Обременение – одна из форм ограничений, своеобразный арест, налагаемый на имущество либо недвижимость. Лимитирование действий, связанных с имуществом, вводится на основании составленного договора. Ограничения, не позволяющие в полной мере распоряжаться той или иной формой имущества, появляются вне зависимости от желания собственника(банковский арест) либо по его собственному волеизъявлению (залог жилого помещения). Согласно договору возникают ограничения, не дающие возможность заключения сделок, подписание договоров и тому подобные операции.

Формы обременения

Не все сделки, связанные с недвижимым имуществом, проходят без проблем. Чаще всего сложно реализуется квартира с обременением. Что это значит? В соответствии с ФЗ № 122 от 1997 года, обременения выражаются в следующих формах:

• ипотека;
• управление, основанное на доверии;
• аренда;
• наложение ареста;
• сервитут (чаще используется в отношении земельных территорий).

Существуют и дополнительные ограничения, применяемые в случае отчуждения объектов недвижимости – соглашение по бессрочной ренте, наличие несовершеннолетних собственников и некоторые другие.

Обременение не всегда является препятствием для продажи недвижимости. При возникновении ограничений покупатель должен изучить свои права, что позволит избежать неприятных неожиданностей. Федеральный Закон №122 указывает, что права на недвижимость регистрируются в установленном порядке. Подобное условия касается и обременений, накладываемых на квартиру. Информация находится в свободном доступе, поэтому перед проведением сделки можно ознакомиться с ограничениями, действующими в отношении объекта.

Ипотека

Интересные факты

Несмотря на все возникающие сложности при оформлении сделки на квартиру под обременением, приобретение такой недвижимости может сулить немалые выгоды. Сам факт наличия проблем с жильем вынуждает продавца снижать цену, а если продавец еще и срочно нуждается в средствах, то вполне реально приобрести квартиру на 35-40% ниже ее рыночной стоимости.

Недвижимость, приобретенная по ипотечному договору с банком, является залоговой. Реализовать такое имущество можно, лишь получив разрешение кредитора. Финансовые организации идут на это охотно, если покупатель документально подтверждает свою материальную состоятельность. Когда в качестве обременения выступает ипотека, то возможны два варианта развития событий:

• Покупатель переоформляет банковский договор на себя, поэтому дальнейшую ответственность по выплате ипотеки он несет сам. Средства, внесенные продавцом, возвращаются ему покупателем.
  Остаток долга по ипотеке будет передан банку для погашения.
• Покупатель передает продавцу сумму задолженности по ипотеке сразу, а оставшуюся часть выплачивает после погашения продавцом процентов по ипотечному продукту и снятию залога.

Аренда

Владение жильем, сданным в аренду – явление довольно хлопотное. Все соглашения между сторонами, заключенные в письменной форме на срок год и более, имеют силу даже при смене владельца жилого помещения. Отчуждение не является причиной расторжения договора.

Основная проблема заключается в сроке, на который заключен договор аренды с постояльцами. Если договор зарегистрирован в установленном порядке и не расторгнут, наниматель законно проживает на арендуемой площади до конца срока, установленного соглашением.

Во избежание проблем, связанных с посторонними для нового собственника людьми, необходимо потребовать предварительного расторжения договора найма.

Рента

Соглашение ренты подписывается, чаще пожилыми людьми, нуждающимися в реальной помощи. Подобным образом, за её предоставление они расплачиваются собственной недвижимостью. Согласно ст. 604 гражданского кодекса РФ гражданин, ставший собственником, принимает все полномочия по использованию и распоряжению объектом только после получения соответствующего разрешения.

Если настоящий владелец более не нуждается в помощи, нужно провести расторжение договора ренты. Из этого следует, что деньги, потраченные на приобретение продуктов, предметов первой необходимости и лекарств, придется возвратить.

Арест

Что значит квартира с обременением? Одним из самых сложных обременений является арест недвижимости, в соответствие с которым накладывается полный либо частичный запрет не только на распоряжение имуществом, но иногда и пользованием. Подобные ограничения накладываются государственными органами и службами:

• судами;
• правоохранительными органами;
• службами приставов.

Используется арест в качестве меры, гарантирующей совершение того или иного действия, поэтому он не снимается до тех пор, пока должник не выполнит свои обязательства в полном объеме. Если же обязанное лицо уклоняется от своего долга либо срок, отведенный на эту процедуру, закончился, недвижимость реализуется посредством проведения торгов либо участия в аукционе.

Доверительное управление

Статистические данные

По данным статистики самые распространенные виды обременений – это залог или арест.

Доверительное управление подразумевает присмотр за чужой собственностью. Договор заключается на определенный срок, в течение которого права передаются временному владельцу. Такие договора заключаются крайне редко, чаще в случаях, когда собственнику необходимо на время покинуть страну.

Доверенное лицо на законных основаниях присматривает за недвижимостью, пользоваться ею на заключенных условиях и оплачивать счета. Отведенная возможность распоряжения снимается ранее окончания срока лишь при согласии обеих сторон либо скоропостижной смерти исполнителя.

По материнскому капиталу

Ограничения, связанные с квартирой, имеют место быть, если покупка жилья осуществлялась с привлечением материнского капитала. В таких случаях одним из собственников обязательно будет ребенок. Отчуждение жилья невозможно без получения разрешения от органов попечительства, если возраст владельца недвижимости не достиг 18 лет.

Прописка несовершеннолетнего ребенка

Если на жилплощади прописан человек, то это тоже квартира с обременением. Обременение подобного рода наступает при отчуждении жилого помещения, где зарегистрирован ребенок. В таком случае обязательно требуется согласие обоих законных представителей и органов попечительства. Обязательным условием для этого становится выписка ребенка с прежнего места жительства и прописка его в ином жилом помещении, не уступающим по своим характеристикам предыдущему.

Разрешение от второго супруга

Закон запрещает отчуждение совместно нажитого имущества без согласия каждого из них. Разрешение на продажу оформляется в письменной форме, после чего заверяется нотариусом. Решение принимается единолично, если один из супругов получил жилье в дар, принял в наследство либо построил до вступления в брак.

В видео рассматриваются особенности сделки по покупки жилья с обременением

Кого нельзя выписать из обремененной квартиры

• наниматели жилья;
• получатели ренты при заключении договора пожизненного содержания с правом проживания в данном жилье;
• ссудополучатель по договору безвозмездного пользования.

Ограничение (обременение) права собственности. Виды ограничений

Понятие ограничения (обременения) дано в п. 1.ст.1 закона о государственной регистрации прав. Это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В качестве примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. П. 2 ст.6 и п.2 ст.13 данного закона к ограничениям (обременениям) права на недвижимость отнесены также сделки, подлежащие государственной регистрации.

Следует отметить, что правовая природа ограничений и обременений права различна, хотя эти различия условны. Ограничение стесняет субъекта вещных прав в основном при осуществлении правомочий распоряжения недвижимостью. Обременение, не ограничивая возможности реализации правомочий распоряжения недвижимостью, связано с объектом права и при отчуждении объекта переходит к новому правообладателю.

Ограничением права является арест, который состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом. Определенно ограничивают права зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры или мены жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи квартиры связывает продавца обязательствами по передаче квартиры. Заключение второго договора купли-продажи этой же квартиры, в принципе, возможно, но продавец в договоре должен указать наличие прав требования первого покупателя в соответствии с п.1 ст.460 ГК РФ. Если это не будет сделано, то в государственной регистрации второго договора купли-продажи будет отказано по основанию, предусмотренному абз. б п.1 ст.20 закона о государственной регистрации: "Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указанных условий". Стесняет правообладателя в распоряжении недвижимостью и ипотека, как в силу договора, так и в силу закона. По общему правилу распоряжение заложенным объектом возможно только с согласия залогодержателя (п.2 ст.346 ГК РФ). В случае распоряжения недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Существенно ограничивает права и доверительное управление, учредитель которого лишается правомочий по пользованию, владению, а также по распоряжению недвижимостью в соответствии с договором (ст.1012 ГК РФ).

Вместе с тем залог одновременно и обременяет недвижимость, поскольку в случае ее отчуждения залог сохраняется, а приобретатель недвижимости становится на место залогодателя (ст. 353 ГК РФ). Обременяют недвижимость рента (ст. 586 ГК РФ), ссуда (безвозмездное пользование) (п.1 ст.700 ГК РФ), аренда (п.1 ст.617 ГК РФ). Они не ограничивают правомочий по распоряжению недвижимостью, но к приобретателю недвижимости переходят обязательства по данным договорам.

Хотя гл.17 Гражданского кодекса РФ не введена в действие, в силу абз.5 п.1 закона о государственной регистрации в отношении земельных участков и другой недвижимости возникает такое вещное право, как сервитут. Частные и публичные сервитуты как права ограниченного пользования чужой недвижимостью обременяют ее и сохраняются при переходе права. После принятия Земельного кодекса РФ учреждения юстиции должны будут регистрировать также решения государственных органов об изъятии земельных участков (п.4 ст.279 ГК РФ). Принятие такого решения не ограничивает собственника в правах пользования, владения и распоряжения землей, но он сам и возможный покупатель несут риски убытков в случае нового строительства или реконструкции до изъятия земельного участка (ст. 280 ГК РФ).

Существенно обременяют жилое помещение права лиц, сохраняющиеся при его отчуждении. К таковым относятся такие субъекты вещных прав на жилье, как члены семьи собственников жилых помещений (ст.292 ГК РФ), и получатели, получающие право пожизненного пользования жилым домом в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.), а также имеющие на жилье обязательственные права наниматели (ст. 675 ГК РФ). Однако ни указанные вещные права, ни договоры найма не подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции, их права регулируются семейным, жилищным и наследственным законодательством, а перечень таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п.1 ст.558 ГК РФ).

Не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Объем правомочий, принадлежащих субъектам данных прав, устанавливается законом, а не соглашением с собственником. Поэтому данные права регистрируются во II подразделе раздела ЕГРП, и предварительная регистрация права собственности соответствующего публичного собственника (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) не требуется.

Следует отметить, что права собственности и иные вещные права могут быть ограничены помимо воли правообладателей только федеральными законами (п.2 ст.1 ГК РФ), в этом смысле перечень ограничений прав на основании закона или актов органов государственной власти является закрытым. Что касается ограничений (обременений) права по воле собственника, то он вправе делать это по собственному усмотрению в соответствии с содержанием права собственности (п.1 ст.209 ГК РФ).

Несмотря на несомненные плюсы квартир в новостройках, обзавестись квадратными метрами «с иголочки» не всегда позволяют обстоятельства. По статистике, большинство сделок с недвижимостью, по-прежнему совершаются на вторичном рынке. Однако квартиры с историей могут таить в себе некоторые неприятные сюрпризы, которые юристы называют общим понятием «обременение». Как оно возникает и чем может быть опасна такая недвижимость, полезно знать, даже если вы не собираетесь покупать квартиру «с приданым». Эта информация поможет уберечься от мошенников и правильно подойти к вопросу приобретения жилья в будущем.

Несмотря на несомненные плюсы , обзавестись квадратными метрами «с иголочки» не всегда позволяют обстоятельства. По статистике, большинство сделок с недвижимостью, по-прежнему совершаются на вторичном рынке. Однако квартиры с историей могут таить в себе некоторые неприятные сюрпризы, которые юристы называют общим понятием «обременение». Как оно возникает и чем может быть опасна такая недвижимость, полезно знать, даже если вы не собираетесь покупать квартиру «с приданым». Эта информация поможет уберечься от мошенников и правильно подойти к вопросу приобретения жилья в будущем.

Что означает обременение на квартиру

Юридический термин «обременение» обозначает наличие ограничений в совершении некоторых действий с недвижимостью (например, заключение сделок, использование). Самым часто встречающимся случаем «обремененных» квадратных метров является . Также к числу обременений относятся:

• рента с пожизненным содержанием;
• аренда;
• арест имущества;
• опека;
• доверительное управление.

Говоря простым языком, наличие обременения означает, что собственник может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Процедура продажи жилья с обременением

Несмотря на наличие некоторых ограничений, в большинстве случаев недвижимость с обременением может быть выставлена на продажу. Правда, для проведения сделки потребуется получить согласие залогодержателя, получателя ренты или иных лиц, права которых затрагивает обременение. Главная опасность для покупателя кроется в том, что нечестный продавец может попытаться скрыть наличие у квартиры подобного «приданого». В результате вместе с жильем вы обзаведетесь дополнительными обязательствами перед совершенно незнакомыми людьми или организациями. Однако, если владелец не скрывает наличие обременения, цена на такую недвижимость может быть значительно ниже по сравнению с рыночной (на 30-50%), так что отвергать вариант покупки обремененного жилья сразу не следует.

Как же происходит продажа квартиры с обременением? Это зависит от типа наложенного ограничения. Наиболее отработанной является схема купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. В этом случае для совершения сделки нужно получить согласие залогодержателя и указать в договоре условия перехода долга к покупателю. Когда новый собственник выполнит свои обязательства перед банком, обременение с квартиры можно будет снять.

Несколько сложнее ситуация, если продавец стал обладателем квартиры по договору пожизненной ренты, то есть обязан содержать прежнего владельца квадратных метров. В этом случае для продажи квартиры потребуется письменное разрешение рентополучателя, а все обязательства по договору ренты перейдут к новому владельцу. Такой вид сделки считается достаточно рискованным: многое зависит от особенностей договора, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Еще одним серьезным препятствием для свободного распоряжения квартирой являются ситуация, когда в ней прописаны граждане, не являющиеся собственниками, но имеющие право на проживание. Покупка такого жилья крайне нежелательна: клятвенные обещания выписаться позднее могут оказаться пустым звуком, а вам придется выселять непрошенных квартирантов через суд. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные жильцы, то провести сделку без согласия органов опеки не удастся.

Как снять обременение с недвижимости

После выполнения условий, связанных с обременением, ограничения на пользование недвижимостью могут быть полностью сняты. Процесс снятие обременения проходит либо в судебном порядке, либо с согласия залогодержателя. В случае с ипотекой после погашения кредита нужно обратиться в органы государственной регистрации права со следующим пакетом документов:

• заявления залогодателя и залогодержателя;
• заявления владельца закладной;
• закладная с отметкой о погашении обязательств полном объеме или решение арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» снятие обременения происходит в течение 3 рабочих дней. Однако лучше заранее узнать, где хранится закладная на квартиру. Бывают случаи, когда эти документы банк хранит в другом городе, что может привести к увеличению сроков погашения регистрационной записи об ипотеке.
В случае если ограничения связаны с договором ренты, снятие обременения возможно только после смерти ее получателя.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

Нередким случаем является желание использовать недвижимость с обременением для получения дополнительного дохода. Как правило, имеющиеся ограничения распространяются на право отчуждения имущества (продажа, дарение), но не препятствует его использованию. Это значит, что вы можете на законных основаниях , находящуюся в залоге, предварительно получив согласие организации, выступающей в роли залогодержателя. Если же ограничения по распоряжению жильем не оговорены особо (например, в договоре с банком), то дополнительных разрешений для сдачи его в аренду не потребуется.

Где проверить наличие обременения на квартиру

Стоит ли покупать квартиру, на которую наложено обременение, следует решать, взвешенно оценивая возможную выгоду и существующие риски. Однако даже при покупке «чистой» квартиры не следует забывать об осторожности и перед сделкой проверить объект недвижимости на предмет обременений, о которых могли умолчать владельцы. Сделать это достаточно просто: все наложенные ограничения фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Заказать выписку об интересующей квартире можно несколькими способами: лично обратиться в отделение Росреестра, воспользоваться услугами Многофункционального центра или запросить нужную информацию через порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru. Предварительно нужно оплатить установленную госпошлину и заполнить заявление. Сведения о наличии обременения содержатся в 4-м пункте выписки из ЕГРП. Если никаких ограничений на недвижимость не наложено, то в соответствующем пункте будет стоять отметка «не зарегистрировано».

Ольга Федосова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Обременение объекта недвижимости, говоря простым языком – это не что иное, как наличие запретов или ограничений прав владельца распоряжаться, пользоваться или продавать обремененную недвижимость.

Покупая любой объект недвижимости (квартира, дом, офисное помещение и т. д.), стоит помнить, что информация о таком нюансе, как наличие или отсутствие обременения не всегда указывается в договоре купли-продажи. Наилучший способ защитить себя от неприятных ситуаций – это владеть нужной информацией до момента заключения окончательной сделки.

Обременением прав на недвижимость называют предписанные законом ограничения на имущество, которые сокращают полномочия собственника по отношению к владению, пользованию и распоряжению данной собственностью.

Обременения на недвижимость можно разделить на две группы:

1. те, что возникают по воле владельца (недвижимость под залог);
2. те, что не зависят от владельца (арест недвижимости).

В любом случае наличие обременения в любой форме существенно сковывает свободу действий владельцев (полноценное пользование, осуществление сделок).

Внимание! В большинстве случаев понятие ограничения и обременения объекта недвижимости отождествляются.

Детально о каждом виде обременения

На российском рынке недвижимости выделяют следующие наиболее часто встречающиеся виды обременений:

• аренда;
• рента;
• арест;
• доверительное управление.

Ипотека

Предполагает временную передачу части прав на собственность кредитному учреждению с целью получения кредитования (ссуды). Так как собственник получает денежные средства, то взамен он предоставляет кредитору весомую гарантию их возврата – залог. Соответственно, до момента передачи денег обратно и окончания договора, владелец не вправе осуществлять любые операции с недвижимостью.

Аренда

Такой вид обременения встречается при подписании договора аренды. По условиям которого владелец недвижимого имущества, то есть – арендодатель, передает право пользования своей собственностью другой особе, в данном случае – арендатору, за определенную плату на ранее согласованных условиях.

Рента

Являет собой такой способ передачи прав на имущество иному человеку, где обязательным требованием является оплата им рентной платы. Под рентой подразумевают пожизненное содержание прежнего владельца с требованием оплаты расходов на лекарства, продукты и прочих расходов, указанных в договоре ренты.

Арест

Данное обременение на недвижимость налагается не по воле владельца, а по распоряжению государственно органа (суда). Арест в данном случае выступает способом гарантии выполнения условий иска. Сделки с таким имуществом, в том числе и купля-продажа, запрещены. Снять арест можно только при условии устранения всех причин его наложения, описанных в судебном решении.

Доверительное управление

Передача прав на владения объектом недвижимости на некоторый отрезок времени. Особа, которая получает право на , называется доверительным лицом. Он обязан управлять объектом недвижимости исключительно в интересах лица, предоставляющего такое право, то есть – учредителя.

Данный вид обременения впоследствии несет за собой трудности разрыва такого договора. Доверительное управления накладывает определенные ограничения на право владельца управлять имуществом и соответственно передает все возможности доверительному управляющему.

Внимание! Иногда собственник владеет не всем имуществом, а только определенной долей, которая тоже может обременяться.

Такое ограничение не позволяет всем участникам сделки доверительного управления осуществить раздел недвижимого имущества по собственному желанию и договоренности, поскольку это будет касаться и той доли собственности, которая находится под обременением.

Особенности регистрации обременения недвижимости

Регистрация обременения недвижимости, как и любое иное право собственности на него, находится под строгим контролем государства и регулируется действующим законодательством. Любой договор займа под залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зафиксирован в органах Росреестра. В Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и операций, связанных с ним, делается соответствующая запись о возникновении такого залога.

Договор обременения недвижимости вступает в силу только при условии предъявления владельцем имущества всех документом, которые полностью подтверждают его право на владения объектом залога. Ограничения на недвижимое имущество начинают функционировать с того времени, как соответственными государственными органами будет осуществлена регистрация этого документа. Обычно это происходит на протяжении одного месяца после окончательного оформления и предоставления исчерпывающего списка требующихся бумаг.

Внимание! В виде исключения выступают ипотеки жилых помещений и сделки с недвижимым имуществом, заверенные нотариусом, которые обременяются на протяжении рабочей недели.

Длительность процесса учета ограничений на земельные участки зависит от их кадастрового предназначения или от построек, которые размещены на них.

Приобретатели и правообладатели могут самостоятельно проявить инициативу – зарегистрировать обременение недвижимости. Но поскольку в этом случае действующими фигурами выступает третье лицо, то непосредственно сам правообладатель, обязательно должен быть предупрежден о таких действиях путем уведомления.

Особенности снятия обременения

Снятие обременения с недвижимости происходит на протяжении 3-5 рабочих дней. Для того чтобы внести изменения в запись о регистрации требуется предоставить полный пакет документов в один из государственных органов Росреестра или в отделение Многофункциональных Центров (кратко – МФЦ).

Так как в России существует множество организаций МФЦ, то клиенту не придется тратить много времени на ожидание своей очереди, однако срок может вырасти до 10 дней.

Список необходимых документов:

• документ, подтверждающий право обладания недвижимостью;
• хранящаяся в банке закладная;
• выданный банком документ, что подтверждает выполнение договора;
• заявление на снятия обременения;
• документ, подтверждающий личность;
• квитанция уплаты налогов.

Снять ограничения с имущества можно в следующих ситуациях:

• после досрочного осуществления обязательств;
• руководствуясь решением суда;
• заключив мировое соглашение со всеми участвующими сторонами;
• после выполнения участниками всех своих обязательств.

Чтобы ограничение на недвижимость было снято, требуется обязательная явка в Росреестр всех сторон или их законный представителей, участвующих в договоре. Также необходимы заявления от всех субъектов сделки о полном исполнении всех обязательств, предусмотренных договором обременения.

Обременение объектов недвижимости – вопрос достаточно сложный, что обусловлено большой разновидностью ограничений недвижимого имущества, каждый с которых имеет свои особенности. Инвестируя в недвижимую собственность нужно в обязательном порядке изучить договор купли-продажи и дать запрос на владение в государственный реестр. Ведь только так можно убедиться в правильности и законности, планируемой сделки.

Продать квартиру выгодно не так-то просто. А при наличии обременений большая часть покупателей отсеивается. Как в 2019 году происходит продажа квартиры с обременением? Какие особенности нужно учитывать?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Сам факт наличия любого обременения на жилую недвижимость становится препятствием для успешной продажи.

Покупатели, как правило, не желают связываться с «проблемным» жильем. Как продать квартиру с обременением в 2019 году?

Основные аспекты

Самыми защищенными сделками на рынке жилья считаются приобретения квартир на первичном рынке непосредственно от застройщика.

Риски покупателя, столкнуться с ограничением права за счет обременения имущества, сведены к минимуму.

Прямо противоположна ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости. Квартира с историей проживания может обладать отнюдь не приятными «дополнениями».

Нередко покупатель узнает об ограниченности полученного только после оформления сделки.

Конечно, такой обман со стороны продавца, является достаточным поводом для расторжения сделки. Но сопровождаться «поиск справедливости» будет длительными судебными тяжбами и не факт, что убытки покупателя компенсируются.

О необходимости проверки «юридической чистоты» покупатели часто забывают. А продавцы об этом не спешат напоминать, поскольку потеря клиента не в их интересах.

Даже при продаже квартиры его законными представителями (родителями) обойтись без разрешения опеки не получится.

Для этого подается заявление в органы и попечительства о разрешении на продажу квартиры.

Согласие будет дано только при уверенности опеки, что ребенок получит жилье, аналогичное его прежней собственности.

Кроме того существуют граждане, которые по факту выписаны, но могут прописаться обратно без согласия собственника.

Это лица, временно выписанные по стечению обстоятельств:

• граждане, проходящие срочную воинскую службу;
• лица, отбывающие уголовное наказание;
• люди, находящиеся на длительном лечении в лечебных учреждениях.

Недвижимость в залоге

Иногда залог на квартиру оформляется в случае долговых обязательств между частными лицами. Оформление осуществляется, как и в случае с банком, на основании договора о залоге.

До выплаты долга распоряжаться имуществом собственник не может. По согласию залогодержателя допускается продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга.

Но порой недвижимость передается в залог с целью сохранения имущества доверенному лицу.

Например, совершеннолетний ребенок-собственник оформляет квартиру в родителям (часто по их настоянию).

Или же граждане пожилого возраста регистрируют залог на имущество в пользу детей и близких родственников. Целью залога доверенному лицу становится предупреждение утраты собственности.

Например, мошенники попытались обманным путем купить квартиру за бесценок. Без согласия залогодержателя такая сделка недействительна.

Другие

Среди наиболее часто встречающихся обременений стоит отметить использование при покупке квартиры.

Ребенок в такой ситуации является законным собственником части квартиры. Для отчуждения имущества потребуется органов опеки.

В противном случае сделка будет признана ничтожной. Обременение квартиры может выражаться рентой.

Собственник квартиры, обычно пожилой человек, заключает , по которому передает право собственности в обмен на пожизненное содержание.

Покупатель жилья, обремененного рентой, обязан исполнять обязанности касательно рентной платы. Иначе получатель ренты вправе расторгнуть соглашение и вернуть право собственности.

Обременение жилья арендой на возможность продажи не влияет. Но учесть нужно, что до истечения длительности аренды по договору арендаторы вправе пользоваться квартирой.

Если покупатель не возражает, то можно продать жилье вместе с передачей прав арендодателя.

Когда арендаторы не против расторжения договора по соглашению сторон, желательно прекратить арендные отношения до продажи.

Согласие на продажу потребуется получить и при наличии других совладельцев квартиры, если продается .

При этом участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Только при их отказе можно продать долю стороннему лицу.

Составление соответствующего договора

Продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартной схеме купли-продажи недвижимости.

Точно также в договор включаются все необходимые пункты:

• данные сторон;
• предмет договора и его характеристики;
• стоимость квартиры;
• порядок расчетов и передачи имущества;
• сторон при неисполнении условий.

Дополнительным условием становится пункт о наличии обременения. Указывается вид обременения и правовые последствия для покупателя.

Если продавец о наличии обременения умолчал, покупатель вправе оспорить сделку по причине введения в заблуждении.

Необходимость предварительного соглашения

Предварительный договор о купле-продаже квартиры составляется, когда стороны к сделке готовы, но заключению ее мешают определенные обстоятельства.

В данном случае это обременение. Можно составить , включив в него условия, на которых будет заключена сделка.

Моментом заключения основного договора назначается время, когда продавец снимет обременение с квартиры.

Причем оговаривается срок, в течение какого должны быть устранены все ограничения. Если обременение вовремя снимается, оформляется .

Когда продавец не успевает в положенный срок устранить препятствия для продажи, покупатель вправе от сделки отказаться.

Видео: квартира с обременением — это страшно?

Важно! Нередко при заключении предварительного договора стороны договариваются о внесении задатка, старясь получить определенные гарантии.

При отказе покупателя от сделки, задаток остается продавцу. Если в продаже отказывает продавец, то он возвращает двойную сумму .

Для предварительного ДКП задаток это весьма спорный гарантийный инструмент. Судебная практика в этом вопросе двойственна.

Некоторые суды считают, что не применим к предварительным соглашениям.

Как следствие, требования о его возврате с компенсацией даже не рассматриваются. Поэтому крайне не желательна передача денег до официального заключения сделки.

Можно ли оформить в рассрочку

Наличие обременения не сказывается на возможности применения рассрочки платежей. В некоторых случаях это становится оптимальным вариантом.

Особенно в случаях, когда обременение с приобретенной квартиры снимается покупателем, но продавец не желает сбавлять стоимость недвижимости.

В договоре прописывается стоимость квартиры и дополнительно указывается «за минусом расходов на снятие обременения». Цена в итоге уменьшается на сумму подтвержденных затрат покупателя.