Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.
Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.
«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и ), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.
Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.
Типы сделок и уровни сложности
Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:
- чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
- альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
- «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.
Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru
Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки. Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки. Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.
Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия. Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами. Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.
Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.
Стороны «альтернативы»
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения. Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».
ВАЖНО
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.
Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».
Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки
Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки . Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.
Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.
Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.
Риски и сложности «альтернативы»
Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы. Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы». Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.
У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям. Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может. Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.
При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.
Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации
Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.
ВАЖНО
Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,
Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.
В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это. Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете. После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.
Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.
ВАЖНО
Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом». Государственные представители имеют с Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов. Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.
Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет. Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися. Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.
Ипотечные сложности
Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.
Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.
Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.
Налоговый вопрос
При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и ) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью. Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.
Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.
Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет .
Лучшее время для альтернативщиков
Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.
Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.
Вместо заключения
Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.
Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.
По подсчетам специалистов рынка недвижимости до 70% всех сделок на рынке вторичного жилья - альтернативные сделки .
Поэтому покупая или продавая вторичное жилье , любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким видом сделки.
При этом он может выступать как в качестве простого продавца или покупателя , так и покупателя и продавца одновременно .
Разберем, что же такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры и где она применяется.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :
Альтернативная сделка: что это?
Альтернативная сделка - та сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно приобретает себе жилье.
Альтернативная сделка имеет следующие особенности:
- одновременно проводится минимум 2 сделки купли-продажи , причем во второй покупателем выступает продавец первой сделки;
- сделки связаны друг с другом , отмена первой сделки автоматически влечет срыв второй.
Эти принципы отличают альтернативную сделку от обычной , в которой получение денег продавцом не приурочено к каким-либо событиям.
В дальнейшем он может распоряжаться ими по собственному усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной сделке главными принципами являются именно связанность и одновременность .
Как правило, такая ситуация складывается по одной единственной причине - продавцу негде жить , если он просто продаст квартиру.
А продажа является способом улучшить или изменить свои жилищные условия.
Варианты сделок
Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:
- прямая (чистая) продажа;
- альтернативная сделка;
- «цепочка» квартир.
Прямая продажа - сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.
Это самый простой вид сделок , по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.
Альтернативная сделка - продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.
У такой сделки имеется минимум 3 участника
:
Покупатель - Продавец/Покупатель - Продавец
.
Деньги , полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу .
Альтернативные способы организации сделки:
- улучшение жилищных условий , например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры;
- изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.;
- разъезд , когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья;
- съезд - достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.
Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.
К тому же обычно съезжающиеся могут «безболезненно» продать одну квартиру по прямой продаже, чтобы не усложнять альтернативную сделку .
При оформлении альтернативной сделки вторая сделка купли-продажи всегда является «чистой продажей» , в ином варианте образуется «цепочка» квартир .
Она состоит из нескольких альтернативных сделок, заканчивающихся «чистой продажей ».
О правилах торга при покупке квартиры Вы можете узнать из .
Порядок действий
Альтернативная сделка по своей сути состоит из нескольких обычных сделок , порядок которых зависит от количества участников .
В случае, если их трое (Покупатель, Продавец/Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действия всех сторон .
Этапы проведения
Этапы проведения альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:
- Продавец выставляет квартиру на продажу, одновременно подыскивая альтернативу (встречный вариант) . При нахождении покупателя на свою квартиру он должен окончательно определиться со своей покупкой;
- Продавец/покупатель заключает договор аванса/задатка с покупателем своей жилплощади , в котором указываются предварительные сроки проведения и условия проведения предстоящей сделки;
- Одновременно заключается договор аванса или задатка с продавцом выбранной квартиры, в соглашении указывается тот же срок оформления сделки в органах гос. регистрации;
- Происходит сбор всех необходимых документов по обеим сделкам. После того, как документы собраны, назначается день предстоящей сделки и готовятся договоры купли-продажи ;
- В назначенный день всем участникам сделок желательно собраться одновременно во избежание непредвиденных срывов. Подписываются оба договора купли-продажи , передаются деньги по цепочке (наличными либо путем закладывания в банковскую ячейку);
- Договоры купли-продажи вместе с необходимыми документами передаются в органы гос. регистрации .
О том, как правильно составить договор задатка при покупке недвижимости, читайте в .
Смотрите видео о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры через банковскую ячейку:
Необходимые документы
Для проведения альтернативной сделки купли-продажи необходим тот же список документов, что и при оформлении стандартной сделки .
Обоим продавцам необходимо предоставить:
- правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН);
- , согласно которому квартира перешла в собственность (купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.);
- кадастровые паспорта;
- справку на продажу из ЖСК (об отсутствии задолженностей, количестве и составе зарегистрированных лиц);
- генеральную доверенность , согласие органов опеки, согласие супруга (при необходимости).
Всем участникам сделки для регистрации необходимо предоставить удостоверения личности . Покупателям - согласие супругов на покупку.
«Цепочка» квартир: что это?
«Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.
Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.
Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:
Покупатель - Продавец/Покупатель 1 - Продавец/Покупатель 2 - Продавец
Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант .
«Цепочка» квартир - еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.
Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».
Риски и привилегии
Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы , но больше всего в ней заинтересовано то лицо , которое продает и покупает квартиру одновременно .
Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось .
Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.
Чем больше участников - тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.
Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов , при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.
Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.
Например, если органы регистрации приостановят одну сделку , то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.
Большое количество участников сделки , особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников , из-за которых может сорваться вся общая сделка.
Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон , так как один участник может сломать всю «цепочку».
В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно .
Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.
Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости , чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.
Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки , однако у такого варианта также есть недостатки.
К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.
К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.
Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.
За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов , что никак не входит в интересы продавца.
Налогообложение
Согласно российскому налоговому законодательству , продажа жилья считается получением дохода и должна облагаться НДФЛ в размере 13% в случае соблюдения двух условий :
- жилье находилось в собственности менее 5 лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016 - менее 3 лет);
- стоимость жилья превышает 1 млн. рублей , при этом налогом облагается доход, превышающий эту сумму (1 млн. — размер имущественного вычета, не облагаемого налогом).
Распространено мнение, что при оформлении двух сделок купли-продажи, если стоимость покупки равна или превышает стоимость продажи, то лицо освобождается от НДФЛ .
Это мнение немного ошибочно , так как налоговый резидент не освобождается от уплаты налога.
Но он может воспользоваться взаимозачетом , если он ранее не пользовался правом на получение налогового вычета при приобретении жилья.
В этом случае можно оформить возврат налога в сумме 13% от стоимости приобретаемого жилья, при этом облагаемая сумма не может превышать 2 млн. рублей .
При проведении взаимозачетов в зависимости от стоимости проданного и приобретенного жилья можно уменьшить облагаемую сумму до нуля и полностью освободиться от обязанности уплачивать налог, но только если ранее лицо не пользовалось налоговым вычетом.
Альтернативная сделка , а особенно «цепочка» квартир - один из самых сложных вариантов купли-продажи на вторичном рынке.
Не будет лишним дать несколько советов профессиональных участников рынка недвижимости .
Риэлторы советуют:
- При проведении альтернативной сделки лучше обратиться в надежное агентство недвижимости
, так как риэлторы неоднократно сталкивались с такого рода сделками.
Самостоятельно провести такую сделку и проконтролировать всех ее участников достаточно тяжело ;
- Не стоит выстраивать длинные «цепочки» из квартир
, которые практически всегда обречены на срыв
. Чем меньше звеньев в альтернативной сделке - тем лучше.
Следует обратить внимание на особенности характера всех участников сделки, и в случае хотя бы одного ненадежного звена лучше не тратить время на выстраивания всей цепочки;
- Альтернативная сделка
- крайняя мера
для всех ее участников, если есть возможность просто продать или купить квартиру, то лучше в ней не участвовать.
С другой стороны , если намерения твердые и подписаны все предварительные договора, то стоит много раз подумать, прежде чем отказываться от такой сделки, так как в таком случае вы подведете очень большое количество людей;
- Лучшее время для проведения альтернативных сделок - период стабильных цен на рынке недвижимости, так как скачки стоимости могут сказаться на намерениях тех или иных участников.
Тип продажи альтернатива, что это такое и как себя обезопасить при такой сделке? Какие риски несет покупка квартиры при таком типе сделки? Ведь не каждый риэлтор сможет доступно объяснить, что значит тип продажи альтернатива.
Особенности различных типов продажи квартир
Самыми распространенными типами сделок при операциях купли-продажи недвижимости являются:
- чистая (прямая, свободная) продажа,
- альтернативная продажа.
Если с первым типом реализации недвижимости все понятно из названия, а именно, что квартира продается и покупатель платит за нее деньги, а продавец их получает и распоряжается ими по своему усмотрению без каких-либо условий. То со вторым типом продажи не все так однозначно, ведь сразу не понятно, что означает тип продажи альтернатива и какие это влечет за собой последствия для всех участников сделки.
Продажа по альтернативной сделке означает, что продавая свою недвижимость, хозяин квартиры на полученные средства одновременно приобретает себе другое жилье. При этом все сделки происходят в один день и практически деньги на руки продавец и покупатель (в одном лице) не получает.
Данный вид сделок - это плюс или минус?
Альтернативная продажа - это по сути тот же договор мены в советские времена. На сделки купли-продажи по альтернативному типу приходится до 80% всех операций с недвижимостью. Все это обусловлено тем, что процесс накопления денег на покупку новой квартиры - достаточно долгий и иногда просто невыполнимый. При этом иметь собственное жилье хотят все. Вот тут то и приходит на помощь альтернативная сделка.
Главное, в процессе альтернативной купли-продажи - найти покупателя на продаваемое жилье, а потом, соответственно, надвижимость, которую можно будет купить на вырученные средства от проданной квартиры. Грамотно спланировав все этапы, можно совершить достаточно выгодную сделку для каждой из сторон купли-продажи.
К плюсам альтернативной реализации недвижимости можно отнести:
- доступность всего жилья, выставленного на рынке недвижимости,
- свобода выбора подходящего по требованиям и параметрам объекта,
- продажа Вашей недвижимости происходит только при согласованном подборе альтернативной квартиры, что выступает своего рода страховкой от непредвиденных ситуаций.
Однако у данного типа продажи есть и свои минусы, которые стоит учитывать, а именно:
- высокая сложность,
- необходимость полной согласованности всех объектов цепочки,
- возможность разрушения цепочки в любой момент, при исключении какого-либо звена,
- непрозрачность сделки.
Как не попасть впросак?
Досконально изучив особенности сделки и зная, что такое тип продажи альтернатива, можно обезопасить себя от различных непредвиденных ситуаций.
Для этого на этапе поиска необходимой недвижимости, нужно понять, что вы хотите получить после проведения всех сделок, а также учесть сопутствующие расходы. В решение этих вопросов входит и квалифицированная оценка независимого эксперта состояния и цены продаваемой недвижимости.
Следующий этап - поиск возможного покупателя, которого можно найти как самостоятельно, так и обратившись в риэлторскую компанию. Найдя такого клиента нужно заключить с ним соответствующий договор и получить задаток за продаваемое жилье.
Дальше происходит поиск альтернативной недвижимости, проведение необходимых предпродажных процедур и сбор недостающих документов. Заключительным этапом является проведение всех сделок, причем это может быть осуществлено одномоментно. Данный этап предполагает проведение денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, доступ к которой получают продавцы только после правильного оформления всей документации.
Иногда альтернативная сделка купли-продажи может превратиться в несколько мелких. Но такое возможно только при наличии всех необходимых документов, а также проведении ряда процедур, к примеру, по выписыванию из квартиры жильцов до совершения самой сделки.
В любом случае, выбор типа сделки всегда принадлежит покупателю и только ему решать, как поступить, что получить максимальную выгоду.
Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.
Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества. В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Что такое альтернативная сделка?
Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.
Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.
○ Характеристика альтернативной продажи.
При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.
Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.
✔ Альтернатива.
Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:
- Покупатель первой квартиры.
- Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
- Продавец «альтернативной» квартиры.
✔ Альтернативная цепочка.
Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.
Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.
От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.
○ Типичные риски продажи квартиры.
Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:
- Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
- Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
- Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
- Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).
Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.
○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.
Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.
✔ Несогласованность действий.
В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.
Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.
✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации.
Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.
Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.
○ Как избежать рисков?
Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.
✔ Помощь нотариуса.
Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.
Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.