Посуточная аренда квартир зачастую более выгодна, чем наличие постоянных жильцов. Но существуют нюансы, касающиеся оформления и сохранности имущества.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Как в 2019 году правильно сдавать квартиру посуточно? Сдача квартиры на небольшие сроки способна обеспечить больший доход. Но выгода сопровождается существенными рисками.
Необходимо позаботиться о сохранении имущества, а также о соблюдении законодательных требований. Как правильно сдавать квартиру посуточно в 2019 году?
Общие моменты
Посуточная аренда квартир отличается от обычной аренды. Во-первых, частая смена жильцов существенно повышает риски порчи квартиры или отдельных вещей.
Вероятность негативных последствий уменьшается, если имеется официально оформленный и в нем подробно прописаны возможные нюансы.
Во-вторых, доход от такой аренды сильно зависит от времени года, месторасположения и иных факторов.
Если квартира находится в туристической зоне, крупном городе, то хорошую квартиру можно сдавать почти ежедневно.
Ежемесячный доход в этом случае почти вдвое, а то и более, превосходит от долгосрочной аренды.
Но успех мероприятия зависит от правильности решения организационных вопросов. Как сдать квартиру посуточно правильно?
Что это такое
Рассматривая посуточную сдачу квартиры, нужно разобраться с особенностями такой аренды. С юридической точки зрения аренда жилой недвижимости может быть долгосрочной и краткосрочной.
Эти понятия весьма схожи меж собой. Так любой вид коммерческого найма предполагает участие двух сторон — нанимателя и наймодателя.
Правоотношения меж ними оформляются письменным договором. Сдавать квартиру вправе только непосредственный собственник или его .
Долгосрочная и краткосрочная аренда отличаются размером платежей, способами расчетов и «оснащением» самого помещения.
Прежде всего, необходимо позаботиться о вопросах безопасности. Речь идет о возможности уничтожения или порчи квартиры при пожаре, затоплении, взрыве газа и т.д.
Понятно, что взыскать крупную сумму ущерба с временного жильца вряд ли удастся. Решением становится оформление .
Возможно, обойдется это не слишком дешево, зато станет гарантией компенсации возможных убытков.
Другой важный момент касается менее значительного ущерба, причиненного порчей или кражей имущества к квартире.
Но на этот случай наймодателя защитит правильно составленный договор с указанием паспортных данных нанимателя и квартиры с всего имущества.
Законодательная база
Посуточная аренда квартир регламентируется положениями Гражданского и Налогового кодексов РФ. В частности посуточная аренда регулируется .
Понятие договора найма жилого помещения рассматривается в . А именно наймом является передача жилого помещения во временное пользование частного лица.
Об определении платы за жилье сказано в . Стороны самостоятельно оговаривают размер оплаты.
Если говорить в общих чертах, то посуточная аренда должна оформляться договором, в котором указано состояние и внешний вид помещения.
Что по поводу налогообложения, то при посуточной аренде квартир применяются нормы о взыскании налога с полученных доходов физлиц.
Наймодатель обязан самостоятельно сдавать и выплачивать 13% прибыли ежемесячно или ежегодно.
Как правильно сдать квартиру в аренду посуточно
Поскольку краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья на срок до 11 месяцев, то собственник вполне законно может сдать квартиру на несколько дней или часов.
Главное, что нужно учитывать, это отнесение деятельности к налогооблагаемой. Порядок уплаты налога зависит от статуса наймодателя.
ФНС предусматривает три способа:
- регистрация ИП;
- приобретение патента;
- выплата НДФЛ.
Если посуточная аренда поставлена «на поток» и является полноценным бизнесом, то целесообразнее стать ИП с объектом налогообложения «доходы».
В таком случае величина налога составит всего 6%. Дополнительно придется выплачивать обязательные страховые взносы (в 2019 году 27 990 рублей в общем).
Можно работать по патенту. Сумма налога складывается из стоимости самого патента (6% дохода) и половины объема страховых взносов.
Если не регистрироваться кК ИП и не приобретать патент, то придется платить 13% от прибыли. Причем по итогам года обязательно нужно подавать отчетную декларацию.
В случае, когда квартира сдается без уплаты налогов, собственник жилья наказывается немалыми штрафами.
В отдельных случаях возможна уголовная – лишение свободы сроком от полугода (сумма невыплаченных налогов 100 000-500 000 рублей) или до трех лет (неуплата налогов в сумме от 500 000 рублей и выше).
Разобравшись с вопросами налогообложения, можно переходит к непосредственной организации посуточной аренды.
Начинать нужно с обеспечения приемлемых условий. Для жилья, сдаваемого посуточно, необходимо создать условия не хуже, чем в гостинице.
Имеется в виду наличие необходимой мебели и бытовой техники, хороший ремонт, регулярная уборка и т.д.
Как найти съемщика
Поиск нанимателя у многих ассоциируется с людьми, стоящими с плакатами о посуточной аренде на вокзалах и подобных местах. Но современные методы выглядят более просто.
При краткосрочной аренде объявления в местных СМИ принесут мало пользы, поскольку большинство потенциальных нанимателей являются людьми приезжими.
Наиболее оптимальным решением становится использование интернет-площадок. Чаще всего предложения по размещаются на таких сайтах, как Avito, IRR («Из рук в руки»).
Размещение здесь осуществляется бесплатно, но можно воспользоваться платными функциями по поднятию объявления в ТОП.
Недостаток этих ресурсов в отсутствии ограниченной специализации. Объявление может попросту «затеряться» на фоне прочих.
Есть специализированные портала о недвижимости, где также есть услуги бесплатного и платного размещения. Это «Квартирка.ру», «Сдаминфо.ру», «Суточно.ру», «Юрента.ру», «Горквартира.ру».
Привлекателен для публикации объявлений «молодой» сайт Arendius. Здесь предусмотрена система рейтинга и отзывов.
Кроме того владельцы квартир могут больше узнать о потенциальном нанимателе, поскольку регистрация на сайте осуществляется через соцсети.
Видео: как сдать квартиру в аренду
Ну и не стоит забывать о таких «старинных» методах как «сарафанное» радио и бумажные объявления в оживленных местах населенного пункта.
В идеале следует задействовать все возможные варианты. Это позволит регулярно получать клиентов и квартира не буде пустовать.
Формирование пакета документов
Как только вопрос с привлечением клиентов решен, наступает время позаботиться о документальном сопровождении сделки. С каждым квартирантом нужно заключать договор краткосрочного найма.
Отдельным пунктом указывается залоговая сумма. Многие наймодатели отказываются от , боясь отпугнуть клиентов. Но это одна из лучших гарантий среди возможных для сохранения имущества.
Квартирант не захочет лишиться своих средств (залога), а значит, будет бережно относиться к имуществу. В случае ущерба убытки или хотя бы их часть можно компенсировать.
Для оформления договора потребуются:
- паспорта сторон;
- правоподтверждающий документ на квартиру (удостоверяет правомочность наймодателя);
- , если от имени собственника действует иной человек.
Кроме договора обязательно оформляется акт приема-передачи квартиры. Причем оформляется этот документ на момент передачи ключей квартиросъемщику и при выезде из квартиры.
Все документы следует оформлять в двух экземплярах, для наймодателя и нанимателя.
Желательно заранее подготовить шаблоны документов, в которые впоследствии будут вноситься необходимые данные.
Составление договора аренды
Договор краткосрочной аренды квартиры включает в себя следующие пункты:
- личные данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
- описание предмета сделки (адрес, описание);
- суть сделки (аренда);
- длительность аренды;
- стоимость за сутки;
- общая стоимость;
- порядок передачи квартиры (по приемопередаточному акту);
- права и обязанности сторон;
- ответственность за нарушение условий договора;
- сумма залога (при наличии) и порядок его использования;
- дата заключения и подписи сторон.
Ответственность сторон
Условие об ответственности квартиранта следует особо подробно расписать в договоре. Наниматель обязан вернуть квартиру в том же состоянии, что и получил.
Если, исходя их , выявляется порча имущества, квартирант обязан возместить убытки.
При наличии залога наймодатель может удержать его как компенсацию или часть таковой при серьезном ущербе. Но также возмещения убытков можно требовать и через суд.
Основными доказательствами при этом становятся акты с описью имущества «до» и «после», а также договор, свидетельствующий о наличии правоотношений.
Финансово успешные люди постоянно говорят о том, что лучшие инвестиции – в недвижимость .
Своё жильё не только можно потом с выгодой продать, но и использовать его на регулярной основе для получения дополнительного дохода .
Сдача квартиры посуточно как бизнес является рентабельным делом во многих регионах, и этим могут заниматься даже те, кто далёк от предпринимательства.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?
Этот бизнес выгоден, но не во всех ситуациях. Больше всего прибыли можно получить в следующих случаях:
- квартира находится ближе к центру города или имеет хорошую транспортную доступность;
- в ней сделан хороший ремонт и стоит современная бытовая техника;
- в регионе регулярно бывают туристы.
В маленьком городе, где почти не бывает приезжих, такой бизнес может быстро прогореть – квартира будет пустовать.
В большом мегаполисе жильё всегда востребовано , и будет пользоваться спросом. Но и тогда бывают мёртвые сезоны.
Если по сайтам с объявлениями видно, что предложений о посуточной сдаче много, то имеет смысл пробовать, а если нет – то лучше заняться долгосрочной арендой. Она может быть менее прибыльной, но точно без большого простоя.
О том, как сдать квартиру в аренду официально и по закону, читайте в .
Какое жильё использовать?
Есть 3 варианта жилья для сдачи:
- Субаренда . Человек снимает жильё у другого лица на длительное время, а потом пересдаёт посуточно. Это нормальная практика в западных странах, но в России не поощряется со стороны владельцев квартир;
- Собственное жильё . Кто-то специально покупает квартиры как инвестицию, кто-то получает в наследство. Если жилищный вопрос не стоит остро и человек живёт в другом месте, то можно свободное сдавать;
- Квартира в ипотеку (которая выплачивается за счёт прибыли). Это частая практика, но обычно люди предпочитают сдавать квартиру на длительный срок. Впрочем, посуточная сдача может принести в 2 раза больше, если жильё находится в хорошем месте.
С чего начать?
Как и любой бизнес, сдача квартиры посуточно начинается с исследования рынка .
Для этого надо проанализировать:
- тип своих потенциальных клиентов;
- стоимость у конкурентов;
- какие квартиры пользуются спросом.
Выгоднее всего посуточно сдавать однокомнатные квартиры, так как именно их чаще всего используют, чтобы переночевать вместо гостиницы.
Двухкомнатные реально сдавать только на длительный срок, как и трёхкомнатные. Доплата за «двушку» со стороны клиента обычно минимальна, при этом её содержание обходится владельцу дороже.
Кстати, чем больше положительных откликов, тем выше со временем можно поднимать цену. В первое время можно чуть занижать стоимость, чтобы завлечь жильцов.
Как открыть бизнес по сдаче квартир на сутки?
Сдавать квартиру можно следующими способами:
- через агентство недвижимости;
- (в том числе онлайн), социальных сетей и сарафанного радио;
- с помощью специализированных сайтов по поиску и аренде жилья.
Сдавать квартиры через агентство просто и удобно: достаточно прийти в офис с документами на квартиру и фотографиями. Менеджер прикинет возможную стоимость сдачи, расскажет про комиссию и начнёт работать.
С владельцем заключают договор, по которому агентство имеет право предоставлять квартиру в аренду от его лица. Обычно агентства сами делают уборку, приглашают профессионального фотографа и ищут жильцов. В отличие от сдачи квартир на длительный срок, посуточная аренда обычно облагается комиссией для владельца , так что это надо учитывать.
Самостоятельно заниматься этим вопросом также несложно . Благодаря социальным сетям и сайтам с объявлениями достаточно просто сделать светлые фотографии, кратко описать достоинства квартиры и опубликовать своё объявление.
Стоит также изучить рынок , чтобы понять возможную стоимость и точно угадать с ценником. Квартира на окраине даже с отличным ремонтом не может стоить столько же, как жильё в центре города.
Есть ещё один вариант – специализированные сайты . Они сводят владельцев с теми, кто ищет квартиру на пару дней. При этом платформа берёт небольшую комиссию с обеих сторон, но зато также защищает обе стороны.
Жилец бронирует квартиру через сайт с помощью банковской карты, и деньги переходят на счёт заказчика через сутки после первого дня аренды. Это позволит обеим сторонам убедиться, что всё в порядке.
Также на подобных сайтах есть отзывы как о квартирах, так и о жильцах . Владелец может отказать тому, у кого были плохие отзывы (например, оставил после себя грязь и испортил мебель).
О том, как организовать бизнес на посуточной аренде квартир, смотрите в видеоролике:
Расходы на ведение бизнеса
Расходы, которые учитываются при сдаче квартиры:
- комиссия (если квартира сдаётся через агентство или онлайн сервисы);
- коммунальные платежи;
- расходные средства для жильцов (бытовая химия, салфетки, туалетная бумага, и т. д.);
- амортизация мебели и бытовой техники (ремонт, замена);
- оплата услуг третьих лиц (уборщица и др.);
- налоги.
Итоговую стоимость проживания надо рассчитывать с условием учёта всех этих расходов.
Причём имеет смысл часть прибыли откладывать на амортизацию после каждого жильца, чтобы в случае поломки в квартире были деньги на ремонт или покупку нового предмета.
Налоги
Чтобы сдавать квартиру посуточно, оформлять ИП не обязательно . Человек может платить налоги как физическое лицо, и для этого достаточно раз в год подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.
Для того, чтобы не вырывать сразу большую сумму из личного бюджета, рекомендуется откладывать по 13% с каждой сделки.
Можно оформить и ИП, но это сложнее . При этом налог с 13% снизится до 6%, но появятся дополнительные взносы. Плюс в том, что налоги надо платить поквартально, поэтому сумма не так шокирует, если клиентов было много.
Это выгодно, когда человек сдаёт квартиру регулярно , так как в данном случае даже с дополнительными взносами он экономит на налогах.
Также можно купить патент на возможность сдачи квартир, но для этого тоже надо оформить ИП. Покупка предполагает однократный взнос в налоговый орган с учётом потенциальной суммы дохода (заранее рассчитана для региона на все виды деятельности).
О том, что сулит собственнику сдача квартиры без уплаты налогов, читайте в .
Как правильно подготовить квартиру для въезда арендаторов?
Перед въездом жильцов надо убедиться, что в квартире нет вещей хозяина, там чисто и есть всё необходимое для комфортного проживания.
Уборку необходимо делать после каждого жильца, включая мытьё пола и протирание поверхностей после пыли.
Примерный план подготовки квартиры выглядит так:
- Убирают все личные вещи хозяев или тех, кто жил прежде . В отдельных случаях можно спрятать всё в закрытую комнату или кладовку, в которую не будет доступа у арендатора. В идеале все вещи необходимо вывезти и оставить пустые шкафы;
- Закупают необходимую бытовую химию и средства личной гигиены . На кухне обязательно должно быть средство для мытья посуды и свежая губка, которая после каждых жильцов заменяется. В ванной должны быть туалетная бумага, шампунь, гель для душа. По желанию можно предлагать одноразовые зубные щётки и зубную пасту;
- Постель следует постелить заранее ;
- Если квартира рассчитана на туристов, то имеет смысл подготовить памятку с краткими указаниями, как куда добраться . Также можно составить список с ближайшими магазинами, часами работы, номерами телефонов доставок. Если в квартире есть беспроводной Интернет, в такую памятку включают логин и пароль;
- Составить опись имущества , которую потом предъявляют жильцам для росписи, а также образец договора.
Если квартира будет сдаваться регулярно, крайне важно сделать так, чтобы она соответствовала тем изображениям, которые человек выкладывает в Интернет или которые использует агентство для поиска клиентов.
Если фото не будут соответствовать реальности, жильцы при въезде могут отказаться от аренды, из-за чего арендодатель несёт убытки.
По этой причине если со временем портятся обои, ломается техника и что-то изнашивается, стоит перед сдачей сделать косметический ремонт и устранить поломку.
Эффективные источники рекламы
Также рекомендуется использовать сразу несколько платформ для продвижения , так как это увеличит охват. Например, в некоторых социальных сетях есть отдельные сообщества по сдаче и поиску жилья, в том числе посуточного.
Там также можно размещать объявления. Причём чем более «живой» будет страница того, кто размещает объявление, тем лучше: люди будут меньше бояться быть обманутыми.
Также существуют специальные сервисы по поиску жилья . Некоторые платформы выступают в роли рекламной площадки, а другие занимаются непосредственно арендой.
Например, наиболее популярен сайт Airbnb , который сам продвигает интересные квартиры с положительными отзывами среди тех, кто заходит на сайт.
Список документов
Фактически, чтобы сдать квартиру в аренду, нужны следующие документы:
- паспорта обеих сторон;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН;
- договор основание: купли-продажи, дарение, наследство;
- выписка из ЖЭК (список прописанных людей по данному адресу);
- согласие на аренду от остальных собственников квартиры (если собственников больше одного).
Дополнительно могут понадобиться:
- , если речь идет о субаренде;
- согласие собственника на сдачу квартиры в субаренду.
По закону арендодатель не имеет права брать паспорт съёмщика в качестве залога, а также копировать его полностью или частично с помощью ксерокопии или фотографии.
Но некоторые владельцы жилья так делают, если жильцы не возражают. При этом оба участника сделки вправе посмотреть на документы друг друга для идентификации личности, и паспортные данные.
Договор, опись имущества и залог
Для договора не существует типовой формы, он может быть составлен произвольно , в том числе от руки. Договор делают в двух экземплярах, каждый для одной из сторон.
Там должны быть указаны:
- паспортные данные обеих сторон;
- срок проживания жильца;
- дата и время заезда и выезда;
- сумма оплаты, сумма залога;
- порядок передачи денег (в посуточной аренде обычно указывают после указания даты и суммы за сутки «Была принята такая-то сумма наличными»).
Опись может быть как самостоятельным документом, так и приложением к договору . Под описью обязательно должна быть подпись жильца. Причём жилец в праве проверить все объекты из описи, и если будут какие-то замечания (царапины, сколы и т. д.), они вносятся в опись.
Иногда , тогда его размер прописывается в договоре. Если его нет, то его отсутствие тоже следует прописать в договоре – это защитит владельца квартиры, если находчивый жилец захочет запросить несуществующий залог якобы обратно.
Плюсы и минусы посуточного бизнеса
Плюсы:
- при регулярной загруженности получать можно больше, чем при сдаче квартиры на длительное время;
- можно работать самостоятельно без привлечения третьих лиц;
- минимальные вложения при условии, что жилье уже было в собственности;
- возможность купить квартиру в ипотеку и за счёт аренды погасить её быстрее, чем с обычной зарплатой;
- этот бизнес подойдёт даже тем, кто далёк от продаж и теряется при общении с людьми.
Минусы:
- квартира очень быстро изнашивается (быстрее, чем при длительной аренде);
- могут быть проблемы как с жильцами, так и с соседями;
- есть риск нарваться на мошенников (недобросовестных жильцов);
- при отсутствии своего жилья могут потребоваться большие финансовые вложения.
Основная проблема этого бизнеса в том, что квартиры очень быстро изнашиваются . Также могут воровать вещи, ломать технику и мебель.
По этой причине при заселении необходимо обязательно использовать опись , в присутствии жильца фотографировать квартиру.
При выезде человек, который принимает ключи, должен тщательно осмотреть квартиру и проверить мебель и технику на рабочее состояние. Если что-то заранее сломалось самостоятельно, жильцы, как правило, сразу же сообщают хозяину в момент поломки.
Когда причиной поломки являются действия жильцов, они стараются замолчать и сделать вид, что ничего не было.
Посуточная аренда предполагает, что за счёт отзывов и сарафанного радио в будущем клиентов будет всё больше, и дни простоя будут отсутствовать. Чтобы так и было, надо думать о комфорте съёмщиков и собирать обратную связь .
Хорошим тоном является держать на кухне чай и кофе, иметь пару бутылок воды, располагать феном, утюгом и беспроводным Интернетом. Если аренда осуществляется через онлайн платформы, следует собирать положительные отзывы – это привлечёт потенциальных клиентов в будущем.
Люди, имеющие в собственности такой актив, как недвижимость, часто задумываются о том, что лучше, сдавать или продавать квартиру, как организовать аренду как бизнес ? Однозначный ответ на этот вопрос дать сложно: многое зависит от ситуации на рынке, региона, спроса, состояния и типа жилья.
К примеру, в сложные для рынка недвижимости времена (2014-2015 годы) в столичном регионе предложение практически в два раза превышало спрос. Поэтому многим владельцам приходилось снижать цены на аренду или продавать жилье, которое пустовало без квартирантов. Чтобы оценить все «за» и «против» продажи или аренды недвижимости, приведем небольшой расчет с 1-комнатной квартирой:
- Стоимость квартиры – 2 млн. руб.
- Цена за арендную плату в месяц – 15 тыс. руб. без учета коммунальных услуг.
- Годовой доход – 180 000 руб.
Посчитаем расходы, которые ждут собственника, сдающего квартиру:
- Уплата налога (13% для физлиц) – 23 400 руб. от годовой прибыли.
- Расходы на косметический ремонт – 15 000 руб.
- Страховка (0,4% от стоимости квартиры) – 8000 руб.
Общий доход в год за вычетом расходов составит 133 600 руб. Исходя из стоимости квартиры 2 млн. руб. доходность бизнеса составит в год 6,68%
Что выгоднее?
Средняя ставка по вкладам в российских банках составляет 7- 8,5%. Возьмем для примера Тинькоффбанк, который предлагает ставку 8% годовых. Положив на депозитный счет 2 млн. руб., годовой доход составит 8,84% от стоимости вклада.
Стоит ли сдавать квартиру? Исходя из примерных расчетов, можно сделать вывод, что продать квартиру выгоднее, чем сдавать ее . Однако при сдаче жилья в аренду собственник всегда будет уверен, что в случае непредвиденных ситуаций он сможет рассчитывать на переезд в собственное жилье.
Плюсы и минусы
Рассмотрим преимущества и недостатки бизнеса на аренде недвижимости.
Плюсы:
- стабильный доход от аренды;
- сдача в аренду не требует оформления ИП;
- возможность получать пассивную прибыль, заключив договор с риэлтором;
- высокий спрос на аренду;
- минимум стартового капитала.
Минусы:
- если заниматься арендой самостоятельно, то потребуется жертвовать личным временем на составление договоров, показы, поиски клиентов;
- наибольшую выгоду арендный бизнес приносит только собственникам нескольких жилых помещений;
- для легальной сдачи жилья потребуется платить налоги как физлицо или ИП;
- есть риск нарваться на мошенников, в результате потерять имущество в квартире или права на собственность;
- чтобы создать стабильный доход, потребуется вкладываться в рекламу;
- возможны расходы, связанные с ремонтом и покупкой всего необходимого для комфортного проживания квартирантов.
Стоит ли этим заниматься?
Прибыль, получаемая от сдачи недвижимости в аренду, может оказаться хорошей прибавкой к зарплате или же стать отдельным доходом, позволяющим обеспечить безбедное существование. Вы можете сдавать жилье и не работать. При этом вы получите достаточную прибыль. Открывать бизнес стоит по двум причинам:
- Это одна из ниш, где не требуется крупных вложений, знаний и опыта.
- В этой сфере наблюдается практически постоянный высокий спрос.
Как заработать?
Как на этом заработать? Выгодно это или нет? Что для начала потребуется для организации доходного бизнеса на аренде:
С чего начать? Чтобы бизнес на аренде приносил доходы, а не расходы, следует:
- застраховать квартиру;
- правильно составить договор найма так, чтобы уйти в убыток из-за недобросовестности жильцов;
- наладить поток клиентов (квартира не должна простаивать без нанимателей неделями, так как это потеря ваших денег).
Как получить больше прибыли?
Поставить завышенную цену на аренду – вариант провальный. Стоимость предоставляемых услуг должна соответствовать качеству. Чтобы как можно дороже и выгодней сдать жилье, необходимо воспользоваться несколькими способами:
- Сделать ремонт. Не обязательно дорогой. Главное, создать уют и комфорт. Если квартира со старым ремонтом, то обязательно следует провести косметические работы: поклеить обои, сменить сантехнику, повесить новые шторы и пр.
- Обустроить квартиру всем необходимым для проживания: мебель, интернет, посуда, бытовая техника. Это позволит значительно повысить стоимость арендной платы.
- Что выгоднее сдавать в аренду? Если речь идет о многокомнатной квартире, то можно сдавать ее по 1 комнате на одного жильца.
- Выгодно ли посуточно сдавать жилплощадь? Такой вид аренды позволит получить в два раза больше прибыли.
Является ли предпринимательской деятельностью?
Квартира – это собственность человека, которой, согласно ст. 209 ГК РФ , он вправе распоряжаться по своему усмотрению, в том числе, и сдавать в наем.
Предпринимательской деятельностью являются действия, направленные на получение систематического дохода, получаемого от продажи товаров, оказания услуг и пр. лицом, зарегистрированным в качестве ИП. О том, является ли сдача недвижимости аренду бизнесом, разъясняет письмо Министерства по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004 .
В документе говорится, что хоть арендодатель и получает доход в виде платы за проживание, он не осуществляет никакой экономической деятельности. Тем не менее нередки случаи, когда налоговики и суды признают эту деятельность предпринимательской. Вывод следующий: если собственник рассматривает свои действия как предпринимательскую деятельность, то он может оформить ИП. Если нет, то имеет право оставаться в прежнем статусе и платить налоги как физлицо.
СПРАВКА: Несмотря на то, что заниматься арендой можно как физическое лицо, платить налоги все же обязательно. Доходы от аренды имущества подлежат налогообложению (208 ст. НК РФ).
Что пользуется наибольшим спросом?
Какое жилье, по мнению экспертов по недвижимости пользуется наибольшим спросом? Новостройка или вторичный рынок? Разницы в цене в данном случае нет. Однако если для заселения нанимателей в новостройку потребуется делать ремонт и покупать мебель, то квартира вторичного рынка практически никогда не требует больших затрат. Это следует учитывать тем, кто собирается покупать недвижимость с целью сдачи ее в наем.
Какой оптимальный размер недвижимости сдачи? Оптимальная площадь – от 30 до 40 кв. м. Как правило, это однушки или квартиры-студии. Наиболее востребованы 1-2-комнатное жилье. Квартиры с 3 и более комнатами сдать одному нанимателю будет сложнее. Гораздо проще в данном случае искать на каждую комнату отдельного жильца.
Требования к жилому помещению для сдачи в аренду:
Можно ли заработать на посуточной аренде? Сдача жилья посуточно имеет ряд преимуществ и недостатков. С одной стороны, такой вариант принесет больше дохода. С другой стороны, посуточная аренда требует большого количества времени, опыта и расходов. Рассмотрим данный вариант с точки зрения выгоды для собственника.
Краткосрочная аренда значительно прибыльнее долгосрочного найма.
Чтобы убедиться в этом, рассчитаем примерную прибыль, полученную за месяц на посуточной аренде и сравним ее с доходом от найма на длительный срок:
- Арендная плата за квартиру при долгосрочной аренде – 30 тыс. руб.
- Аренда квартиры на сутки в том же районе города стоит в среднем 2 тыс. за сутки.
- Если при долгосрочной аренде жилье принесет хозяину только 30 тыс. руб. в месяц, то при посуточном найме, с условием, что весь месяц в квартире будут проживать люди, собственник получит 60 тыс. руб.
С чего начать?
Для начала нужно подготовить жилье к заселению: провести уборку, необходимый ремонт, докупить вещи, улучшающие проживание. Далее следует подумать о рекламе и найти площадки, на которых в дальнейшем размещать объявления об аренде. Затем потребуется составить хорошее объявление, в котором указать все преимущества своей жилплощади.
В больших городах посуточная аренда очень востребована, поэтому нужно быть готовым к тому, что телефон будет разрываться от звонков потенциальных нанимателей.
Как составить план?
Чтобы сделать бизнес план нужно определить стоимость посуточного проживания. Для этого нужно ознакомиться с предложениями конкурентов. В бизнес плане сдачи квартиры не стоит намного завышать или занижать цены, так как это может насторожить потенциальных нанимателей или вовсе лишить прибыли.
- реклама;
- оплата ЖКХ (при посуточной аренде размер коммуналки будет выше);
- траты на уборку (моющие средства, стиральный порошок и пр.);
- траты на бытовые нужды для нанимателей (туалетная бумага, посуда, фен и пр.);
- налоги (для физлиц – 13%, для ИП – от 6%).
Как заработать на сдаче квартир посуточно? Бизнес на аренде может быть достаточно эффективным. Эффективность посуточной аренды во многом зависит от заполняемости объекта. Средняя заполняемость не должна быть менее 80%. Это значит, квартира не должна пустовать более недели без жильцов. При таком показателе собственник полностью окупит расходы и получит нормальный доход.
ВАЖНО: Чтобы организовать прибыльный бизнес на посуточной аренде, одной квартиры будет недостаточно. Осознавая это, многие собственники помимо своей недвижимости, сдают жилье других владельцев в субаренду. Для получения хорошего дохода желательно иметь не менее 5 квартир, сдающихся посуточно.
Возможные риски и сложности
Какие существуют подводные камни, риски и сложности в этой нише:
Из видео вы узнаете о рисках при посуточной аренде квартир:
Организация офисного помещения
Можно ли сдавать жилую недвижимость под офис? Еще один способ сдачи жилья – организовать в нем офисное помещение и сдавать его для владельцев бизнеса. Можно ли арендовать млм сдать жилое помещение под офис? Законно ли это? допускает использование жилого помещения для осуществления предпринимательской и профессиональной деятельности при следующих условиях:
- права и интересы жителей дома не нарушаются;
- профессиональную деятельность ведет лицо на основании имеющегося договора найма или документа о праве собственности на помещение.
Стоит ли открывать такой бизнес? Арендный бизнес или сдача квартиры как бизнес требует в большинстве случаев минимальных затрат, но много времени и некоторых юридических знаний. Однако дело в итоге может проносить высокие доходы, если подойти к нему с умом и ответственностью.
Оптимальным вариантом для начала бизнеса без вложений станет посуточная квартира жилплощади. О том, как правильно это сделать расскажем в статье.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно !
Концепция бизнеса
Так как эта сфера давно не нова и достаточно хорошо исследована, можно сказать, что популярностью пользуются либо однокомнатные апартаменты, которые снимают для того, чтобы просто переночевать, либо же трех-четырех комнатные, в которых селятся гости города или студенты.
С точки зрения прибыльности, одна комната – это идеальный вариант. Владелец экономит на ремонте, оплате коммунальных услуг, и уборке, при этом получая те же деньги, которые имел бы с большей квартиры. Это обусловлено тем, что стоимость жилья в основном рассчитывается не за одного человека, а за жилплощадь в целом.
Лучше всего сдавать квартиры около вокзалов, больниц, и учебных заведений. Из-за того, что жилье может на некоторое время оставаться без присмотра, лучше отдать предпочтение третьему и выше этажу. Это немного снизит риск взломов и поджогов.
Первоначальные расходы
Даже если в вашем распоряжении имеется несколько принадлежащих лично вам квартир, расходов не избежать. И от того, насколько четко будет разработана реклама и продуманы все условия, зависит скорость окупаемости объектов.
Пункты, без оплаты которых просто не обойтись:
- Оплата коммунальных платежей. Эта статья расходов полностью лежит на владельцах недвижимости, даже если постояльцы провели целый месяц в нанимаемой квартире.
- Оплата услуг клининговых компаний или уборщиков. Разумеется, эти обязанности можно выполнять и самостоятельно, но имея несколько квартир, делать это будет непросто. И если учесть то, что квартира может менять постояльцев каждые сутки, а убрать нужно после каждого, владельцам квартир придется посвятить свое время беготне по объектам и уборке.
- Реклама. Благо в интернете существует множество бесплатных досок объявлений, которые позволят донести информацию о предоставляемых вами услугах к потенциальным клиентам. Но «акулы» данного сегмента рынка знают, что этого мало, поэтому идут на хитрости, такие как, договор с таксистами, или расстановку промоутеров. Суть такой рекламы в том, что человек, который только что вышел из автобуса или поезда, чаще всего направляется либо к такси, ибо же к людям, которые предлагают жилье сразу же около вокзалов. Водитель такси может, как бы невзначай порекомендовать гостям хорошее жилье, и получить за это свой заслуженный процент. Стандартная расценка – 100 рублей за одну занятую квартиру.
- Не стоит забывать о форс-мажорных обстоятельствах , которые обычно требуют значительных растрат. Сюда можно отнести поломку техники, затраты на ремонт, «потоп» со стороны соседей, нашествие тараканов и т.д.
- Если вы сдаете не свою квартиру , а арендованную, то расходы будут намного большими.
- Оплата услуг риэлторов.
- Ремонт , подготовка жилья к эксплуатации.
Следует всегда помнить о том, что неприятности проще (и дешевле) предупредить, чем бороться с ними по факту. Если вы знаете о том, что соседи сдаваемого объекта имеют неисправную сантехнику или являются «проблемными», позаботьтесь об этом заранее. После первого же потопа от соседей сверху, заставьте их через суд устранить неполадки именно в их квартире, таким образом, избавив себя от очага опасности.
Регистрация ИП
Раз мы уже определили, что сдача квартир в аренду – это бизнес, причем, при правильном подходе, весьма прибыльный, то и оформить его нужно в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Следует отметить, что лицо, которое сдает свое или арендованное по договору социального найма (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ) жилье, имеет права совершать свою деятельность без . Но тем, кто имеет более пяти сдаваемых объектов, лучше перестраховаться и легализировать свою деятельность.
На данный момент в судебной практике не зарегистрировано случаев наказания лиц, сдававших жилье без статуса предпринимателя. Все дело в том, что сам факт предпринимательской деятельности в таком случае сложно доказать, ведь по сути – это ваша собственность и вы можете распоряжаться ее как угодно.
Но и в регистрации ИП есть ряд явных преимуществ:
- Любые претензии к арендующим можно решить, если все дела были оформлены должным образом.
- Доказать факт проживания лица (лиц) и нанесения ущерба имуществу с целью возмещения урона можно только имея на руках договор об аренде.
Арендная плата за квартиру (при субаренде)
Субаренда
– это процесс повторной сдачи недвижимости от первичного арендатора ко вторичному. Для оформления субаренды составляется документ, который имеет формат договора аренды и не может иметь сроков действия больших, нежели первоначальный документ о найме жилплощади.
Лицам, которые планируют сдавать арендованную недвижимость в субаренду, необходимо знать о том, что в случае нарушений условий договора субарендатором, отвечать перед владельцем придется все же первичному арендатору .
Это же касается неоплаты коммунальных услуг, несоблюдения правил пользования вверенным объектом, и порчи имущества.
Из-за этого обстоятельства юридически неграмотные субарендаторы решают, что они не несут никакой ответственности и могут с легкостью нарушать все условия договора. К сожалению, для них, и к радости для арендодателя, это не так. Субарендатор несет ответственность перед лицом, с которым он имеет письменную договоренность.
Если вы решили взять жилье в субаренду, внимательно читайте условия договора, и помните, что пункт о возможном увеличении оплаты вполне обоснован – если владелец повысит расценки для арендатора, тот, в свою очередь, должен будет повысить их и для вас.
Оплата услуг риэлтора
Но если вы все же решили построить удачный бизнес в сфере аренды жилья – то без услуг риелторов не обойтись. Такие компании позволят собственнику или арендатору находить жилплощадь. Итог – отсутствие простоя и постоянный доход.
Главное обращаться в проверенные компании, которым сможете доверять не только вы, но и люди, которые находятся в поиске жилья.
Благоустройство жилья
Несомненно, можно сдавать и апартаменты с советском стиле, но не стоит забывать о том, что слухи расходятся быстро. Даже если несколько человек по незнанию или по неимению насущной альтернативы остановятся в таких условиях, то уже через несколько недель даже риэлторы не согласятся с вами сотрудничать.
Вложиться в благоустройство нужно. Если у вас нет средств на капитальный евроремонт, позаботьтесь для начала об исправности сантехники, наличии горячей воды, хороших спальных мест, стиральной машины, и холодильника.
Для многих клиентов, важен не столько стиль и декор, как функциональность и чистота жилья. Поэтому, даже если обои в квартире не самые новые, никакой плесени и оторванных краев быть попросту не должно!
Постоянные расходы
Из всего вышеуказанного списка расходов можно выделить те, которые являются постоянными, и от которых никуда не деться, если вы нацелены на хороший результат:
- налоги (если вы все же оформили ИП);
- аренда (если квартира не ваша);
- реклама (может быть и бесплатной);
- уборка и стирка;
- коммунальные услуги;
Доходы
Размер доходов и скорость окупаемости проекта напрямую зависят от:
- исходного состояния жилплощади;
- качества и количества рекламы;
- работы риэлторов;
- вашего отношения к клиентам;
- района нахождения жилья;
Обычно, посуточной арендой с полной загруженностью можно окупить расходы менее чем за полгода, при условии отсутствия расходов на капитальный ремонт.
Как искать клиентов?
Самые продуктивные пути поиска клиентов это:
- Объявления на интернет-площадках.
- Расстановка промоутеров на вокзалах и договоренность с таксистами.
Таким образом, клиенты сами находят вас. Работа в интернете (создание сообществ в социальных сетях, постоянное обновление объявлении) намного облегчает процесс поиска квартиры.
Сдача квартиры, купленной в ипотеку
То, что кто-то приобрел квартиру на заемные средства, не делает его неполноценным собственником. Поэтому, жилье, взятое в ипотеку можно сдавать точно так же, как и купленное за наличные.
Все пункты, касающиеся распоряжения жильем, прописаны в «Законе об ипотеке». Теоретически, банк может запретить такую деятельность, но делать этого не станет. Глупо со стороны банковской системе перекрывать лицу, оформившему ипотеку, дополнительный источник дохода, который увеличивает шансы на своевременное и полное погашение долга.
Риски, подводные камни
Главная опасность такого бизнеса – сохранность квартиры. Но ее можно минимизировать оформлением ИП и составлением договора аренды между постояльцами и владельцами (арендаторами, субарендаторами).
Всегда требуйте паспорта у лиц, которых заселяете даже на сутки. И помните, имея на руках простую копию паспорта без договора, вы не имеете права на любого рода претензии. Безопасность или экономия – выбор за вами.
Преимущества и недостатки бизнеса
Как и в любом деле, сдача личной или арендованной квартиры посуточно, имеет свои преимущества и недостатки.
К первым можно отнести:
- Быструю окупаемость.
- Практически постоянный контроль состояния жилплощади.
- Высокая востребованность.
- Необязательное оформление ИП.
- Небольшие вложения (при условии хорошего исходного состояния квартиры).
К недостаткам, пожалуй, можно отнести только риски, которые появляются в случае сдачи квартиры без соответствующих документов.
Посуточная сдача квартир в качестве бизнеса является хорошим дополнительным доходом, но при этом имеет свои подводные камни. Чтобы сберечь не только свои денежные средства, но и имущество, сдаваемое в аренду, необходимо четко представлять, с чего начинать бизнес, какие риски могут существовать, для какого контингента подойдут данные услуги.
С чего начать бизнес
Прежде чем начать строить бизнес на аренде квартир, необходимо выяснить следующие моменты:
- Имеется ли в наличии жилая площадь, которую можно сдавать посуточно. Если квартира в собственности, то нужно быть готовыми к тому, что в ней будут проживать посторонние люди, которые могут нанести вред имуществу.
- Можно снять квартиру и сдавать ее в аренду иным лицам. Такой бизнес будет считаться субарендой квартир. В этом варианте нет дополнительных рисков и затрат, на первых порах можно сразу выяснить, получится строить бизнес или нет.
Чтобы начать развивать бизнес на посуточной аренде квартир, следует составить примерный бизнес-план, который поможет выстроить четкое понятие, с чего начать. В этом документе определяются следующие моменты:
- Выяснить, какая квартира будет сдаваться, – своя или взятая в аренду.
- При необходимости провести косметический ремонт.
- Обставить жилую площадь мебелью.
- Запастись комплектами сменного постельного белья, полотенцами.
- Определиться, какой категории граждан будет сдаваться помещение (например, только семейным парам или гражданам, находящимся в командировке).
- Для подачи объявления о сдаче квартиры посуточно нужно сделать хорошие фотографии и составить описание жилой площади.
- Готовое объявление следует подать в газеты, интернет, можно создать собственный сайт или страничку в соцсетях.
Особенности и возможные проблемы
Решив строить бизнес на сдаче квартир посуточно, следует понимать, что могут возникнуть определенные риски.
На практике еще не было судебного рассмотрения дел, где в качестве ответчика привлекалось бы лицо, которое организовало бизнес по аренде квартир и не прошло регистрацию как ИП.
В чем плюсы оформления бизнеса через ИП:
- В случае возникновения конфликтных ситуаций можно доказать, что все действия производились в законном порядке.
- Регистрация в качестве ИП дисциплинирует ведение документальной отчетности, а, значит, все бумаги начиная от договоров и заканчивая чеками будут оформлены надлежащим образом.
Из этого следует, что любые претензии к постояльцам будут документально подтверждены. Это даст несомненный плюс в суде, если конфликт дойдет до судебного рассмотрения.