Жилищный кодекс об использовании общего имущества. Что входит в общее имущество многоквартирного дома по жк рф

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Комментарии к ст. 36 ЖК РФ

1. В комментируемой статье регулируются отношения общей собственности в многоквартирном доме, где помещения (жилые и нежилые) принадлежат на праве собственности различным субъектам, включая и публичные образования. Кроме того, вопросы общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются одинаково во всех многоквартирных домах независимо от количества собственников, количества помещений в таком доме, а также от наличия или отсутствия товарищества собственников жилья или какой-либо иной организации.

2. В п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, говорится, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, здание, в котором находится две и более квартиры, считается многоквартирным домом и на него распространяются все правила эксплуатации многоквартирного дома.

В комментируемой статье дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества, в том числе помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме дают еще более подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2).

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав общего имущества также включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо- и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

3. В п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме говорится, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в т.ч. сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Законодатель установил, что придомовая территория входит в состав общего имущества и соответственно в состав общего имущества входят объекты, расположенные на этой территории, которые предназначены для обслуживания дома. Но если трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, входят в состав общего имущества, то сети электро- и теплоснабжения, выходящие из этих объектов, также входят в состав общего имущества, несмотря на то что расположены до внешней стены дома.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

4. В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Однако границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, установлены не всегда.

В ч. 2 ст. 36 ЗК РФ указано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В свою очередь, в ст. 16 Вводного закона установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, если на момент вступления в силу ЖК РФ границы земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, установлены и был произведен кадастровый учет, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в силу этого Кодекса.

В случае, когда границы земельного участка не установлены, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В этом случае имеет место включение земельного участка в общее имущество многоквартирного дома и, как следствие, возникновение права общей собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса РФ, принимаются в эксплуатацию только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. В данном случае земельный участок сразу включается в состав общего имущества многоквартирного дома.

Если многоквартирный дом принимается в эксплуатацию поочередно, то право собственности на земельный участок включается в состав многоквартирного дома и переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента принятия в эксплуатацию первой очереди многоквартирного дома. Это обусловлено тем, что в существующей застройке (а первая очередь дома уже является существующей застройкой) земельный участок переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома по факту формирования земельного участка и собственник помещения в многоквартирном доме приобретает долю в праве собственности на общее имущество, куда входит и земельный участок.

Земельным кодексом РФ (ч. 2 ст. 36), Жилищным кодексом РФ (ст. 36), Вводным законом (ст. 16) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.

5. В п. 7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" устанавливается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.

Таким образом, установлена обязанность органов местного самоуправления и органов государственной власти по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

6. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, предназначены не только для пользования собственниками помещений в этих домах, но и для пользования многими другими лицами. В связи с этим любые ограждения или застройка земельного участка, препятствующие проходу или проезду, как правило, могут привести к нарушению прав граждан и юридических лиц. На этих участках могут быть расположены проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений, иные объекты, предназначенные для пользования неопределенным кругом лиц. В таких случаях данные земельные участки могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом).

Обременения, существовавшие до введения в силу комментируемого Кодекса, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок. Если обременение устанавливается после вступления в силу настоящего Кодекса, то подобное обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Если стороны не достигли соглашения об обременении земельного участка новым сервитутом, то спор о его установлении или условиях обременения правом ограниченного пользования может быть разрешен в судебном порядке.

7. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений (далее - собственники помещений) данного дома.

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых - жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома - общее имущество - находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и т.д. в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого неделимого комплекса имущества. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.

Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права), поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.

8. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права.

Некоторые части общего имущества могут быть приращены к помещениям в результате реконструкции. Например, часть чердачного помещения может быть присоединена к жилому помещению, в результате жилое помещение увеличивается в размере. Такого рода действия могут быть совершены путем реконструкции помещения и части общего имущества. В результате реконструкции возникает новый объект - квартира большей площади, в то время как площадь чердачного помещения уменьшается. Поскольку подобная реконструкция производится в отношении общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие других собственников помещений. Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарий к ст. ст. 46 - 48 ЖК). После получения такого согласия собственников помещений можно производить реконструкцию в соответствии с требованиями настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

9. По решению собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование некоторых объектов общего имущества. По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарий к ст. ст. 46 - 48 ЖК). Однако решением общего собрания товарищество собственников жилья или жилищный кооператив могут быть уполномочены на передачу в пользование части общего имущества.

В силу функциональных особенностей не все объекты общего имущества могут быть переданы иным лицам даже в пользование. К таким объектам общей собственности относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и другие объекты, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме. Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвал).

Однако подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, произвести государственную регистрацию права собственности. Все эти действия невозможны в связи с тем, что общее имущество является неделимым имущественным комплексом. Следовательно, сделку с частью общего имущества как с объектом недвижимости совершить нельзя, поскольку такого самостоятельного объекта не существует. Передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом.

Передача в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме производится собственниками помещений.

При отсутствии в многоквартирном доме товарищества собственников жилья стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступают собственники помещений в многоквартирном доме. Договор может быть подписан и одним из собственников, если он уполномочен на это общим собранием собственников. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступает товарищество или кооператив. В данном случае товарищество или кооператив выступает от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

10. В случае разрушения или сноса многоквартирного дома земельный участок остается в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, который ранее находился на этом участке. Доли в праве собственности на земельный участок участников долевой собственности остаются те же, которые были на общее имущество в многоквартирном доме.

Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством. Однако согласно ч. ч. 10 - 12 ст. 32 ЖК РФ собственники такого земельного участка существенно ограничены в распоряжении этим земельным участком (см. комментарий к указанной статье).

В ст. 36 ЖК РФ установлен перечень объектов, относящихся к общему имуществу владельцев площадей многоквартирного дома. В норме определяется порядок их пользования и распоряжения ими. Рассмотрим эту тему подробно.

Жилищный кодекс РФ: ст. 36

Право собственности на общее имущество принадлежит владельцам квартир в этом сооружении. К нему относятся:

Площади, которые не включены в состав квартир и используются для обслуживания более одного помещения в доме. К ним относят лестницы, межквартирные площадки, лифты, коридоры, подвалы, технические этажи, чердаки, в которых присутствуют и другое оборудование.

Прочие площади в доме, которые не принадлежат отдельным владельцам и предназначаются для удовлетворения социально-бытовых нужд. К ним относят помещения для организации культурного развития, досуга, детского творчества, занятия спортом и физкультурой и так далее.
Крыши, ограждающие конструкции, санитарно-техническое, электрическое, механическое и прочее оборудование, которое находится в доме.
Земельный участок, в пределах которого располагается здание, с элементами благоустройства, озеленения и прочими объектами. Границы надела определяются согласно требованиям ЗК и

Порядок пользования и распоряжения

Он определяется п. 2 ст. 36 ЖК РФ. В соответствии с нормой, субъекты, которым принадлежат квартиры в доме, осуществляют владение и пользование общим имуществом, а также распоряжаются им в пределах, определенных Кодексом. Уменьшение его размера допускается с согласия всех жильцов посредством реконструкции. Данное положение определено в п. 3 ст. 36 ЖК РФ. Общие объекты могут передаваться в пользование другим лицам, если это не ущемляет интересы и права юрлиц и граждан. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.

Земельный участок

Надел, на котором располагается многоквартирный дом, в соответствии с пунктом пятым ст. 36 ЖК РФ не может обременяться ограниченным пользованием другими лицами. На практике может возникнуть необходимость обеспечить доступ сторонних субъектов к объектам, которые существовали до даты введения Кодекса.

В таких случаях ст. 36 ЖК РФ не допускает запрет на обременение участка. Новое ограничение устанавливается соглашением между требующим его субъектом и владельцами квартир в доме. Споры, касающиеся обременения участка, в том числе его условий, разрешаются в суде.

Важный момент

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, при разрушении, случайной гибели, сносе многоквартирного дома за владельцами помещений сохраняется доля на участок, на котором располагается сооружение, с элементами благоустройства, зелеными насаждениями, а также иные объекты, предназначенные для эксплуатации и обслуживания дома. Они определяются пропорционально частям от общего имущества. Субъекты могут пользоваться, владеть и распоряжаться объектами по правилам, установленным в ГК.

Ст. 36 ЖК РФ с комментариями

В рассматриваемой норме регламентируются отношения, касающиеся владения общим имуществом в многоквартирном доме, помещения которого принадлежат разным субъектам, в том числе и публичным образованиям. Вопросы, касающиеся этой сферы, регулируются во всех сооружениях такого типа одинаково. При этом характер применения правил не зависит от количества владельцев помещений в здании, наличия/отсутствия ТСЖ либо иной организации.

Определения

Ключевые понятия установлены в Положении. В п. 6 указанного документа предусматриваются правила признания помещений жилыми, непригодными для проживания, а также многоквартирного дома подлежащим сносу ввиду аварийности. Положение утверждено правительственным Постановлением №47.

В соответствии с указанным пунктом в качестве многоквартирного дома выступает совокупность 2 и более квартир с оборудованными отдельными выходами. Данное Положение может распространяться как на земельный участок, который прилегает к сооружению, так и на помещение общего пользования. Здание содержит объекты общего имущества владельцев квартир в соответствии с законодательством.

Перечень объектов

Целесообразно рассматривать ст. 36 ЖК РФ с комментариями из Правил содержания имущества многоквартирного дома. В них присутствует более полный перечень объектов. В соответствии с Правилами к имуществу, указанному в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, относят помещения, которые не включены в состав квартир и необходимы для обслуживания/общего пользования. В эту категорию входят:

лифты;
коридоры;
лифтовые и прочие шахты;
лестницы и межквартирные площадки;
чердаки;
колясочные;
технические этажи (в том числе сооруженные за счет средств владельцев) площадки для ТС и гаражи, мастерские и тех. подвалы.

В указанных помещениях, согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, должны присутствовать инженерные коммуникации, прочее оборудование, с помощью которого осуществляется обслуживание более одной нежилой/жилой площади в доме. К последнему, в частности, относят элеваторные, бойлерные узлы, котельные и так далее.

В составе общего имущества также находятся:

Крыши.
Ограждающие конструкции несущего типа. Среди них в числе прочего фундаменты, стены, колонны, плиты перекрытий, балконов и так далее.
Ограждающие конструкции ненесущего типа. К ним относят, в частности, двери и окна помещений для общего пользования, парапеты, перила и прочее.
Санитарно-техническое, механическое, электрическое и другое оборудование, расположенное в доме за пределами помещений или внутри них, с помощью которого осуществляется обслуживание больше одной жилой/нежилой площади.
Участок, в границах которого находится сооружение, с элементами благоустройства и зелеными насаждениями.
Прочие объекты, использующиеся для обеспечения эксплуатации, обслуживания многоквартирного дома, в том числе тепловые пункты, спортивные и детские площадки на прилегающей территории.

Дополнительно

К общему имуществу относят также инженерные внутридомовые системы горячего и холодного водоснабжения, газовые сети, включающие в себя:

Стояки и ответвления от них до первого отключающего оборудования.
Коллективные приборы учета.
Первые запорно-регулировочные вентили на отводах внутриквартирных разводок.
Сантехническое, электрическое, механическое и иное оборудование.

Общее пользование осуществляется электросетями, состоящими из:

Вводно-распределительных шкафов и устройств.
Защитной, контрольной аппаратуры, приборов управления.
Осветительных установок в помещениях общего пользования.
Этажных шкафов и щитков.
Коллективных приборов учета.
Установок систем удаления дыма, пожарной сигнализации, в том числе внутреннего водопровода, пассажирских и грузовых лифтов.
Автоматических запорных устройств подъездных дверей.
Сетей от внешней границы до индивидуальных учетных приборов.
Прочего электрооборудования.

Специфика режима пользования участком

В составе общего имущества находится надел, в пределах которого располагается дом, с элементами благоустройства и зелеными насаждениями. Между тем границы участков в ряде случаев могут быть не установлены. По пункту второму ст. 36 ЖК РФ наделы, в пределах которых располагаются сооружения, включенные в общее имущество, а также жилые строения и иные здания предоставляются в долевое владение на условиях и в порядке, определенных законодательством.

В ст. 16 Вводного нормативного акта предусмотрено, что в существующей застройке участок, на котором располагаются объекты, является собственностью хозяев квартир. Надел с находящимися на нем строениями, сооружениями, конструкциями, элементами благоустройства и озеленения, образованный до введения ЖК в действие, и в отношении которого был осуществлен кадастровый учет, переходит в долевую собственность бесплатно. Если границы не установлены, любой владелец квартиры в доме может обратиться в местную структуру власти с заявлением об их определении.

Кадастровый учет

С момента внесения записи в реестр земельный участок приобретает статус недвижимого объекта и включается в состав общего имущества. Надел переходит бесплатно в владельцев квартир с момента постановки его на Реконструированные или вновь сооруженные дома вводятся в эксплуатацию при формировании участков, на которых они располагаются. В этом случае надел сразу включается в общее имущество. Согласно п. 7 правительственного Постановления №491 органы государственной и муниципальной власти обеспечивают учет участков без взимания оплаты с собственников квартир.

Обременения

Участки, в границах которых находятся многоквартирные дома, используются не только собственниками, но и иными лицами. В этой связи ограждения и застройка территории, препятствующие проезду/проходу, могут привести к нарушению интересов сторонних организаций и граждан. На таких участках могут находиться зеленые насаждения, детские площадки, проезды, прочие объекты, которые используются неограниченным кругом субъектов.

Территории могут обременяться сервитутом. Ограничения, которые существовали до введения ЖК, не прекращаются при переходе прав собственности на участок. Если они установлены после вступления в действие законодательства, то их условия определяются соглашением. Оно заключается между собственниками помещений дома и субъектом, требующим обременения для участка. В случае недостижения соглашения спор решается в суде.

Специфика владения

Как следует из ст. 36 ЖК РФ, доли общего имущества принадлежат владельцам квартир. В структуре дома выделяется 2 части. Одна является собственностью публичных образований, граждан и организаций, другая - общее имущество, принадлежащее хозяевам квартир. Последнее при этом является неделимым. Собственники квартир не владеют чердаком, подвалом, участком и прочими объектами, а также оборудованием в отдельности. Они выступают как хозяева всего общего имущества в совокупности.

Изменение состава объектов

Общее имущество дома не может отчуждаться. Оно не участвует в обороте как самостоятельный объект. Не подлежат отчуждению и отдельные элементы имущества. Они не выступают как самостоятельные объекты права. Некоторые элементы могут присоединяться к помещениям при реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). К примеру, часть чердака может дополнять жилое помещение. В этом случае площадь последнего увеличивается. При реконструкции в такой ситуации образуется новый объект. Квартира приобретает большую площадь, а размер чердака, соответственно, уменьшается. В связи с тем, что данные действия затрагивают общее имущество, требуется согласие владельцев иных помещений. На такие случаи распространяются ст. 36, 44, 46 ЖК РФ. В последних двух нормах устанавливается порядок проведения собраний владельцев помещений. После получения согласия от других хозяев квартир можно осуществлять реконструкцию.

Передача объектов третьим лицам

Она также осуществляется по правилам ст. 36, 44 ЖК РФ на общем собрании. Решение по вопросам принимается большинством от общего числа участвующих в собрании лиц. Исключение составляют случаи, указанные п. 1.1 части второй 44 статьи. При этом необходимо учитывать, что не все объекты по причине их функциональных особенностей могут передаваться сторонним лицам даже в пользование. К ним, в частности, следует отнести межквартирные площадки, лифты, коридоры, сантехническое, механическое, электрическое и другое оборудование и прочие части, предоставление которых иным субъектам будет препятствовать реализации прав владельцев квартир в доме.

Объекты, эксплуатация которых сторонними лицами не нарушает интересов хозяев помещений, могут передаваться последним в пользование. К примеру, это может быть подвал. При этом он не может выделяться как самостоятельный объект собственности. Части имущества нельзя присвоить кадастровый номер. В отношении нее нельзя провести госрегистрацию. Это обуславливается неделимостью общего имущества.

Финансовое обеспечение

Владельцы помещений многоквартирного дома могут формировать специальный денежный фонд (ст. 36.1 ЖК РФ). Средства из него предназначаются для проведения капремонта общего имущества. Деньги перечисляются на специальный счет, открытый в кредитном учреждении. Этот фонд формируется из взносов собственников на капитальный ремонт, пеней, выплаченных в связи с ненадлежащим выполнением обязанностей по отчислению обязательных сумм, а также из процентов, начисляемых кредитной структурой за пользование средствами. Управление финансами может быть передано ТСЖ или иной обслуживающей организации. При этом следует отметить, что данные средства имеют целевое назначение и не могут расходоваться в других, кроме установленных, направлениях.

Страница 1 из 2

§ 1. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома

Гражданское и жилищное законодательство предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из данного положения по существу следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом возможна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты) 1 . Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объекты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.

Следует подчеркнуть, что объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом. Среди способов достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья 1 .

В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена «делегируется» юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и о некоторых других правах, предусмотренных разд. VI ЖК РФ. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению - сам собственник жилища не лишается права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.

§ 2. Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме

Характеризуя долевую собственность в многоквартирном доме, необходимо понимать, что часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется. Разработка этой проблемы, не получившей должного освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

В случае перехода права собственности на жилое помещение (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей - квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта
права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Применение правила о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии 1 . Данный вывод подтвержден в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий», где, в частности, указывается, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, не урегулированы законом, поэтому в соответствии сп. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

§ 3. объекты общего пользования в многоквартирном доме

Нормативные акты, регулирующие в разное время отношения собственности в многоквартирных домах, приводят разные перечни имущества, находящегося в общей собственности собственников жилья.

Согласно утратившему силу Закону РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. ГК РФ указывает на несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 1 , а затем и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» более подробно перечисляли объекты, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилья 2 .

В ЖК РФ (ч. 1 ст. 36) устанавливается, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Однако во всех документах этот перечень остается далеко не исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Следует обратить внимание на то, что в ЖК РФ в отличие от прежнего законодательства в перечень имущества входят и земельные участки (ч. 1 ст. 36, ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Как верно указывает И.Б. Миронов, правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств 1 .

В соответствии со ст. 290 ГК РФ в ЖК РФ указывается на возникновение общей долевой собственности у собственников жилых помещений на объекты общего пользования многоквартирного дома. Между тем первоначально Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» говорил об использовании обоих видов общей собственности - долевой и совместной. Однако по отношению к недвижимости наиболее эффективной, бесспорно, является конструкция общей долевой собственности, находящейся в многоквартирных домах, что и закреплено в ГК РФ. Этот вывод опирается на содержание ст. 4 Федерального закона от 21 октября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого закона. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». 22 декабря 2004 г. Государственная Дума, приняв новый ЖК РФ, решила рассматриваемый вопрос в соответствии с ГК РФ и практикой применения ныне отмененного Федерального закона «О товариществах собственников жилья».

Следует отметить, что конструкция общей долевой собственности на недвижимость, находящуюся в многоквартирных домах, более приемлема и с практической точки зрения. Это видно из следующего.

С одной стороны, совместная собственность кроме всего прочего характеризуется незаменимостью ее участников. Таким образом, при этом виде общей собственности какие-либо отчуждения были бы весьма затруднительны, поскольку необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью объектов общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями.

С другой стороны, распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Обращаем внимание на то, что критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь недвижимости, находящаяся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.

По общему правилу владение или пользование указанными объектами может быть исключительно общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственников часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.

До введения в действие ЖК РФ и Федерального закона «О товариществах собственников жилья» Временное положение о кондоминиуме прямо запрещало товариществу иметь на праве собственности недвижимость; все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, являлось общей долевой собственностью его членов.

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», а затем и ЖК РФ отменили данный запрет. На сегодняшний день, подобно французским синдикатам, американским ассоциациям кондоминиумов и другим объединениям такого типа, широко распространенным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем в отличие от законодательства ряда зарубежных государств российское законодательство детально не регламентирует процедуру принятия решения о приобретении недвижимости товариществом. Например, в США такая процедура особенно подробно регламентируется по отношению к жилым помещениям, находящимся в управляемом ассоциацией кондоминиума доме. Так, реализация права приобретать жилье в «своих» домах может быть осуществлена двумя путями. Во-первых, при использовании преимущественного права покупки квартиры. Во-вторых, при наличии возможности приобрести жилище на торгах от своего имени либо от имени одного или нескольких собственников жилья. В обоих случаях ассоциация распределяет выплаченную стоимость приобретенной квартиры между всеми собственниками и взыскивает ее с них в качестве платежа на коллективные цели пропорционально долям их участия в общем имуществе.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

Комментарий к Ст. 36 ЖК РФ

1. В комментируемой статье регулируются отношения права общей собственности в многоквартирном доме, где помещения (жилые и нежилые) принадлежат на праве собственности различным субъектам, включая и публичные образования. Кроме того, вопросы общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются одинаково во всех многоквартирных домах независимо от количества собственников, количества помещений в таком доме, а также от наличия или отсутствия товарищества собственников жилья или какой-либо иной организации.

2. В п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, говорится, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, здание, в котором находится две и более квартиры, считается многоквартирным домом и на него распространяются все правила многоквартирного дома.

В комментируемой статье 36 ЖК РФ дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества. В состав общего имущества входят помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме дают еще более подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2).

В состав общего имущества, согласно этим Правилам, включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

3. В п. 8 вышеназванного Положения говорится, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

В то же время в подп. «ж» п. 2 этого же Положения указано, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится многоквартирный дом. Данные объекты расположены на придомовой территории, т.е. на каком-то расстоянии от дома.

Законодатель установил, что придомовая территория входит в состав общего имущества и соответственно в состав общего имущества входят расположенные на этой территории объекты, которые предназначены для обслуживания дома. Но если трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, входят в состав общего имущества, то сети электро-, теплоснабжения, выходящие из этих объектов, также входят в состав общего имущества, несмотря на то что находятся на расстоянии от внешней стены дома.

Следовательно, сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационные сети, находящиеся в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме и расположенные на расстоянии от стены дома, входят в общее имущество независимо от соглашения с исполнителем коммунальных услуг. И поскольку земельный участок находится в общем имуществе многоквартирного дома, то и инженерные коммуникации также должны быть включены в общее имущество. Жилищный кодекс РФ не предусматривает иных вариантов.

В п. 2 ст. 36 ЗК РФ указано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В свою очередь, в ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, когда границы земельного участка не установлены, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета этого земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С момента постановки на кадастровый учет возникает земельный участок как объект, он включается в состав общего имущества многоквартирного дома и по факту его формирования.

Вновь построенные или реконструированные многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, после введения в действие ЖК РФ принимаются в эксплуатацию только при формировании земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. В данном случае земельный участок сразу включается в состав общего имущества многоквартирного дома.

Если многоквартирный дом принимается в эксплуатацию поочередно, то права собственности на земельный участок включаются в состав многоквартирного дома и переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента принятия в эксплуатацию первой очереди многоквартирного дома, если при сдаче первой очереди не будет сформирован земельный участок только под существующей застройкой. Это обусловлено тем, что в существующей застройке (а первая очередь дома уже является существующей застройкой) земельный участок переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома по факту сформирования земельного участка и собственник помещения в многоквартирном доме приобретает долю в праве собственности на общее имущество, куда входит и земельный участок.

Земельным кодексом РФ (ч. 2 ст. 36), Жилищным кодексом РФ (ст. 36) Вводным законом к ЖК РФ (ст. 16) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.

5. В п. 7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» устанавливается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме.

Обременения, существовавшие до введения в силу ЖК РФ, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок. Если обременение устанавливается после вступления в силу настоящего Кодекса, то подобное обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Если стороны не достигли соглашения о обременении земельного участка новым сервитутом, то спор о его установлении или условиях обременения правом ограниченного пользования может быть разрешен в судебном порядке.

7. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений (далее — собственники помещений) данного дома, домовладельцев.

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых — жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома — общее имущество — находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и иных объектов в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого неделимого комплекса имущества. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.

Некоторые части общего имущества могут быть присоединены к помещениям в результате реконструкции. Например, часть чердачного помещения может быть присоединена к жилому помещению, в результате жилое помещение увеличивается в размере. Такого рода действия могут быть совершены путем реконструкции помещения и части общего имущества. В результате реконструкции возникает новый объект — квартира большей площади, в то время как площадь чердачного помещения уменьшается. Поскольку подобная реконструкция производится в отношении общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие других собственников помещений. Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном ст. — (см. комментарий к указанным статьям). После получения согласия собственников помещений можно производить реконструкцию в соответствии с требованиями настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

9. По решению собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование третьим лицам некоторых объектов общего имущества. По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст. — 48 ЖК РФ (см. комментарий к указанным статьям). Однако решением общего собрания товарищество собственников жилья или жилищный кооператив могут быть уполномочены на передачу в пользование части общего имущества.

Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвал). Однако подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности.

В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, произвести государственную регистрацию права собственности. Все эти действия невозможны в связи с тем, что общее имущество является неделимым имущественным комплексом. Следовательно, сделку с частью общего имущества как с объектом недвижимости совершить нельзя, поскольку такого самостоятельного объекта не существует. Передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом.

При отсутствии в многоквартирном доме товарищества собственников жилья стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступают собственники помещений в многоквартирном доме. Договор может быть подписан и одним из собственников, если он уполномочен на это общим собранием собственников. Если в многоквартирном доме созданы товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступает товарищество или кооператив. В данном случае товарищество или кооператив выступает от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

10. В случае разрушения или сноса многоквартирного дома земельный участок остается в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, который ранее находился на этом участке. Доли в праве собственности на земельный участок участников долевой собственности остаются теми же, которые были на общее имущество в многоквартирном доме.

Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным ч. 6 комментируемой статьи 36 ЖК России имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Однако в собственники такого земельного участка существенно ограничены в распоряжении этим земельным участком (см. комментарий к указанной статье).

ГК устанавливает режим общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Более детально данные отношения урегулированы в нормах главы 6 ЖК. При анализе этих норм, можно заметить их существенные отличия от общего регулирования права долевой собственности, что обусловлено спецификой объекта регулирования. В связи с этими принципиальными отличиями, ряд авторов предлагает отказаться от отнесения данных отношений к категории общей долевой собственности, а выделить самостоятельный вид общей собственности, которую можно охарактеризовать как «общая неделимая долевая собственность».

Под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Ст. 289 ГК устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. ЖК расширяет круг субъектов, имеющих права на общее имущество многоквартирного дома, включая в него собственников любых помещений (ст. 36 ЖК), как жилых так и нежилых.

Состав общего имущества многоквартирного дома определяется различным образом в ГК и ЖК. Норма ст. 290 ГК к общему имуществу относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Ст. 36 ЖК конкретизирует указанный перечень, дополняя его земельным участком с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, а также предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на данном участке объектами. Важными признаками общего имущества является то, что оно не является частью помещений и, следовательно, не принадлежит конкретному собственнику, и то, что оно предназначено для обслуживания более одного помещения. Кроме того, ст. 36.1 ЖК устанавливает права собственников помещений на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, предназначенных для проведения капитального ремонта общего имущества, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт и иных источников.

Отношения по приобретению собственниками помещений права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, урегулированы ФЗ от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действия ЖК РФ». Ст. 16 Закона устанавливает, что если земельный участок сформирован до введения в действие ЖК и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. При этом специального решения органов государственной власти или местного самоуправления о предоставлении этого земельного участка в собственность и государственной регистрации перехода права собственности на него не требуется. Если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК, лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, (или любое иное лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме) вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. После формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Размеры доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещения прямо пропорциональны размеры общей площади принадлежащего ему помещения. Ст. 15 Закона №189-ФЗ предусматривает возможность сохранения действия решения общего собрания собственников помещений или иного соглашения всех участников долевой собственности на общее имущество, устанавливающего иной порядок определения долей в праве на общее имущество, если такое решение было принято до вступления в силу указанного ФЗ.

Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение. Таким образом, при приобретении помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, равная доле предшествующего собственника этого помещения. Условия договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве собственности на общее имущество, ничтожны.

Из правовой природы доли вытекают особенности ее правового режима. Закон прямо запрещает осуществление выдела в натуре или отчуждение доли в праве собственности на общее имущество, совершение любых иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение. Несмотря на отсутствие прямого запрета, предполагается, что собственник не вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, или соответствующей компенсации, так как это могло бы привести, например, к запрету для остальных собственников помещений пользоваться лифтом. Правовой природе общего имущества в многоквартирном доме противоречит применение норм о выплате собственнику стоимости его доли в праве общей собственности другими участниками, а из запрета на отчуждение доли следует неприменение норм ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки.

Бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома также несут собственники помещений пропорционально принадлежащим им долям. Е.А. Чефранова отмечает, что связь размеров необходимых расходов с площадью помещений в условиях постоянного увеличения этих расходов может вызвать конфликт между собственниками дорогих и дешевых объектов, в связи с чем представляется разумным зарубежный опыт о привязке размеров расходов к стоимости помещения, а не его площади. Однако в действующем законодательстве данная идея отражения не нашла.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По общему правилу, владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Однако очевидно, что такой способ реализации правомочий в многоквартирном доме практически невозможен. Поэтому ЖК предусматривает, что управление многоквартирным домом может осуществляться непосредственно собственниками помещений на общем собрании, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управляющей организацией. Таким образом, решение вопросов об управлении многоквартирным домом, в том числе и общим имуществом, принимается большинством голосов участников, что позволяет решить проблему осуществления правомочий по соглашению сособственников.

Следует заметить, что собственники комнат в коммунальной имеют право как на общее имущество в коммунальной квартире, размер которого определяется пропорционально размеру принадлежащих им комнат, так и на общее имущество в многоквартирном доме, определенного в зависимости от общего размера принадлежащей им доли в квартире.