Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Многие семьи задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, и какие действия необходимо предпринять, для того чтобы сделка состоялась. Ответом на данный вопрос является удачная практика многих людей, которые не бояться трудностей и, несмотря на все преграды, продают свои ипотечные жилплощади. Перед тем как окончательно решать вопрос о продаже необходимо внимательно изучить все стороны вопросы и учесть все особенности потенциальной сделки.

При рассмотрении возможности отчуждения имущества, находящегося в ипотеке с участием материнского капитала необходимо подробно изучить три основных момента:

ограничения на сделки с имуществом, находящимся в ипотеке;
особенности продажи жилой площади, которая была приобретена с использованием материнского капитала;
особенности пакета документов при совершении продажи жилплощади, находящегося в ипотеке с использованием материнского капитала.

Особенности продажи имущества в ипотеке

После покупки недвижимого имущества в кредит многие люди задаются вопросом возможно ли продать такую квартиру до окончания выплат. Жилплощадь, находящаяся в действующем залоге, находится под обременением, то есть перерегистрировать право собственности на нее, без разрешения кредитора, нельзя. Следовательно, официально заключить сделку о продаже в обход банка не получиться.

Существует несколько способов, которые предоставляют владельцу возможность провести сделку по отчуждению обремененной жилплощади:

С разрешения банка. Продавец изначально находит покупателя, после чего обращается в банк с официальной просьбой о сделке. В прошении необходимо указывать, кому будет продана собственность, по каким причинам происходит продажа и ее сумму.

После рассмотрения заявления, в случае вынесения положительно решения, сделка будет проходить при участии банка. После подписания договора купли-продажи, покупатель вносит на банковский счет сумму, равную оставшейся задолженности по кредиту, остальную часть денег передает продавцу.

Когда деньги поступят на счет, сотрудник учреждения выдает покупателю документ, в котором будет разрешение банка на снятие обременения и перерегистрацию недвижимого имущества.

Продажа имущества с обременением. В данном случае, после заключения договора купли – продажи и получения денег, продавец приходит в банк и досрочно гасит ипотечный кредит.

Читайте также Раздел ипотеки при разводе: способы и порядок

После погашения обязательств заемщиком, банк выдает ему документы позволяющие снять обременение. Продавец сам его снимает, после чего покупатель производит перерегистрацию собственности. Данный способ является очень рискованным для покупателя, поэтому, чаще всего применяется в тех случаях, когда новым хозяином имущества становится близкий родственник.

Особенности продажи жилой площади, купленной на материнский капитал

В случаях, когда жилье приобреталось в ипотеку на материнский капитал, одного разрешения банка на продажу будет недостаточно. В соответствии с законодательством РФ, для продажи жилого имущества, приобретенного с участием сертификата, необходимо согласие Органов опеки и попечительства. Без письменного разрешения на продажу любая сделка будет считаться ничтожной.

Основным условием, дающим право на приобретение жилой площади на материнский капитал, является обязательное выделение доли в праве собственности каждому несовершеннолетнему члену семьи, то есть, каждый ребенок, при покупке родителями недвижимоcти, получает в собственность ее кусочек.

Именно поэтому возмездное отчуждение такой собственности невозможна без разрешения Органов опеки и попечительства. При рассмотрении вопроса, специалисты будут руководствоваться интересами несовершеннолетних детей и сохранением их прав.

Для того что бы Опека разрешила проведение сделки необходимо документально доказать ряд фактов:

После продажи жилплощади, дети не потеряют право на долю в квартире и их доля не уменьшиться. Для доказательства данного факта необходимо представить документы, в которых будет отражена доля в праве собственности ребенка в другом жилом помещении и размеры доли;
Условия нового места проживания несовершеннолетних должны соответствовать санитарно – гигиеническим нормам. Для доказательства данного факта желательно показать представителям Опеки новое место проживания детей и убедить их, что квартира находится в надлежащем состоянии;
Условия в новом месте проживания не должны быть хуже условий, в которых ребенок живет до продажи квартиры. При подтверждении данного обстоятельства необходимо предоставить фотографии квартиры и комнат, где будут проживать дети. При съемке необходимо особо тщательно заснять состояние детских и наличие в них всех необходимых вещей для обучения и развития.

При покупке квартиры, с использованием сертификата, она обязательно оформляется в общую собственность родителей и всех детей. На эти действия федеральный закон даёт срок – 6 месяцев. Размеры долей определяются с помощью письменного соглашения, в котором также должна быть предусмотрена возможность их перераспределения.

Таким образом, процесс продажи жилой недвижимости, приобретённой с таким видом государственной поддержки, равнозначен реализации жилья, в числе собственников которого есть несовершеннолетние дети.

Все операции с квартирой, владелец которой не достиг возраста 18 лет, проводятся законными представителями (родителями), только с разрешения отдела опеки. Заявление подаётся лично. Законодательство запрещает поручать это доверенному лицу.
На принятие решения (одобрить продажу, или отказать) органам власти даётся не более 15 дней. Это время будет потрачено на проверку соблюдения прав несовершеннолетнего владельца жилого помещения. Она состоит в обследовании приобретаемой недвижимости, по итогам которого инспектор составляет акт.
Ребёнок должен быть обеспечен равноценным или лучшим имуществом взамен отчуждаемого помещения. Ухудшение качества жилищных условий неприемлемо. То есть продажа квартиры возможна, только в случае одновременной покупки жилья. И несовершеннолетнему положена такая же или большая доля в нём. Если площадь приобретаемого помещения меньше, то часть, принадлежащая ребёнку, должна быть увеличена.
Особое внимание органы опеки уделяют месторасположению приобретаемой квартиры. Например, обмен городской жилплощади на дом в сельской местности может вызвать вопросы о целесообразности. Для смены региона проживания придётся предъявить справки о медицинских показаниях, или привести другие внушительные доводы.
Доказательством улучшения жилищных условий несовершеннолетнего может послужить передача ему (ещё до продажи имеющегося жилья) прав на недвижимость, денежных средств или земельного участка.
В случае совершения сделки без одобрения органов опеки, они обязаны обратиться в суд. При рассмотрении претензии в первую очередь будет учитываться: насколько ухудшились условия проживания ребёнка и его имущественные интересы.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Для успешного отчуждения жилой недвижимости, приобретённой с использованием государственной поддержки, достаточно строго следовать действующему законодательству. Соблюсти все права несовершеннолетних владельцев данного имущества. Обеспечить им равные или лучшие жилищные условия.

Инструкция.

В первую очередь необходимо подобрать жильё на замену. Оно должно быть равным или лучшим, по сравнению с отчуждаемым имуществом. Допускается приобретение квартиры меньшей площади. Например, при переезде из старого дома, находящегося в аварийном состоянии в новостройку. В этом случае количество квадратных метров, принадлежащих каждому из детей, не должно уменьшиться. Выполнение такого условия достигается за счёт уменьшения долей владельцев жилплощади старше 18 лет.
В случае переезда в другой населённый пункт или регион, потребуются документы, обосновывающие необходимость таких действий. Это могут быть справки о наличии медицинских показаний. Или, например, подтверждение от организации, где трудится один из родителей, о переводе на работу в другой город.
Предоставить в отдел опеки по месту прописки несовершеннолетних собственников заявления от владельцев квартиры и другие необходимые документы. В том числе акт обследования приобретаемого жилого помещения от выездного инспектора отдела опеки. И, наконец, получить разрешение на продажу жилья, купленного с использованием семейного капитала.
Совершить сделку по отчуждению имеющейся жилой недвижимости. И одновременно приобрести одобренную опекой квартиру. Оформить в собственность несовершеннолетних детей доли, положенные им законодательством. Не запрещается передача ребёнку права владения жильём целиком.

Необходимые документы

В органы опеки для получения соответствующего разрешения потребуется предоставить:

Справку о составе прописанных в квартире лиц.
Заявление от родителей и детей старше 14 лет с просьбой разрешения органами опеки на проведение сделки купли-продажи.
Письменное согласие на сделку от несовершеннолетнего собственника старше 10 лет.
Свидетельства о рождении и паспорта владельцев продаваемого недвижимого имущества.
Оригиналы и копии следующих документов продаваемую и покупаемую квартиры:
- Выписки из финансово-лицевых счетов.
- Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам.
- Договоры купли-продажи и акты сдачи-приёмки.
- Расписки о передаче денежных средств, при оформлении сделки.
- Поэтажный план.
- Экспликация.
- Справка о стоимости из БТИ.
- Договор с организацией-собственником, в случае покупки жилой недвижимости на первичном рынке.

Для проведения сделки по продаже квартиры необходимо предъявить:

Разрешение органов опеки.
Свидетельства права собственности.
Паспорта и свидетельства о рождении владельцев.
Договор купли-продажи, акт сдачи-приёмки, расписки о передаче денег (на приобретение отчуждаемой недвижимости).
Выписка об отсутствии обременений (выдаётся Росреестром).
Справка о прописанных в квартире лицах.
Поэтажный план, экспликация и, возможно, кадастровый паспорт.
Подтверждение отсутствия задолженности по квартплате.

После завершения процесса покупки новой квартиры в отдел опеки предоставляются:

Договор купли-продажи.
Справка о регистрации несовершеннолетних детей по новому месту жительства.

Продажа заложенной квартиры

Нередко встречаются ситуации, когда жилое помещение приобретено в ипотеку с привлечением средств материнского капитала продается. В этом случае родители дают нотариальное обязательство выделить своим детям доли недвижимого имущества после снятия обременения, наложенного банком . То есть при реализации этой жилплощади потребуется разрешение не только от органов опеки, но и от кредитной организации.

Можно поступить двумя способами:

Долг перед банком гасит покупатель квартиры. После этого снимается обременение и совершается сделка купли-продажи.
С согласия кредитора ипотека оформляется на покупателя жилплощади.

В любом случае нужно получить согласие органов опеки на выделение долей детям в новой квартире. А если её приобретение связано с привлечением средств банка, то это станет возможным только после полного расчёта с долгами.

Нюансы

Органы опеки могут разрешить изменение жилищных условий несовершеннолетнего собственника в худшую сторону в следующих случаях:

Ребёнок нуждается в дорогостоящем лечении.
Требуется смена места жительства по состоянию здоровья.
Необходимо платное обучение, например, в другом регионе.

Существует ряд условий, когда приобретение новой квартиры, взамен отчуждаемой, не потребуется.

Переезд семьи в другой регион РФ.
Переселение в другую страну для постоянного проживания.
Покупка жилья в строящемся доме.

Скорее всего, органы опеки разрешат продажу, только если строительство находится на завершающей стадии. К тому же ребёнок, до переезда в новое жилое помещение, должен быть зарегистрирован в другой квартире. Например, у бабушки и дедушки.

Главное, чтобы все мероприятия проводились во благо несовершеннолетнего гражданина.

Несоблюдение прав ребёнка при продаже квартиры в будущем может обернуться большими неприятностями:

Привлечение родителей к административной ответственности.
После достижения совершеннолетия незаконно лишённые своей доли недвижимости дети имеют право в течение трёх лет оспорить этот факт в суде. Сделка будет признана недействительной. Квартира возвращена владельцам, а они, в свою очередь, будут обязаны вернуть деньги покупателю.
Больше всех пострадают граждане, которые приобрели данное жильё, поскольку из-за инфляции купить на возвращённую сумму новое равноценное, скорее всего, не удастся. К тому же продавец имеет право оплачивать долг по частям.

Таким образом, чтобы улучшить жилищные условия и не ущемить права ребёнка, продавая квартиру, купленную с использованием семейного капитала, необходимо строго следовать законодательству РФ:

Найти лучшую или равную по качеству жилплощадь.
Получить согласие отдела опеки.
Оформить на несовершеннолетнего долю в новой квартире, не меньшую чем была в проданном жилом помещении.
Предоставить органам власти необходимые документы после совершения сделки в установленные сроки.

Материнский капитал – это возможность получить жилье для многих граждан. Но со временем может возникнуть необходимость продать его или обменять.
При этом важно учитывать, что операции с недвижимостью, приобретенной с участием государственных денег, имеют свои особенности.
Ниже мы подробно рассмотрим, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально надежно.

✔
✔
✔

✔
✔

○ Особенности жилья, приобретенного с помощью материнского капитала.

Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан Российской Федерации независимо от места их жительства:

Женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года.
Женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки.
Мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу, начиная с 1 января 2007 года (п.1 ст.3 ФЗ «О дополнительных мерах…» от 29.12.2006 №256-ФЗ).

Таким образом, сертификат на материнский капитал является одной из мер государственной поддержки. А это, в свою очередь, накладывает определенные особенности на сделку, проводимую с его участием. Так, сертификат можно использовать, если:

Приобретается недвижимость на территории РФ.
Объектом сделки выступает отдельное жилье, а не долевая собственность.

И самое главное, жилье, приобретенное с привлечением материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей.

А это означает, что соблюдение прав несовершеннолетних является ключевым вопросом возможности продать в дальнейшем этот вид недвижимости.

○ Можно ли продать квартиру, купленную под семейный капитал?

Вопреки распространенному мнению, жилье, приобретенное с сертификатом можно продать. Просто это связано с определенными нюансами, соблюдение которых необходимо для того, чтобы сделка была признана действительной.

✔ Тонкости процедуры.

Если жилье приобретено с использованием сертификата, значит хотя бы одним из его собственников, является несовершеннолетний. А это значит, что его права должны быть максимально соблюдены.

Соответственно, реализовать квартиру можно только в том случае, если гарантируется приобретение нового жилья, размер и условия которого не будут уступать продаваемой недвижимости. Данный факт необходимо подтвердить документально.

✔ Куда обратиться?

Как и в стандартной сделке купли-продажи, собираясь продавать квартиру, купленную с участием материнского капитала, стоит прибегнуть к услугам риэлтора.

Помимо стандартного поиска покупателя, он проверит соответствие приобретаемой квартиры необходимым параметрам и подготовит весь пакет документов, который в данном случае существенно шире, чем при обычной сделке. Участие третьего лица повышает надежность сделки для обоих участников, сводя риск оспаривания к минимуму.

✔ Чье разрешение необходимо для продажи?

Чтобы продать квартиру, нужно получить официальное разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства, которые стоят на страже прав несовершеннолетнего ребенка. Без получения их письменного согласия, договор купли-продажи не будет зарегистрирован. А это, в свою очередь, означает, что сделка будет недействительной.

Чтобы получить согласие опеки, родителям нужно представить:

Заявление о распоряжении материнским капиталом.
Паспорта родителей.
Свидетельство о рождении ребенка.
Заявление родителей на участие в сделке.
Справку о проведенной оценке жилья.
Пакет документов на жилье.
Справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

○ Ответственность за незаконную продажу.

Если не соблюсти все требуемые условия при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, продавцу грозит привлечение к административной или уголовной ответственности. Таким образом, на лицо, от имени которого совершалась сделка, может быть наложен штраф либо лишение свободы.

○ Риски, связанные с покупкой такого жилья.

Собираясь покупать квартиру, приобретенную с участием материнского капитала, нужно знать, что подобная сделка предполагает серьезные риски для покупателя.

✔ Возвращение квартиры.

Первый риск – это возможность несовершеннолетнего оспорить покупку и вернуть свою долю после достижения 18 лет. В этом случае квартира будет возвращена владельцам, а покупателю будут выплачены деньги. Здесь следует учитывать, что несовершеннолетний может воспользоваться своим правом оспаривания сделки еще три года после достижения 18 лет.

✔ Невозможность вернуть всю уплаченную сумму сразу.

Хотя после признания сделки недействительной, деньги должны быть возвращены покупателю, здесь также есть некоторые нюансы. В первую очередь, это инфляция и, соответственно, рост цен за период, который прошел с момента приобретения. А это значит, что на полученные назад деньги покупатель вряд ли сможет купить равноценную квартиру.

Второй нюанс – это право продавца возвращать долг по частям, что также существенно усложняет возможность покупки другой квартиры. Эти риски будут присутствовать в любой сделке, предметом которой является недвижимость, приобретенная с участием материнского капитала. Поэтому любые расписки от родителей о том, что они не будут оспаривать сделку, не могут выступать гарантией для покупателя.

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
паспорт гражданина России (для каждого родителя);
документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
обменять;
продать с целью строительства отдельного дома;
реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

семья переезжать в другой регион или город;
ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
семья получила возможность расширить жилплощадь;
появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

разрешение от ООиП;
документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
документы на продаваемое и покупаемое жилье;
предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

В статье ответы на вопросы: через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей, в чем опасность купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала? Кроме того, вы узнаете, как ускорить получение разрешения опеки и быстро выполнить регистрацию.

Можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал?

В действительности, ничто не запрещает продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала (МК), так как российские законы не содержать никаких запретов на это счет. Однако, при этом имеются условия, которые должны быть выполнены.

Если вам посчастливилось воспользоваться этой мерой господдержки или планируете это сделать, вы легко поймете механизм государственного контроля: поскольку средства предоставляются по факту рождения ребенка, то этот ребенок должен быть обеспечен хотя бы минимальным жильем посредством семейного сертификата. Проще говоря, вы можете манипулировать с жилплощадью, но обеспеченность вашего ребенка жилыми метрами не должна пострадать или ухудшиться. Для этого нужно предоставить своему чаду долю в праве собственности на недвижимость, которая была приобретена на средства МК либо будет куплена в дальнейшем. Но сделать это – ваша обязанность.

Функцией надзора в этом вопросе наделен орган опеки и попечительства (ООП). Все законные операции с недвижимостью, где несовершеннолетние выступают собственниками или жильцами следует начинать с этого подразделения отдела образования. Подробнее об этом ниже.

Законный способ

Если идти законным путем, то период, спустя который вы можете продать недвижимость, зависит главным образом от вас самих: чем быстрее вы сможете выделить доли в жилище, которое было приобретено на МК, тем быстрее сможете приступить к его продаже. Ваша обязанность перед государством и своими детьми после покупки такого объекта – выделить в нем доли для всех членов своей семьи. Вы должны определить, какой именно процент жилья предоставляете в собственность своим детям и супругу.

В отношении размера этой доли в законе нет прямых указаний, но есть определенные рекомендации, которые подробно описаны здесь . Если еще до покупки вы планируете дальнейшую перепродажу, то целесообразнее выделить доли как можно меньшие по размеру. Это может сильно выручить в дальнейшем, об этом ниже.

Еще более упроститься схема продажи квартиры, купленной на материнский капитал, если воспользоваться советом из этой инструкции и выделить собственность детям и мужу в договоре купли продажи . В этом случае не придется терять время на подачу документов о выделении долей и ожидании в очередях на регистрацию. Кстати, это сэкономит 2 тысячи рублей на повторную оплату госпошлины при перерегистрации.

Если же недвижимость после покупки зарегистрирована только на маму, то необходимо подготовить документы о выделении долей и подать их непосредственно в Росреестр или муниципальный многофункциональный центр поблизости.

Таким образом, к продаже квартиры вы можете приступить в тот же день, когда собственность будет зарегистрирована на вас. Только в первом случае вы можете приступить к получению согласования сразу же, во втором вам понадобится переоформление, связанное с выделением долей.

Незаконный способ

Есть и другой, незаконный способ покупки и продажи недвижимости с использованием материнского капитала. Считаю, что его надо знать, как минимум для того, чтобы не стать жертвой такого вида обмана. Судебная практика в этом вопросе еще недостаточна, но могу предположить, что покупатели чаще становятся пострадавшими в этих сделках, нежели продавцы. Хотя и для продавцов это может стать миной замедленного действия в личных семейных отношениях.

При согласовании покупки жилья с МК покупатель обязан нотариально оформить свое обязательство о выделении долей и исполнить его в течение шести месяцев после регистрации права собственности. К сожалению, очень многие мамы, без всякого преступного умысла забывают об этой обязанности. Объект остается в их единоличном владении. Впоследствии, если такая хозяйка квартиры решит продать жилище, то сделает это без проблем:

Покупатель не может знать при каких обстоятельствах недвижимость была приобретена и какими средствами оплачена
Росреестр так же не владеет информацией о том, что покупка была оплачена семейным сертификатом
Отдел опеки и попечительства не в курсе, что при сделке с этим объектом нужно защитить права ребенка и контролировать сделку, ибо не видит его долю в собственности

Так, контрольные органы и покупатель оказываются в неведении и продажа осуществляется с нарушением закона. Родитель беспрепятственно получит все деньги, а приобретатель получит проблемы. По достижении совершеннолетия возмужавший ребенок может вникнуть в суть проблемы и в судебном порядке оспорить такую сделку. Он сможет настаивать на возврате этого жилья, его части или финансовых средств в течение трех лет после достижения 18 лет. Требовать что-то с матери по прошествии стольких лет будет затруднительно. Да и нужны ли вам будут обесценившиеся деньги?

Как защититься?

Необходимо выяснить на какие средства была приобретена недвижимость до продажи
Был ли использован материнский сертификат?
Были ли выделены доли на детей и на мужа, ибо от него также могут исходить требования?

Ответив «да» на два последних вопроса, можно рассматривать такую сделку более детально.

Если МК был использован, но при этом процент недвижимости детям определен не был, предложите продавцу выполнить требования законодательства и осуществить все этапы перераспределения собственности с получением разрешения ООП, о чем сможете прочесть далее.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей – законный способ

Тем не менее, способы продать квартиру и не выделять доли при этом есть. Здесь я приведу два законных варианта такой продажи.

Способ № 1: работа с органом опеки и попечительства

Здесь придется всецело положиться на работу с отделом опеки и свои возможности документально убедить чиновников в непоколебимости ваших планов предоставить детям условия проживания не хуже, чем то жилище, которое было куплено с сертификатом.

Дело в том, что решения руководителей отделов образования в разных регионах по схожим вопросам могут различаться очень заметно. К примеру, решение, которое легко согласуют в ООП Махачкалы, зарубят в Санкт-Петербурге. Поэтому трудно сказать какой результат вас ожидает в каждом конкретном случае. Но, тем не менее, перед сделкой необходимо обязательно проконсультироваться с работниками своего районного отдела ООП и выяснить их позицию в вашей ситуации. Если в купле-продаже участвуют несовершеннолетние, то с этого лучше и начать сбор документов.

Следует понимать логику и опасения госчиновника: его задача ничем не рисковать и обложиться бумажками на случай дальнейших проверок. Вам необходимо исчерпывающе удовлетворить его требования. Для этого вы можете подготовить следующий перечень документов, которые прямо будут свидетельствовать о полной защищенности несовершеннолетнего:

Договор купли-продажи (ДКП) будущего жилья с выделением детских долей бО льших по площади, чем их возможные площади в объекте, который планируете продавать
В отсутствие ДКП, представить предварительный договор купли-продажи с внесенным авансом
Документы о регистрации приобретаемого жилья
Документальные свидетельства, подтверждающие жилой статус нового объекта, его соответствие санитарным нормам и сантехническим условиям, план из БТИ, кадастровый паспорт, характеристики материала стен и другие сведения, которые возможно собрать
Справка о зарегистрированных согласно домовой книги либо учетной карточки ЖЭКа либо паспортного стола
Оригиналы и копии паспортов и свидетельств о рождении всех членов семьи
Справка о кадастровой стоимости продаваемого жилья
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
Согласие супруга на продажу старой квартиры и выделение долей детям в новой
Ответственное заявление родителей о проведении сделки
Заявление родителей по форме отдела опеки

В целом, это исчерпывающий перечень документов, который вы должны представить в ООП для получения разрешения. Однако, в рассмотрении этих вопросов могут сыграть свою роль региональные особенности и нюансы.

Можно столкнуться с неожиданной проблемой по причине недостаточности площади, которая выделяется для проживания детям в новом доме. При расчете удельной площади на каждого зарегистрированного члена семьи в новом объекте может выясниться, что она сократилась.
К примеру, купив недорого для семьи из 4-х человек стройвариант площадью 100 кв.метров в новостройке на этапе котлована, вы наделили семью долями по 25% каждому. То есть, на каждого ребенка приходится в среднем 25 кв.метров.
Если приобрести новый объект с площадью 120 кв.м., но там будет дополнительно зарегистрирован еще один родственник (бабушка или дедушка), то средняя площадь на детей составит 24 кв.метра. Таким образом, условия проживания детей в новом доме формально ухудшились по этому критерию на 1 метр. Следовательно, в разрешении будет отказано.
Обратите на это внимание еще до покупки недвижимости. В случае выделения долей, будет разумным выделить как можно меньшие доли в собственности членам семьи. Не потому, что вы хотите их притеснить, а для того, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Способ № 2: как продать квартиру, купленную на материнский капитал и в ипотеку

Этот вариант уместен только в том случае, когда предстоит продажа квартиры, которая не только была оплачена материнским сертификатом, но еще и была приобретена в ипотеку у банка.

Здесь первый шаг следует сделать в сторону банка и уточнить: руководство согласно с продажей недвижимости покупателю, на которого будут перенесены ваши обязательства по погашению ипотечного кредита? В действительности, так проходят очень многие сделки, но поскольку в них задействованы три стороны, то от каждой нужно получить документальное подтверждение. Не все банки с этим соглашаются.

В большинстве случаев в ипотечной квартире доли выделяются либо после сдачи всего многоквартирного дома либо после полного погашения ипотеки. Другими словами, до этого момента у детей нет собственности. Поэтому здесь продажа также может состояться без выделения долей. Порядок получения разрешения в органе опеки и попечительства аналогичный, но схема становится длиннее за счет дополнительного участника, с которым процедура согласуется в первую очередь: банка, который является держателем квартиры в качестве залога.

В ООП представляется пакет документов, аналогичный тому, что указан выше. С покупателем составляется трехсторонний договор, согласно которому он вносит на счет банка сумму для оплаты квартиры. Эти средства могут частично направляться на погашение оставшейся задолженности по ипотеке с последующим снятием обременения, частично на выплату продавцу. Либо возможен вариант, когда средства перечисляются продавцу, при этом объект продолжает оставаться в залоге у банка, но происходит замена ипотечного заемщика на покупателя. Это зависит от тех условий, которые способен предоставить банк своим клиентам.

В любом случае, такие схемы продаж требуют предварительных согласований и прояснения всех условий с отделом кредитования банка и отделом опеки. По своему опыту должен заметить, что при всех недостатках и проволочках государственной чиновничьей структуры, решать и согласовывать вопросы с банками становится даже сложнее, чем с отделом опеки. Причина этого в том, что механизмы банковских согласований становятся сложными и малопонятными даже для самих сотрудников.

Как ускорить получение разрешения?

Идеальный способ ускорить процедуру получения разрешения в ООП – это иметь в собственности тот объект, в котором вы собираетесь проживать в дальнейшем. Владение квартирой, где вы сможете предоставить членам семьи площадь большую, нежели та в которой дети зарегистрированы сейчас, будет для отдела опеки железным аргументом. Если новое жилье соответствует санитарным нормам, то проволочек быть не должно.

В случае планирования одновременных сделок по продаже одной квартиры и приобретении другой, ускорить процесс поможет назначение регистрации обоих объектов в один день. Вам следует договориться с покупателем и продавцом о продаже и покупке в один день, предварительно согласовав зеркальные условия расчетов.

Если ситуация с получением разрешения зависает, рассмотрите вариант предоставления доли в собственности для детей в недвижимости своих родителей или родственников. Такие предложения вполне приемлемы для отдела опеки и могут устранить трудности с неукоснительным исполнением требований закона о защите несовершеннолетних.

Видео о рисках для покупателей и продавцов объектов, приобретенных с привлечением МК:

Заключение

В этом материале рассмотрены непростые случаи. Однако, дорогу осилит идущий и при определенной настойчивости нам под силу решить очень многие жизненные сложности. В том числе и продать квартиру, приобретенную на средства МК, потому что теперь такие вопросы как: через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, — не должны вас пугать.