Как отмечает генеральный директор Экспертно-оценочной компании «Система» Максим Ляшок, в процессе использования результатов работы оценщика, которыми являются отчет об оценке имущества и само заключение о стоимости имущества - как неотъемлимая часть такого отчета, у заказчиков либо других заинтересованных лиц (нотариусов, юристов, адвокатов, регистратов, аудиторов, бухгалтеров и т.д.) часто возникает следующий вопрос: каков срок действия отчета об оценке? Или иными словами: действителен ли тот отчет, которым распологает заказчик, с учетом той даты, которая указана в имеющемся отчете?
Для того, чтобы разобраться в данном вопросе, конкретизируем некоторые понятия.
Дата оценки. В соответствии с п. 3 Национального стандарта №1 "Общие принципы оценки имущества и имущественных прав", утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 10.09.2003г. № 1440, дата оценки - это дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость. Все расчеты при определении стоимости имущества проводятся с учетом рыночной конъюнктуры именно на эту дату (цены, курс валюты, показатели инфляции, законодательные требования и т.д.). Данная дата обязательно указывается в договоре на оценку, как его обязательное условие (наравне также, например, с такими обязательными условиями договора, как вид определяемой стоимости и цель оценки) и совсем даже не всегда совпадает с датой договора, как часто считает заказчик оценки. Дату оценки всегда должен определять заказчик, т.к. именно ему решать, когда он использует результаты проведенной оценки. И кстати - в ряде случаев (например, с целью взыскания ущерба) дата оценки может быть даже «ретроспективной», т.е. определенной на какой-то отрезок времени назад, до даты заключения договора.
Дата завершения составления отчета. Это дата, которой датируется само заключение о стоимости имущества, т.е. дата, которой были завершены оценщиком все оценочные процедуры. Все события на рынке, произошедшие после этой даты и могущие привести к изменению стоимости объекта, должны служить причиной для проведения переоценки, если результаты такой оценки еще не были использованы заказчиком с целью, указанной оценщиком в заключении, в соответствии с условиями договора на оценку.
Как мы теперь видим, эти две даты - дата оценки и дата завершения составления отчета - не являются тождественными понятиями , как иногда ошибочно полагает заказчик оценки. Наоборот, например в случаях проведения оценки больших и сложных объектов (целостных имущественных комплексов), с учетом сроков проведения оценки, разница между датой оценки (пусть даже и совпадающей в большинстве случаев с датой заключения договора) и датой завершения составления отчета может иногда составлять от нескольких недель до нескольких месяцев.
Следует теперь отметить, что как установлено п. 57 вышеупомянутого Национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», срок действия отчета (и соответственно - заключения о стоимости имущества, как его неотъемлимой части) указываются оценщиком только в случае необходимости либо в случаях, установленных законодательством специально для некоторых ситуаций .
К таким ситуациям, например, относятся:
Приватизация или продажа государственного или коммунального имущества конкурентными способами (срок действия отчета - 6 месяцев с даты оценки);
Аренда государственного или коммунального имущества (срок действия отчета - 6 месяцев с даты проведения оценки);
Исполнительное производство (срок действия отчета - 6 месяцев с даты подписания оценки);
Экспертная денежная оценка земли (срок действия отчета - 12 месяцев с даты оценки);
- «оценочная стоимость» объекта недвижимости, определенная для целей налогообложения (срок действия отчета - 6 месяцев с даты проведения оценки).
Как можно заметить, в отличие от категории «дата оценки» категория «дата проведения оценки» законодательством хоть и используется, но четко не отрегулирована и, в большинстве случае, трактуется именно как «дата оценки».
Кроме того, отметим, что даже в случаях, когда срок действия отчета не указан оценщиком, такой срок может быть нормативно определен соответствующими органами (например, органами местного самоуправления), которые используют данный отчет, с учетом действующего законодательства.
Таким образом, можем сделать следующий вывод, что срок действия отчета, кроме случаев, определенных законодательством либо соответствующими органами, не является обязательной категорией и может быть указан в отчете лишь в тех ситуациях, когда оценщик посчитает это необходимым - например, когда проводится оценка имущества в условиях постоянно меняющегося рынка (с учетом текущей ценовой динамики на определенном рынке, каких-либо других постоянно меняющихся рыночных параметров, влияющих на стоимость объекта и т.д.).
При этом хотели бы также заметить, что в случаях, когда заинтересованное лицо, использующее отчет оценщика для принятия каких-либо решений, само определяет, что с учетом истекшего с даты оценки периода времени необходимо провести переоценку объекта, то при определенных условиях возможно проводить не «новую» оценку, а осуществить так называемую актуализацию «старого» отчета об оценке.
Порядок проведения актуализации отчета об оценке регулируется п.58-59 Национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав».
Когда планируется продажа элемента основных средств или бизнеса в целом, владельцы компании пользуются услугами независимых фирм-профессионалов для определения цены объекта будущей сделки в условиях действующей конъюнктуры. Консультации специалистов и аналитика – дорогостоящие услуги, поэтому фирму-заказчика интересуют как минимум два вопроса: срок действия оценки рыночной стоимости и возможность включить понесенные траты в расчет налога на прибыль.
Законодательной обязанности организаций, планирующих продажу основных средств, проводить независимую оценку их стоимости, не установлено. Однако большинство фирм предпочитают понести дополнительные траты, но иметь официальный документ, который выполнит роль защиты от претензий государства и контрагентов.
Когда у компании имеется заключение о рыночной стоимости, ей есть что ответить на вопросы налоговиков. Последние проверяют совершаемые сделки и если обнаружат, что стоимость основного средства оказалась ниже среднерыночной на 20% и более, могут привлечь фирму к ответственности.
Аналогично, оценка бизнеса может использоваться для продажи предприятия в целом. Однако есть и другие причины ее проведения: необходимость получения информации о конкурентоспособности коммерческой структуры, путях снижения фискальной нагрузки, о возможностях реорганизации и т.д.
Сколько действует отчет об оценке рыночной стоимости?
Согласно положениям 135-ФЗ, итоговый размер рыночной или иной цены, указанный в отчете независимых оценщиков, признается достоверным и рекомендуемым к использованию при купле-продаже, если стороны действовали в строгом соответствии с российским законодательством. Оспаривание обозначенной стоимости возможно в судебном порядке.
Отчет, составляемый независимыми оценщиками, содержит обязательный реквизит – дату, по состоянию на которую актуальны представленные сведения. «Срок годности» этого документа как такового не ограничивается нормативными актами. Могут устареть лишь отдельные данные, прописанные в нем.
Согласно положениям п.1 ФСО1, рыночная цена, прописанная в отчете, актуальна на протяжении полугода с момента составления документа или опубликования оферты о продаже объекта основных средств или бизнеса. В законодательстве отмечается, что исключением из этого правила признается кадастровая стоимость: она не имеет срока давности.
Сложившаяся правовая практика показывает, что суды не всегда трактуют истечение полугодового периода как показатель неактуальности и недостоверности данных. Чтобы доказать свою правоту в случае спора сторон, владельцу основного средства нужно инициировать судебный порядок рассмотрения дела.
В каких случаях траты на оценку можно включить в состав расходов для налогообложения
Действующее законодательство гласит, что компания или ИП вправе включить в состав расходов для исчисления налога на прибыль траты, не поименованные в ст. 270 НК РФ, если они соответствуют следующим критериям:
- фактическая оплата;
- экономическая оправданность;
- наличие подтверждающих первичных документов.
Затраты, связанные с привлечением независимых оценщиков, по общему правилу относятся к категории прочих расходов, связанных с производством или продажей. Они уменьшают фискальную базу при исчислении налога на прибыль.
Законодательство не ограничивает права компаний и ИП на заказ независимой оценки, даже если она осуществляется не в обязательном, а в добровольном порядке. Независимо от характеристик объекта, стоимость которого определяется, и самой сделки, расходы будут уменьшать налоговую базу.
Срок действия отчета об оценке рыночной стоимости не имеет определяющего значения при включении расходов на услуги специалистов в расчет налогов. Если выводы уже не актуальны, основное средство не продано, но организации удастся доказать, что ее траты были направлены на получение доходов (пусть по факту этого и не произошло), она сможет уменьшить фискальную базу на затраты, подтвержденные первичными документами.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Срок действия Отчета об оценке имущественного комплекса и нормативные акты регламентирующие данный срок. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
Вопрос: Подскажите существует ли срок действия Отчета об оценке имущественного комплекса и чем он регламентирован. Имущественный комплекс был оценен для взноса материнской компанией в устав дочерней.
Ответ: Общий срок не установлен.
Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета,
за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Обоснование
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ
Об оценочной деятельности в Российской Федерации
Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки11233
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).12
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.7
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.6
В отчете должны быть указаны:6дата составления и порядковый номер отчета;основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;1сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;2
цель оценки;1
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;2
стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;2
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;дата определения стоимости объекта оценки;перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.1
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.1Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.2Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.17В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.1
Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведениядоказательственного значения29374
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.39Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.4
Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете8315
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.50Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Срок действия таких справок разный. Все зависит от характера и цели оценки. Обычно срок не меньше 6 месяцев, но в каждом конкретном случае он может быть больше или меньше.
Рыночная
Рыночную стоимость определяют компании, чтобы владелец мог продать недвижимость, сдать в залог, аренду или внести в уставной капитал. Для этого необходимо знать рыночную стоимость жилья. Обычно она сильно превышает кадастровую стоимость.
Благодаря такой информации, владелец может адекватно оценить стоимость квартиры. Выставляя ее на продажу, важно знать правильную цену , иначе покупателя придется ждать годами. Или, если занизить цену, потерять часть возможной прибыли.
Рыночную оценку проводят зачастую частные компании. На конечную цифру влияют:
- Планировка.
- Количество комнат.
- Метраж.
- Инфраструктура.
- Наличие коммуникаций.
- Состояние ремонта.
Поэтому конечная цифра может быть практически в два раза больше кадастровой стоимости.
Внимание! Справка о рыночной стоимости действительна в течение полугода. Дело в том, что ранок недвижимости очень быстро меняется. Поэтому нельзя предсказать адекватную стоимость больше, чем на полгода.
Цены на жилье постоянно меняются. В условиях нестабильной экономики, прогнозировать стоимость более чем на 6 месяцев невозможно.
Инвентаризационная
Такой вид оценки производится сотрудниками БТИ. Эта цена намного ниже рыночной , потому что при анализе учитываются:
- Метраж.
- Наличие коммуникаций.
- Год постройки дома.
Ни ремонт, ни инфраструктура не интересуют сотрудников. Именно поэтому цена намного ниже.
Выдается она на специальном бланке. Услуга платная (около 600 рублей). Если в БТИ есть информация об оценке недвижимости, то срок выдачи справки – до 10 рабочих дней. Если необходимо посетить квартиру и провести саму процедуру оценки – временной отрезок может быть большим. Все зависит от загруженности специалистов.
Срок действия самой справки неограничен . Важным является дата выдачи. То есть, если справка берется для установления размера наследства, то справка должна быть выдана сразу после смерти владельца. Тогда данные в ней будут актуальны.
Если же справка нужна для банковских работников или для приватизации, то она должна быть получена в текущем году.
Четкого срока действия у нее нет.
Кадастровая
Важно! Кадастровая оценка необходима, чтобы определить арендную плату за землю, выкупную сумму. Проводится государственными органами.
До введения в эксплуатацию единого реестра ЕГРН, сумму налогов за недвижимость определяли исходя из балансовой (инвентаризационной) стоимости. За квартиру в 30 кв. м. платить гражданам нужно не более 500 рублей.
С введением ЕГРН государственные служащие планируют ввести расчет суммы налога исходя из кадастровой стоимости. Она выше, чем балансовая. Соответственно, сумма налога возрастет. Но есть и плюсы. С введением такого реестра расчет будет производиться в кратчайшее время. А приватизировать или изменить собственника можно в течение 10 дней.
Пока такие нововведения в силу не вступили, расчет производится по балансовой цене. Срок кадастровой оценки может быть указан разный. Но в законодательстве определен максимальный период – 5 лет.
Срок действия оценки рыночной стоимости жилья для ипотеки
При оформлении ипотечного кредита придется представить банку справку о рыночной стоимости квартиры. Она необходима, чтобы банк мог рассчитать сумму займа. А при невыполнении условий контракта квартиру будут реализовывать с торгов, устанавливая стоимость, исходя из этой суммы.
В законодательстве установлен общий период действия справки равный 6 месяцам. По истечении этого срока цена на квартиру не является рекомендуемой, поэтому банк, скорее всего, не примет такую справку.
Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора , поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.
Сколько по времени делается процедура анализа цен на квартиры?
Так как процедуру выяснения рыночной цены проводят частные компании , конкретный промежуток времени назвать сложно. Специалисту необходимо изучить ситуацию на рынке недвижимости, инфраструктуру, состояние дома и самой квартиры.
От всего этого зависит, сколько по времени займет процедура. Обычно процесс не занимает больше двух дней . Но в разных случаях время может быть увеличено. Чтобы точно знать временные рамки, нужно обратиться в выбранную компанию.
Справка! Срок оценки зависит от вида процедуры, сложности, компании, которая будет выполнять работу и от самого специалиста.
Справка о рыночной цене становится недействительной по истечении 6 месяцев, инвентаризационная – не имеет определенного срока действия, кадастровая – по истечении 5 лет. Для ипотеки, так же как и для других целей, справка будет действовать в течение полугода.
Оценка объектов недвижимого имущества проводится в том случае, если нужно узнать их объективную среднерыночную стоимость.
Рассматриваются все факторы, оказывающие влияние на конечную цену. Среди них не только параметры самого объекта, но и экономическая, общерыночная, политическая ситуация.
Какой срок действия у оценки недвижимости предусмотрен по закону – вопрос популярный среди частных лиц, юристов, бухгалтеров компании.
Проблема в том, что четкого ответа на него в законе нет. Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости может быть разным в зависимости от особенностей процедуры и самого объекта.
Если оценки носят регулярный характер, результаты каждого очередного экспертного заключения будут актуальны до составления следующего. При этом федеральный стандарт устанавливает максимальный срок действия оценки – он не может составлять более 6 месяцев.
По его истечении найденная стоимость использована быть может, но делать это не рекомендуется. Все спорные вопросы решаются в судебном порядке.
Главным подтверждением факта проведения оценочных процедур является составленный по форме договор. Заключаться он должен строго в письменном виде, стандартной формы на все случаи жизни не предусмотрено.
Договор заключается на:
- несколько объектов;
- один объект;
- постоянное сотрудничество.
В нем должны быть указаны данные о заказчике, исполнителе работ, квалификации оценщика, объекте оценивания. Также в договоре прописываются цели уточнения стоимости, приводится перечень стандартов, которые применялись в ходе оценки.
Другие данные:
- время, для которого рассчитывается стоимость;
- размеры вознаграждения для исполнителя, порядок оплаты его услуг;
- срок действия оценки квартиры.
Если информации по последнему пункту нет, расчеты производятся по умолчанию – до следующей оценки либо на полгода.
Заключать договор в 2019 году может только собственник или его доверенное лицо (нужен соответствующий документ, подтверждающий полномочия). Оценщику разрешено работать в штатной организации или предоставлять услуги в частном порядке. Наличие свидетельства, сертификата, диплома о полученном образовании обязательно.
Как и срок действия отчета об оценке недвижимости, перечень документов для подписания договора оценки определяет закон.
В список бумаг входят:
- Паспорт собственника-физлица или протокол с собрания о назначении руководителя для организации.
- Свидетельство права собственности на недвижимость.
- Правоустанавливающая, техническая документация.
- Паспорт, доверенность представителя.
В качестве правоустанавливающего документа можно предъявлять дарственную, договор о покупке, приватизации и другие аналогичные бумаги.
Техническая документация зависит от типа недвижимости – для квартир, жилых домов, коммерческой недвижимости, земельного участка действует разный порядок.
Сроки действия оценки: важные моменты
Срок действия оценки квартиры для ипотеки или дома для продажи составляет не более полугода. По истечении данного периода информацией пользоваться можно, но ее актуальность будет находиться под вопросом.
Бывают ситуации, когда нужно узнать цену жилья, коммерческой недвижимости в прошлом – тут сроки годности не важны. Информация запрашивается при расчете долей наследников, в ходе связанных с определением имущественного ущерба судебных разбирательств. Если ранее оценка не проводилась, и соответствующих данных нет, делается ретроспектива в прошлое.
Срок действия оценки – очень важный параметр, он определяет, в течение какого времени можно воспользоваться результатами экспертизы . Важно также указать в договоре корректные другие данные по делу, подготовить все необходимые документы для проведения процедуры.