Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

• формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
• формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
• квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
• правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

• выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
• доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
• если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

• были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
• круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась , застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

• заключения соглашения;
• передачи денег;
• фактической передачи квартиры покупателю;
• снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

• – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

• источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
• объемы выплат и способы передачи денег;
• по оплате коммунальных услуг;
• особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

• кадастровый номер;
• площадь как общую, так и жилую;
• параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
• расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

• наличными деньгами;
• денежным переводом;
• через сейфовую ячейку;
• аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

• кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
• основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
• желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

• продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
• покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

• паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
• доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
• разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
• квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

• отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
• получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства , если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги , отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

• цена квартиры;
• адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
• способ и срок передачи денег продавцу;
• распределение расходов на оформление сделки;
• срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
• сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Продажа квартиры завершена.

Комментарии (156)

Ольга | 2016/06/01

Добрый день. Статья очень полезная. Есть вопросы: 1)Собираемся продать свою квартиру и купить другую, больше по площади (без агентств) Несовершеннолетнего ребенка когда выписывать из квартиры (у него нет доли)? В ответах вы пишете, что надо ребенка прописать в новую квартиру в течение 3 дней (без разрешения опеки). Но регистрация сделок и договоров в юстиции займет больше времени. Как быть?
2) Разрешение супруги на продажу квартиры сколько действительно по времени.

admin | 2016/06/09

Здравствуйте Ольга! В первую очередь, вам необходимо получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета. После получения разрешения вы сможете в любой удобный момент выписать ребенка из квартиры, а уже после завершения оформления сделки купли-продажи прописать ребенка по новому месту жительства.

Мария | 2016/06/09

Здравствуйте! Если есть технический паспорт, то все равно нужно оформлять кадастровый паспорт на квартиру. И правильно ли я поняла, что акт передачи, как и договор купли-продажи нигде не регистрируется и не заверяется, а составляется в простой письменной форме? Заранее спасибо!

admin | 2016/06/20

Здравствуйте Мария! Кадастровый паспорт вам также будет необходим. Его можно получить в кадастровой палате по вашему месту жительства или в МФЦ (многофункциональный центр). Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Вы можете предварительно зарегистрировать договор купли-продажи в органах Росреестра. Нотариальное удостоверение не требуется.

Галина | 2016/07/21

Добрый день,продаем кв-ру у нас покупатели по воен.ипотеке какие вообще нужны документы от нас в банк,и как правильно взять залог(чтоб не было того или мы передумали,или они)

admin | 2016/07/29

Здравствуйте Галина! При покупке квартиры по ипотеке банк сам предлагает, как правило, типовую форму договора купли-продажи с условием о получении предоплаты. Кроме того, заключается предварительный договор купли-продажи, который обеспечит вам сохранность полученной вами предоплаты от покупателя. От вас для продажи квартиры потребуется только свидетельство о праве собственности, паспорт, а также техническая документация на квартиру.

Анна | 2016/07/31

Здравствуйте! Большое спасибо за статью! Позвольте задать вопрос: после заключения договора купли-продажи нужно обращаться с ним и другими документами для регистрации права собственности покупателя. Подскажите, обязательно ли присутствие продавца? Если да, то может ли он представлять свои интересы по нотариальной доверенности? Если да, то может ли эта доверенность быть выдана на покупателя? Спасибо!

admin | 2016/08/10

Здравствуйте Анна! Да, собственника квартиры в сделке купли-продажи может представлять и лицо на основании нотариальной доверенности, содержащей такие полномочия. Выдать такую доверенность на имя покупателя не получится, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительств. Таким образом, продавцу для представления его интересов необходимо выдать доверенность на иное лицо.

Ольга | 2016/08/09

Здравствуйте!Мне 1/4 доли квартиры досталась по наследству в марте 2014, а остальные 3/4 доли я выкупила в октябре 2015. Вопрос – с какой даты считать 3 года в пользовании, чтобы при продаже квартиры не платить налог от продажи -13%. Спасибо.

admin | 2016/08/15

Здравствуйте Ольга! Срок 3 года будет считаться с момента регистрации права собственности. То есть, если вы хотите продать всю квартиру, срок 3 года исчисляется с момента, когда вами было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на оставшиеся доли – то есть, с 2015 года.

Ирина | 2017/05/15

Здравствуйте! Из других статей, я узнала, что с 01.01.2016 года, срок нахождения квартиры в использовании увеличился до 5 лет, чтобы не платить налог 13%. Я унаследовала квартиру отца. Он умер в 2016 году, но я там же была зарегистрирована и проживала с отцом. В той же статье говорилось, что началом срока 5 лет считается дата смерти наследодателя, а не получение свидетельства о государственной регистрации права собственности, хотя его сейчас тоже отменили, заменив выпиской из реестра. Правда ли это? Спасибо.

admin | 2017/05/20

Здравствуйте Ирина! С 1 января 2016 года НДФЛ не уплачивается, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет. Для освобождения от НДФЛ минимальный срок владения недвижимостью может составлять не пять лет, а три года (ст. 217.1 НК РФ). Это правомерно, например, при продаже квартиры, которая получена в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации. Срок владения квартирой начинается непосредственно с момента регистрации перехода права собственности, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом РФ, право на недвижимое имущество возникает непосредственно с момента государственной регистрации соответствующего права. С 15.07.2016 года, действительно, вместо свидетельства о государственной регистрации права выдается аналогичная выписка.

Алексей | 2017/06/02

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, беру квартиру по военной ипотеке, могу ли я воспользоваться материнским капиталом в полном объёме? Спасибо!

admin | 2017/06/14

Здравствуйте Алексей! В настоящий момент в законе не существует ограничений для использования материнского капитала для погашения военной ипотеки. Таким образом, вы сможете использовать свои средства материнского капитала.

Валентина | 2017/07/16

Здравствуйте.Продаём квартиру,Было 2квартиры,затем мы сделали объединение и получилось одна.Документы от 2012г.,в доли я и две дочери.В2015г.дочь подарила мне свою долю.Подскажите буду ли я платить налог за продажу квартиры

admin | 2017/07/28

Здравствуйте Валентина! Если с момента оформления вами права собственности прошло менее 3-х лет, то при продаже квартиры вы будете должны уплатить налог. Однако если стоимость имущества не будет превышать 1 миллиона рублей, платить налог будет не нужно.

Светлана | 2017/08/04

Доброго дня! Не хотелось повторяться…но все же..Подскажите, обязательно ли при купле-продаже квартиры представлять в орган регистрации прав (Росреестр) кадастровый паспорт на квартиру, ведь все данные на квартиру уже содержаться в кадастре недвижимости… Спасибо заранее за ответ.

admin | 2017/08/15

Здравствуйте Светлана! Да, предоставление данного документа при регистрации сделки всё же потребуется. Более точный список документов вы можете уточнить, обратившись в Росреестр или МФЦ (многофункциональный центр).

Татьяна | 2017/11/21

Здравствуйте! У меня 2 вопроса: обязательно ли заключать предварительный договор и нужно ли его заверять у нотариуса? И второй вопрос – я покупала квартиру в 1998 году и в БТИ мне выдали Выписку из технического паспорта на квартиру, сейчас я эту квартиру продаю – нужно ли оформлять такую Выписку вновь или нет? Благодарю заранее за ответы!

admin | 2017/11/30

Здравствуйте Татьяна! Нет, заключение предварительного договора купли-продажи не является обязательным и происходит исключительно по желанию сторон (продавца и покупателя). Заверять заключенный договор у нотариуса также не обязательно. Если с момента получения выписки из технического паспорта характеристики жилого помещения изменены не были (например, вследствие перепланировки), то получать новый технический паспорт нет необходимости.

Марьяна | 2017/11/25

Понятная и полезная статья, спасибо! Я волновалась перед продажей квартиры, столько нюансов, все надо упомнить… К тому же у меня новострой и район тоже в процессе постройки… В итоге без проблем на домофонде продала даже быстрее, чем ожидала! Желаю всем удачи в продаже 😉

Валентина | 2017/12/07

Дочь вступила в права наследства за умершего отца на половину квартиры, вторая половина приватизирована на меня. Хотим продать квартиру. Как лучше поступить- продавать в долях или подарить долю дочери мне, а потом продать

admin | 2017/12/18

Здравствуйте Валентина! При продаже квартиры это не является принципиальным моментом. Чтобы сэкономить время и денежные средства за регистрацию перехода права собственности в порядке дарения вы просто можете заключить договор с покупателем квартиры от имени вас и вашей дочери. То есть, вы и ваша дочь будете одновременно выступать продавцами своих долей в квартире.

людмила | 2018/02/01

Добрый вечер! Я продаю квартиру в которой прописана и моя совершеннолетняя дочь, подскажите, пожалуйста,нужно ли ее согласие, заверенное у нотариуса и какой срок годности у этого документа. Спасибо

admin | 2018/02/13

Здравствуйте Людмила! Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний имеет долю в праве собственности, вам необходимо обратиться в органы опеки для получения разрешения, поскольку данные разрешения выдаются не нотариусами, а исключительно органами опеки и попечительства.

Ольга | 2018/02/13

Добрый день!
нужны документы на продажу квартиры если собственник один
1 Свидельство о регистрации права на продаваемую квартиру
2 паспорт
3 Кадастровый паспорт из БТИ
4 выписка из домовой книги
Я правельно понимаю что больше ничего не нужно + договор купли-продажи

admin | 2018/02/19

Здравствуйте Ольга! Также для продажи квартиры вам потребуется технический план квартиры из БТИ, договор купли-продажи и документы, удостоверяющие личность покупателя.

Алина | 2018/05/05

Добрый день. При продаже квартиры единственным собственником которой являюсь я, а прописаны в ней моя дочь с двумя несовершеннолетними детьми, будут ли сложности с выпиской внуков.

admin | 2018/05/16

Здравствуйте Алина! Ваша дочь может самостоятельно снять с регистрационного учета себя и несовершеннолетних детей. Таким образом, при наличии обоюдного согласия проблем для вас не возникнет. Кроме того, новый собственник квартиры всегда может снять прежних проживающих лиц с регистрационного учета в судебном порядке. Также условие о снятии с регистрационного учета также содержится и в договорах купли-продажи квартиры.

Гульнара | 2018/05/23

Здравствуйте! Ответьте пожалуйста на вопрос. Мы продаем комнату, собственники я,мой супруг и двое несовершеннолетних детей. Могу я в опеку обратиться без присутствия моего супруга?

admin | 2018/05/31

Здравствуйте Гульнара! Да, вы можете обратиться в опеку с заявлением о выдаче разрешения на продажу долей несовершеннолетних детей в квартире и без присутствия вашего супруга, если он также будет участвовать в сделке по приобретению нового жилья как сторона в предварительном договоре купли-продажи. В любом случае, право на подачу заявления единолично у вас есть. На практике разрешение на продажу долей несовершеннолетних органами опеки может выдаваться и без присутствия второго родителя.

Марина | 2018/06/14

Здравствуйте! Квартира приобретена в ипотеку в строящемся доме. Договор от июня 2014.Акт приёма-передачи квартиры декабрь 2015. В Росреестре документы зарегистрированы в июне 2016. Планируем закрывать ипотеку и продавать квартиру. С какого времени считать срок нахождения жилья в собственности? В каком случае придётся платить налог?

admin | 2018/06/29

Здравствуйте Марина! Право собственности возникает с момента государственной регистрации права, наличие обременения в вашей ситуации никак не влияет на обязанность по уплате налога. Таким образом, чтобы не платить налог с продажи квартиры, вам необходимо будет продать ее не ранее июня 2019 года.

Тамара | 2018/06/14

Здравствуйте.Я продаю комнату которая оформлена собственность только на меня.Купле
но при браке.Нужно ли согласие супруга заверенное у нотариуса или он может присутсвовать при сделке

admin | 2018/06/29

Здравствуйте Тамара! Да, при продаже имущества, купленного в период брака (вне зависимости от того, на кого оно оформлено), требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу.

Марина | 2018/07/18

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, дом продает тетка своей племяннице, в нем прописана бабушка, которая и далее там будет проживать. Племянница (покупатель) не против чтобы бабушка жила в нем и осталась там прописанная, возможна ли продажа дома без выписки бабули?

admin | 2018/08/01

Здравствуйте Марина! Да, продажа таким образом возможна. В договоре купли-продажи необходимо указать о наличии обременения в виде зарегистрированных лиц. Тем не менее, в соответствии с законом новый собственник, в любом случае, имеет право обратиться в суд с иском о выселении прежних жильцов.

Павел | 2018/07/22

Здравствуйте. Продаем дом. В нем зарегестрированысестраплеплемянница и два несовершеннолетних детей племянницы. Ни каких прав на дом не имеют. В доме не живут. Сами сниматься с регистрации не хотят. Как быть в такой ситуации?

admin | 2018/08/01

Здравствуйте Павел! В соответствии с законом их выписать можете как вы, так и новый собственник дома. В силу положений ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, для снятия данных лиц с регистрационного учета вам или новому покупателю дома необходимо будет обратиться в суд с исковым заявлением.

Яна | 2018/07/30

Добрый день!Подскажите, пожалуйста, необходимо ли оплачивать налог с продажи квартиры, приватизированной менее 3-х лет назад в случае, если в тот же отчётный период будет приобретена квартира той же или большей стоимости?

admin | 2018/08/03

Здравствуйте Яна! По общему правилу, налог при продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет и превышающей по стоимости 1 миллион рублей, необходимо будет уплатить. В случае, если в этот же отчетный период вами будет приобретена другая квартира, возможно снижение налоговой ставки или освобождение от уплаты налога в полном объеме. Для более подробного ответа на ваш вопрос вам необходимо обратиться в налоговую по месту жительства с предоставлением сведений о стоимости продаваемой и покупаемой квартиры.

Вадим | 2018/08/20

купили совместно с супругой жилье в 2008 году, при разводе в 2016 году сделали соглашение о разделе имущества, мне досталась квартира, она была переписана на меня, в праве ли я не платить 13% налог при ее продажи сейчас?в собственности она два года, к тому же, покупаю практически по этой же цене дом! спасибо!

admin | 2018/08/30

Здравствуйте Вадим! В соответствии с положениями Налогового кодекса РФ, физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. То есть, если вами будет в одном отчетном периоде приобретено другое жилое помещение, а фактический доход будет отсутствовать, налоговый платеж будет уменьшен либо платить налог не придется совсем. Вам нужно будет заполнить налоговую декларацию и предоставить подтверждающие документы купли-продажи

Виктория | 2018/08/26

Здравствуйте! У меня возник такой вопрос.. По решению суда в 2015 году мне досталась квартира от отца в собственность. В 2018 мой дом попал под снос с пометкой ” ОБ ИЗЪЯТИИ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД” для строительства новой станции метро. Департамент предоставил мне квартиру в том же районе на соседней улицей. При продаже квартиры мне будет защитило решение суда от 2015 года, или у меня пойдёт новый отчёт с 2018? Спасибо

admin | 2018/09/12

Здравствуйте Виктория! К сожалению, при изъятии земельного участка, на котором расположен дом, для государственных и муниципальных нужд с последующим предоставлением нового жилья срок 3 года для последующей продажи недвижимости без уплаты налога начинает исчисляться с момента государственной регистрации права собственности на новую квартиру.

Маргарита | 2018/09/15

Добрый день! При продаже квартиры нотариус сам составляет соглашение о задатке и договор купли продажи? Если продажа долевая у меня 3/4 и супруга 1/4, то сделка через нотариуса? Покупатели приобретают через банк в ипотеку, как происходит в этом случае процедура? После нотариуса мы затем в Росреестре на регистрацию? Деньги забираем когда документы будут сданы или после получения удостоверяющей выписки о новых владельцах?

admin | 2018/10/01

Здравствуйте Маргарита! В связи с последними изменениями в законодательстве в сделки по долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку купля-продажа у вас будет происходить с участием банка, как правило, используется разработанная банком форма ипотечного договора и договора купли-продажи. Условия о порядке оплаты квартиры и перечислении денежных средств также прямо предусматриваются заключаемым договором купли-продажи. В первую очередь, вам нужно обратиться в юридический отдел банка, в котором будут оформлять ипотеку ваши покупатели, и ознакомиться с проектом договора купли-продажи на вашу квартиру.

Андрей | 2018/10/14

Здравствуйте!
1).В переписке у вас на сайте непонятно указано с какой квартиры платится налог при её продаже. Наша квартира с 1997 года в нашей собственности. При её продаже необходимо платить налог?
2).После приобретения этой квартиры, рядом ней в общем коридоре находилось небольшое пространство, которое мать жены выкупила у застройщика присоединила к квартире. Но юридически это помещение не было внесено в план жилья. Как сейчас это оформить?

admin | 2018/10/30

Здравствуйте Андрей! 1) В соответствии с положениями статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, от уплаты налога при продаже недвижимости освобождаются физические лица, владеющие квартирой в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (для приватизированных квартир – 3 года).
2) Для внесения помещения в план жилья вам необходимо, в первую очередь, обратиться в БТИ (бюро технической инвентаризации) для проведения замеров и внесения изменений в техническую документацию.

Ирина) | 2018/10/29

Здравствуйте, спасибо за статью!) Подскажите, пожалуйста. Мы продаём квартиру. Она куплена на сертификат, который дали по программе « помощь молодым семьям». У нас три собственника (муж, я и сын), есть ещё дочь. Владеем квартирой более 3 лет. Последние 2 года живем в другом городе, в родительском доме, которые умерли, на нас он не зарегистрирован. Дети, ходят по месту жительства в садик и школу. Ещё на меня зарегистрирован маленький дом и мы строим на этом же участке новый. Вот))) если, я за ранее выпишу себя, мужа и детей, пропишу в этом маленьком доме, нам нужно брать разрешение с орг опеки? Какие могут возникнуть проблемы, к чему нам нужно быть подготовленными. И, влияет ли на продажу перепланировка, которая документально не заверена? За ранее, СПАСИБО!!!

admin | 2018/11/07

Здравствуйте Ирина! Если при получении жилищного сертификата вы не давали нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетним детям или дети не имеют доли в праве собственности, то, соответственно, и получать разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения не потребуется, а вы сможете продать жилье, заранее зарегистрировав детей по другому адресу. Что касается перепланировки, то вы можете продать квартиру по старым документам, не отражая в них имеющуюся перепланировку, однако у покупателя такой квартиры впоследствии могут возникнуть сложности с легализацией имеющейся перепланировки.

Венера | 2018/11/12

Добрый день! Разъясните, пожалуйст:
1.в конце 2011 года куплена квартира(При продаже налог нужно за неё платить?)
2.собственник – я. В ней также прописаны три дочери(совершеннолетия) и внучка(несовершеннолетняя-2015года рождения) Но на данный момент в ней проживают лишь средняя дочь и внучка. 2 другие дочери и я (учимся, работаем в других городах). Как нам всем выписаться? В одно время быть не можем, можно предоставить копии паспортов вместо подлинников(разумеется, заверенные нотариусом)
3.и не отразится ли это на учёбе, работе(отсутствие прописки) до момента покупки новой квартиры? Или можно (нужно) оформить временную прописку(у родственников, к примеру)? Спасибо.

admin | 2018/12/01

Здравствуйте Венера! При продаже квартиры налог платить не нужно, поскольку данная квартира находится у вас в собственности более 5-ти лет. Что касается снятия с регистрационного учета, то вы можете оформить у нотариуса доверенность на кого-либо по месту нахождения вашей квартиры с соответствующими полномочиями на снятие с регистрационного учета. Таким образом, при наличии нотариальной доверенности и доверенного лица вы сможете выписаться из квартиры дистанционно. Стоит иметь в виду, что отсутствие постоянной регистрации не может служить основанием отчисления из учебных заведений, если вы были уже в них зачислены, однако без регистрации вы можете проживать не более 90 дней. В любом случае, на период сделки купли-продажи вы можете оформить себе временную регистрацию по месту жительства.

Валерия | 2018/12/09

Здравствуйте. В квартире 2 собственника: 1/2 квартиры приватизирована мною, 1/2 мама вступила в права наследства. Хотим продать квартиру, но она в другом городе. Я только родила ребёнка, выехать на сделку не смогу. Может ли продать квартиру один собственник? Если да, то какая нужна доверенность и какие документы от второго собственника понадобятся? Спасибо

admin | 2018/12/20

Здравствуйте Валерия! Для продажи всей квартиры одним собственником второй собственник обязан оформить у нотариуса в регионе своего проживания согласно ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ нотариальную доверенность, прописав в ней все соответствующие полномочия для продажи конкретной квартиры и регистрации сделки. От второго собственника потребуются его правоустанавливающие документы на долю в квартире и нотариально заверенная копия паспорта (при отсутствии оригинала).

Рустем | 2019/01/10

Здравствуйте! У меня такие вопросы! А если я условно осуждён, моголи я продать квартиру, и у меня сын малолетний там прописан! Но опекун тёща! И имеется долг за кварт плату! Как можно сделать это все, и какие мне документы понадобивается? Заранее спасибо!

admin | 2019/01/28

Здравствуйте Рустем! Если вы являетесь единоличным собственником квартиры, наличие у вас судимости не влияет на ваше право на продажу данной квартиры при отсутствии имеющихся запретов на отчуждение имущества, однако если вы проживаете в этой квартире, а приговором суда вам было запрещено изменять место жительства без согласования с уголовно-исполнительной инспекцией, в первую очередь, вам необходимо по данному вопросу обратиться в уголовно-исполнительную инспекцию.

Светлана | 2019/02/02

Добрый день!
При продаже квартиры в частном доме, надо платить налог от продажи 13%? В собственности с 2015 г. по договору дарения. И как обстоит эта процедура?

admin | 2019/02/16

Здравствуйте Светлана! В соответствии с положениями статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, собственник освобождается от налога при продаже недвижимого имущества при исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем. В вашем случае такой минимальный срок будет составлять 3 года с момента государственной регистрации права собственности.

Продажа квартиры только на первый взгляд кажется простой сделкой. Между тем может содержать множество подводных камней.

Самым трудоемким является процесс сбора и подготовки документов . Существует обязательный перечень документов, без которых сделку провести не удастся. Этот перечень достаточно широк и в зависимости от нюансов, связанных с конкретной сделкой.

В случае если продавец квартиры решает сэкономить на услугах юриста или риэлтора и принимается за дело самостоятельно, он должен быть готов затратить на это много времени и сил, поскольку придется обойти не одну организацию .

После того как все документы будут собраны и квартира готова к продаже, необходимо пройти государственную нового владельца. На этом этапе и выяснится на сколько грамотно и правильно составлены документы.

Перечень документов

Для заключения сделки по купля-продаже квартиры нужно совершить ряд предварительных действий. На первом этапе следует определить какие документы нужны для .

Правильно подготовленные документы - залог успеха совершения сделки.

Поскольку от правильно собранного пакета документов зависит ее исход, то лучше, если лицо, планирующее продать свою недвижимость, обратится за помощью к специалисту. Безусловно, он должен обладать необходимыми познаниями в юридических вопросах сделки - это может быть риэлтор или юрист .

В список обязательных документов входят:

Данный перечень является открытым , поскольку он может меняться (дополняться) в зависимости от ситуации. Для регистрации права предоставляется как оригинал документа, так и его копия.

Договор купли-продажи квартиры

Очень важно грамотно составить договор купли-продажи квартиры. Этот документ должен в обязательном порядке соответствовать требованиям законодательства РФ , иначе он может быть признан недействительным. А именно при его составлении должны соблюдаться требования § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Договором купли-продажи признается сделка , которая выражается в документальном соглашении сторон, отражает намерение одной стороны передать в собственность другой стороне недвижимость, которая в свою очередь обязуется принять ее и оплатить.

Такое соглашение сторон в 2017 году не требует обязательного нотариального заверения , однако переход права собственности состоится только после его государственной регистрации в Росреестре. При составлении данного документа требуется обратить внимание на ряд моментов, а именно:

1. Формы договора должна быть письменной . В противном случае договор будет считаться недействительным.
2. В тексте договора нужно четко прописать предмет . Договор должен содержать характеристики объекта недвижимости, позволяющие его индивидуально определить (наименование объекта, назначение, площадь и т.д.). Также должно быть указано ее местоположение.
3. Обязательно должны быть прописаны условия о цене договора. Считается, что цена, прописанная в договоре, является окончательной и согласованной сторонами. Кроме того, следует указать порядок расчетов , то есть когда будут переданы деньги (например, во время подписания договора обеими сторонами или после регистрации права нового владельца на недвижимость и т.д.).
4. Необходимо указать лиц, имеющих право пользования жилым помещением после его продажи. Однако, такой пункт в договоре не всегда приемлем для стороны покупателя. Ведь не каждая сторона согласится, на такого рода, обременение. Но если оно имеется и покупатель согласен с тем, что в его квартире после перехода права собственности к нему будет проживать (или будут зарегистрированы) посторонние ему люди, значит, такие условия считаются согласованными сторонами.
5. Между сторонами обязательно подписывается передаточный акт . Он является приложением к договору. Согласно ему, продавец передает, а покупатель принимает недвижимость. В нем также указывается предмет, подлежащий передаче продавцом и приему покупателем.
6. Если квартира находится в (залог, ипотека и др.), то покупатель должен об этом знать. Об этом также делается отметка в договоре. Если продавец квартиры скроет этот момент, и покупатель узнает об этом только после совершения сделки, то такую сделку можно признать недействительной.

В обязательном порядке договор должен иметь наименование , из которого будет явно прослеживаться цель сделки, наименование сторон (их персональные данные).

Он должен составляться минимум в трех аутентичных экземплярах - по экземпляру должно достаться у каждой из сторон, и один остается в Росреестре. Договор должен быть подписан с обеих сторон. Этим они выражают свое согласие заключить договор условиях, прописанных в договоре.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру

Основным и самым главным документом, подтверждающим право собственности на квартиру, до 15 июля 2016 года являлось свидетельство о государственной регистрации права . Данное свидетельство выдавалось на основании правоустанавливающих документов, таких как:

1. Договоры купли продажи, дарения, мены и др.;
2. Свидетельство о праве на наследство;
3. Решение суда;
4. Договор о приватизации и другие.

Правоустанавливающие документы, указывались в свидетельстве о государственной регистрации права в качестве основания выдачи и зависят от способа приобретения жилого помещения. На документе, который является основанием для регистрации права, также ставится штамп Росреестра .

В случае совершения сделки с недвижимостью (например, купли-продажи) понадобятся как правоподтверждающие документы, так и правоустанавливающие.

Таким образом, с 2016 года свидетельство о государственной регистрации права в привычной форме для данного документа больше не выдается. Отличие заключается в том, что документ выдавали листе бумаги формата А4 с печатью Росреестра без голографической защиты и иных элементов. Образец свидетельства о праве собственности на квартиру выглядел таким образом:

С 2017 года при совершении сделок с недвижимостью выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости , от части дополняющая данные об объекте недвижимости, которые ранее содержались в свидетельстве:

Выписка из ЕГРН

Сразу стоить обратить внимание на то, что , которые нашли отражение в новом федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ . Одним из самых важных является очередная замена документа , подтверждающего право собственности на объект недвижимости, то есть выписка из ЕГРП заменена документом такого же характера, но из ЕГРН - поменялось наименование реестра , в котором содержатся данные о недвижимых объектах в связи со слиянием Росреестра и кадастровой палаты.

В выписке из ЕГРН указываются актуальные на момент ее выдачи данные о праве собственности определенного лица на конкретный объект недвижимости, в частности на квартиру. Принцип ее действия такой же, как и у свидетельства о государственной регистрации права, которое выдавалось ранее.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ , запись о государственной регистрации права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Данный документ можно получить как в бумажном, так и электронном виде.

Также выписка из ЕГРН нужна для того, чтобы покупатель мог удостовериться в том, что жилье не имеет обременений (например, не находится в залоге) и принадлежит конкретному лицу.

Для получения этого документа нужно обратиться с заявлением в Управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Выписка будет готова в течение 5 рабочих дней с момента принятия заявления.

Технический паспорт жилого помещения

Технический паспорт жилого помещения является документом, содержащим все его технические характеристики и данные. В нем имеется подробное описание помещения, а именно:

• когда построено и введено в эксплуатацию;
• этажность;
• материал, из которого оно построено;
• площадь каждого помещения в квартире и в целом, и иное.

В техническом паспорте также указывается инвентаризационная стоимость квартиры, которая рассчитывается в соответствии с законодательством по специальной формуле.

Официально технический паспорт в 2017 году числится в списке требуемых документов при продаже квартиры, но фактически он нужен при наличии претензий от покупателя.

При этом техпаспорт обязательно нужен при продаже квартиры в 2017 году через ипотеку . В банках имеется требование к сроку его оформления - если он больше 5 лет, то документ необходимо поменять для совершения сделки.

В отличие от кадастрового паспорта, который действителен в течение 5 лет, срок действия при продаже не ограничен, если только не была проведена перепланировка.

Заказать и получить его можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Для его получения необходимо подать заявление и необходимые документы (паспорт, свидетельство о государственной регистрации (выписка из ЕГРН) и др.), а также оплатить госпошлину. Срок изготовления - от 9 до 14 дней.

По заявлению собственника или его представителя на квартиру приедут инженеры из БТИ и сделают замеры всех помещений, входящих в ее состав.

При покупке квартиры покупателю следует обратить внимание на то, что должен полностью соответствовать реальной планировке квартиры. В нем должны быть отмечены все перепланировки , если таковые имелись. В противном случае в регистрации могут отказать. Если выявлены несоответствия, то собственнику необходимо узаконить имеющиеся изменения - после чего возможно совершить сделку.

Согласие супруга на продажу

В случае, когда продаже подлежит жилье, находящееся в совместной собственности супругов нужно получить согласие одного из супругов на продажу квартиры. При этом недвижимость может быть зарегистрирована на одного их супругов, но приобретена по возмездной сделке во время брачных отношений.

Для составления этого документа необходимо обратиться к нотариусу, поскольку оно должно быть им заверено . Для этого нужно предъявить нотариусу: паспорт, свидетельство о браке, документы на квартиру.

В согласии супруга должно быть отражены:

• объект продажи, который является совместной собственностью супругов (квартира);
• паспортные данные супругов;
• данные свидетельства о браке;
• срок его действия.

Нотариусом или одним из супругов может быть предложено внесение дополнительных пунктов, например, данные о покупателе квартиры.

Дополнительный перечень документов для продажи квартиры

Помимо указанного перечня при оформлении купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы от обеих ее сторон.

Связано это с тем, что каждая сделка уникальна, и стандартного пакета документов может быть недостаточно. Их список может дополняться в зависимости от разных обстоятельств :

• на квартиру;
• возраста и дееспособности участвующих в сделке лиц;
• наличия обременений и ограничений на квартиру;
• порядка или способа расчета с продавцом.

Разрешение от органов опеки и попечительства

Права ребенка в России защищаются законом и не в коем случае не могут ущемляться. В связи с этим при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Родители должны в письменной форме уведомить органы опеки и попечительства о предстоящей продаже квартиры, а также предоставить все документы. При этом нужно практически одновременно совершить покупку новой квартиры. В органы предоставляются документы, как на продаваемую квартиру, так и на вновь приобретаемую.

Исключением является: покупка новой квартиры в другом городе. В этой ситуации родители должны положить деньги, вырученные с продажи квартиры, собственником которой является ребенок на депозитный счет .

В соответствии со ст. 37 ГК РФ не должны совершаться сделки, которые будут уменьшать имущество несовершеннолетнего.

Это значит, что органы опеки дадут свое разрешение на продажу жилья только в том случае, если взамен будет приобретаться равнозначное по площади жилое помещение.

Для рассмотрения заявления , родителей (опекунов), а также ребенка, которому исполнилось 14 лет пригласят на беседу. На беседе необходимо привести аргументы для продажи квартиры и доказать, что права и интересы ребенка не нарушаются.

Такая же ситуация обстоит, если на месте ребенка находится недееспособное лицо . Его права и интересы также находятся под защитой государства.

Рассматривается такое заявление в течении одного месяца . По результату рассмотрения получается отказ или разрешение на продажу недвижимости.

Справки

Для совершения сделки купли-продажи могут понадобиться различного рода справки, а именно:

1. Об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Ее можно взять в управляющей компании или у председателя товарищества собственников жилья (ТСЖ). В случае, если имеется задолженность необходимо ее погасить, иначе сделка не будет совершена.
2. Об отсутствии зарегистрированных лиц (или выписка из домовой книги). Для продажи квартиры в 2017 г. такая выписка (справка) нужна в полном объеме, то есть с самого начала существования многоквартирного дома. Нужно обратиться в управляющую компанию или в ТСЖ с заявлением о необходимости такой справки.

Ее обязаны выдать в течении 3 рабочих дней. Единственный минус - срок действительности данной справки составляет 14 дней , в связи с чем ее стоит брать непосредственно перед сделкой.

3. О лицевом счете квартиры. На основании этого документа видно по каким параметрам происходит начисление коммунальных платежей. Получить такой документ можно обратившись в МФЦ.
4. Из налоговой инспекции . Эта справка является подтверждением того, что уплачен .
5. Из психоневрологического и наркологического диспансеров . Такие справки, как правило, не присутствуют в обязательном перечне документов. Они нужны в том случае, когда покупатель сомневается в адекватности действий продавца. Они платные и их можно заказать в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Доверенность на продажу квартиры

Когда сделка, в том числе и сбор документов для нее, будет осуществляться через доверенное лицо (представителя), также нужно предоставить доверенность . В ней должны быть прописаны полномочия доверенного лица от имени доверителя осуществлять определенные действия.

Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом.

Доверенность понадобиться в том случае, если собственник по каким-либо причинам не может присутствовать на сделке лично или не может часто отлучаться с работы для сбора документов. При этом возможно выдать доверенность на любые действия с недвижимостью и не только, то есть генеральную , а можно только на конкретную сделку с конкретной квартирой - разовую .

Документы для регистрации права собственности на квартиру

С 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация сделок с жилыми помещениями, в связи с чем договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания.

Для того, чтобы произошел переход права собственности нужно обратиться в Росреестр с заявлением и всеми вышеперечисленными документами. Подать документы можно также через МФЦ. Это можно сделать:

• лично;
• в электронной форме;
• направив документы по почте.

При этом, если документы направляются почтой, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом , иначе в регистрации будет отказано. А также сама сделка должна быть удостоверена нотариусом. При подаче заявления и документов в электронной форме подпись должна быть электронной.

Данный порядок предусмотрен ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .

Когда все документы поданы и соответствуют обязательным требованиям законодательства, сделка будет зарегистрирована в течение 10 дней . В том случае, когда она удостоверена нотариусом , этот срок сократится до трех дней . После проведения государственной регистрации выдается выписка из ЕГРН.

Заключение

Для сделки купли-продажи, заключаемой в 2017 году, необходимо собрать большой пакет документов. Это можно осуществить собственными силами или доверить это более опытным лицам. Но все же при совершении любой сделки с недвижимостью лучше обратиться к специалистам, обладающим специальными познаниями в данной области.

В случае самостоятельного решения данного вопроса, надо быть готовым к тому, что он отнимет очень много времени и сил. Чтобы новый собственник мог зарегистрировать право на себя, нужно проверить все документы на соответствие обязательным требованиям.

Помимо этого, надо помнить о том, что некоторые документы имеют свой срок действия. Если сдать на регистрацию просроченный документ, безусловно, в регистрации права будет отказано.

Вопрос

В течение какого срока требуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры?

Нужно ли согласие бывшего мужа на продажу квартиры, которая приобреталась в браке по договору купли-продажи, если с момента расторжения брака прошло около 10 лет?

Ответ

В случае если после развода супругов не производился раздел совместно нажитого имущества, то согласия супруга на продажу квартиры по прошествии десяти лет не потребуется. Это связано с тем, что общий срок исковой давности для раздела имущества после развода равен трем годам. Имущество в этой ситуации принадлежит тому супругу, на имя которого оно зарегистрировано, и, соответственно, согласия на продажу квартиры не потребуется. При регистрации сделки нужно приложить свидетельство о расторжении брака.

Как правильно купить квартиру 2017

Этапы покупки квартиры

Юридическая проверка квартиры 2017

Почему вам откажут в регистрации прав на квартиру

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Что делать, если нужно купить квартиру?

Получить консультацию адвоката по недвижимости.

Лучше — получить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью.

Почему у адвоката?

Адвокат не заинтересован вам что-либо продать или купить, адвокат по недвижимости сопровождает сделки с недвижимостью и ведет споры по недвижимости в суде. Адвокат знает последние тренды судебной практики, и подскажет, как проверить недвижимость перед сделкой, как безопасно провести сделку и расчеты. Как лучше оформить документы.

А при выявлении темных пятен в недвижимости, адвокат сообщит о них клиенту, ведь решение о совершении сделки принимает клиент.

В департамент недвижимости нашего адвокатского центра обратился клиент. Женщина звонила по рекомендации и просила провести юридическую проверку квартиры, которую она выбрала в ближайшем Подмосковье и за которую уже внесла аванс. Квартира-новостройка просторная, светлая с хорошей планировкой и удобной транспортной доступностью. Продавало квартиру известное Московское агентство недвижимости.

В последний момент перед сделкой коллега покупательницы настояла, что бы та самостоятельно не совершала покупку, и рекомендовала обратиться в наш адвокатский центр.

Квартира, загородный дом и любая другая недвижимость, это две составляющие – строение (проект, планировка, размещение здания, размещение квартиры в здании, материалы, соседи и т.д.), и документы на недвижимость.

Значение имеют обе составляющие, и к изучению каждой необходимо подходить с должным вниманием. Интернет создает у покупателей иллюзию уверенности в достаточности собственных знаний и возможностей, что бы купить недвижимость не привлекая специалистов. В отношении выбора квартиры с этим можно согласиться.

Остальные этапы сделки требуют юридических знаний и опыта. Разберемся в них.

Как правильно купить квартиру?

Не имеет значение, самостоятельно вы покупаете квартиру, через частного риэлтора или обратились в юридическую фирму или агентство недвижимости. Главное — знать, как правильно купить квартиру. Купля продажа квартиры, загородного дома или другой недвижимости всегда проходит по определенным правилам. Прежде всего, это проявление должной осмотрительности и осторожности. В случаях покупки квартиры без риэлтора излишняя осторожность особенно не повредит.

Конечно, самым правильным для покупателя квартиры будет обратиться к специалисту — риэлтору. Он проведет покупку «под ключ», от выбора и оценки вариантов с потребительской точки зрения, и заканчивая государственной регистрацией права собственности покупателя на квартиру и передачи квартиры. Юридическую проверку квартиры должен делать квалифицированный юрист, он же должен сопровождать подготовку сделки и желательно ее проведение. При подготовке сделки покупки квартиры учитываются особенности конкретной ситуации: договор купли-продажи готовится с соответствующими особенностями, истребуются дополнительные документы на сделку, учитываются особенности расчетов, проводятся подготовительные мероприятия. Всегда возникают юридические вопросы непосредственно на сделке, которые может прояснить юрист.

Некоторые покупатели обращаются для совершения сделок к нотариусам и считают, что это полностью защищает и гарантирует их интересы. Наша многолетняя практика свидетельствует об обратном. Систематически нотариусы не проводят полной юридической проверки квартир. Нотариальные сделки успешно оспариваются в суде, поскольку предшествующие сделки имели юридические пороки или не были выявлены какие-то существенные обстоятельства.

Как в любом деле качественные услуги и хороший специалист стоят дорого. Но экономия при покупке квартиры может обернуться для покупателя потерей денег.

По нашему мнению можно экономить при продаже квартиры или другой недвижимости. Здесь у продавца риски существенно ниже, только получить полную сумму денег. Даже в случае расторжения сделки судом продавцу вернут квартиру. А покупатель останется с судебным решением вместо денег. При покупке квартиры, все наоборот, наибольший риск несет именно покупатель.

Как покупателю правильно купить квартиру и сэкономить на риэлторе?

Ответ очевиден: оказать себе часть риэлторских услуг самостоятельно.

На чем можно экономить при покупке квартиры, какую работу риэлтора можно сделать самостоятельно?

Этапы покупки квартиры

1) Подбор квартиры. Выбор квартиры для покупки исходя по потребностям покупателя: район, улица, дом, транспортная доступность, тип дома, количество комнат, площадь и т.д. Изучение рекламных материалов (печатные, интернет сайты, расклейка объявлений и т.д.), просмотры отобранных вариантов, первичное знакомство с продавцами, первичное ознакомление с правоустанавливающими документами на квартиру.

2) Внесение аванса за выбранную квартиру .

3) Юридическая проверка квартиры . (Проверка юридической чистоты)

4) Подготовка сделки покупки квартиры .

5) Совершение сделки купли-продажи квартиры .

6) Государственная регистрация прав на квартиру .

7) Передача квартиры .

Подбор квартиры — самый трудоемкий этап. Он отнимает самый большой объем времени при покупке квартиры. Поиск вариантов квартир по интернет базам и другим источникам, сопоставление вариантов, прозвоны, просмотры. В то же время при наличии достаточного времени внимания и усердия покупатель в состоянии полностью самостоятельно провести этот этап.

Внесение аванса — важный и ответственный этап покупки квартиры. Он взаимосвязан с последующими этапами — проверкой юридической чистоты и подготовкой к проведению сделки. При должной подготовке покупатель может выполнить этот этап самостоятельно, особенно, если предварительно проконсультируется у риэлтора или юриста. Более подробно о внесении аванса можете прочитать ниже.

Последующие этапы — это чистая технология процесса покупки квартиры, которые покупатель может провести сам, особенно если покупателю уже доводилось покупать или продавать недвижимость. Но лучше доверить их проведение специалисту. Каждое мероприятие в рамках этих этапов имеет значение для последующего этапа и обеспечивает гарантии для покупателя, которые юридически не возможно прописать или затруднительно исполнить.

Юридическая проверка квартиры — рубеж принятия решения о покупке квартиры. Провести проверку юридической чистоты квартиры можно располагая системными знаниями в различных отраслях права и практикой. Необходимыми навыками обладает не каждый юрист, по этому, не рекомендуем делать проверку самостоятельно. Привлекайте специалиста в области того вида недвижимости, которую вы покупаете. Юриста сопровождающего покупку квартир, покупку загородных домов и участков, или не жилой недвижимости. Особенную сложность имеет покупка загородных домов, земельных участков.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры» . Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте!

Документы при покупке квартиры 2017

Юридическая чистота квартиры в 2017

Как проводить юридическую проверку квартиры с января 2017

Юридическая проверка или проверка юридической чистоты квартиры — это проверка документов. Даже если покупатель доверил покупку квартиры специалистам, покупателю нужно иметь общее представление как проводят юридическую проверку при покупке недвижимости. И конечно, необходимо получить результат юридической проверки квартиры — отчет или заключение, с выводами юристов по недвижимости.

Документы при покупке квартиры 2017 — документы на квартиру и документы самого продавца.

Цель юридической проверки:

1) установить законность распоряжения продавцом выбранной вами недвижимости,

2) соответствие недвижимости учетным данным,

3) законность всех предыдущих сделок с этой недвижимостью.

Законность распоряжения недвижимостью продавцом означает, имеет ли право продавец продать данную конкретную недвижимость и получить за нее деньги, а так же может ли продавец заключать сделки — обладает ли он дееспособностью.

Необходимые обстоятельства устанавливаем изучив правовое положение квартиры и его сопоставлением с документами продавца и с другими документами.

С января 2017 для юридической проверки квартиры заказываем в Росреестре выписки по квартире из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Напомним, с января 2017 года реестр ЕГРН включает сведения о правах на недвижимость и графическое описание — сведения кадастра недвижимости.

Необходимы выписки о правообладателях квартиры, об отсутствии арестов и запретов, о переходах права собственности на квартиру. Выписки можно заказывать через Многофункциональные центры, срок изготовления около 2-х недель.

Документы при покупке квартиры 2017 включают: документы о правах на квартиру, документы технического учета квартиры, документы кадастрового учета квартиры, документы продавца, и другие документы.

Обязательные для ознакомления документы на квартиру:

1) Свидетельство о праве собственности (если квартира куплена продавцом до 15 июля 2016 года)

2) Документы основания возникновения права собственности

3) Кадастровый паспорт на квартиру

4) Технический паспорт на квартиру

Документы продавца — паспорт, если продавец юридическое лицо — документы на юридическое лицо.

Другие документы — документы, необходимость которых выявляется по ходу проверки для подтверждения сведений в документах на квартиру или документов продавца. Например, выписка из реестра прав на недвижимость, выписка из домовой книги, свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о рождении и т.д.

По окончании юридической проверки у покупателя квартиры на руках должны быть отчет юриста по квартире и комплект документов, подтверждающих выводы юристов — выписки из ЕГРН, копии договоров, свидетельства о праве собственности, копия паспорта продавца и другие документы. Они могут понадобиться на случай спора.

Юридическая поверка квартиры в 2017

Пока готовятся выписки из ЕГРН изучаем документы на квартиру: свидетельство о праве собственности на квартиру и другие доступные нам документы. Эти документы нам обязан предоставить продавец. Начинаем с ознакомления со свидетельством о праве собственности и указанных в нем документов.

Ранее (до июля 2016 года) у продавца на руках должны быть документы, указанные в графе свидетельства «документы-основания», или «правоустанавливающие документы». С 15 июля 2016 г. свидетельства о праве собственности не выдаются, по этому, до получения выписки из ЕГРН знакомимся с документами предоставленными продавцом.

Одновременно требуем у продавца копию его паспорта. Внимание! Для проверки нам необходимы копии всех страниц паспорта продавца.

Если продавец юридическое лицо, нам необходимы соответствующие документы юридического лица: свидетельство о регистрации юр лица, свидетельство о постановке юр лица в налоговом органе, учредительный договор, протокол №1 о создании юр лица, устав юр лица. Так же потребуются другие документы, сначала заказывает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Заказать можно в налоговой инспекции. Для работы оперативно можем получить информацию о юр лице на сайте ФНС России.

Свидетельство о праве собственности на квартиру. Содержание. Как читать

Свидетельства о праве собственности до 15 июля 2016 года изготавливались на листе формата А4 — альбомный лист. С 15 июля свидетельства не выдают, но выдают выписки из Едигого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в котором содержатся аналогичные свидетельству сведения.

В свидетельстве обязательно указывается кто является собственником указанной в нем недвижимости и на основании какого правоустанавливающего документа.

На первом этапе юридической поверки важно определить, кто собственник квартиры, и на основании какого правоустанавливающего документа. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на недвижимость называют правоустанавливающим.

Продавец квартиры должен быть собственником продаваемой недвижимости по свидетельству о праве собственности. А продаваемая квартира, должна быть указана в свидетельстве в качестве объекта права собственности. Не редкость, когда квартиры продают представители. В таких случаях у продавца должна быть нотариально удостоверенная доверенность от собственника,в которой указаны все полномочия представителя. Важно, что бы в доверенности были прямо написаны полномочия по установлению цены, заключению договора купли-продажи и его условий, подписания договора, подачи документов на государственную регистрацию права собственности, на получение денег за проданную квартиру и т.д.

Ознакомившись со свидетельством о собственности на квартиру сразу требуем у продавца указанные в свидетельстве правоустанавливающие документы. Знакомимся со всеми полученными документами, и обращаем внимание, если какой-то документ отсутствует. В случае утраты правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) дубликат можно получить в Росреестре. Но отсутствие документа потребует дополнительной проверки.

В документах на квартиру должна прослеживаться очевидная взаимосвязь. Свидетельство и правоустанавливающий документ должны соответствовать друг другу по параметрам: собственник, параметры квартиры (адрес, кадастровый номер, технические характеристики квартиры в правоустанавливающем документе и в свидетельстве), кадастровый номер, даты оформления, номера государственной регистрации и т.д.

Перед юридической проверкой обязательно изучаем подлинники всех документов и сличаем их с копиями. На подлинниках не должно быть помарок, подчисток и т.д., необходимо установить наличие печатей, штампов, регистрационных номеров и других реквизитов.

Дальнейшая юридическая проверка проводится на основании полученных и сверенных с подлинниками копий документов.

Пример Юридической проверки квартиры нашей клиентки

В описанной выше ситуации с обращением покупательницы квартиры в новостройке нам было предоставлено свидетельство о праве собственности на квартиру, копия паспорта продавца, соглашение об уступке прав по договору долевого участия, акт приема-передачи по договору долевого участия в строительстве.

Сведения свидетельства сразу вызвали вопросы: в качестве правоустанавливающего документа было указано «Соглашение об уступке прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, Акт приема-передачи по договору долевого участия».

Дело в том, что основанием возникновения права собственности на новую (построенную) недвижимость являются документы на ее создание. Таким документом является договор долевого участия в строительстве . Порядок заключения таких договоров, требования к их содержанию закреплены в законе о долевом строительстве жилья №214-ФЗ.

При наличии договора долевого участия именно этот договор должен быть указан в свидетельстве о праве собственности в качестве правоустанавливающего документа. Имевшая место уступка права по соглашению об уступке только подтверждает замену стороны (дольщика) в договоре долевого участия и не прекращает действие самого договора долевого участия. И это логично: по закону 214-ФЗ по договору о долевом строительстве застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать квартиру дольщику. При уступке один дольщик уступает свои права другому в этом договоре. Но новый дольщик, как и первоначальный, ждет передачи ему построенной квартиры.

При проведении проверки мы понимали, что сами по себе упоминания в названиях договора, соглашения терминов «долевое строительство» не имеют значения. Значение имеет суть (текст) договора, те права и обязанности сторон договора которые были согласованы при его подписании. Мы неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в названии договора долевое участие, а по сути — предвари тельный договор. Для выяснения этих обстоятельств нам нужен был договор долевого участия в строительстве,к который указан в свидетельстве.

По нашему требованию продавец не смог предоставить договор долевого участия, сославшись на его отсутствие.

Между тем, в тексте соглашения об уступке прав по договору долевого участия мы четко видели, что это соглашение подлежало государственной регистрации, после которой нашему продавцу обязаны были передать комплект документов: зарегистрированное соглашение об уступке прав по договору долевого участия, договор долевого участия в строительстве (прошедший госрегистрацию), акт между прежним дольщиком и застройщиком об исполнении прежним дольщиков обязательств перед застройщиком по оплате по договору, платежные документы прежнего дольщика.

Получалось, у продавца отсутствует не просто один договор, а система документов.

Из перечисленных документов продавец нам смог передать только соглашение об уступке прав. Где остальные документы, продавец пояснить не смог, но предоставил передаточный акт, который он подписал при получении квартиры от застройщика.

Ознакомление с передаточным актом преподнесло сюрприз: оказалось, что в соглашение об уступке, в передаточном акте и в настоящее время у продавца три разные паспорта.

Первичная проверка сведений о паспортах продавца выявили, что паспорт, по которому заполнялось соглашение об уступке прав, находится в розыске, остальные – нет.

Покупатель пояснил выявленные обстоятельства с паспортами неоднократными хищениями у него паспортов. Ну что ж, бывает, с таким мы сталкиваемся. Забегая вперед скажу, что в этом случае нас ждал еще один сюрприз.

В создавшейся ситуации перед нами встала необходимость проверки дополнительных документов, и мы запросили у продавца платежные документы по оплате покупки квартиры.

Нам предоставили несколько платежных поручений, несколько корешков к приходным кассовым ордерам. Нас ожидало открытие: в первом же платежном поручении дата платежа свидетельствовала о его проведении за полтора года до заключения соглашения об уступке, и за год до заключения договора долевого участия в строительстве.

Дальше больше, в графе назначение платежа название и дата договора основания платежа не соответствовали соглашению об уступке прав. Вместо этого был указан «предварительный договор ….». Сумма платежа в платежном поручении была на 30% меньше суммы по соглашению об уступки прав.

Обладая опытом сопровождения продаж и покупок новостроек мы предположили, что возможно у продавца были приобретены несколько квартир, и платежные документы относятся к иной квартире, а по этой квартире документы или утрачены, или эта квартира не оплачена и возможны судебные иски от застройщика и перспектива судебного расторжения договора с нашей клиенткой.

У нас возникла необходимость проверки получения оплаты за эту квартиру у застройщика.

Нужно отметить, что к этому времени мы установили, что сам застройщик к этому времени был реорганизован, и права по этому объекту перешли к новой организации. Нам удалось получить информацию, и она нас не обрадовала: по интересующей нас квартире у застройщика числилась задолженность в сумме 70% стоимости по соглашению об уступке права. В той сумме, которая указана в предъявленной продавцом платежке.

Это оказалось новостью не только для нас, но и для крупного московского агентства недвижимости, которое располагается в самом центре Москвы.

Сама по себе такая ситуация для покупки квартиры или другой недвижимости не безвыходна, если она выявлена заблаговременно. Мы неоднократно помогали покупателям купить квартиры в подобных ситуациях, но не в данном случае.

Продавец объяснил сведения о неоплате квартиры ошибкой, юридической схемой застройщика, наличием предварительного договора с застройщиком, который у него забрал застройщик. В действительности, задолженностей нет, что подтверждает передаточный акт при передаче квартиры.

Однако, эти объяснения оказались не совсем точными.

Нам удалось установить, что в производстве районного суда по месту жительства продавца находилось дело о разделе имущества супругов, в котором участвовал наш продавец.

Здесь нужно сделать отступление. Крупные агентства недвижимости при продаже недвижимости так организуют работу, что покупатель не имеет возможности общаться с продавцом, и встречается с ним только на сделке купли-продажи. Объем информации о продавце, о продаваемой квартире зависит от добросовестности сотрудника агентства и передается покупателю не в полном объеме. Полной информацией и тем более документами сотрудники конечно не располагают.

Наша практика взаимодействия с крупными агентствами недвижимости на Московском рынке в большинстве случаев показывает отсутствие у них заинтересованности в проверке продаваемой ими недвижимости, и оставление проверки на усмотрение покупателя.

Покупая квартиру у крупного известного агентства недвижимости не успокаивайтесь и не расслабляйтесь, помните, все риски несет покупатель, тем более, что продавцом по договору выступает собственник квартиры а не агентство.

У нас не вызывало удивление не осведомленность Московского агентства о наличии судебного спора о разделе супружеского имущества с участием их клиента – продавца квартиры, и не осведомленность, что продаваемая нашему клиенту квартира была приобретена продавцом в браке.

При проведении юридической проверки квартиры мы установили не достоверность сведений о семейном положении продавца, в паспорте отсутствовала соответствующая отметка ЗАГСа.

Проверить достоверность этих сведений крайне сложно. Применяемая нами технология проверки юридической чистоты позволила установить наличие судебного спора с участием продавца и наличие у продавца супруга. Для покупки квартиры более важно другое: нашей проверкой установлен факт приобретения квартиры в браке, то есть квартира в нашем случае, фактически, находилась в долевой собственности.

К этому времени поступила выписка из ЕГРП.

Сведения выписок с уже имеющимися у нас документами совпали, и подтвердили права продавца на квартиру и порядок ее приобретения.

Вместе с тем, выписки не выявили установленной нами фактически долевой собственности бывших супругов на квартиру и не полной уплаты продавцом за квартиру при ее покупке (по договору долевого участия).

Что нам позволила сделать проверка в данном случае:

1) установить наличие судебного спора с участием продавца, который мог касаться самой квартиры и привести к оспариванию прав нашей клиентки на купленную квартиру

2) Установить наличие фактического сособственника на квартиру.

В ходе дальнейшее взаимодействие с агентством и непосредственно с собственником было установлено, что оплата за квартиру все же была совершена полностью и вовремя. Подтверждающие документы находились у бывшего супруга продавца.

Будучи в браке супруги приобрели две квартиры на имя одного супруга. При разводе и разделе имущества, на фоне конфликтных отношений, у каждого из супругов оказалась часть документов. Платежные документы по другой квартире были переданы продавцом в агентство.

В ходе процесса раздела супружеского имущества судом рассматривался вопрос о разделе продаваемой квартиры. Сейчас не имеет значения по какой причине на спорную квартиру не был наложен арест или запрет, но факт, что отсутствовали препятствия для совершения сделки купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Чем опасна для покупателя совместная собственность супругов на квартиру, на загородный дом, на участок или другое имущество

Как правило, супруги совместную собственность на имущество не регистрируют и в ЕГРП подобные сведения отсутствуют.

В случае расторжения брака спор между бывшими супругами по имуществу может не возникать, но это не означает, что он не возникнет в будущем. Такие споры могут возникать через несколько лет после расторжения брака. Бывший супруг вправе обратиться в суд с требованием о разделе супружеского имущества в течение трех лет с даты когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав.

Вам повезло, если в регистрационном деле на покупаемую квартиру присутствует согласие супруга на приобретение квартиры, которую вы покупаете. В этом случае регистрирующий орган (Росреестр) при госрегистрации перехода права собственности на квартиру на ваше имя потребует от продавца нотариальное согласие супруга, даже бывшего, на продажу этой квартиры. Без такого согласия, в госрегистрации права собственности будет отказано.

Если вам «повезет» и ваши права на такую квартиру буду зарегистрированы, то по иску бывшего супруга ваша сделка купли-продажи квартиры будет расторгнута и регистрация права собственности признана недействительной.

Суды удовлетворяют подобные требования бывших супругов в подавляющем большинстве случаев.

В проигрыше окажется именно покупатель: по решению суда квартиру вернут продавцу, и с него в пользу покупателя взыщут деньги за квартиру. Только при этом, вернуть квартиру продавцу не составит труда, но реально возвращать деньги покупателю придется годами.

Проверка квартиры нашей клиентки. Продолжение

В ситуации с квартирой нашей клиенткой, никаких следов совместной собственности на покупаемую квартиру в регистрационном деле не было. Покупке квартиры ничего не препятствовало. А параллельно уже шел судебный спор о разделе супружеского имущества, в том числе суд рассматривал требование раздела этой квартиры. Абсолютно реальна была перспектива вышеописанных прелестей предстоящего судебного расторжения покупки квартиры и возврата ее продавцу.

Повторюсь, если с оплатой продавцом за квартиру ситуация прояснилась и требовала урегулирования с застройщиком, то требование раздела квартиры бывшим супругом мог снять только бывший супруг и это становилось основным вопросом по квартире. Кроме того, снятие этих вопросов не относится к проведению сделки, не входит в обычный пакет услуг.

Решение о дальнейших движениях по подготовке к покупке квартиры должен принять покупатель. По нашему мнению, сделку возможно было провести без отрицательных для покупателя юридических последствий при надлежащем оформлении взаимоотношений продавца с бывшим супругом, оформлении соответствующих документов и требовало дополнительного времени, поскольку возникала необходимость оформления соответствующих документов в суде.

О чем мы и сообщили нашей клиентке. Ей предстояло принять решение о покупке этой квартиры с учетом выявленных юридических обстоятельств.

Одновременно началось давление со стороны агентства недвижимости. Прежде чем обратиться к нам наша клиентка-покупатель внесла аванс агентству за квартиру в сумме 200 000 руб. Теперь, агентство давало понять, что с квартирой все в порядке, документы вы видели до внесения аванса, или вы выходите на сделку или аванс агентство не вернет.

Аванс за квартиру. Зачем вносить. Как вернут.

Юридическая проверка квартиры и аванс за квартиру взаимосвязаны. Их можно рассматривать как этапы покупки квартиры или подготовка покупки квартиры.

Осмотрительный покупатель квартиры, загородного дома или другой недвижимости проверяет квартиру до покупки. Проверка квартиры требует времени и соответствующих материальных затрат. За время проверки квартира может быть продана и затраты на юридическую проверку пропадут.

Что бы получить в свое распоряжение необходимое для проверки время покупатель вносит за квартиру некую денежную сумму и продавец обязуется не продавать квартиру в течение согласованного сторонами срока и предоставлять необходимые документы.

Если юридическая проверка дает положительный для покупателя результат, в обусловленный срок совершается сделка купли-продажи квартиры.

На этапе внесения аванса возникает много вопросов, которые имеют значение для покупки квартиры, и они должны быть согласованы сторонами сделки до внесения аванса.

Один из вопросов – условия возврата аванса. При каких условиях осуществляется возврат, как оформляется, в какой сумме и т.д.

За многолетнюю практику сопровождения покупки квартир, покупки машиномест и тем более загородных домов с участками, элитных коттеджей в поселках, мы убедились, внесение аванса и согласование его условий совсем не простой этап покупки квартиры.

Крупные брендовые агентства недвижимости предлагают для подписания такие формы договоров на аванс, что даже нашим адвокатам по недвижимости требуется время, что бы увидеть в них все подводные камни. Крючки видны сразу.

Учитывая, что на изучение авансового договора время дается при его подписании – минуты, десятки минут, гражданин не располагающий соответствующей подготовкой, и даже юрист, не специализирующийся в вопросах недвижимости будет подписывать договор вслепую, не представляя себе всех последствий.

Вносить исправления в свои договоры агентства недвижимость категорически отказываются. Или такое подписывайте, или никакое.

Такие договоры, с юридической точки зрения, как правило, составлены грамотно и не в пользу покупателя. Вернуть деньги по такому договору покупатель не сможет даже в суде.

В описанной выше ситуации с покупкой квартиры нашей клиенткой договор был именно такой, верченый. Возврат денег за аванс он предусматривал только в случае наличия бесспорных доказательств перспективы возможности оспаривания права собственности покупателя, причем, подтвержденных документально.

Без ложной скромности, для нашей клиентки это не было препятствием. Благодаря проведенной нами проверке, мы документально установили обстоятельства, с которыми можно было в суде оспаривать права собственности нашей клиентки в случае покупки квартиры.

Кроме того, взаимодействие с агентством недвижимости в ходе юридической проверки квартиры создало у его юридической службы понимание, что наша клиентка пользуется профессиональной юридической помощью, и мы сможем защитить ее интересы.

Но мы решили купить квартиру, предварительно урегулировав выявленные недостатки. В этом случае это было возможно, но потребовало дополнительных мероприятий.

В отдельных случаях юридические пороки содержат реальные риски оспаривания права собственности покупателя и покупатели отказываются от покупки квартиры.

Правильная покупка квартиры

В случае отсутствия существенных юридических пороков квартиры осмотрительный покупатель может переходить к подготовке сделки: согласование с продавцом условий договора купли-продажи квартиры, порядка и места заключения договора, порядка расчетов, государственной регистрации права собственности и передачи квартиры.

Рекомендуем достигнутые договоренности по порядку и условиям проведения сделки купли-продажи квартиры оформлять письменно, например, в форме протокола, подписанного покупателем и продавцом. Случается, в какие-то моменты продавец становится забывчивым, и выдвигает новые требования, или забывает достигнутые условия.

Согласованные условия стороны реализуют при заключении договора.

Возвращаясь к юридической проверке квартиры или проверке юридической чистоты

На примере сопровождения покупки квартиры нашей реальной клиентки выше показано, что юридическая проверка включает проверку всех доступных документов по квартире, по продавцу, и, как правило, членов семьи продавца. Доступность для анализа большого количества документов, повышает вероятность выявления в них несоответствий, разночтений, что способствует установлению юридических проблем (пороков) и нарушениях при приобретении квартиры продавцом. Юридические пороки квартир, загородных домов, участков являются основанием для судебного оспаривания права собственности покупателя квартиры.

В примере мы изучали документы на новостройку. Новостройка, как объект проверки, считается не сложным объектом, здесь всего лишь первый собственник и однократное возникновение права собственности.

Во вторичном жилье, как правило, квартира имеет уже историю переходов прав собственности: сначала приватизация, затем неоднократные купли-продажи. Ошибки и пороки здесь возможны на каждой сделке. Покупатели считают, что если квартира после приватизации, то это гарантирует безопасность сделок. У нас другое мнение. Такую квартиру целесообразно так же проверять, как любую другую квартиру вторичного рынка.

Продажа квартиры - это непростой и длительный правовой процесс, который требует сбора большого , грамотного , , а при необходимости и . Зачастую продавцы недвижимости обращаются за помощью к агентствам недвижимости или в , которые могут упростить и ускорить продажу жилья, хотя оплата их работы потребует дополнительных затрат.

К сделке по продаже квартиры, нужно подходить с особенной тщательностью, заранее предусматривая возможность возникновения , обговаривая с потенциальным покупателем их распределение, а также иные значимые юридические (например, ) и технические моменты.

После заключения сделки новому владельцу необходимо возникшее у него право собственности на приобретенную квартиру.

Продажа квартиры подразумевает под собой получение дохода лицом, который на доходы физических лиц.

Как правильно продать квартиру?

Перед собственником недвижимости, который желает быстро и выгодно продать свое имущество встает вопрос о том, как наиболее правильно это сделать.

Есть несколько основных действий, без которых сделка не может быть совершена:

• Продавец должен подготовить пакет необходимой для продажи документации.
• Желая продать квартиру по наиболее выгодной цене, стоит позаботиться о ее состоянии (косметический ремонт, исправная работа водопровода, электричества, системы отопления, надлежащий вид сантехнического оборудования).
• Не будет лишним привести в порядок подъезд дома, придворовую территорию - это важные нюансы, на которые потенциальные покупатели обращают внимание.
• Необходимо определиться со стоимостью жилья, это можно сделать самостоятельно, либо обратившись к профессиональным оценщикам. Цена жилья не должна в разы превышать среднюю стоимость недвижимости такого же типа, иначе продажа может быть крайне затруднительна.
• Активная реклама продаваемого объекта. Необходимо сделать качественные фотографии, продумать текст объявления, в котором указать месторасположение, квадратуру, планировку жилья, следует сделать основной акцент на положительные моменты, например, транспортная доступность, развитая инфраструктура, порядочные жильцы.

Объявление о продаже квартиры можно подать в газеты, воспользоваться интернет ресурсами, обзвонить агентства недвижимости.

Выделяют два основных способа продажи жилья:

• самостоятельно;
• через риэлтора.

Последний вариант потребует дополнительных финансовых затрат, но может ускорить процесс реализации недвижимости.

1. Высококвалифицированные риэлторские фирмы являются профессионалами в своей сфере, им известны возможные «подводные камни» и юридические риски, связанные с такими сделками.
2. Опытные агентства знают, как в наиболее выгодном свете преподнести объект продажи, как вести переговоры, как грамотно оформить сделку.

Какие документы нужны для продажи квартиры?

Для заключения сделки купли-продажи, продавцу следует заранее подготовить необходимую документацию, обязательно потребуются:

• Документ, который удостоверяет личность владельца (паспорт, а если один из собственников несовершеннолетний - свидетельство о рождении).
• Правоустанавливающий документ, то есть подтверждающий законность права собственности (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), договор дарения, купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство).
• Справка из БТИ (кадастровый паспорт).
• Выписка из домовой книги, которая является подтверждением того, что все жильцы продаваемой квартиры выписаны из нее.
• Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
• Договор купли-продажи объекта недвижимости.

В зависимости от обстоятельств продажи жилья, дополнительно могут понадобиться следующие документы:

• Если недвижимость продает не сам собственник, а посредник, то необходима нотариально заверенная доверенность .
• Свидетельство о регистрации брака , паспорт супруга, в ситуации, если лица состоят в официально зарегистрированных отношениях.
• Если продавец приобрел квартиру в браке, то необходимо получить согласие супруга или супруги на продажу жилья, заверенное нотариусом.
• Когда один из собственников - несовершеннолетнее лицо, требуется разрешение от органов опеки и попечительства.

С 15 июля 2016 года в России отменили выдачу свидетельства о праве собственности и заменили его выпиской из ЕГРП . Свидетельства, полученные ранее, менять не требуется, они являются действительными.

Как оформить куплю-продажу квартиры?

После того как найден потенциальный покупатель, и стороны обсудили основные условия сделки, следует весьма сложный процесс оформления купли-продажи имущества:

• Покупатель может пожелать квартиры (например, отсутствие залога и ареста, подлинность, предоставленных продавцом документов). Собственник не должен препятствовать данному процессу, в его интересах наоборот оказывать всяческое содействие.

Убедившись в правовой чистоте квартиры, сторонам необходимо оформить договор купли-продажи . Зачастую граждане, осознавая сложность составления данного документа, обращаются за помощью к нотариусу или юристу. Это потребует дополнительных затрат, но сможет гарантировать, что документ будет составлен грамотно и надлежащим образом, в соответствии с действующим законодательством.

Собственнику следует знать, что покупатель имеет право обратиться в органы наркологического и психиатрического контроля, чтобы убедиться в полной дееспособности продавца .

• В дальнейшем будущий владелец недвижимости вносит оплату. Существуют два способа расчета :
  • наличный;
  • безналичный.

При передаче денежных средств «из рук в руки», продавец должен выдать покупателю расписку. Наиболее надежным способом оплаты считается использование банковской ячейки.

Договор купли-продажи квартиры

Заключение договора купли-продажи - это ключевой этап в процессе продажи любой недвижимости, он свидетельствует о переходе права собственности на квартиру. Единого образца для оформления документа не установлено, но указана необходимость соблюдения его письменной формы (ст. 550 ГК РФ).

В договоре обязательно должны быть прописаны следующие условия:

• Наименование документа, место и дата его заключения.
• Паспортные данные сторон.
• Описание объекта продажи: адрес квартиры, этаж, площадь (ст. 554 ГК РФ).
• Суть соглашения, то есть указывается то, что происходит именно продажа жилья .
• Стоимость объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
• Перечень лиц, которые сохраняют право проживания в квартире и сроки их выписки.

Помимо обязательных условий, можно выделить ряд дополнительных положений , которые включают в договор:

• Способ и сроки передачи денежных средств за квартиру.
• Дата фактической передачи имущества.
• Состояние, в котором передается недвижимость (например, наличие дефектов, предметов мебели).
• Неустойка и штрафные санкции, которые могут быть назначены, если стороны не исполняют своих обязательств.
• Порядок разрешения возникших споров и распределение ответственности.
• Основания и сроки расторжения договора.
• Условие о распределение дополнительных расходов.

Стороны могут составить договор самостоятельно или обратиться за соответствующими услугами к нотариусу , который должен гарантировать безошибочность оформления документа, соблюдение прав и обязанностей продавца и покупателя.

Зачем нужен предварительный договор?

Предварительный договор - это соглашение, в котором стороны определяют для себя обязательство по заключению в будущем основного договора . Необходимость составления предварительного документа может возникнуть, если лицо желает продать недвижимость, но еще не является полноправным собственником, например, гражданин уже принял наследство, но пока не имеет законных прав владения и распоряжения имуществом.

В соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ, данный договор должен быть оформлен по следующим правилам:

• Обязательное письменное заключение.
• Указание паспортных данных покупателя и продавца.
• Описание имущества (кадастровый номер, площадь, этаж, адрес).
• Стоимость объекта недвижимости.
• Срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор.

Цель заключения предварительного соглашения в том, что его оформление позволяет с уверенностью говорить о том, что стороны выполнят в будущем, возложенные на них обязательства. Цена, прописанная в документе, не подлежит изменению.

Внесение задатка по предварительному договору не является обязательным условием, но может дополнительно гарантировать обеспечение обязательств сторонами (ст. 380 ГК РФ).

Расторжение предварительного соглашения возможно только по обоюдному желанию продавца и покупателя.

Предварительный договор действителен с момента подписания и действует один год, если в нем не будет указана точная дата заключения сторонами основного соглашения.

Нотариальное заверение сделки

Форма сделки по продаже недвижимости должна быть письменной , условие об обязательном нотариальном заверении в законе отсутствует, но при обоюдном согласии стороны имеют полное право обратиться к услугам нотариуса.

Помощь органов нотариата не безвозмездна, но они выступают гарантами безопасности сделки, осуществляют всестороннюю проверку ее законности.

При совершении сделки по продаже недвижимости, обязательного нотариального удостоверения требуют :

• Согласие супруга или супруги на продажу квартиры, если имущество является общей совместной собственностью и приобреталось в период брака.
• Доверенность, в случае если одной из сторон по сделке, является не лично собственник, а его представитель.
• Подпись на заявлении и на договоре купли-продажи, если документы подаются на государственную регистрацию через почтовое отделение.

С 1 января 2016 года в России сделки по распоряжению недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним , ограниченно дееспособным лицам, на условиях опеки или доверительного управления, требуют обязательного нотариального удостоверения.

Регистрация перехода права собственности на квартиру

После достижения необходимых договоренностей и оформления документов, для перехода собственности от продавца к покупателю, требуется государственная регистрация права на квартиру.

Участники сделки могут отправиться в регистрирующие органы лично , через представителей или отправив документы по почте .

В обязательном порядке потребуется следующая документация:

• Заявление от обеих сторон.
• Документы, удостоверяющие личность.
• Доверенность представителя, паспорт.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
• Кадастровый паспорт.
• Договор купли-продажи в трех экземплярах.
• Акт приема-передачи в трех экземплярах.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Помимо вышеуказанных документов, может понадобиться предоставление разрешения от органов опеки, согласия супруга.

Документация должна подаваться в оригинале, с дополнительным приложением копий. Срок государственной регистрации составляет 10 рабочих дней .

За государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, физические лица уплачивают пошлину в размере 2000 рублей , юридические лица - 22 000 рублей (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Как происходит передача квартиры при продаже?

Завершающим этапом купли-продажи квартиры, можно назвать подписание акта приема-передачи жилья. Данный документ удостоверяет исполнение обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю.

Передаточный акт составляется в простой письменной форме , а также может быть заверен нотариально . Данный документ должен содержать в себе следующие сведения :

• Место и дата составления.
• Данные продавца и покупателя.
• Номер и дата заключения договора купли-продажи.
• Характеристики передаваемого помещения (адрес, номер квартиры, общая площадь и т.д.).
• Отметка о том, что продавцом переданы ключи от жилья.
• Факт оплаты стоимости квартиры.
• Перечень оборудования, имущества, дефектов в состоянии объекта недвижимости.
• Указание на то, что у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу.
• Подписи продавца и покупателя.

Основными задачами акта приема-передачи являются заключение о состоянии жилья на момент фактического вступления нового владельца в пользование и определение момента, с которого покупатель становится плательщиком коммунальных и иных услуг.

Расходы при продаже квартиры

Дополнительные затраты, которые связаны с оформлением сделки по купле-продаже квартиры, обычно представляют собой значительную сумму. Поэтому покупателю и продавцу стоит в самом начале обговорить вопрос о том, какие расходы и в каком объеме берет на себя каждая сторона.

К сопутствующим выплатам можно отнести:

• Затраты на услуги нотариуса.
• Обращение к специализированным риэлторским агентствам или юристам.
• Оплата пошлины за государственную регистрацию права собственности.
• Аренда банковской ячейки, для проведения расчетов по сделке.
• Затраты на проведение ремонта в квартире и др.

Чтобы избежать спорных ситуаций, сторонам по сделке стоит в письменном виде фиксировать договоренность по распределению расходов .

Покупатель и продавец имеют право внести отдельным пунктом в договор купли-продажи решение о том, как именно будут распределяться сопутствующие затраты при продаже квартиры.

Налог с продажи квартиры

При продаже недвижимого имущества необходимость оплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает, если квартира находилась в собственности:

• менее трех лет;
• в отношении жилья, купленного после 1 января 2016 года - менее 5 лет.

Налоговая ставка составляет 13% от стоимости проданной квартиры, ее можно рассчитать следующими способами:

1. Использование имущественного вычета , то есть права на невыплату налога, в размере не более 1 миллиона рублей.
   

   Гражданин М продал свою квартиру за 2 миллиона 350 тысяч рублей, налоговая выплата, которую ему необходимо внести в бюджет, будет рассчитываться, как
   

   (2 350 000 - 1 000 000) × 13% = 175 тысяч 500 рублей.

   Если бы гражданин М продал свою квартиру менее чем за 1 миллион рублей - 850 тысяч рублей, то в уплате НДФЛ не было бы необходимости, а расчет выглядел бы так:

   (850 000 - 1 000 000) × 13% = - 19 тысяч 500 рублей.

   Так как итог получился отрицательным, гражданин М освобождается от уплаты налога.

2. Лицо имеет право не использовать имущественный вычет, а доход, полученный от продажи жилья, уменьшить на расходы , затраченные изначально при приобретении этой квартиры. К таким расходам можно отнести:
   • денежные средства, потраченные на ремонт коммуникаций (эклектические сети, водопровод);
   • покупку отделочных материалов для ремонта.

   При этом все затраты должны быть подтверждены документально .
   

   Гражданин О при приобретении квартиры для ремонта системы отопления, газопровода и замены сантехники, затратил сумму в размере 1 миллион 200 тысяч рублей, после продажи этого жилья он получил сумму в размере 3 миллиона рублей, расчет налога будет составлять:
   

   (3 000 000 - 1 200 000) × 13% = 234 тысячи рублей.

3. Если у лица нет вышеуказанных льгот, то сумма налога будет рассчитываться, как процент от продажи жилья, например, 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.

На продавца возлагается обязанность по предоставлению в налоговый орган декларации формы 3-НДФЛ, которая должна быть подана не позже 30 апреля года, который следует за годом, продажи имущества.

Заключение

Процесс продажи жилья связан с большим количеством юридических действий :

• сбор и оформление необходимых документов;
• нотариальное удостоверение;
• государственная регистрация права собственности;
• фактическая передача квартиры.

Гражданину, не имеющему правовых знаний в данной области, сложно грамотно и быстро осуществить продажу недвижимости. Помощь в этом вопросе могут оказать риэлторы, юристы, нотариусы, что потребует дополнительных вложений, но сможет гарантировать успешность и законность сделки.

Продавцу не стоит забывать и о вероятности возникновения дополнительных расходов , связанных со сбором документов, оформлением самой сделки, а также о возможной обязанности уплаты налогов.

Вопрос

Расторжение предварительного договора

Я и мой сосед по лестничной площадке в марте 2015 года заключили предварительный договор, в котором определили, что в ноябре 2016 года, я продам свою квартиру его семье.

Когда наступил срок исполнения обязательства, сосед сказал, что не хочет покупать мое жилье по цене, указанной в документе, а так как соглашение не зарегистрировано у нотариуса, он вправе отказаться от его исполнения. Хотелось бы узнать, может ли сосед расторгнуть договор, и какие права в данном случае имею я?

Ответ

Ваш сосед не имеет права одностороннего расторжения предварительного договора. Обязательное удостоверение документа нотариусом не предусмотрено.

Вы вправе обратиться в суд, и на основании решения судебного органа обязать покупателя заключить с вами основной договор, и именно по той цене, которая указана в предварительном соглашении.