Новые кафе открываются как в торговых центрах, так и в формате стрит-ритейла. С какими проблемами сталкивается арендатор при выборе помещений для размещения точки общепита, как вернее определиться с локацией, метражом и ставками аренды, рассказали эксперты рынка.
Торговые центры vs стрит-ритейл
Делать выбор в пользу того или иного помещения, выбирая между торговым центром или стрит-ритейлом, необходимо, опираясь, прежде всего, на концепцию будущего заведения, ведь именно от нее будет зависеть и график работы, и целевая аудитория. В первом случае более уместными будут семейные заведения, во втором - крафтовые бары, кафе с авторской кухней и различные тематические места.
Важным фактором может оказаться и то, сколько времени уже работает кафе, присматривает ли оно для себя первое помещение или же переезжает или даже расширяет сеть. Другими словами, значимым станет опыт и финансовый запас. «Для начинающих предпринимателей и стартапов подойдет, скорее, размещение в стрит-ритейле, нежели в ТЦ, - считает Егор Остапенко, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium . - Не каждый новый проект способен осилить сразу довольно высокие ставки в ТЦ и большой обеспечительный платеж за 2-4 месяца».
Стоит учесть, что в районных торговых центрах обычно представлено несколько ключевых форматов. Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM отмечает, что выгодным и наиболее востребованным для малых предпринимателей, готовых вложить в открытие точки общепита от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. является кофе-пойнт. Они работают даже в «слабых» объектах за счет маржинальности, а выйти в операционный ноль им удается уже в первый месяц аренды. Второй формат - фудкорт - предусматривает больший объем инвестиций, от 2,5 млн руб. «Наиболее удачно кафе на фудкорте существуют в соседстве с кинотеатром и зоной развлечений. Если же в окружении развлекательных арендаторов нет, стоит очень осторожно подойти к вопросу аренды», - уточняет эксперт.
Делая выбор между ТЦ и стрит-ритейлом, имеет смысл также взвесить плюсы и минусы обоих видов размещения. Считается, к примеру, что в торговом центре легче прогнозировать среднее количество покупателей. «В стрит-ритейле также можно делать замеры трафика, однако он менее предсказуем, более зависим от погодных условий, и качественный состав пешеходов может быть разным в зависимости от локации», - поясняет Наталья Озерная, заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве. То же касается и возможных конкурентов: на улице они могут в любой момент расположиться «дверь в дверь», и перетянуть клиентов, в то время как в торговом центре обычно стараются соблюсти баланс представленных компаний.
Важно и то, что помещения в торговых центрах чаще обустроены с учетом требований для общепита, в то время как расположение в жилых домах связано с множеством доделок и необходимых согласований с жителями. В жилом доме также важно следить за тем, чтобы гости не курили близко к входу и окнам. Если делать выбор в пользу стрит-ритейла, то уже там, где раньше было открыто кафе или работал ресторан.
Сколько брать в «квадратах»?
Подобрать помещение, которое было бы не чрезмерным по площади, однако при этом и не оказалось бы тесным для будущих гостей заведения, - дело крайне непростое, и зачастую практически нерешаемое без специалиста, который занимается проектированием ресторанов и кафе. «Есть определенная система расчета, которая планируется исходя из меню заведения. Площадь зависит, в частности, от того, будет ли у кафе кухня полного цикла или только доготовка, или вообще готовы обойтись без кухни», - рассказывает Егор Остапенко. Помимо этого, в расчет берется количество персонала и размеры необходимых помещений под склады, холодильные установки и т. д. Основной зал, в котором будут сидеть посетители, планируется из расчета размера столов и возможной загрузки. «Также необходимо учитывать нормы и правила, согласно которым в заведении должен быть отдельный туалет для персонала, душевая для поваров, место для переодевания сотрудников, - добавляет Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty. - Самому без опыта просчитать это будет крайне сложно».
Объем площади, безусловно, будет зависеть и от в торговых центрах и в формате стрит-ритейла, из которых, в конечном счете, и придется выбирать. «Кофе-пойнты могут арендовать площади от стойки на 3-4 кв.м до небольших помещений площадью 20 кв. м. Для фудкорта наиболее востребованная площадь находится в диапазоне 25-65 кв. м. Если же предприниматель открывает кафе по франшизе, то он ориентируется в выборе площади на уже четко прописанные во франчбуке требования владельцев», - объясняет Иван Татаринов.
В отличие от технологических тонкостей, об адекватности предлагаемой ставки аренды вполне можно судить самостоятельно, обратившись к аналитическим расчетам экспертов рынка. По данным Knight Frank , средние ставки для кафе площадью 200 кв. м в центре Москвы могут составлять 65-75 тыс. руб., а в топовых локациях может доходить до 90-120 тыс. руб. Средняя же ставка в спальных районах - 40-45 тыс. руб. за кв. м в год. «Ставки на помещения в «спальниках», но в прямой видимости от метро, зачастую сопоставимы со ставками на центральных улицах, именно благодаря ежедневному потоку пешеходов из метро», - отмечает Наталья Озерная, заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве.
Источник: JLL.
Каким же образом сделать выбор? Антон Белых уверен: ни в коем случае нельзя ставить психологическую черту - например, «не платить за аренду больше миллиона рублей в месяц». «Я знаю рестораны, которые платят по 3-5 млн в месяц за помещение и при этом процветают. А есть заведения, которые платят 100 тысяч и еле сводят концы с концами или вовсе работают в убыток, - поясняет эксперт. - При оценке ставки аренды следует учитывать не свои внутренние психологические ограничители, а реальный трафик места, его совпадение с вашей целевой аудиторией и делать просчеты ожидаемой выручки с помощью современных систем».
Определиться с расположением
Рассматривая площади в ТЦ, нередко можно встретить предубеждение против сильных арендаторов в соседстве на фудкорте, особенно «большой тройки»: McDonald ’s , Burger King , KFC . Иван Татаринов считает: «Качественный и интересный продукт не пострадает от конкуренции с сильными мировыми брендами. Например, бургерным удается очень удачно отстроиться от аналогичных предложений в массовом сегменте за счет авторского продукта, более индивидуального подхода».
Еще одно ошибочное убеждение состоит в том, что кафе хорошо чувствуют себя только в центре Москвы. «Есть и много успешных заведений в спальных районах и на вылетных магистралях. Тут необходимо учитывать специфику района. Например, в Перово лучше открывать что-то очень бюджетное, а на Мичуринском проспекте вполне пойдет и стейк-хаус. Также для рестораторов интересны крупные спальные районы с огромным количеством нового жилья, которое в основном покупается или арендуется средним классом», - рассказывает Антон Белых.
В формате стрит-ритейла традиционно удачными местами для кафе являются пешеходные зоны, количество которых в центре Москвы в последнее время увеличилось. Хорошо, если рядом находится достопримечательность или место отдыха горожан. Также востребованы помещения, расположенные рядом с метро. «Перспективными, с высоким потенциалом развития, на мой взгляд, являются помещения в лофтах, расположенных на территориях бывших заводов. Яркий пример - открытие на территории Бадаевского пивного завода ресторана «Сыроварня», который стал якорем и к нему присоединился целый ряд других проектов: Deep Space , The 12 Wine Bar , «Летний сад», - рассказывает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank .
Что же касается расположения в центре, то тут в последние годы появляется еще одно немаловажное опасение - работы по реконструкции и благоустройству территорий. Постоянная стройка мало способствует привлечению клиентов, особенно для кафе, которые хотели бы организовать летние веранды. «Бояться работ по благоустройству улиц и уходить не стоит, - уверена Виктория Камлюк. - Нужно договариваться с арендодателем о дисконте в 10-30% на время реконструкции». С мнением о том, что ремонт вполне можно «пережить», вполне согласен и Егор Остапенко: «Говоря о благоустройстве, то следует отметить, что если у заведения есть определенный финансовый запас прочности, то лучше этот период переждать, нежели съезжать. Реконструкция закончится, а улица преобразится, и в следующий сезон у кафе есть шанс отбить свои потери и увеличить доход».
Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про инвестиции в недвижимость.
Сегодня вы узнаете:
- Почему инвестировать в недвижимость выгодно;
- Какие бывают виды в недвижимость;
- В какую недвижимость можно и нужно вкладываться;
- Как можно заработать при минимуме вложений.
Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных . В сознании людей, недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Но так ли это на самом деле? Выгодно ли инвестировать в недвижимость при реалиях сегодняшнего рынка?
Цели инвестиций в недвижимость
Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.
Именно поэтому любая цель инвестиций – получение дохода.
Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.
Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:
- Получение имущества для сдачи его в аренду;
- Перепродажа имущества;
Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.
Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.
Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.
Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь:
Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.
Виды инвестиций в недвижимость
Инвестиции в недвижимость относятся к .
Можно выделить четыре основных вида инвестиций в недвижимость:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость;
- Инвестиции в жилую недвижимость;
- Инвестиции в строительство недвижимости;
- Инвестиции в недвижимость за рубежом.
Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.
Инвестиции в жилую недвижимость
Под инвестициями в жилую недвижимость подразумевается покупка:
- Комнат;
- Квартир;
- Домов;
- И прочих жилых помещений.
Жилая недвижимость хороша тем, что порог входа в эти инвестиции достаточно мал, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но при этом и рассчитывать на большой краткосрочный доход не приходится.
Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.
Статистический факт : цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998-ом году, из-за дефолта, в 2008-2009-ом из-за мирового кризиса недвижимости, и в 2015-2016-ом из-за Российского кризиса. За все годы, с начала 90-ых, в среднем цена на жилую недвижимость увеличивалась на 3-5% в год.
Как можно заработать на жилой недвижимости? Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать от 120 до 300 тысяч рублей в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Второй способ – увеличение стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 1 000 000 рублей, то можно смело говорить, что через 3 года, она уже будет стоить 1 100 000 рублей.
Окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона. При этом стабильные отчисления можно будет начинать получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья. Но при инвестировании в жилье потребуется сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось.
Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах вроде Белгородской области, цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей. Следует внимательно выбирать регион, в который вы хотите инвестировать.
Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.
К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести:
- Магазины;
- Бары;
- Рестораны;
- Склады;
- Офисы;
- Другие помещения.
Коммерческая недвижимость используется другими предпринимателями или компаниями, для получения прибыли. Прибыль тоже получается от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.
Коммерческая недвижимость за последние несколько лет твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это, конечно, связано с кризисом, но еще и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, которые в первую очередь нуждаются в аренде.
Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Проблема поиска клиентов также очень остро стоит для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.
Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.
Инвестирование в строительство
Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.
В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительных работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.
Второй способ гораздо интереснее. Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы. Такие квартиры обычно бывают готовы через 1-2 года, а цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза. Но, следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.
Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При хорошем инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.
При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то и получить консультацию.
Сравнительная характеристика видов инвестиций
Для того чтобы лучше понять, что выгоднее для вас, представим вам сравнительную характеристику видов инвестиций:
| Инвестиции в жилую недвижимость | Инвестиции в коммерческую недвижимость | Инвестиции в строительство недвижимости | |
| Вложения | Средние | Максимальные | Минимальные |
| Доходы | Минимальные | Максимальные | Средние |
| Окупаемость | 8-10 лет | 8-10 лет | 2-6 лет |
| Ликвидность | Средняя | Максимальная | Минимальная |
| Риски | Низкие | Средние | Максимальные |
| Каким категориям инвесторам рекомендуется | Всем | Новичкам и более опытным | Опытным инвесторам |
Как вы можете видеть, инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость подходят как новичкам, так и средне-опытным инвесторам, из-за своей простоты и средней стабильности. Но несмотря на это, самые выгодные, в плане окупаемости, является вложение в строительство. И оно же самое рискованное.
Инвестиции в жилую недвижимость подходят всем из-за своей высокой стабильности. Не нужно думать, что вложения не окупятся. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.f
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Теперь о каждом пункте чуть более подробно:
Плюсы:
Стабильность . С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.
Постоянный рост стоимости активов . Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.
Пассивный источник дохода . Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.
Минимальные риски . Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.
Минусы:
Неликвидный объект инвестиций . Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.
Долгая окупаемость . Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.
Постоянные расходы на содержание . Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.
Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество , при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.
Каждому инвестору решать, что перевесит – стабильность и постоянство, или же низкая ликвидность, доход и окупаемость.
Мы подготовили пять советов начинающим инвесторам:
Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.
Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.
Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.
Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.
Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.
Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.
Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.
Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.
Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.
Несколько слов о рисках
Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.
Риск ипотеки . В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.
Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.
Риск жилья . Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.
Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.
Риск в строительстве . Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.
Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.
Как инвестировать при минимальных средствах
Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.
Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:
Привлечение денег . Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.
Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.
В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.
Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.
Привлечение соинвесторов . В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.
Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.
Вступление в клуб инвесторов . Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.
Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.
Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.
Самостоятельно привлечь денежные средства на покупку недвижимости достаточно сложно. Именно поэтому новичкам рекомендуется привлекать партнеров любыми доступными способами. Более опытные инвесторы смогут не только вложить средства, но и направить в нужное русло, помогая и обучая на первых порах. Это гораздо более ценный опыт, даже более важный, нежели получение прибыли.
Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».
В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней. Она пригодится каждому, даже не смотря на то, что более адаптирована к западным и восточным реалиям, нежели чем к Российским и странам СНГ.
Подводя вывод : Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку. Окупаемость инвестиций в недвижимость составляет 2-9 лет, в зависимости от выбранного способа дохода.
Современные способы заработка давно перестали ограничиваться получением зарплаты. Для многих сдача недвижимости в аренду как бизнес очень удачное решение для получения дополнительной прибыли или даже в качестве основного источника дохода. Но стоит отметить, что работа на рынке недвижимости имеет свои подводные камни, в ней имеются и плюсы, и минусы. Поэтому прежде чем начинать ведение деятельности подобного рода, следует максимально подробно изучить все имеющиеся аспекты данной сферы.
- Сколько нужно денег для старта бизнеса
- Какое оборудование выбрать для оснащения жилья
- Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде недвижимости
- Какие документы нужны для открытия бизнеса
- Какую систему налогообложения выбрать
- Нужно ли разрешение для открытия
- Технология продаж аренды
- Минусы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости
- Плюсы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости
Сколько нужно денег для старта бизнеса
Если жилье свое, понадобятся деньги для ремонта и комплектации. Сумма будет зависеть от состояния жилья, уровня строительных работ и оснащенностью бытовой техникой, меблировкой. Вложений в ремонт может быть от 30-60 тысяч, до одного миллиона рублей и выше. Если сдавать офисные помещения, то потребуется приобрести готовое здание, возможно переоборудовать его. Затраты на приобретение, ремонт и оформление помещения обойдется в 3000000 – 4000000 рублей.
Какое оборудование выбрать для оснащения жилья
Если вы сдаете жилье, не экономьте на бытовой технике. Она должна быть сертифицирована, надежна и устойчива к износу. Офисные помещения также требуют оснащения вентиляцией, кондиционерами и прочими атрибутами офиса.
Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде недвижимости
Для сдачи в наем своего жилья нужен код ОКВЭД 70.20 - Сдача внаем собственного недвижимого имущества. А именно, такой пункт, как 70.20.1− Передача в аренду своей жилой недвижимости, который включат в том числе сдавание внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир и т.д. Обратите внимание, что данные коды не относятся к гостиничному бизнесу. Для сдачи офисов подойдет код ОКВЭД 68.20, который отвечает за аренду и управление собственной или арендованной недвижимостью.
Какие документы нужны для открытия бизнеса
Это зависит от того, как вы оформите бизнес. Если, как ИП, то стандартный набор: паспорт, заявление о госрегистрации, квитанция на уплату госпошлины, копия свидетельства ИНН. Но для сдачи в аренду жилья не требуется обязательной регистрации.
Для сдачи офисных помещений, то есть больших площадей нужно регистрировать ООО. Поэтому нужны будут заявление о гос.регистрации, Устав в двух экземплярах, Решение об учреждении (или Протокол сборов учредителей и договор об основании общества, если ООО учреждается несколькими участниками). Затем квитанция на оплату гос.пошлины.
Какую систему налогообложения выбрать
Если вы просто физ.лицо (резидент), величина налогообложения дохода от аренды составляет 13% . Для индивидуального предпринимателя налог от сдачи жилплощади в аренду составляет 6%. При ИП учитывайте, что еще придется уплачивать определенные страховки. Юр.лицо может использовать общую систему налогообложения. Или упрощенку, когда на ООО меньше 100 работающих, доход за год меньше 150 млн. рублей и прочее). Если компания работает упрощенке, принцип платы налогов такой, как и для ИП.
Нужно ли разрешение для открытия
Никаких лицензий для сдачи в аренду собственной жилплощади или нежилой недвижимости под офисы не требуется.
Технология продаж аренды
Размещайте объявления об аренде, как в интернете, так и в печатных СМИ. Используйте телевидение и радио. Нежилые, как и жилые площади должны быть оборудованы согласно требованиям потенциальных клиентов. Чем выше уровень «фарша» недвижимости, тем больше ее стоимость аренды.
Минусы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости
Во-первых, нельзя забывать о налогах. На сегодняшний день арендодатель обязуется выплачивать в виде налогов от 15 до 17% от суммы, полученной в качестве арендной платы.
Министерство финансов рассматривает возможность снижения процентной налоговой ставки, но лишь в случае реализации инициативы по обязательному декларированию дохода со сдачи недвижимости. В этом случае каждый арендодатель будет обязан выплачивать установленный государством налоговый сбор. При любом из вариантов прибыль, полученная с аренды недвижимости, существенно уменьшается в пользу государственных органов.
Во-вторых, придется учитывать амортизацию сделанного ремонта. Зачатую это до 10% от изначально потраченной на мебель и ремонт суммы. Затраты зависят от качества первоначального ремонта, аккуратности арендаторов, наличия маленьких детей, животных и продолжительности срока аренды. Но в любом случае эта сумма существенна, что действует не в пользу арендодателя.
Еще одним минусом является непостоянство арендаторов. Даже при наличии официального договора аренды возможен разрыв отношений между арендаторами и арендодателями. При этом арендатор оказывается в ситуации, когда ему необходимо искать новых клиентов, соответственно на этот период поток прибыли прекращается.
Плюсы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости
Построение бизнеса на аренде недвижимости дает уникальную возможность получения легальных доходов. Также путем покупки недвижимости для сдачи в аренду можно легализовать крупные денежные суммы.
Данную разновидность бизнеса часто сравнивают по эффективности с банковскими депозитами, но дело в том, что процентные депозитные ставки не будут оставаться всегда стабильно высокими. Арендная плата же, наоборот, из года в год только повышается, благодаря чему бизнес может процветать и развиваться.
Приобретенная для сдачи в аренду недвижимость может не только приносить стабильный доход, но и станет отличной опорой в случае предоставления, например, в банке залога на получение кредита.
Недвижимость - актив, позволяющий держаться на плаву даже в условиях кризиса, когда другие источники дохода прекращают свое функционирование или существование.
Даже в том случае, если арендодатель отказывается в продлении договора, имеющуюся недвижимость всегда можно использовать в качестве залога для получения крупных кредитов.
При наличии постоянных надежных арендаторов бизнес превращается в востребованный продукт, который всегда можно продать. К примеру, пустующую коммерческую недвижимость продать в разы сложнее, чем уже отданную в аренду. В данной ситуации важно лишь правильно разрешить вопрос цены.
Категория людей, приобретающих недвижимость для дальнейшей ее сдачи в аренду, занимает немалую долю рынка. Правильное ведение бизнеса - подбор арендодателей, условия договора и прочие аспекты определяют уровень прибыли и возможных расходов арендодателя. На основании этих данных определяется экономическая эффективность подобного формата бизнеса, и если расходы превышают чистый доход, стоит внести некоторые изменения для улучшения существующей ситуации.
Коммерческая недвижность может быть источником доходов по разным схемам. Не последнее место занимает спекулятивная, когда объект покупают и продают много раз. Кроме того, неплохую выгоду можно получить, сдавая в аренду находящуюся во владении площадь.
Недвижимость и бизнес
Не секрет, что в жилой недвижимости заинтересовано примерно в пять раз больше арендаторов, нежели в коммерческих площадях. Удивляться тут нечему, ведь инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве делают предприниматели, чаще крупные, средние. Таких в нашей стране пока относительно мало.
Рынок недвижимости, используемой для получения дохода, зависим от ситуации в стране и в мире, в частности от негативных факторов. Как только наблюдается спад деловой активности, это отражается на спросе на квадратные метры. Ее подъем ведет к активизации арендаторов. Отсюда - скачки цен, характеризующие этот сектор. Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в последнее время редко характеризуются как перспективные из-за сложных экономических условий, так как это довольно узконаправленные вложения.
Сколько заработаем?
До начала кризиса коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость показывали очень высокие показатели доходности. Лидировали помещения:
- склады;
- офисы.
Известно несколько лет, когда всего лишь за 12 месяцев рост прибыли был вдвое, то есть владение небольшой площадью становилось источником стабильной немалой прибыли. А вот в последние несколько лет не всегда инвестиции в коммерческую недвижимость приносят реальный доход. Многое зависит от выбранного объекта, что вынуждает очень ответственно относиться к принятию решения в пользу того или иного варианта.
Предприниматель может рассчитывать на успех, если он сперва разработал стратегию получения прибыли, учитывающую особенности понравившегося ему объекта недвижимости. В такой ситуации доход от коммерческой площади может превысить возможную прибыль от операций с жилой. Это основано на арендных ставках: относительно объектов для постоянного проживания те, которые рассчитаны на предпринимателей, дороже в два, а то и два с половиной раза. А вот начальная цена может совпадать.
Инвестиции в коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге, Москве и других городах мира имеют еще и такую важную положительную черту: продолжительность получения выгоды во времени. Владея некоторым объектом, предприниматель вправе сдавать его по длительному договору. Это означает, что пассивный доход будет поступать годами. Ну а его величина определяется как городом, так и спецификой конкретного здания. А вот жилые помещения можно сдавать дорого только постоянно, что обязывает постоянно искать новых клиентов.
Это важно
Если предполагаются инвестиции в коммерческую недвижимость СПб, Москвы и других городов мира, предварительно обратите внимание на понятие «коэффициента капитализации». Этот термин применяют к величине, вычисляемой на базе чистого годового дохода. Его величину нужно разделить на сумму, вложенную в объект недвижимости при его приобретении.
Нормативные показатели:
- для жилой недвижимости - 3-7 %;
- для коммерческих площадей - 8-12 %.
Во что вкладывать деньги?
Как уже было отмечено выше, для коммерческих площадей получаемая их владельцами выгода выше, нежели показатели, свойственные жилым квадратным метрам. Но не всякий объект будет столь же прибыльным, как и другой, предложенный на рынке. Чтобы не ошибиться и не вложить деньги в провальный проект, нужно знать признаки, по которым отличают успешные и перспективные варианты от сопряжённых с неоправданными рисками.
Самые востребованные категории:
- склады;
- офисы;
- торговые площадки;
- отели.
Критерии, которые необходимо проанализировать:
- спрос, специфика рынка и предложения;
- прибыльность, приблизительный период окупаемости в разрезе нескольких вариантов вложения средств;
- общий итог, позволяющий определить, что из возможного принесет наибольшую прибыль.
Если вас заинтересовали офисы и площадки под магазины, то для них норматив окупаемости - от пяти лет до десятилетия. Для отелей и складов этот промежуток редко бывает менее 7 лет, зачастую растягивается до 11-12.
Чего стоит опасаться
Если вами запланированы инвестиции в коммерческую недвижимость, жизненный цикл объекта выходит на первое место. Выше уже указаны ориентировочные нормативы для окупаемости различных типов бизнеса. Анализируя приглянувшийся вариант, учтите, что эти сроки должны сочетаться между собой. Вы же не хотите, чтобы вашу гостиницу пришлось отдать под капитальный ремонт или даже снести раньше, чем она себя окупит?
Впрочем, самый главный риск несут в себя инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Как бы ни была успешна стройка в тот момент, когда вы перечисляете деньги за квадратные метры, нет гарантий, что ее не заморозят через несколько лет. Всегда есть вероятность, что объект и вовсе прекратят достраивать. Предсказать такое очень сложно, но практика показывает: в кризис и после него риск подобной ситуации выше, нежели в спокойное время. А сейчас, как известно, рынок недвижимости все еще находится в шоковом состоянии после кризисов 2008-2009 и 2014 годов.
Впрочем, «вторичка» тоже имеет определенные сложные аспекты, делающие рискованными инвестиции в коммерческую недвижимость. Критерии, на которые нужно обратить внимание, указаны выше. Если объект по всем показателям себя проявляет как перспективный, тогда имеет смысл рискнуть и вложить в него деньги.
Тенденции рынка
Эксперты сообщают, что в последние годы инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 71 % относительно периода кризиса 2009 года. В то же время активность на рынке оценивается все еще недостаточной. Ощутимые перемены произошли и в период 2014-2017 годов. За этот промежуток по понятным причинам сократились инвестиции в коммерческую недвижимость из-за границы. Экономика России довольно медленно наращивает темпы, что отпугивает тех, кто не боится нестабильности политической обстановки. Впрочем, последняя вот уже два года как выправляется, что отражается на повышении числа заинтересованных в квадратных метрах.
Наиболее востребованными считаются площади, которые могут быть использованы для ведения бизнеса в зданиях, построенных в крупных городах. Традиционно лидируют:
- Москва;
- Санкт-Петербург.
Надо сказать, даже в кризисный период спрос на площади тут практически не падал, а сейчас рынок регулярно показывает большой рост. Лидирующие сектора - отели, офисы.
Как говорят эксперты, к концу 2018 года ситуация абсолютно стабилизируется. Если сейчас владеющие свободными средствами российские предприниматели предпочитают инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, по прогнозам экспертов, к тому времени большинство из них будет заинтересовано в ведении бизнеса в родной стране.
Делаем деньги правильно
Коммерческие помещения традиционно востребованы в среде инвесторов. Есть три схемы:
- приобретение пристроенного, встроенного помещения для последующей передачи по договору аренды;
- приобретение объекта в новостройке, чтобы перепродать, когда строительство будет завершено;
- покупка объекта, где в будущем откроется собственный бизнес (возможно, предполагаемый к продаже по мере роста).
Физическое лицо имеет право купить совершенно любую недвижимость - таковы действующие законы. В будущем объект можно передать на правах аренды или перепродать, а также подарить. Но чтобы стать арендодателем, нужно помнить, что коммерческая недвижимость несколько отличается от жилой.
Обратите внимание на такой аспект: когда физическое лицо передает коммерческую площадь в аренду, оно тем самым ведет деятельность, способствующую получению прибыли. По законам страны регистрироваться как предприятие в этом случае не надо. В то же время, если такая деятельность регулярна или удалось заключить договор продолжительностью более года, тогда есть шанс, что вас признают незаконным предпринимателем, за что могут наказать. Как сложится ситуация в конкретном случае, зависит от судебной инстанции и действий собственника.
Что выгоднее?
Традиционно самые прибыльные инвестиции в коммерческую недвижимость осуществляются по механизму «стрит-ритейл». Эксперты рынка недвижимости говорят, в последние годы те лица, кто располагают средствами в пределах 5-10 миллионов, могут позволить себе именно такой метод их наращивания.
Недостаток системы один - высокий уровень конкуренции. Все те люди, которые ранее вкладывали деньги в жилые помещения, но решили перебраться к «более серьезной рыбе», переключились именно на этот формат, что не могло не сказаться на прибыльности. С одной стороны, объем предложений активно растет, с другой стороны, спрос пока не велик до такой степени. В итоге арендаторы могут выбирать из большого числа предложений то, что им выгоднее всего, и меняют арендодателей как перчатки. Выжить можно, лишь регулярно понижая ставку, но далеко не всякий владелец площади готов к этому.
Лучшие могут рассчитывать на лучшее
Как отмечают эксперты, сложная рыночная ситуация, приведшая к тому, что ранее актуальные схемы теряют свою эффективность, делает выгодными инвестиции в коммерческую недвижимость в новом формате. Выгоду могут получить те, кто способны быстро проанализировать, в чем нуждаются клиенты, и принять решение, основываясь на этой информации.
При выборе объекта для вложения средств обязательно проанализируйте все его параметры. Подумайте, на какую категорию арендаторов вы рассчитываете, и постарайтесь предсказать, какие параметры они затребуют от объекта, за который захотят хорошо заплатить. На основе этого выбирайте конкретный вариант. В частности, высок спрос на те помещения, которые расположены в условиях высокой проходимости. В то же время высокая цена при уже имеющейся большой проходимости - свидетельство низкой доходности инвестиций, поэтому избегайте таких объектов.
А если за границу?
Традиционно популярны инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, так как принято считать, что именно эта страна отличается наиболее уверенно стоящей на ногах экономикой. Даже в условиях мирового кризиса, пошатнувшего предприятия различных государств, немецкая недвижимость сохранила свои лидирующие позиции и доказала надежность вложения в нее средств.
Как выглядит современный рынок коммерческой недвижимости Германии? До 40 % его участников - это инвесторы из других государств. При этом годовая доходность большинства объектов варьируется в границах 3-9 %. Эксперты говорят, по итогам 2016 года в целом в коммерческую немецкую недвижимость было вложено более 50 миллиардов евро, что превысило показатели последнего десятилетия. Относительно среднестатистических параметров это стало больше практически вдвое.
Наиболее велик спрос на немецкие офисы - именно их покупают 47 % инвесторов. Годовая доходность - до 6 %. Различные торговые площади в 2016 году привлекли внимание 18 % располагающих средствами предпринимателей. Для таких объектов годовая доходность составляет 4-8 %. Гостиницы и склады стали областью деятельности одной десятой иностранных инвесторов в Германии. Эти лица могут рассчитывать на прибыль до 6 % в год. Апартаменты для студентов, заведения по уходу за престарелыми обеспечивают годовой доход в размере 9 %, и это заинтересовало порядка 15 % предпринимателей.
Явки и пароли
Если обратиться к опыту инвесторов в 2016 году, можно заметить, что наиболее привлекательная область - это так называемая «большая семерка», то есть крупнейшие немецкие города. Если вы планируете воспользоваться опытом уже успешных предпринимателей, тогда и вам следует уделить внимание именно этим населённым пунктам:
- столица страны Берлин;
- Кельн;
- Дюссельдорф;
- главный ганзейский город Гамбург;
- пивная столица мира Мюнхен;
- Штутгарт;
- крупнейший в Гессене и пятый по размеру в государстве Франкфурт-на-Майне.
Как говорят аналитики, за 2016 год в Мюнхен поступило инвестиционных средств более семи миллиардов евро. А это относительно всего объема страны - около 13,5 %.
Удивительного в привлекательности Германии для инвесторов ничего нет, поскольку именно тут и по сей день, несмотря на довольно большое количество объектов, практически нет свободных офисов. В крупных городах пустует около 2 % помещений, в небольших населенных пунктах этот показатель поднимается до 5 %, но редко превышает его. Почему ситуация обстоит столь радужно для инвесторов? За этим следит государство. Выражается это не только в конкурентности рынка, но и в пониженной кредитной ставке и привлекательном финансовом, экономическом климате. Проценты по кредитам варьируются в диапазоне 1,5-2,8 %. На какую сумму можно взять кредит, чтобы вложить эти деньги в недвижимость? По законам Германии - до 70 % стоимости. Согласитесь, звучит заманчиво?
Есть и тонкий момент. Кредитные компании Германии очень внимательно анализируют каждого потенциального клиента, его намерения, а также оценивают, как велика ликвидность объекта, привлекшего внимание вероятного инвестора. Если актив рискованный, то высока вероятность отказа. В случае, когда банк оглашается на сделку, покупатель может быть уверен на все сто, что это - отличное и перспективное вложение, которое станет для него средством процветания.
Подводя итоги
По итогам проведенных не так давно ВЦИОМ исследований, более 50 % населения России уверены, что именно покупка недвижимости - это самый эффективный метод сохранить и приумножить свои денежные запасы. То есть вопрос звучит не «Стоит ли покупать?», а «Что купить?».
Выбирая объект, в который будут вложены средства, старайтесь внимательно анализировать все особенности недвижимости и не рисковать лишний раз. Не забудьте и о высокой конкуренции на рынке, оцените ее в разных секторах коммерческой недвижимости и просчитайте, какой годовой доход вам сможет обеспечить приглянувшийся вариант. Никогда не принимайте решение сгоряча.
Источником дохода могут стать различные сегменты рынка недвижимости. Речь идет как о готовых объектах, так и о жилых и коммерческих, а также земельных участках. Сегодня наибольшим спросом пользуются не те объекты, на которые растут цены, а те, которые можно сдавать в аренду и иметь с этого стабильный доход. Наибольшую привлекательность в этом отношении имеют объекты приемлемой по цене региональной недвижимости, так как можно получить больший доход от их сдачи в аренду. Более выгодно приобретать строящиеся объекты первичного рынка, даже несмотря на риски.
На сегодняшний день специалисты прогнозируют большой приток инвестиций в склады, офисную недвижимость и гостиницы. Сегодня лучшее время для инвесторов, желающих вложить средства в коммерческую недвижимость: цены снижены, покупателей мало, поэтому в условии оживления рынка коммерческой недвижимости можно будет выгодно ее продать или сдать в аренду.
Как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость представлена торговыми и офисными площадями. Торговая недвижимость инвестиционно более привлекательна, но ее стоимость не по карману большинству людей, к тому же простой между сменой арендаторов может достигать 9 месяцев. То есть именно столько времени понадобиться новому арендатору, чтобы отремонтировать помещение под специфику своего бизнеса. Офисную недвижимость, приобретенную в центре мегаполиса за 15 млн рублей общей площадью 100 м², можно сдать в аренду за 100000 рублей в месяц, тогда ее окупаемость составит 12,5 лет.
12 лет – срок немалый, но срок окупаемости двухкомнатной квартиры в панельной новостройке будет достигать 18 лет и более, так как владельцу еще придется платить налоги за сдачу в аренду, делать за свои деньги косметический ремонт и оплачивать коммунальные услуги в период простоя квартиры между сменой арендаторов. Окупаемость 3-хкомнатной квартиры в монолитном доме составит 20 лет, 2-хкомнатной в сталинском – 18 лет. Наиболее выгодно вкладывать средства в однокомнатную квартиру в панельном доме: ее окупаемость составит около 15 лет при минимальных затратах на косметический ремонт и простое менее 14 дней.
Что выгоднее
Можно сделать вывод, что офисная недвижимость с точки зрения инвестирования является самой привлекательной, так как 1 м² стоит дороже 1 м² , а окупается быстрее. В то время как собственник квартиры вынужден тратиться на ремонт и покупку мебели, офисные помещения сдаются без нее, а косметический ремонт выполняется за счет арендатора. Вообще хороший показатель окупаемости недвижимости составляет 7 лет, если этот показатель выше, то вкладывать деньги в такую недвижимость невыгодно.