Текст: Сергей Бардин Фото: pressfoto.ru, Алексей Александронок, Эвелина Билькис Коллаж: Владислав Кунгуров
Считается, что проверкой юридической чистоты квартиры должен заниматься профессионал – агент по недвижимости, который проводит сделку. БН разбирался, может ли покупатель жилья сделать это самостоятельно, полагаясь исключительно на собственные силы.
Большую часть информации о приобретаемой квартире покупатель может получить из нескольких документов, которые следует потребовать от продавца. Остановимся на них подробно и расскажем, на какие нюансы нужно обращать особое внимание.
Главный документ
Основным документом, подтверждающим право владения и распоряжения объектом недвижимости, является свидетельство о регистрации права собственности. Проверку чистоты квартиры стоит начать с изучения этого документа, поскольку он содержит немало полезной информации об объекте.
Справка БН
Какие сведения указаны в свидетельстве о регистрации права собственности показать
Фамилия, имя, отчество владельца, его паспортные данные, а также дата и место рождения
- Характеристики объекта недвижимости: тип, адрес местонахождения, количество этажей, общая и жилая (если есть) площадь, кадастровый номер
- Какой вид права зарегистрирован - собственность, постоянное (бессрочное пользование), оперативное управление и т. п.
- Документы, которые представлены как основа для приобретения права: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и др.
- Ограничения и обременения, которые установлены в отношении данной недвижимости
В первую очередь следует обратить внимание на дату выдачи свидетельства. Если оно получено совсем недавно, обязательно надо выяснить, почему собственник решил продать свою недвижимость. Логично, что от ликвидного объекта вряд ли станут избавляться сразу и без особых причин. И когда продавец не может объяснить причину своего поступка, есть повод насторожиться.
В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда или органа исполнительной власти и т. д.
Если право собственности возникло по договору дарения либо на основании свидетельства о праве на наследство, обязательно уточните, является ли продавец родственником того, кто подарил или оставил объект недвижимости ему в наследство. Если нет - выясняйте, по какой причине нынешний владелец квартиры решил ее продать. Возможно, человек опасается, что родственники прежнего собственника будут оспаривать законность договора дарения или наследства.
Основанием для возникновения права собственности на квартиру, приобретенную продавцом на стадии строительства, обычно является справка о полной выплате пая в ЖСК либо договор долевого участия (в зависимости от схемы приобретения квартиры у застройщика). В данном случае обязательно выясните, состоял ли продавец в браке на момент заключения договора. Ведь тогда квартира является совместной собственностью, и потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Этот документ нужен вне зависимости от того, кто собственник продаваемой квартиры - один супруг или оба.
ВАЖНО
Если свидетельство о праве собственности выдано совсем недавно, поинтересуйтесь, почему владелец вдруг решил продать свою недвижимость. Когда внятных объяснений нет - лучше от покупки отказаться
Кто в доме хозяин
Справка БН
Какую информацию можно получить из формы № 9 показать
Полное имя владельца жилья, а также перечень лиц, которые ввиду своей регистрации имеют право пользоваться этим жильем
- Данные о регистрации каждого жильца или снятии его с учета (в некоторых случаях указывается также причина снятия с учета)
Важно проверить, совпадает ли число собственников с числом зарегистрированных. В идеале до заключения договора купли-продажи все зарегистрированные жильцы должны сняться с учета. Помните, что люди, не имеющие доли в праве собственности, но зарегистрированные в квартире, в некоторых случаях сохраняют право на проживание в ней. К примеру, не принявшие участия в приватизации квартиры граждане по закону сохраняют право бессрочного пользования этим помещением.
Обязательно проверьте, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. По действующему законодательству продать «квартиру с ребенком» , если он не является собственником, можно и без согласия органов опеки и попечительства. Но, по словам экспертов, если в дальнейшем окажется, что ребенку негде жить, сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной .
ВАЖНО
Если в квартире зарегистрирован ребенок и при этом у него нет имущественных прав, будет нелишним узнать у продавца, где этот ребенок будет жить после продажи квартиры
Сделки и стены
Следующий документ для подробного изучения - выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) . Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и, что самое важное, действующих в отношении недвижимости обременениях. Из документа можно узнать, не находится ли объект в залоге , не под арестом ли он, не заявлены ли судебные требования. В расширенной версии выписки из ЕГРП (ее может заказать лишь собственник) сказано, сколько собственников сменила квартира и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.
Справка БН
Сведения, которые можно получить о жилом помещении из ЕГРП показать
Кадастровый номер
- Условный номер
- Площадь
- Этаж (для квартиры в многоквартирном доме)
- Кадастровая стоимость
- Количество регистрационных действий с объектом недвижимости
- Количество собственников и их фамилии, имена, отчества
- Наличие ограничений (обременений) прав
- Дата регистрации права собственности
Переходим к следующему шагу - проверке технического паспорта. Из него можно узнать, производились ли в квартире перепланировки и согласованы ли они надлежащим образом . С юридической точки зрения наличие незаконной перепланировки не препятствует продаже квартиры. Однако если в результате такой перепланировки были нарушены права соседей или, хуже того, повреждены несущие стены, всю ответственность будет нести уже покупатель.
Справка БН
Какие сведения содержатся в техническом паспорте показать
Адрес (фактическое месторасположение) квартиры
- Фамилия, имя и отчество собственника данного жилого помещения
- Инвентаризационная стоимость квартиры
- Все важные технические характеристики жилого помещения: год постройки здания, количество этажей в доме, год последнего капитального ремонта здания, количество комнат в квартире, высота потолков, строительный материал перекрытий, стен, отделки, тип отопления, наличие коммуникаций и подключений к основным инженерным системам и т. п.
- Инвентарный номер объекта жилой недвижимости
- Отметка о внесении соответствующих сведений о квартире в Реестр объектов недвижимости
Проблемы неизбежны и в случае покупки объекта с измененными границами. Например, продавец объединил две соседние квартиры, но не узаконил такую перепланировку. Приобрести это жилье вам никто не помешает, но Росреестр откажется оформлять право собственности нового владельца, сославшись на изменение объекта недвижимости, границы которого не учтены в Государственном кадастре недвижимости.
ВАЖНО
Несогласованные перепланировки значительно снижают стоимость квартиры: если вы все-таки решитесь ее приобрести, есть смысл поторговаться
О гарантиях
Ваша задача как будущего покупателя - досконально проверить юридическую чистоту квартиры. И лишь после этого подписывать договор купли-продажи. Тщательная проверка информации, содержащейся в вышеперечисленных документах, позволяет застраховаться от большинства рисков, связанных с покупкой жилья.
Конечно, лучше всего, чтобы изучением всех бумаг занимался профессионал - к примеру, юрист с богатой судебной практикой в сфере жилой недвижимости.
Впрочем, как утверждают некоторые эксперты, абсолютной гарантии чистоты сделки, особенно при покупке «квартиры с историей» на вторичном рынке жилья, вам никто не даст. Так что при малейших сомнениях в юридической чистоте объекта самый лучший совет - это застраховать риск утраты права собственности.
Приобретение квартиры – это серьезное мероприятие. Осуществить юридически грамотную сделку довольно сложно, ведь покупка недвижимости сопровождается рисками столкнуться с мошенниками. Как обезопасить себя от форс-мажоров, на что обратить внимание при покупке квартиры? Об этом вы узнаете из нашей статьи.
○ Особенности процедур.
Покупка жилья начинается с осмотра жилого помещения и прилегающей к дому территории. Именно на первом этапе будущий покупатель решает – нравится ему квартира или лучше подыскать вариант получше.
Второй этап заключается в проверке юридической чистоты недвижимости. В интересах покупателя учесть все нюансы, чтобы после сделки не быть огорошенным внезапным появлением дальних родственников и по совместительству собственников квартиры. Параллельно с проверкой документов покупатель должен оценить непосредственного продавца.
○ Законодательное регулирование.
Гражданско-правовые сделки с покупкой недвижимости базируются на заключении договора купли-продажи квартиры (ст. 550 ГК РФ). Соглашение составляется в письменной форме и подписывается обоими участниками сделки. Закон допускает исключительно добровольное заключение подобных договоров – в противном случае сделка признаётся ничтожной и может обжаловаться в суде.
Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ, участники договора купли-продажи оформляют передаточный акт. Соглашение служит основанием для передачи квартиры от прежнего распорядителя новому владельцу. Правоотношения требуют регистрации в Росреестре или отделении «Мои документы» (ранее МФЦ). После государственной регистрации квартиры права на недвижимость переходят от продавца к покупателю.
○ Что и как проверить перед покупкой квартиры?
Проверке подлежит стандартный пакет документов на недвижимость. Отсутствие или сомнительность какого-либо документа должны насторожить покупателя.
Документы, подлежащие проверке:
- Паспорт собственника (доверенность представителя).
- Свидетельство о праве собственности.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Выписка из домовой книги.
- Письменное разрешение супруга на совершение сделки.
- Подтверждение органа опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние.
Особое внимание уделяется выписке из домовой книги и справке о переходе прав на жильё. В первом случае вы узнаете, нет ли на квартиру других претендентов, помимо продавца. Справка сверяется с выпиской, а сравнение показывает – не нарушены ли права других собственников. Не лишним будет также взять справку об отсутствии долгов за ЖКХ.
✔ Документы на право собственности
Проверка квартиры не обходится без изучения правоустанавливающих документов. Перечень нужных бумаг содержится в свидетельстве на право собственности (предоставляется продавцом). Отсутствие документа из списка – явный повод направить запрос в Росреестр. Вполне возможно, бумага затерялась при переезде. Но если документов не обнаружится, смело отказывайтесь от покупки такой квартиры!
Свидетельство и правоустанавливающие документы содержат следующие сведения:
- О собственнике.
- Технические характеристики квартиры.
- Кадастровые данные.
- Номер государственной регистрации.
- Дата оформления и т.д.
Проверке подлежат исключительно подлинники, которые нужно сверить с нотариально заверенными копиями. Обращайте внимание на государственные печати, штампы и подписи уполномоченных лиц.
✔ История квартиры
Юридическая «чистота» недвижимости, она же история, узнаётся по выписке из ЕГРН. Образец свидетельства содержит сведения об аресте квартиры, запретах на совершение сделок, а также информацию о ранее заключаемых операциях.
Слишком частая перепродажа жилья обычно говорит о невыгодности предстоящей покупки. Отсутствие сведений о квартире в ЕГРН напротив, повышает шансы на успешную продажу жилья. Запрос на нужные сведения подаётся в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости.
✔ Качество жилья
Немаловажное значение играет соответствие квартиры жилищным регламентам. Для того чтобы проверить кадастровые сведения, попросите собственника предоставить документы из БТИ. Обратите внимание на план – в нем указаны возможные изменения перепланировки. Из документов можно узнать, узаконены изменения заранее или собственник получал разрешение в муниципалитете.
Не стоит связываться с жильём, где нарушена конструкция несущих стен. Более того, проходите мимо квартир с неузаконенной и самовольной перепланировкой. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, несогласованные переустройства жилых помещений наказываются штрафом в размере от 1000 до 2500 рублей с требованием устранить нарушения. В данном случае вся вина ляжет на плечи покупателя, как на будущего распорядителя недвижимости.
✔ Права третьих лиц
Прописанные лица проживают в квартире до тех пор, пока собственник не продаст недвижимость покупателю. Выписка происходит заранее, однако на горизонте могут внезапно возникнуть третьи лица:
- Находящиеся в местах лишения свободы.
- Проходящие курс лечения в ПНД.
- Солдаты-срочники.
- Несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.
- Пенсионеры из домов для престарелых.
Позаботиться о предотвращении проблем с правами третьих лиц можно путем изучения расширенной справки. Документ выдаётся в паспортном столе по запросу лица.
✔ Проверка продавца
Перед подписанием договора купли-продажи обязательно проверьте личность продавца. Предъявленные им паспортные данные должны совпадать с информацией в свидетельстве на право собственности квартирой. Попросите продавца снять копии с его паспорта для проверки сведений в миграционной службе.
Возникают ситуации, когда покупатель сомневается в продавце. В таком случае вежливо попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера об отсутствии постановки на учёт. Ничего зазорного в просьбе нет, но нужно быть готовым к любой реакции продавца.
○ Как провести осмотр жилья?
Осмотр квартиры может быть обзорным (поверхностным) или детальным. Обзорное ставит целью изучение характеристик квартиры на предмет подходящих условий проживания. Например, покупателю сразу не понравится планировка или не устроит совместный санузел.
Детальный осмотр проводится после обзорного, обычно через несколько дней, что называется, свежим взглядом. В ходе подробного изучения технических особенностей квартиры осмотрите розетки, инженерные сети, работу счётчиков и иные части дома. Детальный осмотр претворяет скорое заключение договора купли-продажи.
✔ На что обращать внимание
Важность осмотра квартиры заключается прежде всего в выявлении недостатков. В дальнейшем это поможет сбить цену на жильё или потребовать устранения проблем за счёт продавца.
Обращайте внимание на следующие параметры:
- Внутренний облик квартиры.
- Количество этажей, работоспособность лифта.
- Наличие парковок и детских площадок.
- Внешний вид дома.
- Характер соседей.
- Местоположение детских садов, школ, больниц, развлекательных центров.
- Наличие лесной или парковой зоны.
Пропустив важные детали до заключения договора, вы рискуете потерей финансов на устранение недоделок.
✔ Как понять выгодное или нет предложение
Иногда в объявлениях можно встретить фразу «торг уместен» – известный сигнал о том, что продавец предоставляет скидку. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Около 80% современных квартир на вторичном рынке жилья имеют завышенную стоимость. Начинать торговаться о цене нужно только после осмотра недвижимости, но никак не раньше. Почему? Скидка предоставляется только при выявлении недостатков в жилье, а не просто по одной фразе в объявлении.
Делайте акцент на несоответствии реального и заявленного положения вещей. Например, указанная в объявлении площадь кухни составляет 10 кв. метров, а на деле всего 9,6 кв. метров. Или продавец указал одно расстояние до ближайшего метро, но путь гораздо дольше. Наконец, заостряйте внимание на неважный внешний вид из окна. Пусть размер скидки и составит не миллион, а несколько тысяч рублей, но зато вы сэкономите на покупке жилья.
Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Часто этим занимаются юристы агентств недвижимости. Покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с купленной на вторичном рынке недвижимостью.
Речь пойдёт о вторичном жилье, т.е. в выставленной на продажу квартире проживали люди.
Основания для проверки чистоты квартиры при покупке
Самая главная причина для тщательной проверки – избежать притязаний на законность приобретения права собственности новым владельцем и претензий на право вселения в неё третьих лиц. Предъявить подобные требования можно, если:- есть временно выбывшие по разным причинам: срочная служба в армии, находящиеся в заключении осуждённые, пациенты психиатрических больниц, претенденты на наследственное имущество, дети, не достигшие 18 лет;
- сделку совершает лицо, признанное недееспособным, что впоследствии может послужить причиной судебного разбирательства в отношении законности сделки;
- после покупки выясняется, что квартира арестована или заложена.
Другое немаловажное обстоятельство – отсутствие государственного регулирования, что создаёт благодатную почву для мошеннических схем. Вот некоторые из них:
- Наиболее известный способ – подделка документов: продается чужая квартира по сфабрикованной доверенности. Современные технологии обеспечивают высокое качество печати, от оригинала не отличишь.
- Продажа по дубликатам (копиям) документов нескольким лицам.
- Продажа на основании подлинной доверенности – «генеральной». Лицо, являющееся доверенным, в этом случае имеет возможность совершать с квартирой несанкционированные действия.
- Арендатор жилья выдаёт себя за хозяина, под надуманным предлогом выманивает задаток, исчезает.
Необходимый пакет документов, обеспечивающих юридическую чистоту предполагаемой сделки
Как же проверить квартиру при покупке? Для этого нужно ориентироваться в документах на жилое помещение, которые обязан предоставить продавец. При отсутствии даже одного из них не рискуйте совершать сделку. Только собранные воедино и проанализированные, они помогут существенно снизить риски для покупателя:Правоустанавливающие - идентифицируют личность продавца, подтверждают факт владения собственностью и на каком основании получено это право:
- паспорт;
- справки о дееспособности и отсутствии постановки на учёт по поводу алкоголизма и наркомании (спрашивать эти бумаги у продавца или нет - решать вам);
- документы, фиксирующие наступление права собственности по итогам приватизации: договор и свидетельство, удостоверяющее право собственности;
- другие основания владения квартирой: договор купли-продажи, дарение, наследование с соответствующими договорами и свидетельствами государственной регистрации собственности.
Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП)
. Данные не секретны, её может получить сам покупатель, предъявив паспорт в региональном отделении Росреестра. Её содержание расскажет всё о предыдущих и настоящих владельцах, наличии обременений (арест, залог). По сути, это квартирная история, начавшаяся в 1998 году – достаточный период для проверки, т. к. срок давности на предъявление претензий не превышает 3-х лет.
Сведения из домовой книги
в виде расширенной, или архивной, выписки. Выдается в службах «единого окна», информационно-расчётных центрах, управляющих компаний и паспортных столах.
Письменное согласие опекунских органов
на совершение продажи при наличии зарегистрированных детей и недееспособных граждан.
Оформленная у нотариуса бумага о согласии супруга
при условии совместной покупки квартиры в браке.
Подлинник доверенности на продажу
, заверенной нотариально
Экспликация, или план квартиры
, для установления факта незаконной перепланировки.
- Совет: совершайте сделку только в официальной обстановке, в «присутственном» месте. И, если чувствуете давление со стороны продавца, лучше подыщите другой вариант и держитесь подальше от «скользких» личностей.
Как проверить частоту квартиры перед покупкой на основании сведений из документов
- Убедитесь, что собственник – реальный человек, встретьтесь с ним лично, проверьте паспорт. Никаких заочных переговоров. Если сделку проводит посредник – доверенное лицо, то желательна совместная встреча.
- Из выписки ЕГРП вы узнали, что квартира часто переходила из рук в руки. Это может свидетельствовать только об одном – хозяева от неё избавлялись. Видимо, для этого существовала серьёзная причина. Откажитесь от покупки.
- Из той же выписки выясняется, что квартира в недавнем прошлом имела обременения, а теперь их нет. Осторожно! Иногда можно добиться отмены наложенного на квартиру ареста, хотя она до сих пор остаётся предметом судебной тяжбы.
- Дата выдачи всех выписок, справок, доверенностей и согласований не должна превышать нескольких дней.Доверенность желательно проверить, встретившись лично с нотариусом, выдавшим её, или в Нотариальной палате, чтобы исключить возможные факты отмены или оформления лишённым лицензии нотариусом, сохранившим бланки и печати. И ещё: в ней обязательно должны быть обозначены конкретные действия, совершать которые доверенное лицо имеет право. Как ни странно, но нужно также выяснить, что выдавший доверенность гражданин жив на данный момент, иначе она не имеет силы.
- От покупки лучше отказаться в случае признаков неадекватности продавца, даже если он предъявил все нужные справки соответствующих учреждений. Замеченные странности должны насторожить вас, ведь по прошествии какого-то времени он или третьи лица от его имени могут поднять вопрос о незаконности сделки, заключённой в расстроенном состоянии психики. Последует затяжной судебный процесс, исход которого непредсказуем. Обычно слабостями таких людей и манипулируют мошенники.
Важные моменты при покупке
- Обращайтесь для совершения покупки к услугам риелтора . Держите под личным контролем переговоры с продавцом и проверяйте все документы.
- Ни при каких условиях не соглашайтесь на передачу задатка в неофициальной обстановке. Как правило, мошенники создают для вас стрессовую ситуацию, чтобы его заполучить, под разными предлогами, даже предложат расписку и копии документов. Получив таким образом деньги от нескольких претендентов на покупку, продадут квартиру одному из них, другие останутся ни с чем.
- Задаток или аванс - разберитесь какой из этих видов залога для вас предпочтительнее, правда, если столкнётесь с мошенниками со вложенными финансами будут проблемы однозначно.
- Остерегайтесь «генеральной» доверенности без конкретного поручения продать именно эту квартиру, постарайтесь вступить в личный контакт с человеком, выдавшим её.
- Проверить дееспособность продающего в обход официальной справки практически невозможно, конфиденциальная информация врачами не разглашается. В случае если продавец – одинокий пожилой человек, имеет некоторые странности в общении, и у вас возникли сомнения в состоянии его психического здоровья, будьте настороже. Можно, конечно, поинтересоваться у соседей подробностями. Но лучше подобрать другой вариант.
- Особенно тщательно изучите сведения домовой книги: в практике судопроизводства известны случаи, когда человек, давно не проживающий в квартире, но будучи прописанным в ней когда-то, вдруг предъявляет претензии о незаконности сделки и настаивает на вселении.
- Не указывайте в договоре сумму покупки меньшую, чем реальная. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, уплаченную фактически сумму возвратить не удастся.
Проверяем правоустанавливающие документы на квартиру
Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает. Первое, с чего нужно начать – это выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца. В большинстве случаев, законные владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Также можно встретить человека, располагающего таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что в бумаге нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.
Также можно проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, это тоже может проверить любой гражданин России. В некоторых случаях в договоре указываются условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия. Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после приобретения недвижимости. Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.
Посмотрите на дату вступления договора в действие. Например, вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.
Как проверить историю квартиры
В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (т. е. там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т. д.). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.Что должно заставить вас насторожиться? Например, если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго. Вполне возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются подставить. В этом случае лучше переключить свое внимание на какой-нибудь другой объект.
Так как в выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д., то, обратив внимание на дату этих событий, вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.
Согласно российскому законодательству, устанавливается максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными, он равен трем годам. Соответственно, если за последние три года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если, все же, в течение трех лет случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой совершенно легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет и, как следствие, решение еще не вынесено, имеет смысл подождать с заключением сделки до тех пор, пока суд закончит разбираться с этим делом.
Правда, до сих пор случается такое, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно, это касается достаточно старых квартир. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.
Проверяем качество квартиры
Теперь необходимо спросить у собственника документы из БТИ, с помощью которых можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство. Дело в том, что, согласно российскому законодательству (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировки являются административными правонарушениями, и за них придется нести ответственность. Здесь все просто: если нет разрешения соответствующих органов, переоборудование квартиры автоматически является незаконным.Проверяем продавца
Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем его квартиру. Первое, что нужно сделать – это убедиться в подлинности его паспорта (это легко делается благодаря наличию специального сервиса на официальном сайте Федеральной Миграционной Службы РФ). Правда, эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол, т. е. территориальное подразделение ФМС.Большие сложности возникают в тех случаях, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации – максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий.
Стоит прочитать и сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность – это дополнительный риск.
Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями продавца - возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни.
Проверяем права третьих лиц, вернее, их отсутствие
Для того, чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чаще всего это случается, когда суд отправил человека отбывать срок за совершение преступления, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.Еще одна рискованная ситуация – прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной именно по этой причине.
Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги. Самый простой способ – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на данной жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи.
Сделка по купле-продаже квартиры – ответственный процесс, и важно на каждой стадии ее совершения четко задавать вопросы и требовать получения таких же четких ответов. Обращайтесь к профессиональным риелторам ! Внимательно отнеситесь не только к тому, что написано выше: подойдите с максимальной ответственностью к передаче денег, проследите, чтобы продавец грамотно написал расписку в получении денег, указал правильно дату, не забыл расписаться. И, конечно же, проконтролируйте вопрос фактической передачи квартиры.
Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!
В части рисков покупка квартиры, которая унаследовано «по закону», не имеет существенных отличий от наследования по завещанию. Круг законных наследников достаточно широк и включает в себя не только родственников по прямой линии. Вероятность появления неизвестного претендента на наследство крайне мала, но единичные случаи известны любому риэлтору или юристу, который специализируется на вопросах наследства.
Также как и в наследовании по завещанию, в этом случае должно быть соблюдено правило обязательной доли, а супруг наследователя обладает половиной совместно нажитого имущества.
Вывод можно сделать следующий: наследственные квартиры, перешедшие в собственность по завещанию, не часто являются объектами мошенничества . Однако, это полностью компенсируется невозможностью проверить и с определенной долей вероятности очертить круг наследников.
Квартиру, которая находится в процессе строительства, продать нельзя: фактически она не существует. Однако, каждая третья сделка по приобретению недвижимости заключается именно в отношении жилья в домах, не введенных в эксплуатацию. В этом случае «продавец» переуступает права требования «покупателю».
Это один из наиболее прозрачных способов приобретения квартиры: она не имеет истории, т.е. изначально чиста, на нее не могут предъявить права родственники, о существовании которых никому не было известно.
Чему следует уделить внимание при приобретении квартиры через уступку прав:
- какова мотивация продавца ? Это инвестор, который таким образом зарабатывает деньги, или лицо, которое передумало жить в этом доме. Если вариант второй, то важна причина, по которой человек изменил свое мнение. Возможно, дом имеет технические дефекты;
- все ли документы в порядке
? До совершения сделки знакомимся внимательно со следующими документами:
- договор долевого участия – это основной договор с застройщиком, в котором обговариваются условия, стоимость, каким образом и в какой объеме произошла оплата, не заложена ли будущая квартиру банку;
- документ, подтверждающий произведение расчетов по договору долевого участия;
- документальное согласие застройщика на переуступку. Для застройщика это не является обязательной бумагой. Если документа нет, идем к застройщику и ставим его в известность о переуступке прав. Попутно узнаем: не переуступлены ли права еще кому-нибудь. Застройщик для покупателя в этой ситуации является страхующим звеном: большинство застройщиков отслеживают все переуступки.
Приобретение подаренной квартиры несет в себе стандартные риски, возникающие в сделках с неопределенным количеством лиц, потенциально имеющих права на квартиру. Что должно насторожить:
- Даритель и одаряемый не являются родственниками.
- Даритель написал дарственную незадолго до смерти.
- Даритель является пожилым человеком.
В этих случаях вероятность получить проблемную квартиру существенно возрастает.
В целом необходимо понимать, что подаренные вещи обычно не предполагаются к продаже. Как правило, квартиру передают в виде дара тому, кто очень в ней нуждается в силу сложных жилищных условий, имеет плохое финансовое состояние и не может позволить себе купить жилье. Такие люди в подаренной квартире живут сами и не занимаются ее продажей.
Кроме того, с этим видом квартир действует правило времени: чем ни больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск имеет покупатель.
Подводные камни или на что смотреть, чего опасаться
Помимо рисков, связанных с неопределенным кругом лиц, которые могут неожиданно выразить свои права собственности на квартиру, необходимо также иметь представление о юридических тонкостях некоторых категорий квартир. Несмотря на то, что рисков потерять купленную квартиру в этих случаях нет, существуют риски, которые могут усложнить дальнейшее пользование квартирой.
При покупке приватизированной квартиры покупатель обязательно должен видеть первый правоустанавливающий документ — Договор о передаче квартиры из муниципальной собственности в собственность граждан. Часто бывают случаи, когда продавец представляет все необходимые свидетельства, выписки из Реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Их будет недостаточно.
Необходимо знать о всех проживающих в квартире людях, включая несовершеннолетних детей, на момент приватизации. В договоре о передаче квартиры в собственность граждан будут указаны все эти лица, с выделением долей каждому из них, либо с записью об отказе от участия в приватизации в пользу другого лица. Собственно, эта запись об отказе и является камнем преткновения. Отказавшиеся от участия в приватизации лица собственниками не являются, но при условии отсутствия другого места жительства имеют право пожизненного бессрочного проживания в этом жилом помещении.
Стоимость квартиры с таким «отягощением» значительно снижается примерно на сумму той доли в праве собственности, от которой человек отказался.
Залоговая
Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, является наиболее безопасной и, кроме того, выгодной. Минус несущественен: длительность процедуры оформления, предусматривающей сначала снятие залогового обременения и только затем возможность осуществить куплю-продажу.
Реализация квартир, находящихся в залоге у банка, возможна на основании решения суда. В правильном банке такое решение должны показать покупателю без напоминаний.
Опасаться в данном случае стоит только банкротства самого банка.
В цивилизованном обществе принято документировать договоры, сделки, а также сопутствующие им процессы. Квартира передается в собственность после произведения полной оплаты на основании акта приема-передачи. Ключи могут быть переданы после подписания этого акта, в котором факт передачи должен быть указан.
В качестве альтернативы составляется дополнительный акт приема-передачи ключей.
Махинации и схемы обмана
Помимо глобальных рисков, которые несет покупатель квартиры, связанных с оспариванием права собственности в будущем, при покупке жилья возможны некоторые схемы обмана и аферы, которые вроде бы и не существенны, однако, могут осложнить жизнь не только в моральном, но и в финансовом плане. Это касается, в том числе, перепланировки, которая не была задокументирована и оформлена должным образом. Зная о том, как обманывают, не допускайте ошибок при покупке.
Незаконная перепланировка
Наличие незаконной перепланировки не мешает приобретению квартиры. Тем более, что сотрудники БТИ по собственной инициативе не выезжают на каждую продаваемую квартиру для ее инспекции, а выдают стандартные технические планы. Однако, покупателю нужно помнить, что перепланировку, на которую не было получено разрешение, рано или поздно необходимо будет легализовывать. На что потребуется дополнительное время и деньги. Более того, некоторые виды перепланировок могут быть признаны невозможными к узакониванию: суд вправе потребовать вернуть квартиру в прежний вид, что может стоить больших денег.
Квартира с незаконной перепланировкой стоит дешевле. При этом в 100% случаев собственник будет пытаться продать ее даже выше средней стоимости на аналогичное жилье, мотивируя это тем, что его квартира нестандартная, в нее были вложены значительные финансовые средства, собственные силы, применены дизайнерские решения и т.д.
Совет всем покупателям: сравнивайте план БТИ с реальной квартирой. Откажитесь от покупки до тех пор, пока план не будет приведен в соответствие. Или требуйте значительного снижения цены.
Какие вопросы стоит задать?
Итак, что нужно узнавать и учесть:
- Сколько человек имеют право собственности в квартире?
- Когда проходила приватизация?
- Были ли члены семьи, которые отказались от участия в приватизации?
- Как давно продавец владеет квартирой?
- Кто проживает в квартире в настоящее время?
- Кто был предыдущим владельцем квартиры?
- Где проживают родители продавца и где будет жить он сам после продажи?
- Есть ли лица, которые могут претендовать на право собственности или право пожизненного проживания в квартире?
- Проводились ли в квартире перепланировки?
Юридическая проверка
Практика показывает, что если человек хотя бы один раз занимался самостоятельно покупкой или продажей квартиры, то в дальнейшем он сможет без проблем совершать подобные сделки, не прибегая к какой-либо помощи. Проблематичным является первый раз, когда человек не до конца понимает процесс продажи/покупки, не знает тонкостей оформления бумаг и не может видеть всех подводных камней. В первый раз всегда лучше обратиться к специалистам. Это избавит от лишних проблем и волнений.
Сопровождение
В цивилизованных обществах выполнение определенных функций принято доверять специалистам. Не потому, что эти функции невероятно сложны. Просто каждый должен заниматься своим делом, и тогда все дела будут выполняться на высоком уровне.
Во-первых, квалифицированный юрист придает сделке статус. Во-вторых, он понимает суть происходящего с первого взгляда и слова. В-третьих, обмануть знающего опытного человека практически невозможно.
Приобретение недвижимости для большинства россиян является знаковым событием всей жизни. Покупка своего угла или земельного участка не просто решает тяжелый жилищный вопрос, но и придает уверенность в завтрашнем дне. Однако копить на такое приобретение зачастую приходится годами. Поэтому столь важно заранее обезопасить себя и проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи.
Понятие юридической чистоты сделки
Понятие юридической чистоты сделки относится не столько к жилью, сколько к переходу права собственности на него. Под фразой «сделка юридически чистая» подразумевается, что нет никаких законных препятствий для проведения купли-продажи недвижимости. В частности, право собственности на жилье или участок земли не ограничено какими-либо обременениями, арестами или запретами и что не возникнут основания для оспаривания сделки и признания ее недействительной.
Термином «юридическая чистота» также часто пользуются для обозначения того, что все ранее проведенные по этой недвижимости сделки были юридически законны. То есть квартиру, дом, земельный участок можно спокойно приобретать в том случае, если при совершении с ними любых действий не было допущено нарушений законов или нормативных актов.
Не менее важно перед покупкой недвижимости выяснить, не было ли ущемления чьих-то прав во время предыдущих сделок с жильем. В идеальном случае юридическая чистота сделки с конкретным объектом права означает, что приобретаемая недвижимость не может быть изъята у будущего собственника по законным основаниям.
Грамотно составленный договор купли-продажи также является необходимым условием проведения юридически чистой сделки. Причем здесь имеет значение не только правильное заполнение самого договора, но и подготовка других важных документов сделки. Конечно, гражданам без юридического образования сложно учесть все подобные нюансы, тем более что в каждом случае (земля, вторичное жилье или новостройка) список нужных документов и справок может отличаться.
Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом
Обратившись за юридической проверкой чистоты сделки к нотариусу, покупатель получает возможность приобрести недвижимость без обременений и избежать тем самым впоследствии серьезных проблем. Нотариус прежде всего проверяет документ, удостоверяющий личность продавца. Затем предъявляются подлинники правоустанавливающих документов на жилье.
Помимо свидетельства о праве собственности, выданным регистрационной палатой, на руках у продавца должен быть один из документов:
- документ о приватизации жилья;
- договор купли-продажи,
- договор дарения, переуступки права или мены,
- свидетельство о праве наследования.
Нотариус проверяет действительность всех документов. Причем если собственников приобретаемого жилья несколько, то есть оно находится в долевой собственности продавцов, то каждый из них должен предоставить свои документы.
До документального оформления сделки желательно получить от продавца справку о его дееспособности на момент совершения сделки и предоставить ее нотариусу. Этот пункт становится обязательным, если продавец достаточно пожилой человек, пенсионер. Наличие такой справки позволит покупателю обезопасить себя в дальнейшем от претензий и судебных разбирательств со стороны родственников продавца. Для этого проводится освидетельствование у врача-психиатра в день оформления сделки, обязательно сохраняется полученное врачебное заключение.
Если вместо собственника недвижимости сделку оформляет его доверенное лицо, необходимо внимательно изучить выданную ему доверенность. Нотариус в данном случае проверяет, предоставляет ли доверенность третьему лицу право на продажу, подачу документов, подписи, получения денег и оформления всех необходимых бумаг. Также проверяется, не истек ли срок действия доверенности.
Проверка чистоты сделки при покупке квартиры
Проверить чистоту сделки при покупке квартиры особенно важно, если речь идет о вторичном жилье. Здесь необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- имеются ли сведения об обременениях на квартиру и их снятии;
- какая предыдущая цепочка регистрационных действий и сделок с данной недвижимостью;
- имеются ли на момент совершения сделки зарегистрированные в квартире лица;
- проживает ли в жилье кто-либо фактически в настоящее время;
- имеются ли лица, зарегистрированные в квартире, но не проживающие в ней фактически в силу разных причин: служат в армии, находятся в местах заключения, в доме престарелых и т.д.;
- проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, если нет, то не были ли нарушены их права на жилплощадь при переселении;
- имеются ли права у других лиц на квартиру: возможные наследники, несовершеннолетние лица, граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы, отказавшиеся принимать участие в приватизации квартиры, или лица, имеющие право на проживание на основании вступившего в силу судебного решения (берется выписка из ЕГРП);
- зарегистрированы ли на квартиру обременения – залог, судебный арест, аренда или пользование и т.д.;
- проводились ли в квартире перепланировки, если да, то были ли они оформлены соответствующим образом во всех инстанциях;
- не является ли многоквартирный дом ветхим и аварийным, подлежащим капитальному ремонту или реконструкции, возможно, у муниципалитета есть какие-либо планы на этот дом (лучше обратиться за информацией в БТИ);
- есть ли данные о погашении всех положенных на квартиру платежей (за коммунальные услуги, капремонт, газ, электричество, телефонную связь, интернет и др.).
Также стоит проверить, не может ли претендовать на квартиру бывший супруг нынешнего собственника. В ряде случаев они могут попытаться оспорить сделку купли-продажи, и даже если суд вынесет решение в вашу пользу, придется пережить неприятные судебные разбирательства. От настоящего супруга требуется нотариально заверенное согласие на продажу жилья.
Нелишним будет взять у продавца квартиры расписку о том, что если возникнут претензии со стороны третьих лиц и сделку купли-продажи будут оспаривать, то продавец обязан будет возместить предусмотренный законом или судебным решением ущерб.
Что должно насторожить при проверке квартиры на «чистоту»
Есть ряд важных моментов, значение которых может быть непонятно покупателям без юридического образования. Насторожить и заставить все еще раз перепроверить перед покупкой недвижимости, а то и вовсе отказаться от варианта должны следующие «тревожные сигналы»:
- Недвижимость продается в срочном порядке. Бывают случаи, когда быстро и со скидкой продается вполне «чистая» квартира просто потому, что собственникам срочно понадобились деньги. Однако покупателю в такой ситуации стоит внимательно проверить еще раз все документы. Возможно, от недвижимости стремятся избавиться в связи с вероятными претензиями со стороны третьих лиц, могут существовать неучтенные наследники или выявилось наличие скрытых дефектов у недвижимости, существенный износ дома и проч.
- По документам видно, что данное жилье многократно продавалось за короткий промежуток времени. Например, если квартира меняла владельцев 5 раз за один год, большая вероятность, что у нее может оказаться «криминальная» история, которую очень сложно узнать. Рисковать в данном случае не стоит.
- Квартира продается значительно ниже своей рыночной стоимости. Нужно точно выяснить причину этого и определить для себя риски. Одной из причин может быть то, что дом запланирован под снос или реконструкцию или в квартире имеют право пожизненного проживания третьи лица. Если продавец умалчивает причину, отказывайтесь от сделки без сожаления, велика вероятность потерять свои деньги.
- Продажа недвижимости оформляется по доверенности представителем собственника и при этом с самим собственником нет возможности пообщаться даже удаленно. Подобные препятствия лично встретиться или пообщаться с настоящим владельцем скорее свидетельствуют о неблагонадежности продавцов.
- Продавец предоставляет исключительно копии документов или дубликаты свидетельства о праве на недвижимость. Одна квартира в такой ситуации может продаваться нескольким покупателям одновременно с разницей в 1 день или даже в тот же день. Поэтому регистрационная палата при приеме документов не увидит, что сделка с этой квартирой уже проведена.
- Продавец отказывается предоставить все документы на недвижимость заблаговременно до дня оформления сделки. Скорее всего, это делается для того, чтобы у покупателя не было возможности их тщательно изучить и проверить.
- Имеются расхождения в информации, предоставленной собственником, о количестве проживающих в квартире лиц и данных о том же из паспортного стола. Сокрытие зарегистрированных на жилплощади лиц является крайне тревожным фактом, в этом случае нет смысла даже выяснять причины такой ошибки, стоит отказаться от сделки.
Этот перечень не является окончательным, а содержит наиболее распространенные варианты, в каждом случае требуется индивидуальный анализ обстоятельств покупки и истории жилья.
Если же собственник не помогает в получении тех или иных справок или вообще возражает против проверки юридической чистоты его квартиры, лучше сразу отказаться от приобретения данной недвижимости.
Проверка чистоты сделки при покупке земельного участка
Проверку юридической чистоты сделки при приобретении земельного участка нужно начинать с документов на землю. У продавца на руках должно быть свидетельство государственной регистрации на участок земли, где необходимо проверить информацию, кто собственник земли, какова площадь участка, каков статус земли, ее кадастровый номер.
Помимо этого, нужно видеть документ-основание владения землей: договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, оформления по «дачной амнистии», наследственные документы и т.п. Также потребуется кадастровый паспорт на участок, где кроме собственника указывается вид пользования земли.
Крайне важно обратить внимание на категорию продаваемой земли. Если вы хотите построить индивидуальный дом на этом участке, необходимо, чтобы во всех документах была указана категория предназначения «для строительства малоэтажных домов» или «индивидуальной жилой застройки».
Если же земля имеет иное назначение, не стоит слушать уверения продавца, что вы сможете быстро перевести эту землю в нужную вам категорию. Перевод земельного участка из одной категории в другую в лучшем случае обойдется вам в существенную сумму денег и займет массу времени, а в худшем – вообще будет невозможен.
Для использования в качестве дачи с летним домиком вполне подойдет категория земли «для садоводства и огородничества». При покупке участка земли, расположенного в садово-огородном товариществе, необходимо наличие справки об отсутствии задолженностей.
Отдельно следует изучить кадастровый план участка: какое заявлено количество соток, имеются ли сведения о частях земельного участка, сопоставить план границ участка с фактически имеющимися на земле.
Необходимо проверить, нет ли зарегистрированных обременений для данной земли. Например, по участку могут проходить канализационные трубы, коммуникации, кабели, расти не подлежащие вырубке деревья. Эти и другие нюансы следует изучить заранее, так как в ряде случаев они могут оказаться непреодолимым препятствием для использования земли, как вы планировали.
Любую сделку по купле-продаже недвижимости в новостройке или на вторичном рынке можно отнести к достаточно рискованному процессу. В первую очередь по той причине, что многие стараются сэкономить свои деньги. Это может привести в результате не только к потере денег, но и к потере квартиры или коммерческой недвижимости.
Чтобы избежать таких последствий следует доверить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью нашим опытным юристам. Они предотвратят все причины, по которым соглашение может оказаться недействительным, после чего любая сделка будет соответствовать нормам законодательства.