Калькулятор налогообложение при продаже недвижимости. Имущественный налоговый вычет. В каких случаях налог не уплачивается

При продаже любого вида недвижимости, будь то собственная квартира, дача или офис, вы обязаны своевременно выплатить налог от продажи недвижимости. Суть в том, что деньги, которые получает человек при сделке купли-продажи, государство считает таким же доходом, как и при продаже любого товара. И, как и с любых других видов дохода, высчитывает налог при продаже недвижимости 3% от вырученной суммы. Но из этого правила есть исключения, когда люди продают свои квартиры и дома вообще без уплаты каких-либо налогов. Это зависит от периода, на протяжении которого гражданин обладал правами собственности на жилплощадь. Есть и другие интересные аспекты в этом вопросе, вот в них давайте разберемся подробнее.

Имущество в собственности до 2016 года

За последние несколько лет в законодательстве правила расчета налога с продаж недвижимости несколько поменялись. В первую очередь, это касается физических лиц. Главная причина – введение обязательной оценки кадастровой стоимости.

Допустим, жилье было получено в собственность до 2016 г. Но при этом последний владелец может предъявить права собственности на период до 3 лет. Размер налога с продажи недвижимости считают так:

Заполняете отчетную документацию (бланк 3-НДФЛ);
В виде налога оплачиваете сбор в 13% от суммы сделки.

Важно: если квартира или дом, которые гражданин купил до 2016 г, к моменту продажи находились в собственности у одного человека больше 36 месяцев, ни подача декларации, ни оплата налога с продажи недвижимости не понадобятся вообще.

В этом случае можете не переживать и забыть о налогах. Государство считает, что вы ему ничего не должны. Эти сведения легко сверить по соответствующим данным об имуществе в Едином Гос. Реестре.

Существуют два варианта исключений в алгоритме вычисления срока трехгодичного владения, определяющего обязанность выплаты налога с продажи недвижимости. Исчисление периода владения может считаться не с момента внесения информации о жилье в Росреестр, а несколько раньше при таких обстоятельствах:

наследование – срок отсчитывается с момента старта процедуры наследования;
заключения договора с жилищно-строительными кооперативами – период считается со дня внесения паевого взноса.

Изменения после 2016 года

Следующий случай. Право владения на недвижимость зарегистрировано после 1 января 2016. В чем изменились правила и как облагается налогом продажа недвижимости в этом случае?

Здесь в силу вступают правила, прописанные в законодательном акте федерального значения под номером 283-ФЗ, положения которого вносят изменения в статьи первой и второй части НК РФ.

Согласно данному документу, для определения необходимости уплаты налога при продаже недвижимости, период владения рассчитывается так же, как и раньше – с даты внесения в Единый Государственный Реестр информации. Однако сам расчет происходит не только по цене квартиры или дома, учитывается также кадастровая цена.

Также был значительно увеличен срок владения, после которого доход от купли-продажи недвижимости не нужно декларировать и, соответственно, выплачивать налоги. Теперь этот период распространяется на 5 лет.

Но и в этих правилах существуют исключения. При продаже некоторых объектов недвижимости гражданин освобождается от необходимости выплаты подоходного налога:

при получении квартиры или дома в наследство подоходный не взымается;
процесс приватизации жилья также не считается доходом;
к наследству (без оплаты сборов) приравнивается договор о пожизненном уходе и содержании владельца жилья.

Уменьшение суммы выплат

Ранее собственники нередко значительно занижали сумму сделки по документам, чтобы снизить налоги после продажи недвижимости. Чтобы прекратить эту практику, государство ввело налоговый учет на основе кадастровой стоимости.

И все же есть некоторые возможности снизить сумму выплат:

Использование вычета, положенного по закону;
Указание сопутствующих расходов, которые будут вычитаться из общего дохода.

Вычет – это цифра, на которую может быть снижен налог на недвижимость при продаже. Этот параметр применяется если объект продали ниже оценки по кадастру.

Например, по кадастровому паспорту квартира стоит 5 млн. рублей. Но договор купли-продажи содержит цифру в 3 млн. рублей. Так бывает нередко, в том числе, из-за колебаний рыночных цен или необходимости срочно реализовать недвижимость.

Первый этап оптимизации – индексация на 0,7. Такой расчет налога с продажи недвижимости используется, если вы по тем или иным причинам продаете объект ниже цены по кадастру. И здесь не важно, насколько сумма в договоре меньше оценочной. Умножение на 0,7 – это максимально возможная уступка государства.

Идея здесь проста: защита от уклонения в уплате налога при продаже недвижимости с одной стороны, и понимание, что снижение стоимости на 20-30% вполне возможна на самом деле, а не только на бумаге.

Например:

Цена квартиры по кадастровому паспорту – 5 млн. руб.
Индексация: 5 млн. * 0.7 = 3,5 млн.
Фактически были потрачены 3 млн. руб.
Следовательно, сумма подоходного налога будет равна: (3,5 млн – 3 млн) * 13% = 65 тыс. руб.

Расчет суммы налоговых отчислений при таком вариант будет производиться так:

Кадастровую цену индексируют с коэффициентом 0.7 (это делают, если цена продажи оказывается ниже кадастра): 5 млн. * 0.7 = 3,5 млн руб.
Налогооблагаемая база с учетом вычета: 3.5 млн. - 1 млн. = 2.5 млн. руб.
Сумма НДФЛ: 2.5 млн. * 13% = 325 тысяч рублей.

Второй вариант оптимизации – это указание всех расходов продавца, которые сопровождали сделку. Указанные цифры будут вычтены из общей стоимости недвижимости. Но они в обязательном порядке должны подтверждаться чеками, квитанциями и другими документами.

Требуемая документация

Если продажа квартиры или любой другой недвижимости сопровождается оплатой подоходного налога, в отделение Федеральной Налоговой Службы нужно предоставить следующий набор документации:

паспорт или любой другой документ, способный идентифицировать личность гражданина;
отчетная налоговая декларация (бланк 3-НДФЛ);
копия свидетельства ИНН;
копия соглашения о продаже недвижимости;
платежные квитанции или же выписки с банковских счетов;
заявка на распределение сумм вычета.

Сроки выплаты налога

Чтобы не было проблем и штрафов, необходимо знать точно, в какой срок платится налог с продажи недвижимости. Для граждан основные даты определяются статьями НК РФ № 228 и 299.

Декларация должна быть заполнена и отправлена до 30.04 следующего после продажи года. Т.е. как и любая налоговая декларация, этот документ подается по итогам года.
Уплатить налог нужно не позже 15.07 текущего года (после подачи декларации).
Какие неприятности грозят в случае нарушений сроков:
Если налог при продаже не будет выплачен до 15.07, к нему добавится штраф (5% от суммы за каждый месяц). Но здесь есть максимум - это 30% от суммы просроченного налога. Подробно это описано в ст. 119 НК РФ.
В случаях «забывчивости» - не подана декларация и нет выплаты налога, сумма штрафа становится фиксированной – 20% вне зависимости от периода просрочки.

Продажа коммерческой недвижимости

Продажа любого коммерческого (нежилого) объекта – офиса, здания или сооружения – также облагается налогом на прибыль.

Если владелец – физическое лицо (обычный гражданин или ИП), ставка налога будет составлять 13% от рыночной или кадастровой стоимости, независимо от того, использовалось помещение для коммерческой деятельности или стояло пустым.

Единственная разница между используемым и неиспользуемым помещением: в случае ведения коммерческой деятельности невозможно применить налоговые вычеты.

Когда подавать декларацию, как правильно посчитать и когда нужно оплатить налоги, а также каким образом снизить суммы выплат, выше описано подробно. Для физ. лиц все эти правила абсолютно одинаковы, продаете вы квартиру, магазин или помещение завода.

Для организаций сумма налога зависит нескольких параметров:

налоговый режим компании;
стоимость объекта на балансе (с учетом амортизации).

Юридические лица также могут пользоваться правом снижения налога на недвижимость при помощи учета расходов, сопровождающих продажу.

Итак, коммерческие объекты точно такие же источники дохода, как и любые другие виды недвижимости. Граждане обязаны по окончанию расчетного периода заполнить и подать декларацию до 30 апреля, после чего оплатить сумму сбора до 15 июля. Организации – в соответствии с отчетными периодами для юридических лиц.

Налог при продаже дома

Продавая участок с собственной недвижимостью владельцу также придется уплатить налог на прибыль. В целом, сумма НДФЛ в описываемой ситуации рассчитывается точно так же, как и при продаже квартиры или коммерческого объекта. Но есть и важное различие. Дом и земельный участок являются разными объектами собственности. И сделки купли-продажи на них оформляются разными договорами.

В результате налог на продажу дома с земельным участком состоит из двух отдельных сборов. Первый выплачивается в отношении недвижимости, второй – в отношении земли. Все вопросы, касающиеся определения и вычисления сумм налогов с продажи новых домов прописываются в положениях 220 статья НК РФ.

Для дома, как объекта недвижимости, действуют точно такие же правила, как и при продаже квартиры или другого объекта. Сумма налога при продаже дома рассчитывается на основании кадастровой либо рыночной, но не менее, чем 70% кадастровой.

Налог на земельный участок определяют на основе кадастровой стоимости земли. Если участок, дом или какие-то сооружения на нем не были внесены в Росреестр, перед продажей необходимо это сделать самостоятельно. При этом обязательно проводится оценка кадастровой стоимости.

В случае продажи коттеджа или особняка подобные казусы практически не случаются, а продажа дачных домиков, особенно, в старых садовых товариществах, бывает осложнена этим фактором. Впрочем, не стоит пугаться. Просто проверьте до продажи на сайте Росреестра все данные, и наведите порядок в документах до заключения сделки.

Как сэкономить при продаже дома и земли

Каждый гражданин может уменьшить базу по которой определяется сумма налога с продажи дома при помощи, так называемого, имущественного вычета. Максимальный размер суммы снижения базы для расчета налогов – 1 млн. руб.

Можно использовать максимальный вариант вычета сразу либо какую-то его часть. Для нескольких продаж вычет имеет смысл поделить на части. В течение года суммы суммируются. Если достигнут «потолок», налог будет считаться в стандартном порядке.

В следующем году отчет начинается с нуля, и вычет снова может применяться снова.

цена дома по кадастру – 5 млн. руб.;
сумма сделки – 4 млн.руб.;
срок владения – 2 года.;
дом был построен за средства владельца на приватизированном участке.

Давайте посчитаем налог с продажи дома (напоминаем – без участка! Земля считается отдельно) для описанного случая:

(4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 тысяч рублей.

Если же цена сделки составляла бы 1 миллион рублей, то благодаря применению вычета можно полностью избавиться от выплаты налога с продажи дома и земельного участка. Но декларацию в срок (3-НДФЛ) подавать все равно необходимо. Иначе высока вероятность штрафов.

Нужно ли платить налог при продаже недостроенного дома

Нередко планы по возведению дачи или «семейного особняка» терпят фиаско. Кому-то нужны срочно деньги, у кого-то просто изменились планы и приоритеты. И тогда недострой попадает на рынок недвижимости.

Существует два варианта оформления таких сделок:

Продажа земельного участка без регистрации дома. Очень распространенное решение, если строительство завершено менее чем на 70%, но допустимо и на более поздних этапах работ.
Регистрация недостроя как готового дома. Практикуется, если дом находится на финальной стадии строительства.

В первом случае продавец указывает в декларации только земельный участок и выплачивает налог на продажу земли. Т.е. недострой для государства «не существует». Во втором – добавится также налог при продаже дома.

Казалось бы, первый вариант – выгоднее, даже если дом готов более чем на 90%. Но здесь следует также учитывать фактор рынка. При покупке недостроя без регистрации внесение в Росреестр, определение кадастровой стоимости и другие бюрократические вопросы оказываются «головной болью» покупателя. Естественно, что при этом как спрос, так и цена продажи будут ниже.

С другой стороны, если постройка далека от завершения, покупатель может в процессе завершения постройки вносить какие-то заметные изменения в проект. И тогда регистрация на основе проекта станет излишними затратами, т. к. покупателю все равно придется проходить эти этапы заново.

Что еще важно знать при продаже дома

На загородных и дачных участках часто располагаются дополнительные хозяйственные постройки – сараи, гаражи, бани и т. д. Если вы продаете весь участок со всеми объектами вместе, не забудьте отдельно составить договор по каждому из этих объектов.

В связи с последними изменениями в законодательстве, любое здание и сооружение, в том числе, хозяйственные или другие вспомогательные постройки, считаются такими же полноценными объектами недвижимости, как и сам дом. Они также должны находиться в реестре, куда любой объект вносится после определения кадастровой стоимости.

Важно: каждый объект и земля оформляются отдельно. И для каждого считают собственный отдельный налог при продаже.

Налоги при продаже квартиры и когда их платить не нужно

Нередко люди удивляются, почему при продаже квартиры государство требует налог. Ведь зачастую жилье продают не потому, что хотят получить деньги, а для улучшения жилищных условий или при переезде.

На самом деле, большая часть подобных случаев попадает под варианты, когда налоги платить не нужно:

В течение 5 лет и более квартира была в собственности одного человека;
Была проведена приватизация;
Квартира – это наследство от родных или по договору содержания.

Считается, что продажа квартиры, в которой не прожили даже 5 лет, обычно происходит не для переезда, а в целях наживы. А потому – государство требует налоги.

Суммы налога при продаже квартиры, документы, условия ничем не отличаются от описанных общих правил:

Сумма равна 13% от стоимости (кадастровой либо с коэффициентом 0,7, если цена оказывается ниже). Примеры и формулы расчета описаны выше, в том числе, с учетом оптимизации.
Сумму налогов при продаже квартиры можно уменьшить за счет указания сопутствующих расходов.
Все необходимые сведения для Росреестра и других государственных органов продавец обязан предоставить самостоятельно в оговоренные законом сроки (подробнее в разделе «сроки выплат»).
В случае несвоевременного предоставления документов или невыплаты суммы налога при продаже квартиры, продавец будет вынужден выплачивать штраф.

В случае, если квартира была использована под офис или магазин, ее статус при оформлении коммерческой деятельности был изменен с жилой на коммерческую недвижимость. В этом случае налоги при продаже квартиры выплачиваются по правилам продажи коммерческих объектов для физических лиц и организаций соответственно.

Также стоит выделить отдельно варианты , особенности налогообложения и вообще возможности продажи квартир, при покупке которых использовался материнский капитал, налоги при продаже квартиры в строящемся доме. Эти вопросы мы подробнее рассмотрим в отдельных статьях. А если у вас возникли вопросы прямо сейчас, обращайтесь к экспертам нашего портала..

В соответствии с Налоговым кодексом РФ доход, полученный от продажи квартиры в 2019 году, облагается подоходным налогом в размере 13% от вырученной суммы.

Если продажа имущества потребовала каких-либо финансовых затрат, то налогооблагаемая база может быть уменьшена на эту сумму. Также она может быть снижена за счет суммы имущественного налогового вычета на продажу, который на сегодняшний день составляет 1 миллион рублей для недвижимого имущества.

В том случае, если реализованная недвижимость была в собственности продавца более 3-х лет, налог при продаже квартиры не платится (статья 220 НК РФ, часть I). При этом неважно, каким путем эта недвижимость попала в собственность продавца: наследование имущества, приватизация жилья, покупка или дарение квартиры. Здесь играет роль дата регистрации в ЕГРП - именно от нее будут отталкиваться, отсчитывая период владения квартирой. Чтобы использовать эту возможность, необходимо написать заявление в налоговые органы по месту регистрации.

Если же квартира находилась в собственности продавца менее 3-х лет, то налог при продаже квартиры выплачивается с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Иными словами, если стоимость квартиры была ниже 1 миллиона рублей, налог не выплачивается, независимо от длительности владения квартирой. Если стоимость жилья выше 1 миллиона рублей, то налог при продаже квартиры рассчитывается от фактической стоимости квартиры за вычетом 1 миллиона рублей.

Обязательным нюансом является подача налоговой декларации продавцом. При этом не важно, подлежали его доходы от продажи квартиры налогообложению или нет – их непременно нужно указывать. Декларация подается до 30 апреля следующего года после регистрации сделки купли продажи квартиры.

Важно!

Имущественный налоговый вычет предоставляется не автоматически, а только на основании налоговой декларации и вашего заявления!

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Последнее обновление Март 2019

Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) остается вопрос о том, как, опираясь на нормы законодательства, не платить или уменьшить подоходный налог от продажи. В статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его.

Если Вы владели квартирой больше минимального срока, то налога нет

Если квартира находилась в Вашей собственности больше минимального срока, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146). При этом минимальный срок владения зависит от того, когда Вами было приобретено жилье, а также каким образом.

Если Вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то вне зависимости от того, каким способом она была приобретена, минимальный срок владения составит три года .

Пример: В декабре 2015 года Чехов А.П. приобрел квартиру по договору купли-продажи. В феврале 2019 года он продал эту квартиру. Поскольку квартира была приобретена до 1 января 2016 года, и на момент продажи находилась в собственности владельца более трех лет, то Чехову А.П. не нужно платить налог 13% с продажи квартиры, а также подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Если Вы получили жилье после 1 января 2016 года в наследство/ дар от близкого родственника, или путем приватизации, то минимальный срок владения объектом составит также три года. Во всех остальных случаях при приобретении жилья после 1 января 2016 года минимальный срок составляет 5 лет.

Пример: В начале 2016 года Симонов К.М. получил в наследство от родителей квартиру в Москве. Он планирует продать указанную квартиру в конце 2019 года. Поскольку жилье получено Симоновым после 1 января 2016 года в наследство от близких родственников, и на момент продажи будет находиться в собственности более трех лет, ему не нужно будет платить налог при продаже этой квартиры.

Пример: В начале 2016 года Серова В.В. по договору купли-продажи приобрела дом. В конце 2018 года обстоятельства вынуждают Серову В.В. продать этот дом. Так как жилье было приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи, и на момент продажи будет находиться в собственности Серовой менее пяти лет, в 2019 году ей нужно подать декларацию в налоговый орган 3-НДФЛ (до 30 апреля) и до 15 июля 2019 года заплатить налог по доходу от продажи дома.

Более подробно вопрос определения минимального срока владения рассмотрен в наших статьях: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? и С какого момента считать срок владения квартирой при продаже? .

Налог платится только с разницы в цене между покупкой и продажей

Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Пример: Бабочкин Б.Б. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2018 году он продал ее за 4 млн.руб. В 2019 году Бабочкин должен будет заплатить налог с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Мотыльков М.М. купил в 2017 году квартиру за 2 млн.руб., а в 2018 году он продал ее за 1.8 млн.руб. Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако в 2019 году он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья.

Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, – не расстраивайтесь. Их всегда можно восстановить: копии договора запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы восстановить в банке.

Стандартный вычет в 1 млн.руб.

Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Пример: Стрелочников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрелочников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.

Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по стоимости ниже, чем 70% от кадастровой цены объекта, то для расчета подоходного налога доход от продажи этого жилья будет рассчитан в размере 70% от кадастровой стоимости. Подробнее: Налог и кадастровая стоимость .
Для каждого объекта жилья Вы можете применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@).
Пример: В 2015 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2016 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:
- он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры, то есть на 1.5 млн.руб. В итоге он заплатит налого в размере 13% х (2 млн.руб – 1.5 млн.руб.);
- он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. руб. В итоге он зарлатит налог в размере 13% х (2 млн.руб – 1 млн.руб.). В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.
Один миллион рублей - это максимальный суммарный стандартный вычет на все объекты жилья/земли, проданные в одном календарном году (даже если Вы продали несколько квартир в течение одного года, то максимальная сумма стандартного вычета не сможет превысить 1 000 000 руб.).
Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере 390 тыс.руб. За одну квартиру: 13% х 2 млн.руб. и за вторую квартиру с учетом налогового вычета: 1 3% х (2 млн.руб. – 1 млн.руб.).
При продаже жилья, находящегося в общей собственности по одному договору, стандартный вычет распределяется на всех владельцев (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).
Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) - 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32500 руб.

Вы можете компенсировать налог вычетом от покупки новой квартиры

Если в одном календарном году Вы продали квартиру, сразу же купили новую, и при этом никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). Более подробную информацию о вычете при покупке квартиры Вы можете найти в разделе: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли . Здесь стоит только отметить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.

Пример: Богомолов Б.Б. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн.руб. и купил себе новую квартиру за 5 млн.руб. Богомолов Б.Б. ранее не пользовался вычетом при покупке жилья. Богомолов имеет право:
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.);
Соответственно, Богомолов Б.Б. должен будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. - 1 млн.руб. - 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Комаров К.К. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб. В 2018 году он ее продал за 4 млн.руб. и купил дом за 6 млн.руб. Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:
- уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;
- использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум - 2 млн.руб.);
В результате Комаров К.К. полностью покроет свой налог и у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб. к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).

Если новое жилье было приобретено после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн.руб. на человека (благодаря чему супруги зачастую могут воспользоваться суммарным вычетом в 4 млн.руб.).

Пример: В 2018 году Журавлева А.А. и Журавлева В.А. продали квартиру за 5 млн.руб. Квартира была получена по наследству и находилась в их долевой собственности (по 1/2) менее трех лет. В этом же году они купили новую квартиру за 6 млн.руб. так же в долевую собственность (по 1/2). При расчете налога они смогут применить стандартный налоговый вычет при продаже в 1 млн.руб. на весь объект жилья, а также воспользоваться имущественным вычетом от покупки новой квартиры по 2 млн.руб. на человека. Таким образом, до 30 апреля 2019 года Журавлевым необходимо подать декларации 3-НДФЛ, в которых отразить сумму продажи, а также все применяемые налоговые вычеты. Платить налог им не придётся, так как он будет полностью покрыт вычетами (5 млн.руб./2 собственника - 500 тыс.руб. стандартный вычет - 2 млн.руб. имущественный вычет = 0 руб.).

Продавайте доли по отдельным договорам

Как мы уже упоминали в этой статье, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами согласно их долям.

Пример: Супруги Ивановы в 2016 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по 1/2 у каждого супруга). В 2018 году супруги продали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым договором купли-продажи). Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) - 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Однако если в этой же ситуации супруги продадут свои доли не по одному договору (как единый объект), а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн.руб. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

Пример: Ситуация аналогичная прошлому примеру, но супруги продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи. Соответственно, каждый из супругов может применить вычет до 1 млн.руб. и полностью покрыть налогооблагаемый доход. В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.

Деньги, полученные от реализации недвижимости, в том числе вырученные от продажи жилья, считаются доходом. Со всех его видов согласно законодательству Российской Федерации (далее – РФ) – часть 2 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) глава 23 – физическое лицо обязано уплатить фискальный сбор в бюджет государства. Им облагается не только заработная плата физического лица, но также и прибыль, полученная при продаже жилого имущества.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2018 году

Будет ли взиматься налог на доход физического лица (далее – НДФЛ) в 2018 г. с выручки от реализации жилья, зависит от ряда моментов. К ним относятся:

договорная/кадастровая стоимость недвижимости;
применение продавцом одного из вычетов – имущественного – размером 1 млн р. или суммы документально подтвержденных затрат, связанных с первичным приобретением и последующей реализацией жилья;
срок владения недвижимостью;
способ, которым жилье попало в собственность к продавцу.

Недвижимость в собственности до 1 января 2016 года

Выручка от реализации недвижимости, оформленной в собственность до 01.01.2016 г., освобождается от обложения НДФЛ, если минимальный срок владения жильем составляет 3 года. Если он меньше, продавцу придется уплатить фискальный сбор. Подоходный налог с продажи недвижимости, зарегистрированной во владение до вышеуказанной даты, уплачивается с разницы (разности) между доходом от реализации имущества:

и его первоначальной стоимостью (то есть, документально подтвержденными затратами на его приобретение) или;
имущественным вычетом (если это выгоднее для продавца).

Квартира в собственности после 1 января 2016 года

Правила налогообложения выручки от реализации жилья, зарегистрированного в собственность после 01.01.2016 года, претерпели ряд изменений. Продавцу такой квартиры следует принять во внимание следующие моменты:

Минимальный срок владения жильем, доход с реализации которого не будет облагаться НДФЛ, составляет 60 месяцев – 5 лет.
В сделку купли-продажи введено понятие кадастровой стоимости жилья.

Купля-продажа, совершаемая с недвижимостью, оформленной в собственность после 01.01.2016 г., подразумевает учет кадастровой стоимости жилья. Ее следует умножить на коэффициент 0,7 (или на 70%). Полученный результат сравнивается с ценой реализованной недвижимости, которая фактически указана договором купли-продажи. НДФЛ уплачивается с большей суммы – то есть, с максимальной величины.

Ставка налога

Процентная ставка НДФЛ при продаже квартиры с прошлого года не изменилась. Для резидентов РФ – лиц, пребывающих на российской территории более 183 дней в году с законным соблюдением всех правил регистрации – она значительно ниже. Выручка от продажи жилья облагается НДФЛ по ставке:

для резидентов – граждан РФ – 13% от суммы реализации недвижимости;
для нерезидентов – иностранцев – 30% с любого, полученного на территории РФ, дохода.

Объект налогообложения

При реализации любой недвижимости, например, квартиры, доход, то есть выручка от продажи жилого помещения, и становится налогооблагаемой базой. Она может быть уменьшена, если владелец воспользуется правом применения одного из вычетов: документально подтвержденных затрат, связанных с приобретением, или имущественного – размером 1 миллион рублей.

Срок владения недвижимостью

В свидетельстве о праве собственности на квартиру отражается дата приобретения недвижимого имущества. С нее начинается отсчет срока владения жильем. Исключения делаются только для 4 случаев:

Собственник унаследовал продаваемое жилье – отсчет начинается со дня смерти завещателя.
Владелец недвижимости является членом жилищного кооператива. Дата перехода права собственности на квартиру от учреждения к ее новому владельцу – день уплаты последнего пая и/или подписания акта передачи..
Жилье находится в долевой собственности с совладельцем или близким родственником. Срок будет рассчитываться с момента регистрации первой доли.
При достройке частного дома. Его внешние границы изменились вплоть до внесения новых размеров в кадастровую документацию. С этого момента отсчитывается срок владения достроенными частями дома.

В каких случаях налог не уплачивается

Освобождение от уплаты НДФЛ наступает при ряде обстоятельств. Продавец жилья имеет неплохие шансы воспользоваться этим правом. Налог с продажи квартиры не нужно платить при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

Владелец продал единственную недвижимость, находящуюся в его собственности.
Квартира реализована по цене ниже 1 млн р. Если рассчитать по следующей формуле облагаемую НДФЛ базу (далее – НБ): СН – ИВ = НБ, где СН – стоимость проданной недвижимости, ИВ - имущественный вычет, результат получится отрицательным, а сумма налога выходит нулевой.
Жилье длительное время находилось в собственности продавца:

зарегистрированное до 01.01.2016 г. – от 3 лет и более;
оформленное после 01.01.2016 г. – от 5 лет и более;

Размер выручки от продажи недвижимости меньше ее стоимости на момент приобретения, но превышает 70% кадастровой стоимости на дату реализации.
Жилье получено в собственность по договору дарения или по наследству.
Квартира приобретена через членство в жилищном кооперативе.

На недвижимость, оформленную в собственность после 01.01.2016 г., нововведения, касающиеся минимального срока владения для последующей ее продажи без начисления и уплаты НДФЛ, в некоторых ситуациях не распространяются. Он по-прежнему составляет 3 года. Имущественные исключения:

наследство;
даренное жилье согласно ст. 114 Семейному кодексу РФ;
квартиры, оформленные по программе приватизации;
недвижимость, перешедшая к владельцу по договору ренты.

Кадастровая стоимость

Специальная стоимость, установленная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) и действующая на рынке недвижимости. Указывается в кадастровом паспорте квартиры. Представляет собой публичный эквивалент цены на любой объект недвижимости. При ее расчете Росреестр учитывает целый ряд факторов:

местоположение – например, стоимость кв. м жилья в Москве выше, чем в большинстве других регионов РФ;
состояние: первичность – квартира в новостройке, вторичность – помещение в старом доме;
качество, тип, вид;
площадь;
количество комнат, наличие санузлов и лоджий.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Чтобы уменьшить объем подоходного налога, следует сократить облагаемую НДФЛ базу. Действовать при этом можно двумя способами:

воспользоваться правом на имущественный вычет – могут только резиденты РФ;
или отнять от договорной цены проданной недвижимости сумму документально подтверждаемых затрат, понесенных собственником во время ее покупки.

Имущественный вычет

Возврат денежных средств при продаже квартиры называется имущественным вычетом. Его максимально предельный объем равен 1 млн рублей. Владелец недвижимости, выручка от реализации которой подлежит обложению НДФЛ, вправе применить имущественный вычет за налоговый период лишь единожды. При продаже 2 и более квартир за один и тот же календарный год воспользоваться льготой можно только для 1 объекта.

Расходы, понесенные собственником при покупке жилья

Под расходами, которые собственник несет при приобретении жилья, понимаются 3 вида трат: на оплату стоимости недвижимости, на оформление соответствующих документов, дополнительные сопутствующие, например, связанные с перечислением гонорара риелтору или регистрацией сделки купли-продажи квартиры. Последний пункт предусматривает составление договора, нотариальных доверенностей, аренду банковской ячейки для размещения залоговых средств покупателя. Этот вид расходов может частично возместить продавец.

Особенности налогообложения при купле-продаже квартиры в одном и том же году

Если собственник продал одну квартиру и в том же году купил другую, на него возлагается обязанность уплаты НДФЛ при условии, что реализованное жилье более дорогое, чем вновь приобретенное, дешевое. То есть, владелец получил прибыль. При таких обстоятельствах собственник имеет возможность применить имущественный вычет дважды:

Для проданной квартиры – размером 1 млн р. и только 1 раз за календарный год.
Для вновь приобретенного жилого имущества. Если собственник не применял его ранее при покупке другой недвижимости или с 2014 г. не использовал в полном объеме (по нему имеется остаток). Максимальный размер имущественного вычета при покупке жилья может составлять 2 млн р.

Получение вычета

Правом на получение имущественного вычета, связанного с продажей квартиры, можно воспользоваться неограниченное количество раз в отличие от его аналога, применяемого при покупке жилья только 1 раз за жизнь. Налогоплательщик должен соблюсти следующий порядок действий:

Заполнить декларацию по окончании календарного года по форме 3-НДФЛ.
При заявлении налогоплательщиком в вычет суммы затрат, совершенных с целью получения дохода от реализации жилья, подготовить копии всех документов, с помощью которых возможно их подтверждение.
Приготовить бумаги, доказывающие факт продажи квартиры.
Представить сотруднику налоговой инспекции по месту регистрации продавца жилья полный пакет необходимых документов, которые подтверждают право бывшего собственника на получение имущественного вычета при продаже квартиры.

Сроки подачи декларации

Расчеты по подоходному налогу, даже нулевому, заявление вычета, факт реализации квартиры следует отразить в декларации по форме 3-НДФЛ. Документ нужно представить сотруднику подразделения уполномоченного органа по месту регистрации продавца недвижимости.

Представить документы работнику инспекции Федеральной налоговой службы (далее – ИФНС) можно следующими способами:

По почте. Следует отправить пакет бумаг с описью вложений. Датой отправки будет считаться день приема документации сотрудником ИФНС к рассмотрению.
Лично. Вручить работнику уполномоченного органа.
По заверенной нотариально доверенности. Документацию подает сотруднику ИФНС представитель налогоплательщика.

Перечень необходимых документов

Чтобы отчитаться сотруднику уполномоченного органа о реализации жилья, уплатить подоходный налог при продаже квартиры и получить имущественный вычет, следует подготовить определенный пакет документов. Его нужно составить в 2 экземплярах. Один из них следует оставить у себя. На него сотрудник ИФНС ставит штамп – отметку о том, что ваши документы приняты. Вам обязательно понадобятся оригиналы всех нижеперечисленных бумаг и копии каждой из них:

декларация по форме 3-НДФЛ;
паспорт гражданина РФ;
свидетельство о собственности на проданную квартиру;
чеки, платежные поручения, акт, в котором фиксирована приемка-передача с фразой «все денежные средства получены в полном объеме»;
договор купли-продажи недвижимости;
заполненное заявление для подачи сотруднику ИФНС о предоставлении имущественного вычета размером 1 млн рублей (образец можно взять со стендов, размещенных в холле офиса организации или скачать с ее официального сайта);
кассовые чеки и ордера, банковские выписки и/или справки, платежные поручения, расписка продавца о получении средств – при заявлении вычета в виде суммы расходов на продажу жилья;
если продана ранее подаренная квартира:

кадастровый паспорт реализованной недвижимости (предоставляется, если договорная цена занижена);
договор дарения на проданную квартиру;

все бумаги, которые могут подтвердить оплату реализованной недвижимости:

реестр представляемых сотруднику ИФНС бумаг, в котором следует указать количество страниц каждого документа.

Штрафные санкции и взыскания

Если продавец недвижимости не заплатил налог с выручки от реализации жилого имущества и/или не представил декларацию по форме 3-НДФЛ в ИФНС по месту регистрации, он рискует попасть под штрафные санкции и финансовые взыскания. Последствия могут быть следующими:

Штраф. 20% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки согласно ст. 123 НК РФ.
Пени. Начисляются ежедневно в размере 1/300 от ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ (7,25% на 2018 г.), если допущена задержка по уплате налога в госбюджет согласно ст. 75 НК РФ.
Уголовная ответственность. Наступает для злостных неплательщиков НФДЛ при объеме задолженности, превышающем 600 тыс. р. Регламентируется ст. 198 Уголовного кодекса РФ.

Видео

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем, кто должен оплачивать налог с продажи квартиры и каким образом он рассчитывается.

Сегодня вы узнаете:

В каких случаях налог не платится;
Как его можно снизить;
Каким образом оформляется отчёт о доходах.

Кто платит налоги с продажи квартиры

Любые полученные доходы облагаются налогами. также не считается исключением, так как результатом этого процесса становится получение некоей суммы.

Человек, продавший собственную квартиру, становится налогоплательщиком и обязан отчитаться перед государством за полученные средства.

Оплачивает сумму налога именно бывший владелец недвижимости после продажи. Декларация подаётся в году, следующем за годом совершения сделки с жильём. То есть, по квартире, проданной в любом месяце 2018 года, декларация 3-НДФЛ сдается до 30.04.2019 г., а налог уплачивается до 15 июля 2019 г.

Налогоплательщик имеет обязанность самостоятельно или через законного представителя отправиться в налоговые органы по адресу места жительства и предъявить заполненную по всем нормам форму . В противном случае придётся заплатить штраф, а иногда дело может дойти до и до судебных разбирательств.

Человек, который приобретает жильё, не платит при покупке никаких налоговых взносов. Он становится плательщиком только при последующей сделке купли-продажи с данной недвижимостью. Как часто ни продавалась бы квартира, каждый раз при смене владельца будет уплачиваться налог согласно с нормами закона.

Оплата налога, если квартира покупалась до 2016 года

Любая квартира, которая была куплена до 1 января 2016 года, облагается налоговым платежом, если она была во владении менее 3 лет. При этом период рассчитывается в количестве месяцев. Их должно быть ровно 36, чтобы избежать уплаты НДФЛ. Этот период начинает отсчитываться от даты регистрации сделки в РосРеестре.

Свидетельство на жильё содержит дату совершения купли-продажи. На неё и необходимо ориентироваться при расчёте срока. Если недвижимость покупалась в сентябре 2015 года, то продать её без налога возможно в сентябре 2018 года.

Но существуют некоторые исключения, когда дата регистрации права на недвижимость не имеет значения, а отсчет срока ее владением считается иначе.

Недвижимость, полученная по наследству. Датой возникновения права на нее будет день открытия наследства (смерти бывшего владельца).
Кооперативная недвижимость. Право собственности на нее возникает после уплаты паевых взносов и подписания акта приема-передачи недвижимости.
Недвижимость, полученная до 1998 года, в то время, когда не требовалось оформления Свидетельства на правовладения ею.

Еще важно то, что если недвижимость перешла к владельцу по долям, к примеру, ½ квартиры была куплена, а другая половина получена по наследству, то отсчет права на владение недвижимостью начинается с момента регистрации первой половины квартиры. Увеличение размера владения, в этом случае, не играет никакой роли.

После продажи квартиры свидетельство на собственность вычёркивается из базы РосРеестра и отдаётся на руки бывшему владельцу. Оно больше не имеет силы, но понадобится в налоговой инспекции для подтверждения срока владения квартирой.

При расчёте налога используется договорная стоимость квартиры. Сумма, обозначенная в между сторонами, является основой для оплаты НДФЛ. Именно этот документ вам нужно будет впоследствии предоставить в налоговые органы, чтобы подтвердить уплаченный налог.

Изменения от 2016 года, которые действуют и в 2018 году

Законодательные акты в 2016 году претерпели некоторые поправки. С 1 января порядок уплаты налога изменён.

Обновления касаются:

Периода владения недвижимостью;
Расчётной стоимости жилья.

Теперь те собственники, которые стали владельцами квартиры в 2016 году, освобождаются от налога при продаже жилья по истечении 5 лет или 60 месяцев.

Если вы купили квартиру в 2016 году, а продали её спустя три года, то нужно оплатить налог. Это нововведение было создано в целях борьбы с различного рода махинациями при продаже недвижимости. Подобным образом государство старается стабилизировать рынок недвижимости и избавиться от многочисленных мошенников.

Правда, в законе есть некоторые исключения, позволяющие не уплачивать налог с продажи квартиры, в случае если она была в собственности 3 года:

Квартира или иная живая площадь перешла в собственность по договору дарения от близкого родственника, а также получена по наследству.
Недвижимость приватизирована ее владельцем.
Жилая площадь перешла в собственность по договору ренты.

Если ранее при продаже жилья учитывалась лишь договорная стоимость, которую указывали стороны договора, то с 2016 года для этих целей применяется кадастровая стоимость. Её величина рассчитывается на 1 января каждого года с учётом влияния разных экономических факторов.

Продажная стоимость недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой цены квартиры, установленной законодательно. Если в договоре купли-продажи цена недвижимости указана ниже этого показателя, то налог все равно будет начисляться, исходя из него.

Пример. В договоре вы обозначили цену квартиры 3 500 000 рублей, а кадастровая стоимость составляет 8 700 000, 70% от данной суммы будет составлять 8 700 000*70% = 6 090 000 рублей. Так как этот показатель выше указанной вами стоимости, то и налог будет рассчитываться с кадастровой стоимости. Если же договорная цена окажется выше, то она будет использоваться в качестве налоговой основы.

Размер налога и база для его начисления

Налог на доходы физических лиц при продаже жилья составляет 13%. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Она применяется только для резидентов, т. е. лиц, проживающих в стране свыше 183 дней в году. Для нерезидентов ставка приравнена к 30%.

С какой же суммы берётся налог? Он уплачивается с налоговой базы, которой считается доход, вырученный от продажи недвижимости. Иными словами, стоимость квартиры, обозначенная в договоре, – это основа для расчёта НДФЛ.

Пример. Если цена продажи квартиры равна 4 500 000 рублям, то в налоговую придётся заплатить 4 500 000*13% = 585 000 рублей. Нерезидент оплатит 4 500 000*30% = 1 350 000 рублей.

Сумма налога переводится по реквизитам, которые вы можете узнать в налоговой службе по месту жительства. Платёж можно осуществить через любой банк, предоставляющий такую услугу. Переводы в личном кабинете интернет-банка также подойдут для этих целей.

Уменьшение суммы НДФЛ

Мы рассмотрели, каким налогом облагается продажа. Теперь узнаем, как можно снизить его сумму. Чем выше стоимость жилья, тем больший налог подлежит уплате. Нередко суммы настолько велики, что оплатить НДФЛ по карману не каждому продавцу.

Из данной ситуации государство предусмотрело выход. Существует три способа уменьшить налогооблагаемую сумму и стоимость налога.

Они включают:

Вычет в 1 млн. рублей;
Учёт понесённых затрат;
Получение имущественного вычета из бюджета.

Каждый налогоплательщик может применить один любой из вышеперечисленных способов для уменьшения платежа в налоговую службу. Они не могут применяться одновременно в одном году при продаже нескольких квартир или одного жилья. Каждый из них может использоваться налогоплательщиком только один раз в отчётном периоде.

Если в году продаются две квартиры семейной парой, то воспользоваться одним способом снижения налога можно дважды, поочерёдно каждому члену семьи. Например, продав одно жильё, скидкой в 1 000 000 рублей воспользуется супруг, а при продаже другой квартиры этот же способ применяет его жена.

Каждым вычетом можно воспользоваться, если квартира находилась в собственности менее пяти или трёх лет. Теперь мы остановимся на каждом способе более подробно и разберёмся, как правильно рассчитать налог с их помощью.

Имущественный вычет в 1 миллион рублей

Уменьшить налог с физических лиц можно любым способом, который является в конкретной ситуации наиболее выгодным. Применяя разные методы, можно добиться уплаты минимальной суммы.

Вычет в 1 000 000 рублей применяется любым желающим для расчёта НДФЛ. К примеру, если ваша квартира стоит 6 700 000 рублей, то сумма налога составит 6 700 000*13% = 871 000 рублей. Если принять во внимание вычет, то НДФЛ приравнивается к (6 700 000 – 1 000 000)*13 = 741 000 рублей.

Из примера видно, что второй вариант более выгодный по деньгам. В этом случае налогоплательщику придётся расстаться с меньшей суммой. Также данный вычет часто применяется при небольшой стоимости недвижимости.

Если цена вашей квартиры составляет 970 000 рублей, то налог без вычета равен 970 000*13% = 126 100 рублей. Используя уменьшение налоговой базы, получим следующий результат: 970 000 – 1 000 000 = -30 000 рублей. Иными словами, налоговая база приравнивается к нулевой. В этом случае продажа будет без налога, так как его значение составит «0».

Так можно снизить основу для расчёта налога и рассчитать гораздо меньший налог к уплате. В некоторых случаях продавцу вообще не нужно вносить взнос в налоговую инспекцию.

Понесённые расходы для снижения налога

Не всегда вычет в 1 000 000 рублей выгоден налогоплательщику. Бывает его использование нецелесообразным в случае, когда понесённые затраты значительно больше этой суммы.

К таким расходам могут относиться:

Изначальное приобретение квартиры по одной цене, а продажа за меньшую стоимость;
Затраты на ремонт;
Взносы за кредит (ипотеку).

Все вышеуказанные случаи помогут уменьшить облагаемую сумму дохода. К примеру, квартира покупалась за 3 100 000 рублей, а продаётся за 2 800 000 рублей. Налоговая база составит 2 800 000 – 3 100 000 = -300 000 рублей. То есть, она приравнивается к нулю, и налог платить не надо. Если бы использовался вычет в 1 000 000, то 3 100 000 – 1 000 000 = 2 100 000 рублей, и НДФЛ составит 273 000 рублей.

Очевидно, что последний вариант в рассматриваемой ситуации невыгоден. Всегда учитывайте, что при продаже жилья по цене, меньшей стоимости покупки, налог платить не придётся.

Для налоговой инспекции потребуется обязательно представить документы, подтверждающие право на получение вычета:

Договор купли-продажи с указанной суммой продажи;
Расписка приобретателя в получении всей суммы;
Ипотечное соглашение с банком;
Чеки и квитанции на проведение ремонта, приобретение стройматериалов.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья

Каждый работающий человек, получающий официальный заработок, может вернуть из бюджета 13% от цены приобретённого жилья в сумме не более 2 000 000 рублей. Данный вычет предоставляется только тем лицам, которые могут представить официальные справки о доходах.

При продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трёх или пяти лет, можно использовать взаимозачёт между уплачиваемым налогом и вычетом. Это работает, если ранее имущественный вычет не использовался налогоплательщиком или получен в неполном объёме.

Если стоимость жилья составляет 10 000 000 рублей, то налоговая база с использованием вычета составит 10 000 000 – 2 000 000 = 8 000 000 рублей. Если какая-то сумма вычета уже применялась в предыдущих отчётных периодах, то можно использовать оставшуюся часть.

Данную скидку при оплате НДФЛ можно получить при покупке любого количества квартир, но в размере, не превышающем 260 000 рублей (2 000 000*13%). Её сумма возвращается из уплаченных взносов НДФЛ за каждый год на расчётный счёт налогоплательщика.

Также вычет допускается использовать и для уменьшения суммы налоговой базы. В этой ситуации он не выплачивается на руки.

Налог с продажи долей

Нередко у недвижимости несколько владельцев, каждый из которых распоряжается определённой долей в ней.

В таком случае подоходный налог платится в зависимости от того, каким образом продаётся квартира:

В качестве общей собственности;
Путём разделения долей.

В первом варианте любой вычет используется в целом на жильё один раз. Второй случай позволяет каждому отдельному собственнику воспользоваться вычетом.

Пример. В квартире 2 собственника, которые продают недвижимость как нераздельную. Они решили поделить деньги после продажи. Общая стоимость жилья 4 800 000 рублей. (4 800 000 – 1 000 000)*13% = 494 000 рублей – это налог к уплате.
Если же собственность долевая, и каждому из двух владельцев принадлежит 1/2, то налог рассчитывается следующим образом: (4 800 000: 2 – 1 000 000)*13% = 182 000 рублей заплатит каждый из собственников.

Если у квартиры есть несколько собственников, они платят НДФЛ пропорционально свой доле. Налоговый Кодекс этого не запрещает.

НДФЛ для наследников квартир

Квартира, которая приобретена по наследству согласно завещанию или ГК РФ либо подаренная близким родственником, также облагается по ставке 13%.

Уплатить взнос придётся тогда, когда жильё находилось в собственности меньше трёх лет. Определить срок владения жильем можно, исходя из оформленного права на него, отраженного в Свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимость. Но для наследников квартир существуют некоторые исключения. Дата отсчёта срока распоряжения ею будет день, когда открылось право на наследство, после смерти бывшего владельца.

Часто при продаже подобной квартиры собственники сталкиваются с некоторыми трудностями. Например, могут отсутствовать бумаги, подтверждающие первоначальную сумму приобретения жилья. В этом случае невозможно предоставить соответствующие бумаги налоговому сотруднику и получить скидку в размере понесённых расходов.

Узнаем, какая сумма облагается налогом в данном случае. Использование вычета в 1 000 000 рублей – наиболее подходящий вариант, который используется большинством наследников. Если продажная стоимость квартиры составляет 5 400 000 рублей, и сделка состоится через 2.5 года после смерти завещателя, то налог составит (5 400 000 – 1 000 000)*13% = 572 000 рублей.

Продажа дарственной квартиры после трёх лет её владения избавляет собственника от крупной суммы налога. Также не придётся обращаться и в налоговые службы для регистрации декларации 3-НДФЛ,

Платят ли налог пенсионеры

Законодательство не предусматривает каких-либо льгот при оплате НДФЛ для пенсионеров. Ставка является фиксированной и не зависит от количества лет плательщика.

Лица пенсионного возраста могут воспользоваться любым из вышеперечисленных способов уменьшения налоговой базы. Они применяют вычеты или отнимают затраты на покупку жилья из налогооблагаемой базы.

Если же недвижимость была 3 года в собственности или 5 лет, то пенсионер не оплачивает НДФЛ в размере 13%. В этом случае нет необходимости обращаться в налоговые органы и предоставлять декларацию, так как соблюдены требуемые законом периоды владения квартирой.

Регистрация декларации

Декларация по форме 3-НДФЛ по сумме от продажи жилья подаётся в налоговые органы по адресу места жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Оплатить обозначенную в ней сумму следует успеть до 15 июля этого же года. Нарушение сроков приведёт к начислению штрафов и пени.

Подать декларацию возможно в режиме «онлайн» через личный кабинет. Для этого рекомендуется изначально обратиться в справочное бюро налоговой службы за получением логина и пароля. Результат проверки можно увидеть там же.

Принести заполненные документы в инспекцию допускается лично или через представителя на основе доверенности.

Заполняется декларация лично или через специализированные фирмы, оказывающие такую услугу за плату. Её можно оформить в электронном формате, а затем распечатать либо заполнить от руки. Составляется декларация в двух экземплярах: один остаётся у оператора, а другой передаётся вам с отметкой о принятии.

К декларации следует прикрепить следующую документацию:

Паспорт;
Заявление на предоставление вычета;
Документы, подтверждающие цену покупки и продажи;
Квитанции, чеки или банковский договор для возмещения собственных затрат;
При использовании имущественного вычета – реквизиты для начисления суммы из бюджета и соответствующее заявление при необходимости;
Реестр, содержащий наименование и количество приложенных документов.

В 3-НДФЛ не допускаются опечатки или исправления. При их наличии документ становится недействительным. С учётом того, что листы проходят компьютерную проверку, вручную заполнять графы рекомендуется крайне аккуратно.

Достоверность составленной декларации осуществляется сотрудником налоговой инспекции в течение трёх месяцев. При выявлении ошибок вам сообщат о них посредством звонка и попросят составить вторичную декларацию.

Чем грозит несвоевременная уплата налога

Даже если налогоплательщик не предоставит отчёт после продажи жилья ранее трёх либо пяти лет владения ею, будет начисляться штраф. Он приравнивается к одной тысяче рублей.

Если согласно декларации, налог по результатам применения вычета нулевой, то всё равно нужно обратиться в инспекцию и отчитаться о полученных доходах.

Сумма штрафа начисляется, если декларация подана позднее 30 апреля. Если сумма налога, обязательная к уплате, не внесена до 15 июля, то за каждый день просрочки начисляется пеня.

Если налогоплательщик отказывается уплатить сумму налога свыше 600 млн. рублей, он привлекается к уголовной ответственности. В данной ситуации решение выносит суд.