Рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Как убедиться в безопасности и чистоте сделки?
Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой. Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры. Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.
Предлагаем простую пошаговую инструкцию, которая избавит покупателей от возможных неприятностей
1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру
Первое, что необходимо сделать — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор ренты. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда. Документы нужно лично внимательно изучить, проверить, нет ли фальсификаций, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, подчисток.
2. Проверить госрегистрацию договора и историю объекта
Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта. Чтобы самому получить выписку из ЕГРП , нужно предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРП. Но так как подробную расширенную выписку с полной историей объекта может взять только сам собственник, лучше потребовать выписку у него.
В выписке содержится информация об объекте и зарегистрированных правах на квартиру. Также там говорится о действующих ограничениях, требованиях, правопритязаниях на объект недвижимости.
В ЕГРП содержится история всех жилых объектов, начиная с 1998 года. Есть информация о переходах права собственности, запретах на проведение сделок, арестах имущества, имущественных спорах.
При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.
Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя.
Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРП. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики.
3. Изучить договор
Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.
4. Узнать, производились ли перепланировки
Следующий шаг — проверка документов из БТИ. Их нужно попросить у продавца. Это позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.
5. Проверить продавца
Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Федеральной Миграционной Службы РФ , а также в территориальном подразделении ФМС).
Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.
Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы сделку не признали недействительной, к этому вопросу следует отнестись внимательнее. На помощь могут прийти соседи, которые часто хорошо осведомлены.
6. Проверить права третьих лиц
Для этого нужно взять у владельца расширенную выписку из домовой книги.
В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.
Никто не обрадуется, если к нему домой внезапно заявится посторонний человек, отсидевший в тюрьме несколько лет, и объявит, что он будет здесь жить. А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще неприятнее. Поэтому необходимо убедиться, что третьи лица (обычно это люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение) не смогут в будущем предъявить права на жилье, которое вы собираетесь купить.
Также обязательно нужно обратить внимание, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, поскольку если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной. Кроме того, если продавец состоит в браке, нужно убедиться, что супруг или супруга не возражают против сделки. Это должно быть подтверждено нотариально заверенным согласием.
Приобретение квартиры – это серьезное мероприятие. Осуществить юридически грамотную сделку довольно сложно, ведь покупка недвижимости сопровождается рисками столкнуться с мошенниками. Как обезопасить себя от форс-мажоров, на что обратить внимание при покупке квартиры? Об этом вы узнаете из нашей статьи.
○ Особенности процедур.
Покупка жилья начинается с осмотра жилого помещения и прилегающей к дому территории. Именно на первом этапе будущий покупатель решает – нравится ему квартира или лучше подыскать вариант получше.
Второй этап заключается в проверке юридической чистоты недвижимости. В интересах покупателя учесть все нюансы, чтобы после сделки не быть огорошенным внезапным появлением дальних родственников и по совместительству собственников квартиры. Параллельно с проверкой документов покупатель должен оценить непосредственного продавца.
○ Законодательное регулирование.
Гражданско-правовые сделки с покупкой недвижимости базируются на заключении договора купли-продажи квартиры (ст. 550 ГК РФ). Соглашение составляется в письменной форме и подписывается обоими участниками сделки. Закон допускает исключительно добровольное заключение подобных договоров – в противном случае сделка признаётся ничтожной и может обжаловаться в суде.
Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ, участники договора купли-продажи оформляют передаточный акт. Соглашение служит основанием для передачи квартиры от прежнего распорядителя новому владельцу. Правоотношения требуют регистрации в Росреестре или отделении «Мои документы» (ранее МФЦ). После государственной регистрации квартиры права на недвижимость переходят от продавца к покупателю.
○ Что и как проверить перед покупкой квартиры?
Проверке подлежит стандартный пакет документов на недвижимость. Отсутствие или сомнительность какого-либо документа должны насторожить покупателя.
Документы, подлежащие проверке:
- Паспорт собственника (доверенность представителя).
- Свидетельство о праве собственности.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Выписка из домовой книги.
- Письменное разрешение супруга на совершение сделки.
- Подтверждение органа опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние.
Особое внимание уделяется выписке из домовой книги и справке о переходе прав на жильё. В первом случае вы узнаете, нет ли на квартиру других претендентов, помимо продавца. Справка сверяется с выпиской, а сравнение показывает – не нарушены ли права других собственников. Не лишним будет также взять справку об отсутствии долгов за ЖКХ.
✔ Документы на право собственности
Проверка квартиры не обходится без изучения правоустанавливающих документов. Перечень нужных бумаг содержится в свидетельстве на право собственности (предоставляется продавцом). Отсутствие документа из списка – явный повод направить запрос в Росреестр. Вполне возможно, бумага затерялась при переезде. Но если документов не обнаружится, смело отказывайтесь от покупки такой квартиры!
Свидетельство и правоустанавливающие документы содержат следующие сведения:
- О собственнике.
- Технические характеристики квартиры.
- Кадастровые данные.
- Номер государственной регистрации.
- Дата оформления и т.д.
Проверке подлежат исключительно подлинники, которые нужно сверить с нотариально заверенными копиями. Обращайте внимание на государственные печати, штампы и подписи уполномоченных лиц.
✔ История квартиры
Юридическая «чистота» недвижимости, она же история, узнаётся по выписке из ЕГРН. Образец свидетельства содержит сведения об аресте квартиры, запретах на совершение сделок, а также информацию о ранее заключаемых операциях.
Слишком частая перепродажа жилья обычно говорит о невыгодности предстоящей покупки. Отсутствие сведений о квартире в ЕГРН напротив, повышает шансы на успешную продажу жилья. Запрос на нужные сведения подаётся в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости.
✔ Качество жилья
Немаловажное значение играет соответствие квартиры жилищным регламентам. Для того чтобы проверить кадастровые сведения, попросите собственника предоставить документы из БТИ. Обратите внимание на план – в нем указаны возможные изменения перепланировки. Из документов можно узнать, узаконены изменения заранее или собственник получал разрешение в муниципалитете.
Не стоит связываться с жильём, где нарушена конструкция несущих стен. Более того, проходите мимо квартир с неузаконенной и самовольной перепланировкой. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, несогласованные переустройства жилых помещений наказываются штрафом в размере от 1000 до 2500 рублей с требованием устранить нарушения. В данном случае вся вина ляжет на плечи покупателя, как на будущего распорядителя недвижимости.
✔ Права третьих лиц
Прописанные лица проживают в квартире до тех пор, пока собственник не продаст недвижимость покупателю. Выписка происходит заранее, однако на горизонте могут внезапно возникнуть третьи лица:
- Находящиеся в местах лишения свободы.
- Проходящие курс лечения в ПНД.
- Солдаты-срочники.
- Несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.
- Пенсионеры из домов для престарелых.
Позаботиться о предотвращении проблем с правами третьих лиц можно путем изучения расширенной справки. Документ выдаётся в паспортном столе по запросу лица.
✔ Проверка продавца
Перед подписанием договора купли-продажи обязательно проверьте личность продавца. Предъявленные им паспортные данные должны совпадать с информацией в свидетельстве на право собственности квартирой. Попросите продавца снять копии с его паспорта для проверки сведений в миграционной службе.
Возникают ситуации, когда покупатель сомневается в продавце. В таком случае вежливо попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера об отсутствии постановки на учёт. Ничего зазорного в просьбе нет, но нужно быть готовым к любой реакции продавца.
○ Как провести осмотр жилья?
Осмотр квартиры может быть обзорным (поверхностным) или детальным. Обзорное ставит целью изучение характеристик квартиры на предмет подходящих условий проживания. Например, покупателю сразу не понравится планировка или не устроит совместный санузел.
Детальный осмотр проводится после обзорного, обычно через несколько дней, что называется, свежим взглядом. В ходе подробного изучения технических особенностей квартиры осмотрите розетки, инженерные сети, работу счётчиков и иные части дома. Детальный осмотр претворяет скорое заключение договора купли-продажи.
✔ На что обращать внимание
Важность осмотра квартиры заключается прежде всего в выявлении недостатков. В дальнейшем это поможет сбить цену на жильё или потребовать устранения проблем за счёт продавца.
Обращайте внимание на следующие параметры:
- Внутренний облик квартиры.
- Количество этажей, работоспособность лифта.
- Наличие парковок и детских площадок.
- Внешний вид дома.
- Характер соседей.
- Местоположение детских садов, школ, больниц, развлекательных центров.
- Наличие лесной или парковой зоны.
Пропустив важные детали до заключения договора, вы рискуете потерей финансов на устранение недоделок.
✔ Как понять выгодное или нет предложение
Иногда в объявлениях можно встретить фразу «торг уместен» – известный сигнал о том, что продавец предоставляет скидку. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Около 80% современных квартир на вторичном рынке жилья имеют завышенную стоимость. Начинать торговаться о цене нужно только после осмотра недвижимости, но никак не раньше. Почему? Скидка предоставляется только при выявлении недостатков в жилье, а не просто по одной фразе в объявлении.
Делайте акцент на несоответствии реального и заявленного положения вещей. Например, указанная в объявлении площадь кухни составляет 10 кв. метров, а на деле всего 9,6 кв. метров. Или продавец указал одно расстояние до ближайшего метро, но путь гораздо дольше. Наконец, заостряйте внимание на неважный внешний вид из окна. Пусть размер скидки и составит не миллион, а несколько тысяч рублей, но зато вы сэкономите на покупке жилья.
Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру, поэтому в целях проверки чистоты сделки необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.
1. Основания для оспаривания прав на квартиру
Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:
- конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
- признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
- возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
- появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
- выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.
2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки
Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.
2.1. Документы продавца
К таким документам, в первую очередь, относятся:
- паспорт (гражданство РФ или иное);
- справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).
2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя
К указанным документам относятся (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 14 , ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате):
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
- нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;
- нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.
2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц
К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):
- выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
- выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.
Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).
По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.
Обратите внимание!
Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (https://notariat.ru/
Подготовлено на основе материала
адвоката Богаткова С.А.
Вы уже выбрали квартиру и хотите ее купить? Обязательно проверьте ее перед покупкой!
Наши юристы проверят квартиру за 48 часов с выдачей письменного юридического заключения.
Посмотреть образец юридического заключения Образец
Покупка квартиры без риска - это приобретение недвижимости, с которой не связано никаких обременений (например, кредитов, долгов), третьих лиц, претендующих на владение объектом или проживание в нем. Оплата риэлторских услуг такого рода убережет Вас от проблем вплоть до потери купленного жилья.
Стоимость проверки 25 000 рублей, срок 48 часов Заказать проверку
Заказав у нас проверку квартиры на юридическую чистоту вы получите:
полное спокойствие на сделке покупки квартиры и отсутствие рисков
сильные аргументы в споре с продавцом о снижении цены
полный возврат денег, если мы не уложимся в отведенное время
Для заказа услуги проверка квартиры перед покупкой вам достаточно только ее адреса.
Итак, в каких случаях возникают риски? Что проверяют наши специалисты в первую очередь?
1. Подлинность документов на квартиру
Проверка юридической чистоты недвижимости на данном этапе подразумевает доскональное изучение не только самих правоустанавливающих документов, но печатей и бланков. Популярная схема обмана - когда мошенники под каким-то предлогом предоставляют не оригиналы бумаг, а их дубликаты. Тем не менее, есть несколько уважительных причин, по которым собственник может использовать для регистрации сделки подтвержденные копии. Поэтому юридическую проверку квартиры нужно поручать специалистам с большим опытом в этой сфере.
2. Семейное положение продавца
Наши риэлторы обязательно выясняют, состоял ли собственник в браке. Любое имущество (в том числе и недвижимость), нажитое супругами в браке считается совместным. Если при совершении сделки купли-продажи нет согласия супруга, существует риск того, что «вторая половинка» подаст в суд и сделку признают недействительной.
Этим нюансом нередко пользуются мошенники. Например, муж с деньгами от продажи общего жилья уезжает заграницу, затем на сцене появляется «обманутая» жена и требует справедливости.
Иногда продавцы просто-напросто не в курсе этого закона. Известен случай, когда женщина пыталась реализовать квартиру, половина которой в действительности принадлежала ее погибшему супругу.
3. Дееспособность
Юридическая проверка недвижимости всегда включает верификацию дееспособности продавца (а также подлинность его паспорта). Сделка может быть оспорена опекунами собственника (или наследниками в случае его смерти), если выяснится, что он был недееспособным (или ограниченно дееспособным), злоупотреблял спиртным, принимал наркотики, - словом, в момент подписания договора не был в с состоянии трезво оценивать свои действия. Была ситуация, когда суд назначал посмертную экспертизу, а после проданную квартиру вернули наследнице.
4. Третьи лица, имеющие право на проживание или владение жильем
Данная стадия проверки недвижимости на чистоту на практике часто оказывается важнее исследования личности собственника. Заинтересованным третьим лицом может родственник.
Юридическая проверка квартиры при покупке. Где осуществляется юридическая проверка квартиры, для чего она необходима и как наиболее быстро ее провести.
Проверка юридической чистоты квартиры является важным этапом заключения сделки при покупке имущества. Как правильно его осуществить?
Юридическая проверка квартиры при покупке – на что обратить внимание
При совершении сделок с имуществом требуется присутствие юриста. Только специалист укажет на важные нюансы операции. Но можно справиться с задачей самостоятельно.
Юридическая чистот а – это термин, который появился недавно. Он используется для того, чтобы описать имущество, сделка с которой ни при каких условиях не будет аннулирована или отозвана. Фактически, так характеризуют максимально правильную схему заключения договоров.
Для этого требуется:
проверить права продавца на недвижимость;
посмотреть, кто прописан в имуществе;
удостовериться, что супруг собственника и совладельцы согласны на сделку;
осуществить проверку на наличие обременений и ограничений.
Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой – как себя вести
Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.
1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.
2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.
3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.
4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.
Юридическая проверка квартиры – где осуществлять
Перед совершением купли-продажи недвижимости (например, квартиры), потенциальный покупатель должен удостовериться в чистоте сделки. Проверку имущества предлагается провести через:
- «Госуслуги»;
Сайт Росреестра;
Первый вариант используется не слишком часто. Рассмотрим более распространенные варианты.
Официальный сайт Госреестра и юридическая проверка квартиры
Даже при получении наследства или дарственной нужно проверять передаваемое имущество. В большинстве случаев требуется оформить выписку ЕГРП. Стоимость документа составляет в среднем 450 рублей (250 рублей –электронный аналог). За расширенную справку отдают 700 рублей .
Действовать при проверке квартиры на юридическую чистоту требуется так:
1. Открыть сервис.
2. Заполнить форму.
3. Оплатить услугу.
Можно заказать выписку лично. Для этого требуется обратиться в Госреестр. Желательно, чтобы этим занимался собственник объекта.
Ему необходимо подготовить:
квитанцию об плате пошлины;
свидетельство о праве на имущество.
Подав запрос на выдачу выписки, гражданин получит на руки документ с данными об имуществе. Свидетельства о правах на недвижимость с 2017 года не выдаются.