Аннотация: на современном этапе развития общества с огромным влиянием рынка на его хозяйственную деятельность необходимо изменение системы оценки кадастровой
стоимости земель, поскольку существующая методология объективно не отражает соотношение ее с рыночными ценами. Это негативно сказывается на интересах собственников и заинтересованных лиц.

В данной статье обозначен круг проблем, которые являются прочной основой для возникновения неправильной кадастровой оценки и, как следствие, многочисленных судебных споров об оспаривании таковой. Ключевые слова:земельные участки,государственная кадастровая оценка Государственная кадастровая оценка является комплексом мер по оценке , имеющим очень важное и юридическое, и экономическое значение. Процедура кадастровой оценки ввиду объективной важности правильного ее проведения требует тщательного изучения и разработки методов её проведения, адекватных требованиям сегодняшнего рынка.

Тем не менее, очевидна проблемность в ее практическом значении, которую можно рассматривать с нескольких сторон. Во – первых, завышенная оценка земельного участка негативно отразится на налогоплательщиках, поскольку земельный налог рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земли.

Во – вторых, заниженная стоимость земельного участка также может негативно отразится на интересах собственника в случае, например, принудительного изъятия участка для государственных и муниципальных нужд с выплатой компенсации, равной рыночной стоимости. Однако, как показывает практика, выплаты производятся на основании кадастровой его стоимости . Кадастровая оценка земель в населенных пунктах производится на основании статистических данных рыночных цен объектов недвижимости. Кроме того, она должна учитывать особенности местоположения участка, его рентабельность, и другие ценообразующие факторы. При этом процедура оценки осложняется поиском источников вышеуказанной информации. Для этого необходим открытый процесс публикации сведений о заключаемых сделках с объектами недвижимости, который на данный момент заменяют сведения Росреестра.

Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земель, имеют весьма ограниченный характер, что в конечном итоге отражается на интересах собственников. Имея в виду недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможности ее модернизирования на уровне субъекта Российской Федерации, поскольку система оценки должна быть общегосударственной, органы государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах по – своему решают данную проблему иными способами. Например, в Кемеровской области местные власти снизили ставку земельного налога в два раза . Однако подобный пример показывает действия властей по предупреждению недовольств со стороны плательщиков в свой ущерб. Единственно важным и эффективным способом разрешения данной проблемы, на наш взгляд, будет преобразование существующей единой методики государственной кадастровой оценки земель. Например, важное место в такой модернизации может занять справочник кадастровой стоимости земель, в котором могут приводиться коэффициенты, отражающие реальную стоимость земли. Однако для издания такого справочника необходима истинная информация о проводимых сделках, которая зачастую недобросовестно скрывается их сторонами.

В результате, экономя на подоходном налоге, стороны «платят» за это заниженной кадастровой оценкой земельного участка, что физическим лицам может обернуться большей невыгодой. В то же время, низкая кадастровая оценка является весомой мерой поддержки малого бизнеса и служит созданию благоприятного инвестиционного климата в регионах. Основывая на принципе справедливости, можно сделать однозначный вывод: кадастровая оценка тогда будет удовлетворять требования всех заинтересованных лиц, когда будет реальной сбалансированной.

Тем не менее, существующие проблемы с кадастровой оценкой необходимо решать в соответствии с существующим законом и нормативной базой. И решением этому является досудебное и судебное разрешение разногласий. При этом, досудебное разрешение разногласий было введено только лишь Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты РФ» . В целях разрешения данного конфликта, в соответствии с данным Федеральным законом, созывается специальная комиссия. Стоит отметить, что до введения в действие данного закона все споры об оценки земли разрешались исключительно в судах . Тем не менее, принятые меры лишь облегчили процедуру оспаривания кадастровой оценки , но не искоренили данную проблему совсем. Для определения мер пресечения неправильной оценки земель необходимо определить её причины.

По нашему мнению, основными из них являются: 1) Неправильные, неточные сведения об объектах недвижимости, включая их рентабельность, реальную рыночную цену и т.д. 2) Неизменный характер кадастровой стоимости в периоды спада или роста рыночных цен на недвижимость, что абсолютно не отвечает рыночной системе экономики 3) Закрытость механизма кадастровой оценки земель, затрудняющая возможность общественного контроля 4) Проявляющийся автоматизм в оценке земель, категорически неадекватный методики соотношения рыночной и кадастровой стоимостей 5) Неучтение природных и иных факторов земельного участка при оценке каждого отдельного участка 6) Неполнота и неточность исходной информации при оценке . Для разрешения этих проблем необходимо принятие целого ряда мер по предотвращению вышеперечисленных факторов. Для этого, в первую очередь, необходима система открытого ценообразования посредством обеспечения прозрачности заключаемых сделок.

В связи с этим, необходимо создание новой методики отслеживания цен на рынке недвижимого имущества, которое возможно, например, в сотрудничестве с агентствами недвижимости и риелторами. Кроме того, необходим системный мониторинг состояния как , так и рынка недвижимости. В связи с этим возможно внедрение «гибкой» системы кадастровой стоимости , что в значительной степени увеличит влияние рынка на нее, которое, надо отметить, может положительно сказаться на сбалансированности интересов и адекватности кадастровой оценки .

Исходя из вышеизложенного, следует отметить, что системе государственной кадастровой оценки необходимы не просто изменения, но модернизация. Это происходит потому, что кадастровая оценка имеет важное экономическое значение, а значит должна «подстраиваться» под условия, диктуемые рынком. Это также позволит избежать властного произвола, что, несомненно, сократит немалое количество исков об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Список использованной литературы:

1. Федеральный закон от 29.07.2017 N 274 – ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. N 172. 04.08.2017

2. Кухарук Н.С., Марциневская Л.В., Митряйкина А.М. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов // Научные ведомости БелГУ. Серия: Естественные науки. 2011. №21 (116). С.150 – 160

3. Ламерт Д.А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2013. №3. С.158 – 164 4. Межуева Т.В. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на современном этапе // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2012. №1. С.177 – 181 Ю.Н. Слепенок, Н.Ю. Белокопытова, В. Проценко, 2017

Метки: Предыдущая запись
Следующая запись

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, С УЧЕТОМ ОБРЕМЕНЕНИЙ (СЕРВИТУТОВ) В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3. Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь, вполне, определенное функциональное и разрешенное назначением.

4. Земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

5. Земля выступает как средство для социально-экономического развития .

6. Земля – это базис для размещения различных объектов недвижимости.

В результате, было определено, что земельный рынок находится на стадии формирования, и не так развит, как рынок недвижимости. В то же время этот сегмент рынка набирает существенные обороты в регионах РФ. Права на земельные участки, используемые в оценке, как объекты-аналоги, выставляются на продажу, в основном, в виде прав аренды, собственности. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на земельном рынке.

В частности, наиболее развит земельный рынок (из вышеречисленных регионов) в г. Москве и Московской обл., Ленинградской, Нижегородской, Ростовской областях и Краснодарском крае. В этих регионах, с течением времени и принятием законов РФ и местных нормативных актов , земельные участки только увеличиваются в своей стоимости.

Земельный сервитут

Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т. п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т. п. В связи с этим настала актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей, обычно землей соседа.

Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей.

Понятие и содержание сервитута

Исходя из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче земельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная земельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства , дает мало оснований для развития института сервитутов.

Для того, чтобы определить насущные проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов), необходимо рассмотреть, прежде всего, законодательство, регулирующее такое понятие, как обременение (сервитут) и возможность определения его рыночной стоимости.

Гражданский Кодекс (часть вторая), от 01.01.01 года, в редакции ФЗ 26.03.03, статьей 553 регулирует права на недвижимость при продаже земельного участка. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В ЗК главе 4, статье 23 дается полная характеристика права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом). Сервитут может быть:

1. Частным (сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством).

2. Публичным (сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков). Кроме того, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться в следующих случаях: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и проч.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать соразмерную плату за него.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления или общественная организация, которые обосновывают необходимость введения сервитута, осуществляют экономическую оценку полезности этого сервитута, а собственник участка, в свою очередь, экономически аргументирует будущие или настоящие потери от ограничения своих прав на природные полезности земельного участка. Другими словами, возникает необходимость оценки рыночной стоимости так называемой "соразмерной платы" за причиненные неудобства собственнику такого земельного участка.

Существенным различием у частного и публичного сервитута является оформление их прав на тот или иной вид сервитута. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Одним из нововведений в ЗК от 01.01.2001г., является то, что сервитут может быть срочным или постоянным. То есть на сервитут накладываются временные рамки, что в свою очередь является большим шагом в земельных отношениях.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В тоже время, Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов)

Для определения рыночной стоимости земельных участков в законодательной базе Российской Федерации существуют следующие документы:

2. Распоряжение Минимущества РФ от 01.01.01 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 01.01.2001 , в ред. от 01.01.2001).

3. ФЗ от 01.01.2001 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001).

Определение рыночной стоимости земельного участка - начальный этап затратного подхода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы существующего владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора. Именно потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия решения о приобретении того или иного объекта недвижимости.

Согласно земельному законодательству (ст. 66 ЗК РФ) рыночная стоимость земель устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Земельные участки, участки недр, относятся к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации. (1)

Рыночная стоимость может быть определена для земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) с правовой точки зрения в соответствии с законодательством, то есть имеют правоустанавливающие документы.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов), исследуется возможность применения классических подходов к оценке земельных участков (2).Рассмотрим возможность их применения:

1. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству улучшения в некоторый период времени. В случае оценки обремененного земельного участка, сложно определить его стоимость на этапе застройки (по смете затрат), так как в этом случае, не учитывается возможность использования доли земельного участка, с учетом обременения. Поэтому применение затратного подхода представляется нецелесообразным.

2. Применение сравнительного подхода возможно при наличии достаточного количества аналогов на открытом, свободном рынке земельных участков, с обязательным условием: объекты аналоги должны быть выбраны с учетом обременений, при прочих равных условиях. Опираясь на проведенные автором практические исследования рынка земельных участков и оценки рыночной стоимости прав на земельные участки в регионах, было выявлено следующее:

Земельные участки с обременениями, оформленными надлежащим образом, встречались, практически в единичных случаях: в г. Санкт-Петербург, и г. Москва. Объекты-аналоги к ним подобрать не было возможности ввиду того, что на земельном рынке (данные риэлтерских агентств г. Москва и г. Санкт-Петербург) такая информация является закрытой и становится прозрачной только в момент совершающейся сделки. Такая же ситуация сложилась и других обследованных регионах РФ.

Поэтому применение сравнительного подхода, в принципе, возможно только с позиции оценки других прав объектов-аналогов, с последующей поправкой на долю сервитута в объекте оценки. Поправку на наличие сервитута можно вводить только после выделения доли сервитута, приходящегося на оцениваемый земельный участок. Долю сервитута в земельном участке можно определить, опираясь на площадь, занимаемую сервитутом (указана на плане земельного участка) согласно правоустанавливающему документу на оцениваемый земельный участок.

Доходный подход, как было отмечено выше, отражает позицию наиболее вероятного покупателя (инвестора), заинтересованного в приобретении права на земельный участок. Очевидно, что потенциальный покупатель планирует получение дохода от земельного участка и ему важно знать, как повлияет обременение (сервитут) на величину этого дохода.

Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. Данный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Доход от любого объекта недвижимости выражается в коэффициенте капитализации. Причем чем ниже коэффициент капитализации объекта, тем выше его рыночная стоимость. В рамках доходного подхода, как правило, применяются следующие методы: Метод капитализации земельной ренты , Техника остатка дохода от земли, Метод предполагаемого использования.

Для оценки земельного участка с обременением возникает сложность при определении дохода, так как выделить ту часть, которая именно и будет приносить доход, практически невозможно. Поэтому, автор предлагает учесть дополнительные риски, связанные с условиями, собственно, обременения (сервитута), которые увеличат коэффициент капитализации и приведут доход от аналогичного (не обремененного) земельного участка к стоимости этого же земельного участка с учетом обременения (сервитута).

Выводы

Исходя из вышесказанного, можно описать общие проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации: Неразвитость земельного рынка в Российской Федерации.

1. Неразвитость института сервитутов в Российской Федерации.

3. Сложность в оценке рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации при определении доли ограничений в общей стоимости земельных участков.

4. Сложности при формировании и отражении в правоустанавливающих документов доли сервитута и уровня соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

5. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на Российском земельном рынке.

Используемая литература

1. Статья 1-4 ФЗ от 01.01.2001 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001 , от 01.01.2001 , от 01.01.2001)

2. Распоряжение Минимущества РФ от 01.01.01 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 01.01.2001 , в ред. от 01.01.2001).

3. Федеральный закон от 01.01.2001 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001).

4. Постановление Правительства от 01.01.2001 г. № 000 "Об утверждении стандартов оценки"

5. Распоряжение Минимущества России от 01.01.2001 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков"

1

В рамках исследования утверждается, что за последние несколько лет проведена переоценка кадастровой стоимости земельных участков практически во всех субъектах Российской Федерации, принятие всех результатов оценки произошло с помощью постановлений глав муниципальных образований. Цель исследования – выявление основных проблем при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. Исследование проводится с намерением использования материалов работы для проведения круглых столов с представителями предпринимательства в сфере оценке стоимости недвижимости и банковской сфере, а также со студентами профильного направления. Для проверки гипотезы планируется решить следующие задачи: проанализировать состояние рынка земельных участков коммерческого назначения в Пензе; выявить основные проблемы уменьшения или увеличения кадастровой стоимости земли; определить динамику цен на рынке земельных участков; выделить приоритетные направления в данной сфере; спроецировать возможные решения выявленных проблем.

земельный налог.

динамика цен

государственный кадастр недвижимости

переоценка земельных участков

оспаривание кадастровой стоимости

земельный участок

кадастровая стоимость

1. Акимова М.С., Поршакова А.Н., Улицкая Н.Ю., Старостин С.В., Котельников Г.А. Инвестиционный маркетинг комплексной жилой застройки территории // Экономика и предпринимательство. . – 2013. № 12-2. – с.41.

2. Баронин С.А., Меньшаков Д.И. Девелопмент проектов реконструкции и развития городских территорий// Известия Юго-западного государственного университета. – 2011.  №5-2.

3. Баронин С.А. Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья. Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук.  М., 2005.

4. Баронин С.А., Трофименко М.Г. Моделирование муниципального земельного девелопмента при инвестиционном развитии комплексной жилой застройки.Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011  №5-2  с.284-286.

5. Герасимова А.А., Толстых Ю.О., Савина Е.А., Константинова Ю.Р. Особенности переоценки кадастровой стоимости земельных участков в современных условиях. //Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 2;URL: www..11.2014).

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (действующая редакция от 01.01.2014).

7. Кузин Н.Я., Горюнова Н.М. Модели подходы к массовой оценке недвижимости // Региональная архитектура и строительство. – 2010. – № 1.

8. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31. 07.1998 №146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) (действующая редакция от 01.01.2014).

9. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 « Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

10. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов (ФСО №4)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России N 508 от 22 октября 2010 г.

За последние несколько лет произошла переоценка и последующее утверждение результатов кадастровой стоимости земельных участков во всех субъектах Российской Федерации.В свою очередь, пересмотр и утверждение кадастровой стоимости земельных участков привело существенному увеличению сборов по земельному налогу с собственников. Таким образом, собственники могут столкнуться с рядом проблем.

К примеру, можно привести следующую проблему: кадастровая стоимость, с одной стороны, представляет собой оценочную категорию, то есть для ее определения привлекаются независимые оценщики, с другой стороны, результаты самостоятельного исследования, организованного владельцем земли показывают, что земля может иметь гораздо более низкую рыночную стоимость, чем по данным кадастрового учета.Расчет стоимости земельных участков и объектов недвижимости для выкупа их в собственность, а также расчет земельного налога и арендных платежей вычисляются на основе кадастровой стоимости. Одной из важных проблем при оценке кадастровой стоимости участков является способ ее оценки. Необходимо отметить, что оценка кадастровой стоимости проводится не реже, чем раз в пять лет с использованием методов массовой оценки, при этом могут не учитываться индивидуальные особенности самого земельного участка и недвижимости на нем, а также различные обременения, которые связаны с ним. Таким образом, возникает проблема несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков.

Здесь же возникает другая проблема -кадастровая стоимость утверждается нормативным актом, обязательна к применению и может быть оспорена только в специальном порядке. Именно оспаривание кадастровой стоимости земельных участков поможет снизить платежи по аренде этого участка, также уменьшить налоговое бремя и уменьшить сумму при выкупе земельного участка в собственность. Все это является вполне актуальным и важным на сегодняшний день, в период товарно-денежных отношений в экономике.

Что касается самого процесса оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, то здесь существует два способа: оспаривание в административном и в судебном порядке. Необходимо отметить, что оспаривание кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке производится через арбитражный суд, в независимости от статуса лица, обратившегося в суд, а также от статуса или качества земельного участка (земельные участки, предназначенные для промышленных целей, земельные участки, используемые для дачного хозяйства или для индивидуального жилого строительства). Согласно законодательству существуют всего лишь два основания для пересмотра кадастровой стоимости земельных участков и построек на этих участках:

Во-первых, при недостоверных сведениях о земельном участке, которые были использованы при расчете его кадастровой стоимости;

Во-вторых, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Все основания для обжалования кадастровой стоимости земельных участков предполагают предоставление одинакового набора документов для рассмотрения заявления и разрешения споров, имеются различия в процессуальной форме при рассмотрении в административном и судебномпорядке.

Наиболее эффективным способом оспаривания кадастровой оценки земельных участков является установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Владелец земельного участка, которому стало известно о несоответствии рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, имеет возможность провести переоценкустоимости единичного земельного участка. Если результаты расходятся - можно обращаться с соответствующей жалобой в Росреестр или арбитражный суд. Для обжалования кадастровой стоимости земельного участка заявитель должен представить соответствующий отчет о рыночной оценке земельного участка и прилегающих построек, а также должен предъявить экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Тем не менее, на саму оценку рыночной стоимости земельных участков и прилегающих к ним построек могут повлиять множество самых различных факторов. Это могут быть и политические и экономические факторы, в том числе спрос и предложение на данном рынке, месторасположение, категория земельного участка и обременения, которые с ним связанны, а также наличие различных коммуникаций.

Что же касается решения вопроса о надлежащей дате, на которую истцу следует доказать рыночную стоимость земельного участка при внесении требования о внесении ее в качестве кадастровой, то здесь следует учитывать особенность соотносимости рыночной и кадастровой стоимости и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость.В свою очередь, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости.

На опыте работы многих предприятий, можно выявить самые распространённые случаи завышения кадастровой стоимости:

Разрешенное использование земельного участка определено верно, однако удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен;

Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости;

Завышенный удельный показатель кадастровой стоимости определен на основании неверного разрешенного использования земельного участка;

Разрешенное использование земельного участка определено не точно, удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

Одним из самых эффективных методов защиты своих прав в отношении земельных участков и оспаривания их кадастровой стоимости будет являться обращение в прокуратуру, а также налоговую инспекцию.

В свою очередь, встают также не малозначимые проблемные вопросы при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков:

Существует проблема при предоставлении льгот по земельному налогу для определенного круга лиц;

Определенно есть проблема по оповещению собственников об изменении кадастровой стоимости земельных участков;

Проблема возможности и порядка оспаривания кадастровой стоимости земельных участков;

Вопрос о суммах «ошибок» при начислении земельного налога в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельного участка;

Проведение массовой оценки кадастровой стоимости земельных участков вслепую.

Зачастую, многие собственники земельных участков бывают удивлены и возмущены новыми уведомлениями об уплате имущественных налогов, также это касается и земельного налога. Все это связанно с удорожанием кадастровой стоимости земли, что зачастую не совпадает с их реальной рыночной стоимостью. Владельцы таких земельных участков могут получить налоговые поручения, которые будут в несколько раз превосходить предыдущие платежи. Никак нельзя отрицать то, что все это является большим стрессом для людей.

По авторитетному мнению экспертов, повышение налога на земельный участок связано с массовой оценкой кадастровой стоимости земельных участков «вслепую». Оценка производится без выезда на место, а также не учитываются данные Государственного кадастра недвижимости. В проведении такого рода оценки нет ничего удивительного, но при условии, что в Государственном кадастре недвижимости отображена корректная информация и дополнительные сведения об объекте оценки. По официальной информации Счетной палаты, только на середину 2014 года данные Федеральной налоговой службы лишь на половину соответствуют данным кадастра недвижимости.

Для более объективной оценки земельных участков и других объектов собственности необходимо увеличить количество критериев для оценки, также данные критерии должны быть характерны для конкретных регионов и для каждого типа объекта недвижимости. Так можно привести пример небольшого набора критериев для определенного типа собственности - капитальное строение: материал, из которого изготовлены стены, этажность здания, степень износа и год постройки данного типа недвижимости. В целом стоит отметить, что важную роль должны играть те факторы, которые в свою очередь, определяют рыночную стоимость недвижимости и непосредственно влияющие на нее. Но на сегодняшний день, такие критерии в подавляющем большинстве случаев не учитываются или не используются совсем при оценке кадастровой стоимости земельных участков или другой собственности.

Важно отметить, что налог, который определяется с помощью кадастровой стоимости и взимается только с земельных участков. Но сама земля в некоторых районах может стоить по-разному, а себестоимость строительства различных объектов может быть одинаковой. Существуют и другие случаи, к примеру, два одинаковых участка оценены по-разному, но они находятся в непосредственной близости друг от друга.Также дополнительную информацию можно получать в БТИ, органах статистики, Росреестре, а также при использовании других баз данных. Тем не менее, пока отсутствуют нормативно-правовые акты, где должны быть закреплены требования по использованию необходимой документации для оценки.

Что касается сумм, которые приходится выплачивать гражданам при неправильной оценке кадастровой стоимости, то они могут исчисляться миллиардами рублей в масштабах всей страны. Даже при условии, что процент неправильно оценённой недвижимости невелик, все равно эта сумма будет очень большая.В свою очередь, налогоплательщики могут оспорить неправильно оцененную кадастровую стоимость. Для этого в каждом регионе страны созданы комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в досудебном порядке. Тем не менее, такие процедуры для простых граждан могут обойтись непомерно дорого. Оспорить неправильные результаты оценки кадастровой стоимости в досудебном порядке можно в течение полугода после ее утверждения. При условии если собственник не успевает обратиться в этот срок в комиссию, то здесь может помочь только суд и как упоминалось выше, здесь будут проходить разбирательства в арбитражном суде. Важно отметить, что узнать об изменении стоимости можно только по собственной инициативе. Все это значительно уменьшает шансы по обращению в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, а это чревато увеличением издержек, также сроков рассмотрения искового заявления.

От сказанного выше вырисовывается другая, немаловажная проблема - оповещение об изменении кадастровой стоимости собственников. Одним из инструментов решения данной проблемы может послужить своевременная информация на сайте налоговой службы. Также это можно решить с помощью информации о кадастровой стоимости своего объекта по кадастровому номеру в Государственном кадастре недвижимости.

Следующая проблема - аукционы, в форме которых обязана проводиться кадастровая оценка земельных участков и недвижимости. Аукционы, в большей части себя не оправдывают. К тому же форма аукциона не предполагает выбор исполнителя по критериям качества и квалификации, главным критерием в данном случае является стоимость исполнения работ, и к оценке допускаются компании, не имеющие опыта работ в данном регионе, что, естественно, отражается, на результатах определения стоимости.

При переоценке кадастровой стоимости используются рыночные данные о стоимости земельных участков на дату утверждения Постановления Правительства Пензенской области от 15 ноября 2013 г. № 850-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Пензенской области» (январь 2012 г.). В рамках исследования нами был проведен ретроспективный анализ рыночной стоимости земельных участков (по категории «земли населенных пунктов» в Пензенской области). Диапазон выбора данных об объектах-аналогах взят с 1.11.2011г. по 1.04.2012г.(полугодовой интервал от момента утверждения результатов кадастровой стоимости). Стоимость за проанализированный период колеблется в пределах от 2000 руб/кв.м. до 6234 руб/кв.м. При анализе использовались земельные участки коммерческого назначения. Наибольшее значение стоимости зафиксировано в феврале 2012 года, наименьшее - в апреле 2012 года. Связана данная разница с тем, что земельные участки имеют различное местоположение, площадь, определенные отличия в назначении (под строительство гаражей, торговых объектов и т.д.).

Рис. 1. Средняя стоимость земельных участков коммерческого назначения в Пензенской области (за 1 кв.м.)

Рис. 2. Средняя стоимость земельных участков коммерческого назначения в Пензенской области (за 1 кв.м.)

В результате анализа было выявлено превышение кадастровой стоимости над рыночной в пределах 5-10%.

Подводя итог, необходимо отметить, что существует множество проблемных вопросов при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и выше были представлены некоторые из них. Но если же ответственно подойти к решению этих проблем, то можно избавиться от них. Множество проблем связано с нормативно-правовой базой, в свою очередь это отражается на действиях самих оценщиков и компаний, которые производят массовую оценку кадастровой стоимости земельных участков и жилой недвижимости. А также весомой проблемой становится несвоевременное оповещение собственников земельного участка об изменении кадастровой стоимости, что зачастую не позволяет им решить вопросы в административном порядке, а именно в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Рецензенты:

ТаракановО.В.,д.т.н., профессор,декан факультета «Управление территориями», заведующий кафедрой «Кадастр недвижимости и право» ПГУАС, г. Пенза;

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.

Библиографическая ссылка

Учинина Т.В., Строкина К.Н., Усанова Н.В. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 6.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=16132 (дата обращения: 01.02.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Если проблему кадастровой стоимости формулировать в общем, то она сводится к некачественной оценке кадастровой стоимости. Причем термин «некачественная» можно понимать как маловероятная, неадекватная, недостоверная, сомнительная, спорная. Причин некачественной оценки множество, и все они обусловлены большим числом проблем определения и оспаривания кадастровой стоимости. В настоящей статье попытаемся их сформулировать и классифицировать.

21 февраля 2014 года в Нижнем Новгороде на заседании Сове­та уполномоченных по защите прав предпринимателей в регионах Приволжского федерального округа констатировали, что в данный момент чаще всего кадастровая стоимость зе­мель расходится с рыночной стоимос­тью, и в ряде случаев в несколько раз. Ситуация провокационная и вызывает большое количество вопросов у пред­принимателей (сайт «Империя консал­тинга» 21.02.2014г.).

Такая ситуация у нас в стране сохраняет­ся уже несколько лет, с тех пор как налогообложение земельных участков стало производиться по их кадастровой стоимости, а точнее - когда после кризиса 2008 года земельный рынок в стране стабилизировался (рыночная стоимость земельных участков перестала расти, а в ряде регионов стала снижаться). И вот уже почти шесть лет в стране ежегодно рассматривается несколько десятков тысяч судебных и внесудебных дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков.

В ближайшем будущем ситуация еще более обострится, когда к спорам по ка­дастровой стоимости земли прибавятся споры по кадастровой стоимости объек­тов капитального строительства (строе­ний). Московские предприниматели, имеющие крупные коммерческие объ­екты недвижимости (которые теперь будут облагаться налогом по их кадаст­ровой стоимости) уже заволновались.

Проблемы определения и оспа­ривания кадастровой стоимо­сти можно классифицировать по различным критериям. Напри­мер, по содержательному (про­блемы законодательства, проблемы методологии оценки, информацион­ные проблемы и т.д.).

Мы считаем, что наиболее целесо­образно классифицировать про­блемы оценки кадастровой стои­мости по функциональному при­знаку. При этом весь процесс определения и оспаривания када­стровой стоимости разбивается на общие и специфические функции.

Общие функции:

1. подготовка данных по объектам оценки и по рынку;
2. моделирование кадастровой стоимости;
3. определение кадастровой стои­мости;
4. оспаривание кадастровой стои­мости;
5. администрирование всего про­цесса определения и оспарива­ния кадастровой стоимости.

Специфические функции:

1. оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
2. оценка земель промышленного назначения;
3. оценка объектов капитального строительства и др.

Соотношение между общими и специфическими функциями сле­дующее: для реализации каждой специфической функции оценки объекта недвижимости необходи­мо реализовать все общие функ­ции, т.е., например, для того что­бы оценить земельный участок сельскохозяйственного назначе­ния, надо подготовить данные по этому участку, собрать информа­цию по сделкам с земельными уча­стками-аналогами, разработать модель кадастровой стоимости, определить кадастровую стои­мость, при необходимости сопро­водить процесс ее оспаривания и осуществить администрирование всех общих функций оценки / спланировать их, организовать деятельность, произвести коорди­нацию деятельности по реализа­ции функций, учесть и проконтро­лировать деятельность, а также простимулировать персонал.

Каждую общую и специфическую функцию можно подразделить на подфункции.

Например, специфическую функ­цию оценки объектов капитально­го строительства можно разделить на отдельные подфункции в зави­симости от вида строения: оценка коммерческих объектов, оценка некоммерческих объектов и т.д.

В свою очередь, каждую подфунк­цию можно разделить на отдель­ные задачи. Например, подфунк­цию оценки коммерческих объек­тов можно разделить на оценку торговых объектов, оценку адми­нистративных объектов, оценку офисов и т.д.

Таким образом, все функции опре­деления и оспаривания кадастро­вой стоимости недвижимости мож­но разделить на конкретные зада­чи, которые имеют свои присущие им проблемы: законодательные, методологические, информацион­ные и прочие.

Только «разбираясь» с каждой об­щей и специфической функцией, подфункцией и задачей процесса определения и оспаривания кадас­тровой стоимости, т.е. комплексно охватывая весь анализируемый процесс, можно выявить и разра­ботать меры по разрешению про­блем определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижи­мости в нашей стране.

В одной из работ мы на основе вы­шеприведенных общих функций предложили создать государствен­ную систему определения кадаст­ровой стоимости объектов недви­жимости. Эта система аккумулиру­ет в себя лучший зарубежный опыт развитых стран.

В настоящей работе мы сделали попытку классифицировать про­блемы оценки кадастровой стои­мости недвижимости по функцио­нальному признаку, но по другому его составу; разбивая весь процесс определения и оспаривания када­стровой стоимости недвижимости на три укрупненные функции:

1. определение кадастровой сто­имости;
2. оспаривание кадастровой сто­имости;
3. налогообложение недвижимос­ти (в том числе, работы по рас­чету налоговых ставок, по опре­делению пакета льгот по нало­гообложению недвижимости, по процедурным операциям, на­пример, рассылки налогопла­тельщикам уведомлений).

Ниже по этим укрупненным функ­циям группируются соответствую­щие проблемы.

Проблемы определения кадастровой стоимости недвижимости

1.1. Формирование информации об объектах оценки кадастровой стоимости

В настоящее время оценщик обя­зан оценить все объекты, указан­ные в перечне, передаваемом ему заказчиком. При этом определить достоверную величину кадастро­вой стоимости ряда объектов не представляется возможным, по­скольку нельзя их однозначно идентифицировать.

Например, в качестве наименова­ния указано «сооружение» без конкретизации его типа (мост, дамба и пр.), отсутствует информа­ция о площади объекта оценки, разрешенном использовании зе­мельного участка, протяженности линейных сооружений и т.д.

Предлагается сформировать зако­нодательный механизм, который:

а) обяжет заказчика государствен­ной кадастровой оценки (далее ГКО) предоставлять оценщику информацию для однозначной идентификации объектов оцен­ки, а также информацию по ос­новным ценообразующим фак­торам и сделкам с объектами-аналогами;

б) даст оценщику право не оцени­вать те объекты из перечня, ко­торые невозможно однозначно идентифицировать или по кото­рым отсутствует существенная ценообразующая информация (получить которую можно ис­ключительно у заказчика).

1.2. Разработка типового контракта на кадастровую оценку

Существующая практика проведе­ния ГКО показывает, что условия контрактов на ГКО, с одной сторо­ны, позволяют выигрывать соответ­ствующие конкурсы недобросовест­ным и некомпетентным оценщикам, а с другой - не предусматривают от­ветственность заказчика за наруше­ние условий контракта (например, информация не предоставлена или предоставлена не в установленный срок).

Предлагается сформировать су­щественные условия типового контракта на ГКО (типовой ма­кет). Такие условия, прежде всего, должны быть направлены на:

а) выбор «адекватного» исполни­теля, например: установление минимально возможного срока выполнения работ по кадастро­вой оценке, установление требо­вания к оценочным организаци­ям иметь в штате не менее трех оценщиков, для которых данное место работы является основным (это затруднит вход на рынок оценочных работ «случайных компаний», для которых данный вид деятельности не является ос­новным и которых не интересует судьба отрасли), требования к специальному программному обеспечению и другие условия;

б) установление ответственности заказчика за нарушение усло­вий контракта (например, ин­формация не предоставлена в установленные сроки);

в) установление требований к ис­ходной информации по объек­там оценки (их перечень дол­жен размещаться до конкурса; после заключения контракта оценщик имеет право дозапросить уточнения по перечню; уточнения принимаются до оп­ределенной даты, после кото­рой оценщик имеет право не оценивать те объекты, которые невозможно идентифицировать или по которым отсутствует су­щественная ценообразующая информация).

1.3. Демпинг цен на оценочные услуги по определению кадастровой стоимости

«Подготовка отчета об оценке зе­мельного участка до 10 га у незави­симого оценщика с выездом на ме­сто будет стоить 150-200 тыс. руб­лей; необходимая для судебного оспаривания экспертиза отчета в саморегулируемой организации -еще 50-100 тыс. рублей. А в рамках госзаказа работа по тому же зе­мельному участку стоит копейки, в сотни раз дешевле» (Василий Ким, президент компании «Ким и партнеры», сайт prodazhacen.livejournal.com, 15.04.2014г.).

Демпинг цен на оценочные услуги осуществляют мошенники, кото­рые за «малые» деньги по госзака­зу делают заведомо недостовер­ную (завышенную) оценку, кото­рую затем сами же (уже по заказу собственников-налогоплательщи­ков), но уже за «большие» деньги, оспаривают, подготавливая отче­ты об оценке рыночной стоимости этих же земельных участков, но при этом стоимость значительно занижается.

Проблема заключается в том, что нередко в конкурсах на осуществ­ление оценочной деятельности выигрывают субъекты оценочной деятельности, которые предлага­ют осуществить оценочные услуги за вознаграждение гораздо ниже себестоимости этих работ, а ино­гда за 1 рубль и даже за 0 рублей. И руководители конкурсных комис­сий по госзакупкам объявляют их победителями и заключают с ними государственные контракты. Хотя хорошо знают, что это оценщики-мошенники, которые затем вымо­гают деньги у налогоплательщи­ков - владельцев этих объектов оценки за занижение стоимости объектов в их интересах. И на этих преступлениях данные оценщики-мошенники процветают.

Вот что сказал в своем интервью журналу «Оценочная деятель­ность» замначальника управления оценки федерального имущества Росимущества Вадим Смоляков: «…опираясь на практику разме­щения заказов на оказание услуг по оценке, зачастую победителя­ми становятся участники, предло­жившие более низкую цену за свои услуги, но не обладающие не­обходимым опытом проведения оценки федерального имущества и соответствующей квалификаци­ей. Вследствие этого качество ус­луг, оказываемых этими органи­зациями, является низким, а пред­ставляемые отчеты об оценке не соответствуют требованиям зако­нодательства об оценочной дея­тельности. Подобные результа­ты возникают вследствие того, что при оценке заявок участников максимальная значимость при­сваивается критерию »цена«, а значимость остальных критериев определяется по остаточному принципу».

Предлагается :

1. Национальному совету по оце­ночной деятельности разрабо­тать и утвердить в установлен­ном порядке минимальные тари­фы при размещении заказов на оказание услуг по оценке феде­рального имущества, обеспечи­вающих обязательный отказ госзаказчика от рассмотрения за­явок участников размещения гос­заказа, содержащих необосно­ванно низкие ценовые предло­жения (демпинг) (это предложе­ние было сформулировано Росимуществом);
2. Внести соответствующие изме­нения в ФЗ-44 о контрактной си­стеме в сфере госзакупок;
3. Национальному совету по оце­ночной деятельности совместно с ведущими профессиональны­ми оценочными сайтами орга­низовать анализ, выявление и обнародование случаев дем­пинга на рынке оценочных ус­луг, составить и обнародовать список оценщиков, которые демпингуют;
4. Основной удельный вес при вы­боре оценщика в соответствии с ФЗ-44 о контрактной стоимости госзакупок придать критерию качества подготовки отчетов об оценке.

Предлагается также создать при Росреестре систему государствен­ной оценки кадастровой стоимос­ти, в рамках которой будет сфор­мирован институт аккредитован­ных оценщиков с утвержденными региональными тарифами на ус­луги по определению кадастро­вой стоимости недвижимости, а также - которая будет обеспечи­вать оценщиков достоверной ис­ходной информацией об объек­тах оценки и о сделках с объекта­ми-аналогами.

Предлагается также отчет об оценке до утверждения кадаст­ровой стоимости в регионе пуб­ликовать в сети интернет (по не­скольким адресам: на сайте ре­гиональной администрации, на сайте саморегулируемой орга­низации, в которой состоит оценщик, на сайте Росреестра), и тогда процедуру оценки по конкретному району можно бу­дет проанализировать заинтере­сованным лицам: собственни­кам-налогоплательщикам, соот­ветствующей саморегулируемой организации, региональной ад­министрации, региональной ко­миссии по оспариванию кадаст­ровой стоимости.

Для обеспечения возможности широкой экспертизы отчетов по оценке кадастровой стоимости недвижимости Росреестру необ­ходимо опубликовать большими тиражами, а также поместить в интернете все методики по опре­делению кадастровой стоимости различных видов земельных уча­стков и различных видов объек­тов капитального строительства (по опыту развитых зарубежных стран).

1.4. Закрытость отчетов по определению кадастровой стоимости

Из-за того, что отчеты по опреде­лению кадастровой стоимости не­движимости (земельных участков и объектов капитального строитель­ства) не публикуются, собственни­ки-налогоплательщики не знают результатов оценки, т.е. они не знают уровень кадастровой стои­мости своей собственности, с кото­рой они платят налог, пока резуль­таты оценки не будут утверждены и только после этого опубликова­ны. В связи с этим, если собствен­ник-налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью его объ­екта и хочет ее оспорить, то он не имеет возможности это сделать до срока налогообложения объекта. Причем время оспаривания кадас­тровой стоимости сначала во вне­судебном формате, а затем, в слу­чае необходимости, и в судебном формате очень продолжительно. И весь этот период он должен пла­тить налог на свой объект недви­жимости по прежней кадастровой стоимости, пока ее не оспорит. И даже если ему удастся оценку оспо­рить, уплаченный с недостоверной кадастровой стоимости налог ему никто не вернет.

1.5. Сроки переоценки кадастровой стоимости недвижимости

Данная проблема больше касается собственников-налогоплательщи­ков, так как частая ежегодная пе­реоценка кадастровой стоимости не позволяет до конца осущест­вить ее оспаривание.

Региональная администрация за­интересована в затягивании про­цесса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Суды нередко «прислушиваются» к ее интересам. В связи с этим, пока собственник оспаривает кадаст­ровую стоимость, утвержденную региональной администрацией год назад, эта же региональная администрация утверждает пере­оценку кадастровой стоимости нового года.

И собственник-налогоплательщик вынужден начинать судиться уже по новой неадекватной кадастро­вой стоимости своего объекта не­движимости.

Таким образом, он не может оспо­рить неадекватную кадастровую стоимость своего объекта и вы­нужден платить несправедливый налог на недвижимость.

Предлагается в административ­ном порядке ускорить рассмотре­ние в суде и принятие решения по искам по оспариванию кадастро­вой стоимости недвижимости: не более трех месяцев со дня подачи исков.

Также в административном порядке ускорить рассмотрение заявлений собственников-налогоплательщи­ков в региональных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимос­ти: не более 15 дней.

1.6. Идентификация объекта недвижимости (правовой аспект)

Как идентифицировать объект оценки, если у земельного участка и у строения, которое на нем нахо­дится, разные собственники? С ко­го брать единый налог на недви­жимость?

Предлагается до тех пор, пока по объекту оценки не будет единственного собственника, взимать налоги с обоих собственников от­дельно: с одного - с кадастровой стоимости земельного участка, с другого - с кадастровой стоимости строения.

1.7. Сознательное завышение или занижение кадастровой стоимости недвижимости

Нередко бывают случаи завыше­ния или занижения кадастровой стоимости недвижимости, обус­ловленные «давлением», оказыва­емым заказчиком оценки на оценщика.

Предлагается повысить их ответ­ственность: заказчиков снимать с должности, оценщиков лишать членства в саморегулируемой ор­ганизации (без права перехода в другую саморегулируемую органи­зацию).

Предлагается также законода­тельно закрепить статус заказ­чика кадастровой оценки за Росреестром, так как регио­нальная администрация и муни­ципалитеты являются заинтере­сованными лицами в том или ином уровне кадастровой стои­мости недвижимости.

1.8. Разработка конкурсных требований к оценщикам, участвующим в определении кадастровой стоимости недвижимости

Разные региональные админист­рации формулируют разный на­бор требований к оценщикам ка­дастровой стоимости недвижи­мости. Нередко эти требования противоречат законодательным положениям о конкуренции.

Предлагается:

1. Разработать единые критерии оценки заявок на участие в кон­курсе по проведению кадастро­вой оценки, единый набор требо­ваний к конкурсной документа­ции и к оценщикам кадастровой стоимости недвижимости, кото­рый бы соответствовал ФЗ-135 от 29.07.1998г. «Об оценочной дея­тельности в РФ» и ФЗ-44 от 05.04.2013г. «О контрактной сис­теме в сфере закупок товаров, ра­бот, услуг для обеспечения госу­дарственных и муниципальных нужд»
2. Разработать макет типового до­говора на определение кадаст­ровой стоимости.

1.9. Повышение качества отчетов по определению кадастровой стоимости недвижимости

Известно, что качество кадастро­вой стоимости недвижимости низкое. Причин такому положе­нию множество. Это и низкая квалификация оценщиков, и от­сутствие достоверной информа­ции об объекте оценки и сделках с объектами-аналогами, и «дав­ление» на оценщиков руководи­телей региональных админист­раций (заказчиков), заинтересо­ванных либо в завышении (в большинстве случаев), либо в за­нижении уровня кадастровой стоимости в своих регионах, и другие причины.

Предлагается:

1. До утверждения кадастровой стоимости недвижимости раз­мещать отчеты по определе­нию кадастровой стоимости не­движимости минимум на трех сайтах:

• на сайте саморегулируемой организации оценщиков, ко­торая проводит экспертизу от­чета об оценке кадастровой стоимости недвижимости (до проведения экспертизы);
• на сайте Росреестра - в фон­де данных государственной оценки кадастровой стои­мости; и на сайте региональной адми­нистрации (данное предложе­ние прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

2. Ввести обязательное уведом­ление налогоплательщика о намерении проведения оцен­ки кадастровой стоимости его объекта недвижимости (дан­ное предложение прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

3. Ввести обязательное сертифи­цирование Росреестром оцен­щиков, осуществляющих опре­деление кадастровой стоимос­ти недвижимости;

4. Ввести обязательное повыше­ние квалификации (1 раз в 3 го­да) для оценщиков, осуществля­ющих определение кадастро­вой стоимости недвижимости;

5. Росреестру ввести обязательное утверждение учебных про­грамм, по которым проводится обучение оценщиков, осуществ­ляющих определение кадастро­вой стоимости недвижимости, а также ввести контроль за каче­ством обучения по этим про­граммам в вузах страны;

6. Создать при Росреестре Инсти­тут государственной кадастро­вой оценки, который бы реализовывал следующие функции:

а) разработка методологии мас­совой оценки в РФ;

б) разработка и совершенство­вание отдельных методик для определения отдельных ви­дов объектов недвижимости (земель и строений различно­го назначения);

в) формирование информаци­онной инфраструктуры в сфе­ре определения кадастровой стоимости в РФ (профессио­нальные сайты, журналы, се­минары, обучение и повыше­ние квалификации оценщи­ков и др.);

г) разработка рыночных норма­тивов и способов определе­ния поправок для расчета ка­дастровой стоимости недви­жимости;

д) проведение экспертизы отче­тов по определению кадаст­ровой стоимости федераль­ных объектов недвижимости;

е) другие функции в сфере опре­деления, оспаривания и нало­гообложения недвижимости;

7. Создать в РФ на базе Росреестра государственную систему определения кадастровой сто­имости объектов недвижимос­ти (см. статьи В. Григорьева по этому поводу).

1.10. Регистрационно-учетная проблема

Проблема заключается в том, что объекты оценки (они же объекты налогообложения) описываются по двум разным законодательным актам: ФЗ «О государственной ре­гистрации прав на объекты не­движимости и сделок с ним» и ФЗ «О государственном кадастре не­движимости». В связи с этим про­исходит путаница учетных данных для одних и тех же объектов нало­гообложения (объектов оценки).

Эта путаница усложняет работу по формированию государственного кадастра недвижимости и не поз­воляет получить оценщику досто­верную информацию об объектах для определения их кадастровой стоимости. Это значительно сни­жает качество оценки.

Предлагается:

1. Принять постановление прави­тельства РФ, в котором бы были установлены положения по опи­санию единого объекта недви­жимости (земля + строение) как объекта налогообложения (а также объекта оценки кадастро­вой стоимости);
2. Принять постановление прави­тельства РФ о создании на базе Росреестра государственной си­стемы определения кадастро­вой стоимости недвижимости, которая могла бы решить мно­гие проблемы ее определения и оспаривания (концепция такой системы разрабатывается в Фи­нансовом университете при правительстве РФ).

1.11. Информационный дефицит в оценке кадастровой стоимости недвижимости

Проблема заключается в том, что оценщику, определяющему кадаст­ровую стоимость объектов недви­жимости, недостает множества ви­дов информации об объектах оцен­ки и о сделках с ними на рынке.

Массовая оценка, т.е. оценка для целей налогообложения, основы­вается на анализе рыночной стои­мости объектов недвижимости. Но фактические данные о ней в стра­не скрыты, фактические рыночные данные о сделках с объектами не­движимости отсутствуют в откры­той печати. Оценщики используют в основном цены предложений.

Таким образом, основная группа информации о сделках с объекта­ми недвижимости (и земли, и стро­ений), которая должна быть ис­пользована для определения када­стровой стоимости недвижимости, в стране отсутствует. В этих услови­ях нельзя получить качественную достоверную оценку.

Предлагается принять постанов­ление правительства РФ о регист­рации, учете и анализе сделок с объектами недвижимости в РФ, в котором бы были зафиксированы положения по информационному обеспечению процесса определе­ния кадастровой стоимости объ­ектов недвижимости, в том числе по регистрации, учету, монито­рингу, анализу сделок на рынке недвижимости, моделированию и оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эти по­ложения можно было бы реализовывать в рамках создания систе­мы государственной кадастровой оценки в Российской Федерации.

1.12. Разработка программного обеспечения расчета кадастровой стоимости различных видов объектов оценки

Проблема заключается в разра­ботке компьютерных программ, необходимых для расчета кадаст­ровой стоимости различных видов объектов оценки.

В настоящее время созданы не­сколько программ, которые на практике используются некоторы­ми оценочными организациями для определения кадастровой стои­мости. Это программные продукты:

• СПО ФГУП ФКЦ «Земля» (г. Москва);
• ООО «Группа комплексных ре­шений» (г. Нижний Новгород);
• МОК «Центр менеджмента оцен­ки и консалтинга» (г. Москва).

Однако данные программные про­дукты требуют своего совершенст­вования. Кроме того, большинство видов объектов оценки не охваты­ваются ими. В частности, различные виды объектов капитального строительства и отдельные виды земель оцениваются в ручном ре­жиме, что значительно затрудняет и удорожает оценку объектов не­движимости и удлиняет сроки вы­полнения работ.

Предлагается создать при Росреестре Институт государственной кадас­тровой оценки, который бы наряду с другими функциями обобщал и совершенствовал существующие программные продукты, а также разрабатывал новые компьютер­ные программы по определению кадастровой стоимости различных видов объектов оценки.

В заключение

В данной статье были рассмотре­ны далеко не все проблемы опре­деления кадастровой стоимости, а ряд основных из них. В дальней­ших исследованиях нужно обра­тить внимание на проблемы оспа­ривания кадастровой стоимости, которые также ждут своего реше­ния. Надеемся на критический анализ предложений, приведен­ных в данной статье, со стороны специалистов.

Литература

1. Организация оценки и налого­обложения недвижимости. В 2 т. / Пер. с англ. Под общей ред. К. Эккерта. - М.: РОО, Акаде­мия оценки. Стар-Интер, 1997.
2. Судебно-кадастровая экспер­тиза /Под ред. А.Ф. Волынско­го, В.А. Прорвича. - М.: Эконо­мика, 2013.
3. Никонова И.А. Проектный анализ и проектное финанси­рование. - М.: Альпина Пабли­шер, 2912.
4. Богатырев С.Ю. Принципы справедливости в экономике. Сайт Владимира Путина, 12.01.2012г., www.putin2012.ru/suggestion/6742
5. Материалы сайта «Империя оценки», imperia-a.ru

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://allbest.ru

Введение

Оценка земли, являясь составной частью земельного кадастра, выступает в то же время и как часть общей оценки природных ресурсов. Коренная перестройка всех отраслей народного хозяйства, перевод экономики на рыночные отношения, введение частной собственности на землю и другие средства производства обуславливают качественное изменение в подходах оценки земель, природных ресурсов, хозяйственной деятельности человека и общества в целом.

Успешное решение многих задач, общих и внутрихозяйственных невозможно без глубокого изучения качества земли и его грамотной оценки. При решении проблемы оценки земли важно установить реальный объект и предмет исследования.

При оценке земли следует учитывать функционирование ее в общественном производстве и исходить прежде всего из требований сельскохозяйственного производства, где она выполняет более активную роль, выступая в качестве главного средства производства, а в других отраслях народного хозяйства - в качестве всеобщего средства. Следовательно, в широком понимании в качестве объекта оценки земля выступает как всеобщее средство производства и как главное средство производства в сельском хозяйстве. Оценка должна характеризовать доброкачественность и ценность земли при использовании ее в сельском хозяйстве, которое включает по существу весь комплекс естественных условий производства и в этом смысле земля характеризуется почвенным покровом, качество которого выражается плодородием и местоположением.

В процессе земельно-оценочных работ выполняются подготовительные работы, в задачу которых входит выявление наличия и определение качества обследовательских материалов, содержание и значение выполняющихся ранее работ по природно-сельскохозяйственному районированию, агропроизводственной группировки почв, классификации земель; бонитировки почв и экономической оценки земель, возможность их использования при проведении оценочных работ. Затем производят сбор, систематизацию, анализ и уточнение необходимой для оценки земель исходной информации. В этой связи подготовительные работы подразделяются на камеральные работы и полевые обследования. Важным условием проведения объективной оценки земель является тщательный учет природных и экономических факторов. Влияние природных условий на урожайность сельскохозяйственных культур можно определить на сравнительно небольших территориях с примерно одинаковыми климатическими, почвенными, экономическими и организационно-хозяйственными условиями. Это связано с тем, что территория РФ имеет большую протяженность как с запада на восток, так и с севера на юг, и разнообразные характеристики качества земель, которые имеют большие различия по теплой влагообеспеченности, типам рельефа, почвенному покрову, степени освоенности земель и их использованию. Природные и экономические условия также различаются и в пределах территорий республик, краев и областей. В соответствии с этим для более объективного учета различий природных и экономических условий необходимо провести природно-сельскохозяйственное районирование территории, которое представляет собой систему деления территории страны на выделы с учетом закономерных изменений природных условий, а также особенностей использования земель в народном хозяйстве. Продуктивность сельскохозяйственного производства в значительной мере определяется почвенно-климатическими условиями и поэтому наиболее совершенной формой учета климата и почвенного покрова является проведение:

природно-климатического районирования территории;

природно-сельскохозяйственного агропочвенного районирования.

При проведении земельно-оценочных работ возникает необходимость наряду с природно-климатическими условиями учитывать экономические показатели использования земель. С этой целью проводится природно-экономическое или земельно-оценочное районирование. Земельно-оценочное районирование республики, края, области предусматривает выделение территорий относительно однородных по агроклиматическим, геоморфологическим, почвенным и мелиоративным условиям, напрямую влияющим на специализацию и уровень интенсивности производства. Поэтому, земельно-оценочный район представляет собой часть территории республики, края, области, для которой характерна относительная однородность почвенно-климатических, геоморфологических, природно-технологических, почвенно-мелиоративных условий, влияющих на уровень сельскохозяйственного производства и относительную ценность земли.

Границы земельно-оценочных районов по возможности увязывают с границами административных районов и, в крайнем случае, с границами землепользований сельскохозяйственных предприятий. Минимальное число хозяйств в земельно-оценочном районе должно быть не менее 30, что определяется требованиями статистической обработки информации. Таким образом, природно-экономическое районирование предполагает выделение земельно-оценочных районов, характеризующихся практической однородностью климата, относительно однообразным почвенных покровом и примерно одинаковыми экономическими условиями ведения хозяйства.

Глава 1. Аналитический обзор литературы

1.1 Основные положения земельно-оценочных работ

Проблема рационального и эффективного использования земельных ресурсов непосредственно связана с созданием и ведением земельного кадастра. Особенное значение при разработке земельного кадастра придается проведению земельно-оценочных работ по оценке земель (бонитировке почв и экономической оценке земель). Для успешного решения проблемы оценки земель важно обосновать с научных позиций методы ее проведения.

Методические принципы оценки земель, позволяющие установить её объект, предмет и критерии, базируются прежде всего на понимании особенностей земли как средства производства. Главная особенность земли -- это присущее ей свойство плодородия, в результате которого земельных участки обладают устойчивой качественной неоднородностью. По своей сути плодородие почвы -- это способность земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге. Именно свойством плодородия земля коренным образом отличается от всех других средств производства.

Современная наука выделяет в основном два вида плодородия -- естественное (природное) и экономическое (эффективное). Наряду с названными широко применяются и другие термины: плодородие искусственное, потенциальное, действительное, абсолютное и относительное. Однако эти термины служат для характеристики и уточнения двух основных видов плодородия -- естественного и экономического, объясняют их происхождение, способы выражения, степень использования и т.д.

Естественное плодородие создается в своем первоначальном виде самом природой, путем длительного почвообразовательного процесса, протекающего в определенных климатических условиях. Оно определяется физическими, химическими и биологическими свойствами почвы, ее способностью удовлетворять потребности растений.

На землях, вовлеченных в земледельческий процесс, естественное плодородие претерпевает изменения, поскольку человеческий труд становится важным фактором почвообразования наряду с природными условиями Созданное человеческой деятельностью дополнительное плодородие почвы выступает в виде искусственного плодородия, которое сливается с первоначальными свойствами почвы и становится естественным плодородием для каждого данного периода. Это единое плодородие обрабатываемых земель необходимо рассматривать как естественную, потенциальную, производительную способность земли, т. е. как потенциальное плодородие. Для каждого периода оно характеризуется потенциальными запасами в почве ремонтов питания, содержанием гумуса и его составом, особенностями теплового, солевого и других режимов почвы. Определение и сопоставление данных показателей дает представление о природном потенциальном плодородии почвы.

В процессе использования человеком потенциальных возможностей ловы, элементов питания, от которых зависит урожайность возделываемых сельскохозяйственных культур, ее естественное плодородие приобретает новое содержание и проявляется в определенном количестве потребительных стоимостей (продуктов земледелия). Таким образом, возникает экономическое (эффективное) плодородие, которое является результатом хозяйственной деятельности человека, продуктом развития общественной производительной силы и реализуется лишь в процессе производства. Уровень экономического плодородия свидетельствует об определенных возможностях человека в реализации естественного потенциального плодородия почвы в данный период. Из этого положения следует, что экономическое плодородие -- это плодородие фактически существующее (действительное), с наибольшей полнотой характеризует современную производительность земледелия.

Для научного обоснования решения методических вопросов оценки земель в системе земельного кадастра необходимо всесторонне определить уровень плодородия, которое, с точки зрения способов его проявления, выступает в форме абсолютного и относительного. Абсолютное плодородие характеризуется урожайностью (выходом продукции) с единицы земельной площади. Оно отражает степень использования потенциального и уровень действительного плодородия. Величина получаемого продукта находится в тесной связи с интенсификацией производства.

Особое значение при определении уровня плодородия имеет относительное плодородие. Точные параметры его характеристик и содержания имеют большое значение в решении основных вопросов методики оценки земель, то есть обоснования предмета и критериев оценки земель при проведении земельно-оценочных работ. Относительное плодородие характеризуется количеством получаемой продукции на единицу затрат, вложенных в землю разного качества. Из этого следует, что относительное (сравнительное) плодородие определяется производительностью равных затрат (количеством получаемой продукции на единицу затрат), вложенных в землю различного потенциального плодородия.

Понимание сущности плодородия почвы и форм его проявления позволяет определить место и значение бонитировки почв и экономической оценки земель в системе земельно-оценочных работ. Как видно из представленной характеристики основных видов плодородия почвы, природные свойства земли являются первичной основой, базисом, на который накладываются экономические факторы производства. Следовательно, экономическая оценка земли в системе земельно-оценочных работ основывается на результатах предшествующего ей этапа -качественной оценки (бонитировки) почв.

Современная наука и практика ведения земельного кадастра рассматривают бонитировку почв и экономическую оценку земель как процессы, тесно связанные общностью целей. Они опираются на единые данные регистрации землепользований, количественный и качественный учет земель, материалы почвенных исследований и источники статистической информации о производственных показателях использования оцениваемых земель. Таким образом, бонитировка почв и экономическая оценка земель являются единым процессом определения производительной способности земель, поскольку естественные и приобретенные свойства почв, технологические особенности и местоположение земель, интенсивность производства одновременно и взаимосвязанно влияют на производительность земледельческого труда.

В соответствии с положением о порядке проведения оценки земель земельно-оценочные работы включают: подготовительные работы по сбору информации, земельно-оценочное районирование территории, качественную оценку (бонитировку) почв и экономическую оценку земель.

Поскольку бонитировка почв и экономическая оценка земель представляют единый непрерывный земельно-оценочный процесс, некоторые виды работ (подготовительные работы, земельно-оценочное районирование) имеют определенное отношение к бонитировке почв и экономической оценке земель.

1.2 Понятие, содержание и критерии бонитировки почв

Бонитировка почв является сравнительной оценкой их качества по плодородию при определенном уровне развития культуры земледелия. В теоретическую разработку вопросов бонитировки почв большой вклад внес В.В. Докучаев. При оценке почв В. В. Докучаев четко различал две стороны проблемы, существенно отличающиеся друг от друга. Он считал, что в начале следует оценивать почву как естественноисторическое тело, независимо от отношения к ней человека и условий времени, то есть исследовать состав почвы, ее физические свойства, отношение к подпочве, и только после этого определять сравнительное достоинство почв. Это последнее обстоятельство, подчеркивал В. В. Докучаев, и придает исследованию почв как естественных тел особую ценность и заставляет базировать оценку земель на результатах подобных исследований. При этом важно отметить, что, разрабатывая свой естественноисторический опыт познания почв, В. В. Докучаев положил в основу оценки природные свойства и признаки почв, а урожайность культур использовал лишь для подтверждения правильности установленных им соотношений между отдельными почвенными группами. Следовательно, бонитировка как сравнительная оценка почв базируется на объективных признаках и свойствах, которые имеют ведущее значение для развития и роста сельскохозяйственных культур.

Развивая теоретические положения В. В. Докучаева о том, что естественная правоспособность почв есть главнейший фактор ценности земли, академик С. С. Соболев определяет бонитировку почв как специализированную классификацию почв по их продуктивности, построенную на объективных признаках самих почв, наиболее важных для роста сельскохозяйственных культур и коррелирующих со средней многолетней урожайностью. Он принимает в качестве первичной таксономической единицы почвенную разновидность. Бонитировка почв является логическим продолжением комплексных обследований земель и предшествует их экономической оценке.

Рассматривая в методическом плане бонитировку почв и экономическую оценку земель как единый процесс земельно-оценочных работ, следует вместе с тем четко разграничивать цели и задачи этих составных кадастра. Отличие задач бонитировки почв от экономической оценки земель вытекает прежде всего из понятия почвы как естественноисторического тела и понятия земли как основного средства производства в сельском хозяйстве. В соответствии с этими понятиями бонитировка почв изучает и оценивает почву как природное (естественноисторическое) тело со всеми свойственными ему признаками и агропроизводственными особенностями. Следовательно, бонитировка почв -- это качественная их оценка по важнейшим свойствам и признакам, обусловливающим естественное плодородие почвы. Первичным объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности или их группы, однородные по качеству, технологическим свойствам, условиям обработки и т. д. Предметом бонитировки выступают естественные потребительские свойства почвы или сама почва с присущими ей объективными естественными свойствами и агропроизводственными особенностями.

Задача бонитировки почв состоит в том, чтобы выявить земли, наиболее благоприятные для возделывания тех или иных сельскохозяйственных культур, т. е. дать оценку агрономического качества почв. Исходя из этих положений, критериями бонитировки почв, являются их природные диагностические признаки и признаки, приобретенные в процессе длительного окультуривания, напрямую связанные с урожайностью основных зерновых, технических и других культур, а при бонитировке кормовых угодий - с продуктивностью сенокосов и пастбищ.

При проведении бонитировки почв важное значение имеет правильный выбор диагностических признаков (критериев). Только при этом условии достигается необходимая объективность результатов бонитировки. Как известно, качество почвы зависит от морфологических, генетических, химических и физических свойств. Важнейшими из этих диагностических признаков являются: мощность гумусового горизонта, процентное содержание гумуса в почве, валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калий в почве, механический состав, кислотность, сумма поглощенных оснований, степень насыщенности почвы основаниями и др. При этом важно отметить, что набор таких признаков может в различных почвенно-климатических зонах варьировать.

Выбор диагностических признаков, находящихся в устойчивой связи с урожайностью сельхозкультур, в конкретных условиях производится на основании всестороннего изучения почвенного покрова, данных об урожайности сельскохозяйственных культур и определения влияния отдельных свойств почвы на показатели урожайности.

1.3 Понятие и содержание экономической оценки земель. Методы расчёта её показателей

Экономическая оценка земли в системе земельного кадастра характеризует экономическую, хозяйственную ценность земли как средства производства, определяет производительную способность разнокачественных земель с помощью системы экономических показателей при учете всего комплекса природных и экономических условий хозяйствования.

Объект экономической оценки земель неразрывно связан с предметом их оценки. При обосновании предмета экономической оценки земель необходимо исходить из известного положения о том, что земля не является продуктом человеческого труда, однако полезность земли как средства производства, способность удовлетворять общественную потребность в продуктах сельского хозяйства определяет её общественную потребительную стоимость. Следовательно, предметом экономической оценки земли может быть только ее общественная потребительная стоимость как средства производства. При этом общественная потребительная стоимость земли рассматривается в неразрывном единстве ее естественных и общественно-экомических условий, определяющих полезность этих свойств.

Поскольку экономическое плодородие аккумулирует в себе характеристики естественных свойств земли в их неразрывной связи с развитием производительных сил, оно, по сути, и является конкретным выражением общественной потребительной стоимости земли как средства производства в сельском хозяйстве и, следовательно, служит предметом экономической оценки земель. Исходя из сути оценки земель, ее объектом следует считать определенные единицы земельной площади, которые отличаются по экономическому плодородию.

Следовательно, объектом экономической оценки земель (в отличие от бонитировки почв) выступает не почва, а земля как средство производства. Земля включает в себя весь комплекс природных факторов, определяющих условия её использования в процессе производства. Другими словами, объект экономической оценки земель представляет собой почву в совокупности со всеми природными факторами, определяющими понятие земли с учётом конкретных производственных и экономических условий ее использования в процессе производства. При проведении земельно-оценочных работ совокупность этих условий содержится в конкретной оцениваемой единице площади -- агропроизводственной группе почв. Как основная оценочная единица агропроизводственная группа почв объединяет разновидности почв по основным свойствам и характеру их использования. Выступая в качестве первичной оценочной единицы экономической оценки земель, агрогруппа почв представляет собой естественный ресурс с учетом конкретных производственных и экономических условий его использования. Другими словами, при экономической оценке земель учитывается местоположение оцениваемой агрогруппы почв по экономическим условиям хозяйствования, что достигается путем проведения земельно-оценочного районирования.

Экономическая оценка земель как заключительный этап земельно-оценочных работ в составе земельного кадастра определяет сравнительную ценность земли как средства производства в сельском хозяйстве. Конечная цель экономической оценки земель направлена на создание предпосылок для объективного решения вопросов рационального использования и охраны земельных ресурсов, совершенствования экономического механизма хозяйствования в народном хозяйстве.

Главная задача экономической оценки земель состоит в том, чтобы на основе всестороннего учета условий и результатов сельскохозяйственного производства установить для каждого хозяйства продуктивность земель и экономический эффект их использования (с одновременным учетом природного потенциала и объективных экономических факторов) и определить производительность общественного труда при использовании разнокачественных земельных участков.

Материалы экономической оценки земли предназначаются для решения следующих задач:

оценка хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

развитие и функционирование рынка земли;

предоставление и изъятие земельных участков;

установление размеров земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли;

установление размеров компенсационных выплат в соответствии с законодательством Российской Федерации;

формирование земельного фонда в государственной, муниципальной и частной собственности.

Экономическая оценка земель характеризует их производительную способность как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных показателей.

По результатам бонитировки почвенные разновидности объединяются в группы (агропроизводственные группы почв), которые оцениваются по экономическим показателям, что и является задачей экономической оценки земель. Оценка земли производится в двух аспектах:

Общая оценка земель.

Частная оценка - по эффективности возделывания основных сельскохозяйственных культур (всех черновых, кукурузы на зерно, подсолнечника, кукурузы на силос и зеленый корм, однолетних трав на сено, многолетних трав на сено).

Основными показателями как общей, так и частной оценки земель являются:

продуктивность земель, исчисленная по выходу валовой продукции растениеводства в кадастровых ценах (ВП - валовой продукт), руб/га -при общей оценке, или урожайность основных сельскохозяйственных культур (У), ц/га - при частной оценке;

окупаемость затрат - отношение стоимости продукции в кадастровых целях к затратам на ее производство, руб/руб исчисляется по формуле:

дифференциальный доход (часть чистого дохода, выражающая стоимость дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях), руб/га.

Показатели урожайности и продуктивности (ВП) выражают достигнутый уровень производства, который зависит как от качества земли, так и от уровня интенсивности земледелия, причем во многих случаях различи» в величине производственной продукции определяются в большей мере уровнем интенсивности, чем различия в естественном плодородии.

Окупаемость затрат (03) характеризует эффективность земледельческого труда по количеству произведенной продукции на единицу затрат. При одинаковом уровне интенсивности окупаемость затрат всегда выше на лучших землях по сравнению с худшими. Данный показатель является связующим показателем между валовым продуктом и дифференциальным доходом. На его основе определяется удельный вес дифференциального дохода в валовом продукте.

Дифференциальный доход (ДД), соответствующий суммарной дифференциальной ренте I-II, выражает общую величину экономического эффекта использования земель с одновременным учетом их качества и уровня интенсивности земледелия.

Дифференциальный доход определяется на основе оценочных показателей валового продукта и окупаемости затрат по следующим формулам:

где d - удельный вес дифференциального дохода в валовом продукте, который определяется по следующим показателям:

где 03 - оценочный показатель по окупаемости затрат;

1,35 - исходный уровень окупаемости затрат.

При 03 более 1,35 дифференциальный доход соответственно будет положительной величиной и возрастает пропорционально приросту оценки земель по окупаемости затрат и валовому продукту.

В связи с необходимостью стоимостной соизмеримости различных видов растениеводческой продукции при проведении оценки земель используются кадастровые цены, которые по своему уровню соответствуют общественно необходимым затратам в худших условиях массового товарного производства сельскохозяйственных культур.

Глава 2.Качественная оценка (бонитировка) почв

2.1 Расчёт баллов почв по их свойствами признакам. Построение оценочной шкалы

Главным основанием бонитировки почв должны служить их природные качества как наиболее объективные и надежные показатели. Наименьшей таксономической единицей бонитировки является почвенная разновидность.

Разработка шкалы бонитировки почв начинается с составления областного списка почвенных разновидностей. В Ростовской области этот список основных (занимающих площадь более 500 га) почвенных разновидностей содержит 1200 наименований.

Для каждой почвенной разновидности определяется почвенный балл по свойствам, наиболее тесно связанным с урожайностью сельскохозяйственных культур: содержание гумуса в пахотном слое, запасы гумуса в профиле, мощность гумусового профиля и содержание физической глины.

Для определения указанных признаков проводятся почвенные и агрохимические обследования на всей территории области.

По материалам крупномасштабных почвенных обследований определяют свойства и признаки каждой почвенной разновидности, выбранные в качестве критериев бонитировки.

Для сопоставимости критериев бонитировки почв их показатели выражаются в баллах.

В ростовской области за 100 баллов приняты следующие количественные показатели:

мощность гумусового горизонта - 135 см;

запасы гумуса в гумусовом горизонте - 600 т/га;

Баллы каждой почвенной разновидности по данным критериям определяют по формуле:

земельный почва плодородие бонитировка

где Б К - балл почвы по определённому критерию;

П Ф - фактическое значение данного критерия;

П КП - количественный показатель критерия, принятый при сто бальной оценке.

Для каждой почвенной разновидности определяется среднегеометрический почвенный балл по формуле:

где Б СГ - среднегеометрический балл почвы;

Б 1 - балл по содержанию гумуса;

Б 2 - балл по мощности гумусового горизонта;

Б 3 - балл по запасам гумуса;

Б 4 - балл по содержанию физической глины.

Для определения совокупного почвенного балла в среднегеометрический почвенный балл вводятся понижающие поправочные коэффициенты на специфические признаки почв (солонцеватость, переувлажнение).

С учетом поправок на совокупный коэффициент устанавливается совокупный балл бонитета для конкретной почвы (Б П =Б СГ k). Результаты расчетов сводятся в таблицу шкалы бонитировки почв

Первичными оценочными единицами для оценки земель (бонитировки почв и экономической оценки земель) служат группы почв близкие по генезису.

Выделенные, в процессе проведения земельно-оценочных работ, группы почв (агропроизводственные группы) характеризуются показателями свойств и признаков, установленными по почвенным разновидностям.

2.2 Бонитировка почв в хозяйствах

Список групп почв на пахотных угодьях в оценочном районе состоит из десяти наименований. В результате проведения земельно-оценочных работ в области для каждой группы почв рассчитан бонитет по свойствам и признакам.

Наличие данной информации позволяет провести бонитировку пашни по всем хозяйствам района.

Бонитировка любого земельного участия, состоящего из различных групп почв, проводится как средневзвешенная величина баллов бонитета отдельных почв с учетом их площади по формуле:

где ББ - балл бонитета земельной территории (угодья);

Б П1 ,Б П2,…., Б Пn - бонитеты групп почв (из приложения 1);

Р 1 , Р 2 ,…, Р n - площадь групп почв (из приложения 2).

Результаты расчётов сводятся в таблице 2:

2.3 Определение степени корреляции совокупного почвенного балла с урожайностью (продуктивностью) сельскохозяйственных культур

В результате проведённых расчётов в таблице 2 по каждому хозяйству в целом по району почвенные баллы пашни в зависимости от баллов бонитета групп почв и их площадей в составе пахотных земель.

Достоверность проведенных расчетов определяется коэффициентом корреляции почвенного балла с фактической (продуктивностью) урожайностью. Между этими величинами существует тесная связь.

Однако прежде, чем приступить к определению коэффициентов корреляции, необходимо рассчитать продуктивность земель (стоимость валовой продукции с 1 га пашни по фактической урожайности взятых основных культур - зерновых, кукурузы на зерно, подсолнечника).

Стоимость валовой продукции в целом по хозяйству (ВП х) определяется по формуле:

где У Ф - урожайность (среднемноголетняя) сельскохозяйственных культур в хозяйстве, ц/га (берется из приложения 3);

С ппх - структура посевных площадей (площадь, в %, которую занимает культура от общей площади пашни хозяйств),

ц - кадастровая цена на сельскохозяйственную продукцию, руб/ц (для зерновых 23 руб/ц, кукурузы на зерно - 25,3, подсолнечника - 26,5 руб/ц).

После расчетов баллов бонитета хозяйств (ББ), стоимости валовой продукции с 1 га пашни (ВП), и имеющихся данных по фактической урожайности сельскохозяйственной культуры (У) все результаты сводятся в таблице 3.

Таблица 3

Исходные данные для определения коэффициента корреляции почвенного балла с продуктивностью земель.

	хозяйства	исходные величины
				фактическая урожайность
				зерновые	кукуруза	подсолнечник
	Коммунар
	Обильное
	Прогресс

Коэффициент парной корреляции определяется по формуле:

где r - коэффициент корреляции;

x - балл бонитета хозяйства;

y - фактическая урожайность сельскохозяйственной культуры, или продуктивность пашни;

n - число наблюдений.

Все расчёты по определению коэффициента корреляции ведутся в таблицах 4 и 4а:

Таблица 4 Определение коэффициента корреляции балла бонитета почв и валового продукта

	хозяйства
	Коммунар
	Обильное
	Прогресс
	по району

Таблица 4а . Определение коэффициента корреляции балла бонитета почв и урожайности зерновых.

	хозяйство
	Коммунар
	Обильное
	Прогресс
	по району

Значение коэффициента корреляции определяют с точностью до 0,001, обязательно указывая знак, характеризующий прямую или косвенную обратную связь.

Если значение находиться с точностью до 0,5000, то связь следует считать слабой, от 0,501 до 0,700 - средней, более 0,700 - тесной, более 0,900 - очень тесной.

Достоверность и существенность коэффициента корреляции определяется отношением этого коэффициента к его среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле:

где m r - среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции;

n - число пар наблюдений.

Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента определяется по формуле:

Полученные результаты расчётов по формулам записаны в таблице5:

Таблица 5 . Числовые характеристики связи продуктивности (урожайности) с баллами бонитета

Значение критерия Стьюдента(t Ф), в обоих случаях больше 2,5 - его теоретического значения. Это свидетельствует о том что, коэффициент корреляции можно считать достоверным. То есть прямолинейная связь между урожайностью и почвенным балом доказана.

Глава 3. Экономическая оценка земель.

3 .1 Определение базисных показателей по группам почв

Основными показателями экономической оценки земли, как уже отмечалось, являются: продуктивность земель (стоимость валовой продукции), окупаемость затрат и дифференциальный доход. Для определения этих показателей по земельным участкам, отдельным сельскохозяйственным угодьям и в целом по хозяйствам необходимо вначале вычислить базисные исходные показатели оценки по группам почв - урожайность отдельных культур и затраты на их производство. Однако урожайность отражает качество земли при условии равенства производительных затрат на ее получение.

Поэтому экономическая оценка земли проводится по сопоставимой «нормальной» урожайности. «Нормальная» урожайность это показатель эффективного плодородия определенной группы почв применительно к конкретной культуре, в характерных для данной местности климатических условиях, и при среднеобластной ресурсообеспеченности и среднем уровне использования этих ресурсов.

При расчете «нормальной» урожайности используются уравнения регрессии (модели урожайности), полученные в результате многократного корреляционно-регрессивного анализа почвенных, климатических и экономических факторов формирования урожая. Для этих целей проводится сбор информации производственно-экономических, почвенных, климатических показателей. Источниками информации о почвах служат материалы почвенных и геоботанических обследований, результаты бонитировки почв. Производственно-экономические показатели выбираются из годовых отчетов хозяйств, статистической и бухгалтерской отчетности по многолетним (не менее, чем за 5 лет) данным; по посевным площадям и валовым сборам сельскохозяйственных культур, составе основных фондов, затратам на производство продукции, внесению удобрений на 1 гектар пашни, стоимости силовых и рабочих машин на 1 гектар культивируемой площади и другим; по всем хозяйствам области.

Из климатических показателей за многолетний период выбираются следующие: сумма температур выше 10° за весь вегетационный период и отдельные месяцы, количество осадков за год и месяцы вегетационного периода, количество дней с суховеями, запасы продуктивной влаги в слое 0-20 см и 0-100 см в период посева и начала вегетации озимых культур.

В результате указанной информации и ее обработки институтом ЮжНИИгипрозем, в процессе проведения оценки земель в области, получена «нормальная» урожайность сельскохозяйственных культур по всем агропроизводственным группам почв, рассчитанная в результате множественного корреляционно-регрессивного анализа почвенных, климатических и экономических факторов формирования урожая (приложение 6).

«Нормальная» урожайность по группе почв и является базисным показателем частной оценки земель. По данным базисной урожайности культур (У б) определяется базисная продуктивность земель (стоимость валовой продукции) (ВП б) по группам почв, как базисная величина общей оценки земель. Базисная продуктивность земель рассчитывается по формуле:

где ВП б - базисная стоимость валовой продукции по группам почв;

С ППР - структура посевных площадей по району (приложение 4);

У б - базисная урожайность сельскохозяйственных культур по группам почв (приложение 6).

Наряду с базисной урожайностью и продуктивностью земель определяются также базисные затраты по каждой культуре и в целом по пашне. За базисные затраты принимают средний уровень затрат, соответствующий обычным условиям агротехники в оценочном районе. По условиям выполняемой работы затраты дифференцируются только в зависимости от величины урожая.

Расчет базисных показателей затрат по группе почв для конкретной культуры проводится по формуле:

где З БК - базисная величина затрат по группе почв для конкретной культуры, руб/га;

3 Н - затраты, не связанные с уборкой урожая (вспашка, внесение удобрений, борьба с сорняками и другое), руб/га;

3 У - затраты уборочные (скашивание, обмолот, транспортировка и другое), руб/га;

У - урожайность культуры на данной группе почв, ц/га (приложение 6);

У Р - средняя величина урожайности данной культуры в районе (приложение 3).

Величина 3 Н и З У в сумме равны средним по району затратам на 1 гектар данной культуры. Соотношение между ними устанавливается из технологических карт. При выполнении всей работы соблюдалось соотношения:

З Н =60%; З У =40%.

Рассчитанные по формуле указанной выше, базисные затраты используются для проведения частной оценки земель. Вместе с тем, на основе их величин устанавливаются базисные затраты и для общей оценки земель, исходя из структуры посевных площадей в оценочном районе и урожайности сельскохозяйственных культур, по которым проводится частная оценка земель.

Вычисление базисных затрат для общей оценки земель проводится по формуле:

где 3 БВ - базисная величина затрат по группам почв для общей оценки земли, руб/га;

З БК - базисная величина затрат по группе почв для конкретной культуры, руб/га;

С ППР - структура посевных площадей в районе, площадь в процентах, которую занимает культура от общей площади пашни в хозяйстве (приложение 4).

Результаты расчетов базисных показателей заносят в сводную таблицу 6:

Таблица 6. Базисные показатели по группам почв

		общая оценка	зерновые	кукуруза	подсолнечник
				урожайность		урожайность		урожайность

3.2 Составление шкал частной оценки пашни по продуктивности

На основе абсолютных величин базисной урожайности по группам почв рассчитываются относительные показатели оценки, в баллах. В относительных показателях частной оценки отражается уровень эффективного плодородия групп почв применительно к конкретным сельскохозяйственным культурам.

На основе данных взятых из приложения 6 проводится перерасчет данных базисной урожайности в показатели продуктивности по кормовым единицам. Ниже приводятся коэффициенты (к) перерасчета продукции сельскохозяйственных культур в кормовые единицы:

зерновые - 1,19;

кукуруза на зерно - 134;

подсолнечник - 1,47.

После перевода базисной урожайности по культурам в кормовые единицы производится расчет баллов по урожайности для отдельных сельскохозяйственных культур. За 100 бадлов принята урожайность в 50 ц/га кормовых единиц. Продуктивность любой культуры в кормовых единицах по группе почв определяется в процентах к эталону (50 ц/га).

Проведенные расчеты по определению балла заносят в таблицу 7, представляющую собой шкалу частной оценки земель по продуктивности:

Таблица 7 Шкала частной оценки пашни по продуктивности

	сельскохозяйственные культуры
	зерновые	кукуруза	подсолнечник

3.3 Составление шкалы общей оценки пашни

В разделе 3.1. были рассчитаны показатели валовой продукции (ВП) и затрат (З), которые сами по себе являются оценочными показателями. На базе показателей рассчитывается показатель оценки земель по окупаемости затрат (03), как отношение валовой продукции к производственным затратам. При этом стоимость валовой продукции и затраты берутся из таблицы 6.

Расчет дифференциального дохода (ДД) производится по формулам указанным выше. Полученные в результате произведенных расчетов абсолютные показатели общей оценки земли: стоимость валовой продукции (ВП), окупаемость затрат (03) и дифференциальный доход (ДД) согласно существующей методике исчисляются в относительных показателях, баллах. За 100 баллов для Ростовской области приняты:

стоимость валовой продукции - 1000 руб/га;

окупаемость затрат - 8 руб/руб;

дифференциальный доход - 800 руб/га.

Проведенные расчеты абсолютных и относительных показателей общей оценки пашни занесены в таблицу 8:

Таблица 8 . Шкала общей оценки пашни

шифр группы почв	показатели оценки

3.4 Расчёт показателей частной оценки пашни и её графическое оформление

Частная оценка производится по шкале частной оценки пашни по продуктивности (таблица 7) на основе удельного веса групп почв в площади каждого хозяйства (приложение 2) по формуле:

где Б - балл хозяйства района по данному показателю;

I j - удельный вес группы почв (j-ой) в общей площади пашни хозяйства;

Б j - величина j-ой группы почв в шкале.

Расчёты ведутся в таблице 9:

Таблица 9 . Расчёты баллов частной оценки пашни по продуктивности

	Хозяйства	зерновые	кукуруза	подсолнечник
	Коммунар
	Обильное
	Прогресс
	По району

После расчета баллов экономической оценки по культурам определяется достоверность и надежность полученных земельно-оценочных показате...

Подобные документы

Природно-географическая характеристика территории Болградского района. Методика проведения работ по эколого–агрохимическому обследованию и оценке почв и земель. Особенности гумусного состояния. Обоснование мероприятий по повышению плодородия почв.

дипломная работа , добавлен 12.11.2014


Особенности плодородия почв Башкортостана. Оптимальные параметры состава, свойств земли. Факторы, лимитирующие плодородие грунта. Факторы продуктивности фитоценозов и урожайности сельскохозяйственных культур. Методики исследования плодородия почв.

реферат , добавлен 07.12.2008


Рассмотрение основных характеристик почв и климатических условий в Костанайской области. Анализ хозяйственной деятельности ТОО "Аккол". Изучение содержания основных элементов питания почв в данном предприятии. Оценка влияния удобрений на урожай зерна.

дипломная работа , добавлен 03.07.2015


Изучение направлений хозяйственной деятельности организации. Особенности климатических условий, рельефа и почв. Характеристика основных экономических показателей деятельности хозяйства. Интенсификация и интенсивность сельскохозяйственного производства.

контрольная работа , добавлен 10.05.2010


Расчет баллов бонитета почв по признакам. Определение среднегеометрического почвенного балла, общего балла агропроизводственной группы, степени корреляции совокупного почвенного балла с урожайностью сельскохозяйственных культур по 10-ти землепользованиям.

курсовая работа , добавлен 14.01.2016


Выявление влияния плодородия дерново-подзолистых почв на ее нитрификационную способность. Определение агрохимических свойств дерново-подзолистых почв и расчет индекса окультуренности почв. Анализ влияния плодородия на содержание NPK в зерне и соломе.

курсовая работа , добавлен 09.12.2013


Географическое положение и характеристика природных условий почвообразования на территории района. Гумусное состояние дерново-подзолистых почв, их рациональное использование и охрана. Расчёт нормы органических, известковых и минеральных удобрений.

курсовая работа , добавлен 13.11.2014


Географическая характеристика Бокситогорского района. Описание главных генетических типов почв и основных почвообразующих процессов их формирования. Степень сельскохозяйственной освоенности района. Основные мероприятия по повышению плодородия почв.

курсовая работа , добавлен 26.11.2012


Природные условия и характеристика СПК "Урняк". Географическое распространение почв севооборотной площади. Типы почв, их генезис, морфологические признаки, состав, степень эрозии и пути повышение их плодородия. Агропроизводственная группировка почв.

курсовая работа , добавлен 31.01.2011


Материнские породы и грунтовые воды. Зональные факторы почвообразования. Определение возраста почв. Агрометеорологические показатели района за 1961–2001 годы. Растительность и животные организмы. Биологические и агрохимические показатели плодородия почв.