Продажа квартиры людям с материнским капиталом. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации

После рождения или усыновления второго малыша семья получает весьма ощутимую финансовую поддержку государства — материнский капитал. Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий. Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей.

Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья. Однако нередко возникают ситуации, когда требуется продать вожделенную недвижимость — для большей по площади квартиры, при обнаружении скрытых дефектов, необходимости переезда в другой район или город. Возникает волнующий вопрос, а можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал, и если да, то как лучше это сделать в строгом соответствии с российским законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя . Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь в покупаемой квартире. Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому для получения положительного ответа по поводу предстоящей продажи квартиры, купленной с использованием семейного сертификата, потребуется доказать, что:

дети не лишатся своей доли в праве собственности;
жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.

Игнорируя выполнение этих условий и совершая продажу-покупку жилья без разрешения, можно остаться без новой квартиры по причине аннулирования сделки.

Получение разрешения на продажу и необходимые для этого документы

По закону продажа приобретенной на семейный сертификат квартиры происходит в присутствии представителей органов опеки или при наличии разрешения этого органа, о получении которого следует побеспокоиться заранее. Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит. Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:

заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
документ об оценочной ;
документы на квартиру;
справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.

При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.

Если жизненные обстоятельства заставляют менять квартиру на другую, меньшей площади, разрешение для проведения сделки выдается только при условии сохранения за ребенком аналогичной по площади доли. В таком случае доли остальных членов семьи могут уменьшиться. В случае, если обмен на более маленькую квартиру связан, например, с необходимостью получения денег на лечение ребенка, органы опеки идут навстречу, но только при наличии подтверждающих документов.

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу. В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует. Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.

Проблема встречается довольно часто и вполне решаема. Родители должны заверить в нотариальной конторе обязательство о том, что несовершеннолетним детям будут выделены их доли не позднее, чем через полгода после или сдачи жилья в эксплуатацию.

К сожалению выполнение данного обещания контролируется не на должном уровне из-за наличия слишком большого количества причастных к сделке инстанций: рос.реестр, пенсионный фонд, органы опеки. В результате, в силу различных причин, обязательство остается лишь на бумаге, а дети лишаются гарантированного государством жилья. Но в данном случае наиболее пострадавшими могут оказаться даже не они, а покупатели квартиры.

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

Задумываясь над вопросом, как продать квартиру купленную на материнский капитал, следует не просто побыстрее оформить сделку, но и просчитать все возможные риски при несоблюдении некоторых требований российского законодательства.

Несоблюдение права детей на жилье может привести к плачевным последствиям. После достижения совершеннолетия у них есть три года на то, чтобы обратиться в суд по поводу признания сделки по продаже жилья недействительной из-за лишения их законной доли. Самым неприятным данный факт будет для покупателей недвижимости. В случае аннулирования сделки, они обязаны будут вернуть квартиру прежним владельцам. Те, в свою очередь, должны возвратить полученные за жилье деньги, но, в случае их отсутствия, могут выплачивать оговоренную сумму по частям.

Чем это грозит покупателю? Мало того, что ежегодная инфляция в значительной мере уменьшила значимость денежной массы, да еще и ту придется ожидать неизвестно сколько. Неутешительным является и тот факт, что, для уменьшения обязательных налогов, реальная стоимость квартиры иногда занижается. Стоит лишь пожалеть участников сделки, но опять в большей степени покупателя. В случае, если это жилье было у покупателя единственным, он реально рискует остаться просто на улице.

Как ускорить продажу квартиры?

Желая улучшить жилищные условия путем продажи купленной на материнский капитал квартиры и приобретения иной с использованием сертификата на другого ребенка или без него, лучше всего обе сделки проводить одновременно. В этом случае получить разрешение от органов опеки будет значительно легче и быстрее.

Соблюдение законодательных норм и правил гарантирует отсутствие каких-либо сложностей и сделки можно будет оформить в кратчайшие сроки. Желательно только принять во внимание немаловажный факт — если предлагаемая к продаже квартира была приобретена ранее, чем 3 года назад, а стоимость ее больше, чем один миллион рублей, налог при продаже будет существенно выше . Поэтому, если нет особой необходимости, желательно немного подождать.

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей , - а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

Заявление , заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
- В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
- Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
- В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет , от него потребуется дополнительное заявление , что он дает согласие на совершение сделки.
Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет - его свидетельство о рождении ).
Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
Выписка о проживающих:
- из домовой книги если происходит покупка частного дома;
- из поквартирной карточки - если необходимо продать квартиру.
Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги .

После сбора всех необходимых документов и предоставления их в отдел попечительства, остается только ждать в течение месяца - именно столько необходимо для предоставления распорядительных документов.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

окончание срока действия документов;
если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал . Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья - например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия , то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет , сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом - ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки , можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

разрешение органов опеки на продажу жилья;
договор о купли-продажи;
оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
при необходимости также могут потребоваться:

технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка , предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением . При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
доля каждого должна быть равнозначной.

Если дом продается для того, чтобы купить другой , будет необходимо предоставить максимально подробную информацию о новом приобретаемом домовладении, в котором также будет необходимо выделить доли детям. При этом соответствующая доля должна быть оформлена также и на земельный участок, на котором расположен дом.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

разрешение на сделку из попечительского совета;
паспорта родителей;
договор купли-продажи дома;
документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
межевой план;
оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет - их паспорта);
расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются обналичивания сертификата . Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья ( или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить , использовался ли или нет:

если использовался , то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата , то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с , достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

Купить жилое помещение семье с детьми может помочь государство сертификатом на семейный капитал, предоставляющим 453 тысячи рублей. Однако со временем может назреть вопрос, как продать квартиру с материнским капиталом. Ответ зависит от нескольких обстоятельств:

возраста детей;
наличия ипотечного кредита;
формой наделения детей долями собственности.

Рассмотрим каждый пункт с его особенностями.

Важность возраста детей

Материнский капитал выдается на всю семью и должен служить интересам всех ее членов. Если родители потратили его на улучшение жилищных условий, они обязаны наделить долей собственности в приобретенном жилье всех своих детей.

Если к моменту продажи жилья, купленного с привлечением материнского капитала, дети уже достигли 18 лет, то необходимо их письменное согласие на проведение этой сделки.

Если же хотя бы один из детей несовершеннолетний, то без разрешения органов опеки и попечительства не обойтись. Сотрудники этого ведомства призваны стоять на защите интересов детей, и потому для согласия им нужно тщательно ознакомиться с условиями сделки и быть уверенными, что детям после продажи жилого помещения будут выделены не меньшие доли в ином жилом объекте.

Что нужно сделать, чтоб органы опеки дали разрешение?

Органы опеки защищают права несовершеннолетних, в том числе при заключении сделок, что прописано в письме Министерства Образования РФ от 20.02.1995 года № 09-М, а также в . Для получения согласия на продажу имущества, купленного с использованием материнского капитала, необходимо предоставить заявление на выдачу разрешения, дополнив его пакетом официальных бумаг, которые предоставляются в подлиннике с приложением копий:

паспорта, удостоверяющие личности законных представителей ребенка (родителей или опекунов);
паспорта несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет;
свидетельство о браке или о его расторжении;
согласие на совершение сделки других собственников в письменной форме;
банковская справка, подтверждающая факт внесения денег на счет, который был открыт на имя ребенка с отражением всех операций на настоящую дату (если доля в имуществе была заменена денежными средствами);
бумаги с указанием рыночной стоимости продаваемого жилого помещения (выдаются работниками МФЦ или БТИ);
документы о стоимости покупаемого жилья (для приобретенной недвижимости);
выписка из ЕГРН о правах на недвижимость, которую собираются продать, и сделок к ним;
технический паспорт на недвижимую собственность;
справка из ТСЖ или управляющей компании, подтверждающая, что у семьи нет задолженностей по коммунальным платежам за продаваемое жилье.

Заявление можно подать лично, явившись в отдел опеки и попечительства или в МФЦ, а также через веб-сайт «Госуслуги». Результат же можно забрать лично, приехав в соответствующее ведомство (или многофункциональный центр). Услуга оказывается бесплатно в течение 15 календарных дней.

Так как в разных субъектах формулировки несколько различаются, для подачи заявления в электронном виде лучше всего написать в строке поиска: «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного». И уже выбирать из предложенных услуг в своем регионе.

Наличие ипотечного кредита

Если квартира, комната или дом, купленные в ипотеку, нужно продать, а кредит не погашен и, соответственно, доли детям не выделены, необходимо получить не только одобрение сотрудников опеки и попечительства, но и согласие работников банка. Это условие продиктовано .

Без одобрения банка сделка по продаже недвижимой собственности, на которой висит ипотека, может быть признана недействительной, а само жилье - стать собственностью банка.

Есть несколько вариантов совершения сделки.

Досрочное погашение ипотечного кредита с последующей продажей квартиры, дома или комнаты. У покупателя берется задаток, и им закрывается ипотека, после чего снимается обременение – и недвижимость продается. Этот способ, с одной стороны, быстрый и простой, с другой – небезопасный для покупателя, и поэтому последнего обычно сложно найти.
Продажа недвижимого имущества с выплатой ипотеки в процессе заключения сделки. Операция проводится с участием банка в роли получателя задатка. Покупатель при этом открывает в банке две ячейки: одну в сумме невыплаченного кредита (для банка), другую - для продавца. Далее заключается сделка купли-продажи и регистрируется в Росреестре, после чего продавец берет средства из первой ячейки и гасит заем. Банк дает покупателю справку о том, что задолженность погашена, и покупатель берет в ЕГРН выписку, что обременения нет. После этого продавец получает деньги из второй ячейки. Этот вид сделки совершенно безопасный для всех ее участников.
Продажа недвижимой собственности с долгом по ипотеке. Обычно этот вид сделки используется тогда, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Ипотека просто переоформляется на покупателя. Также есть возможность перекредитования, когда ипотека переводится в иной банк. При этом покупатель должен внести в качестве первого взноса долг по ипотеке продавца. Этот способ также безопасен, однако не всегда можно быстро найти покупателя с достаточной суммой для первого взноса. Процедуру обычно проводят агентства недвижимости, находящиеся при банке, а их услуги дорогостоящие.

Что касается разрешения органов опеки, здесь также могут возникнуть трудности в связи с наличием обязательства о выделении долей детям, в котором указано конкретное жилое помещение. Если работников опеки удовлетворит новое обязательство взамен предыдущего или иные формы удовлетворения интересов детей, сделку можно заключать.

Какие документы нужны для продажи ипотечного жилья

Для каждого варианта продажи жилья, купленного за материнский капитал, потребуются свои документы, которые нужно предоставить сотрудникам банка.

Полный список бумаг:

паспорта тех членов семьи, у кого они имеются;
свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
техпаспорт на продаваемое жилище, который заказывается в БТИ (бюро технической инвентаризации) или МФЦ;
выписка из домовой книги, отражающая количество зарегистрированных в жилом помещении лиц (помещение должно быть свободно, иначе банк не одобрит сделку);
справка об отсутствии задолженностей по коммуналке (выдается управляющей компанией);
выписка из Росреестра на продаваемое жилье;
согласие органов опеки;
письменное согласие второго супруга на продажу жилого объекта (если он оформлен в собственность одного владельца сертификата), которое оформляется у нотариуса;
справка об оценке стоимости жилого помещения (ее берут в специализированной оценочной фирме, которую рекомендует банк).

Наделение детей долями

Родители обязаны наделить детей долями взамен проданных, иначе сотрудники опеки и попечительства не дадут согласия на сделку. Для этого существует несколько способов:

купить новое жилье взамен проданного и выделить в нем доли детям;
наделить детей долями собственности в жилье родственников;
открыть для детей счета в банке, чтобы перевести на них денежную компенсацию.

Новые доли взамен проданных

Чтобы дать детям новые доли, необходимо проводить сделки по продаже и покупке жилья одновременно. Если жилье приобретается без ипотеки, дети должны сразу стать собственниками. Это лучше сделать еще и потому, что несовершеннолетние не могут быть нигде не прописаны. Их можно снять с регистрационного учета, вписав в графу планируемой регистрации новый адрес. Сотрудникам опеки нужно подать бумаги, которые могут подтвердить факт приобретения новой недвижимости. Это может быть предварительный акт купли-продажи, заверенный нотариально, договор мены на более просторное жилое помещение с доплатой.

В предварительный договор о покупке новой недвижимости лучше не включать пункт о штрафах за срыв договора: если одобрение органов опеки не будет получено, придется заплатить штраф.

Если берется новая ипотека, нужно написать новое обязательство о выделении долей, получив одобрение органов опеки и попечительства, после чего заключать сделку с банком.

Если же взамен проданного жилья не планируется покупка нового, детям могут выделить доли в своей недвижимости родственники. При этом доля собственности ребенка может быть ниже, но лишь в том случае, если в регионе, где находится новое жилье, выше стоимость квадратных метров, и это подтверждено справкой.

Как выделить доли деньгами?

Можно детей обеспечить не долями в новой собственности, а денежной компенсацией за проданные доли с согласия работников опеки. Для этого нужно выполнить следующую пошаговую инструкцию:

получить одобрение органов опеки на сделку;
прийти в отделение банка с удостоверением личности, а также паспортами или свидетельствами о рождении детей;
открыть на имя каждого ребенка счет (это может быть также долгосрочный вклад, предполагающий процентные начисления);
зачислить необходимую сумму на каждый счет.

Ребенок, достигнув возраста совершеннолетия, получит доступ к деньгам и самостоятельно решит, на что их потратить. Также деньгами могут воспользоваться родители, конечно же, исключительно в интересах ребенка. Например, для покупки ему жилья или при необходимости дорогостоящего лечения. Однако для этого нужно предоставить сотрудникам опеки отчет по тем целям, на которые будут направлены средства.

Итог

Процесс продажи жилья, купленного под маткапитал, будет различаться в зависимости от нескольких условий. Важную роль играет наличие ипотечного обременения. Если жилье в полной собственности семьи, никаких препятствий не возникнет. Если же есть ипотека, продать дом, комнату или квартиру может помочь банк. Если есть несовершеннолетние дети, их интересы будут представлять сотрудники органов опеки и попечительства – они проследят, чтобы взамен проданных долей дети получили новые квадратные метры или достойную денежную компенсацию.

Купленную на материнский капитал. Данный процесс имеет огромное количество особенностей и нюансов. Ведь подобная процедура обязывает родителей выделять всем членам семьи доли в приобретенной недвижимости. Соответственно, если не подготовиться к процессу продажи данной квартиры, могут возникнуть проблемы. Вплоть до аннулирования проведенной сделки. Какие особенности и нюансы придется учитывать?

Есть ли возможность?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Есть ли такая возможность у граждан? Именно выяснением ответа на второй вопрос рекомендуется заняться в первую очередь.

Дело в том, что теоретически продать купленную недвижимость можно. Даже если был использован материнский капитал. На практике люди не особо часто прибегают к данной мере. Придется изрядно постараться. Соответственно, можно задуматься над продажей. Но только после предварительной подготовки. С чем придется столкнуться продавцам и покупателям? Что считается важным для успешного проведения сделки?

Ипотека и продажа

Обратить внимание необходимо на следующий факт: сейчас большая часть недвижимости покупается в ипотеку. Причем с использованием материнского капитала. Продавать такую собственность можно, но с определенными проблемами. Квартиру, купленную по ипотеке с использованием капитала матери, продать сложнее, чем недвижимость без ипотечного кредитования. Особенно если новое жилье приобретается аналогичным образом.

Почему так происходит? Дело в том, что в недвижимости придется выделить доли детям. Если кредит не выплачивается вовремя, квартира должна выставляться для дальнейшей ее реализации. А когда речь идет о еще недостроенном доме, то фактически доли несовершеннолетним выделить нельзя. Проблема эта решаема. Родителям придется оставить у нотариуса заверение о том, что в течение полугода с момента возможности использования жилья или окончания платежей по ипотеке несовершеннолетним детям обязательно выделят доли в квартире.

Высокие риски

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Стоит запомнить, что стоимость подобной недвижимости не должна быть слишком высокой. Ведь органы опеки всегда защищают интересы несовершеннолетних детей. Для покупателей приобретение подобной недвижимости - это огромный риск.

Например, в случае аннулирования сделки придется отдавать купленную недвижимость. И деньги, которые были уплачены продавцу, тоже. То есть необходимо будет восстановить ситуацию так, словно сделки и не было вовсе.

Следует также отметить, что в течение трех лет после достижения совершеннолетия ребенок может обратиться в суд для признания сделки недействительной ввиду отсутствия законно выделенной доли в квартире. Это огромный риск для покупателей. Именно из-за этого придется не только соблюдать все установленные правила (о них будет рассказано далее), но и не завышать цену на недвижимость. Иначе покупателей попросту невозможно будет найти.

Спрашиваем разрешение

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, при разводе или в удачном браке? На самом деле при правильной подготовке ничего опасного в сделке нет. Главное, учитывать российское законодательство. Чтобы продать жилье, необходимо обратиться в органы опеки. Они выдают специальное разрешение. Без него невозможно осуществить продажу недвижимости, где в принципе выделена доля детям. Соответственно, именно с этого процесса необходимо начинать весь процесс.

Добро на продажу имущества детей может быть получено после обращения родителей в соответствующую инстанцию по месту жительства несовершеннолетних. Законные представители подают заявление установленного образца, в котором сообщают о планах продажи недвижимости. Далее органы опеки беседуют с родителями и всеми несовершеннолетними, которым уже есть 14 лет.

Как только этот этап пройден, работники службы должны удостовериться, что дети не будут ущемлены в правах. Если планируется продать недвижимость для того, чтобы улучшить качество жизни, никаких проблем не будет. В противном случае необходимо доказать, что у ребенка будет в собственности доля, которая окажется не меньше той, что была выделена в продаваемой недвижимости. Соответственно, необходимо сразу проводить сделку и по продаже, и по покупке жилья.

Как только органы опеки дадут согласие на осуществление операции, можно проводить ее. Без разрешения, как уже было сказано, ни один добросовестный покупатель не согласится на сделку. Обычно соответствующий документ выдается через 2 недели после того, как органы убеждаются в отсутствии нарушений интересов детей.

Документы для органов опеки

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Как уже было сказано, первый этап - обращение в органы опеки. Но желательно вместе с этим выставить объявление о продаже и искать новую квартиру. Этот прием ускорит процесс.

Какие документы требуется предоставить при подаче заявления установленного образца? Родители приносят:

Свидетельство о браке/разводе.
Свидетельства о рождении детей.
Паспорта (свои и детей после 14-летия).
Справки на покупаемую недвижимость.
Документы на продаваемую собственность (свидетельство о правах собственности).

Без предпоследнего пункта иногда можно обойтись. Сделать это представляется возможным, если:

Родители у нотариуса оформили документ, обещающий выделить доли детям в будущем.
Есть иное жилье, в котором несовершеннолетним выделят часть собственности.
Планируется перевести деньги на счета детям (требуется доказательство).

Соответственно, не все так просто, как кажется на первый взгляд. Продажа недвижимости имеет всего несколько путей реализации в данной ситуации. Какие именно?

Способы продажи

Если не вникать в подробности общения с органами опеки, то непосредственная продажа собственности может происходить всего несколькими путями. На сегодняшний день жилье, купленное при помощи изучаемого метода, можно:

Продать, покупая новую квартиру (2 сделки проводятся одновременно).
Осуществить обмен недвижимостью.
Провести сделку купли-продажи для строительства дома (крайне трудный способ).
Продать квартиру с последующим переводом средств на счет детям.

Больше никаких вариантов не дано. Продажа недвижимости с целью получения денежных средств "на жизнь" или на любые другие цели не не может иметь места. Такие сделки будут признаны недействительными.

Если есть квартира?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Если есть квартира, которая предлагает более комфортные условия пребывания, со сделкой проблем не должно быть. В такой ситуации необходимо выделить равнозначные доли (относительно тех, что принадлежали в купленной квартире с использованием капитала) в имеющимся жилье у родителей. Можно предоставить в собственность большую площадь, но не меньшую.

В данной ситуации родители должны следовать алгоритму:

Подготовить документы для продажи квартиры, в которую вложили капитал. Выставить ее на продажу (найти покупателей).
Оформить права собственности в квартире родителей (той, что без капитала имелась) на детей в долях, которые полагались в прежнем жилье. Лучше передать большую часть недвижимости, чтобы не возникало вопросов.
Обратиться в органы опеки с соответствующим запросом. После проверки условий жизни и удостоверения в том, что доли действительно выделены, но уже в новой недвижимости, можно забрать необходимый для проведения операции документ.

Ничего трудного или особенного нет. Но опять же, полученные деньги можно потратить только для того, чтобы улучшить качество жизни (повысить комфорт).

Для дома

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и построить дом? Сделать это не так просто. Обменять недвижимость в данной ситуации проще. Достаточно просто представить документы в органы опеки, которые подтверждают соответствие жилищных условий санитарным нормам и качество материалов, из которых построено здание. А вот с продажей будет труднее. Как уже было сказано, можно попытаться действовать через нотариуса. У него пишется бумага, согласно которой детям будут выделены доли в строящемся жилье не ранее чем через 6 месяцев с момента окончания постройки.

Без выделения долей

Но это не все ситуации, которые встречаются на практике. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без выделения долей? Ответ прост - никак. Органы опеки не разрешат провести подобную сделку. Единственное верное решение - выделение долей детям в другом жилье. Но при этом условия жизни и размер полученного имущества должны быть не хуже, чем они были в прежней квартире.

Исключение с продажей возможно, только если процедура вынужденная - например, нужны деньги на лечение ребенка. Тогда органы опеки идут навстречу. Но придется предъявить ряд доказательств относительно использования финансов. Обязательно требуется принести справку от врача или заключение медицинской комиссии с диагнозом и назначенным лечением.

Покупка другой недвижимости

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую? Об этом уже было сказано ранее. Но существует еще несколько нюансов в данном процессе:

Приобретаемая недвижимость должна быть аналогичной или большей площади, чем та, в которой использовался мат. капитал.
Жилищные условия в недвижимости улучшаются или остаются прежними.
Доли выделяются детям не менее тех, что были раньше.

Приобретение квартиры меньшей площади возможно лишь изредка. Но при этом доли несовершеннолетних должны быть аналогичны тем, что были ранее. Собственность иных хозяев (например, родителей) при подобных обстоятельствах может уменьшаться.

Как действовать продавцам?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без опеки? Никак. Сделка попросту не будет признана действительной. Только если обманывать покупателей. Это нечестно. Продажа недвижимости может проводиться:

самостоятельно;
при помощи риелторских контор.

Второй вариант развития событий на практике встречается чаще. Соответственно, алгоритм действий будет следующим:

Продавец готовит документы на квартиру и обращается с ними к риелторам.
Разыскивается покупатель, квартира для покупки.
Родители обращаются в органы опеки и получают разрешение на сделку.
Посредством риелторской конторы регистрируется процесс купли-продажи с выделением долей детям.
Собственники получают свидетельства о правах на недвижимость.

Ничего трудного. Проблемы возникают именно из-за того, что органы опеки не позволяют отложить приобретение нового жилья на будущее. Варианты продажи квартиры, в которую вложен материнский капитал, не слишком отличаются от аналогичной сделки с обычной недвижимостью.

О документах

Понятно, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. А какие документы нужны для сделки? Среди бумаг, которые предоставляются нотариусу или риелторской конторе, выделяют: свидетельства о правах собственности, кадастровый паспорт на квартиру, выписку из БТИ и домовой книги, удостоверения личности (паспорта) сторон, свидетельства о рождении всех детей, разрешение органов опеки на сделку, справку из ЕГРП, договор купли-продажи, технических паспорт квартиры, выписку из лицевого счета.

, интересует многих граждан. Чаще всего средства материнского капитала расходуются именно на покупку нового жилья, но с течением времени может возникнуть необходимость жилье продать. Можно ли это сделать и как, обсудим в статье.

Особенности использования материнского капитала на покупку жилья

Улучшение условий жизни - одно из направлений, предусмотренных законом, на которое можно тратить средства материнского капитала. Зачастую денежные средства, предоставляемые государством, граждане используют на покупку квартиры или дома.

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, стоя на страже интересов несовершеннолетних, в пункте 4 статьи 10 требует оформить жилье, купленное с помощью материнского капитала, в собственность всех членов семьи. В их число входят мама, папа и все дети. Доли в общей собственности устанавливаются по соглашению и могут быть неравными. Если сразу, при покупке, выделить доли в жилье нельзя, то владелец сертификата (чаще всего мама) дает нотариальное обязательство в течение полугода наделить всех членов семьи собственностью.

Использование материнского капитала - это всего лишь эпизод в жизни одной семьи. Может статься так, что капитал использован, жилье куплено, но со временем возникает необходимость сменить место жительства или поменять квартиру, расширить жилплощадь. Как продать купленную на материнский капитал квартиру ?

Специфика и необходимые документы для продажи домов под материнским капиталом

Закон о материнском капитале никаких запретов или ограничений на продажу домов, приобретенных с помощью капитала, не предусматривает. Однако гражданское, семейное законодательство и законодательство об опеке взаимосвязано защищают права несовершеннолетних и содержат требование о продаже собственности детей только с разрешения органов опеки и попечительства. Об этом говорят статьи 28, 37 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ.

Жилье, купленное с использованием средств государственной помощи, оформляется в собственность всех членов семьи. Значит, скорее всего, хотя бы одним владельцем помещения будет ребенок, и поэтому для продажи такого жилья требуется согласие органов опеки. Проигнорировать получение согласия от опеки не удастся, так как этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Если разрешение на продажу среди документов отсутствует, то сделку не зарегистрируют, выдадут отказ.

Согласие на продажу представляет собой постановление главы администрации населенного пункта (области, края и т. д.). Законодательством срок, на который может быть выдано разрешение на продажу, не урегулирован. Срок действия этого документа устанавливается в самом постановлении, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, составляет 3 месяца. Однако в письме Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 г. № 09-М содержится распоряжение предоставить договоры по сделке с продаваемым жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу. Если срок разрешения на продажу закончился, а сделка не была зарегистрирована, то потребуется получение нового разрешения.

Нужно обратить внимание, что в собственность детей жилье оформляется не только при покупке (включая ипотеку) с помощью материнского капитала, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств капитала. Поэтому если семья решит в будущем такое жилье продать, потребуется также получить разрешение на продажу. Если, конечно, к тому времени дети не вырастут.

Как получить разрешение на продажу дома с несовершеннолетним собственником

Чтобы стать счастливым обладателем разрешения на продажу доли несовершеннолетнего, нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Родители напишут заявление, в котором сообщат о предполагаемой продаже жилья. После этого сотрудник органов опеки проведет собеседование с родителями, а также детьми, которым уже исполнилось 14 лет.

Кроме заявления для получения разрешения на продажу потребуются такие документы:

паспорта родителей;
согласие на продажу от ребенка, которому уже есть 14 лет;
свидетельства о рождении детей, о браке или о разводе;
документы на продаваемое жилье;
документы на покупаемое жилье.

Для выдачи разрешения на продажу опека должна убедиться, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены, а условия проживания не будут ухудшены. Ребенок должен стать собственником доли в новой квартире не меньшего размера, чем ему принадлежала в старой квартире. Поэтому сотрудник потребует одновременного проведения сделки по продаже старого и приобретении нового жилья. Пугаться этого не нужно. Надо просто заранее подыскать желаемую для покупки квартиру и заключить с продавцами предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи нужно приложить к остальным документам на получение разрешения.

Чтобы удостовериться в качестве покупаемого жилья и соблюдении интересов ребенка, кроме собеседования сотрудники опеки могут совершить фактический выезд на место.

Иногда, в исключительных случаях, согласие на продажу дается с условием, что деньги от продажи квартиры будут перечислены на специальный счет, а новое жилье будет приобретено в ближайшее время. Как правило, для покупки новой квартиры дается всего месяц, хотя законодательно этот срок не установлен.

Откажут в выдаче разрешения на продажу собственности ребенка, если новая квартира покупается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Кроме того, может быть признано ухудшением жилищных условий, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано людей больше, чем в прежнем жилье. Это возможно, если, к примеру, собственник квартиру продает, но выписываться предполагает позже. Такие варианты обычны при покупке квартиры совершеннолетними. Но сотрудники опеки на этапе выдачи разрешения на продажу не могут убедиться, что бывший собственник в итоге выпишется. В этом случае в разрешении на продажу тоже, скорее всего, будет отказано.

Если опека убедится, что интересы несовершеннолетнего соблюдены, то разрешение на продажу будет готово в течение 2 недель с момента подачи заявления.

Таким образом, можно подвести итог. Никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, законом не предусмотрено. Общие ограничения связанны с распоряжением собственностью несовершеннолетнего. Если к моменту продажи все дети-собственники вырастут, то о том, что квартира куплена за материнский капитал, можно будет даже не вспоминать.