Как составить договор аренды офиса между юридическими и физическими лицами? Договор аренды помещения под офис

Когда нужно снять здание или помещение, составляется соответствующий документ.

Эти здания и помещения называют объектами недвижимости, а документ - договором аренды.

За пользование объектами устанавливается плата.

Наличие денежных обязательств говорит о том, что к составлению и подписанию документов необходимо относится серьезно.

Перед взятием в аренду офиса

Перед тем как подписать договор об аренде, нужно убедиться документально, что организация - арендодатель является законным владельцем.

Для этого необходимо затребовать для ознакомления соответствующие документы. Такими документами служат уставные документы, бумаги на право собственности и прочие. Важно выяснить, предприятие является владельцем или арендатором. Во втором случае заключают договор субаренды.

Помимо указанного, необходимо четко уяснить, не является ли это здание (помещение) залоговым. Для того, чтобы шаги по подготовке к подписанию договора были правильными, проконсультируйтесь у специалистов.

Что указать в соглашении об аренде офиса

Когда выяснены все вопросы, переходим к составлению . Если сторона, сдающая помещение предлагает свою редакцию договора, берем этот документ на ознакомление. На этом этапе важно не проявить поспешность и показать текст опытному юристу.

Как минимум проверьте наличие в тексте договора упоминаний следующих моментов:

Указана точная сумма ренты.
Разъяснено, какой стороной оплачиваются коммунальные услуги.
То же касательно уборки территории.
Определен порядок выставления счетов.
Прописаны сроки уплаты по счетам (до какого числа, спустя сколько дней после получения соответствующего счета).
Наличие разъяснений в вопросе действий и затрат при необходимости произвести в помещении (здании) ремонт. Если ремонтные работы берет на себя снимающая сторона, то нужно определить порядок оплаты. Существуют случаи, когда сумма ремонта исключается из рентной платы.
Постарайтесь зафиксировать сумму платы на как можно длительный период. В этом случае поднять сумму ренты будет нельзя. Это сэкономит деньги.
Прописаны права и порядок при расторжении соглашения по желанию одной из сторон.

После подписания договора аренды составьте акт о передаче помещения во временное пользование. Такой же акт составляют при обратной передаче, когда расторгают письменное соглашение.

В любом случае, без юридических консультаций существует большой риск понести лишние дополнительные расходы. Наш юрист сможет максимально обезопасить Ваши деньги.

Предмет договора — передача арендодателем арендатору нежилого помещения во временное пользование за установленную плату. При этом необходимо указать характеристики объекта договора настолько подробно, насколько это возможно (п. 3 ст. 607 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ).

Рекомендуется прилагать к соглашению об аренде в качестве его неотъемлемой части схему, на которой графически отмечен передаваемый в аренду офис, — таким образом можно обозначить его расположение и конфигурацию на экспликации (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012).

Особенно это актуально, если в аренду сдается часть нежилого помещения. В этом случае при госрегистрации договора вместо кадастрового паспорта стороны могут представить документ с графическим и/или текстуальным описанием передаваемого объекта, позволяющий говорить о согласовании сторонами предмета договора (п. 9 постановления пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73).

Важно! Обратиться в суд за признанием договора недействительным по причине ненадлежащего описания объекта сторона имеет право до момента начала фактического исполнения договора (п. 15 постановления № 73).

Также следует указать цель использования помещения. В интересах арендатора заранее выяснить все фактические особенности объекта, которые могут повлиять на возможность дальнейшего использования помещения. Не проявленная арендатором должная осмотрительность при выборе объекта аренды не позволит признать договор аренды недействительным как совершенный под вилянием заблуждения в отношении его предмета (см. п. 5 информационного письма ВАС РФ от 10.12.2013 № 162).

Арендная плата

Без согласованного условия об арендных платежах (их сумме, порядке уплаты и т. д.) договор не может быть признан заключенным (п. 1 ст. 654 ч. 2 ГК РФ).

При этом арендная плата:

может выражаться как в денежном эквиваленте, так и в других предусмотренных и согласованных участниками соглашения формах (п. 2 ст. 614 ч. 2 ГК РФ);
может исчисляться как в твердой сумме, так и посредством указания метода ее расчета.

Изменение размера арендных платежей чаще 1 раза в год допускается только при достижении соответствующей договоренности между сторонами. При этом такое право сторон необязательно закреплять в самом договоре (п. 21 постановления № 73).

Можно ли заключать договор аренды с лицом, не являющимся собственником нежилого помещения

Само по себе отсутствие у арендодателя права собственности на передаваемое в аренду офисное помещение не влечет недействительность сделки. Таким образом, арендовать офис можно в еще не достроенном здании.

Важно, чтобы арендодатель имел право собственности на помещение в момент передачи офиса арендатору.

Но есть исключение и из этого правила. Если объектом является вновь созданное или приобретенное помещение, передать его в аренду можно даже на этапе, когда процедура госрегистрации права начата, но еще не закончена. Например, документы переданы в Росреестр, но соответствующая запись в Единый государственный реестр прав пока не внесена (см. п. 10 постановления № 73).

Регистрация договора аренды офиса

В связи с тем, что в ГК РФ не содержится отдельных положений, которые регламентировали бы процедуру госрегистрации договоров аренды именно нежилых помещений, пленум ВАС РФ в своем информационном письме от 01.06.2000 № 53 разъяснил, что в отношении названных соглашений должны использоваться нормы п. 2 ст. 651 ч. 2 ГК РФ.

Договор аренды офиса, заключаемый на срок до 1 года, в Росреестре не регистрируется и признается заключенным с даты передачи имущества (см. п. 2 ст. 433 ч. 1 ГК РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ).
Аналогичный договор, заключенный на срок, равный 1 году и более, нуждается в госрегистрации. Договор признается заключенным с даты внесения надлежащих сведений в ЕГРП.

Образец договора аренды офиса между юридическими лицами

Субъективный состав сделки не влияет на содержание и оформление такого договора. В случае заключения соглашения об аренде офиса между юрлицами применяются те же правила, что и при заключении соглашения об аренде между гражданами.

В рассматриваемом случае надлежит полностью указывать организационно-правовую форму и наименования сторон, их регистрационные данные, фамилии, имена и отчества представителей и реквизиты документов, на основании которых они действуют.

Унифицированного образца договора аренды офиса не существует. Образец такого документа можно скачать, перейдя по следующей ссылке:

Таким образом, образец договора аренды офиса составляется в свободной форме и предусматривает наличие существенных условий о предмете договора и арендной плате. Госрегистрация таких соглашений производится с соблюдением регламента, установленного п. 2 ст. 651 ч. 2 ГК РФ.

Начало предпринимательской деятельности чаще всего связано с арендой помещения. Офис - это лицо любого бизнеса, поэтому его месторасположение, дизайн интерьера, площадь и другие параметры тщательно учитываются при поиске.

Регистрация фирмы предполагает указание ее фактического адреса в специализированном органе. Для того чтобы юридически обезопасить себя от возможных проблем в будущем, грамотный бизнесмен заключит договор аренды офиса.

Существует множество различных типовых договоров аренды. Самым распространенным является договор аренды нежилого помещения.

Исходя из названия, нежилое помещение - это площадь, которая используются в целях непроизводственной или производственной, торговой, бытовой или служебной деятельности. Здания и пространства, которые арендует владелец бизнеса, в документе указываются как объект недвижимости.

Современное ведение бизнеса предполагает также вероятность аренды жилой площади под офис, где также заключается договор. Специфика данного вида помещения исключает возможность функционирования некоторых видов деятельности. Если бизнес имеет специфические особенности, важно проконсультироваться с юристами на тему подходящих помещений.

К составлению договора аренды под офис важно отнестись с максимальной серьезностью.

Опасности, подстерегающие арендатора при заключении сделки

Иногда встречаются непорядочные арендодатели. Знание возможных подводных камней обезопасит арендатора от неприятностей.

Лицо, заключающее договор аренды помещения офиса, представившееся владельцем, таковым на самом деле не является.
Лицо, с которым подписывается договор аренды офиса, предлагает субаренду. При этом нарушаются условия первичной аренды.
В здании не соблюдены нормы противопожарной безопасности или нарушены санитарно-эпидемиологические стандарты. В таком случае в результате проверки надзорными органами, материальная ответственность может быть в дальнейшем взыскана с арендатора.
Присутствуют дефекты функционирования коммуникаций, невидимые дефекты отделки, которые не были учтены в акте приема-передачи в договоре аренды офисного помещения.

При заключении сделки нужно удостовериться, что сторона арендатора является легальным владельцем по закону. Профессиональным шагом будет просьба предъявить соответствующие бумаги: уставные, право собственности и др. При заключении длительного договора аренды офиса надо убедиться, что помещение не находится в обременении или под залогом.

Примерная структура типового документа

Образец договора аренды под офис включает следующие разделы:

Описание. Указывается адрес, расположение в здании или бизнес центре. В случае заключения договора аренды квартиры под офис, прописывается ее номер, этаж, площадь и т.д.
Стоимость съема. Условия внесения оплаты.
Срок деятельности договора аренды. Условия продления.
Данные о собственниках и арендаторах. Название предприятия, сфера функционирования.
Права и обязанности сторон.
Условия расторжения контракта
Другое (специфические особенности, примечания, реквизиты сторон).

Составлять контракт самостоятельно совсем не обязательно. С образцом договора аренды любого типа можно ознакомиться заранее. Выбранный вариант должен включать точную сумму оплаты, вопрос оплаты коммунальных услуг, уборки, порядок взаимного выставления счетов, условия возникновения ситуаций, связанных с ремонтом.

Договор аренды офиса между юридическими лицами может быть проверен юристами с обеих сторон. По желанию вносятся любые изменения. При достижении взаимного согласия заключается акт о передаче во временное пользование. По окончании съема также подписывается акт об обратной передаче.

Специфика процедуры заключения договора аренды между физическими или юридическими лицами

Договор аренды офиса с физическим лицом возможен. Владельцу офиса не обязательно быть индивидуальным предпринимателем. Оплату съема предприниматель перечисляет физическому лицу на его счет в банке, либо выдает наличными деньгами через кассу (за вычетом налогов).

При заключении договора аренды офиса между физическими лицами рекомендуется уточнить у хозяев площади ознакомить будущих съемщиков с регистрационными свидетельствами по данным площадям. Передаваемое помещение должно относиться к нежилому фонду. Образец договора съема помещения под офис совершенно стандартен как с физическим лицом, так и с юридическим.

Договор аренды между юридическими лицами имеет некоторые особенности. Сторонами сделки в данном случае будут являться уполномоченные лица компаний, заключающих договор. Они должны быть наделены полномочиями, отраженными в уставе, либо иметь доверенность на проведение процедур.

В документе должна быть подпись главы предприятия, а также фирменная печать. Образец контракта на аренду помещения между юридическими лицами должен подготавливаться юристами обеих сторон. Типовой образец можно посмотреть здесь:

В заключение, необходимо еще раз уточнить, что договор аренды офиса - это документ который призван обезопасить бизнесменов с обеих сторон от недопонимания. Данное соглашение широко распространено в настоящее время. Для того чтобы не допустить судебных разбирательств, важно заранее обговорить и прописать все условия сделки в контракте. В таком случае развитие сценария с негативными последствиями маловероятно.

Чего мы хотим, арендуя помещение под офис? Конечно, всего и сразу: чтобы офис был уже хорошо отремонтирован, желательно меблирован, телефон, выделенка и парковка, - вот они основные пункты, на которые обращают внимание при заключении договора аренды офиса. Именно поэтому на этапе составления договора аренды офиса следует особое внимание уделить таким мелочам. Укажите в самом договоре требуемое количество телефонных линий, скорость соединения с интернетом, сколько парковочных мест должно быть переназначено для вашей компании (сотрудников и посетителей) и т.д.

Договор аренды помещения для офиса отличается от прочих договоров аренды недвижимости практикой применения, так называемого страхового депозита. Эта сумма равная арендной плате от одного до трех месяцев, которая предоставляется арендодателю в качестве гарантий благонадежности арендатором. Как правило, эта сумма не возвращается арендатору, а зачитывается, как сумма арендной платы за последний (последние) период аренды.

Заключив договор аренды под офис сроком на 3-5 лет, арендатор обезопасит себя от повышений арендной ставки, однако такие договоры аренды помещения под офис подлежат государственной регистрации, на практике больше распространены договоры сроком до 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией. Хотя в договорах принято указывать стоимость одного квадратного метра арендуемого помещения за год.

Объект аренды под офис

Максимально полное описание помещения под офис , включая адрес, количество кв.м., комнат и прочих отличительных особенностей, позволяющих его однозначно идентифицировать, является существенным условием договора. Обязательно проверьте, совпадают ли перечисленные в договоре сведения с данными свидетельства о праве собственности. Недостаточно полное описание объекта аренды может послужить поводом для признания договора недействительным.

Арендная плата за офис

При заключении договора аренды под офис особое внимание следует уделить описанию арендной ставки – не только ее денежному выражению, а еще и тому, какие виды услуг в нее включены, будь то охрана и страхование офиса, коммунальные платежи, телекоммуникационные услуги и даже уборка помещений. Однако арендные платежи, состоящие лишь из коммунальных платежей, вызывают сомнения и в суде такой договор аренды офиса , как правило, признается недействительными. Не поленитесь прописать в договоре аренды офиса все подробности: оборудован ли офис датчиками движения и видеокамерами, часы охраны транспорта, состав включенных в арендную плату коммунальных услуг. Как правило, коммунальные платежи не превышают 10% от суммы ежемесячной арендной платы, так что у арендатора есть весьма весомый повод призадуматься, платить коммунальные платежи самому или включить в стоимость аренды. Позаботьтесь, чтобы НДС был включен в состав указанной в договоре арендной ставки.

«Ремонтный» вопрос офиса

Больной вопрос всех договоров офисной аренды: ремонт , а именно, кто его оплачивает. Арендодателя смущает возможно некачественное выполнение заказа, а арендатора – необходимость дополнительных затрат или необходимость простоя на время ремонтных работ. Согласно закону, все «отделимое» имущество отделяется арендатором по истечении срока договора, и вывозиться из офиса, а судьба произведенных неотделимых улучшений арендуемого помещения оговаривается отдельно. Отсутствие подробных условий, кто и за что отвечает, чревато для арендатора не только потраченными нервами, но и невозвратом депозита, и даже выселением из офиса. А случаи необоснованного повышения арендной платы после проведения арендатором ремонта не так уж и редки. Однако это не самое страшное.

Что скрывает офис

Гораздо страшнее неожиданно потерять офис не по своей вине. Предпринимателю следует помнить, что таки ил иначе ему придется арендовать офис на условиях собственника, поэтому крайне важно позаботиться о юридической чистоте сделки. В данном случае речь идет о случаях незаконной сдачи в аренду и субаренду недвижимости, отягощенной залоговыми обязательствами . Максимум, что может предпринять бизнесмен для улучшения своих условий при заключении договора аренды офиса – это попытаться отказаться от дополнительных обязательств. При подписании договора аренды помещения под офис обязательно следует убедиться в отсутствии ограничений на использование помещения в тех или иных целях (особенно, если офис находится в жилом доме).

К документам, подлежащим обязательной проверке при заключении договора аренды помещения для офиса относятся:

свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости;
выписку из ЕГРЮЛ;
оригинал доверенности представителя.

И помните, что передача арендной платы, ровно, как и возврат ключей от офиса, должны быть подтверждены соответствующими актами во избежание необоснованных претензий сторон.

Коммерческие организации, которые стремятся сэкономить средства на формировании собственных автопарков, часто заключают . В процессе ведения коммерческой деятельности у бизнесменов возникает потребность в недвижимости, которая может быть задействована в качестве офисов, торговых павильонов, складов и производственных цехов. Например, заключив , юридические лица и ИП могут возвести на нем временное строение, которое при необходимости будет легко демонтировано и собрано на новом месте. Если субъектам предпринимательской деятельности нужно разместить управленческий аппарат, то в этом случае стоит подписать договор аренды офиса между юридическим и физическим лицом.

На какие нюансы нужно обращать внимание в договоре аренды офиса?

В отличие от соглашение на аренду офиса, заключаемое между юридическим и физическим лицом, имеет платную основу. При оформлении данного документа стороны должны учитывать следующие нюансы:

Физическое лицо. Для владельца помещения такая сделка сопряжена с различными рисками. Например, арендатор будет использовать его не по прямому назначению или начнет в нем вести противоправную деятельность. Юридическое лицо может не в полном объеме рассчитаться по аренде или вовсе съехать с офиса, не заплатив. Во время эксплуатации помещению может быть нанесен ущерб, повреждено или похищено находящееся в нем имущество владельца (мебель, компьютерная техника и т.д.).
Юридическое лицо. Арендатор офисного помещения также может столкнуться с рисками. Ему может быть передано во временное пользование помещение, которое не принадлежит лицу, подписывавшему договор аренды. Физическое лицо может потребовать предоплату, после чего исчезнуть. В процессе эксплуатации офиса может быть выяснено, что помещение было передано в субаренду прошлыми арендаторами, в результате чего юридическому лицу придется его освободить. Владелец может передать в аренду офис, который не соответствует установленным санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам безопасности. Также юридическое лицо может столкнуться с необходимостью проведения ремонта, если сразу не были выявлены скрытые дефекты (в этом случае придется заключать или строительной компанией).

Как физические и юридические лица могут защитить себя от рисков?

Перед заключением договора аренды офиса между юридическим и физическим лицом сторонам необходимо соблюсти меры предосторожности:

Арендатор. Перед тем как ставить подпись на соглашении, субъект предпринимательской деятельности должен осмотреть предлагаемый ему офис, а также изучить копии правоустанавливающих документов, которые должны быть выданы на имя арендодателя. Если физическое лицо действует по поручению собственника, то у него должна быть нотариально заверенная доверенность, в которой указаны все полномочия. Также следует ознакомиться с техническим планом и сравнить его с фактической планировкой. Обратившись к юристам, юридическое лицо сможет получить информацию о наличии обременения, судебных исков, арестов и т.д.
Арендодатель. Владелец офисного помещения может обратиться в налоговый орган по месту регистрации арендатора и получить информацию о его видах деятельности (можно сделать официальный запрос в ЕГРЮЛ и получить выписку). Также ему следует узнать о том, участвует ли арендатор в судебных разбирательствах, есть ли у него проблемы с контролирующими органами и т.д.

Договор аренды офиса между юридическим и физическим лицом регулируется Гражданским Кодексом РФ. Федеральным законодательством не установлены ограничения относительно возможности заключения таких сделок. Единственным условием, которое необходимо учесть субъекту предпринимательской деятельности, является полная дееспособность владельца на момент подписания договора. Физическое лицо, передающее помещение в аренду, должно быть совершеннолетним и действовать по собственной воле, без принуждения.

Независимо от того, на какой срок передается офисное помещение в аренду, если одной стороной сделки является юридическое лицо, то договор заключается только в письменной форме. Образец соглашения стороны могут получить в юридической конторе или скачать в интернете.

Договор аренды офиса между юридическими лицами (+образец)

Если договор аренды офисного помещения заключается между юридическим лицами, то арендатору следует перед его подписанием проверить регистрационные документы арендодателя. В них должна быть запись о том, что юридическое лицо имеет право осуществлять такой вид экономической деятельности. В противном случае арендная операция может быть признана контролирующими органами незаконной.

Совет : при подписании договора стороны будут представлять руководители организаций или их официальные представители. Соглашение должно содержать все реквизиты, подписи сторон и мокрые печати. Процедура регулируется Гражданским кодексом РФ.

При оформлении договора аренды между юридическими лицами стороны должны учитывать требование Центрального Банка РФ №1843-У, изданное 20.06.2007 года. Этот документ ограничивает при проведении расчетов между субъектами предпринимательской деятельности максимальную сумму в размере 100 000 рублей по одному договору.

Договор аренды офиса между физическим и юридическим лицом (+образец)

При заключении договора аренды между юридическим и физическим лицом используется стандартная форма соглашения, образец которой можно скачать в интернете. В этом документе должны учитываться следующие моменты:

Реквизиты, контактные телефоны и наименование юридического лица. ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес и телефон физического лица.
Точное месторасположение объекта недвижимости. В этом разделе нужно указать адрес, этаж, номер комнаты или квартиры, общую площадь, наличие инженерных коммуникаций и т.д.
Указываются правоустанавливающие документы, которые дают право физлицу передавать помещение в аренду.
Срок действия договора определяется сторонами в индивидуальном порядке и в обязательном порядке прописывается в соглашении. Если точная дата не будет указана, то договор будет считаться бессрочным.
Форма и периодичность проведения расчетов. В этом разделе стороны должны подробно расписать, каким образом будет оплачиваться аренда, например в наличной форме или платеж будет зачисляться на карточный счет физлица. Если расчеты будут проводиться в иностранной валюте, то следует описать, каким образом определяется курс (его можно зафиксировать или привязать к действующей на момент расчета ставке ЦБ) и т.д.
В договор можно включить дополнительные услуги, которые будет предоставлять арендодатель юридическому лицу (охрана, уборка и т.д.).
Указываются все документы, которые являются неотъемлемой частью соглашения (акт приема-передачи).

Совет: в последние годы среди субъектов предпринимательской деятельности практикуется оформление аренды рабочего места. В этом случае бизнесмены принимают от физических лиц во временное пользование не все офисное помещение, а только его часть. Они обязуются регулярно уплачивать арендную плату, при этом освобождаются от необходимости платить за коммунальные услуги.

Нюансы расторжения договора аренды офиса

При заключении договора аренды офиса стороны должны предусмотреть возможность его досрочного расторжения. Данная процедура обычно проводится по обоюдному согласию. Если арендатор или арендодатель решат досрочно прекратить действие соглашения, то они должны заблаговременно уведомить об этом вторую сторону.

В одностороннем порядке арендодатель может расторгнуть договор в следующих случаях:

Арендатор систематически нарушает условия договора. Например, несвоевременно делает арендные платежи, препятствует проведению осмотра помещения надзорными службами и т.д.
Арендатор использует офис не по прямому назначению, например, оборудовал его под производство.
Офис был передан в субаренду без ведома владельца.
При проведении осмотра помещения владелец заметил признаки ухудшения его технического состояния.

Арендатор также имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Для этого должны быть следующие причины:

в процессе эксплуатации были выявлены дефекты в техническом состоянии офиса, о чем умышленно умолчал арендодатель;
владелец не выполняет своих обязательств по договору;
арендодатель хочет увеличить размер арендной платы, хотя в договоре указана фиксированная на весь срок сумма;