Программа поддержки многодетных семей при помощи сертификатов на материнский капитал функционирует уже больше 10 лет. Благодаря ей многие граждане улучшили качество своей жизни, в том числе и условия проживания. Но иногда возникает необходимость продать дом, купленный на материнский капитал. Можно ли это сделать?
Как продать
Условия отчуждения дома, при приобретении или возведении которого были привлечены средства маткапитала, различаются в зависимости от возраста несовершеннолетних лиц, имеющих долю в нём. Возможных вариантов развития событий два.
- Если хотя бы одним из владельцев жилого помещения является несовершеннолетний гражданин, то для продажи домовладения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства за специальным разрешением. Без него передать право собственности на жильё другому лицу будет невозможно.
- Если к дате продажи домовладения все дети, имеющие долю в нём, достигнут 18-летнего возраста, то сделка будет возможна с письменного разрешения на неё всех собственников дома.
Миновать обращение в органы опеки, если не все дети достигли совершеннолетия, не получится. Это связано с тем, что при использовании маткапитала на улучшение условий проживания заявителем предоставляется обязательство выделить доли в новом жилище всем членам семьи. За выполнением этого условия государство внимательно следит, чтобы исключить возможность лишения не достигших 18-летия собственников их права на жильё. Чтобы органы опеки выдали вам разрешение на продажу дома, некоторые из собственников которого не достигли совершеннолетия, при совершении сделки нужно учесть следующие нюансы:
- каждый из несовершеннолетних владельцев долей должен получить равнозначные в другом жилище, приобретаемом вместо старого или уже имеющемся в собственности. Т. е. их условия проживания не должны ухудшиться после продажи дома;
- если вместо продаваемого жилья покупается новое, его площадь должна быть не меньше проданного, либо доля несовершеннолетних детей в нём должна стать больше, чем в предыдущем доме.
Оба этих условия выдвинуты органами опеки с той целью, чтобы интересы детей в плане жилищных условий не ухудшились в результате сделки по продаже дома, где они до этого проживали. Получается, что продать домовладение можно только после получения разрешения от органов опеки и если условия проживания детей в результате сделки будут сохранены или улучшены.
Спустя какое время после приобретения можно продать жильё
ФЗ № 256, регулирующий условия программы маткапитала, не запрещает продажу домовладения, купленного с привлечением средств по сертификату. Однако разрешение от органов опеки для проведения сделки необходимо в любом случае, а иначе Росреестр откажется регистрировать недвижимость на нового владельца. Законом не обозначен чёткий срок действия документа, позволяющего осуществить продажу. Он указывается непосредственно в самом документе, и в большинстве случаев составляет три месяца.
Однако договоры о запланированных сделках необходимо предоставить в течение 1 месяца после того, как органы опеки разрешили гражданам продать домовладение. Этот момент регулируется письмом Министерства образования № 09-М. Если пропущен срок предоставления документов, то придётся повторно обращаться за разрешением к специалистам по опеке. С учётом вышеуказанных нюансов получается, что приобретённый за средства маткапитала дом можно продать в любое удобное его владельцам время после приобретения. Но есть ещё ряд обстоятельств, которые необходимо учесть при продаже.
Если дом находился в собственности меньше трёх лет (или меньше 5 в случае покупки после 1 января 2017 года), то при его продаже придётся уплатить налог на доходы физлиц (подоходный). Однако если продажа старого жилья и покупка нового произойдут в течение одного налогового периода, а члены семьи не успеют до этого использовать своё право на налоговый вычет, то от уплаты указанного налога они будут освобождены. В том случае, когда жильё покупалось при помощи ипотечного кредита, задолженность по которому остаётся непогашенной в момент продажи, банк должен выдать согласие на перевод обязательств по ипотеке на нового владельца дома.
Можно ли выполнить обязательство выделить доли после продажи
Установленный законодательством порядок обязывает родителей предоставить органам опеки заверенное у нотариуса обязательство выделить доли в приобретаемом жилище в срок до полугода после момента снятия обременения с него. Если же дом приобретается в ипотеку, а задолженности по ней ещё не выплачены, продать жильё можно, но для этого понадобится разрешение органов опеки на продажу. Чтобы его получить, необходимо предоставить несовершеннолетним детям площадь в другом жилье. Это может быть:
- приобретаемое взамен старого жилище;
- дом, собственниками которого являются любые из родственников детей.
Можно ли за материнский капитал купить дом или дачу? Как оформить покупку/продажу жилья под семейный капитал? Как купить за мат капитал дом в деревне?
Приветствуем постоянных читателей сайта ХитёрБобёр.ru и тех, кто посетил наш портал впервые. Эксперт сайта Эдуард Стембольский снова на связи.
Мы продолжаем цикл статей, посвященных материнскому капиталу. Тема этой публикации – покупка дома (дачи или другого частного жилья) под материнский капитал.
Итак, начнём!
1. Покупка дома или дачи за материнский капитал - условия сделки и выгоды
Материнский капитал (МК) – способ государственной поддержки семей с двумя и более детьми. Программа работает с 2007 года: за это время несколько раз произошла индексация суммы капитала – с 250 000 размер государственных дотаций вырос до 450 000.
Сертификат на МК выдаётся однократно. Потратить обеспеченные им средства можно после достижения ребенком возраста 3 лет. В некоторых случаях разрешается воспользоваться деньгами до достижения этого возраста.
Все финансовые транзакции, связанные с МК, контролирует и осуществляет Пенсионный Фонд России. Эта организация принимает решения о выдаче денег на указанные родителями цели и занимается юридической чистотой сделок с маткапиталом.
По данным ПФР, самое актуальное направление использования семейного капитала – улучшение условий жилья. Деньги можно потратить на покупку квартиры или дома, погашение кредита или ипотеки, строительство и реконструкцию жилья.
Все подробности о программе государственного финансирования семей с 2 и более детьми в статье « ».
Тема этой публикации – покупка дома на средства маткапитала. Суммы в 450 тыс. руб. вряд ли будет достаточно для приобретения полноценного жилья, поэтому наряду с государственными деньгами родителям придётся использовать собственные накопления.
Материнский капитал может стать своего рода базой или фундаментом для приобретения недвижимости.
С помощью государственных средств можно оплатить:
- первоначальный взнос при покупке квартиры или дома в кредит;
- долг и проценты по нему по ипотеке;
- единовременную покупку жилья (с добавлением собственных денег при необходимости).
Материнский капитал поможет в случае, если банки не выдают семьям кредит на жильё ввиду нехватки денег на первичный взнос или по причине недостаточного уровня доходов. Сертификат на маткапитал становится своего рода рычагом, с помощью которого можно сдвинуть дело покупки дома с мертвой точки.
Следует заметить, что далеко не все кредитные организации согласны работать с маткапиталом в условиях экономической нестабильности. Оплатить ипотеку или выдать кредит на жильё под сертификат согласны лишь несколько десятков российских банков.
Не всегда и Пенсионный Фонд идёт навстречу обладателям маткапитала, особенно, когда деньги вкладываются не в прямую покупку новых квартир, а в строительство или реконструкцию жилья.
Покупка частного дома под материнские деньги – не самое простое мероприятие, однако и его можно успешно осуществить, если подойти к делу грамотно и обстоятельно.
Покупка дачи под мат капитал
Ещё сложнее будет купить дачу на семейный капитал. По закону такая процедура вряд ли представляется возможной, однако некоторым родителям удаётся добиться представителей ПФР разрешения на данную сделку.
Такая операция становится правомерной, если присвоить дачной постройке статус полноценного жилого дома.
Такой дом обладает следующими качествами:
- он пригоден для постоянного (круглогодичного проживания);
- имеет документы жилого помещения;
- имеет индивидуальный адрес;
- в нём можно прописаться (зарегистрироваться).
Жильё не должно быть ветхим и аварийным. Обязательно наличие коммуникаций, удобств и прочих условий полноценного проживания. Все эти требования справедливы для любого объекта недвижимости, приобретаемого под семейный капитал. Подробнее об этом – в следующем разделе.
Последние новости по теме:
Владимир Путин выступил с инициативой продлить действие материнского капитала до января 2022 года. В рамках реализации Национальной стратегии действий в интересах детей президент предложил сделать выплаты ежемесячными для тех семей, которые в этом нуждаются.
Также Путин заявил, что в качестве дополнительной поддержки российских семей введут ежемесячные выплаты на рождение первенца. В среднем они составят по 10 523 рубля в месяц в 2019 году и в дальнейшем будут расти - в 2020-м они ожидаются на уровне 11 143 рублей.
Ещё одно нововведение - средства маткапитала теперь можно будет тратить не только на образование или улучшение жилищных условий, но и на оплату ухода за детьми дошкольного возраста, начиная с 2 месяцев.
Видео по теме:
2. Требования к объекту недвижимости – можно ли купить дом в сельской местности
По закону далеко не всякий дом может быть рассмотрен как полноценный объект недвижимости. Чтобы удовлетворять условиям программы приобретения жилья под мат капитал, дом должен быть не просто строением с крышей и стенами. Жилище должно обеспечивать максимальный комфорт для владельцев – в первую очередь, для детей.
Основные требования к дому, приобретаемому под семейные деньги:
- расположение на территории РФ;
- статус объекта индивидуального жилищного строительства;
- наличие системы отопления;
- наличие электроснабжения, водопровода и канализации;
- процент изношенности не выше 50%.
Покупка на семейный капитал дома в аварийном состоянии или требующего капитального ремонта запрещена законом.
Ещё одно необходимое условие – земельный участок, на котором расположен дом, тоже должен быть куплен (или взят в аренду).
Важный нюанс
Приобрести землю на средства маткапитала нельзя!
Что касается покупки дома в деревни (в сельской местности), то никаких ограничений на географическое расположение приобретаемого объекта недвижимости нет. Если в населенном пункте можно прописаться, и в нём присутствуют все блага цивилизации, значит купить его за МК вполне возможно.
Каждый вариант приобретения жилья на средства господдержки обсуждается индивидуально с сотрудниками Пенсионного Фонда. В идеале именно они должны предоставлять родителям исчерпывающую информацию по всем вопросам относительно распоряжения сертификатом.
Однако на деле договориться с представителями Фонда удаётся не всегда, поэтому лучше привлекать дипломированных специалистов в области социальных пособий и при их непосредственном участии разрабатывать индивидуальную стратегию покупки жилья.
3. Как оформить сделку купли-продажи жилья под материнский капитал
Поскольку получить наличными средства маткапитала не представляется возможным, владельцам сертификата доступны только банковские транзакции – безналичные перечисления средств на счет продавца.
Выбирая объект недвижимости для приобретения в собственность, следует сразу обговаривать с владельцами особенности сделки. Не каждый хозяин дома согласиться на операции с материнским капиталом.
Факт
Большинству людей такие сделки представляются хлопотными и сомнительными, поскольку их знания о маткапитале ограничиваются общими сведениями. Люди, которые никогда не имели дел с сертификатами, считают, что у них будут трудности с обналичиванием средств в будущем и вообще предпочитают «живые» деньги.
Вам придётся или найти финансово грамотного продавца, или убедить его, что никаких трудностей с перечисленными Пенсионным Фондом деньгами у них не будет. Средства государственной поддержки, переведённые на частный банковский счет, сразу приобретают иной статус и распоряжаться ими можно как любыми другими личными финансовыми активами.
Шаг 1. Ищем дом
Большинство сделок купли/продажи дома с помощью материнского капитала заключаются с предыдущими собственниками жилья. То есть главное внимание покупателям необходимо уделять вторичному рынку.
Этому есть простое объяснение – новые дома строятся обычно в частном порядке и по заказу их будущих владельцев. Семьи, желающие купить абсолютно новый дом или приобрести его в ипотеку, вряд ли найдут подходящий объект.
Банки дают кредиты преимущественно под квартиры. Правда, некоторые финансовые организации предлагают своим клиентам эксклюзивные варианты и в виде исключения выдают ссуду под коттеджи.
Обычно такие предложения – результат сотрудничества банковских организаций со строительными фирмами, которые строят новые пригородные посёлки с современными домами из бруса, а также каркасного или газобетонного типа.
Объекты сдаются строительными фирмами под ключ и строятся до стадии внутренней отделки. При этом банки выдают ссуды на такие сделки с выгодными комиссионными.
Единственный минус – общая стоимость такого дома чуть больше, чем на рынке, но зато семья получает в пожизненное владение качественное и долговечное жильё.
Вполне возможно, что молодой семье удастся найти такой вариант, но чаще всего владельцам сертификата приходится выбирать дома на вторичном рынке. Благо, выбор подходящих объектов недвижимости, особенно в крупных городах, достаточно богатый.
Если вам понравится дом в садоводческом хозяйстве, то такой вариант тоже подойдёт, поскольку сегодня на территории садового участка можно прописаться. Скорее всего, разрешение на использование капитала Пенсионный Фонд вам выдаст.
Но не забывайте, что дом не должен быть самовольной постройкой без документов и статуса жилого строения. Он должен быть полноценным хозяйственным объектом и соответствовать всем требованиями, о которых говорилось в предыдущем разделе.
Шаг 2. Оформляем в собственность земельный участок
Купить дом, не приобретя во владение землю, на которой он стоит, не получится. В крайнем случае, можно взять эту территорию в аренду на 100 лет и она будет считаться практически вашей. Землю можно также унаследовать от родственников и родителей.
Это важный пункт процедуры и забывать о нём не следует. Учтите, что приобрести землю на средства маткапитала не получится. Так что эту статью расходов вам придётся полностью взять на себя.
Шаг 3. Собираем документы и обращаемся в Пенсионный Фонд за разрешением
Решение о передаче средств на счет продавца недвижимости принимают сотрудники Пенсионного Фонда. Именно к ним нужно обратиться, если вы решали воспользоваться государственной поддержкой для улучшения жилья.
В случае положительного решения ПФР покрывает расходы на приобретение дома (или их часть) и передаёт средства, обеспеченные сертификатом, продавцу жилья.
Какие документы потребуются:
- Заявление от владельца сертификата, написанное по установленной форме (образец можно взять в ПФР).
- Свидетельство о пенсионной страховке.
- Сертификат на маткапитал.
- Копии паспорта и свидетельств о рождении.
- Обязательство об оформлении дома в собственность на всех членов семьи.
- Справку о размерах временно непогашенного долга продавцу дома (если потребуется).
- Свидетельство о браке (или разводе, если таковой имеет место).
- Реквизиты банковского счета, на который переводятся средства.
Пакет документов варьируется в зависимости от индивидуальных нюансов конкретного процесса купли-продажи жилья.
Учтите, что решение по переводу средств (или отказ в такой процедуре) принимается не сразу. Покупателю и продавцу придется ждать 1-2 месяца до «вынесения приговора». Если все документы в порядке и объект недвижимости соответствует требованиям, ПФР даёт добро, и вы переходите к следующему шагу.
Шаг 4. Оформляем сделку
Оформление договора купли/продажи осуществляется согласно установленным правилам. Важный нюанс – владельцами дома становятся в равных долях все члены семьи, включая детей. Это делается на случай развода родителей, лишения их родительских и прочих жизненных обстоятельств.
Оформить дом в общую собственность необходимо в течение 6 мес. после того, как Фонд перечислит продавцу причитающиеся ему средства в полном объёме.
Шаг 5. Переходим во владение домом
Теперь вы владеете домом. Если вы приобрели его в кредит, аккуратно выплачивайте ежемесячные взносы, иначе вам будут начислены штрафы и пени. Если оплата сделана полностью, никаких действий больше не требуется: живите всей семьёй в новом доме и наслаждайтесь комфортом, простором и уединением.
Для наглядности представлю вышеперечисленные шаги в виде сравнительной таблицы
| № | Необходимые шаги | На что обратить внимание | Сколько времени может уйти |
| 1 | Поиски дома | Искать недвижимость для покупки стоит на вторичном рынке | Время не ограничено |
| 2 | Оформление в собственность земли | Купить землю на маткапитал нельзя | 1-2 недели |
| 3 | Обращение в Пенсионный Фонд | Все документы должны соответствовать установленным нормам | 1-2 месяца |
| 4 | Оформление договора | Недвижимость должна быть распределена на доли между всеми членами семьи | несколько дней |
| 5 | Владение | При дальнейших операциях с недвижимостью следите за корректным оформлением сделок | - |
4. Покупка дома у родителей (родственников) – особенности и нюансы
Закон позволяет производить коммерческие сделки между лицами, находящимися в родственных связях. Однако если речь идёт о привлечении государственных средств, то на действия граждан, являющихся кровными родственниками, накладываются определенные ограничения.
Мать/отец/бабушка/дедушка не могут продать сыну/дочери/внуку/внучке дом или квартиру за средства мат-капитала. Введение такого запрета обусловлено частыми случаями мошенничества с государственными дотациями.
Сделки между близкими родственниками могут иметь меркантильную цель – обналичивание средств, а не улучшение условий жилья. Поэтому купить квартиру или дом у родной бабушки (или родного дедушки) не получится.
Правда, двоюродные братья и сестры вполне вправе осуществлять такие операции.
5. Подводные камни в покупке жилья через материнский капитал – как избежать обмана
Семейный капитал в 2019 году – солидные деньги, которые, хотя и не являются наличными, всё же привлекают мошенников и любителей поживиться за чужой счет. Чтобы избежать обмана при обращении с маткапиталом, мы советуем вам все сделки с приобретением недвижимости проводить при участии опытного юриста или риэлтора.
О том, мы уже писали ранее в отдельной статье о профессии риэлтора.
Профессиональные услуги стоят денег, но это лучше, чем остаться вовсе без средств в результате мошеннической операции. А способов лишить владельцев их законных средств масса.
Пример
Еще недавно операциями с семейным капиталом свободно занимались микрофинансовые организации и фирмы с сомнительным статусом. Некоторым компаниям удалось незаконно обналичить сотни миллионов рублей государственных денег на сделках с недвижимостью и прочих аферах.
По этой причине в 2015 году любые МФО отстранены от операций с маткапиталом законодательным образом.
Однако некоторые «фирмы» (а не деле преступные группы) просто сменили статус и продолжили свою деятельность. Самые простые варианты обмана владельцев сертификатов – изъятие предоплаты за мнимую помощь в сделках с материнским капиталом или продажа объектов недвижимости, не соответствующих требованиям сделок с государственными средствами.
Если дом куплен на материнский капитал - продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.
Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.
Условия продажи жилья приобретенного за материнский капитал
На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.
При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:
- за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
- новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.
Таким образом, условия продажи дома следующие:
- Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
- Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.
Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал
Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:
- Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
- Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.
Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась - за разрешением нужно обращаться повторно.
Как продать дом купленный за маткапитал
Порядок действий, при котором сделка признается действительной.
Способ 1
Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.
Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям. К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье. Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.
Способ 2
Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.
ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:
- Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
- Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.
Способ 3
Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.
Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:
- По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
- Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.
Выделение долей после продажи
Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.
Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок - письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.
Выводы
Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие - гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.
С целью повышения рождаемости государство РФ создало программу, предусматривающую определенные выплаты за рождение второго или последующего ребенка. Такая мера поощрения называется материнский капитал.
Однако стоит учесть, что просто так потратить государственные деньги нельзя. Средства можно вложить в следующее:
- Покупка недвижимости;
- Улучшений условий, в которых проживает семья;
- Образование матери или детей;
- Пенсия матери.
Самый популярный вид использования капитала – . Но что делать, если вдруг появится необходимость в продаже приобретенной недвижимости? Можно ли это сделать и как?
Причины продажи жилья, купленного за счет государственных денег
На вопрос почему у людей возникает острая потребность расстаться со своим домом или квартирой можно услышать сотни ответов. Причины у всех разные. Это могут быть:
- Переезд в другой город;
- Приобретение нового жилья за счет средств с продажи старого;
- Финансовые трудности.
В законодательстве не предусмотрен запрет на продажу такого жилья, а значит продать его можно. Но перед тем, как это сделать, нужно узнать все нюансы и действовать строго по предлагаемому порядку.
Особенности продажи недвижимости, купленной за материнский капитал
Стоит отметить, что купленное таким способом имущество автоматически становится собственностью не только взрослых, но и их детей. Это означает, что продать дом или квартиру без согласия ребенка, даже несовершеннолетнего, нельзя.
Как получить согласия от детей, если они еще не достигли возраста 16 лет? Вот так: за разрешением нужно обратиться в органы опеки и попечительства. Можно ли совершить сделку без согласия?
Нет. В случае отсутствия у вас данного документа процесс продажи будет переведен в статус недействительный и продать жилье вам не разрешат.
В случае если дети на момент продажи имущества выросли и обзавелись собственным жилым помещением, то разрешения от них уже не потребуется.
Учтите, что разрешение от органов опеки и попечительства действует не вечно. Оптимальный срок – 3 месяца. Но если заглянуть в один из документов Минобразования РФ, то можно увидеть там четко прописанный срок – в течение месяца. Если за этот период сделку по продаже так и не смогли совершить, то на дальнейшее её осуществление потребуется уже новое согласие.
Условия продажи дома, в который были вложены средства с материнского капитала
Поскольку особых ограничений в реализации таких жилых помещений нет, то по закону продать их можно в любом случае. Однако речь идет о жилье, в котором проживают маленькие дети. Поэтому если у государства не возникнет вопросов и сомнений на разрешение сделки, то они обязательно появятся у органов опеки и попечительства.
Почему так произойдет? Потому что государственным служащим для разрешения на продажу от лица несовершеннолетних важно знать, что дети после сделки будут жить в доме, который равносилен или даже лучше того, что продается.
Для этого жилье, в котором будет проживать семья после свершения операции, обязательно должно соответствовать следующим условиям:
- Площадь должна соответствовать площади проданного дома или быть больше;
- Условия для проживания не должны быть ниже условий жизни в предыдущем жилье;
- После продажи имущества, купленного с помощью материнского капитала, и регистрации детей в новом доме, их доля не должна стать меньше той, чем была.
В случае если недвижимость продается для строительства нового дома доказать его будущую благоустроенность, вследствие чего получить разрешение на сделку от органов опеки очень сложно.
Пошаговое руководство по продаже жилья, приобретенного с помощью семейной программы
Для того чтобы грамотно и в кратчайшие сроки реализовать дом, купленный с помощью материнского капитала необходимо действовать строго по ниже представленному плану:
- Убедиться в наличии всех необходимых документов относительно продаваемого дома и его собственников;
- Подготовить документы, подтверждающие, что после сделки дети будут жить в благоустроенном, достойном по площади доме;
- Найти предполагаемых покупателей;
- Оформить и заверить нотариально предварительное согласие;
- Обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу, предоставить им бумаги, подтверждающие дальнейшее благополучное проживание несовершеннолетних в другом жилом помещении;
- При положительном решении заключить с покупателями договор купли-продажи.
Как видите, процесс совершения сделки не такой уж сложный. Главное – действовать строго по закону, правильно и вовремя оформлять и предоставлять все необходимые документы.
Что нужно, чтобы получить согласие от органов опеки
Для того чтобы вам разрешили продавать свое имущество мало предоставить лишь сведения о будущем жилье семьи.
Нужно показать оригиналы и сделать копии следующих документов:
- Паспорта обоих родителей. Все страницы.
- Свидетельства о рождении всех детей, прописанных в доме.
- Свидетельство о браке (нужно только в том случае, если родители зарегистрированы).
- Справка, подтверждающая, что семья не имеет коммунальных задолженностей по дому, который собирается продавать.
- Если кому-то из детей или даже всем уже исполнилось 14 лет, то от них потребуется письменное заявление о согласии на продажу дома. Заверять нотариально его не нужно, достаточно будет лишь подписи заявителя.
- Все собственники продаваемой недвижимости обязаны написать заявление о согласии или несогласии на совершение сделки.
- Документы на жилье.
- , где четко прописана стоимость дома и его план.
- Предварительное согласие продавца и покупателя на сделку.
Как ускорить продажу?
Каждому человеку, даже если он никогда не сталкивался с продажей недвижимости понятно – продать дом за неделю невозможно. Почему так случается? Потому что это очень серьезный процесс, требующий тщательного сбора информации, её проверки и реализации.
В некоторых случаях сроки совершения таких сделок разрастаются до пары месяцев, а иногда и больше полугода.
- Заранее, еще до поиска покупателей подготовить все необходимые документы и сделать, если это нужно, их копии.
- Воспользоваться услугами риелтора для поиска хороших и честных покупателей.
- Точно обозначать цену, рассказывать и показывать все нюансы, особенности, правдиво отвечать на все вопросы.
- Можно также проконсультироваться с органами опеки и попечительства для того, чтобы быть наверняка уверенными в получении согласия от них.
Такие советы помогут вам избежать трудностей в совершении сделки и в кратчайшие сроки получить все необходимые разрешения и заключить договор купли-продажи.
Подведем итоги:
- Продать дом, купленный с помощью материнского капитала, можно только имея другое не менее благоустроенное жилье.
- Разрешение на продажу требуется от всех собственников квартиры.
- Если брак не зарегистрирован, то отец не может быть вписан в недвижимость, купленную с помощью материнского капитала.
- Для того чтобы не попасться в руки мошенников желательно обратиться к профессиональному, зарекомендовавшему себя среди круга ваших близких знакомых, риелтору.
Продажа дома, купленного с использованием материнского капитала
На видео — консультация адвоката по недвижимости Инны Беляковой.
Содержимое
Часто молодожены приобретают дом за средства материнского капитала. Последующая продажа осуществляется для того, чтобы улучшить привычные условия для проживания, а значит – это законный процесс. Следует учитывать, дети имеют особые права на пропорциональную долю недвижимости, а конкретно их возраст влияет на весь процесс продажи.
Условия продажи домов приобретенных за материнский капитал
Органы опеки регламентируют основные правила, если в семье присутствуют лица – совладельцы, которым еще нет 18 лет. Продажа дома под материнский капитал – риски продавца, который должен учитывать все основные условия. Главным критерием является то, что маткапитал должен направляться на приобретение или постройку объекта, равноценные части которого принадлежат пропорционально всем совладельцам жилого помещения, в том числе – детям. Органы внимательно следят, чтобы условия соблюдались, а несовершеннолетние лица сохранили за собой законные права на владение долей имущества.
Как продать дом, купленный на материнский капитал? Для того, чтобы это сделать, следует предоставить органанам опеки необходимый комплекс документов, который подтвердит сохранение прав детей на жилую недвижимость.
Основные интересы несовершеннолетних детей выглядят следующим образом:
- За детьми сохраняется право на их долю – в купленном жилом доме они получают равноценные части;
- Жилой дом, который куплен после сделки (продажи) предыдущего помещения, должен не уступать по площади, чтобы условия проживания детей соответствовали нормам
Как итог, существует два способа, согласно которым семья имеет возможность продать дом за материнский капитал:
- ООиП успешно выдали письменное согласие после порядка рассмотрения интересов малолетних;
- Если в совладении нет малолетних детей, следует оформить письменное согласие всех совладельцев дома за маткапитал.
Через какое время можно продать дом после покупки
Удивительно, что Закон о маткапитале не содержит в себе прямых запретов на осуществление продажи дома, который был куплен за семейный капитал. Однако существует условия, при выполнении которых этой сделке придадут статус действительности – это письменный документ от органов опеки. Список требований прописан в ГК, а именно: ст. 28 и 37.
Если среди документов не будет соответствующего письменного разрешения, Росреестр неминуемо откажет в заключение сделки.
Закон также не регулирует, на протяжении какого срока действует разрешение. Как правило, положительный ответ на осуществление сделки с объектом недвижимости, который куплен за материнский капитал, принимают в течение 3 месяцев с момента выдачи.
В письме № 09-М от такого органа, как Минобразования, прямо указано, что в случаях любых процессов с домом, часть которого по праву принадлежит детям, разрешение действует в течение 1-го месяца.
Следует обратить внимание на то, что если семья проживает в доме, который куплен на деньги семейного капитала, нужно оплатить государству подоходный налог.
В случае, если дом был приобретен в ипотеку и оплачивался за счет маткапитала, следует получить разрешение от соответствующего банка, в котором оформлялся договор ипотеки.
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи
Если все средства из маткапитала или часть из них направляются на оплату ипотеки за приобретение дома, опекуны или родители обязаны предоставить ОО заявление, которое обязывает их в течение 180-ти дней после выплаты ипотеки наделить детей равноценными частями.
Законодательная база государства не указывает сроки, в которые недвижимость, купленная за деньги маткапитала, продаже не подлежит. Именно поэтому сделка может быть осуществлена. Разрешение от органов опеки – это обязательный критерий.
Служба дает положительный ответ на продажу без предварительного выделения частей малолетним в том случае, если им заранее будет подготовлена площадь в другом доме. Вариантом может быть жилье, которое куплен за деньги продаваемой недвижимости или объект, которым семья владела ранее.
Главный критерий законности заключения сделки по продаже помещения, купленного за деньги маткапитала – это согласие ОО, которое говорит о защите интересов малолетних и других совладельцев.
Как продать дом, купленный на материнский капитал
Как было указано ранее, законодательство прямо не запрещает производить сделку по продаже жилой недвижимости, купленной за средства маткапитала, даже если малолетние лица имеют доли на этот объект. Закон не регламентирует сроки, в которых имущество может быть продано.
Для того, чтобы продажа помещения стала законной, необходимо, хотя бы 1 из 3 условий соблюдалось семьей при осуществлении сделки. Первое условие выглядит следующим образом: несовершеннолетние сохранят за собой равносильные части в другом жилом объекте, и условия проживания при этом не пострадают.
Соблюдение этого критерия возможно в том случае, если сделка проводиться согласно договору купли-продажи недвижимости. Между двумя сторонами достаточно будет заранее указать полагаемую долю несовершеннолетних в договоре.
Этот же документ, который предварительно был заверен нотариусом, следует приложить к остальным документам для получения от органов опеки согласия на сделку. Только в таком случае сделка будет считаться законной, а ее проведение возможно в любое время.
Второе условие говорит о том, что законодательство допускает выплаты малолетним лицам денежных компенсаций, которые соответствуют долям жилой недвижимости. Такая процедура осуществляется исключительно согласия органов опеки.
Чтобы процесс был осуществлен, необходима справка о прописке несовершеннолетнего в другой жилой недвижимости, условия которой не уступают проданному дому.
Компенсации переводятся на банковские счета, которые зарегистрированы на имена несовершеннолетних. Хранение будет осуществляться до тех пор, пока лица не достигнут 18-ти лет. Родители имеют право распорядиться средства преждевременно лишь в том случае, если органы опеки дали на это письменное согласие.
Если семья не планирует приобретать новый дом на средства, которые были получены после продажи объекта недвижимости, необходимо выделить несовершеннолетним пропорциональные доли в любом другом доме. Важно знать, что дом не обязательно должен находиться в собственности родителей, вполне подойдут близкие или другие родственники. Условие состоит в том, чтобы доля не уступала части прежнего дома, а условия проживания соответствовали привычным для них нормам.
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой
Основные проблемы, которые возникают во время сделки на продажу жилого дома, купленного за деньги капитала, возникают по тем причинам, что дело касается равноправным частям недвижимости малолетних лиц.
Позволяется продавать дом в таких случаях:
- Все совладельца недвижимости достигли возраста 18-ти лет и предоставили свое письменное согласие с выделением собственных частей;
- Предоставлено письменное согласие от органов опеки после оценки ситуации.
Учитывая, что главная задача органов опеки – это сохранность интересов несовершеннолетних, сделка будет считаться законной, если доля в новом доме будет равнозначна части в старом помещении. Разрешение приходит в течение 14-ти дней после письменного запроса.
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, а затем купить другой? Законодательство разрешает семье приобрести новую жилую недвижимость за деньги от проданного объекта (приобретенного за маткапитал), если целью осуществления сделки является улучшение условий проживания. При этом, в новом доме несовершеннолетним будет выделана равнозначная доля владения или выплачена компенсация по согласию органов опеки.
Чтобы доказать органам опеки законность совершения сделки, необходимо выполнить следующие действия:
- Предварительно отыскать наилучший вариант, который будет соответствовать требованиям, и заключить договор покупки или продажи, который вскоре будет заверен нотариусом;
- Сделка должна происходить в одно время, поэтому дата подписания двух документов должна быть одинаковой.
Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал
Согласно действующему законодательству, несовершеннолетним лицам принадлежит пропорциональная часть не только объекта, который был приобретен на средства маткапитала, но и жилой недвижимости, которая была построена за счет привлечения средств из маткапитала.
Именно поэтому оба варианта имеют равные условия:
- Построенный дом может быть продан, если совладельцы недвижимости достигли 18-ти лет;
- Если совладельцами являются несовершеннолетние – органы опеки должны дать свое разрешение на осуществление сделки по продажи жилого дома, построенного за деньги маткапитала.
Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал? Важным фактором, который разрешает продажу, является улучшение условий проживания. Также, государство разрешает обменивать дом или приобретать за полученные деньги жилье, которое уступает своими жилищными условиями, чтобы направить разницу средств на лечение ребенка, который является совладельцем объекта недвижимости.
Все условия, которые прописаны выше, касаются не только жилых домов, но и любого другого типа недвижимости, совладельцами которого является малолетнее лицо.
Необходимый пакет документов
Чтобы получить долгожданное согласие от органов опеки на продажу жилого дома, следует добавить к заявлению пакет всех документов:
- Документы, которые могут подтвердить личность всех участников процесса;
- Свидетельство о заключении брака (в другом случае – о его расторжении);
- Образец согласие лиц, которым исполнилось 14 лет на момент продажи;
- Право собственности;
- Справка из соответствующих служб об оценочной стоимости дома;
- Договоры купли-продажи.
На рассмотрение документов органы опеки выделяют две недели. В процессе могут быть вызваны родители и дети, которым есть 14 лет, на собеседование. Также, сотрудники органов опеки могут выезжать по адресу дома, чтобы оценить его жилищные условия. Так выглядит порядок рассмотрения дела органами опеки.
Налог с продажи жилья приобретенного за материнский капитал
Государство устанавливает подоходный налог, если продаваемый дом находиться во владении семьи менее 3 лет. Налоговая база во время продажи жилого помещения может быть сокращена на сумму маткапитала, которая на данный момент составляет 453 026 рублей.
Сертификат на покупку жилья выступает в роли расходов на приобретение имущества, поэтому семья получает возможность существенно сократить сумму налогообложения.