Сделка по купле-продаже недвижимости включает в себя несколько последовательных этапов – начиная от поиска заинтересованного лица, готового приобрести жилое помещение, и заканчивая государственной регистрацией права в органах госрегистрации.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Покупатель приобретает право по распоряжению свежекупленной квартирой только после внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Для чего нужна
В силу ГК РФ, договор вступает в законную силу после его заключения. С момента заключения условия контракта становятся обязательными к исполнению для каждой из сторон и, в отдельных случаях, для третьих лиц.
На основании ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры или долей, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента внесения соответствующей записи в реестр прав.
Таким образом, юридико-правовую силу документ приобретает после посещения сторонами Росреестра и регистрации договора.
Одновременно с регистрацией договора осуществляется переход права – продавец теряет все права на имущество, покупатель же, наоборот, приобретает.
Кто ответственен за государственную регистрацию прав
Регистрация прав и договоров производится сразу несколькими управомоченными структурами:
- непосредственно самим Росреестром;
- территориальными подразделениями МФЦ (многофункциональные центры услуг);
- электронным Правительством в “лице” официального сайта в сети Интернет “Госуслуги”.
Таким образом, заявитель имеет свободу выбора – куда обращаться со всеми документами на регистрацию. Отметим, что все перечисленные структуры действуют по единому алгоритму.
Другими словами, неважно, куда подавать документы – в Росреестр или в МФЦ – результат оказания госуслуги будет одним и тем же.
МФЦ или сайт Госуслуги взаимодействуют с непосредственным регистратором – Росреестром – в порядке межведомственного взаимодействия. МФЦ получает от заявителя документы, формирует транспортный контейнер для передачи, получает от Росреестра необходимые сведения для оказания госуслуги и выдает результат заявителю – вот и весь процесс. Однако рассмотреть подробнее его все же нужно.
Как происходит, пошаговая инструкция
Многофункциональные центры предоставления госуслуг созданы для целей удобства граждан.
Если ранее заявителям, чтобы поставить на учет квартиру, приходилось посещать сразу несколько инстанций для получения необходимых справок, теперь же достаточно посетить одно место.
В многофункциональных центрах организовано комплексное и качественное обслуживание – в каждом офисе есть столик информации, куда можно обратиться за получением помощи.
Специалисты центра ответят на интересующие вопросы и поставят в ожидание электронной очереди.
Пошаговая инструкция по регистрации договора через МФЦ:
- Поиск покупателя.
Прежде чем обращаться в МФЦ, следует найти подходящего покупателя, согласного на все условия проведения сделки. Это можно сделать через сайт объявлений о покупке-продаже недвижимости или через печатные СМИ.
- Заключение договора купли-продажи.
По заранее заготовленному шаблону или самостоятельно разработав форму, следует приступать к заполнению, указав все существенные условия – цену продажи, реквизиты сторон, дату и место заключения, права и обязанности сторон, дополнительные условия.
Как только подписи сторон будут поставлены, а все взаиморасчеты осуществлены, можно приступать к составлению передаточного акта.
- Передаточный акт.
На основании данного документа продавец фактически передает жилплощадь во владение новоиспеченному собственнику. Акт следует бережно хранить вместе со свидетельством о регистрации – впоследствии документ пригодится при проведении сделок.
- Посещение МФЦ для регистрации договора.
Продавец с покупателем должны вместе явиться в многофункциональный центр с документами на регистрацию.
Сначала следует подойти к информационной службе. Сотрудники центра подскажут – как осуществить регистрацию договора и что для этого нужно. Пока же будет предложено занять электронную очередь.
Сотрудник МФЦ выдаст заявителям пустой бланк совместного заявления, который и нужно будет заполнить в присутствии специалиста. Далее подается остальной пакет документации (какой именно – чуть ниже).
Важно! Специалисты центра действуют на основании инструкции. Прием документов будет осуществлен только в случае полной комплектности и соответствия законодательным требованиям. Будьте внимательны при сборе бумаг и их подаче!
Консультант проверит комплектность документации и ее юридическую законность. Если все в порядке, заявителю будет выдана справка, подтверждающая прием документов, а также содержащая дату и время следующего визита в офис для получения результатов оказания госуслуги.
- Регистрация договора и права собственности в МФЦ.
Путем межведомственного взаимодействия, центр оказания госуслуг направит в Росреестр всю информацию о заявителе путем электронного обмена документами. Заявители освобождены от взаимодействия с Росреестром – при необходимости, МФЦ самостоятельно взаимодействует с госструктурой.
В случаях, предусмотренных и Закона о госрегистрации (218-ФЗ), Росреестр уведомляет МФЦ о приостановлении оказания госуслуги или об отказе.
- Получение результатов оказания государственной услуги.
В заранее оговоренное время, как правило, через 9 дней после приема документации ( ФЗ № 218), заявитель обязан посетить территориальный центр оказания госуслуг для получения результатов.
Результаты включают в себя:
- выдачу свидетельства установленного образца;
- и выписки из ЕГРП, свидетельствующей о переходе права.
Документы нужно получать именно в том органе, где осуществлялась подача. Нельзя подать документы через МФЦ и забрать их в Росреестре.
Услуга оказывается бесплатно. Заявителю необходимо оплатить лишь государственную пошлину, размер которой, согласно НК РФ, по состоянию на 2019 год составляет 2000 рублей.
Кстати, если регистрировать право собственности через Госуслуги, размер госпошлины снижается на 600 рублей и составит всего лишь 1400.
Какие нужны документы
Перечень документов строго регламентирован, однако в отдельных субъектах РФ могут действовать свои правила относительно порядка и комплекта документов на регистрацию недвижимости.
В основном, пакет документов будет выглядеть следующим образом:
- совместное заявление продавца и покупателя объекта недвижимости;
- квитанция, свидетельствующая об оплате госпошлины в размере 2000 рублей – внести оплату можно по реквизитам, которые выдаются сотрудниками центра госуслуг;
- договор купли-продажи и другие документы, сопровождающие сделку (дополнительное соглашение к ДКП, передаточный акт и др.);
- техническая документация на квартиру – техпаспорт, кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие документы на недвижимость от продавца – как правило, это свидетельство о праве собственности.
Оплата госпошлины
Сотрудники МФЦ не принимают деньги от заявителя. При этом выдается документ с реквизитами для оплаты – именно согласно этому документу и нужно отправить перевод.
Оплатить пошлину можно в любом банке через операциониста, либо же через терминал самообслуживания, в котором есть функция платежей по произвольным реквизитам.
Кассир в банке или банкомат выдаст квитанцию, подтверждающую платеж. Чек нужно предъявить специалисту МФЦ, чтобы успешно завершить процедуру госрегистрации.
Стоимость
Услуга по государственной регистрации недвижимости оказывается Росреестром и многофункциональными центрами на бесплатной основе. На заявителей лишь возлагается обязанность по уплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Разумеется, расходы, связанные со сбором, подготовкой документации, оплатой услуг сторонних организаций, полностью ложатся на покупателя или продавца (по договоренности сторон).
Сколько времени занимает
В силу п. 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218, госрегистрация права собственности при подаче совместного заявления покупателя и продавца, а также сопутствующей документации, осуществляется в течение 9 рабочих дней.
Сроки всей процедуры значительно больше. Так, на сбор и подготовку документов может уйти достаточно времени. Кроме этого, поиск покупателя зачастую затягивается на неопределенные сроки.
К тому же, нужно время и для заключения основного договора (особенно, если стороны заключили предварительный) – между этими этапами может пройти значительное время, вплоть до 1 года.
Лишь от заявителя зависит, насколько быстро будет завершен процесс. Если покупатель на объект недвижимости нашелся быстро, стороны не имеют разногласий относительно условий и порядка совершения сделки, а в МФЦ был подан полный комплект документов согласно законодательным требованиям, процедура может завершиться в течение 1 месяца.
Регистрация договора купли продажи квартиры у нотариуса
Регистрацию прав может производить только один орган – Росреестр. Остальные службы, такие как МФЦ и портал Госуслуги, лишь предоставляют Росреестру необходимую информацию для госрегистрации, напрямую не регистрируя вещные права.
Нотариусы также не наделены такими полномочиями. Регистрация договоров и прав собственности не в их компетенции.
Однако нотариусы могут помочь составить договор купли-продажи и, при необходимости, заверить его. За отдельную плату некоторые нотариальные конторы могут отправить заверенные документы в Росреестр без участия заявителя.
Приостановление
Приостановить процедуру МФЦ может только при наличии соответствующего указания от Росреестра, поступившего по межведомственному запросу.
Полный перечень оснований, при которых приостанавливается госрегистрация, перечислен в ст. 26 ФЗ № 218. Оснований достаточно много – полный перечень включает в себя целых 55 позиций.
Ч. 2 настоящей статьи регламентирует, что приостановление госрегистрации осуществляется до устранения причин, ее вызвавших, но не более, чем на 3 месяца.
Если за 3 месяца заявитель не устранил препятствия для регистрации, Росреестр вынесет отказ. В таком случае, придется заново собирать и подавать документы.
Государственная регистрация договора – процедура, которая может быть совершена как непосредственно в Росреестре, так и в любом из многофункциональных центров. Перечень документов един для всех случаев.
По результатам оказания госуслуги заявителю выдается свидетельство или выписка из ЕГРП установленного образца.
Видео: Документы для оформления договора купли продажи
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры всегда описывают как довольно сложный и затратный по времени процесс. Именно поэтому советуют нанимать риелтора. Объективно: власти очень много сделали, чтобы эту процедуру упростить и сделать доступным для понимания простых граждан.
Безусловно, заплатив определенную сумму, вы получите результат с намного меньшими усилиями. Но для начала прикиньте, сколько стоит ваш рабочий день, сколько раз вам понадобится брать выходной за свой счёт, чтобы заняться оформлением самостоятельно. Сравните полученную цифру с суммой, которую просят за решение проблемы оформления, и уже потом примите решение.
Как оформить покупку квартиры
Раз в нашей статье речь идёт о самостоятельном оформлении купли-продажи, значит внимательное изучение представленного продавцом пакета документов ложится на ваши плечи. Впрочем, если вы обратитесь к посредникам за помощью в оформлении покупки, это всё равно в ваших же интересах, поскольку квартиру нужно обязательно .
Наша цель — сдать документы в Росреестр с первого раза. Для предоставления в орган регистрации необходимы:
- Паспорта участников сделки и копии всех страниц основного документа;
- Договор купли-продажи в 3 экземплярах (или договор купли-продажи доли);
- Свидетельство о государственной регистрации права ;
- Правоустанавливающий документ : договор приватизации, дарения, наследования, купли-продажи
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу. На покупку согласие не требуется, 50% жилплощади будет принадлежать супругу/супруге.
- Свидетельство о браке . В случае иного семейного статуса: свидетельство о разводе, смерти мужа или жены;
- Согласие органов опеки , если несовершеннолетний или подопечный был прописан, либо имел долю в продаваемой собственности;
- Отказы соседей , если квартира коммунальная и продаётся комната лицу, не имеющему доли собственности в данном жилом помещении;
- Заявление о регистрации прав на недвижимость от обоих участников сделки – выдадут на месте;
- , если оба или один из участников сделки доверили её проведение другому лицу.
- Квитанцию об оплате пошлины и её копию приложить желательно, но не обязательно.
Прочие документы для регистрации не нужны.
Если сделка ипотечная, финансовая организация запросит рыночную оценку стоимости квартиры.
Банк предоставляет список независимых оценочных бюро, к чьим услугам должен прибегнуть покупатель. Оплачивает услуги экспертов покупатель. Продавец же должен обеспечить доступ оценщика в жилое помещение.
Чтобы правильно оформить покупку, приобретатель, тем не менее, обычно запрашивает следующие бумаги, помогающие ему оценить риски при покупке квартиры:
При необходимости сначала оформляется Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Он подписывается для того, чтобы участники договора соблюдали достигнутые договоренности: продавец – вовремя выписался из жилья, покупатель – не передумал покупать. В нём может быть прописано внесение авансового платежа или задатка. Читайте как должна быть оформлена расписка в получении задатка .
Предварительный договор требуется при ипотечной сделке.
Процедура оформления сделки
Когда все документы собраны, покупатель и продавец могут заключать Основной договор.
По закону он подписывается в простой рукописной форме. Заверить договор купли-продажи нотариально следует только для того, чтобы вдвоём (продавец и покупатель) не ездить на сдачу договора на регистрацию. После нотариального заверения это может сделать любой из участников процесса, нотариус в том числе.
Необходимо определиться со способом передачи средств за объект. Раньше чаще использовалась закладка ячеек. Теперь все большую популярность приобретает расчёт через аккредитивный счёт в банке.
Регистрация происходит в местном отделении Росреестра. В регионах, где работают МФЦ, это можно сделать в районном МФЦ.
Участники сделки подписывают договор купли-продажи в присутствии регистратора, заполняют заявление и сдают необходимые документы. Взамен им выдаётся расписка с описью принятых документов, их копий и датой получения свидетельства собственника квартиры.
Срок оформления () – максимум 18 календарных дней. В Москве – не более 12 календарных дней.
Сколько стоит оформление покупки
Стоимость регистрации права собственности на квартиру – 2000 рублей для физических лиц. Оплачивает пошлину обычно продавец. Возможны иные договоренности.
Если требуется независимая оценка стоимости, её цена зависит от метража, тарифов оценщика, срочности выполнения оценки. Несрочное выполнение заказа по оценке однокомнатной квартиры – около 4000 рублей.
Риелтор берёт в среднем – 4% от сделки.
Возможно нанять агента по недвижимости на проведение части сделки, например, документальное сопровождение.
Как оформить квартиру после покупки
После того, как покупатель получил свой заверенный экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о праве собственности, остаётся сделать следующее:
- Переоформить лицевой счет по квартплате на себя.
- Прописаться (если это необходимо).
- Перевести городской телефон (если есть) на себя.
При дальнейшем оформлении жилплощади договор купли-продажи предъявлять нет необходимости: условия сделки не должны раскрываться. Переоформить счета на себя можно на основании свидетельства собственника.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что самостоятельное проведение и оформление сделки купли-продажи недвижимости – достижимая задача для человека, не имеющего юридического образования и каких-либо особых навыков.
– продолжение:Несмотря на то, что регистрацию договоров купли-продажи недвижимости , регистрация самих сделок с недвижимостью осталась. Но регистрируется теперь только переход права собственности на квартиру , который происходит в результате сделки.
Регистрацией перехода права (так это официально называется ) занимается территориальное (местное подразделение Росреестра ).
Регистрация сделки купли-продажи квартиры – это государственное удостоверение того, что владелец квартиры сменился. Именно с момента регистрации мы (Продавец ) теряем свое , а Покупатель – приобретает его.
Где регистрировать продажу квартиры?
Во многих городах РФ зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры можно самостоятельно через районные многофункциональные центры госуслуг (МФЦ «Мои документы») . Порядок действий для регистрации сделки, обычно, указан в каждом МФЦ на специальных стендах, либо подскажут сами сотрудники МФЦ.
Документы на регистрацию сделок с недвижимостью принимают также и в территориальных отделениях Росреестра . В Москве, правда, отделения Росреестра не работают с физлицами; подать документы на регистрацию сделки с квартирой здесь можно только через МФЦ (благо в столице их множество ).
Кроме того, Росреестр разместил на своем сайте сервис (), который дает возможность регистрировать сделку купли-продажи квартиры через интернет .
Регистрировать продажу квартиры можно и другими путями, например, можно поручить это (если договор заверяли у него ), или обратиться за услугой регистрации к «специальным людям» в юридические организации. Стоит это недорого, а процедуру регистрации облегчает значительно. Преимущество последних в том, что они снижают вероятность задержек или отказов в регистрации.
Как зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры?
Для регистрации мы (Продавец ) пишем стандартное заявление о переходе права (его мы найдем в МФЦ, или нам его дадут «специальные люди» ), и берем реквизиты для оплаты госпошлины . Наш Покупатель, в свою очередь, пишет заявление на регистрацию нового права . Бланки заявлений на регистрацию можно скачать на сайте Росреестра – .
Затем оплачиваем госпошлину за регистрацию , и передаем регистратору собранный нами пакет документов (см. пройденный шаг Откроется во всплывающем окне.">ИНСТРУКЦИИ — «Продавец квартиры» >> «Пакет документов для продажи квартиры «).
В момент передачи документов нам на руки выдают расписку о приеме документов на государственную регистрацию . Проверяем по расписке, все ли документы в ней указаны (включая подлинники и копии ), сохраняем ее себе и прячем в надежное место. В расписке, помимо прочего, указывается срок регистрации и номер дела, по которому можно следить за ходом самой регистрации.
По итогам всей этой процедуры, в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН ) вносится запись о переходе права собственности и о возникновении нового права . В результате чего мы своего права на квартиру лишаемся, а Покупатель это право за собой закрепляет.
По истечении установленного , мы получаем обратно на руки свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры (ДКП) , с печатью и штампом УФРС . А Покупатель получает свой экземпляр договора с такими же отметками. Раньше Покупатель получал после регистрации еще и на квартиру. Теперь же (с июля 2016 года ) единственным бумажным подтверждением наличия права собственности на квартиру у Покупателя, служит .
Если происходит задержка в регистрации
Приостановление регистрации сделки купли-продажи квартиры – это для нас (Продавца ) неприятность. Но такое иногда случается. Возможные причины такого казуса – смотри ниже по ссылке.
Возобновление регистрации происходит только после того, как устраняются эти причины.
Такая задержка может привести как к увеличению сроков регистрации , так и к отказу в регистрации . Нам это может грозить пропуском своего срока доступа к ячейке с деньгами ().
Причем, отказ в регистрации не страшен, в смысле потери денег – здесь все участники сделки остаются при своем. А вот неожиданное приостановление регистрации , а затем такое же неожиданное возобновление ее , может привести к нарушению сроков доступа Продавца квартиры к банковской ячейке и, соответственно – к невозможности получения денег .
Действия Продавца в этом случае
В случае приостановки регистрации сделки , регистратор обязан незамедлительно уведомить стороны договора об этом событии, и указать причины приостановки. По этим причинам мы можем определить, что нужно сделать для возобновления регистрации .
Для большей уверенности мы и сами можем следить за ходом регистрации сделки купли-продажи квартиры (по номеру регистрационного дела, указанному в расписке о приеме документов ) на сайте Росреестра – .
Регистратор имеет право приостановить регистрацию не более, чем на три месяца. И может запросить дополнительные документы для возобновления регистрации . Наши действия в этом случае будут зависеть от срока нашего доступа к деньгам , прописанного в допсоглашении к .
Если срок нашего доступа к ячейке с деньгами больше, чем фактический срок регистрации (вместе с задержкой ), то волноваться не о чем. Например, стандартная регистрация сделки купли-продажи квартиры 7 дней, плюс мы донесем требуемые документы в течение еще 10 дней и возобновим регистрацию, плюс еще 7 дней, соответственно (новый срок регистрации ). Итого: 7 + 10 + 7 = 24 дня максимум. В то время как наш доступ к ячейке прописан в течение 45 дней. В этом случае спокойно выполняем требования/запросы регистратора, убеждаемся, что регистрация возобновилась , и ждем ее окончания.
Если же мы, по наивности, указали в допсоглашении , например, всего 3 недели (21 день) доступа для себя, то в случае приостановления регистрации, мы сильно рискуем, т.к. после ее возобновления, мы пропустим свой срок, и уже не будем иметь доступа к деньгам.
В этом случае мы срочно связываемся с Покупателем, едем с ним в банк, и заключаем новое допсоглашение с увеличенным сроком доступа (взамен старого ).
Если же Покупатель отказывается это делать (нехороший человек попался ), то мы пишем в местное отделение Росреестра заявление о приостановлении регистрации (такое право у нас есть согласно Откроется в новой вкладке.">статье 30, ФЗ-218 ). Это заявление можно подать и через сайт Росреестра – .
Регистрация тогда останавливается на срок до 6 месяцев, а нам нужно будет за это время убедить сотрудников Росреестра в том, что случился форс-мажор, и регистрация сделки должна быть полностью прекращена . Квартира, соответственно, остается в нашей собственности. А нам придется искать нового Покупателя.
Чтобы избавить себя от забот по контролю регистрации , и уменьшить вероятность ее приостановления – можно обратиться за услугой регистрации к (Москва ), которые занимаются этим регулярно, и знают всевозможные нюансы, которые могут повлиять на ход регистрационных действий.
Кроме того, эти специалисты, имея на руках доверенность на регистрацию от обеих сторон сделки, могут в случае форс-мажора самостоятельно прекратить регистрацию , написав заявление от имени обоих участников о прекращении регистрационных действий.
Альтернативный вариант действий по регистрации сделки купли-продажи квартиры – это заверить Договор купли-продажи у , и ему же поручить регистрацию перехода права по этому договору в местном отделении Росреестра .
Нотариусы имеют такую возможность, и могут обеспечить регистрацию перехода права быстрее (всего за 3 дня ) и надежнее, чем самостоятельные действия участников сделки. Надежность здесь заключается в том, что заверенный Нотариусом договор, и подготовленный им пакет документов практически гарантированно пройдет регистрацию без задержек и отказов.
А при необходимости, тот же Нотариус может самостоятельно обратиться в Росреестр за приостановлением или даже прекращением регистрации от имени сторон договора, который он заверил и передал регистратору. Такая возможность ему дана законом – Откроется в новой вкладке.">п.2, ст.31 ФЗ-218 .
У этого же Нотариуса можно провести и денежные расчеты с Покупателем квартиры, заказав услугу . В этом случае нам не придется беспокоиться о том, что срок доступа к деньгам (как в случае с банковской ячейкой ) может быть нами пропущен. Нотариус выдаст нам депонированные у него деньги Покупателя по факту зарегистрированного перехода права , вне зависимости от срока регистрации.
Итак, документы на регистрацию мы отдали, к возможной задержке в регистрации подготовились. К счастью, наши молитвы были услышаны, и все прошло гладко и без задержек. Со своей квартирой мы торжественно попрощались.
Теперь нас может утешить только денежная компенсация, которая терпеливо дожидается нас в ячейке банка (или в офисе Нотариуса).