У меня есть полноценный курс по портфельному инвестированию. Решил оформить информацию из этого курса в серию статей. Статьи будут полезны для тех, кто хочет структурировать информацию по инвестициям. В курсе затрагиваются теоретические аспекты инвестирования и практические моменты инвестиций на российском фондовом рынке, зарубежных биржах и криптовалютных площадках.
Презентационное видео курса:
Начнем курс с теории. Если мы хотим что-то увеличить или уменьшить, то для начала нам нужно научиться измерять показатель. Разберемся в различных понятиях доходности.
Номинальная доходность
Номинальная доходность – номинальная годовая процентная ставка, базовая ставка по договору, из расчета которой определяются и начисляются проценты при внутригодовой капитализации.
Доходность, которая указывается во всех привычных для нас случаях.
Доход с учетом ставки считается по формуле:
Формула номинальной доходности
Пример: вложили 100 000 рублей. Номинальная доходность – 15%. Начисляется раз в год. В конце года у нас 100 000 *(1+0,15)= 115 000 рублей
Доход = 100 000*(1+0,15)-100 000 = 15 000 рублей.
Эффективная доходность
Эффективная годовая ставка – годовая ставка, учитывающая начисленные за год сложные проценты по периодической ставке. Она равна процентному отношению прироста капитала (чистого дохода) за год и первоначальной суммы капитала. Подразумевает, что начисленный в периоде доход реинвестируется.
Формула эффективной доходности
Пример:
Номинальная ставка = 10%
Доход начисляется раз в квартал, то есть n=4.
Пример расчета эффективной доходности
Эффективная ставка будет равняться 10,38%
Зачем нужна эффективная доходность?
Эффективная доходность показывает итоговый прирост портфеля с учетом всех капитализаций.
Также при расчете эффективной доходности можно учесть издержки, комиссии, дивиденды и прочее.
Экономический смысл: эффективная доходность показывает, сколько денег у инвестора будет в портфеле в итоге. Если эффективная доходность за период инвестирования = 17,37%, а на начало периода у инвестора было 350 000 рублей, то на конец периода у него будет:
P = 350 000 * (1+0.1737) = 410 795 рублей.
Эффективная доходность позволяет сравнивать разные способы инвестирования по итоговой эффективности работы.
Реальная доходность
Реальная доходность – это доходность, учитывающая инфляцию.
Нужно учесть итоговый прирост портфеля инвестора и разделить его на инфляцию.
Формула и пример реальной доходности
Зачем нужна реальная доходность?
Реальная доходность показывает, на сколько реально стал богаче человек с учетом роста цен.
Например, в конце 2013 году стандартный продуктовый набор стоил 1000 рублей. Инфляция за 2014 год составила 11,36%.
Пусть у инвестора было 100 000 рублей. На конец 2013 года он бы мог купить 100 наборов. (100 000/1000).
За год продуктовый набор подорожал до 1113,6 рублей.
Рассмотрим 3 случая использования денег
Случай 1: храним деньги дома. У нас все так же осталось 100 000 рублей. Теперь мы можем купить:
Случай 1: храним деньги дома
“Инвестор” стал на 10,2% беднее.
Случай 2: инвестируем деньги в банк. Банк пообещал нам 10% в год, капитализация один раз в конце срока. В итоге мы сможем купить такое количество продуктовых наборов:
Случай 2: вкладываем в банк
Реально инвестор стал беднее на 1,22%. Инфляция “съела часть денег”. Банк не смог приумножить деньги. Это нормально.
Случай 3: инвестируем деньги на биржу. Предположим, что в итоге на счету клиента стало 115 780 рублей.
1. Ставка дохода на инвестиции;
2. Норма возврата инвестиций.
Размер безрисковой ставки доходности был определен в п. 7.2 и составил 11,74 %.
Премия за риски, связанные с инвестициями в недвижимость, была определена на основе средневзвешенной оценки уровней следующих видов риска:
Риски, связанные с политическим решениями, оценены на уровне среднем, т.к. в текущем периоде большое влияние на политические решения оказывает нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках;
Риски, связанные с региональными особенностями рынка недвижимости, оценены на уровне ниже среднего, т.к. в Тульском регионе планомерно идёт процесс законотворчества, в т.ч. нормативной базы в сфере недвижимости. Но этот процесс еще не завершен.
Риски, связанные с влиянием окружающей среды на объект недвижимости, оценены на низком, т.к. Тульская область не имеет существенных агрессивных природных факторов, способных существенно ухудшить состояние объекта оценки;
Риски, связанные с инвестициями в определённые типы недвижимости, оценены на среднем уровне, так как вариантов эксплуатации оцениваемого торгового здания сравнительно не много и все они не требуют особых условий.
Результаты расчета премии за риски, связанные с инвестициями в недвижимость, приведены в Таблице 12.
Таблица 12Расчет премии за риски, связанные с инвестициями в недвижимость
| Размер премии за риск | |||||
| Шкала уровней риска | низкий | ниже среднего | средний | выше среднего | высокий |
| 1% | 2% | 3% | 4% | 5% | |
| Риски, связанные с политическими решениями | + | ||||
| Риски, связанные с региональными особенностями рынка недвижимости | + | ||||
| Риски, связанные с влиянием окружающей среды | + | ||||
| Риски, связанные с инвестициями в определённые типы недвижимости | + | ||||
| 1 | 1 | 2 | 0 | 0 | |
| 1 | 2 | 6 | 0 | 0 | |
| Общий взвешенный итог | 7% | ||||
| Общее количество наблюдений | 4 | ||||
| 1,75% | |||||
Премия за риски, связанные с управлением инвестициями (отсутствием профессиональных управляющих недвижимостью), была определена на основе средневзвешенной оценки уровней следующих видов риска:
Риск недозагрузки объекта оценен на среднем уровне, в связи с тем, что в его ближайшем окружении находятся потенциальные конкуренты – здания аналогичного назначения;
Риски, связанные с неиспользованием объекта наиболее эффективным способом, оценены на уровне ниже среднего, т.к. объект оценки имеет не много альтернативных вариантов эксплуатации, и при этом текущее использование в качестве торгового центра является востребованным на локальном рынке;
Риск потери объектом потребительских свойств оценен на уровне низком, т.к. объект находится в отличном техническом состоянии, при этом функционирование данного здания не применяет специфических требований к уровню отделки или технического оснащения помещения;
Риск неэффективного управления персоналом оценен на уровне ниже среднего, т.к. функционирование торгового центра не требует высококвалифицированного персонала, однако всегда существует риск неэффективного менеджмента;
Риски, связанные с финансовым планированием, оценены на среднем уровне, учитывая масштабы и площадь объекта, а также нестабильную ситуацию на финансовых рынках, неопределенностью курсов основных валют в последнее время.
Результаты расчета премии за риски, связанные с управлением инвестициями (отсутствием профессиональных управляющих недвижимостью), приведены в Таблице 13.
Таблица 13. Расчет премии за риски, связанные с управлением инвестициями
| Факторы риска инвестирования в объект оценки | Размер премии за риск | ||||
| Шкала уровней риска | низкий | ниже среднего | средний | выше среднего | высокий |
| Шкала экспертных оценок премии за риск | 1% | 2% | 3% | 4% | 5% |
| Риск недозагрузки объекта | + | ||||
| Риски, связанные с неиспользованием объекта наиболее эффективным способом | + | ||||
| Риск потери объектом потребительских свойств | + | ||||
| Риск неэффективного управления персоналом | + | ||||
| Риски, связанные с финансовым планированием | + | ||||
| Количество наблюдений физических | 1 | 2 | 2 | 0 | 0 |
| Количество наблюдений взвешенных | 1 | 4 | 6 | 0 | 0 |
| Общий взвешенный итог | 11% | ||||
| Общее количество наблюдений | 5 | ||||
| Средневзвешенная премия за риск | 2,20% | ||||
На основе анализа данных сайта www.rusbonds.ru в качестве наиболее надежного эмитента ценных бумаг был выбран Минфин РФ. По котировкам рублевых государственных облигаций со сроками погашения в 2011 – 2013 гг. определены средние ставки эффективной доходности к погашению (Таблица 14). Среднее арифметическое этих значений использовано в качестве безрисковой ставки при определении нормы возврата капитала.
Таблица14. Расчет средней эффективной доходности к погашению по облигациям Россия с датами погашения 2011 – 2013 гг.
| Бумага | Дата погашения | Биржи | Доходность к погашению, эффективная |
| ОФЗ-25063-ПД | 09.11.2011 | ММВБ | 11,46% |
| ОФЗ-25064-ПД | 18.01.2012 | ММВБ | 11,56% |
| ОФЗ-25065-ПД | 27.03.2013 | ММВБ | 11,96% |
| ОФЗ-25067-ПД | 17.10.2012 | ММВБ | 11,97% |
| Среднее | 11,74% |
Таким образом, безрисковая ставка доходности составила 11,74 %.
Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированного ипотечного кредитования. Компенсация за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:
Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что средний срок экспозиции нежилых зданий, аналогичных оцениваемым, составляет 6 месяцев.
Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения сведен в Таблицу 15.
Таблица 15. Расчет ставки дисконтирования
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
2. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.
3. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Хоскольда который, по мнению оценщиков, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России
где НВК – норма возврата капитала, %; i – безрисковая ставка; n – средний срок владения объектом.
Предполагается, что срок владения оцениваемым объектом недвижимости будет составлять 49 лет.
Таблица16. Расчет нормы возврата капитала
Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.
Таблица 17. Расчет общего коэффициента капитализации
Таким образом, общий коэффициент капитализации составляет с учетом округления 23 %, что является наиболее реальной ставкой прямой капитализации для оцениваемой недвижимости.
Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода сведен в Таблицу 18:
Таблица 181. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом
Таким образом, стоимость объекта оценки –здание торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г.Кимовск ул. Ленина 52а, определенная доходным подходом составляет 119045 руб. без учета НДС.
6.6 ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Для определения рыночной стоимости объектов оценки были использованы три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.
Таблица 19. Результаты расчета стоимости объекта разными подходами
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Значительные различия стоимостей полученных применим сравнительного и доходного подходов к оценке объясняется несогласованностью ценовых предложений на продажу и аренду аналогичных объектов недвижимости, возникшей в связи с неопределенностью конъюнктуры рынков недвижимости и капитала, связанной с прогрессирующим экономическим кризисом. Владельцы коммерческой недвижимости продолжают рассматривать ее как средство накопления, которое, несмотря на все прогнозы, существенно не дешевеет, с надеждой на успешное преодоление кризиса. С другой стороны арендодатели сталкиваются с существенным снижением спроса на аренду своей недвижимости в связи с общим спадом коммерческой активности и вынуждены снижать арендные ставки. В среднесрочной перспективе периода кредитования, по мнению оценщиков необходимо учитывать обе тенденции.
На основании вышеизложенного, оценщики пришли к выводу о том, что для определения итоговой стоимости объекта доходному и сравнительному подходу присвоены удельные веса 0,2 и 0,7 соответственно, а затратному подходу –0,1.
Окончательная рыночная стоимость объектов оценки определяется по формуле:
C согл. = C дох. *Д дох. + C ср. *Д ср. ,
где С дох. , С ср. - рыночные стоимости, рассчитанные соответственно доходным подходом, рыночным подходом, руб.;
Д дох. , Д ср. - соответственно, значимость этих методов.
Тогда согласованная стоимость объекта оценки составит:
Таблица 20. Расчет итоговой рыночной стоимости
| Показатель | Значение |
| Стоимость по затратному подходу, руб. без НДС | 1508105 |
| Удельный вес по затратному подходу | 0,10 |
| Стоимость по сравнительному подходу, руб. без НДС | 1215900 |
| Удельный вес по сравнительному подходу | 0,70 |
| Стоимость по доходному подходу, руб. без НДС | 119045 |
| Удельный вес по доходному подходу | 0,20 |
| Согласованная рыночная стоимость, руб. без НДС | 1025749 |
| Итоговая рыночная стоимость, руб. без НДС | 1026000 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки –здания торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Ленина 52а составляет: 1026000 (Один миллион двадцать шесть тысяч рублей) руб. без учета НДС.
6. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Расчет ликвидационной стоимости состоит из следующих этапов:
Расчет чистой стоимости реализации.
Расчет ликвидационной стоимости.
6.1 РАСЧЕТ ЧИСТОЙ СТОИМОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ
Чистая стоимость реализации определяется по формуле:
где ЧСР – чистая стоимость реализации;
РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;
З – затраты, связанные с реализацией предмета залога, %. Данную статью расходов образуют такие расходы, как комиссионные оценщиков и юристов, консультантов, административные издержки до завершения ликвидации и т.д. Уровень данных затрат принимается равным 20% от полученной рыночной стоимости.
Кр – коэффициент компенсации риска.
Коэффициент компенсации риска рассчитывается как отношение фактора текущей стоимости для срока кредитования при доходности вложений в недвижимость к фактору текущей стоимости для срока кредитования при процентной ставке по кредиту.
где d – ставка дисконтирования;
i – процентная ставка по кредиту. С учетом средних значений кредитных ставок в банках высшей категории надежности, ставка по кредиту принимается равной 18%.
n – срок выдачи кредита, в нашем случае принимается равным 12 месяцам.
Таблица 21. Расчет чистой стоимости реализации объектов оценки
| Показатель | Значение |
| Рыночная стоимость объектов оценки, руб. | 1025700 |
| Прочие затраты, % | 10,00% |
| Ставка дисконта, % | 21,56% |
| Ставка по кредиту, % | 18,00% |
| Срок кредита, мес. | 12 |
| Коэффициент компенсации риска, % | 3,44% |
| Чистая стоимость реализации, руб. | 887865 |
Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:
,
где ЛС – ликвидационная стоимость имущества;
ЧСР – чистая стоимость реализации;
t рын – это «разумно долгий» срок экспозиции при продаже по рыночной цене аналогов. Срок экспозиции определялся, исходя из ликвидности данного объекта недвижимости. Согласно обзорам рынка коммерческой недвижимости тульских агентств, чтобы объекты, аналогичные оцениваемому по масштабам и назначению, нашли своего покупателя, требуется срок экспозиции 3 месяца;
t н – срок, при котором осуществляется вынужденная продажа (по ликвидационной стоимости). В соответствии с Инструкцией ЦБР от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» ссуда может считаться обеспеченной в частности, если вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформлена таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 180 дней со дня, когда реализации залоговых прав становится для банка необходимой. Необходимость реализации залоговых прав возникает не позднее, чем на 30-й день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам. Учитывая ликвидность оцениваемой недвижимости, tн принят в нашем случае в размере 30 дней (в дальнейших расчетах – 1 месяц);
t c – срок судебного разбирательства для обращения взыскания на предмет залога. Учет данного срока необходим в связи с тем, что реализация предмета залога возможна только после окончания всех судебных процедур. Оценщиками было сделано предположение, что договор залога и иная документация по кредитному договору будет оформлена надлежащим образом, и судебные процедуры займут достаточно короткий срок – 5 месяцев.
d – ставка дисконтирования.
Таблица 22. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки – здания торгового павильона общей площадью 42 кв.м составляет 691000 (Шестьсот девяносто одна тысяча руб.) без учета НДС.
7. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Выполнив необходимые расчеты, можно прийти к следующему выводу:
Рыночная стоимость объекта оценки - недвижимого имущества: здание торгового павильона общей площадью 42 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Ленина 52а составляет 1026000 (Один миллион двадцать шесть тысяч) руб. без учета НДС.
Ликвидационная стоимость объекта оценки- недвижимого имущества: здание торгового павильона общей площадью 42 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, к Кимовск, ул.Ленина 52а составляет 691000 (Шестьсот девяносто одна тысяча) руб. без учета НДС.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1 Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации ", от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ
2 Оценка недвижимости. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2008
3 Болдырев В.С., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М., Азбука, 2007
... ІІ категории является очень рискованным и характерно для кредитов, которые в жизненном цикле проходят этапы от “Стандартных” до “Безнадежных”. ГЛАВА 3. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ БАНКОВСКИМИ РИСКАМИ 3.1 Управление кредитным риском Процесс кредитования неизбежно содержит в себе элемент нестабильности. В результате, даже самая взвешенная кредитная политика неизменно сопряжена с...
Образом прореагировал на необходимость регулирования отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, это регулирование долгое время было весьма далеко от исчерпывающего и совершенного. Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и...
Социальных целей без достижения экономических нереально. 3) Результаты деятельности, преследующей политические цели. Говоря о целях управления муниципальной (государственной) собственностью, мы не должны забывать об интересах муниципальных (государственных) органов власти как управленческой структуры, осуществляющей процесс распоряжения муниципальной собственностью. Очевидно, эти интересы можно...
Доходность инвестиций на вложенный капитал определяется несколькими способами, зависящими от основы измерения. Капитал может инвестироваться в реальный сектор экономики или в финансовый.
Оценка доходности инвестиций на вложенный капитал в реальный сектор экономики
Многие инвесторы осуществляют одновременное инвестирование в активы реального сектора экономики и финансовые инструменты. Инструментом анализа доходности таких вложений являются показатели:
- Коэффициент возвратности инвестиций (ROI);
- Рентабельность инвестируемого капитала (ROIC).
Коэффициент возвратности инвестиций показывает доходность на вложенный капитал в бизнес в текущий момент и регулярно оценивается в процессе деятельности инвестируемого объекта.
Он определяется как отношение разницы дохода минус издержки производства к полным инвестициям в бизнес в процентном выражении.
- P - валовый доход от вложений;
- СF - издержки производства и обращения;
- I - полные инвестиции в бизнес.
Полные инвестиции в бизнес включают собственный капитал и долгосрочные обязательства инвестируемого объекта:
Где:
- Wc - собственный капитал;
- Wr - долгосрочные обязательства.
Данный показатель отражает эффективность управления инвестиционным капиталом, по которому инвестор оценивает работу менеджмента инвестируемого объекта. Положительная оценка деятельности возникает при ROI > 100% , это означает, что инвестиции окупились и приносят прибыль. Размер этой прибыли и динамика ее изменения и служит оценкой эффективности деятельности компании.
Например:
- Собственный капитал инвестируемого объекта составляют на начало и конец года 12,5 млн. рублей и 14 млн. рублей.
- Долгосрочные обязательства соответственно: 2,5 и 4 млн. рублей.
- Валовый доход в начале и конце года составили: 65 млн. рублей и 78 млн. рублей.
- Издержки производства соответственно: 44 и 51 млн. рублей.
Тогда ROI в соответствии с формулой (1), на начало и конец года составят: 40% и 50%, т.е. коэффициент возвратности инвестиций увеличился на 10%, что свидетельствует о высокой эффективности работы менеджмента компании.
Другим показателем доходности инвестиций на вложенный капитал является показатель ROIC (Return On Invested Capital) - в переводе с английского «возвратность инвестированного капитала», а по сути, рентабельность инвестируемого капитала.
Он определяется как отношение чистой прибыли к инвестированному капиталу в основную деятельность инвестируемого объекта.
- NOPLAT - чистая прибыль, очищенная от выплат дивидендов;
- Invested Capital - капитал, инвестируемый в основную деятельность.
В российской экономической терминологии это показатель рентабельности инвестиций, но только тех, которые вкладываются в основную деятельность, то есть рентабельность инвестиций в основной капитал. Основной капитал в данном случае подразумевает основные фонды плюс чистые прочие активы с суммой оборотных средств на основную деятельность. Обязательным условием расчета этого показателя является то, что в расчет принимается чистая прибыль, созданная только тем капиталом, который находится в знаменателе данного показателя. Иногда, в случае затруднений с выделением из общей стоимости капитала основного и определением именно им созданной прибыли, прибегают к упрощенному расчету, деля всю прибыль на стоимость капитала. Если размер не основных фондов невелик, то погрешность показателя будет небольшой и для анализа приемлем, но если это не так, то доверять такому показателю нельзя.
Данный показатель демонстрирует инвестору способность менеджмента инвестируемого объекта генерировать добавленную стоимость в сравнении с другими инвестируемыми объектами инвестора. Для таких оценок используют некий норматив - ставка дохода на инвестиции в конкурентном окружении.
Ставка дохода на инвестиции это отношение полученного дохода к инвестициям, вызвавшим этот доход в процентном исчислении за конкретный период времени.
Например, у инвестора три инвестируемых объекта:
- 1 объект на начало года получил чистую прибыль в размере 32 млн. рублей, а в конце года 43 млн. рублей, при инвестируемом капитале соответственно в 30 и 40 млн. рублей;
- 2 объект на начало года получил чистую прибыль в размере 50 млн. рублей, а в конце года 53 млн. рублей, при инвестируемом капитале соответственно в 45 и 49 млн. рублей;
- 3 объект на начало года получил чистую прибыль в размере 12 млн. рублей, а в конце года 13 млн. рублей, при инвестируемом капитале соответственно в 6 и 8 млн. рублей.
Соответственно ROIC на начало и конец года:
- для 1 объекта 106,7% и 107,5%;
- для 2 объекта 111% и 108%;
- для 3 объекта 150% и 162,5%.
Соответственно ставка дохода:
- для 1 объекта 107,5 - 106,7 = 0,8%;
- для 2 объекта 108 - 111 = -3%;
- для 3 объекта 162,5 - 150 = 12,5%.
Если инвестор считает минимально допустимым ставку дохода на 1 рубль инвестиций равный 10%, то 1 и 2 объекты инвестирования не соответствуют этому требованию и должны быть проанализированы причины столь низкой доходности инвестиций, а по второму объекту необходим анализ снижения доходности инвестиций дополнительно. В случае невозможности внесения увеличения доходности 1 и 2 объектов инвестирования инвестор ставит вопрос о закрытии инвестиционного проекта.
Если анализ доходности инвестиций осуществляется в течение нескольких лет, то денежные потоки дисконтируются к моменту анализа доходности по принятой инвестором ставке дисконтирования.
Недостатком данного показателя является то, чтоменеджмент ориентирован на «выжимание» прибыли из инвестиций любым способом в текущий момент, что может привести к отставанию в обновлении производства и привести, в конечном итоге, к потере конкурентоспособности компании.
Оценка доходности инвестиций на вложенный капитал в финансовые инструменты
Доходность инвестиций на вложенный капитал в финансовые активы складывается из текущей и капитализированной составляющих.
Текущий доход определяется как разница между ценой от продажи, полученной в конце периода размещения средств и ценой покупки ценной бумаги.
I = St — So
- I - текущий доход инвестиций;
- So - цена приобретения ценной бумаги;
- St - доход, полученный в конце периода (года).
Например, инвестор приобрел 10 акций по цене 1000 рублей в начале года, а в конце его доход от продажи акций составил 11 500 рублей. В этом случае = 11 500 - 10000 = 1500 рублей.
Отношение текущего дохода к вложенным инвестициям называется коэффициентом прироста капитала или процентной ставкой и выражается следующей формулой:
Где rt - процентная ставка, и для данного вложения она равна 15%.
Еще один показатель оценки доходности на вложенный финансовый капитал называется относительной скидкой. Он определяется как отношение текущего дохода к доходу в конце периода:
Или для нашего примера: dt = 1500 / 11 500 * 100 = 13%.
Этот показатель еще называют коэффициентом дисконтирования. Процентная ставка всегда больше относительной скидки.
Полная доходность отражает прирост вложенного капитала за определяемый период с учетом погашения ценной бумаги.
Основным показателем, используемым в анализе полной доходности, является показатель доходность к погашению YTM , который сродни внутренней норме доходности инвестиций IRR, представляет собой среднюю эффективную процентную ставку, при которой величина всех полученных доходов путем дисконтирования приведена к величине первоначальных инвестиций. Как и IRR данный показатель довольно сложен в расчете, однако ниже представлена формула упрощенного расчета этого показателя:
- YTM - доходность к погашению;
- CF - поток текущих доходов от вложений;
- Io - первоначальные инвестиции;
- n - количество периодов;
- N - выплата инвестору в конце периода.
Например, приобретенные 10 акций за 10000 рублей приносят годовой доход:
- CF = 1500 рублей в год;
- Io = 10000 рублей;
Капитализация 10 акций к концу 3 года составила 1500 рублей:
- N = 11500 рублей;
- n = 3 года.
YTM = 4500+(11500-10000)/3/(11500+10000)/2= 46,5 %
Очевидно, что доходность к погашению существенно выше процентной ставки, что позволяет утверждать о целесообразности данных инвестиций в финансовый инструмент.
Ожидаемый инвестором доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основные составляющие - он предусматривает полное возмещение инвестированных средств (возврат капитала) и получение прибыли или вознаграждения (дохода на капитал):
Доход на капитал (return ON investment) и
- возврат капитала (return OF investment), т.е. I= I0N + I0F
Доход на капитал (Return on Investment) является необходимой компенсацией, получаемой инвестором за ценность денег с учетом фактора времени, рисков и других факторов. Это процент, который платится за использование денежных средств. Его называют также отдачей (yield). Термин «доход на капитал» относится к дополнительному количеству денег, полученных как компенсация за использование капитала инвестора до тех пор, пока он рекапитализируется. Инвестированный в недвижимость капитал может быть рекапитализирован несколькими путями (например, через текущие годовые доходы или перепродажу собственности). Собственник может использовать эту часть дохода по своему усмотрению.
Возврат капитала (Return of Investment) означает получение инвестором всей суммы первоначально вложенных средств (инвестиций) в объект недвижимости за определенный период времени. Это также называется рекапитализацией (capital recovery). Предполагается, что инвестору возмещается та часть его капитала, которая в течение периода владения будет потеряна из-за износа улучшений.
Ставки возврата капитала и дохода на капитал могут быть определены либо как ставки дохода (Income Rates), либо как ставки отдачи (Yield Rates).
Ставка дохода (Income Rate) — это отношение годового дохода к стоимости; она может быть использована как коэффициент капитализации для приведения дохода в стоимость. Ставка отдачи (Yield Rate) применима к серии индивидуальных доходов с целью определения текущей стоимости каждого. Оба показателя могут быть использованы для анализа стоимости недвижимой собственности и физического состояния собственности при применении техник остатка в процедуре капитализации.
Принятый для оценки коэффициент капитализации может быть ставкой дохода (Income Rate) или ставкой отдачи (Yield Rate), но он должен представлять собой годовую ставку возврата, необходимую для привлечения инвестируемого капитала. Поскольку ставки возврата - перспективные, рыночное понимание риска и изменений в покупательной способности, которые находят отражение в инфляции и дефляции, - важные составляющие, которые необходимо принимать во внимание. Выбранные коэффициенты капитализации должны отражать рыночные ожидания.
Рассмотрим основные виды ставок — которые включают общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для собственного капитала, процентную ставку по кредиту, ставку дисконтирования, внутреннюю ставку доходности и ставку доходности собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации (Overall Capitalization Rate или Overall Rate of Return — R0) — это ставка дохода для всего объекта собственности, которая отражает отношение между его ожидаемым годовым чистым доходом и общей стоимостью. Он используется для конвертации (приведения) чистого операционного дохода к показателю общей стоимости собственности. Общий коэффициент капитализации не характеризует эффективность инвестиций в недвижимость и не является индикатором доходности капитала. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой доходности вложенного в недвижимость капитала.
Коэффициент капитализации собственного капитала (Equity Capitalization Rate — RE)
— ставка дохода, которая отражает отношение между ожидаемым годовым денежным потоком до налогообложения и вложениями собственного капитала. Этот показатель также не является индикатором доходности собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации и коэффициент капитализации собственного капитала являются ставками дохода (Income Rates). Они не являются ставками дохода на капитал и не отражают конечный коэффициент отдачи на собственный капитал.
Коэффициент капитализации по закладной (Mortgage Rate) - RM.
Ставка процента (Interest Rate) - ставка, используемая для приведения денежных потоков к их будущей стоимости или для дисконтирования ожидаемых будущих сумм к текущей стоимости. Она не учитывает возврат капитала.
Ставка дисконта (Discount Rate) -это ставка, которая используется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости. Полученный результат отражает величину капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемая инвестором доходность равнялась указанной ставке дисконтирования.
Коэффициент отдачи (Yield Rate) - ставка дохода на капитал. Она обычно выражена как ставка сложного годового процента. Коэффициент отдачи (Yield Rate) принимает во внимание все ожидаемые доходы, включая полученные от продажи недвижимости по истечении срока владения объектом инвестиций.
Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return - IRR) (внутренняя ставка доходности) - соотносится со ставкой отдачи, которая действует или ожидается для данных капитальных инвестиций в течение прогнозного периода (предполагаемого периода владения до перепродажи объекта недвижимости). IRR приравнивает текущую стоимость будущих доходов от инвестиций, включая доход от продажи в конце периода владения, к сумме инвестированного капитала. Показатель IRR может использоваться для определения нормы доходности инвестированного капитала до или после вычета налогов. Он используется при оценке инвестиционных проектов.
Общая ставка отдачи (Overall Yield Rate - Y()) - это ставка возврата на весь капитал. Она представляет собой средневзвешенную ставку отдачи на собственный капитал и ставку отдачи по ипотечному займу (ставки процента).
Ставка отдачи на собственный капитал (Equity Yield Rate - YE) - (доходность собственного капитала ) - это ставка возврата на собственный капитал, вложенный собственником.
Ставка ссудного процента YM - это ставка отдачи (Mortgage Yield Rate)
для заемного капитала.
При капитализации дохода по методу дисконтирования денежных потоков (МДДП) всегда проводятся четкие различия между возвратом на капитал (on) и возвратом капитала (of), а ставка дисконтирования выбирается для обеспечения требуемого дохода на капитал (on). При прямой капитализации используемые ставки дохода должны обеспечивать обе составляющие: Ь возврат на капитал (on), и возврат капитала (of), при этом четкого разграничения не проводится. Оценка стоимости, полученная при применении общего коэффициента капитализации к доходу от собственности, отражает обе составляющие: и доход на капитал, и рекапитализацию инвестированных средств. Общий коэффициент капитализации генерируется на основе рыночной информации и предполагает наличие как возврата на капитал, так и возврата капитала.
В оценке недвижимости могут использоваться разные коэффициенты в зависимости от того, какие компоненты собственности оцениваются (земля или улучшения) и какие права на объекты недвижимой собственности принимаются во внимание. В таблице в последних двух колонках указано, учитывается ли в этом коэффициенте только составляющая дохода на капитал (on) или учитывается и составляющая возмещения капитала (of) (обозначено: учитывается (+), не учитывается (-)).
Структура общего коэффициента капитализации:
R 0N =R0N + R0F 0F
где
R 0N -компонента, называемая ставкой дохода на капитал, нормой прибыли или ставкой дисконта и обозначаемая в дальнейшем Y0
R 0F - коэффициент рекапитализации (или норма возврата капитала), определяемый по фактору фонда возмещения, но, как мы выясним позднее, не обязательно формируемый по ставке дохода на первоначально вложенные инвестиции.
Коэффициент капитализации R 0 и ставка дохода Y 0 всегда различаются амортизационной составляющей там, где есть улучшения, созданные человеческими руками. На фондовом рынке, где товаром являются ценные бумаги (акции, облигации и т.п.), и при оценке земли (а земля, как известно, не подвержена износу, неистощаема), коэффициент капитализации равен ставке дохода на инвестиции, то есть R0 = Y0 так как амортизация в этих случаях отсутствует.
Таким образом, многообразие видов дохода и ставок доходности позволяет оценщику моделировать базовые методы доходного подхода в зависимости от конкретных обстоятельств, таких как характер имеющейся информации, возможность использования данных по налогам, тип объекта недвижимости, цель оценки, вид стоимости и т.д. Однако оценщик должен соблюдать правило адекватности (соответствия) используемых видов дохода и ставок доходности.
Срок окупаемости - это число лет, необходимых для полого возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.
Схемы расчета срока окупаемости:
· Определяется дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;
· Рассчитывается накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическая сумма затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины.
· Определяется срок окупаемости по формуле:
Т ок = Т i + НС/ДДП,
где Т i - число лет, предшествующих году окупаемости; НС - не возмещенная стоимость на начало года окупаемости; ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.
Чистая текущая стоимость доходов (коэф. рентабельности)
Чистая текущая стоимость доходов (NPV) - сумма текущих стоимостей всех спрогнозированных, с учетом ставки дисконтирования, денежных потоков. Схема расчета чистой текущей стоимости (ЧТСД):
1. Определение текущей стоимости каждой суммы потока доходов, исходя, из ставки дисконтирования периода, возникновения доходов.
2. Произвести суммирование текущей стоимости будущих доходов.
3. Сравнение суммарной стоимости доходов с величиной затрат:
ЧТСД = ПД - ПЗ,
где ЧТСД - чистая текущая стоимость доходов, ПД - суммарные приведенные доходы, ПЗ - приведенные затраты по проекту.
Ставка доходности инвестиций
Ставка доходности проекта показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Этот показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение приведенных доходов по проекту к приведенным расходам:
СДИ= ЧТСД/ПЗ,
где СДИ - ставка доходности инвестиций, ЧТСД - чистая текущая стоимость доходов, ПЗ - приведенные затраты по проекту.
Внутренняя ставка доходности проекта
Внутренняя ставка доходности проекта- это ставка дисконтирования, приравнивая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций.
Расчет внутренней ставки доходности (ВСД) осуществляется методом итеративного подбора такой величины ставки дисконтирования, при которой чистая современная ценность инвестиционного проекта обращается в ноль.
Схема расчета с использованием таблиц дисконтирования:
1. Выбор произвольной ставки дисконтирования и на ее основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту.
2. Производится сопоставление затрат по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.
3. Если, первоначальная произвольная, ставка дисконтирования не дает нулевой чистой, текущей стоимости доходов (ЧТСД), то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующим правилам:
если ЧТСД > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;
если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.
4. Подбирается вторая ставка дисконтирования до тех пор, пока не получится вариант текущей стоимость доходов, как большей так и меньшей величины затрат по проекту.
5. Рассчитывается внутренняя ставка доходности проекта, методом интерполяции, составив пропорцию и решив уравнение:
(ПД MAX - ЗП)/ ПД MAX - ПД MIN = (С д1 - (С д1 + Х))/ С д1 - С д2 ,
где ПД MAX - максимальные суммарные приведенные доходы, ПД MIN - минимальные суммарные приведенные доходы, ЗП - затраты по проекту, С д1 - ставка дисконтирования для ПД MAX , С д2 - ставка дисконтирования для ПД MIN
6. Определяется ВСД по формуле:
ВСД = С д1 + Х
При расчете показателя ВСД предполагается полная капитализация всех получаемых доходов. Это означает, что все генерируемые денежные средства направляются на покрытие текущих платежей либо реинвестируются с доходностью, равной IRR. Указанное предположение является, к слову, одним из самых существенных недостатков данного метода.
Интерпретационный смысл внутренней ставки доходности заключается в определении максимальной стоимости капитала, используемого для финансирования инвестиционных затрат, при котором собственник (держатель) проекта не несет убытков.
Модифицированная ставка доходности
Позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств. Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким инвестициям - они должны быть безрисковыми и высоколиквидными, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту. Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.
Схема расчета модифицированной ставки доходности:
1. Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.
3. Составляется модифицированный денежный поток.
4. Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.
Ставка доходности финансового менеджмента
Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимости. Эти средства в последствии будут инвестированы в различные новые проекты, исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта, кроме того, возможна диверсификация инвестиций.
Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента:
1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.
2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.
3. Определяется круговая ставка доходности.
4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.
5. Составляется модифицированный денежный поток.
6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП, но на основе модифицированного денежного потока.