Молодые люди думают, что хорошее дело браком не назовут, и не спешат скреплять печатью отношения. Но как быть, если вы не хотите расписываться, но желаете совместно решить квартирный вопрос. Можно ли взять ипотеку на двоих без брака? Каковы ее особенности?
Еще десять лет назад считалось, что кредит на совместную покупку квартиры сожителям взять нереально. Поэтому кредит оформлялся на одного из гражданских супругов, второй выступал поручителем. Но такой договор ущемлял право на собственность кого-то из пары.
Сейчас банки стали лояльнее относиться к тренду многолетних незарегистрированных отношений. Да, специальных программ нет у организаций, по которым разрешено взять ипотеку на двоих не в браке. Однако согласно отзывам, большинство крупных банков, например, Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ 24 и другие, готовы рассматривать пару в гражданском браке как семью.
Правда, у семей с зарегистрированными отношениями есть выбор, какое оформление собственности выбрать: совместное или как долевое. Люди, не состоящие в браке, могут только делить жилье на доли, и каждый владеть своей частью недвижимости.
Долевая собственность: проблема или выгода?
Особенности долевой собственности указаны на рисунке ниже. Например, при продаже в случае развода доли второй владелец части квартиры имеет право первоочередной покупки.
Банки разрешают созаемщикам, которые не состоят в браке, взять ипотеку при условии соинвестирования. Доли в недвижимости будут распределены согласно:
- первоначальной договоренности;
- тому, сколько каждый будет выделять средств на погашения ипотеки;
- финансового участия в первоначальном взносе.
Так, если женщина внесла 40% в сумму первоначального взноса, а остальные деньги добавил мужчина, то доля жены, вероятно, будет 40%. Но в договоре доли определяют сами созаемщики, и если гражданский муж готов "простить" своей подруге ее неполный взнос, они могут написать в договоре доли 50/50.
У долевой собственности есть положительные стороны. Ведь по российским законам, квартира, которая куплена не в браке на мужчину, к женщине, с которой он проживает, отношения не имеет. Гражданский супруг не наделен и правом наследования. Есть случаи признания собственности через суд, но это долго и сложно. А при долевой собственности часть недвижимости можно сравнительно легко продать часть квартиры в случае расставания.
Проблема с налоговым вычетом при доле
При оформлении долевой собственности согласно внесенным средствам есть один существенный минус. Связан он с неравномерным получением налогового вычета. Напомним, что статья 220-я Налогового кодекса России определяет предельную стоимость недвижимости в 2 млн рублей, от которой можно получить имущественный вычет 13%. Кстати, вычет есть и по уплаченным процентам по ипотеке.
В долевой собственности, если доли в квартире распределены не совсем равномерно, вычет, на который каждый имеет право при первой покупке недвижимости, распределяется также неравномерно. При совместном приобретении недвижимости каждый из супругов может претендовать на полный налоговый вычет половины стоимости квартиры.
Например, если Иванов и Петрова приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей и распределили доли как 60 и 40 процентов соответственно, то Иванов получит максимально возможный налоговый вычет в 260 тысяч. А вот его гражданская супруга Петрова может надеяться только на 208 тысяч (13% от стоимости ее доли в 1,6 млн).
Если бы супруги купили квартиру в браке в совместную собственность, они могли бы рассчитывать на налоговый вычет в 520 тысяч (жена тоже получила бы 260 тысяч). А обезопасить себя от потери при разводе муж мог по брачному контракту, который необязательно показывать в налоговой.
В общем, мы пришли к таким выводам, отвечая на вопрос, можно ли оформить ипотеку на двоих не в браке.
Банки могут предложить взять ипотеку сожителям, если они оформят долевую собственность согласно понесенным расходам.
При неравномерном распределении долей можно потерять часть налогового вычета.
Банки не скрывают, что хотели бы видеть в числе своих клиентов супружеские пары. Именно для них разрабатываются самые интересные кредитные программы и готовятся специальные предложения. Что ожидает при получении ипотеки супругов, не состоящих в официальном браке, «Недвижимости-Инфо» рассказали специалисты.
Состоит заемщик в официальном браке или нет, не сказывается на принятии решения банка о выдаче ипотеки. Оценивая платежеспособность заемщика, банк принимает во внимание уровень его дохода, опыт работы, наличие другой недвижимости. Штамп в паспорте в этот круг критериев оценки не входит. Ставки по стандартным программам, сроки и прочие параметры кредитования одни и для зарегистрированных заемщиков, и для тех, кто пока официально не оформил семейные отношения. Правда, для получения кредита в некоторых банках факт ведения совместного хозяйства не состоящим в официальном браке заемщикам придется подтвердить.
«Большинство банков в Красноярске выдают ипотеку заемщикам, не состоящим в официальном браке, - рассказывает руководитель интернет-портала «Финансист» Анастасия Потёкина. - Один из гражданских супругов в таком случае выступает в качестве заемщика, другой - в качестве созаемщика по кредиту. При этом, соответственно, учитывается совокупный доход обоих супругов. Единственный момент, который стоит учитывать, - что в одних банках квартира может быть оформлена только в собственность одного из них, в других - только в долевую собственность обоих, а в каких-то - по выбору самих супругов. Реже встречаются программы ипотечного кредитования у банков, по которым необходимо будет предоставить доказательства в банк, что заемщик состоит в гражданском браке, например, о том, что у заемщиков есть общие дети или общая собственность. Специальных предложений для данной категории заемщиков нет, все они кредитуются по стандартным программам банка».
Упущенные возможности
Несмотря на то, что стандартные условия одинаковы и для гражданских, и для зарегистрированных супругов, для незарегистрированных семей закрыта возможность получить ипотеку по специальным программам банков.
«Такие пары не могут претендовать на льготные ставки по программе «Молодая семья» в Сбербанке, - рассказывает руководитель отдела по ипотечному кредитованию компании «Гранта-недвижимость» Ирина Селиванова. - У таких заемщиков вообще меньше возможностей. Например, если кредит оформлен только на отца, мама, не состоящая с ним в официальном браке, не сможет воспользоваться материнским капиталом для погашения ипотечного кредита. Кроме того, на рынке все еще есть банки, которые не готовы учитывать доход второго неофициального супруга при определении размера кредита, а это очень важно. Учитывая высокую стоимость недвижимости в Красноярске, дохода одного супруга может оказаться недостаточно для получения кредита на приобретение той недвижимости, на покупку которой рассчитывала семья».
«Такие семьи, к сожалению, не смогут воспользоваться социальными программами «Молодая семья» или «Ипотека + материнский капитал», так как для этого их брак должен быть зарегистрирован в книге записи актов гражданского состояния, то есть быть официально оформленным, - добавляет управляющий «ВТБ 24» в Красноярском крае Виталий Чумаков. - В то же время банк может учесть гражданских супругов в качестве созаемщиков при удовлетворении следующих условий: гражданские супруги имеют совместных детей и/или совместно нажитое имущество (недвижимость, транспортные средства) и/или могут документально подтвердить длительное (не менее двух лет) ведение совместного хозяйства (например, продажа недвижимого имущества одним из гражданских супругов с одновременным приобретением недвижимости, оформленной в собственность другого супруга, неоднократные совместные туристические поездки, совместное пользование транспортными средствами, постоянная/временная регистрация по одному адресу и пр.). В «ВТБ 24» нет «сложных» или «нежелательных» клиентов. Для каждого заемщика подбирается индивидуальных вариант исходя из условий. Такие заемщики могут воспользоваться любой стандартной программой «ВТБ 24» (готовое жилье, строящееся, нецелевой ипотечный кредит, гаражная ипотека) или, если один из членов семьи претендует на льготы, социальной ипотечной программой, например, ипотекой для военных.
Особенности оформления недвижимости
Другой важный момент, который необходимо учесть гражданским супругам, - как оформляется собственность на приобретаемую квартиру. Банки требуют, чтобы недвижимость, приобретенная за счет кредита, полученного гражданскими супругами, была оформлена в собственность основного заемщика. Некоторые кредиторы разрешают оформлять приобретенную недвижимость в долевую собственность.
«Право собственности на приобретаемую квартиру оформляется на того из супругов, на кого оформлена ипотека, как правило, это супруг, получающий больший доход, - объясняет руководитель отдела по ипотечному кредитованию компании «Гранта- недвижимость» Ирина Селиванова. - Свидетельство о праве собственности оформить на гражданского супруга разрешают не все банки. Так, в Сбербанке гражданский супруг вообще не может являться участником сделки. Таким образом, гражданский супруг лишается официального права на квартиру. Если пара распадется и встанет вопрос о разделе имущества, по закону он не будет иметь никакого права на эту недвижимость».
Все это, по словам специалистов, в конечном счете приводит к тому, что супруги принимают решение о регистрации брака. «Чтобы получить более выгодные ставки и оформить ипотеку по специальным программам, в подавляющем большинстве случаев для получения ипотеки парам приходится узаконивать свои отношения. При этом, если случается несчастье и семья распадается, такую недвижимость делят только в судебном порядке. Однако членам семьи банки разрешают выкупить у бывшего родственника (бывшего мужа или жены) принадлежащую ему долю в первую очередь», - говорит Ирина Селиванова.
Юридическая сторона вопроса
Если же супруги все-таки решили получать ипотеку в гражданском браке, специалисты советуют сторонам документально подтверждать расходы, понесенные при оплате ипотеки. Ведь если интересы состоящих в зарегистрированном браке супругов защищает закон (приобретаемое ими имущество является их совместной собственностью), то факт сожительства не порождает юридических последствий.
«На жилое помещение, приобретенное лицами, не являющимися супругами (лицами, не состоящими в зарегистрированном браке), не возникает права общей совместной собственности. То есть, если право собственности на квартиру будет зарегистрировано на одного из таких лиц (сожителей), то второй собственником не является, в том числе не будет признан им в судебном порядке, - рассказываетюрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина. - Кроме того, сожитель не входит в круг наследников по закону. В таком случае в договоре купли-продажи можно предусмотреть, что квартира приобретается в общую долевую собственность этих лиц, при этом соотношение долей может быть любым. Однако при этом нужно учитывать, что общая долевая собственность на квартиру (как и любое неделимое имущество) всегда означает, что сособственники должны будут договариваться о совместном распоряжении квартирой, в противном случае оба или один из них несет риск неблагоприятных имущественных последствий. То есть, если впоследствии совместное проживание сособственников прекратится, желательно продать квартиру или передать долю одного из них другому (возмездно или безвозмездно), иначе возникает риск продажи или дарения доли третьему лицу (со всеми вытекающими отсюда последствиями). Эта ситуация, впрочем, является стандартной для участников долевой собственности.
На приобретение квартиры банком, как правило, выдается кредит одному из сожителей, второй, скорее всего, будет являться созаемщиком. Понятия «созаемщик» в законе не существует, практически его статус приравнен к поручителю - то есть права на получение кредита нет, ответственность перед банком у созаемщика солидарная с основным заемщиком.
Инна Головизнина советует в такой ситуации каждому из супругов вносить платежи от своего имени - платить через кассу банка, а не платежный терминал, при этом в платежном документе указывать себя плательщиком. В противном случае будет предполагаться, что платежи вносились основным заемщиком (обязательства по кредитам, как правило, исполняются через текущий банковский счет заемщика, при внесении денег на счет физического лица паспорт не требуется, поэтому по умолчанию плательщиком будет указан владелец счета).
В такой ситуации сожитель, не являющийся собственником квартиры, вправе потребовать от второго сожителя возврата денежных средств, внесенных им в счет исполнения обязательств по кредитному договору, и уплаты процентов по ставке рефинансирования Банка России. К таким требованиям применяется трехлетний срок исковой давности.
Если часть стоимости квартиры или платежей по кредиту была оплачена за счет денежных средств одного из сожителей (накоплений от продажи имущества и пр.), нужно сохранить документы об источнике средств, а также указать это в договоре купли-продажи или иных документах (например, заем сожителю, на имя которого приобретается квартира). Обязательства по кредиту также не являются общими долгами сожителей, перед банком отвечает тот, кто является заемщиком, созаемщиком или поручителем. В каждом конкретном случае до получения кредита и приобретения жилья лучше предварительно проконсультироваться у юриста».
По словам специалистов, в большинстве случаев при распаде семьи гражданские супруги продают ипотечную квартиру с разрешения банка.
«Если раньше гражданские супруги, купившие в ипотеку квартиру, решали разойтись, они сталкивались с тем, что с продажей такой находящейся в обременении у банка недвижимости могли возникнуть сложности, - рассказывает инспектор центра недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова. - Сегодня сделки с обремененными квартирами в Красноярске не редкость, процедура полностью отработана, времени такая сделка занимают примерно столько же, сколько продажа квартиры за наличный расчет.
После погашения оставшейся части кредита обременение в Росреестре снимается в течение трех дней, а регистрация договора купли-продажи проходит в течении 10 дней, соответственно, при наличном расчете мы сдаем документы на снятие обременения и на переход права собственности одновременно».
Всегда казалась той финансовой услугой, которую получить в России почти нереально. И если даже некоторые банки готовы кредитовать такие пары, то сами люди без официального семейного статуса очень настороженно относятся к сделке приобретения жилья за заемные средства. Возникает множество вопросов: кто будет заемщикам, кому будет принадлежать квартира, кто будет отвечать по обязательствам и т.д. Вопросов много, но не все так страшно, как кажется на первый взгляд. Начиная с 2010 года оформить такой кредит гражданским супругам вполне реально, о чем говорят и сами представители банков. И далее о том, как это сделать правильно.
Ипотека для супругов
Сама по себе, ипотека – это вид залога недвижимого имущества, на основании которого и выдается кредит. Процедура выдачи средств под залог недвижимости для ее приобретения называется ипотечным кредитом.
Другое дело, что большинство граждан подразумевают под ипотекой именно заем.
Особенности ипотечного кредитования:
- Для того, чтобы получить кредит, необходимо все равно иметь собственный капитал для внесения первоначального взноса . В России он составляет 10-20% от стоимости жилья;
- Любой жилищный кредит подразумевает наличие залогового имущества, которым может выступать как сама приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся;
- По кредитному договору ипотеки возможно привлечение созаемщиков , официальный доход которых будет учтен при определении возможного размера займа. Официальный супруг или супруга автоматически при подписании договора становятся созаемщиками;
- Залоговое имущество всегда подлежит обязательному страхованию. Операция предусмотрена действующим законодательством РФ и нацелена на то, чтобы защитить банки от возможного дефолта заемщика ;
- Кредит имеет долгосрочный характер. Срок кредитования в отечественных банках может достигать 30 лет.
Исходя из таких специфических особенностей ипотечного кредитования, возникает вопрос о том, а какая же разница для банка: состоят ли люди в официальном браке или нет, ведь для кредитора главным условием является платежеспособность заемщика.
И здесь вот такая главная особенность: почему-то банки считают, что если люди находятся в браке, то, следовательно, риски того, что они разойдутся меньше. Следовательно, и риски уменьшения семейного бюджета на много меньше, чем риски в гражданских семьях.
С одной стороны здесь есть здравый смысл: муж с женой приобретают совестную квартиру в большинстве случаев не в первый год жизни, поэтому они рассчитывают на совместное будущее. Если же брать гражданские семьи, то если один из семьи уйдет, то на второго будет возложено бремя полного погашения долга. А это не всегда возможно. И банк вынужден будет конфисковать квартиру, что также не всегда возможно и не так просто.
Но с другой стороны: если гражданская семья подойдет к решению вопроса грамотно и предусмотрит совместное погашение долга в равных частях, например, 50 на 50, то тогда и при разделе обязательств перед банком каждый будет осуществлять исключительно свой платеж.
Спорные моменты в оформлении ипотеки
Возникает вопрос: в чем же тогда сложность такой ипотеки?
А в том, что очень часто один из гражданских супругов оформляет заем на себя, платят вместе, а при расставании и полностью погашенном кредите недвижимость остается исключительно собственностью заемщика.
И законодательно – это правильно, ведь именно заемщик имеет доказательство того, что он платил по счетам, погашал долг и т.д. У второй половинки, если она не оказалась предусмотрительной, таких доказательств нет.
Именно поэтому, если дело дойдет до суда, то придётся доказывать, что совместно приобретенная недвижимость была куплена за совместные средства, и кредит погашался общими усилиями.
В таком случае суд может принять во внимание следующие доказательства:
- Квитанции на оплату ипотечного долга. Можно разделить ежемесячный платеж на две равные части и каждый из гражданских супругов будет вносить свою часть;
- Квитанции или выписки на перечисление средств в счет оплаты первоначального взноса по кредиту. В большинстве случаев первоначальный взнос оплачивается из совместно накопленных ресурсов, поэтому этот факт необходимо учесть;
- Другие документы.
Но даже при наличии таких документальных подтверждений отстоять свою часть квартиры в случае, если она не оформлена в собственность, трудно и почти невозможно.
Как правильно оформить ипотеку
Но как в таком случае оформить ипотеку людям, которые находятся в гражданском браке? Лучше всего оформить приобретаемую недвижимость в долевую собственность , а сам заем разделить на каждого члена семьи. На практике это может выглядеть следующим образом: семья покупает двухкомнатную квартиру, и под каждую комнату супруг или супруга берет кредит.
Внимание! Такой вариант не подходит тем, кто желает приобрести в ипотеку однокомнатную квартиру, поскольку выделение долей в такого рода недвижимости невозможно.
Стандартная процедура оформления ипотеки состоит из таких этапов:
- Выбор потенциального жилья на рынке. Анализ стоимости жилья и выбор потенциально доступного объекта;
- Подача кредитной заявки в банк;
- Анализ собственных ресурсов – какая часть жилья может быть оплачена за счет собственных накоплений;
- Получение ответа от кредитного менеджера. Заключение предварительного договора с продавцом объекта;
- Сбор необходимого пакета документов. Оформление кредита;
- Осуществление сделки купли-продажи. Клиент вносит деньги на расчетный счет в банке, банк перечисляет на него же выданный заем и потом единым платежом оплачивает стоимость объекта;
- Оформление в собственность приобретенного жилья;
- Предоставление в банк документов на купленную недвижимость. Оформление договора ипотеки и договора страхования.
Разница для гражданских супругов заключается только в том, что договор купли-продажи будет заключен с выделением доли каждого. Потом будет оформлен стандартный договор ипотеки на каждого супруга. Возможна ситуация, когда будет оформлен единый договор, где один член семьи выступит заемщиком, а второй – созаемщиком.
Плюсы и минусы ипотеки в гражданском браке
Правительство РФ активно реализует разнообразные жилищные программы, в том числе и в направлении ипотечного кредитования. В 2018 году внедрена программа «Молодая семья» , есть программы с применением материнского капитала , разнообразные региональные программы компенсации части стоимости жилья или размера процентной ставки. Но все они требуют официального оформления отношений между супругами. Поэтому главный минус оформления ипотеки в гражданском браке – невозможность участия в большинстве правительственных льготных программах.
Ипотека привлекательна не только для женатых людей, имеющих семьи и детей. Молодые современные люди тоже стремятся к независимости и желающие стоять уверенно на своих ногах отделяются от родителей и приобретают свое собственное жилье. Многие в этом вопросе возлагают большие надежды на ипотеку.
Ипотека – приобретение долгожданного имущества, с первоначальным взносом или без него, рассчитываться за него потребуется на протяжении нескольких десятков лет, что не очень обременительно.
Кто может получить ипотеку на территории России?
Большинство кредитных учреждений предоставляет займы гражданам России, очень редко утверждается ипотека иностранным гражданам, хотя и легально находящимся на территории страны.
Условия, предлагаемые банками в основном похожи, и брак не является решающим условием в получении положительного ответа. Но в уставе некоторых банков семейное положение может занимать ключевую позицию.
Условия получения займа
Ипотека рассматривается при наличии таких требований:
Гражданство РФ и иной документ, подтверждающий личность человека (водительское удостоверение, загранпаспорт);
На дату предоставления ипотеки, люди должны достичь 18 или 21 года, а на момент погашения – не более 75 лет.
В числе основных требований заявитель должен предоставить и другие документы о постоянном месте работы, о величине своего дохода и документы на иную недвижимость, если в залог переходит другой объект недвижимости.
Среди банковских служащих, так и среди клиентов банка бытует мнение, что не женатым ипотека практически не светит, почему?
Следует рассмотреть заемщиков детальнее, почему люди, состоящие в браке, вызывают больше доверия у банковских служащих?
Потому, что:
Холостой мужчина воспринимается менее обязательным, а семейная пара – это два полноценных работника, доход, которых гораздо больше, чем поступления одного работающего человека.
Не женатым не надо переживать за семью и детей, стараться оплачивать кредит даже в условиях кризиса. Поэтому брак – это своеобразный залог положительного ответа банка и долгожданная ипотека уже практически получена.
Дополнительными требованиями, которыми должен обладать заявитель считаются:
Наличие длительной положительной истории;
оконченное высшее образование, т.к. считается, что люди, закончившие университет или институт, более востребованы на рынке труда, чем не имеющие такового;
нахождение в собственности какого-нибудь имущества (движимого или недвижимого), поскольку это придает солидности и ответственности в глазах банка такому человеку.
Ипотека необходима по разным причинам:
Не хватает всей суммы для приобретения жилья;
Есть первоначальный взнос, но отсутствует основная сумма;
Есть основная сумма, но не достает малой части.
Условия самого крупного банка России
При решении подобных вопросов люди очень часто обращаются в самый крупный банк России – Сбербанк.
Сбербанк предлагает различных схемы предоставления кредитов на приобретение жилья:
Займы на приобретение недвижимости, процентные ставки в рублях составляют от 15 до 15,5%, срок погашения – до 30 лет, такие тарифы действуют для жителей московского региона, для жителей же других регионов ставки немного выше;
В качестве залога по ипотеке может выступать любая недвижимость, кроме приобретаемой или реставрируемой.
Ипотека – кредит. Заявителю выдаются деньги, он приобретает на эти деньги недвижимость и передает ее в залог банковскому учреждению. После этого, люди, под поручительство которых выдавались деньги, освобождаются от своих обязательств. Сроки погашения также можно продлить до 30 лет и ставки по ним – от 13 до 15,5%.
Залогом является приобретаемый объект недвижимости.
И многие другие виды кредитования Сбербанк готов предложить свои потенциальным клиентам.
Государственный банк отличается очень низкими ставками, люди его выбирают и по территориальному принципу – из-за его доступности: отделения, банкоматы и терминалы находятся практически на каждом углу, поэтому ипотека может погашаться любым удобным способом.
Способы повысить доверие банка не женатым
Можно привлечь созаемщиков, при расчете размера ипотеки будут учитываться и их доходы. Ими могут быть близкие родственники (мать или отец). Обзавестись поручителем, который в случае неприятностей с основным заявителем готов будет нести ответственность за него.
Распространенные обращения людей, не состоящих в законном браке
В данный момент количество заявителей на ипотеку доходит до 20% от общих заявлений и банки не видят в этом ничего странного и невозможного. Эти пары рассматриваются как обычная семейная пара, только они выступают созаемщиками и учитывается их совместный доход. Происходит распределение их долей в зависимости от договоренностей и их долевого участия.
Определение происходит только на личном уровне и гражданский брак не имеет никакого отношения, поскольку вся собственность, приобретенная до брака, является раздельной собственностью каждого из них.
Такие условия предусмотрел законодатель с целью защитить интересы каждого из участников таких правоотношений. Кроме статуса недвижимости никаких существенных изменений ипотека не влечет, т.к. квартира, приобретенная до официального брака, приобретает статус долевой собственности. Если брак зарегистрирован, тогда квартира становится совместной собственностью, которую после развода необходимо будет делить.
Ипотека и приобретение недвижимости на условиях долевого участия обоих супругов является цивилизованным и вполне приемлемым вариантом для молодых людей, каждый из которых застрахован от незаконных действий другого.
Возрастающая с каждым годом популярность такой формы отношений, как , приводит к тому, что во многих сферах данный союз практически приравнивается к официальному.
Это касается, в частности, и оформления ипотеки, которая предоставляется многими банками людям, живущим в гражданском браке.
Прежде всего, стоит определиться с тем, что представляет собой гражданский брак - как с юридической точки зрения, так и в понимании большинства людей.
- В первом случае это брак, официально зарегистрированный в ЗАГСе, без участия церкви. Такая форма союза между людьми является единственной, которая признается по закону в РФ и порождает за собой возникновение для сторон взаимных прав и обязанностей.
- Во втором случае под гражданским понимаются неофициальные отношения между людьми, когда документально их союз никак не оформлен, но фактически они проживают вместе и ведут совместное хозяйство. Юридически у них нет по отношению друг к другу никаких прав и обязанностей, что значительно усложняет их союз.
Что касается ипотеки в гражданском браке, то сейчас ее оформление на таких условиях доступно в большинстве банковских учреждений.
Это связано с тем, что для банка первоочередное значение имеет не семейный статус, которым обладают будущие заемщики, а их реальная платежеспособность.
К преимуществам оформления ипотеки неофициальными супругами можно отнести:
- те же условия, на которых предоставляется кредит, что и в других случаях (в том числе для );
- широкий выбор банков, которые занимаются кредитованием таких заемщиков (оформить ипотеку можно практически в любом крупном кредитно-финансовом учреждении);
- главным критерием отбора заемщиков является уровень их доходов и платежеспособность, а не факт официального оформления отношений между ними;
- при условии грамотного оформления после погашения кредита приобретенное имущество переходит в долевую собственность заемщиков.
Однако ипотека в гражданском браке имеет и определенные недостатки и риски, к которым относятся:
- невозможность участия во льготных программах ипотечного кредитования (например, для молодых семей);
- потеря права на получение субсидий;
- риски потери прав собственности на приобретенное имущество и сложности с его разделением (особенно если договор был оформлен неправильно).
Для предотвращения возможных рисков сторонам необходимо особенно внимательно подходить к составлению ипотечного договора и включать в него условия, максимально выгодные для всех .
При этом возможны несколько вариантов, которые будут рассмотрены далее.
Варианты оформления
При принятии сожителями решения о совместном оформлении ипотеки они могут воспользоваться несколькими различными вариантами действий:
Кредит оформляется только на одного из гражданских супругов
В этом случае он является единственным лицом, чьи доходы учитываются при определении платежеспособности и оценке его как заемщика.
При этом долговые обязательства он будет также нести в одиночку, равно как и владеть приобретенным на земные средства имуществом.
Такой вариант наиболее рискованный, особенно для того из супругов, кто не принимает участия в оформлении ипотеки. Ведь в случае расставания все совместно вложенные в уплату кредита деньги никак не будут учтены - имущество останется тому, на кого оно было оформлено.
Ипотека оформляется на обоих людей
В этом случае они являются созаемщиками и имеют как равные обязанности по уплате долга, так и одинаковые права на имущество.
При этом сам приобретенный объект недвижимости может быть оформлен как в общую совместную, так и в долевую собственность.
В случае расставания остаток кредита будет разделен между супругами либо поровну,
либо в тех долях, которые они определили сами в договоре. При этом права на приобретенные дом или квартиру у них будут определяться таким же способом.
Некоторые пары прибегают также к такому способу, при котором кредит оформляется на двоих, а недвижимость - только на кого-то одного из них. Однако в этом случае после расставания делить имущество придется в судебном порядке, причем нужно будет еще доказать, что тот гражданин, который не владеет им, действительно имеет право на его часть.
Возможные риски и способы их предотвращения
Довольно пристальное внимание, которое уделяется оформлению ипотеки в гражданском браке, связано с тем, что такая форма покупки недвижимости (в большинстве случаев квартиры или жилого дома) несет для пары определенные риски.
В частности, главным риском является прекращение между партнерами отношений, что приводит к необходимости раздела имеющегося у них имущества.
Если в случае официальной регистрации отношений есть четкая норма закона, как будет делиться все их имущество, то в отношении гражданского брака такой нормы нет, поскольку такой союз юридически не признается. Поэтому партнеры значительно рискуют, вкладывая собственные средства в покупку недвижимости в кредит, ведь после доказать свою причастность к его уплате будет довольно сложно.
Для того чтобы обезопасить себя от возможных рисков и споров при разделении имущества между бывшими партнерами, необходимо предпринять несколько мер:
- перед оформлением ипотеки супругам стоит подписать между собой договор займа с указанием той суммы, которую вкладывает каждый из них в счет первоначального взноса;
- при внесении ежемесячных платежей по займу делать это нужно от своего имени или путем перечисления средств на счет партнера, который и осуществляет взносы (все квитанции, разумеется, необходимо сохранять);
- при оформлении прав собственности на квартиру или дом необходимо делать это не на одного их партнеров, а на каждого из них (поровну или пропорционально той доле, которую они будут вносить).
Конечно, наиболее оптимальным способом решения всех проблем является предварительная официальная регистрация отношений, после чего оформление ипотеки значительно упростится.
Такой вариант позволит не только избежать сложностей при делении имущества, но и принять участие во множестве льготных программ кредитования, предусмотренных для молодых семей.
Порядок получения
Порядок действий при оформлении кредита в данном случае мало чем отличается от стандартных ситуаций. Примерный алгоритм выглядит следующим образом:
Изучение имеющихся на рынке ипотечных программ и выбор банка
Данную информацию можно получить даже без посещения кредитно-финансового учреждения, при помощи интернета, однако лучше все-таки проконсультироваться у банковских работников лично.
Подача заявки на получение кредита
В зависимости от способа его оформления заявка может подаваться от имени как обоих супругов (в этом случае они будут созаемщиками), так и от лица только одного из них (второй при этом будет выступать поручителем).
Заявка заполняется на месте, в отделении банка, чаще всего при помощи стандартного бланка, принятого в том или ином кредитно-финансовом учреждении.
В ней указывается:
- ФИО одного или обоих лиц (полностью);
- сумма кредита, которая требуется для получения;
- совокупный доход семьи;
- ориентировочный срок возврата займа;
- стаж работы и т. п.
В зависимости от требований конкретного банка от заемщика может быть затребована и другая информация, которая касается его доходов, семейного положения, трудоустройства и т. д. Далее заявка рассматривается в течение одного или нескольких дней, после чего по ней выносится решение.
Предоставление необходимых документов
В случае получения положительного решения по заявке заемщикам необходимо будет предоставить в банк пакет необходимых документов, а именно:
- копию всех страниц паспорта;
- справку, подтверждающую наличие дохода и его размер;
- копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
- документы на имущество, которое приобретается.
После этого супругам остается внести необходимую для первоначального взноса сумму и подписать ипотечный договор. Предварительно рекомендуется заключить между собой договор займа с указанием величины внесенной каждым из них суммы.
Как определяется место жительства ребенка после развода родителей? Подробно об этом мы рассказали в .
Банки, оформляющие ипотеку
Как уже отмечалось, оформить ипотеку неофициальная пара может практически в любом банке, который в принципе занимается данным видом кредитования.
Перечень наиболее известных и крупных банков, а также основные условия предлагаемых ими ипотечных программ приведены ниже в таблице:
Стоит учесть, что конкретная процентная ставка зависит от различных условий: оформления заемщиком страховки, наличия у него зарплатной карты банка, индивидуального решения по клиенту и т. п.
Поэтому точные условия можно будет узнать только после оформления заявки и получения по ней положительного решения.
Очевидно, что предлагаемые различными банками условия ипотечного кредитования,
которыми могут воспользоваться незарегистрированные пары, практически идентичны и принципиально ничем не отличаются друг от друга. Выбор финансово-кредитных учреждений при этом также довольно широк, что позволяет потенциальным заемщикам подобрать максимально приемлемый для себя вариант.
Стоит учесть, что процедура оформления кредита в данном случае также идентична большинству стандартных ситуаций. Единственная разница может заключаться в особенностях составления ипотечного договора, в который обязательно необходимо внести условие о долевом оформлении прав собственности на приобретаемое имущество.
Это позволит максимально обезопасить обе стороны от возможных рисков и защитить их права в случае прекращения отношений.