Как в общегражданских отношениях, так и в отношениях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, существуют ситуации, когда одно и то же имущество находится в собственности двух или более лиц. В этом случае на имущество возникает общая собственность.
Общая собственность как экономическая категория — явление неизбежное в нашем обществе. Особенно это касается нашего государства, когда субъектам хозяйствования необходимо объединяться для приобретения средств производства, материалов, сырья и т. д.
В настоящее время право общей собственности регулируется гл. 16 ГК РФ, а также иными нормативными правовыми актами.
Общая собственность на имущество может возникать в силу различных оснований:
- в силу сделки, например, при покупке сообща дома или при дарении двум сестрам одного рояля;
- вследствие случая, создавшего нераздельное соединение вещей без соотношения главной вещи и принадлежности;
- на основании наследования;
- образования крестьянского (фермерского) хозяйства;
- совместной постройки дома;
- соединения и смещения вещей и т. д.
Особенностью обшей собственности является множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности или сособственниками. Общая собственность характеризуется переплетением отношений со- собственников ко всем третьим липам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками — с другой. Первые по своей юридической природе являются абсолютными, вторые — относительными.
Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности:
- общую совместную;
- общую долевую собственность.
В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, членами фермерского хозяйства и т. д.) носят кула более доверительный и стойкий характер, нежели отношения между участниками долевой собственности, которые могут быть достаточно далеки, а то и чужды друг другу.
Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.
Доли в общей собственности могут анализироваться у участников как долевой, так и совместной собственности. Поэтому необходимо рассмотреть юридическую природу доли. Доля, если она определена, имеет количественное выражение в виде дроби либо процентов. Она может быть выражена в виде 1 / 3 , 2 / 5 и т. д. либо в виде 25 %, 50 % и т. д. Чисто количественное выражение доли еще не раскрывает ее юридической природы: принадлежит ли участнику общей собственности доля в имуществе, в стоимости имущества или в праве на имущество. При этом право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, получаемые от использования вещи.
Некоторые авторы пытаются раскрыть содержание права на долю с помощью понятий доли в имуществе или в стоимости имущества, т. с. понятий реальной или идеальной доли. Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Конструкция идеальной доли сводит право на долю к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности и тем самым к замене права общей собственности обязательственным правом. По мнению Ю. К. Толстого, данная позиция не только не раскрывает сущности отношений общей собственности, а приводит, хотя и с разных сторон, к упразднению общей собственности как особого правового института.
Общая долевая собственность
Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Пункт 1 ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников обшей долевой собственности.
В виде отступления от общего правила равенства долей соглашением участников обшей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества или иным образом. При этом данный вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Примером может служить договор о совместной деятельности, где стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели.
На размер доли в общей долевой собственности влияет также то, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Так, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в нраве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Судьба отделимых улучшений может быть также решена по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т. д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий но владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.
В содержание права общей долевой собственности также входят правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В случае недостижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.
Сособственник общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может иметь интерес не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник может владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.
Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. В гражданском судопроизводстве достаточно распространены дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.
Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.
При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособствснников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.
Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, — это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.
Выдел доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.
Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.
Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.
Главное право в отношении какого-либо объекта недвижимости – это право собственности на него. Именно оно дает максимум возможностей по использованию и распоряжению имуществом.
Однако не всегда квартира или другое жилое помещение принадлежит одному лицу.
Бывает, что собственников несколько, что создает совершенно иной порядок распоряжения имуществом для каждого из них. Многообразие форм владения недвижимостью и другими объектами создает необходимость знать особенности и нюансы каждого вида.
Кроме владения конкретным объектом недвижимости государством, в российском законодательстве предусмотрено право гражданина на обладание недвижимостью.
Это положение создает целое разнообразие видов собственности:
- в долях;
- личная;
- совместная.
Любой из представленных вариантов обладает своими особенностями, преимуществами и недостатками.
Особняком стоит частная, так как она предполагает наличие лишь одного собственника, который имеет полное право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по личному усмотрению и без получения чьего-либо подтверждения или согласия.
Ограничением может стать лишь обязанность не причинять вред и неудобства другим лицам. Такой вариант является наиболее предпочтительным, так как только одно лицо вправе совершать любые, не запрещенные российским современным законодательством, сделки с недвижимостью.
Однако бывают ситуации, когда несколько лиц имеют определенный объем прав на один и тот же объект недвижимости.
Например, такое возможно при разделе имущества между супругами, которые обладают равными правами на совместную приобретенную в период нахождения в браке квартиру. В зависимости от желания сторон и технической возможности разделить объект на части, может образоваться совместная общая, а так же долевая собственность.
Любой из видов предполагает наличие своих особенностей и отличительных черт.
Главное, что определяет вид собственности – объем полномочий конкретного владельца и возможность осуществлять действия с объектом без необходимости получать согласие других лиц.
Общая совместная собственность
Главная особенность общей совместной собственности состоит в наличии нескольких лиц, которые имеют определенный объем прав на одну и ту же квартиру. Основным примером такого вида владения является совместное имущество супругов.
Однако законодательство предусматривает два случая образования такого вида по ст. 244 ГК России :
- приватизация;
- приобретение объекта в браке.
При таком виде собственности ярко выражена общность всех ее участников. Они неразрывно связаны одним и тем же объектом и зависят в некоторой степени друг от друга.
Нередко совместная собственность появляется в результате неделимости конкретного имущества. Например, если супруги не могут разделить в натуре квартиру, они вправе владеть ею на праве совместной собственности.
Неделимость объекта предполагает невозможность его раздела на отдельные доли в натуральном выражении из-за недостаточности размера, большого количества собственников, низкой стоимости и т.д.
По сути доли каждого из многочисленных участников существуют, но они не выделены и не определены конкретно. Это означает, что и документов отдельно на свою часть каждый собственник не имеет. Именно поэтому распоряжение и пользование осуществляется с согласия всех владельцев.
По ст. 253 ГК России они должны одобрить любую сделку с объектом или его изменение.
Однако нередко это порождает необходимость обращаться в суд, если не может быть достигнуто согласие между всеми собственниками.
Для облегчения управлением отдельными частями имущества можно выделить из него доли и перевести объект из общей в долевую собственность.
Однако если сделать этого нельзя, то один участник вправе выплатить остальным денежные или иные компенсации и стать единственным хозяином имущества.
Общая долевая собственность
Статьей 245 ГК России предусмотрено существование долевой собственности. Она подразумевает, что каждый из участников имеет свою, четко ограниченную долю в составе одного объекта. При таком порядке возможно два варианта пользования объектом:
- по соглашению сторон;
- раздельно, если это позволяет сам имущественный объект.
Кроме того, части бывают двух разновидностей:
- Реальные. Те, которые можно по-настоящему выделить и пользоваться раздельно. Такие части могут быть в отдельно выстроенном доме, но их не бывает в квартире, находящейся в многоквартирной постройке.
- Идеальные. Такие, которые физически невозможно отделить.
Существование нескольких владельцев долей порождает наличие у них преимущественного права приобретения продаваемой части. Это означает, что при попытке продать свою часть один из собственников обязан сначала разослать всем остальным письменное уведомление с указанием предполагаемой цены приобретения для других участников. Только в случае отказа или отсутствия всякой реакции в период до 30 дней от каждого из них доля может быть продана третьему лицу.
Если возможность преимущественной покупки не была принята в расчет продавцом, то сделка, которую он совершит с третьим лицом, может быть оспорена одним из собственников остальных долей. Однако при этом владельцы других частей не имеют право преднамеренно создавать препятствия по продаже доли.
В результате, долевая общая собственность предусматривает наличие конкретных частей одного и того же имущества.
Такая форма подразумевает существование нескольких собственников, которые владеют каждый своей частью объекта.
Разница между совместной и долевой собственностью
Между двумя видами собственности существует некоторая схожесть.
Это обусловлено тем, что оба они подразумевают наличие нескольких лиц, владеющих одним и тем же объектом или его частями.
Так же объединяет их то, что распоряжаться свободно и независимо от других в таком случае объектом или долей не получится.
Различие же, в основном, состоит в том, что в совместной собственности части фактически не выделяются, а при долевой наоборот. Долевая встречается чаще и при различных обстоятельствах, общая же возникает между супругами и при приватизации на нескольких лиц.
Кроме того, продать объект при общей собственности нельзя без согласия второго владельца, при долевой же необходимо соблюсти право преимущественной покупки.
Российское законодательство РФ регламентирует несколько возможных форм собственности: единоличную, совместную и долевую собственность.
Термины совместной и долевой собственности изначально предполагают, что у соответствующих имущественных объектов, на которые и распространяются права собственников, одновременно есть два или несколько правообладателей.
Правовой режим каждой из вышеназванных видов общей собственности имеет определенные нюансы и отличия, которые стоит учитывать правообладателям имущества.
Первоначальное отличие долевой и совместной собственности состоит в том, что в первом варианте за каждым правообладателем имущества закрепляется какая-то конкретная доля, выражаемая в процентном отношении, а во втором – чёткий объём имущественных ценностей, принадлежащий каждому правообладателю, не устанавливается.
Из этого отличия следуют и другие правовые нюансы владения и распоряжения разными видами общей собственности.
Согласно законодательству, общая собственность на любые имущественные ценности считается долевой, за исключением лишь тех ситуаций, когда законодателем предусматривается возможность образования совместной собственности. Соответственно, совместная собственность может образовываться исключительно в случаях, прямо предусматриваемых гражданским законодательством.
Совместная собственность
Терминология «совместная собственность» подразумевает такую её форму, при которой правообладатели объекта собственности, обладают аналогичными правами. Как правило, в гражданских правоотношениях совместная собственность образуется у супругов в отношении имущественных ценностей, нажитых ими в период брака.
Законодатель устанавливает, что любая приобретаемая супругами во время брачных правоотношений собственность, за исключением нескольких ситуаций, предусмотренных семейным правом, автоматически становится совместной. При этом совсем не важно, на чьи конкретно финансы приобретались имущественные ценности, и на кого они регистрировались.
В качестве исключений можно назвать ситуацию, когда супруги имеют брачный контракт, по-другому определяющий правовой статус супружеского имущества в сравнении с общими законодательными правилами. Кроме того, не являются совместной супружеской собственностью ценности, унаследованные или полученные в дар одним супругом.
К тому же у супругов всегда сохраняется возможность по взаимному согласию сделать вновь приобретаемое имущество долевой собственность. Для этого им требуется опять же заключить контракт, на базе которого будет производиться выдел долей в соответствующем объекте собственности.
Сразу надо отметить, что правовой статус совместной супружеской собственности относится исключительно к имущественным ценностям, приобретаемым гражданами, находящимися в зарегистрированных брачных правоотношениях, в соответствии с нормативами действующего российского законодательства. Так называемые гражданские супруги, вместе живущие без регистрации брачных правоотношений, не могут иметь совместную собственность. В рассматриваемой ситуации возможна либо единоличная, либо долевая собственность.
Правовые нюансы совместной собственности
Еще рассмотрим несколько нюансов правового режима, отличающих совместную форму собственности от долевой:
- Поскольку собственники (супруги) сообща владеют и пользуются совместным супружеским имуществом, каждый из них обладает тождественными правами и обязанностями в отношении общих имущественных ценностей. К тому же, если речь идет о такой дорогостоящей совместной собственности, как недвижимость, каждый супруг вправе распоряжаться ей исключительно при наличии нотариально удостоверенного согласия от второго супруга.
- В ситуации с совместной собственностью у правообладателей могут возникать определённые сложности при отчуждении общих недвижимых объектов. Так, если остальные правообладатели недвижимости не захотят её продавать, заинтересованному лицу возможно, придётся проходить процедуру выдела доли из общих имущественных ценностей.
- Если объект недвижимости относится к совместной собственности лиц, они несут равноценную ответственность по выполнению налоговых обязательств. Соответственно, это автоматически подразумевает, что имущественный налоговый платеж на недвижимые объекты исчисляется и оплачивается правообладателями в равных долях.
- Любой из правообладателей совместной жилой недвижимости вправе пользоваться имущественным налоговым вычетом при соблюдении условий, определенных законодателем. Если объект жилой недвижимости приобретался до начала 2014 года, вычет будет ограничен суммой в 2 миллиона рублей на всех правообладателей жилья. Если же жилая недвижимость приобреталась уже позже 01.01.2014 г., то каждый из совместных собственников вправе получать налоговый вычет из налогооблагаемой базы НДФЛ на сумму до 2-х миллионов рублей (а при ипотечном займе – до 3 миллионов рублей).
Долевая собственность
Имущественные ценности находятся в общем правообладании нескольких лиц с определением конкретной доли в правах для каждого долевого собственника.
Правообладатели, обладающие имущественными объектами на праве общей долевой собственности, вправе свободно распоряжаться собственной долей, не согласовывая возможность её отчуждения с владельцами других долей. В рассматриваемой ситуации существует лишь важный правовой нюанс: правообладатели остальных долей в общем имущественном объекте имеют, согласно закону, приоритетную возможность выкупа отчуждаемой доли.
Соответственно, если один супруг (либо другой долевой собственник) решит продавать в жилой недвижимости, то сначала он обязан предложить её выкупить второму супругу (либо иным долевым собственникам).
И только получив от всех иных долевых собственников надлежаще оформленный отказ выкупать долю либо не получив никакого ответа в течении срока, регламентированного законодателем, потенциальный продавец доли вправе выставить собственную часть имущества на продажу третьим лицам.
Может возникать у различных субъектов права в самых разных ситуациях. Так, имущественные ценности могут оформляться в долевую собственность и супругов, и других лиц, состоящих или не состоящих в родстве.
Если говорить у супругах, то они вправе по обоюдной договоренности оформлять общие имущественные ценности не в совместную собственность, как это происходит в большинстве ситуаций, а в долевую. Для этого им потребуется документальное оформление, подтверждающее долевой статус общей собственности.
Одним из наиболее востребованных вариантов такого документального оформления выступает брачный договор. Специалисты рекомендуют супругам, заключающим брачный контракт, тщательно продумывать все его пункты и условия, чтобы в дальнейшем не было юридических оснований для признания соглашения ничтожным.
Помимо добровольного соглашения супругов, на практике существует возможность переведения совместной собственности в долевую в процессе судопроизводства. Так, учитывая обстоятельства конкретного дела, судья может производить раздел супружеских ценностей и устанавливать размеры долей, причитающиеся разведённым супругам. Выполняя подобный долевое разделение, судья может принять во внимание то, кто из супругов понёс большие финансовые траты при приобретении имущественных объектов, которые являлись их совместной собственностью.
Если говорить о долевой собственности супружеской пары, чаще всего каждый из супругов обладает половиной (равноценной долей) общего имущества. Но супруги могут и прийти к обоюдному соглашению о других пропорциях распределения своих долей. В рассматриваемой ситуации одному может принадлежать доля в имущественных ценностях, к примеру, в размере 25-ти %, а второму – 75-ти %.
Стоит учесть, что начиная с момента перевода совместной супружеской собственности в долевую, супруги должны платить налоговые платежи, коммунальные и прочие выплаты за себя самостоятельно, в размерах, пропорциональных принадлежащим им долям.
Правовые нюансы долевой собственности
Из основных особенностей стоит отметить:
- Юридические основания для возникновения долевого правообладания имуществом различны. Так, лицо может стать владельцем доли в объекте недвижимости в результате сделок, признания его прав по решению судебной инстанции, наследования по завещанию либо законному порядку, приватизации либо заключения брачного соглашения. Количество сособственников имущества, а значит, и число долей в конкретной ситуации может быть самым различным.
- В отличие от совместного правообладания, при долевой собственности законодателем устанавливаются более конкретные границы владения и распоряжения долями в имуществе. При рассматриваемой форме собственности права лиц на имущественные ценности будут гораздо лучше защищены, если у какого-то третьего лица возникнут требования к одному из долевых собственников. К тому же при долевом правообладании в сравнении с совместным гораздо проще продавать часть имущества, которой владеет потенциальный продавец.
- Каждый участник долевого правообладания оплачивает расходы на содержание и ремонт объекта, а также платит налоговые платежи на имущество и иные сборы пропорционально размерам своей доли в праве общей собственности.
- В случае приобретения недвижимости со статусом долевой собственности налоговый вычет также распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Ограничения по максимальным размерам вычета по НДФЛ аналогичны размерам при совместной собственности.
Подводи итоги: основные различия
Прежде чем, перейти к различиям и совместного правообладания, отметим их общие черты. В обоих случая речь идет о собственности, предполагающей права одновременно нескольких лиц на какой-то объект имущества, к примеру, на жилую недвижимость.
Основное отличие рассматриваемых форм собственности состоит в отсутствии у совместного правообладания чётко определённых процентных соотношений владения объектом собственности, которые присутствуют при долевом участии.
Именно из названного основополагающего правила и вытекают все остальные отличия:
- при совместной собственности каждый из владельцев имущественной ценности обладает тождественными правами на соответствующий объект, а при долевой – размер долей, и, следовательно, объем прав может отличаться;
- совместная собственность может возникать лишь в ситуациях, прямо определенных законодателем, а долевая – во всех остальных случаях общего правообладания;
- долевая собственность доступна для всех граждан без учета степени их родства, а совместное правообладание, как правило, возникает между супругами при наличии официально оформленных брачных правоотношений;
- совладельцы имущественных ценностей, находящихся в совместной собственности, несут финансовые траты на их содержание и выплату налоговых платежей в солидарном порядке, а собственники, владеющие своей личной долей, оплачивают требуемые расходы пропорционально размерам принадлежащих им имущественных долей;
- в супружеских правоотношениях совместное правообладание устанавливается по умолчанию, по факту приобретения супругами общего имущества, а долевая собственность между супругами возникает из договорных отношений либо судебного решения;
- правообладатель объекта, относящегося к совместной собственности, может его продавать лишь с согласия второго совладельца, а собственник конкретной доли в общем имущественном объекте вправе свободно отчуждать собственную часть, соблюдая правило приоритетного выкупа доли другими долевыми участниками.
Многим людям приходилось слышать такие понятия, как долевая и совместная собственность. Некоторые по ошибке считают, что это одно и то же. На самом же деле это два совершенно разных термина. Полезно будет знать, в чём разница между долевой собственностью и совместной собственностью. Данные сведения избавят от многих вопросов, а в некоторых случаях даже помогут избежать проблем, связанных с недвижимостью и правами на неё.
Определения совместной и долевой собственности
Совместная собственность – это имущество, которое одновременно принадлежит двум людям, и оно между ними не разделено. Такое бывает только у супругов, состоящих в законном браке. В этом случае недвижимость не делится на доли, а считается полностью общей.
То есть, и муж, и жена имеют одновременно одинаковые права на квартиру. При этом они должны вместе платить за коммунальные услуги, налог за недвижимость и прочие выплаты, касающиеся дома.
Собственность становится совместной после заключения брака. Особенно это касается недвижимости, приобретённой уже после того, как люди вступили в брачный союз. Если же оба человека являются гражданской парой, то есть, не зарегистрировали свои отношения официально, то тогда их квартира не станет считаться совместным владением. Причём совсем не важно, купил её кто-то один или же внесли деньги оба.
Долевая собственность – это имущество, которое принадлежит двум и более людям, и делится оно на доли. Они могут быть как равными, так и нет. Причём она может распределяться не только между супругами, но даже между людьми, которые не являются собственниками.
Для этого они должны приобрести часть квартиры или же получить её в дар, по наследству или иным законным путём.
Должны быть оформлены , и необходимо, чтобы доли были чётко разграничены и официально подтверждены. Тогда подобное владение будет считаться законным. Если же деление произошло только лишь на словах и не было зарегистрировано в государственном органе, то тогда оно не будет считаться действительным.
Читайте также Процедура продажи квартиры в долевой собственности целиком или доли
В чём разница
Люди не редко задаются вопросом, в чём разница между общей совместной собственностью на квартиру и долевой. Вопрос действительно важный, а отличия очевидны. К слову, полезно будет узнать не только о том, какие есть различия, но и про то, что лучше из этого.
Ещё раз отметим, что общий тип не предполагает разделения на доли. Хотя при желании супруги могут разграничить собственность, заключив, к примеру, брачный договор. Но делать это не обязательно. А вот долевая должна в обязательном порядке чётко делиться на каждого человека. Причём это должно быть официально зарегистрировано.
Общая долевая собственность и совместная также будут различаться тем, что первый вид допускается для любых людей независимо от родства, а второй предполагается только для супругов. То есть, совместное имущество бывает только у людей, которые состоят в браке друг с другом.
Ещё одно отличие – в случае долевой собственности людям придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. То есть сумма для оплаты будет делиться между всеми владельцами. А вот если имущество общее, то тогда и платить люди будут вместе, без разделения.
Что касается установления права, то для долевого владения нужно заключить договор для всех владельцев, и каждый из них должен подписать официальную бумагу. А вот при совместном типе правовой факт будет установлен автоматически по факту покупки недвижимости.
Что касается продажи, то при совместном владении имущество не может быть продано по решению одного человека. Согласны должны быть оба супруга, чтобы сделка произошла. А вот если собственность долевая, то любой из владельцев может продать свою часть, а также подарить её, обменять или завещать. При этом не нужно заручаться согласием других людей.
Что лучше
Люди нередко задаются вопросом, что же лучше, долевая или совместная собственность. На самом деле и тот, и другой вариант хороший. Всё зависит от конкретной ситуации, в которой находится человек. Если супруги хотят, чтобы были чётко разделены доли имущества, которое им принадлежит, то тогда они могут составить брачный договор. Благодаря нему из общего типа можно будет перейти в долевой. Подобное также необходимо в случае развода. Тогда появляется острая необходимость разграничить, что кому принадлежит.
Общая долевая собственность характеризуется определением доли каждого сособственника в праве общей собственности. Если иное не предусмотрено в законе или договоре, доли всех сособственников признаются равными. Сособственник, внесший в общее имущество существенные неотделимые улучшения при соблюдении установленного порядка его использования, имеет право на соответствующее увеличение своей доли.
Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом. Каждый сособственник имеет право на пользование частью имущества, соответствующей его доле.
Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, однако своей долей в праве общей собственности каждый участник вправе распорядиться самостоятельно (с учетом права преимущественной покупки других участников).
При нарушении права преимущественной покупки других сособственников любой из них вправе в течение трех месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено по соглашению всех сособственников, а при недостижении соглашения - каждый участник права общей долевой собственности может требовать выдела своей доли в судебном порядке.
Выдел доли производится в натуре, кроме случаев:
Невозможности выдела без несоразмерного хозяйственного ущерба общему имуществу;
Невозможности выдела части общего имущества, точно соответствующей доле выделяющегося сособственника;
Неделимости объекта общей собственности в силу закона (например, большинство ценных бумаг);
Доля выделяющегося сособственника невелика и его интерес к ее использованию незначителен.
Во всех вышеуказанных случаях выделяющийся сособственник получает денежную компенсацию, соответствующую стоимости его доли. Раздел общего имущества всегда влечет прекращение права общей долевой собственности, тогда как выдел доли одного из сособственников по общему правилу не приводит к указанным последствиям (кроме случаев нахождения имущества в общей долевой собственности двух лиц).
Общая совместная собственность возникает только на основании закона и характеризуется отсутствием четкого определения доли каждого сособственника.
Право общей совместной собственности возникает на:
Имущество супругов;
Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства;
Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме и др.
Сособственники могут трансформировать общую совместную собственность в общую долевую путем установления доли каждого из них в праве общей собственности. Участники общей совместной собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща. Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Действия по распоряжению таким имуществом вправе совершать любой из сособственников. При этом предполагается согласие других сособственников. Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из сособственников вопреки воле других сособственников, может быть признана судом недействительной только в случае, если другая сторона знала или должна была знать о несогласии остальных сособственников на совершение сделки.
Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, или выделение доли одного из сособственников влечет прекращение права общей совместной собственности. При выделении доли одного из участников широко используется не выделение имущества в натуре, а предоставление выделяющемуся участнику денежной компенсации.