После оценки квартиры что дальше. Оценка квартиры для ипотеки. Основные методы определения стоимости

– это совокупность действий, направленных на определение реальной (рыночной) стоимости объекта.

Проведение процедуры является обязательным условием при оформлении ипотеки.

Требования в законе

Оценочная деятельность в России регламентируется (последние изменения были внесены в 2019 году).

Основные требования законодательства заключаются в необходимости проведения объективной оценки стоимости недвижимости.

Перед началом работы специалист должен исследовать рынок недвижимости и его сегментов, которые оказывают влияние на ценообразование.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Видео: оценка квартиры

Оценка для ипотеки

Недвижимости

Учитываются следующие факторы:

Перечисленные критерии оценки относятся к квартирам первичного и вторичного рынка.

Если жилье новое, дом только сдан в аренду, присутствует только черновой ремонт, то специалистами дополнительно изучается звукоизоляция, качество проводки, наличие металлической двери, состояние подъезда.

На стоимость квартиры оказывает влияние и другие факторы:

Оценщик внимательно осматривает состояние дома и квартиры, составляя не только объективную, но и субъективную оценку реализуемого имущества.

Все полученные данные вносятся в документ для максимально точного анализа.

Вторичного жилья

Если жилье уже было в собственности, то дополнительно учитываются:

Оценивать вторичное жилье намного сложнее и дольше, поскольку за отделкой бывает трудно определить состояние стен и пола, а ремонт позволяет скрыть следы утечки воды и аварий.

Обязательно учитывается наличие незаконных перепланировок. Если в помещении было проведено самовольное переустройство конфигурации жилья, то сделка будет невозможна.

Порядок действий

Для проведения оценки недвижимости необходимо обратиться в специализированную организацию и оставить заявку.

Перед оказанием услуги с заказчиком заключается договор, в котором указывается цель, задача и вид оценки.

Оценщику потребуется предоставить:

кадастровый паспорт на жилье (оформляется в БТИ);
план квартиры и ;
паспорт заказчика.

Выбор организации

Найти компанию или специалиста для оценки недвижимости при оформлении ипотеки можно двумя способами:

Самостоятельно.
По рекомендации банка.

Второй вариант более выгодный и надежный (исключено попасть на мошенников).

Как происходит

Оценка жилой недвижимости включает в себя три основных метода:

Оценщик в своей работе может использовать и другие методы, если в этом есть необходимость.

Процедура оценки жилья проводится следующим образом:

Кто оплачивает

В среднем за оценку квартиры придется заплатить 10 тыс.рублей. Если жилье относится к элитной недвижимости, то стоимость повышается до 30 тыс.рублей и выше.

Инструкция

Для оценки квартиры необходимо выбрать оценочную компанию, которая занимается этим вопросом. Только аккредитованные организации могут это делать, иначе документ не будет носить официальный характер и не имеет юридической силы.

Основными документами для оценки квартиры являются правоустанавливающие. К ним относится паспорт собственника, в случае нескольких собственников требуются паспорта всех. А также документы, подтверждающие право собственности на данный объект - если еще нет документов о собственности - квартира в только что построенном доме, то нужен договор, на основании которого заключалась сделка, а также кадастровый паспорт.

В случае обременения имущества: залог, ипотека и т.д. потребуются соответствующие документы. В некоторых оценочных компаниях требуют доказательства отсутствия обременения - это либо заказчик, либо сама организация делает запросы в регистрационную палату.

В случае проведения планировки жилья необходимо предоставить также соответствующие разрешения из БТИ

Также стоит предоставить техническую документацию на квартиру, т.к. при оценки играет роль расположение оцениваемого объекта. К ней относится экспликация помещения к поэтажному плану и сам поэтажный план дома.

При проведении оценки необходим выезд оценщика на объект, чтобы он мог осмотреть квартиру и сделать фотографии.

После осмотра жилья и сдачи всех документов оценка делается в течении нескольких дней. После этого выдается документ, обязательно прошитый с печатями и подписями. В нем указывается рыночная стоимость недвижимости, на которую и ориентируются при осуществлении разных операций с квартирой, а также достаточно подробное самого объекта, включая состояние дома, его месторасположение и другие факторы, которые учитывались при проведении оценки.

Обратите внимание

Если оценка нужна для залога ипотечной квартиры в банк, необходимо обращаться только в те компании, которые прошли аккредитацию в данном банке. В противном случае оценку могут посчитать недействительной.

Полезный совет

Перед выездом на объект для оценки квартиры стоит сделать все копии соответствующих документов, т.к. в оценочную компанию потребуются именно они, а оригиналы нужны для сверки.

Обязательной процедурой для расчета и возмещения ущерба от ДТП является экспертиза автомобиля, попавшего в аварию. Оценочные мероприятия пострадавшего транспортного средства включают в себя несколько этапов и для положительного результата (возмещение всей суммы на ремонт) требуют строго соблюдения регламента.

Инструкция

Главная задача оценщика – проведение автомобильной экспертизы, устанавливающей степень повреждения машины, а также сумму затрат, необходимую для полного восстановления транспортного средства после ДТП.

На первом этапе владельцу машины следует определиться с оценочной организацией, которая возьмет на себя все экспертные работы (регламентированные статьей 15.1 закона «Об оценочной деятельности»). Адекватность, компетентность, наличие опыта и владение основными нормами закона оценщиком - факторы, которые могут повлиять на итоговый результат независимой экспертизы авто.

Заключите письменный договор с фирмой, подробно оговаривающий все условия процедуры оценки. Вы можете вызвать специалиста как к себе в гараж / на смотровую площадку, так и предоставить автомобиль непосредственно в экспертную организацию.

Осмотр автомобиля производится по устному или письменному согласованию с оценщиком времени и места процедуры. Заранее вызовите к назначенному времени экспертизы всех заинтересованных участников или их доверенных лиц. Для подстраховки на день проведения независимой экспертизы автомобиля пригласите своих родственников и друзей, готовых впоследствии подтвердить факт обследования транспортного средства.

Для организации работы по оценке повреждений автомобиля с вас потребуют представить документы: паспорт владельца ТС; свидетельство о регистрации машины; справку о ДТП, предоставленную сотрудником ГИБДД. Рекомендуется помыть автомобиль перед осмотром, чтобы ничего не препятствовало оценке ущерба.

Процедура происходит следующим образом: специалист фиксирует дефекты, общее состояние автомобиля до происшествия, делает фотоснимки новых повреждений, вызванных аварией. Следите, чтобы объектив фотокамеры зафиксировал номерные знаки, идентификационный номер, каждую деталь. Кроме снимков, оценщик должен письменно изложить характер повреждений. От грамотности и полноты составления акта осмотра зависят выводы автомобильной экспертизы. Чтобы не остались невыявленные скрытые повреждения, потребуйте внести в документ указания на их возможность. Подписывайте акт после того, как внимательно прочитаете его. Попросите переписать неточные/неполные формулировки. Помимо росписи, автовладелец должен поставить отметку: «С договором ознакомлен».

На завершающем этапе оценщик составляет заключение с перечнем требуемых ремонтных работ и их стоимостью с учетом стандартных нормативов трудозатрат. Заключение сопровождается фото-таблицей (снимки в виде таблицы). Отчет об оценке рыночной стоимости восстановления автомобиля, пострадавшего в ДТП, должен быть выполнен в соответствии с законом «Об оценочной деятельности» и действующими стандартами – ФСО-1, ФСО-2 и ФСО-3.

В настоящее время подавляющее большинство россиян не имеют собственного жилья. По данным Аналитического Центра около 25% населения страны снимают квартиры, комнаты и дома. Ещё больше - 30% - вынуждены жить с родителями, так как не имеют возможности платить за аренду недвижимости.

Однако, иметь «свой угол» хочется каждому. К сожалению, современная экономика такова, что цены на недвижимость установлены довольно высокие, и позволить себе покупку жилья без задействования сторонних средств может далеко не каждый. А поскольку копить на ту же квартиру придется слишком долго, то практически 100% обращаются в банки для оформления ипотеки.

Что такое оценка квартиры?

Одним из многочисленных документов, которые необходимо предоставить в банк для того, чтобы получить денежные средства на покупку жилья, является отчет об оценке стоимости квартиры. Только исходя из той цены жилья, которая будет указана в отчете, банк определит сумму, которую он вам выдаст. И абсолютно неважно за сколько вы на самом деле покупаете квартиру.

Оценка квартиры - это деятельность специалиста, направленная на определение наиболее вероятной стоимости данного вида недвижимости на свободном рынке.

Банки принимают только те отчеты, которые выполнены профессиональными оценщиками, имеющими соответствующие образование и квалификацию. Как правило, банки рекомендуют оценочные компании и оценщиков, которые у них аккредитованы, то есть прошли тщательную проверку соблюдения всех требований к отчету закона «Об оценочной деятельности» и качества выполняемой работы.

Как происходит оценка?

Когда вы обращаетесь к оценщику, обязательно информируйте его о цели проведения оценки и лучше уточните в каком банке у вас будет ипотечное кредитование. Оценщики, которые специализируются именно на оценке недвижимости, как правило, знают о дополнительных требованиях к отчету у того или иного банка.

Предварительны этап:

Прежде, чем приступить к выполнению отчета, оценщик попросит вас собрать необходимую документацию на квартиру. Этот список небольшой, так что собрать документы вас не составит особого труда. С типовым пакетом вы можете ознакомиться на этой странице в разделе «Необходимые документы».

Следующим обязательным этапом проведения оценки является выезд на осмотр объекта. Осуществляют его как правило оценщики самостоятельно либо это делают их помощники. Осмотр необходим для фотофиксации квартиры, а также для более точного определения общего состояния объекта и его соответствия заявленным в документах параметрам. Например, многие владельцы продаваемой квартиры пытаются скрыть наличие неузаконенной перепланировки. А это очень сильно влияет на решение банка в отношении одобрения ипотеки.

Расчетный этап:

После осмотра квартиры оценщик приступает к изучению рынка недвижимости и экономики в этой сфере в целом в данном регионе. Подбираются объекты-аналоги, данные которых будут учитываться при проведении расчетов.

При осуществлении расчетов оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но и ликвидационную. Ликвидационная стоимость - это та цена, по которой объект можно продать в максимально сжатые сроки, и она, как правило, ниже рыночной.

Знание ликвидационной стоимости позволяет банку определить возможность покрытия убытков на тот случай, если по каким-либо причинам вы прекратите платить кредит. Тогда банк сможет расторгнуть договор и продать эту квартиру, а вы не останетесь должником.

Интересный факт:

В Древней Греции на земле должника кредитор устанавливал табличку, означавшую, что в случае невыплаты долга земля перейдет в собственность кредитора. Эта табличка называлась — ипотека (hypothéke).

Что получает клиент?

Результатом работы оценщика является отчет, который вы можете предоставить в банк кредитному специалисту.

Случай из практики:

В апреле в нашу компанию обратился клиент. У него сложилась сложная ситуация. Для получения в банке нужной ему суммы необходимо было выйти на определенную стоимость квартиры, но в другой компании это сделать не смогли. На его удачу он позвонил нам, и наши специалисты очередной раз проявили свой профессионализм, сумев рассчитать нужную стоимость квартиры. В результате клиент получил те средства, на которые рассчитывал.

Сам отчет по оценке квартиры выглядит как печатный документ, состоящий из примерно 70-80 листов А4. Отчет обязательно должен быть пронумерован и прошит. А также заверен печатью и подписью оценщика.

Готовый отчет об оценке для ипотеки состоит из разделов:

Сведения об Оценщике и Заказчике

Характеристика объекта оценки

Обзор и анализ рынка недвижимости

Анализ ликвидности объекта

Обоснование методики оценки

Определение рыночной стоимости

Определение ликвидационной стоимости

Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика

Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис

Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на квартиру

Фотографии квартиры

В ряде случаев требуется определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Для этого используется процедура оценки.
Рассматриваются факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, и на их основе определяется стоимость.
На неё влияют как характеристики самого объекта, так и окружения, рыночной среды, политической и экономической ситуации и т. д. Поскольку эти факторы не остаются неизменными, со временем меняется и стоимость объекта.
В отчёте об оценке обязательно ставится дата, на которую он сделан . Во многих случаях оценка используется вскоре после её определения. Тогда срок действия не имеет значения. Очень часто можно услышать вопрос: «Сколько действует оценка квартиры?».
Если оценка происходит регулярно, её результат может считаться действительным до следующей процедуры.
Но чаще указывается определённая дата, до которой она действительна.
В соответствии срок действия оценки не может быть больше полугода .
После его завершения найденная стоимость не рекомендуется к использованию. Судебный орган или кредитная организация, скорее всего, её не примут.
Поэтому потребуется проводить оценку заново.
Внимание! Если по каким-то причинам возникают сомнения в достоверности оценки, они могут быть разрешены в суде.
В подобном случае период, прошедший со времени оценки, тоже имеет значение.
Срок действия оценки квартиры также не превышает 6 месяцев.

Договор оценки недвижимости
Без договора оценка считается недействительной. Он заключается в простой письменной форме, стандартного бланка нет.
Договор может заключаться на :
один объект;
несколько объектов;
долговременное сотрудничество.

В нём обязательно указывается :
Кто заказчик оценки.
Кто исполнитель, то есть оценщик.
Сведения о квалификации и подтверждение гражданской ответственности оценщика.
Что именно требуется оценить.
Для каких целей нужно узнать стоимость (этим определяются использующиеся методы).
Вид определяемой стоимости.
Перечень стандартов оценочной деятельности.
Дата, на которую определяется стоимость.
Срок действия.
Размер вознаграждения (он не может выражаться в долях или процентах от стоимости) и порядок оплаты.

Когда и с кем заключается?
Заказчиком может быть только собственник или его доверенное лицо.
Это может быть компания или отдельный человек.
Оценщик может работать в компании или самостоятельно.
Но он обязательно должен иметь соответствующее образование и состоять в саморегулируемой организации оценщиков.
Его квалификацию подтверждают :
диплом об образовании;
свидетельство;
и выписка из реестра оценщиков.

Справка : Иногда в договоре присутствует и третья сторона – плательщик. То есть это тот, кто оплачивает услуги, но не владеет недвижимостью.
Это тоже может быть организация или частное лицо.

Необходимые документы
Для подписания договора со стороны заказчика потребуются :

Правоустанавливающий документ – тот, на основании которого возникло право собственности.
Им может быть :
договор купли-продажи;
приватизации;
дарственная;
и другие подобные в зависимости от ситуации.

Необходимая техническая документация зависит от типа недвижимости.
Договор оценки квартиры требует :

Про сроки оценки квартиры было сказано выше.
Для жилого дома :
Кадастровый/технический паспорт.
План земельного участка, на котором он расположен, с обозначенными границами.
Выписка из ЕГРП об обременениях.
Сведения об инженерных сетях.

Для определения стоимости коммерческой недвижимости :
Технический паспорт.
Выписка из ЕГРП.
План земельного участка.
Сведения об обременениях.

Внимание! Также потребуются учредительные документы и протокол собрания с решением о назначении руководителя, если собственник – организация.
Для оценки земельного участка :
Кадастровый паспорт.
План участка с указанием точных границ.
Документы, которыми определяется размер налога на землю.

Если договор составляется на объект незавершённого строительства :
Разрешительная документация на строительство.
Проект с пояснениями к нему.
Выписка из ЕГРП.
Сведения о конструктивной системе и разрешённой мощности потребления ресурсов.
Кадастровый или технический паспорт. В нём должны быть указаны степень завершённости строительства и площадь застройки.
Если здание законсервировано – акт консервации.

Важно : Если собственник – компания, потребуется справка о балансовой стоимости. Её подготовит бухгалтерия.
Оценщик предоставляет документы, подтверждающие его квалификацию. Далее в статье вы найдете инструкцию по заполнению и как выглядит оценка квартиры.

Инструкция по заполнению
Как правило, шаблон договора есть у оценивающей организации или независимого оценщика.
Он заполняется от руки или на компьютере.
В документ вносится следующая информация :
Его номер.
Дата заключения.
Сведения обо всех действующих сторонах. Это ФИО или название организации, ФИО представителей и основание, на котором они действуют (доверенность, Устав компании, протокол собрания и т. п.).
Количество экземпляров отчёта об оценке.
Сведения об оценщике (оценщиках): ФИО, название и расположение саморегулируемой организации и информация о страховании ответственности.
В конце договора указываются адреса и банковские реквизиты сторон-юридических организаций.

:
определения размера налога при наследстве;
в судебных разбирательствах, связанных с определением ущерба, полученного в прошлом;
при судебном разделе имущества после развода;
при составлении брачного контракта, если он заключается через продолжительное время после свадьбы.

В таких случаях проводится ретроспективная оценка. В её ходе учитываются события, характеристики и показатели на необходимую дату в прошлом.
Если прошло более полугода, результат оценки в таком случае не будет действителен на настоящее время.
Как видим, срок действия оценки – важный параметр. Он определяет, в течение какого времени её можно использовать. Также важно правильно указать в договоре всю необходимую информацию и подготовить требующиеся документы. Ну а сколько действительна оценка квартиры вы теперь знаете.
Что такое ретроспективная оценка недвижимости смотрите на видео:

Для оформления ипотечного кредита необходимо провести рыночную оценку недвижимости. Какие же документы понадобятся для оценки квартиры для ипотеки? Банк должен знать сведения о рыночной стоимости залога, который передается им при оформлении займа.
Для этого нужно обратиться к оценщику, который работает в организации, официально занимающейся данной деятельностью. Без проведения такой оценки банк не одобрит ипотечный кредит, так как предоставление бумаг, указывающих на рыночную стоимость, – обязательное условие для оформления займа.
Независимая оценка недвижимого имущества при оформлении ипотеки необходима, чтобы организация, выдающая кредит, была уверена в том, что стоимость выданного займа равнозначна цене залогового имущества.
Для проведения оценки необходимо обратиться к независимому эксперту. С ним нужно заключить письменный договор о предоставлении услуг. Это необходимо, чтобы в случае отказа в выдаче кредита в силу плохо проведенной работы оценщик понес определенные обязательства.
Ф З N 135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года содержит положение об обязанности заключения договора между сторонами. Организация, предоставляющая сотрудника для проведения оценки жилого объекта, должна иметь аккредитацию, которая подтверждена документами.
По желанию лицо, оформляющее ипотечный займ, может обратиться к частному специалисту, который должен иметь лицензию на право проведения оценки недвижимости. Но сотрудники банка больше отдают предпочтение оценщикам из организаций, поэтому если им не понравится проведенная работа, то оценивать помещение и оплачивать эту услугу придется снова.
Банковское учреждение способно посоветовать несколько организаций на выбор, у которых можно заказать эту процедуру. Но выбирать только из представленных вариантов необязательно – допустимо поискать и другое учреждение.
Бумаги, необходимы для физического лица
При обращении к оценщику физическое лицо, которое является собственником помещения, обязано предоставить документацию. Какие документы нужны:
бумага о праве владения объектом недвижимости, приобретаемого в ипотеку;
справка, содержащая сведения о прописанных на жилой территории лицах;
технический паспорт (если была осуществлена планировка, то – разрешение из органов);
бумага, которая является доказательством того, что недвижимость не имеет обременений.

Если оценивается жилое помещение, в котором на данный момент нет собственника, то необходимо предоставить:
договор купли-продажи;
паспорт обратившегося гражданина;
бумаги из БТИ и технический паспорт.

Также нужно сделать ксерокопии этих бумаг, так как их приложат к вынесенному оценщиком отчету. Для одобрения ипотеки к отчету должны быть приложены фотографии, которые сделает оценщик. Собственнику помещения нужно позаботиться лишь о чистоте в квартире. Необходимы хорошие снимки, для того чтобы банк мог увидеть залог.
Важно! В отчете будут не только фото квартиры, но и фотографии, сделанные в подъезде и возле дома. Проверка должна проводиться в светлое время суток. Без фотографий банк может отказать в одобрении заявки по кредиту, поэтому обратившемуся лицу необходимо проконтролировать, чтобы они были сделаны.

Документы, необходимые от юридических лиц
Когда жилье приобретается в недостроенном доме, собственником помещения будет считаться застройщик. В этом случае необходимые документы для заключения договора оказания услуг с оценщиком немного другие:
разрешение на осуществление строительных работ, которое оформлено в отношении застройщика;
ИНН застройщика и КПП;
бумага, являющаяся подтверждением права пользования или владения участком земли, на котором возводится жилой объект;
проектный план дома;
заключенный договор на долевое участие в строительстве;
бумага, в которой указана дата, когда планируется сдать объект в эксплуатацию;
документ, где находятся сведения, что квартира ничем не обременена;
справка о балансовой стоимости (в некоторых случаях, если застройщик – хозяин объекта).

За проведение оценочной деятельности платит застройщик. В случае если в одобрении кредита банком отказано, он вправе по заключенному договору требовать возврата денежных средств с фирмы, проводившей оценку.
При выборе организаций, проводящих оценочную деятельность, необходимо опираться на опыт работы сотрудников и отзывы клиентов. Наличие преимущественно положительных отзывов говорит о высоком качестве услуг.
Бумага по результатам проведения оценки
После проведения процедуры оценки заказчику будет выдан отчет, в котором содержатся:
все данные о квартире;
сведения о месте расположения, дворе и т. д.;
информация о расположении к дому метро;
наличие парковочных мест у жилого дома;
материал, из которого возведен дом;
мнение оценщика о целесообразности проведения ремонта в квартире;
стоимость кв. м. в квартире;
иные сведения.

Отчет содержит подробную информацию о движимом имуществе, передаваемом в залог при оформлении ипотеки. Также он должен содержать хорошего качества цветные фотографии квартиры, дома и прилегающей к нему территории.
Заемщик может заказать у специалиста дополнительные документы – например, справку об отсутствии обременений на квартиру. Она оформляется в Росреестре, который расположен по месту нахождения объекта недвижимости.
Сбор документов для оценки квартиры для оформления ипотеки – важный этап при взятии кредита. Низкое качество данной услуги может повлечь отказ от выплаты ипотечного займа. К выбору организации, оказывающей такие услуги, необходимо подходить тщательно.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: