Бытует мнение, что квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит, продать нельзя. На самом деле это мнение ошибочно. Продать квартиру сложно, но можно.
Зачем продавать ипотечную квартиру? Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки - до 30 лет. Ипотечный заемщик - не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте. В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика - как в лучшую, так и в худшую сторону. А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города. Вариантов масса... Так как же быть?
При желании владелец квартиры может взять потребительский кредит или занять деньги у родных и близких и погасить оставшуюся задолженность, чтобы упростить процедуру продажи. В других случаях заемщик предпочтет замену предмета залога.
Давайте пошагово рассмотрим продажу квартиры с обременением.
Шаг первый . Получение разрешения от банка. Статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» гласит: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». В банковских договорах, как правило, иное не предусматривается. Даже если попытаться продать квартиру без уведомления банка, регистрацию прав собственности на другого владельца в Росреестре все равно не обойти. А там указаны права банка на этот залог, и организация просто отклонит этот запрос.
При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.
Шаг второй . Поиск покупателя и согласование условий сделки. Покупка ипотечной квартиры, так уж повелось, смущает людей. Тем не менее с покупателем можно договориться, как вариант - скинуть немного от стоимости квартиры.
В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному.
Шаг третий . Сделка. При наличии у покупателя полной суммы она делится на две части. Первая часть, в размере остатка задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита, а вторая закладывается в банковскую ячейку с определенными условиями доступа. После этого документы на снятие обременения и перерегистрацию недвижимости на нового владельца подаются в Росреестр. По факту возвращения документов из Росреестра покупатель получает жилье и права на него, а продавец - разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.
В случае если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, продавец после совершения регистрационных действий получает деньги от банка, выдавшего ипотеку покупателю, на счет или из банковской ячейки. Важно : кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца. На практике иное почти не осуществимо из-за сложности сделки перевода залогового кредита на другого заемщика в другой банк.
Форма договора. По вторичной недвижимости все просто: между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи. При перепродаже строящейся квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, оформляется договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Причем заключить такой договор можно до получения ключей и подписания акта приема-передачи. После получения ключей и до регистрации прав собственности на построенное жилье наступает так называемый мертвый период, когда никакие сделки с недвижимостью не проводятся. После получения прав собственности заключается полноценный договор купли-продажи.
Для любой сделки купли-продажи недвижимости справедливо наличие разных вариантов ее проведения, специфические риски и сложности, множество нюансов. Поэтому банки часто идут навстречу заемщику, решившему продать квартиру, и помогают при проведении сделки, но не без своей комиссии.
Уважаемые пользователи, пишите в комментариях, на какие животрепещущие вопросы по ипотеке и другим банковским продуктам вы хотели бы получить ответы! Я и мои коллеги из Банки.ру постараемся на них ответить.
Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже у меня достаточный.
Сама схема продажи ипотечной квартиры не сложная и подходит практически при любом банке. Но придется попотеть, чтобы грамотно все реализовать. Поэтому сначала внимательно прочтите пример ниже, а после него уже переходите по ссылкам.
Кратко о самой схеме
Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) - 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.
Как ее реализовать
Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.
В этом случае я написала 2 варианта продажи:
- Вариант №1 — если покупатели приобретают квартиру полностью за свои наличные
- Вариант №2 — если покупатели сами с ипотекой («ипотечники») .
Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них я подробно и поэтапно расписала: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.
Юристы помогут оформить продажу
Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы решите — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советую обратиться к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег. Для этого напишите юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в
Покупка квартиры с обременением ипотекой - нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.
Покупка квартиры с обременением
Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.
Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.
Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.
Виды обременений:
- Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
- Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
- Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
- Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
- Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
- Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
- Сервитут на земельный участок. Сервитут - это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.
Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке
Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке - это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.
Далее, на что обращаем внимание - определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.
Теперь более подробно о процедуре заключения договора.
Ипотека - это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.
Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.
Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.
Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные - вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.
Возможен и другой вариант развития событий - когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.
Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.
На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?
Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.
Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении - залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.
Итак, на что обращаем внимание:
- В обязательном порядке берем выписку из ЕГРН и смотрим на наличие других обременений.
- При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку
- Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
- Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.
При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.
Для тех, кто мечтает продать свою обремененную залогом квартиру, есть хорошие новости. Процедуру законодательство не запрещает, главное, организовать сделку грамотно, с учетом интересов всех сторон. Ст. №29 и № 33 ФЗ , разъясняющие особенности ипотечного кредитования, наделяют владельца такого жилья правом его эксплуатации и продажи.
Важно не упустить ключевой момент: без согласования с кредитным учреждением, профинансировавшим приобретение жилплощади, ее владелец не должен совершать с имуществом никаких юридических действий (продажа, обмен, дарение, сдача в аренду, вывод из жилого фонда и т.п.). В противном случае все права на квартиру получает банк (в соответствии со ст. №301 ГК РФ).
Чаще всего практикуют такие вполне легальные четыре схемы продажи:
- Досрочное погашение. Для сделки надо найти покупателя, готового купить жилплощадь, обремененную залогом, и располагающего соответствующими такой покупке ресурсами и желанием вносить задаток. Найти кандидатов непросто: долги часто отпугивают заинтересованных лиц.
- Перекредитование. Можно привлечь другую кредитную организацию, которая согласна выдать кредит на погашение долга за жилье.
- Реализация закладной. Такой способ возможен с помощью депозитной ячейки, в которой должник получит закладную и возможность продать свою недвижимость как обычно.
- Смена заемщика. Продать ипотечную квартиру можно и через тот же банк-кредитор, если он нуждается в подобных ресурсах.
Перечисленные методы наиболее популярны, но исполнять волю заемщика кредитор не обязан. Варианты банк будет искать, прежде всего, с учетом собственных интересов. Главное – согласовать свои действия с кредитором.
Как продать ипотечную жилплощадь
Процедура продажи начинается с получения разрешения от кредитора. В договоре прописывается условие реализации имущества с согласия банка при гарантии полного расчета.
Важно убедиться, что штраф за преждевременное погашение задолженности договором не предусмотрен. Факт его существования не препятствует продаже жилья, он просто увеличит расходы. В итоге сделка может оказаться невыгодной должнику.
Продажа такого вида недвижимости предусматривает участие в сделке трех субъектов:
- Заемщик (собственник жилья).
- Залогодержатель (финансовое учреждение).
- Будущий владелец жилплощади.
После одобрения кредитора владелец ищет покупателя, выписывает из него всех жильцов, выбирает способ расчета: закладная, досрочная выплата кредита, помощь банка.
Если заемщик заинтересован в срочной реализации сделки, он должен понимать: возможно, ему придется снизить цену на свои квадратные метры. Дисконт вполне оправдан, ведь покупатель квартиры с залогом в какой-то степени рискует.
Видео консультация юриста:
Вариант 1. Досрочное погашение ипотеки
Это наиболее простое и, с первого взгляда, быстрое решение. Досрочно погасить и снять залог на недвижимость – не проблема, вопрос в том, где найти деньги на погашение займа, когда уже есть долговые обязательства? Если владельцу жилья повезло с покупателем (он обладает необходимой суммой, предупрежден об ипотечном варианте жилья, заинтересован в такой сделке и готов внести часть денег до ее завершения), необходимо:
- Производить расчеты от имени заемщика или поручителя.
- Перевести сумму на банковский счет, с которого выдавали деньги.
- Получить документ от кредитора, подтверждающий, что запрета на обременение нет.
Метод популярен при продаже новой жилплощади на стадии завершения строительства. Новое жилье да еще с удобной планировкой всегда востребовано, и у порядочного застройщика проблем с его реализацией нет.
Процедура переоформления по этой схеме проста.
- Сначала надо получить согласие банка, убедив кредитора, что причина для такого шага серьезная.
- Уточнить полную сумму задолженности.
- Составить у нотариуса письменное соглашение между заемщиком и покупателем.
- Выписать всех жильцов (включая временно отсутствующих и несовершеннолетних) с освобождаемых квадратных метров.
- Внести задаток, эквивалентный размеру долга и освободить недвижимость от обременения.
- Переоформить права собственности в Регпалате.
При внесении задатка подписывается соответствующий договор.
К примеру, покупатель готов потратить на покупку два с половиной миллиона рублей, а задолженность по кредиту составляет 850 тысяч рублей. В таком случае на 850 тысяч составляется договор, и деньги передаются продавцу, как правило, через депозитарий или при продаже – по договоренности. Продавец дает потенциальному покупателю расписку о том, что он получил задаток.
В документе прописывается, что он намерен продать квартиру после погашения долга и освобождения ее от обременения.
В расписке указывается:
- Стоимость покупки и порядок расчета. Деньги покупатель кладет в депозитарий того же банковского учреждения. До завершения сделки снять депозит может только он.
- Срок, в течение которого продавец обязуется завершить все формальности и передать квартиру новому хозяину.
- Сроки освобождения имущества от обременения.
Стороны оформляют свои намерения нотариально. При обращении в банк им предоставляются справка об отсутствии долга и закладная на недвижимость с отметкой о закрытии кредита. Для снятия обременения заемщик с менеджером отправляются в Регпалату и подают заявление, чтобы погасить запись. Бланк предоставляется на месте.
Чтобы решить вопрос с обременением, надо предоставить следующий перечень бумаг:
- Паспорта владельцев жилья.
- Договор-купчую.
- Справку о выплате долга.
- Закладную на недвижимость.
При погашении записи ипотечного долга (закон предоставляет служащим для этой процедуры 3 дня) владелец получает копии своего комплекта документов и справку из ЕГРН с подтверждением снятия обременения.
Теперь можно продавать квартиру: заключить договор, зарегистрировать его в УФРС. Погашенная ипотека, освобождение от ограничений дают право обращения в Регпалату для регистрации купчей или перезаключения договора, определяющего долевое участие.
Вариант 2. Самостоятельная продажа жилья
Потенциального покупателя о реальных ограничениях на продажу жилья надо предупредить обязательно, чтобы впоследствии он не сомневался в порядочности партнера и сделки.
Кандидат приходит к менеджеру с намерением выкупить залоговую жилплощадь. Предупреждать банк надо обязательно. В каждом таком договоре есть пункт, предупреждающий, что владельцу жилья запрещено продавать залоговый объект без согласования с банком до ликвидации долга. В противном случае банк вправе аферу остановить и забрать недвижимость.
Сотрудники у нотариуса составляют договор намерений. В дальнейшем все действия можно производить через депозитарий того же банка. В первую ячейку покупатель кладет сумму, эквивалентную кредитному долгу. Остаток средств от стоимости квартиры будет во второй ячейке.
После всех формальностей имущество освобождают от залоговых обязательств, и все участники оформляют купчую. Когда сделка зарегистрирована, стороны получают доступ к депозитарию.
Вариант 3. Как продать долговые обязательства
Банк может помочь клиенту в реализации жилья, если причины продажи связаны с потерей дохода, потерей здоровья, семейными проблемами, связанными с разводом. Жилплощадь под залогом предлагают тем, кто готов купить квартиру с заниженной стоимостью и с ипотечными обязательствами.
Процесс переоформления на нового кредитополучателя стандартный: формальностями занимается банк, а должник только подписывает договор продажи долговых обязательств.
Есть вероятность, что накопленные долги по процентам платить придется самому, так как к стоимости отчуждаемого имущества они не имеют никакого отношения. По закону именно собственник оплачивает услуги за использование кредитных ресурсов. Если на момент сделки основная сумма долга уже выплачена и остаток меньше цены квартиры, разницу будет выплачивать продавец.
Этот вариант предусматривает переуступку долга заемщика перед кредитным учреждением и переоформление его на нового заемщика. С покупателем банк подписывает договор о переводе части долга. В итоге новый заемщик получает в собственность ипотечную квартиру и долг по кредиту.
Процедура переуступки стандартная. Будущий клиент готовит документы для кредита, подтверждающий его платежеспособность. После одобрения кандидатуры оценивают объект. Потом банк перерегистрирует собственность в Росреестре, а заемщик подписывает договор о переуступке долга.
При переоформлении займа купить долг может и любой банк. Тогда займ переводят на него. Финансовое учреждение в свою очередь предоставляет свой кредит для погашения долга.
Сегодня такой вариант – обычное явление, так как банковские структуры ежегодно меняют ставки по кредитам. Если заемщик находит финансовое учреждение с привлекательными для него условиями, он пытается перекредитовать ипотеку и перевести долг в банк с приемлемой процентной ставкой.
Заемщику такой вариант, безусловно, выгоден. Чего нельзя сказать о банке: при досрочном возвращении долга он теряет прибыль, поэтому на перекредитование соглашается редко или налагает на заемщика солидный штраф, покрывающий убытки.
Если у покупателя есть свой ипотечный кредит
Главное, что надо выяснить у ипотечника – это сумму его собственных денег и максимум кредитных. Если личных ресурсов ипотечника достаточно для ликвидации задолженности владельца жилья банку, а предоставленной ему кредитной линии хватит для оплаты второй части сделки, то такой ипотечник может быть покупателем.
Алгоритм действий удобно изучать на примере :
Цена квартиры – 2 миллиона рублей, долг заемщика – 800 тысяч руб. Своих денег у покупателя 1 миллион, банк одобрил ему ипотеку в пределах миллиона рублей. Если он намерен купить жилье, то отдает продавцу из своих денег 800 тысяч руб. как задаток для ликвидации долга.
Потом с кредитным менеджером они снимают обременение в Регпалате. Далее продающая сторона предоставляет финансовому учреждению покупателя перечень документов для оформления второй ипотеки и закладной:
- Выписку из ЕГРН.
- Справку об отсутствии коммунальных долгов из ТСЖ или домоуправления.
- Справку о прописанных на этой площади жильцах (форма №9).
У разных организаций свои требования по документам, поэтому надо уточнять детали на месте.
Когда сотрудники подготовили договор и закладную, можно делать купчую с регистрацией в соответствующих органах. Двести тысяч наличных, оставшиеся у покупателя, он передаст другой стороне. При успешном завершении и регистрации сделки продавец получает от банка покупателя остальную сумму (миллион руб.) через депозитарий.
Особенности продажи ипотечной квартиры в Сбербанке
Солидная фигура на рынке ипотечного кредитования – Сбербанк России. В переоформлении долга он своим клиентам не отказывает и находит возможность получить от такой сделки свою дополнительную выгоду. Если, по мнению кредитного отдела, ваша причина продажи жилищного залога уважительная (к примеру, у вас нет возможности обслуживать долги), Сбербанк дает согласие на обратное получение своих инвестиций. Учреждение имеет свой интернет-ресурс для реализации активов, включая и частных лиц, чтобы проинформировать о реализации имущества максимальное количество заинтересованных клиентов.
Гарантию условий, которые предоставлялись первоначальному заемщику, банк дать не может. Продать жилье по ипотеке Сбербанка можно при условии:
- Выплаты всей суммы долга покупателем. Для этой цели с ним заключают письменный договор о его намерениях довести сделку до конца.
- Перекредитования новым собственником имущества при условии, что его возможности соответствуют всем условиям Сбербанка.
- Согласия на облегченный вариант. Если у клиента нет средств рассчитаться с долгами окончательно до реализации залогового имущества, по соглашению о намерениях он получит задаток и справку от кредитора о том, что отягощение на квартиру снято. В соответствии с новой выпиской от регистратора стороны завершают расчет и оформление прав нового собственника недвижимости.
При таком варианте сделки Сбербанк не играет роль наблюдателя: он готовит документы, предоставляет свои ячейки – полностью ведет сделку. Продавец только подписывает документы, с Регпалатой кредитные менеджеры связываются сами.
Как только покупатель внес в ячейки необходимые суммы, залогодержатель ставит в известность Регпалату о закрытии долговых обязательств и снятии с жилья обременения. Заемщику продажа не выгодна, так как банк не будет стремиться продать недвижимость дороже, ему надо как можно быстрее погасить долг.
Особенности продажи ипотечной жилплощади в ВТБ 24
Как и любое финансовое учреждение, ВТБ 24 заинтересован в своевременном возврате своих ресурсов. Продать ипотечную квартиру в этом банке можно через его официальный сайт, где размещают предложения о льготных условиях приобретения залоговой недвижимости. Рассматриваются варианты платежа наличными или банковского кредита на удобных для всех сторон условиях:
- Процентная ставка – от 12% годовых.
- Первый взнос – не менее 20%.
- Срок погашения долга – до 30 лет.
Оценивают недвижимость приглашенные профессиональные эксперты при участии представителей банка, контролирующих адекватность оговариваемой суммы размеру задолженности и рыночной стоимости жилья.
При обращении в кредитный отдел ВТБ 24 с предложением о продаже ипотечного имущества приготовьте все аргументы в пользу целесообразности такого решения и другие, полезные для сделки факты. Банк ответственно относится к новому клиенту, тщательно перепроверяя его платежеспособность.
Налоговые обязательства
Владелец недвижимости при ее перепродаже должен учитывать некоторые нюансы. Если жильем он владеет менее трех лет, и оно было продано по завышенной цене, продавцу придется уплатить налог с продажи недвижимости. В данном случае он составляет 13%.
Документы для продажи ипотеки
Для сделки заемщик готовит полный комплект бумаг:
- Документ, удостоверяющий платежеспособность.
- Договор-купчую.
- Справку о ликвидации ипотечного долга.
- Закладную по займу.
- Документ о зачислении приобретающей стороной средств, предназначенных для погашения кредитного долга.
- Справка, подтверждающая снятие недвижимости с обременения.
Особенности продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке
По закону, жилье, приобретаемое на деньги жилищного и ипотечного займа до окончательного возвращения долга, должно быть в залоге не только банковском, но и Министерства обороны РФ. Обременение снимают не только при компенсации долга, но и при условии срока службы заемщика в армии не менее 20 лет.
Схема реализации жилья предусматривает поиск ресурсов, чтобы погасить целевой жилищный займ. Для чего заемщик ставит в известность банк и Росвоенипотеку о намерении снять обременение для продажи жилья. Уточняется размер и гасятся долги. Владельцу выдаются на руки соответствующий документ.
В Росреестре регистрирует право собственности. Дальше заемщик находит покупателя и продает недвижимость по стандартной схеме.
Ценный совет: долг перед любым банком-кредитором при гражданском или военном варианте ипотеки можно погашать из материнского капитала. Если у продавца есть маленькие дети, покупатель должен уточнить, не привлекались ли помимо ипотеки средства от материнского капитала. В последнем случае малышам выделяются доли в квартире, и взрослые дети вполне могут через суд заявить о своих правах. Чтобы исключить неприятности, требуйте справку о составе семьи и жильцах, которые жили в квартире с 2006 года, когда появился закон о материнском капитале.
Залоговая замена
Этот вариант оговорен в ст. 145 ГК РФ . Если заемщик намерен купить новую квартиру, банк может пойти на замену залога. В таком случае арест со старой квартиры снимается и налагается на новое жилье, которое будет служить обеспечением существующей ипотеки.
На такой шаг банки решаются через 3-4 года после успешного обслуживания кредита. Если были отмечены просрочки (даже разовые), заемщик, скорее всего, получит отказ. Среди других условий подобной замены:
- Цена нового жилья не должна быть меньше остатка долга плюс 20-30%.
- Юридическая чистота нового залога проверяется банком очень тщательно.
- Если банк принял положительное решение, надо готовить 2 комплекта бумаг: договора квартирного обмена и передачи нового жилья в залог по кредиту.
Какой бы вид реализации собственник не выбрал, регистрация его прав происходит параллельно с перекладыванием обременения с одной жилплощади на другую.
Продажа без согласия банка
Если ипотечный кредит выплачен, продажа такого жилья не отличается от обычной сделки и согласие кредитора уже не нужно. А если банк запрещает продавать недвижимость? Юристы нашли лазейку, как продать квартиру без его уведомления.
- Покупатель с продавцом оформляют соглашение о погашении кредита собственника жилья. Документ играет роль авансового платежа.
- Согласно этому документу финансовое учреждение снимет обременение, а стороны оформят нормальную купчую с указанием суммы, внесенной кредитору. Документ определяет и сумму, которая причитается владельцу ипотечной недвижимости.
- Можно рискнуть и подписать купчую без предварительного соглашения. В таком случае в нем детально надо прописать все сроки выполнения договоренностей и обязательства сторон.
Продать ипотечное жилье вполне реально, хотя и не быстро: в среднем процедура занимает 2-3 месяца. Ищите покупателя при помощи объявлений или риелторов. Не соглашайтесь на вариант продажи покупателем своего жилья и покупки вашего: цепочка альтернатив увеличивает риски и время. Если у покупателя деньги на руках, цену оговаривайте сразу. При неоднократном изменении суммы есть вероятность потерять покупателя.
Когда все формальности улажены, покупатель становится должником банка и может погасить всю суму сразу или выплачивать долг частями, как и предыдущий заемщик. На второй вариант идут не все банки: кредит уже работает, просчитаны все риски, а тут надо переделывать всю документацию заново. Хорошо, если все эти нюансы учтены в договоре сразу.
Выбирайте свой вариант продажи, встречайтесь с менеджером банка, чтобы уточнить, нет ли в договоре моратория на досрочное погашение долга или претензий к вашей кредитной истории и на каких условиях банк может пойти вам навстречу. Консультация специалиста даст больше информации, чем самостоятельное изучение документов. Главное – чтобы процедура была юридически чистой, прозрачной как для банка, так и для покупателя.
Мнение эксперта о схемах продажи ипотечного жилья
Ипотека на сегодняшний день для многих людей единственный быстрый вариант съехать от родителей или со съемного жилья в свое собственное.
Часто возникают ситуации, при которых у владельца кредитной недвижимости встает вопрос, реально ли продать квартиру в ипотеке?
Досрочно вернуть ипотечный долг
К одному из возможных способов, как продать квартиру в ипотеке относится преждевременная выплата долга.
Так как соглашаются на такую схему редко, найти желающего купить ипотечное жилье сложно.
Учитывая, что на вторичном рынке недвижимости легко подобрать юридически чистое предложение, многих отпугивает то, что недвижимость передана в залог банку.
Чаще всего к этой схеме приходят люди, которые хотят приобрести жилье в новостройке, так как там обычно сразу делают современную планировку.
Однако найти свободный вариант у застройщика на практически завершенной стадии не просто.
Схема покупки ипотечной квартиры с досрочным погашение выглядит следующим образом:
- Потенциальный покупатель передает продавцу задаток заключив при этом дополнительное соглашение (оно обязательно заверяется у нотариуса). Деньги используются на полное закрытие ипотечного долга.
- С недвижимости полностью снимаются обременения (обычно это длится максимум 5 суток).
- Составляется и подписывается сторона сделки договор купли-продажи.
Как продать квартиру по ДДУ в ипотеке? Первые два пункта указанные выше, выполняются в соответствии с написанным, а после этого остается в регистрационной палате продавцу переоформить договор долевого участия в строительстве на покупателя.
Продажа квартиры с выплатой ипотеки в процессе сделки
Сложно ли продать квартиру в ипотеке с ее выплатой в процессе сделки? В этом способе кредитор является получателем задатка, а сама сделка проводится продавцом.
Реализация ипотечной недвижимости в этой схеме выглядит следующим образом:
- Банк подтверждает свое согласие продавцу на реализацию ипотечной квартиры, далее определяется сумма оставшейся задолженности.
- Покупатель кладет деньги в две банковские ячейки (одна предназначена для закрытия долга перед банком, а вторая для продавца, он получает остаток).
- Составляется и подписывается договор купли-продажи, после сделка отражается в Росреестре.
- Продавец забирает средства из первой ячейки и закрывает оставшуюся задолженность.
- Банк передает покупателю погашенную закладную и последний, на ее основании оформляет выписку из ЕГРН в МФЦ, подтверждающую отсутствие обременений на недвижимость.
- При правильном выполнении всех пунктов продавец забирает денежные средства из второй ячейки.
Продажа квартиры вместе с долгом по ипотеке
Можно ли продать квартиру в ипотеке вместе с долговым обязательством? Многие граждане обращают внимание на недвижимость, находящуюся у банка в залоге, за счет ее сниженной стоимости.
Этот способ продажи ничем не отличается от оформления обычной ипотеки:
- Потенциальным покупателем собирается стандартный пакет документации для рассмотрения его кандидатуры банком.
- Если он одобряет заявку, то проводится оценка жилого помещения и его страхование.
Процесс перерегистрации обременений на нового владельца в Росреестре в этом способе переходит на сам банк.
Заемщик просто подписывает дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.
На все уходит обычно не больше 5 недель (5 суток снимаются обременения и две недели оформляется сделка купли-продажи).
Продать с помощью банка
Возможно ли продать квартиру в ипотеке с помощью банка? Если у заемщика нет времени продавать самостоятельно залоговую недвижимость или он вообще переезжает в другой город или страну, то он может предоставить возможность сотрудникам банка сделать все самостоятельно.
В этом способе снимает обременение покупатель и кредитор без присутствия заемщика. Оставшиеся деньги от заключенной сделки заёмщик может снять с депозитной ячейки.
Но доступ к ней он получит только тогда, когда завершится весь процесс перерегистрации.
Реализация банком квартиры без согласия заемщика невозможна. Если он дает на это право, то банк проводит торги на специальных интернет-площадках.
Важно понимать, что этот способ для заемщика крайне невыгоден, так как недвижимость реализуется за гораздо меньшую цену, чем она стоит, ведь кредитору главное покрыть свои расходы.
Особенности продажи квартиры, взятой в «военную» ипотеку
Если квартира приобреталась в ипотеку по специальной «военной» программе, то реализовать ее все равно возможно.
Однако этот процесс не легкий. В этом случае для снятия обременений, погашается задолженность банку и возвращаются выплаты, которые поступали из госбюджета.