убытки. Чтобы не допустить убыточной финансовой ситуации, перед получением займа как следует ознакомьтесь с тем, что можно закладывать и какой пакет документов понадобится для оформления.
Что можно закладывать
Залог необходим для того, чтобы заемщик мог показать кредитодателю свою способность выплачивать долг. Наличие имущества является главным обеспечением кредита, ведь в случае потери залогодателем платежеспособности, банк забирает это имущество в качестве уплаты займа.
Также, банк имеет право вступить в право владения имуществом, если заемщик не выполняет указанные в договоре требования и обязательства. Как правило, такое происходит, когда должник долгое время не выплачивал кредит, пеню и штрафы.
В законе РФ «Об ипотеке» четко указываются все виды имущества относительно которого граждане имеют право оформить договор займа, а именно:
- Участки недр;
- Жилье;
- Здания предприятий. В том числе и те, которые функционируют или находятся на этапе остановки производства/незавершенном состоянии;
- Земельные участки. Тут стоит заметить, что нельзя закладывать участки, являющиеся государственной собственностью или входящие в состав муниципалитета;
- Потребительские постройки (гаражи, гостевые домики и прочие);
- Водный транспорт (яхты, рыбацкие суда, лодки, корабли и прочие);
- Воздушные суда.
Оформляя займ с залогом имущества, следует проследить, чтобы объект подходил под все условия 69-й статьи закона «Об ипотеке».
Помните, что заложенное имущество также должно входить в перечень имущества, которое может называться «недвижимым» (детальные данные указаны в гражданском кодексе – статья 50).
Банк имеет право выдвигать собственные требования для имущества, которые принимается в качестве залога. Основное условие – у залогодателя должно быть право собственности на объект. Все документы должны быть зарегистрированы в соответствующих государственных учреждениях, отвечающих за учет землевладения.
Вы также можете оформить залог на определенную недвижимость, если у вас есть на неё поручительство, составленное по всем нотариальным принципам. Несоответствие условиям банка и закону РФ приводит к отказам в получении ипотеки.
Другие причины отказа:
- Проблемы с документами о владении недвижимостью;
- Несоответствие объекта перечню статьи 69 закона «Об ипотеке»;
- Незаконные перепланировки зданий и помещений;
- Недвижимость находится в стадии строительства, которое завершено менее чем на 85%;
- В квартире или доме прописаны несовершеннолетние;
- Недвижимость, собственниками которой являются пенсионеры;
- Объекты, у которых есть мораторий на продажу.
Все описанные выше причины являются общими, каждый банк самостоятельно определяет причины отказа и не все приведенные пункты могут быть основанием для отказа в выбранном вами финансовом учреждении.
Банки могут отказывать, если помещение объекта залога находиться в плохом техническом и санитарном состоянии. Слишком низкая стоимость имущества также может быть причиной отказа. Рыночная цена залога должна полностью перекрывать полученный займ или превышать его.
Залог нельзя оформить на часть недвижимости: отдельную комнату или этаж . Комнаты общежития тоже не подходят для оформления залога, так как являются частью коллективной собственности. Как правило, банки разрабатывают комплексный подход для оценки пригодности недвижимости.
Все требования могут быть индивидуальными, в зависимости от выбранной заемщиком кредитной программы, срока кредитования, суммы и процентной ставки.
Видео: Схемы оформления
Образцы договора под залог
Все договора с банками и другими финансовыми организациями, которые выступают в роли кредитора, оформляются по единому образцу. В некоторых случаях могут вноситься изменения в структуру договора, но они должны быть минимальны. Любая коррекция должны быть оговорена еще на этапе составления условий кредита, все правки необходимо сопоставлять с действующим законодательством.
Составляя договор о залоговом имуществе, ориентируйтесь на данный .
В тексте договора о получении процентного займа у банка, обязательно должно упоминаться наличие заложенного движимого или недвижимого имущества. Пример документа можно посмотреть .
Автомобиля
В качестве залога также можно использовать автомобиль. Однако, для такого имущества банки выдвигают достаточно жесткие требования.
Могут устанавливаться ограничения на:
- Возраст машины;
- Пробег;
- Отдельные марки или модели автомобилей.
Стандартный образец договора об оформлении автомобиля в качестве залога приведен .
Заметьте, что у заложенного автомобиля обязательно должен быть действующий ПТС- паспорт транспортного средства. Проведение регулярного технического обслуживания и постоянный контроль авто со стороны банка – главные требования к заемщику. Некоторые организации могут вводить запрет на использование машины пока долг не будет погашен.
С обеспечением залогом
Оформляя займ с обеспечением, потенциальный заемщик доказывает банку свою платежеспособность на случай возможных финансовых проблем. Как правило, подобные договора составляются, если сумма кредита превышает 500 000 рублей.
Имущества
Оформляя имущество в качестве залога, помните, что оно должно быть в хорошем техническом состоянии и соответствовать закону «Об ипотеке». Чаще всего, заемщики закладывают квартиры, дома и земельные участки.
Актуальный образец договора о залоге имущества находится .
Что нужно знать, прежде чем оставлять недвижимость в залог
Прежде чем получить деньги под залог собственного имущества, следует ознакомиться со всеми возможными последствиями заключения подобной сделки. Пока кредит не будет уплачен полностью, залогодатель накладывает запрет на использование имущества. Вы не сможете осуществить продажу, обмен или составить дарственную.
Ни в коем случае нельзя выполнять перепланировку жилого помещения, если оно находиться под залогом. Также, запрещены любые действия, которые влияют в худшую сторону на стоимость предмета залога.
Заёмщик не имеет права сдавать недвижимость в аренду или переводить ее в нежилой фонд (и наоборот). Ремонт и любые работы по реконструкции должны предварительно оговариваться с кредитором.
Пакет документов
Сторона залогодателя и заемщика должна предоставить следующие документы:
- Анкета-заявление. Необходима для подачи заявки на получение кредита;
- Справка о наличии регистрации постоянного типа;
- Паспорт гражданина Российской Федерации;
- Код ИНН, свидетельство о барке, справка о доходах, свидетельство о рождении детей, копия первых страниц трудовой книжки, справка с места работы – эти документы банк может требовать на свое усмотрение;
- Документы, определяющие кредитоспособность (необходимые озвучивает работник банка, который занимается вопросами предоставления займов).
Заключение и регистрация
Заключение договора происходит исключительно в письменной форме и в двух оригинальных экземплярах, которые заверяются нотариусом. Также, должна проходить регистрация документа. Без неё он не будет иметь юридической силы.
Регистрация проходит в органе юстиции вашего региона. Сведения договора вносятся в государственный реестр прав на недвижимость.
Для прохождения регистрации необходимо предоставить в государственный орган следующие документы:
- Два заявления (от банка и заемщика соответственно);
- Заключенный договор залога (оригинал и его заверенная ксерокопия);
- Дополнительные документы, наименование которых упоминается в договоре о залоге;
- Свидетельство об уплате гос. пошлины.
Регистрация проводится органом юстиции в течении 15 календарных дней с момента подачи заявки.
Кредит с залогом – это один из самых быстрых способов получить большую сумму займа. Очень важно знать все тонкости оформления договоров, ведь последствия неправильного составления документов могут привести к потере заемщиком своего имущества в пользу банка.
В чем особенности займа от частного лица? Где срочно взять займ под залог деревенской недвижимости? Какими способами можно оформить договор займа под залог недвижимости?
Вам нужна крупная сумма денег, но с кредитной историей – косяки или банку недостаточно вашего уровня платежеспособности? Есть хороший способ успокоить службу финансовой безопасности – предложить в качестве обеспечения ценное имущество . В нашем случае – недвижимость.
На связи Денис Кудерин – финансовый эксперт журнала «ХитёрБобёр». Я расскажу, как правильно брать займ под залог недвижимости , какие требования банки и прочие финансовые компании выдвигают к жилым и нежилым объектам, и почему опасно отдавать собственность в залог частным лицам.
Давайте отложим все дела и настроимся на вдумчивое чтение – в финале статьи вас ждёт обзор банков с выгодными кредитными условиями плюс объективный взгляд на самые распространённые мифы о залоговом кредитовании.
1. Займ под залог недвижимости – сумма, проценты, требования к заемщику
Отдавать недвижимость в залог опытные люди советуют лишь в случаях, когда нет других вариантов раздобыть нужную сумму денег .
Сами банки позиционируют займы под залог жилья как один из самых безопасных видов кредита, но риск потерять квартиру или дом в случае неуплаты – тяжёлый психологический груз, к которому не все готовы .
Вероятность нежелательного развития событий усиливается, когда вы имеете дело не с банками, а с МФО, ломбардами и частными кредиторами. На рынке кредитования вне банковского сектора полно мошенников и аферистов всех мастей , которые используют настолько хитроумные схемы обмана, что на удочку попадаются даже бывалые заёмщики.
Однако если вы имеете дело с надёжным банком или организацией с безупречной репутацией, займ под залог недвижимости открывает заманчивые финансовые перспективы.
Перечислю основные преимущества таких займов:
- доступны более солидные суммы, чем по обычному потребительскому кредиту, - до 30 млн рублей и более;
- увеличиваются сроки кредитования – от 5 до 20 лет;
- упрощается процедура оформления – с вас не требуют справку о доходах и другие дополнительные документы;
- снижается процентная ставка на 3-5%;
- займы под ликвидный залог доступны клиентам с плохой кредитной историей.
В качестве обеспечения подойдёт любая недвижимость, на которую есть спрос на рынке . В залог берут не только квартиры в новостройках, но и дома, коттеджи, дачи, земельные участки, даже коммерческую недвижимость.
Вы имеете право предложить кредиторам в качестве гарантии даже жилой дом в деревне , если он в отличном состоянии, имеет все необходимые коммуникации, а участок оформлен в собственность по всем правилам.
Требования к деревенской недвижимости более строгие, чем к городской, но понять банки можно. Их интересуют действительно ликвидные строения, которые легко продать в случае, если заёмщик не выполнит своих долговых обязательств.
У банков нет изначального намерения лишить вас жилья , тем более того, в котором вы проживаете. Залог им нужен для гарантии возврата кредита, не более. Но есть организации, имеющие приоритетной целью именно отъём недвижимости у граждан.
Эти фирмы называют себя по-разному – инвестиционными компаниями, брокерами, ломбардами. Но под вывеской скрываются мошенники. Их цель – воспользоваться финансовой неграмотностью клиента или его безвыходным положением .
Отсюда идеальные, почти фантастические кредитные условия – без проверок, всем желающим, по одному документу и т.д.
Прежде чем иметь дело с компанией, не имеющей банковского статуса, проверьте её по всем возможным каналам, включая сайт Налоговой службы . А ещё лучше воспользоваться профессиональной .
Важный момент: не надейтесь, что получите или дома, равный реальной стоимости объекта. В лучшем случае вам дадут сумму в 60-70% от рыночной цены . Это ещё один способ кредиторов нивелировать свои риски.
Теперь перечислю ситуации, когда займ под залог – действительно разумный вариант кредитования:
- Вы не трудоустроены официально . Вы фрилансер, удалённый сотрудник, свободный художник. Вы не сможете предоставить банку справку о доходах или трудовую книжку. В этом случае обеспечение будет дополнительной гарантией возврата долга.
- Деньги нужны срочно, прямо сейчас. Нет времени собирать справки и ждать решения банка на выдачу потребительского кредита. С залогом займ оформят быстрее, не настаивая на предоставлении дополнительных документов.
- Плохая кредитная история. Чтобы исправить нехорошую кредитную историю, нужно время – месяцы и годы. А с залогом на погрешности КИ банки закроют глаза. Что касается ломбардов, МФО и частников, то их вообще мало интересует история ваших прошлых займов.
Но далеко не всякую недвижимость у вас возьмут в качестве обеспечения. В следующем разделе читайте о требованиях кредиторов к объектам залогов.
2. Какую недвижимость нельзя использовать в качестве залога
Кредиторам нужны ликвидные объекты , на которые есть спрос. Если это жилые квартиры и дома, они должны быть введены в эксплуатацию и пригодны к проживанию. Если это коммерческие здания, то к ним должны быть подведены все необходимые инженерные коммуникации.
Ещё одно обязательное условие: залоговый объект должен находиться в полноправной собственности заёмщика. выдают далеко не все банки. Чтобы взять такой кредит, придётся потратить массу времени и сил.
Есть недвижимость, которую не возьмут в качестве обеспечения ни при каких условиях. Если ваш объект принадлежит к одной из трёх категорий, представленных ниже, ищите другие способы разжиться наличностью.
1) Аварийная недвижимость
В залог не берут квартиры и дома, в которых текут потолки, катастрофически неисправна сантехника, не работают батареи отопления, трескаются стены и пол.
Квартиры в аварийных и подлежащих сносу домах не пригодны в качестве залога
Если здание пригодно для проживания, но подлежит сносу, им тоже никто не заинтересуется. Это и понятно: вряд ли найдётся покупатель на дом, который в скором времени снесут.
Пример
В Москве на момент написания статьи из-за программы реновации в залог не принимают жильё в многоквартирных домах, построенных до 1975 года, даже если квартира в идеальном состоянии. В рамках проекта в столице собираются снести 8 000 объектов.
2) Помещение, где зарегистрированы несовершеннолетние
Жильё, где зарегистрированы или проживают на законных основаниях несовершеннолетние граждане , – это всегда дополнительные сложности для судебного делопроизводства. Банки однозначно не берут в залог квартиры и дома , в числе собственников которых есть дети или внуки заёмщика.
3) Неприватизированная недвижимость
Неприватизированное жильё не подлежит законной продаже , а значит, банкам и прочим кредитным организациям такая собственность не нужна.
Возникнут сложности, если в числе собственников квартиры есть отказники от приватизации , поскольку такие лица имеют право на бессрочное проживание на своей жилплощади.
4) Заложенная или арестованная недвижимость
Если на недвижимость наложен судебный арест или она выступает предметом спора с другими лицами (допустим, в деле о наследстве), такой объект не подходит для залога.
Не пытайтесь скрыть статус объекта от кредиторов, они всё равно выяснят его по своим каналам. После этого вам не только откажут в займе, но и занесут в чёрный список.
3. ТОП-3 проверенных способа оформления займа под залог
С юридической точки зрения займ и кредит – не равнозначные понятия.
Займ – устный или письменный договор между юридическими или физическими лицами. Бывают денежные и неденежные займы, в то время как кредиты выдаются только деньгами. Часто займ возвращают весь целиком в срок, определённый предварительной договорённостью.
Кредит – это частный случай займа, соглашение, заключённое обязательно в письменной форме. Кредит предполагает отдачу долга с процентами, при этом деньги возвращают по частям, а не сразу.
Однако даже банковские работники нередко называют кредиты займами и наоборот. Большой ошибки в этом нет, если при этом в договорах и прочих документах используются юридически корректные термины.
Теперь рассмотрим все варианты оформления недвижимости в качестве залога по кредитам и займам .
Способ 1. Сотрудничество с банком
Самый безопасный и надёжный способ.
В серьёзных банках и условия оформления кредитов серьёзные , но зато клиент получает гарантию сохранности объекта. При условии, конечно, что он будет исправно платить.
Требования к заёмщикам:
- Возраст от 21 до 65 – в некоторых банках верхняя планка выше. В Совкомбанке, у которого к пенсионерам особое отношение, займ выдадут и 85-летним гражданам.
- Трудоустройство – желательно, чтобы оно было официальным.
- Постоянная регистрация – не менее полугода в одном населённом пункте. Банки не доверяют людям, часто меняющим местожительство.
- Доход – в размере, превышающем сумму ежемесячного платежа хотя бы вполовину. Справку 2-НДФЛ требуют не все банки. Тот же Совкомбанк использует другие методы проверки платежеспособности.
В банках самые длительные сроки кредитования – до 25 лет. При этом квартира остаётся в вашем распоряжении. Вы имеете право жить в ней, делать ремонт, даже сдавать в аренду с позволения банка . НЕЛЬЗЯ продавать, менять, дарить жильё, проигрывать в карты и взрывать.
Способ 2. Обращение в микрофинансовые организации
Микрофинансовые компании не требуют справок о доходах, не уделяют большого внимания кредитной истории . Требования к объектам тоже более мягкие, чем в банках. Достаточно минимального пакета документов.
Другие плюсы МФО:
- займ выдают на любые цели;
- при необходимости аванс выдадут уже через несколько часов после обращения;
- гибкий график погашения долга – клиент сам решает, когда платить;
- принимают объекты, от которых отказались банки – квартиры на последних и первых этажах, жильё в непрестижных районах.
Минусов тоже хватает: высокие процентные ставки, уменьшенные сроки кредита, выше риск потерять жильё .
Способ 3. Частное кредитование
К услугам частника обращаются те, кому отказали банки и МФО из-за нехорошей кредитной истории или по другим причинам. Частный инвестор выдаст , квартиры, офиса или склада без всяких справок и проверок.
Недостатки:
- высокие процентные ставки;
- небольшой срок погашения;
- повышается риск мошенничества со стороны кредитодателя.
Не буду рассказывать о мошеннических схемах – это тема для отдельной статьи. Скажу лишь, что вы рискуете не только остаться без денег, но и без залога . Есть альтернативный способ – найти частника через профессионального брокера . Но брокеры тоже бывают аферистами.
4. Как взять займ под залог недвижимости – пошаговая инструкция
Итак, если у вас есть варианты выбора, то предпочтительнее иметь дело с крупным банком – так надёжнее. Но независимо от того, какой способ займа вы выбрали, документы на объект лучше подготовить заранее, поскольку они понадобятся при любом раскладе.
Пользуйтесь пошаговой инструкцией – она поможет вам избежать самых распространённых ошибок заёмщиков.
Шаг 1. Выбираем банк и программу кредитования
Не жалейте времени на поиск и отбор наиболее выгодных и подходящих лично вам предложений. Банки – конкурирующие организации, поэтому стараются максимально разнообразить свои программы. Ваша задача – воспользоваться этим обстоятельством с выгодой для своего кармана .
На какие критерии обращаем особое внимание:
- опыт работы банка;
- место в рейтинге от независимых рейтинговых агентств;
- отзывы на форумах и специализированных сайтах;
- финансовые показатели компании;
- актуальные новости.
Если ваш выбор – МФО, ищите сведения о компании в госреестре таких организаций и на сайте Налоговой службы.
Шаг 2. Подготавливаем документы и подаем заявку
От заёмщика банку понадобится паспорт , второй документ (СНИЛС, ИНН, военный билет, водительские права и т.д.), справка 2-НДФЛ (по требованию), копия трудовой книжки или трудового договора.
Документы на предмет залога:
- свежая выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности;
- технические бумаги на объект;
- договор основания, доказывающий, что недвижимость получена законным путём – куплена, унаследована, приобретена в результате приватизации;
- кадастровый паспорт;
- межевой и кадастровый план, если объект – земельный участок;
- справка об отсутствии обременений, долгов по ЖКХ и за прочие услуги.
Другие документы – по требованию банка или иной организации .
Помните банковское правило на все случаи жизни: чем больше документов вы предоставляете, тем ниже процентная ставка.
Шаг 3. Дожидаемся оценки недвижимости
У собственника есть 2 пути: заказать самостоятельную оценку либо дождаться банковской .
В первом случае вам придётся заплатить за процедуру из своего кармана, но зато результат будет более объективным . Не забывайте, что акт оценки действителен лишь в течение 6 месяцев . Если не успеете оформить залог в этот срок, придётся заказывать процедуру повторно.
Наш совет: займитесь поиском независимой оценочной компании самостоятельно
Второй способ – дешевле. Банк или МФО оценят объект самостоятельно, но в интересах компаний – занизить стоимость объекта. А если учесть, что клиент и так получает лишь 50-60% от реальной цены жилья, выгода от такой оценки будет и вовсе сомнительной.
Шаг 4. Заключаем кредитный договор
Кредитный договор – это основа сделки , её альфа и омега. От этого документа зависит ваше финансовое будущее на много лет вперёд.
Вы ведь не хотите платить больше, чем рассчитывали и ожидали изначально? И проклинать тот день, когда вам в голову пришла «гениальная» идея связать свою судьбу с кредитной компанией?
Банковские работники обязаны разъяснить вам все неясные моменты – но лишь в том случае, если вы сами их об этом попросите. Сотрудники не будут забегать вперёд по собственной инициативе. Спасение утопающих – дело… сами знаете чьих рук.
Важнейшие места:
- итоговая процентная ставка;
- наличие комиссионных за оформление договора, обслуживание и финансовые операции;
- условия досрочного погашения задолженности;
- правила начисления штрафов;
- обязанности сторон.
Мало кто так делает, но совет хороший – дайте прочесть договор профессиональному юристу . Для многих людей бюрократический язык банковских документов – китайская грамота. В некоторые формулировки непросто въехать даже после многократного прочтения.
Шаг 5. Получаем деньги и погашаем задолженность
Осталось получить деньги – наличкой или переводом на карту – и возвращать долг согласно графику платежей . Банки обязательно выдают такой график каждому клиенту. В типичных случаях от вас требуется ежемесячно и без просрочек вносить равные суммы.
Внимание! Если пользуетесь электронными системами или переводите деньги со счёта другого банка, учитывайте комиссию. А лучше выбирайте такой вариант, который не требует уплаты комиссионных.
Азбука финансов в коротком ролике:
5. Где получить займ под залог недвижимости – обзор ТОП-5 популярных банков
Отдать недвижимость в качестве обеспечения по кредиту – не самый целесообразный и не единственный способ занять денег у банка .
Если вам срочно нужна относительно небольшая сумма в пределах 300-750 тыс. руб. , то проще заказать кредитную карту. У таких продуктов есть беспроцентный период использования , в течение которого вы имеете право покупать товары и снимать деньги без комиссии.
Топ-5 от «Бобра» поможет с выбором банка .
1) Совкомбанк
Миф 2. Все кредитные договоры содержат невыгодные пункты мелким шрифтом
Солидным банкам нет нужды наживаться на финансовой безграмотности клиентов. Условия в таких учреждениях максимально прозрачны и однозначны.
А вот в МФО и ломбардах вам действительно могут подсунуть соглашения, где есть пункты со звёздочками и набранные петитом. Читать их надо с юристом наперевес.
Миф 3. Я оформлю договор, но не получу денег
Опять же, всё зависит от кредитора. Если связались с частником, можете и не получить. А если имеете дело с банками, то такой вариант почти невозможен: договор подтверждается финансовым документом о выдаче денег – банковской выпиской о переводе средств, расходным кассовым документом и т.д.
7. Заключение
Отдавать недвижимость в залог стоит лишь в случае, если нет других способов срочно достать крупную сумму денег. Под обеспечение берут только ликвидные объекты. Займ лучше оформлять в банке с безупречной репутацией.
Вопрос к читателям
Как вы считаете, в каком банке условия получения займов под залог недвижимости самые выгодные?
Мы желаем читателям финансового благополучия и выгодных кредитных условий! Ждём ваших комментариев и отзывов. Ставьте оценки, делитесь с друзьями в соцсетях. До новых встреч!
Договор займа под залог это соглашение, при котором одна сторона берет в залог определенное количество денежных средств, и как гарантию того, что вернет их, дает под залог свою квартиру, автомобиль или другое частное имущество. Такой договор должен обязательно быть сложен в письменном виде. Ниже вы узнаете, как правильно его оформить.
Определение
Займ с залогом имущества сейчас считается одним из самых востребованных. Это связано с тем, что благодаря залогу, заемщик может взять довольно большую сумму денег, под не очень высокие проценты, и выплачивать свой кредит в течение длительного периода времени. Некоторые предприниматели пользуются такой услугой, ведь она является единственным шансом «спасти» свой бизнес.
Огромным плюсом такого вида кредитования является то, что для него не требуется разнообразных справок о доходах, или же привлечения поручителей. Организация, которая выдает заем, оценивает то имущество, которое вы ставите под залог, и согласовывает с вами сроки, сумму и другие нюансы вашего кредита.
Еще одним плюсом займа с использованием залога является то, что полученные деньги заемщик может тратить на что угодно. К примеру, выплатить заработную плату своим сотрудникам, или же купить новое, современное оборудование, которое окупится в скором будущем.
Видео: Схемы оформления займов под залог
Что можно закладывать
Для того чтобы взять займ можно заложить множество различных вещей. К примеру, это может быть ваш автомобиль. Также, очень часто в займ дают другую частную собственность, а именно недвижимость. Конечно же, намного лучше, если она будет жилой, поэтому чаще всего квартиры это самый оптимальный вариант.
Кроме всего этого, заложить также можно:
- гараж;
- квартиру;
- частный дом;
- офис/магазин;
- землю;
- драгоценные камни;
- ценные металлы;
- старинные предметы.
Обычно собственное имущество, которое будет даваться в залог, определяется индивидуально. Многое зависит от срока, на который вам нужны деньги, суммы и многих других нюансов и мелочей.
Образцы договора под залог
При составлении этого договора нужно очень внимательно отнестись к каждому пункту.
К примеру :
- договор должен быть составлен как можно более конкретно. Ненужно использовать различные сокращения или же фразы, которые можно по-разному истолковать;
- в договоре нужно обязательно указать все данные обеих сторон. Это должны быть данные из паспорта, фамилия, имя, отчество, а также обязательно укажите название компании, в которой этот договор составляется;
- обязательно укажите в письменном виде сумму займа, а также процентную ставку;
- важно указать, как именно будет выплачена процентная ставка, каждый месяц будет браться фиксированная сумма, или же ее можно будет отдать в конце, после выплаты долга;
- укажите, как именно будет происходить расчет. Деньги можно будет отдавать наличными, или же на банковский счет;
- прописанными также должны быть санкции и штрафы, которые могут ожидать заемщика в случае неуплаты заема;
- ну и конечно же, опишите все условия предоставления и возвращения займа.
Для того чтобы удачно провести операцию, по взятию денег в займ нужно сделать несколько простых шагов. Первый из них – подобрать хорошую компанию-кредитора, второй – выбрать для себя сроки и процентную ставку и третий – заключить договор так, чтобы обошлось без отчуждения имущества, поэтому внимательно нужно следовать вышеописанным советам.
Автомобиля
Займы с автомобилем под залог сейчас пользуются огромной популярностью. Все, что вам нужно это приехать в компанию, выдающую займ, на автомобиле, который вы хотите дать в залог. Сотрудники компании оценят его. В некоторых случаях выдается кредит, который равен половине цены автомобиля.
Для того чтобы взять кредит в некоторых компаниях, автомобиль придется оставить у них на стоянке на время, пока вы полностью не вернете долг.
Но некоторые компании практикуют другой способ выдачи займа, все, что нужно от вас, это оставить у них паспорт вашего транспортного средства. Займ под ПТС сейчас очень популярен, ведь не всем подходит первый вариант.
С обеспечением
С помощью такого залога заемщик определенно будет мотивирован к своевременной уплате своего долга, а также к следованию всем прописанным в договоре правилам. Для кредитора такой займ полезен тем, что дает точные гарантии того, что если заемщик не вернет деньги в срок, то кредитор сможет удовлетворить требования займа с помощью имущества заемщика, или же с помощью поручителей.
При взятии такого займа, его неотъемлемой частью является договор, составленный в письменном виде.
Имущества
Определенно, очень популярной и востребованной стала процедура взятия займа, ставя в залог собственное имущество. К примеру, если вы являетесь собственником жилплощади, вы можете взять займ с подставлением под залог квартиры.
Это один из самых удобных способов получить деньги, но помните, что при заключении такого контракта вы обязаны выплатить весь займ в течении срока, указанного в договоре, иначе вы рискуете попасть под санкции и штрафы, а в худшем случае остаться без квартиры. Поэтому нужно внимательно продумать все нюансы.
Что нужно знать, при залоге недвижимости
Прежде, чем составлять договор займа под залог нужно быть осведомленным во всех важных нюансах. Взять кредит и поставить в залог свою недвижимость с одной стороны очень выгодно, ведь количество денежных средств увеличивается в разы. Но так ли это удобно? Ведь везде есть свои «подводные камни». Давайте разберемся поподробнее.
Определенно, если вы оставляете под залог свою недвижимость, займ вам обеспечен. Это выгодно как для кредитора, так и для заемщика. В первую очередь, потому что кредитор не останется в минусе, если вы не вернете свой долг.
Нужно знать несколько нюансов сопровождающих всю процедуру займа:
- заемщик не вправе продавать, дарить или менять предмет, который он дал в залог, до того времени, пока не вернет займ;
- нельзя делать с недвижимостью ничего такого, чтобы смогло снизить ее стоимость;
- не разрешается проводить какие-либо ремонтные работы, если кредитор не дал согласия;
- нельзя сдавать жилплощадь в аренду.
Поэтому прежде чем делать какое либо из вышеописанных действий, вам придется просить разрешения у вашего кредитора.
Для того чтобы взять такой займ вам не нужен огромный набор документов, все, в чем вы нуждаетесь это:
- документы правоустанавливающие. Это могут быть договоры купли-продажи, документы дарения и так далее;
- документ, который подтверждает ваше право на владение домом или же квартирой.
Большинство организаций, занимающихся таким видом займа, не нуждаются в проверке вашей кредитной истории, или же в привлечении дополнительных поручителей. Договор составляется только между вами и компанией.
Вы сможете взять довольно большую сумму на срок, который сами себе выберете. Ниже представлена небольшая таблица, где есть примеры такого рода займа:
Как видите, вы самостоятельно можете определить, на какой период времени вам будет выдан займ, каким будет ежемесячный платеж, и какой будет максимальная сумма займа.
Требуемые документы
Для того, чтобы успешно составить договор займа, а также договор залога вам понадобится небольшой пакет документов, который включает в себя:
- правоустанавливающие документы. Например, документ купли-продажи или же дарения;
- документы, которые подтверждают факт, что имущество полностью оплачено (ставить под залог кредитные недвижимость или транспортные средства незаконно);
- технический паспорт, иногда нужен и сертификат качества;
- ПТС (паспорт транспортного средства);
- если вы ставите под залог автомобиль, который был привезен из заграницы, то нужно представить документ, который подтверждает прохождение таможенного контроля;
- паспорт гражданина Российской Федерации;
- документ, который подтверждает факт, что вы являетесь собственником автомобиля или недвижимости.
Обычно этих документов достаточно. Но при оформлении такого вида займа, кредитор может потребовать и другие, нужные ему документы.
Заключение и регистрация
Для того, чтобы правильно заключить договор займа под залог недвижимости нужно внимательно следовать ряду важных правил, которые были описаны выше.
После первой процедуры, вы обязательно должны выполнить вторую, иначе ваш договор будет считаться недействительным. Он заключается в державной регистрации.
Для того чтобы зарегистрировать договор, нужно прийти по месту нахождения залога, в учреждение юстиции, с такими документами:
- заявление от заемщика и кредитора;
- копия и оригинал договора вашего займа;
- документы, которые прилагаются к договору, или прописаны в нем;
- ну и документ, который подтверждает оплату госпошлины.
В течение 15 дней после подачи заявления, и если с документами все в порядке, договор займа под залог недвижимости регистрируют.
Такие виды кредитования сейчас очень популярны. Но важно соблюдать все правила их оформления, и трезво оценить свои финансовые возможности, иначе можно лишиться собственности. При оформлении такого рода займов важно проконсультироваться с юристом. Если все будет оформлено правильно, то и исход также будет хорошим.
Отдать свою недвижимость в залог – единственно верное (как нам кажется) решение для получения крупной суммы денег в качестве кредита. К этому подталкивает и множество предложений от банков и кредитных организаций, готовых заключить с вами кредитный договор. Вы решились и готовы идти в банк подписывать договор. Отдельные пункты договора могут подкинуть в вашу бочку мёда свою ложку дёгтя, поэтому необходимо учесть все нюансы.
Что такое договор займа под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости оформляется двумя договорами – кредитным договором и договором залога. Оба этих договора обязательно регистрируются в федеральной регистрационной службе. Кредитный договор может быть расписан более, чем на пятнадцати страницах не самым читаемым размером шрифта, прочесть и понять который за короткий промежуток времени – просто немыслимо, а изменить или вычеркнуть некоторые пункты на этапе подписания вам вряд ли удастся.
Это вам очень поможет!
Можно (и нужно) воспользоваться хитростью: получив подтверждение о предоставлении кредита, нужно настоять на том, чтобы вам предоставили текст договора на изучение. Дома в спокойной обстановке вы внимательно изучаете договор. Если вам затруднительно воспринимать текст, воспользуйтесь помощью финансово грамотного человека. Изучив все пункты договора вы письменно предлагаете банку внести свои изменения. Кредитный менеджер уже знает о том, что кредит вам одобрен, а значит – вы хороший заёмщик, и в другом банке вам тоже предоставят кредит, но премию получит менеджер другого банка. Поменять пару пунктов в договоре, скорее всего, менеджер согласится.
Маленькие хитрости большого договора
Если вы спросите – на какие именно пункты кредитного договора обратить особое внимание, ответ однозначный – на все!
Досконально изучите раздел договора «Обязательства заёмщика». Кроме подпунктов, обязывающих вас гасить кредит по графику платежей, там могут оказаться следующие:
- запрет регистрации (т.е. вы в заложенной квартире прописывать никого не имеете права);
- запрет сдачи в аренду (формальная сдача в аренду, т.е. с подписанием договора аренды);
- запрет на проведение ремонта или перепланировки без согласия банка (это значит, что даже косметический ремонт нужно согласовывать с банком, смена обоев – нарушение условий договора);
- обязательное уведомление банка о смене места работы, семейного положения и т.п. (не уведомите – нарушите условия договора).
Нарушение условий договора влечёт его расторжение, т.е. банк потребует досрочной выплаты кредита со всеми процентами, а это очень серьёзно. Для отвода глаз случаи досрочного погашения кредита (что равно расторжению договора) могут находиться в разных разделах и подразделах договора, поэтому постарайтесь в тексте найти все такие случаи. При этом фраза «досрочно погасить кредит» может звучать и не буквально, а в изменённом виде. Поэтому нужно изучить не только раздел «Досрочное расторжение договора», а найти все моменты в тексте, касающиеся досрочного погашения кредита и досрочного расторжения договора.
Внимательно читаем раздел договора «Права банка». В этом разделе может оказаться право банка в одностороннем порядке менять существенные условия договора – либо процентную ставку, либо график платежей, либо срок договора, либо что-то другое. Вместе с этим в разделе «Обязанности заёмщика» может употребляться фраза: «Заёмщик обязан досрочно погасить кредит, если не согласен с изменением условий договора». Неизменность процентной ставки в договоре должна быть прописана чётко – ставка фиксированная.
«Досудебное изъятие предмета залога» означает то, что при несвоевременной оплате вами кредита банк может идти прямо в службу судебных приставов с заявлением о выселении вас из квартиры. Этот пункт вам вреден.
Важно узнать из договора – какие применяются пени и штрафы. Самые распространённые:
- штраф за несвоевременный платёж (обычно составляет 0,5% от просроченного платежа в день);
- штраф за несвоевременное страхование;
- штраф за несвоевременное информирование о смене места жительства, места работы и т.п.
Пункт договора «Подсудность» – о том, в каком суде будут разрешаться возникшие споры. Обычно в договор включается условие того, что все споры разрешаются в суде по месту нахождения банка (его головного офиса). Т.е. в случае судебной тяжбы, вы, возможно, будете вынуждены ездить на заседания в другой город.
Так же важная часть договора – «Страхование». Во всех кредитных договорах есть требование страхования как предмета залога, так и вашей ответственности. Вот несколько подвохов:
- банк может навязать вам определённую (аккредитованную) страховую компанию, в которой условия страхования будут совсем не рыночными, а сама компания может навязать дополнительные сборы;
- в договоре ежегодная сумма страховки указана в размере суммы кредита, а не в размере остатка долга, что, естественно, дороже;
- в договоре страхования могут быть прописаны (или прописаны не чётко) не все страховые случаи, например – «потеря трудоспособности в связи с бытовой травмой».
Страховую компанию, до подписания договора, лучше выбрать вам совместно с банком, или предложить свою.
Большинство банков запрещают досрочно гасить кредит какой-то период времени, либо разрешают, но взимают за это определённую комиссию. Такие условия прописаны в разделе «Досрочное погашение кредита».
Некоторые банки вообще не разрешают досрочно гасить кредит. Санкции и размер пеней за досрочное погашение будут предусмотрены в договоре обязательно. А оно вам надо!
Бывает так: кредит банк вам подтверждает, а потом извещает о том, что вы обязаны ещё потратиться, чтобы свои деньги получить. Это, пожалуй, самая неприятная тактическая хитрость. Условия о «попутных» расходах либо прямо указаны в договоре, либо существуют в виде приписки (мелким шрифтом). Поэтому, детально изучая договор, выясните наличие дополнительных расходов с вашей стороны. К таковым могут относиться:
- комиссия за выдачу кредита, либо за рассмотрение заявки;
- оплата госпошлины за оформление договоров в федеральной регистрационной службе;
- оплата услуг нотариуса;
- оплата услуг оценщика;
- комиссия за открытие и (или) ведение кредитного счёта;
- комиссия за зачисление, приём, пересчёт денег.
Все рассмотренные нюансы – не исчерпывающие, придумываются и применяются банками всё новые. Но, по крайней мере, внимательно изучив договор займа под залог недвижимости, вы можете лучше оценить риски при его оформлении. Успеха добивается тот, кто нестандартно действует, поэтому – дерзайте!
Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.
В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».
Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.
Сходство и различие залога и обеспечения
Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.
Обеспечение кредита залогом
Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог. При авто-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д. Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.
Документальная составляющая
После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования». Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита. При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.
Что будет если не заплатить Банку?
В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества. Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд. При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка. Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.
Расчет обеспечения по залогу и обязательств
Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:
сумма кредита + начисленные % за период согласно графика погашения = обязательства по кредиту
Пример расчета
Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:
Пример 1.
Вы взяли кредит:
В качестве обеспечения по кредиту предоставляете 3-х комнатную квартиру, примерной рыночной ценой 16 000 000 рублей. При расчете залоговой стоимости по недвижимости, Банками применяется коэффициент ликвидности примерно от 40-70% от стоимости имущества. В вашем случае допустим, он будет составлять 50%. Таким образом, ваша квартира будет оценена специалистом Банка в сумме 8 000 000 рублей. Теперь подсчитаем сумму обязательств:
5 000 000 рублей * 11% * 5 лет = 7 750 000 рублей.
Поздравляем, ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает ваши обязательства, и у вас появляется отличный шанс получить кредит.
Пример 2.
Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 000 000 рублей.
Цель — покупка квартиры
При ипотечном кредитовании, в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости. Каков же будет расчет залогового обеспечения? Здесь остановимся поподробнее. Коэффициент ликвидности будет также равен 50%. Теперь смотрите: Если приобретаемая недвижимость стоит 14 000 000 рублей, то после применения коэффициента её оценочная стоимость в качестве обеспечения будет равна 7 000 000 рублей. А сумма ваших обязательств перед Банком составляет:
14 000 000 * 10% * 10 лет = 28 000 000 рублей!
Образовалась разница в 21 000 000 рублей. В этом случае, нужно на разницу ваших обязательств предоставить дополнительный залог. Однако, одним из условий ипотечных кредитов является собственный взнос на приобретаемое имущество. Обычно она варьируется от 30% до 70%. Детально об этом, я объясню вам в следующей теме.