Сегодня многих интересует вопрос – можно ли продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала? Ответ – да, но существует множество нюансов, о которых мы поговорим в нашей статье.
Одним из направлений , которые предусматривает действующий закон, является улучшение условий жизни. Очень часто материнский капитал используется гражданами на покупку квартиры или дома. При этом ФЗ о материнском капитале стоит на страже интересов несовершеннолетних, пункт 4 статьи 10 данного закона требует оформления жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, в собственность всех членов семьи - доли в общей собственности устанавливаются по соглашению и могут быть неравными. В случае, если изначально при покупке жилья установить доли нельзя, владелец сертификата дает нотариальное обязательство наделить всех членов семьи собственностью в течении полугода. Однако, использование на жилье - это всего лишь эпизод в жизни семьи и может случиться так, что со временем возникнет необходимость продажи этого жилья, например, с целью расширения жилплощади или необходимости срочного переезда. Здесь и возникает ряд сложностей, о которых далее пойдет речь в нашей статье.
Специфика продажи жилья под материнским капиталом
Действующее российское законодательства не устанавливает конкретных запретов на продажу жилых помещений, приобретенных семьями с помощью материнского капитала. Однако, семейное и гражданское законодательства, а также Закон об опеке и попечительстве, защищая права несовершеннолетних, содержат требования о продаже собственности детей только с разрешения соответствующих органов. Как уже писалось выше, жилые помещения, купленные с помощью государственных средств, оформляются в собственность всех членов семьи, из чего следует, что хотя бы одним владельцем помещения будет являться ребенок, поэтому для продажи этого жилья потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Отказаться от получения этого согласия невозможно, поскольку этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы администрации населенного пункта, которое выдается на определенный срок, указанный в самом документе, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, он не должен превышать 3 месяцев. Однако, в письме Минобразования РФ № 09-М от 20.02.1995 г. «О защите жилищных прав несовершеннолетних» содержится распоряжение предоставлять договоры по сделкам с реализованным жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу, следовательно, если срок согласия органа закончился, а сделка не проведена, для ее заключения потребуется получение нового разрешения. Необходимость в получении согласия на продажу жилья от органов опеки касается не только при оформлении в собственность детей купленных квартир, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств материнского капитала.
Получение разрешения на продажу жилья с несовершеннолетним собственником
Для получения разрешения на продажу жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний (либо собственником доли этого помещения), родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Здесь потребуется написать заявление, где сообщить о предполагаемой продаже дома или квартиры. Совместно с принятием заявления сотрудники отдела опеки и попечительства должны провести собеседование с родителями, а также с детьми, возраст которых достиг четырнадцати лет, по результатам которых выносится решение о согласии на продажу жилья либо отказе в выдаче такого разрешения. Помимо заявления для получения разрешения также потребуется предоставить следующий пакет документов:
- паспорт родителей детей;
- свидетельство о рождении каждого ребенка;
- свидетельство о браке или о разводе;
- согласие на продажу квартиры от ребенка, которому уже исполнилось 14 лет;
- документы на жилье, которое продается;
- документы на жилье, которое покупается, в том числе, предварительный договор купли-продажи квартиры.
Последние документы необходимы, чтобы органы опеки и попечительства могли убедиться в том, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены после реализации жилого помещения, а условия проживания не станут хуже. Однако, даже если предварительного договора нет, в исключительных случаях согласие на продажу может быть выдано органами опеки при условии, что деньги от продажи жилья будут перечислены на специальный счет, а новое жилое помещение будет приобретено в ближайшее время. Как правило, на покупку нового жилья дается один месяц, хотя законодателем этот срок не оговаривается.
Важно! Разрешение на продажу жилого помещения будет выдано заявителю в течении 2 недель с момента подачи всех необходимых документов, но только в том случае, если органы опеки и попечительства убедятся в том, что интересы несовершеннолетнего полностью соблюдены.
В выдаче согласия на продажу собственности несовершеннолетнего могут отказать, если новая квартира приобретается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Помимо этого ухудшением жилищных условий может быть признано, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано больше людей, чем в прежнем жилье, что возможно, к примеру, если собственник продаваемой квартиры предполагает выписку после сделки. В такой ситуации в выдаче разрешения могут отказать. Таким образом, можно сделать вывод, что никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием , действующим российским законодательством не предусмотрено. С распоряжением собственностью несовершеннолетнего связаны именно общие ограничения, которые устанавливает законодатель, а именно требования, направленные на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних.
Как свидетельствуют статистические данные, до сих пор огромное количество семей, владеющих «материнским» сертификатом, тратят полученные по нему денежные средства на то, чтобы сделать жилищные условия лучше. Такая тенденция вполне объяснима: квартирный вопрос для россиян сегодня актуален как никогда. Но порой приходится отказываться от апартаментов, приобретенных за счет вышеуказанного сертификата: кого-то не устраивает район проживания, планировка, метраж и так далее. В этой связи многие задаются вопросом: «Можно ли продать квартиру, купленную материнским капиталом?» Ответ на него будет положительным, однако следует принимать во внимание некоторые нюансы, о которых и пойдет речь в данной статье.
Продавать или нет…
Как правило, собственники сертификата особо не задумываются над тем, каким образом можно продать квартиру, купленную под материнский капитал. Как говорится, дареному коню в зубы не смотрят.
К тому же хлопоты, связанные с юридическим оформлением недвижимого имущества, отнимают много сил и времени. И все же вариант расширения квадратных метров за счет реализации апартаментов, приобретенных посредством «материнского» сертификата сбрасывать со счетов не стоит. Справедливости ради следует подчеркнуть, что данная процедура может быть сопряжена с определенными сложностями.
Конкретные шаги
Во-первых, должны быть учтены права и интересы несовершеннолетних детей, которые имеют долю в апартаментах - это контролируют госструктуры в лице Не знаете с чего начать решение вопроса: «Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?» Совет: подготовьте пакет документов для вышеуказанной государственной структуры. Другими словами, вы должны получить «добро» на сделку с продажей квартиры со стороны государства.
Родители в обязательном порядке должны проинформировать данное ведомство об отчуждении недвижимого имущества, приобретенного за счет «материнского» сертификата. Они должны доказать, что в результате совершения сделки не произойдет ухудшение жилищных условий, а права отпрысков не будут нарушены. При этом семье не обязательно продавать «заветную» квартиру: допускается вариант обмена жилья на более просторное. Если же все-таки имеется намерение реализовать квартиру, то новые хоромы должны располагаться в более престижном районе. В противном случае процесс купли-продажи жилья может не состояться по инициативе госорганов.
О чем следует помнить еще
Существует еще один немаловажный аспект в рассмотрении вопроса о том, как продать квартиру, купленную на материнский сертификат. Речь идет о ситуации, когда семья, в которой единственный источник дохода - это имеющаяся жилплощадь, планирует сделку по отчуждению апартаментов, при этом принимается решение о передаче детей в детский дом. Здесь государственные структуры могут одобрить продажу квартиры, только если будут в письменной форме подтверждены намерения родителей.
Параллельно с этим родители должны открыть депозит в банке на имя ребенка, о котором будет заботиться государство, и «положить» на него денежную сумму, эквивалентную стоимости доли в продаваемом объекте недвижимости.
Документы
Тем папам и мамам, которые имеют весьма отдаленное представление о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, будет небезынтересно узнать о перечне документов, передаваемых в ведомство, занимающееся вопросами опеки и попечительства.
Во-первых, следует заполнить заявления от отца и ребенка. Также потребуется заявление от самого несовершеннолетнего (если он достиг возраста 14 лет).
Во-вторых, необходимо всем участникам сделки предоставить паспорта и их копии.
В-третьих, понадобятся расписки, написанные всеми собственниками жилья, в которых они не возражают против того, чтобы в сделке участвовал несовершеннолетний ребенок.
В-четвертых, следует предоставить на объект купли-продажи («розовое» свидетельство, справку из БТИ об оценочной стоимости жилья, план квартиры, справку, где отражено состояние финансовых счетов и подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам).
Интересы ребенка прежде всего…
При рассмотрении вопроса о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, необходимо учитывать следующее обстоятельство: государство даст согласие на сделку по отчуждению жилья, если будет уверено в том, что в новых апартаментах ребенку будет отведено столько же (или больше) кв. метров, что и в старых. Если площадь приобретаемых хором превышает площадь старых, то доля несовершеннолетнего отпрыска должна быть увеличена в обязательном порядке.
На что еще следует обратить внимание тем, кто не знает, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую? Следует помнить, что сделка по приобретению и отчуждению недвижимого имущества с точки зрения временного отрезка должна быть одновременной. Другими словами, осуществлять процедуру регистрации обеих договоров необходимо параллельно.
Хотите продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала? Не забудьте про то, что сделка будет легальной только в том случае, если она будет нотариально удостоверена.
Налоги
Очень важно помнить и о том, что, совершая сделки с жильем, вам придется заплатить налоги. Если квартира оформлена в собственность менее трех лет, то размер отчислений в доход государства составит 13 % от стоимости имущества.
Еще один нюанс
Вопрос о том, как продать квартиру, купленную под материнский капитал, таит в себе еще один подводный камень.
Ведомство, курирующее сферу может «забраковать» сделку, если выяснится, что владельцы материнского сертификата после продажи старой квартиры намереваются приобретать новую в кредит. Банковское учреждение вряд ли предоставит залог на недвижимое имущество, узнав о том, что в числе «потенциальных» собственников будут находиться несовершеннолетние дети. Официально признать за ними право владения квадратными метрами можно только после того, как материальные обязательства перед кредитной организацией будут исполнены в полном объеме. Рассмотрим вопрос с ипотекой более подробно.
Риски для приобретателей квартир с использованием МСК
После того как мы выяснили, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую, нелишним будет рассмотреть ситуацию, когда семья обзаводится квадратными метрами в кредит с привлечением МСК, а спустя какое-то время после выплаты долгов решает выступить в качестве продавца данного жилья с целью приобрести более комфортное.
Как уже подчеркивалось, если апартаменты покупались в рамках ипотечного кредитования, то погасить целиком сумму задолженности сразу нельзя. Дело в том, что банк не согласится на соглашение о залоге, если установит, что к числу владельцев относятся совершеннолетние лица. Естественно, процесс выделения доли в этой ситуации «замораживается» до тех пор, пока кредитная организация не получит свои деньги обратно. При этом отец и мать недееспособных отпрысков должны представить в Пенсионный фонд нотариальные гарантии того, что в течение 6 месяцев с момента погашения всей задолженности перед банком они оформят все документы должным образом. Проблема заключается в том, что исполнение вышеуказанных гарантий юридически не регулируется, и родители нередко пренебрегают взятыми на себя обязательствами. В сложной ситуации остаются только те, кто является потенциальным приобретателем квартиры у «недобросовестного» отца или матери. Все дело в том, что, достигнув восемнадцатилетнего возраста, дети последних могут оспорить в судебном порядке такую сделку, причем не имеет значения сознательно ли родители «просрочили» момент или же по небрежности. В любом случае перед заключением подобных сделок не помешает воспользоваться услугами квалифицированного юриста.
Продать квартиру, купленную на деньги из материнского капитала, сложно, но возможно. Основная сложность состоит в организации сделки таким образом, чтобы соблюдались имущественные интересы детей. Новое жилье должно быть не хуже предыдущего, а дети в нем должны иметь такие же или большие по размеру доли. Сделка должна быть одобрена органами опеки. В отдельных случаях требуется получить согласие банка.
Самый распространенный способ распоряжения средствам материнского капитала – улучшение жилищных условий. Надо заметить, что гораздо проще, чем его потом реализовать. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно соблюсти условия продажи квартиры.
Основное препятствие состоит в получении разрешения органов опеки и попечительства, ведь до момента совершеннолетия ребенок находится под защитой государства.
Однако проблемы могут возникать не только в этой области. К примеру, если квартира находится в залоге у банка, то придется дополнительно получать разрешение кредитной организации. Также могут существовать и иные особенности совершения сделок.
Особенности сделки
Продажа квартиры или дома, приобретенного на средства материнского капитала, осложняется способом оформления права собственности. Согласно требованиям закона, право собственности на такую недвижимость должно быть разделено между всеми членами семьи, включая несовершеннолетних детей.
Таким образом, в отношении квартиры, приобретенной на субсидию, осложненная субъектным составом, а именно – детьми, имущественные права которых нужно соблюдать.
Продажа квартиры прямо затронет права детей, в частности, право на жилище. Родители, исходя из правовых и моральных норм, должны действовать в интересах детей. В этом их контролирует государство, устанавливая обязанность согласования сделок по купле-продажи недвижимости, доля в праве собственности на которую принадлежит лицам, не достигшим 18 лет.
Отдельно следует учитывать иные обстоятельства покупки квартиры, которые будут вносить свои коррективы в порядок продажи.
Во-первых, если квартира была оплачена полностью своими средствами и теми, которые получила семья за рождение второго ребенка. Во-вторых, жилье могло быть куплено в ипотеку и находится в залоге у банка. В-третьих, один из родителей подписал договор участия в долевом строительстве. Способ приобретения, таким образом, может существенно усложнить продажу квартиры.
В этом и состоит особенность сделок, связанных с отчуждением недвижимости, купленной на семейный капитал.
Как действовать
Соблюдение прав детей возможно, когда они получают такие же по размеру доли в праве собственности на новую квартиру. Осуществить это технически можно, проводя сделки по продаже и покупке жилья одновременно. При этом новое жилье должно быть таким же или лучше, чем предыдущее.
Заключив предварительные договоры купли-продажи, можно обращаться в орган опеки и попечительства за получением разрешения на продажу квартиры.
Родители могут не выделять детям доли в квартире, но тогда они должны компенсировать их стоимость, открыв счета в банке и перечислив туда сумму, равную стоимости доли. Такая операция также совершается с согласия органов опеки, а к пакету документов прикладывается справка о стоимости доли. Деньги должны быть зачислены на счет сразу после выдачи разрешения.
Третий вариант – продажа с выделением долей в жилых помещениях родственников. При этом доля может быть меньше за счет большей площади другой квартиры, в которой ребенку выделяется часть, или за счет разницы в стоимости.
Порядок получения разрешения органов опеки
Чтобы получить письменное разрешение, родители должны явиться на прием в орган опеки и попечительства. Он входит в состав муниципалитета, и искать его следует в администрации. В крупных городах за каждый район или муниципальное образование отвечает выделенный отдел. К примеру, во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга 6 муниципальных образований, за каждым из которых закреплен свой участок. Расположены они также в разных местах, поэтому перед обращением рекомендуется уточнить местонахождение нужного отдела.
У специалистов родители заполняют заявление о выдаче разрешения на продажу жилого помещения. В нем указывается информация о продаваемой и приобретаемой квартире с распределением долей. Заявление подписывается обоими родителями, к нему прикладываются необходимые документы.
Таблица 1. Перечень необходимых документов.
| Документы |
||
| для родителей | для детей | на недвижимость (имеющуюся и планируемую к покупке) |
| паспорта | свидетельство о рождении на каждого из детей | технический план |
| свидетельство о заключении брака или его расторжении | паспорт для детей, достигших 14 лет | |
| заявление от других совершеннолетних собственников на продажу дома или квартиры | заявление от ребенка, если ему исполнилось 14 лет | выписки из лицевого счета, подтверждающие отсутствие задолженности |
| – | справка из детского учреждения (детский сад или поликлиника) | нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи или оригинал и простая копия |
| – | – | справка о стоимости обоих объектов |
| – | – | свидетельство о праве собственности |
| – | – | справка по форме Ф-9 |
| – | – | справка по форме Ф-7 |
| – | – | выписка из ЕГРП |
| – | – | заявление-гарантия от собственника приобретаемого помещения |
На приеме специалист может заверить копии самостоятельно, для этого нужно предоставить ему оригиналы.
Задача органов опеки на этапе продажи квартиры удостовериться в том, что дети получат доли в праве собственности, а жилищные условия не будут ухудшены.
Важно! Заявление рассматривается один месяц, но может быть выдано и раньше. Оформляется оно в виде решения руководителя муниципального образования и за его подписью. Действует разрешение 3 месяца. В течение месяца после регистрации сделки в органы опеки нужно представить документы, подтверждающие переход права собственности.
Квартира с обременением
Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств, то есть через ипотечное кредитование, то она находится в залоге у банка. Обременение снимается только в случае полного погашения задолженности. До этого момента любые сделки, связанные с распоряжением залоговым имуществом, без разрешения банка запрещены.
Причем материнские средства могли быть использованы на или же на .
Помимо разрешения от органов опеки родители должны получить письменное согласие банка на продажу обремененной квартиры.
Основная задача – найти покупателя, готового приобрести такую квартиру и принять на себя обязательства по погашению задолженности.
Получив письменное разрешение залогодержателя, происходит следующее:
- покупатель переводит на счет банка деньги, достаточные для первоначального взноса;
- кредитный договор перезаключается с покупателем, последний принимает на себя обязательства по погашению задолженности;
- покупатель отдает долг банку, снимает обременение и оформляет квартиру на себя.
Продавец по такой сделке освобождается от финансовых обязательств.
Обратите внимание! При продаже ипотечной квартиры семья потеряет в цене, поскольку стоимость такой недвижимости ниже рыночной.
Квартира без обременения
Продать необремененную квартиру значительно легче: не нужно получать дополнительных разрешений, достаточно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.
Подтвердить намерение приобрести жилое помещение взамен продаваемого можно, предоставив , в котором выделены доли детей. Если совершается мена, то предоставляется договор мены.
Обратите внимание! Родителям нужно помнить о регистрации детей по новому месту жительства. Ставить на учет по месту жительства рекомендуется одновременно с проведением сделок купли-продажи.
Можно ли продать квартиру до выделения долей детям
По общему правилу продать квартиру без выделения долей детям нельзя. Органы опеки и попечительства такую сделку не одобрят, а, скорее всего, предложат соблюсти установленный порядок. Однако следует учитывать особенности ситуации.
Если квартира приобреталась за счет кредита и находится в залоге у банка, родители составляют нотариальное обязательство о выделении долей в течение полугода с момента снятия обременения. В таком случае продажа недвижимости до момента распределения долей допускается.
Родители должны произвести выделение «детских» долей в праве собственности на приобретаемую недвижимость, которая должна быть не хуже отчуждаемой. Для этого они предоставляют оригинал предварительного договора купли-продажи, в котором доли распределены на всех членов семьи, включая детей.
При продаже квартиры в связи с лечением тяжелобольного ребенка также допускается не делить право собственности на доли. Но от родителей потребуется подтверждение целевого использования полученных средств. Для этого подойдет заключение комиссии о диагнозе и рекомендуемом лечении, договор с медицинской организацией на лечение или операцию либо иные медицинские документы.
Налогообложение
Согласно Налоговому кодексу доходы, полученные от продажи недвижимости, облагаются налогом на доход. Исключение составляет имущество, находящееся в собственности более 5 лет. Данный срок был увеличен, ранее он составлял 3 года. Поэтому если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то в ее отношении действует срок, равный 3 года, для приобретений, совершенных позже указанной даты, применяется пятилетний срок.
Указанные периоды владений следует учитывать при продаже недвижимости и в случае необходимости подавать декларации в налоговый орган, расположенный по месту регистрации.
Собственникам следует помнить, что они могут воспользоваться вычетами, предусмотренными законодательством, и подходящими под ситуацию.
Риски для покупателей
Для покупателя квартиры риск заключается в несоблюдении порядка выделения долей на детей. Если родители решили продать жилье, приобретенное на средства семейного капитала, до момента выделения долей, то такая сделка может быть оспорена в суде.
Если суд решит, что родители нарушили установленный порядок, то купля-продажа будет признана недействительной: недвижимость вернется прежним владельцам, а они, в свою очередь, возвращают полученные деньги.
Продать жилье, приобретенное на средства материнского капитала, можно. Для этого придется соблюсти все процедуры согласования и получить необходимые разрешения.
Дополнительная информация по теме в видео:
Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
22 августа 2017
.
Примерно 80% россиян с помощью средств материнского (семейного) капитала (далее МСК) улучшают свои жилищные условия. Возможность продажи такой квартиры для многих является средством обналичить государственные деньги. Давайте разберемся, что же такое квартира с МСК и в чем ее особенность. Можно ли продать такую недвижимость и как это сделать? Как обезопасить себя от нежелательных последствий и чем грозит неисполнение закона? На все эти вопросы попробуем ответить в данной статье.
Фото с Flickr.com, Eri
Что такое квартира с материнским капиталом
Суть государственной программы по поддержанию семей, имеющих детей, заключается в целевом использовании денежных средств. Законом предусмотрено несколько вариантов приобретения квартиры.
- Вариант 1. Покупка квартиры на вторичном рынке по договору купли-продажи. Возможно только после исполнения ребенку 3-х лет.
- Вариант 2. Покупка квартиры по договору участия в долевом строительстве. Ограничительный срок - 3 года с момента рождения ребенка.
- Вариант 3. Покупка квартиры в ипотеку. Если ипотечный кредит уже существует, то деньги можно направить на погашение процентов или основного долга. МСК используют и как средства для первоначального взноса. Приобрести можно как вторичное жилье, так и строящееся. Это инвестирование средств бюджета можно осуществить, не дожидаясь общего 3-х летнего срока.
В чем особенность квартиры с материнским капиталом?
Любая квартира, приобретенная с использованием средств МСК, будет условно обременена. А, это значит:- будет находиться в собственности всех членов семьи;
- каждый член семьи, в том числе несовершеннолетние дети, должны будут иметь выделенную долю в квартире;
- распорядиться имуществом, часть которого принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно будет только с согласия органов опеки и попечительства.
Квартира на этапе строительства
Закон не запрещает оплачивать федеральными деньгами жилье на стадии строительства. Когда дом не введен в эксплуатацию, квартиры фактически и юридически не существует. Получается, что поделить несуществующую площадь не представляется возможным. В этом случае, законом предусмотрено нотариально удостоверенное обязательство. Участник долевого строительства и распорядитель денежными средствами в одном лице обязуются наделить детей долями в последующем. Срок для фактического выделения долей - 6 месяцев с момента введения многоквартирного дома в эксплуатацию.Квартира в ипотеку
Ипотека предполагает залог, в качестве залога выступает покупаемая квартира. Не все банки готовы взять в залог квартиру, часть которой находится в собственности несовершеннолетних детей. Юридически получается, что родители закладывают банку долю ребенка. А в случае невозможности расплатиться с банком, кредитная организация реализовать такую квартиру без согласия органов опеки не сможет. Тогда имеет место обязательство о распределение долей. Оно исполняется родителями в течение 6-ти месяцев после погашения ипотеки и снятия залога с недвижимости.Предупреждение
Родители часто игнорируют требования закона о выделении долей. По сути, ни один государственный орган не отслеживает эту ситуацию. В компетенцию Пенсионного Фонда РФ (далее ПФ РФ) это не входит, у органов опеки и попечительства - иные функции. Получается, исполнять закон или нет - выбирают родители. Пренебрежения требованием о выделении долей - «бомба замедленного действия».
Договор купли-продажи такой квартиры ничтожен в силу закона. Оспорить его может любое заинтересованное лицо, и срок на оспаривание 3 года с момента совершения сделки. Достигшие 18-ти лет дети также могут не согласиться с продажей квартиры, юридически обремененной их долями. У них в запасе 3 года с момента достижения совершеннолетия. По недействительной сделке все полученное возвращается обратно. Покупателю квартиры - деньги, продавцу - имущество.
Продаем квартиру с материнским капиталом
Запретов на продажу квартир с МСК в законе не существует. Рассмотрим два случая:
- продажа квартиры без обременений
- продажа квартиры, обремененной банковским залогом
Ситуация 1. Продаем квартиру без обременений
Законодательство не запрещает распоряжаться имуществом подопечного (несовершеннолетнего ребенка) если:- получено согласие органов опеки
- в результате сделки не уменьшается материальная доля подопечного
- приобрести другое имущество
- зарегистрировать право на него в юстиции
- зарегистрировать выдел долей
При этом новое жилье должно отвечать следующим требованиям:
- быть равнозначной или большей площади, чем предыдущее
- материальная доля подопечного не должна быть меньше предыдущей
- техническое состояние жилья не должно быть хуже, чем в прошлой квартире
Какие документы потребует Пенсионный фонд
Когда все моменты выполнены, можно обращаться с заявлением в территориальное отделение ПФ РФ за получением разрешения на продажу. Чиновникам потребуются следующие документы:
- свидетельства о рождении детей, паспорта родителей
- заявление несовершеннолетнего, в случае достижения им 14-летнего возраста
- заявления всех совершеннолетних лиц, участвующих в сделках
- свидетельства о праве собственности;
- справка об оценочной стоимости;
- экспликация и поэтажные планы;
- выписки из домовых книг;
- копии финансовых лицевых счетов;
- справки о задолженности из ЕИРЦ.
Ситуация 2. Продаем заложенную в банк квартиру
Рассматриваем ситуацию, когда ипотечный кредит еще не погашен и возникла необходимость продажи. Чтобы продать заложенную квартиру, нужно получить согласие банка. Кредитная организация поинтересуется, с какой целью недвижимость отчуждается.Если в заложенной банку квартире не выделены доли детей, фактически Вам не нужно разрешение чиновников на продажу. Вместе с тем, советуем уведомить ПФ РФ о предстоящей сделке. Когда все формальности соблюдены, стоит искать покупателя и определяться со схемой продажи. Варианты следующие:
- денежные средства покупателя переводятся в счет погашения кредита;
- права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
- кредит погашает продавец, снимается залог и недвижимость регистрируется за покупателем.
Когда ипотечная квартира продана, остается неисполненное обязательство о выделе долей. Необходимо в течение 6 месяцев приобрести новое жилье и выделить в нем доли. Переоформлять обязательство о выделе необязательно. Соглашение о распределении долей в новой квартире или доме, в любом случае, подлежит регистрации.