К сожалению, лишь небольшое количество семей могут приобрести жилье за личные средства. Многие задумываются над вопросом оформления ипотечного кредита. Каким требованиям необходимо отвечать, и на каких условиях можно получить ипотеку в России? Конечно, каждый кредит для приобретения жилья в каждом банке имеет свои особенности, но общие моменты все-таки можно выделить. Итак, сегодня мы поговорим про основные условия предоставления ипотечного кредита.
Гражданство и регистрация
Практически все банки готовы кредитовать только граждан Российской Федерации. Первый документ, который содержится во всех списках необходимых документов, - это паспорт. Наличие постоянной прописки не всегда является обязательным требованием . Ипотечный кредит сам по себе подразумевает тот факт, что заемщик сменит местожительство после проведения кредитной операции. Тем не менее, многие кредиторы требуют хотя бы временную прописку в регионе, где работает структурное подразделение банка.
Возраст
В среднем возраст заемщика должен быть не менее 21 года и не более 65 лет . Но есть банки, которые готовы расширять эти возрастные рамки. Например, в Сбербанке кредит можно получить и до наступления 75-летия. Но стоит помнить, что возрастные ограничения относятся к дате окончания кредитного договора, а не к дате его заключения. Таким образом, если заемщик хочет получить кредит на 20 лет, то на дату получения кредита ему не должно быть больше 45 лет.
Трудовой стаж
Требования длительности трудового стажа связаны с тем, что банк хочет оценить стабильность доходов заемщика. Обычно стаж на последнем месте не должен быть менее 6 месяцев. Имеет значение также общий трудовой стаж и его непрерывность. Эта информация дает кредитору понимание о характере трудовой деятельности потенциального заемщика.
Уровень дохода и его документальное подтверждение
Необходимый размер дохода зависит от суммы запрашиваемого кредита. При этом кредиторы могут устанавливать минимальный порог. Часто можно встретить цифру в размере 30000 рублей.
Банк может требовать подтверждение заработной платы как по форме НДФЛ-2, так и по собственной форме. Пенсию заемщик должен подтвердить справкой из пенсионного фонда. Исключениями могут быть только случаи, когда зачисления идут на карту, открытую в этом же банке.
К рассмотрению могут приниматься и другие доходы. Например, если речь идет об аренде, то необходимо предоставить соответствующий договор. При наличии депозита с ежемесячной выплатой процентов - договор банковского вклада. Банки могут рассматривать доходы клиента и в индивидуальном порядке, а также запрашивать дополнительные документы.
Отсутствие официальных доходов не является непреодолимым препятствием для получения ипотеки. Но в такой ситуации, как правило, банк не предоставит более 50% от стоимости жилья.
Поручители и созаемщики
Для увеличения шансов того, что банк одобрит кредит, лучше привлечь созаемщиков или поручителей. Поручителем может выступить любое платежеспособное лицо, которое отвечает требованиям банка. Созаемщиком, как правило, может быть только близкий родственник. Если потенциальный заемщик находится в браке, то оформление договора поручительства или подписание кредитного договора в качестве созаемщика для супруга или супруги является обязательным практически во всех банках.
Первоначальный взнос
В среднем первоначальный взнос по ипотечным кредитам в российских банках - 20-30%.
Есть отдельные предложения со взносом 15%. Получить классическую ипотеку в размере 100% стоимости кредита очень сложно. Речь будет идти, скорее всего, об отдельных программах, связанных с приобретением квартиры в новом доме, строительство которого проходило при участии этого же банка или аффилированных структур.
Потенциальному заемщику могут предложить альтернативный вариант. Самым распространенным способом получить ипотеку при отсутствии личных средств является предоставление дополнительного залога. Этот вариант больше подходит лицам, у которых уже есть какая-либо недвижимость, но они хотят улучшить условия проживания за счет кредитных средств.
Вторым вариантом является оформление потребительского кредита для оплаты взноса. Этот способ требует немаленького размера дохода заемщика и членов его семьи, так как им придется несколько лет обслуживать два кредита.
Процентная ставка
Процентная ставка в среднем находится в диапазоне 12-14%. Более низкие проценты банки предлагают в рамках отдельных акций, которые в основном дают возможность приобрести новое жилье.
На сегодняшний день самые низкие процентные ставки можно найти в банках, которые работают в рамках программы государственной поддержки ипотечного кредитования.
Срок кредита
Максимально возможный срок кредита, который сегодня предлагают российские банки, - 30 лет. Но заемщик вправе выбрать любой срок, который соответствует его возрасту, и при котором размер платежей соотносится с доходами. Обычно банки заключают договора только на период кратный 12 месяцев.
Страхование
Согласно действующему законодательству, заемщик в обязательном порядке должен застраховать только недвижимость. В перечень рисков обычно входит пожар, затопление, разрушение при других обстоятельствах, а также противоправные действия третьих лиц.
Также практически все финансовые учреждения требуют заключение договора страхования жизни и трудоспособности заемщика. Он имеет право отказаться от этого. Но тогда банк выдает кредит под более высокий процент. Обычно речь идет об 1-1,5% разницы.
Третьим договором, который банк может потребовать заключить, является титульное страхование. Оно предусматривает защиту от потери права собственности на недвижимость. Вопрос о таком страховании возникает тогда, когда не прошел срок исковой давности после приобретения права собственности продавцом.
Недвижимость
Самым популярным объектом ипотечного кредитования является квартира на вторичном рынке . Большое и разнообразное предложение такого жилья привело к тому, что потенциальные заемщики чаще всего обращаются в банк именно с целью такой покупки.
Также много банков работает на рынке кредитования первичной недвижимости. Причем речь может идти как о домах, которые введены в эксплуатацию, так и о тех, которые находятся на стадии строительства. В последнем случае банк предложит, скорее всего, ограниченный перечень застройщиков, с которыми установлены партнерские отношения и которые прошли проверку.
Кредит для приобретения дома с земельным участком не такой популярный среди российских банков. Исключением являются только новые дома в коттеджных поселках с полностью оформленной документацией. Нежелание кредитовать частные постройки связано, в большей мере, с земельными вопросами. При более детальном изучении документов часто всплывают проблемы, которые повышают для банка риск потери залога.
Частные случаи
Кроме привычной ипотеки на квартиру или дом, деньги можно взять и на покупку другой недвижимости. Речь обычно идет о приобретении гаража, парковочного места, комнаты в коммуналке или доли в квартире. Такие программы предлагают немногие банки. Их получение связано с большим количеством бумажной волокиты, так как кредитную операцию нельзя назвать стандартной, и банк может рассматривать документы на протяжении длительного времени.
мы сравнивали два инструмента, позволяющие решить жилищный вопрос. Весомым аргументом в пользу ипотеки является возможность платить за свое собственное жилье. Вероятно, желающих взять кредит на покупку квартиры было бы намного больше, если бы условия получения ипотеки в банках были более лояльными. В этой статье поговорим об основных условиях оформления ипотечного кредита , а также об их особенностях. Ипотечные программы широко представлены более чем в 20 крупных банках, среди которых Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Дельта Кредит, Возрождение, РосБанк, Уралсиб Банк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк, Банк жилищного финансирования и многие другие. И хотя условия получения ипотеки могут отличаться от банка к банку, обычно базовыми условиями выступают следующие:
Возраст.
Заемщику должно быть не менее 21 года на момент обращения и не более 60 (в некоторых банках, например Номос-банке, не более 65) лет на момент погашения планируемого последнего платежа. То есть если оформлять ипотеку на 20 лет, то заемщику должно быть не более 39 лет, даже если он планирует погасить кредит досрочно. Оптимальный возраст для получения ипотечного кредита от 25 до 40 лет.
Трудовой стаж.
Обычно банки ставят условием оформления ипотеки непрерывный стаж на текущем месте работы не менее 6 месяцев. При этом оценивается также и общий стаж работы, отраженный в трудовой книжке или трудовых договорах. Хорошим показателем будет, если перерывы в стаже, связанные с изменением места работы, минимальны, а также нет резких смен сфер деятельности (из бухгалтерии в инженеры, затем в водители, потом в руководители).
Уровень дохода и способ его подтверждения.
Уровень дохода влияет на максимально доступную сумму ипотечного кредита, а способ подтверждения («белый» или «серый») влияет на процентную ставку. При прочих равных параметрах кредита условия получения ипотеки при «белой» зарплате (полностью подтвержденной справкой из бухгалтерии работодателя по форме 2-НДФЛ) выгоднее, чем при «серой». Важно отметить, что оценивается не только уровень дохода данного заемщика на данном рабочем месте, но и общий уровень зарплат для данной вакансии. Другими словами, если заявленный заемщиком доход гораздо выше среднего уровня зарплат для данного рабочего места, то это может быть учтено при андеррайтинге заемщика, и сумма кредита может быть скорректирована.
Первоначальный взнос.
Первоначальный взнос - это собственные средства заемщика, которые он вкладывает в покупку квартиры по ипотеке. Наличие первоначального взноса - обязательное условие для любой ипотечной программы. Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от стоимости квартиры. Стандартный первоначальный взнос - 30%. Первоначальный взнос можно использовать также от продажи квартиры, в таком случае можно провести цепочку продаж с одновременной продажей старой квартиры и покупки новой с доплатой по ипотеке. Большинство банков пропускают такие
Процентная ставка.
Процентная ставка может варьироваться в диапозоне от 9 до 17% годовых. Она может зависеть от способа подтверждения дохода (выше при «сером» доходе), валюты кредита (ипотека в рублях дороже), сроке кредитования (чем длительней кредит, тем выше ставка), размера первоначального взноса (чем больше взнос, тем ниже ставка), типа процентной ставки (фиксированная ставка дороже плавающей на 1-2%).
Валюта кредита.
Ипотечный кредит можно оформить в рублях, долларах и евро. Валютные кредиты обходятся в среднем на 1-2% годовых дешевле, чем рублевые. Однако потери при конвертации валюты в рубли (при покупке квартиры) и рублей в валюту (при оплате ежемесячных платежей) могут существенно снивелировать эту выгоду. А риск резкого изменения курса валют может привести к убыткам.
Срок кредита.
Минимальный срок получения ипотеки 5 лет, максимальный – 30 лет. Стандартные сроки для ипотеки составляют 10, 15, 20, 25 лет. Практически все банки дают возможность гасить кредит досрочно, но даже если заемщик предполагает расчитаться по кредиту раньше, срок кредита остается стандартным на выбор клиента.
Брачные отношения.
Супруг или супруга заемщика становятся созаемщиком по кредиту, а в некоторых случаях могут выступать в качестве поручителя. Это позволяет учитывать совокупный доход супругов и расчитывать максимальный размер кредита исходя из суммарной зарплаты. Еще одна тонкость получения ипотеки для супругов заключается в том, что квартира, приобретенная в браке, становится собственностью обоих супругов, на кого бы из них она не была оформлена. Иногда условием получения ипотеки для супругов становится обязательно участие в сделке обоих супругов.
Страхование.
Обязательным условием оформления ипотечного кредита является страхование. Три вида страхования при получении ипотеки это:
- Страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае смерти заемщика или утраты трудоспособности и как следствие возможности погашать кредит страховая компания перечисляет остаток долга банку и квартира выходит из под залога. Очень нужный и важный вид страхования, особенно для долгосрочных кредитов.
- Страхование объекта залога. Страхование квартиры от катаклизмов в виде потопа, пожара, разрушения дома и т.д. Такое страхование позволяет быть банку быть уверенным, что объект залога не потеряет существенно в цене в результате эго эксплуатации заемщиком.
- Страхование титула. Страхование права собственности заемщика на квартиру на тот случай, если по иску третих лиц оно будет оспорено и договор купли-продажи будет принудительно расторгнут.
Некоторые банки готовы отменить дорогостоящее страхование жизни и трудоспособности заемщика, однако за эту экономию придется заплатить увеличением процентной ставки на 1-2%.
И еще кое-что...
Прописка заемщика, как правило, не имеет значения. Главное - это наличие гражданства РФ. Высшее образование заемщика в большинстве банков является если не обязательным, то крайне желательным. Конечно, все эти условия получения ипотеки вряд ли можно назвать весьма лояльными по отношению к заемщику. Однако за возможность жить в собственной квартире многие готовы вписаться в условия получения ипотеки , а также взять на себя кредитные обязательства, обеспеченные собственным жильем на срок до 30 лет.
И в заключении предлагаю Вам посмотреть ролик, в котором К.В. Екимова (профессор, доктор экономических наук) ведет рассказ о тонкостях и нюансах получения ипотечного кредита.
Каков порядок получения ипотечного кредита в 2018 году? Что такое возврат процентов по ипотечному кредиту? В каком банке выгоднее взять ипотечный кредит?
Привет постоянным читателям журнала «ХитёрБобёр», а также тем, кто посетил наш ресурс впервые! С вами Денис Кудерин.
Мы продолжаем многогранную тему «Ипотека». Тема новой публикации – ипотечный кредит.
Статья будет интересна не только тем, кто желает приобрести жильё в ипотеку, но и всем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.
А теперь обо всем по порядку.
1. Ипотечные кредиты – что это такое, виды и преимущества
Ипотечный кредит – вид займа, который выдаётся под залог. Залогом выступает имущество, которое приобретается на средства кредита. Как правило, таким имуществом становится недвижимость – квартира или частный дом.
Иными словами определяющим признаком ипотечного кредита выступает наличие залога. Если есть залог – есть ипотека, если нет, это какой-то другой кредит, например – потребительский.
Сам термин используется в настоящее время в двух значениях – это и залог в виде недвижимого имущества, и сама ссуда, которая под этот залог выдаётся.
Взять квартиру в ипотеку или по ипотеке – значит, приобрести жильё в долг и оставить его в качестве залога кредитной организации.
Другие признаки ипотечных кредитов:
- выдаются на длительный срок (от 5 лет до 50);
- имеют целевой характер – если займ выдаётся на покупку жилья, то приобрести на эти деньги что-то другое не получится;
- распоряжаться залоговым имуществом в полной мере собственник не имеет права.
Само слово «ипотека» имеет греческое происхождение и в буквальном переводе означает «подпорка» или «столб». Имеется в виду, что взятое на выданный кредит имущество выступает в качестве подпорки – дополнительной страховки в случае невыплаты долга.
Более подробно о том, и как она работает, читайте в отдельной статье ресурса.
Важный нюанс
Ипотека, как уже было сказано, предполагает обязательный залог. Но залог этот должен обладать определенными свойствами. Прежде всего – иметь публичный характер.
Органы, регистрирующие сделки, делают в документах официальную запись об обременении имущества. До выплаты всей суммы долга собственник не имеет права продавать, дарить или менять квартиры с залоговым статусом.
Ставки по ипотечным кредитам не так высоки, как при выдаче потребительских займов, однако длительные сроки расчета позволяют банкам окупить выданные средства с лихвой.
Для финансовых учреждений такие займы весьма выгодны, но одновременно рискованны. По этой причине банки предъявляют серьёзные требования к заёмщикам и выдают ипотеку далеко не всем желающим.
Виды ипотечных кредитов
Существует несколько вариантов классификации ипотечных займов.
Критерии различия кредитов следующие:
- цели займов (на квартиру, на дом, на строительство);
- наличие или отсутствие первого взноса;
- валюта кредита;
- сроки;
- источники финансирования;
- процентные ставки.
Два принципиально разных вида ипотеки – кредит под залог уже имеющейся недвижимости или займ на покупку жилья, которое выступит в качестве залога после подписания договора купли/продажи.
В первом случае заемщик не обязуется тратить выданный кредит исключительно на жилищные нужды и может использовать его на другие цели. Такие кредиты не слишком популярны, поскольку не каждый готов отдать в залог своё личное жильё.
Конкуренция среди финансовых учреждений породила большое разнообразие кредитных программ. Каждый банк предлагает свои эксклюзивные продукты, но разница между ними редко бывает принципиальной.
Преимущества и недостатки ипотечных займов
Коротко о плюсах ипотеки.
Главные из них:
- Быстрое решение жилищного вопроса . Семьям не нужно копить на квартиру годами или арендовать чужую недвижимость, тратя на это собственные ресурсы. Можно взять кредит и приобрести собственное жильё уже в дебюте семейной жизни.
- Экономические преимущества . Речь о льготных категориях заёмщиков – молодых семьях с детьми, военных, молодых учителях. Всем этим гражданам государство предоставляет поддержку в оплате ипотечных кредитов и возможность реальной экономии собственных средств.
- Выгодное инвестирование . Полноценная жилплощадь, особенно новая, с годами не теряет своей ценности, а наоборот. Имея актив в виде недвижимости, вы можете быть уверены, что в любой момент сможете реализовать его по выгодной цене.
Нельзя не упомянуть о минусах ипотеки. Основной из них – переплата средств.
Пример
Квартира стоимостью в 2 млн. руб. по итогу обойдётся покупателю, который берет обычный ипотечный кредит без льгот, в 4 или даже 4,5 млн. при средней процентной ставке в 13% годовых. При этом каждый месяц необходимо выплачивать около 40% из общего семейного дохода.
Готовы ли вы платить банку в течение ближайших 10-30 лет, решать только вам. Однако в большинстве ситуаций особого выбора у граждан нет – либо ипотека, либо пожизненное отсутствие собственной жилплощади.
2. Порядок ипотечного жилищного кредитования в банках в 2018 году
Порядок оформления и выдачи ипотечных кредитов контролируется федеральным законодательством. В России основным документом, регулирующим ипотечное кредитование, выступает закон от 1998 года, который так и называется «Об ипотеке».
Таким образом, финансовые учреждения не имеют неограниченной свободы в операциях с кредитами и залоговым имуществом – их деятельность строго определена рамками закона.
Тем не менее, банки вправе решать, кому выдавать ипотечные кредиты, а кому нет.
К потенциальным заемщикам предъявляются следующие требования:
- возраст: на момент выдачи клиенту не должно быть менее 21 года, а на момент предполагаемого окончания выплат – не больше 65;
- уровень доходов – общий доход семьи должен превышать сумму ежемесячных выплат, по меньшей мере, в 2 раза;
- наличие стабильной работы;
- наличие гражданства страны, в которой выдаётся кредит (для большинства видов ипотеки).
Сам ипотечный займ характеризуется определенными показателями, которые обязательно указываются в договоре.
Важнейшие параметры кредитов под залог:
- сроки кредита (5-30 лет, в некоторых банках – до 50 лет);
- процентная ставка (в среднем в банках РФ – 12%);
- максимальный размер кредита (в российских компаниях – от 1 до 20 млн. руб. и более);
- размер штрафа за просрочку и сроки действия санкций.
В 16 году в РФ наметилась тенденция снижения процентных ставок в крупных кредитных учреждениях.
Причина данного явления очевидна – спрос на ипотечное жильё в условиях перманентного кризиса в экономике стабильно падает, и банкам приходится идти на послабления, чтобы привлечь новых клиентов.
Все подробности об – в отдельной статье.
3. Как взять ипотечный кредит – пошаговая инструкция
Порядок действий при получении ипотеки во многом зависит от финансового учреждения, в которое вы обращаетесь. Во всех конторах свои правила, свои требования к заемщикам и предоставляемым документам и свои сроки рассмотрения заявок.
Некоторые учреждения предоставляют потребителям льготные условия: ипотека выдаётся, что называется, «по двум документам», быстро и без нервотрёпки.
Оперативность, лояльность и прочие уступки банков редко бывают бескорыстными – в таких компаниях, как правило, больше первичный взнос и более высокие процентные ставки.
Теперь подробно о том, как взять ипотеку.
Шаг 1. Выбор объекта недвижимости
Большинство экспертов сходятся во мнении, что жильё стоит выбирать заранее, до обращения в банк. Правда, некоторые считают, что можно сделать это позже, когда все договоренности с кредитной компанией будут достигнуты.
В последнем случае клиент должен заранее знать, на какую сумму ему следует претендовать. То есть, изучить рынок недвижимости ему все равно придётся.
Какое жильё приобретается в ипотеку:
- готовые квартиры в новостройках;
- жильё на стадии строительства;
- недвижимость на вторичном рынке;
- частные дома, коттеджи.
Некоторые банки, например, Россельхозбанк или Сбербанк выдают займы на строительство дома.
Важная информация
Не все продавцы готовы работать с кредитными деньгами, поэтому предупреждать владельцев квартир о способе приобретения жилья (особенно на вторичном рынке) нужно заранее. Это избавит вас от недоразумений и срывов сделок на стадии оформления документов.
Банки тоже не работают со всеми подряд объектами недвижимости. Кредиты выдаются только под полноценное жильё, соответствующее установленным требованиям. Квартиры и дома не могут быть аварийными, ветхими, предназначенными под снос.
И ещё один нюанс – жильё требует профессиональной оценки. Банкам нужна уверенность, что размер кредита соответствует стоимости квартиры или дома.
Шаг 2. Выбор банка
Критерии выбора финансового учреждения у каждого заемщика свои. Но первое, на что смотрят клиенты, это процентные ставки. Именно этот показатель – определяющий.
Знатоки советуют для начала узнать всё об ипотечных программах в том банке, услугами которого вы регулярно пользуетесь. К постоянным клиентам у менеджеров более лояльное и доброжелательное отношение.
Ещё несколько советов:
- обязательно поинтересуйтесь, каковы условия досрочного погашения – вдруг ваши доходы повысятся, и вы захотите рассчитаться с кредитом раньше;
- ознакомьтесь с отзывами о банке других клиентов, уже воспользовавшихся ипотечными программами;
- заранее составьте список интересующих вас вопросов, которые нужно будет задать менеджеру при первой беседе;
- подсчитайте свой ежемесячный доход – если он слишком мал, подумайте о привлечении созаёмщиков.
Заранее выясните, каковы будут ежемесячные платы, и общую сумму, которую в итоге вам придётся заплатить.
Шаг 3. Подготовка документов
Чтобы увеличить шансы на плюсовой ответ от банков, подайте заявление сразу в несколько кредитных компаний. Если вам дадут добро сразу в 2-3 банках, вы сможете выбрать контору с максимально выгодными тарифами и условиями.
Список документов, которые обычно требуют менеджеры:
- копия паспорта;
- свидетельства рождения детей;
- документ о браке;
- справка из медучреждения об отсутствии психических заболеваний;
- справка о доходах;
- копия трудовой книжки;
- документы на объект недвижимости (если вы уже выбрали жильё).
Если есть созаёмщики, то потребуются справки об уровне их доходов.
Шаг 4. Страхование сделки
Страхование – обязательный этап любой ипотечной сделки. Все расходы по этому пункту ложатся на хрупкие плечи заёмщика. Однако обязательна лишь страховка залога, все остальные способы снижения рисков – добровольные.
Чтобы обезопасить свои активы, банки идут на хитрости, вынуждая клиентов страховать не только имущество, но также трудоспособность и жизнь.
В итоге страхуются (за счет заемщика) риски банка, но не риски владельца квартиры. При наступлении страховых случаев все выплаты будут идти в пользу финансовой компании. Если же клиент желает отказаться от страхования, банки в ответ поднимают процентную ставку.
Иными словами, страховаться всё равно придётся. Чтобы снизить расходы, рекомендую выбрать комплексный вариант и застраховаться, что называется, «оптом» на все случаи сразу.
Шаг 5. Оформление ипотеки и договора купли/продажи
Подписание кредитного договора – важнейший этап сделки.
Думаю, нет нужды напоминать, что документ, каким бы длинным и сложным он вам не показался, нужно обязательно изучить досконально. Сделать это следует до того, как ваши подписи будут поставлены.
Особое внимание уделяйте финансовой стороне сделки – сумме взносов, виду платежей, размерам штрафов в случае неуплаты. Хорошо, если банк предоставляет подробную таблицу выплат на годы вперёд.
Сразу после подписания кредитного документа или одновременно с ним подписывается договор купли/продажи.
Способ передачи денег обсуждается в индивидуальном порядке. Это либо перечисление средств на банковский счет продавца либо передача финансов посредством банковской ячейки.
4. Досрочное погашение ипотеки – плюсы и минусы
Важный пункт, на котором следует остановиться отдельно.
Банки крайне отрицательно относятся к просрочкам выплат по кредиту. Не в восторге они и от досрочного погашения долгов, поскольку такие мероприятия лишают финансовые компании части прибыли.
Большинство кредитных организаций предпочитают аннуитетные платежи (выплаты одного размера каждый месяц). Досрочное погашение при такой системе приведёт либо к снижению процентной ставки, либо к сокращению срока выплат. Оба варианта для банка невыгодны.
Банки не имеют законных оснований отказывать клиентам в досрочном погашении, но могут всячески препятствовать в стремлении клиентов рассчитаться с долгом как можно скорее.
Применяются различные уловки:
- ограничение размеров досрочных выплат;
- мораторий на досрочное погашение – длительный период времени, в течение которого запрещено вносить дополнительные суммы;
- усложненный порядок оформления досрочных выплат.
Иногда выгоднее продолжать платить вовремя, чем погашать кредит досрочно. Это касается и тех случаев, когда ради уменьшения срока кредита заёмщик экономит на уровне жизни своей семьи.
5. Что такое возврат процентов по ипотеке?
Возврат процентов – ещё один важный вопрос, касающийся ипотечного кредитования.
Юридическое определение
Возврат процентов по ипотечному займу – предоставленная законом РФ возможность вернуть часть средств, выплаченных заёмщиками по ипотеке.
Строго говоря, в карман клиента возвращаются не сами выплаты, а налоги с этой суммы. То, что вы получите на руки, именуется «имущественный налоговый вычет». По закону эта сумма составляет 13% от размера ипотечного кредита.
Возвращает эти проценты не банк, а государство. По сути, это как бы ваши личные деньги, которые ваш работодатель удерживал из зарплаты или выплачивали вы сами, если вы предприниматель или владелец бизнеса.
Если вы желаете получить вычет, следует передать соответствующие документы в налоговую инспекцию. Если ипотечная сделка была выполнена по всем правилам, отказа быть не должно.
6. Как выбрать банк – ТОП-5 банков с выгодными ипотечными программами
Выбирая банк, часть клиентов обращает внимание на размеры первичного взноса, другая – на процентную ставку. Третью категорию клиентов интересуют смягченные условия кредитов.
В таблице включены банки, которые лидируют среди финансовых компаний РФ по популярности среди всех категорий заемщиков:
7. Услуги кредитных брокеров – профессиональная помощь в получении ипотеки
Самостоятельное оформление и получение ипотечного кредита – трудоёмкий процесс, который потребует от вас концентрации, затрат времени и нервных ресурсов.
Облегчить свою задачу можно только одним способом – действовать через профессионального посредника. Такого человека называют кредитным брокером.
Данный специалист прекрасно осведомлён обо всех банковских программах и поможет вам найти самый привлекательный и экономически целесообразный вариант.
Ипотечных брокеров находят в специальных компаниях, есть они и в каждом крупном агентстве недвижимости.
В столице признанные лидеры среди брокеров это:
 | » - компания, оказывающая услуги физическим и юридическим лицам с 2010 года; |
 | «LK-кредит » - молодая компания, не берет со своих клиентов никаких предоплат, оплата только по договору; |
 | «Подбор Ипотеки » - даёт 100% гарантии одобрения кредитов в банках Москвы. Компания работает с 2012 года с физическими и юридическими лицами; |
 | «Коммерсант-Кредит » - все сотрудники компании ранее работали управляющими и в службе безопасности банков; |
 | «Кредитная Лаборатория » - многолетний опыт специалистов компании позволяет подготовить клиента к специфичным запросам кредитных организаций. |
Посредник между заемщиком и банком не только ищет лучшие варианты, но при необходимости может выступить поручителем своего клиента. Помощь такого человека особенно актуальна в тех случаях, когда оформление ипотеки усложнено рядом специфических факторов, которые ставят заемщика в тупик.
Приветствуем! Сегодня разберем условия ипотеки в 2019 году. Вы узнаете, какие самые выгодные условия именно для вас есть в различных банках. Сможете сравнить ваши возможности с требованиями ипотечных организаций, а также понять с какими кредитными организациями начинать отношения даже не стоит в вашем случае.
Ипотека на улучшение жилищных условий предполагает, что гражданами приобретается квартира или другая недвижимость с помощью кредитных средств банковской организации, выданных на определенный срок. На весь период кредитования приобретаемый или иной объект, подходящий по стоимости, закладывается в собственность банка – это главные условия получения ипотеки для обеспечения выполнения обязательств заемщиком.
В 2019 году большинство кредитных организаций пересмотрели свою кредитную политику и повысили ставку по жилищным кредитам, чтобы сделать приобретение жилья доступным для граждан. Основные ставки по кредитам снижены как на покупку строящегося, так и готовогожилья.
Ряд банков не делает разницы между приобретаемыми объектами, условия предоставления ипотечного кредита едины как для только построенных, так и для уже готовых квартир в многоквартирных домах. Однако другие кредитные организации, наоборот, снижают процентные ставки именно на приобретение строящегося или только построенного жилья у аккредитованных компаний – продавцов.
Связано это с тем, что скорость покупки квартиры в ипотеку у застройщика гораздо выше, чем на вторичном рынке, ведь заемщик уже имеет конкретный объект кредитования и ему не надо заниматься длительным поиском объекта, как на вторичном рынке.
В 2017 году закончилась программа государственной поддержки ипотечных сделок, проводимая совместно с ведущими кредитными организациями и предоставляющая выгодные условия по ипотеке, но уже в 2018 году была запущена
Однако ведущие банки уже без государственной поддержки могут гарантировать условия ипотечного кредитования и процентную ставку, соизмеримую с той, которая существовала с поддержкой государства и даже ниже, так как поток ипотечных клиентов возрос, количество сделок гарантирует стабильный доход кредитных организаций.
Развитие инноваций нашло свое отражение и при заключении ипотечных сделок, так Сбербанк предлагает дисконт 0,5% при электронной регистрации сделки. Ипотечный кредит на более выгодных условиях можно оформить как на первичное, так и на вторичное жилье.
Данная процедура займет 2-3 дня и поможет сэкономить время на регистрацию сделки в Россреестре, а также будет выгодна иногородним заемщикам, так как позволит сделать процесс взятия ипотеки удаленным.
Для оформления ипотеки по электронной регистрации после одобрения необходимо обратиться к партнёру банка (застройщику или агентству недвижимости) или в сам Сбербанк.
Финансовые эксперты сходятся во мнении, что отмена программы господдержки ипотеки уже переварена рынком. Банки адаптировались к новым условиям, и предлагают льготные условия покупки квартиры в новостройке в 2019 году.
Как оформляется ипотека
Стандартный порядок ипотечных сделок таков:
- Заемщик выбирает удобное ему кредитное предложение и банк;
- Выбирается жилье: вторичное или из аккредитованного списка застройщиков;
- Подается заявка в банк на рассмотрение возможности кредита;
- При одобрении сделки – предоставляется список документов по кредитуемому объекту;
- Происходит регистрация сделок в Росреестре, оформление страховки и окончательная выплата банков кредитных средств на приобретение жилья.
Погашение ипотеки
Плановое происходит ежемесячно аннуитетными (равными) или дифференцированными платежами (с постепенным уменьшением суммы). Переплата по второму виду платежей существенно меньше, однако не все банки одобряют такой вариант.
Возможно как частичное, так и полное. Штрафов, ограничений и комиссий не должно быть – это противозаконно. Просрочкой же по внесению ежемесячных платежей свыше 3-6 месяцев можно добиться судебного разбирательства, наложения штрафов, изъятия объекта из собственности заемщика и продажей квартиры с аукциона.
Если вам нужна юридическая поддержка, то запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме. Быстро поможем решить все спорные моменты с банком.
Программы поддержки от государства
С 2017 года государство больше не обеспечивает снижение кредитной ставки, однако существуют другие льготные условия для получения ипотеки :
- С использованием материнского капитала, начисляемого Пенсионным фондом при рождении второго ребенка;
- Военная ипотека – для лиц-участников накопительной военной системы;
- Ипотека молодая семья – парам, или одиноким родителям при условии их нахождения в списке на улучшение жилищных условий;
- Социальная ипотека – для лиц, занимающихся определенной деятельностью (врачей, учителей итд), либо проживающих в определенных условиях (зоне Крайнего севера);
- Реструктуризация ипотеки – списание до 30% долга в банках определенным категориям граждан.
В 2019 году была рассмотрена нами ранее. Обязательно ознакомьтесь с этой статьей, чтобы узнать на какие льготы от государства вы можете претендовать.
Расчёт и где взять
Самостоятельно рассчитать ипотеку можно прямо у нас на сайте. Используйте наш . Он позволит вам узнать ежемесячный платеж при аннуитете и дифференцированном платеже, какой доход необходим на нужную сумму, сколько вы переплатите, как будет меняться график и переплата при досрочном погашении и при досрочном гашении ипотеки материнским капиталом.
Калькулятор очень функциональный и позволит вам быстро сделать расчет нужного варианта. Из этого поста вы можете взять проценты, а затем подставить их в калькулятор и сравнить какие условия в разных банках в больше подходят.
Также прямо у нас на сайте работает сервис « ». С его помощью можно отправить заявку на ипотеку сразу во все банки и быстро получить решение с партнерским дисконтом по ставке в 1%.
Ждем ваших вопросов и предложений в комментариях. Будем признательны за оценку поста и лайки в социальных сетях.
Ипотека в настоящее время - один из доступных способов приобрести жилье многим российским семьям. По информации аналитических агентств от 11 до 50% семей могут позволить себе это в различных регионах. Лидирует по такой возможности ХМАО. Как происходит сделка по ипотеке, и какие шаги следует предпринять при ее оформлении, рассказано в этой статье.
Основными отличиями ипотеки от других видов кредитования является:
- ее цель - приобретение недвижимости
- очень длительный срок (от 10 до 20, а иногда и до 30 лет)
- большая сумма кредита (как правило, несколько миллионов)
- привлечение членов семьи в качестве созаемщиков
- в качестве залога используется приобретаемая недвижимость
- страхование залога по рискам повреждения и у траты прав
- страхование жизни, здоровья, работоспособности заемщика
В целях поддержки отдельных категорий граждан государством разработаны специальные программы ипотечного кредитования. Если заемщик не относится ни к одной из социальных групп, он вправе пользоваться стандартными предложениями.
Стандартная
Стандартная ипотека - наиболее распространенная форма кредитования по тем условиям, которые предлагают банки на вторичное жилье, квартиры в новостройках, жилые дома с земельными участками. Заемщик использует только собственные средства для расчета с банком. Размер первоначального взноса от 10 до 20% стоимости квартиры, ставка от 9,1 до 13,75% на вторичное жилье, до 14,25% на квартиры в новостройках. Сумма кредита не больше 70–80% цены оформляемого в залог жилья. Требуемый возраст заемщика разный в различных банках в пределах от 18 до 75 лет. Верхний предел возраста определен на дату полного погашения ипотеки. Ставки ниже для зарплатных клиентов, заемщиков, имеющих счета в банке, положительную кредитную историю, и при личном страховании.
Социальная
Социальной называют ипотеку с господдержкой для малоимущих, нуждающихся в улучшении условий проживания, у которых нет достаточного объема собственных средств для расчета. Третьей стороной в договоре выступает государство. Такие программы реализуют на региональном уровне, поэтому они могут быть различными в разных регионах. Более подробную информацию дадут в органах местной власти и региональном отделении АИЖК.
Господдержка может быть в размере 10–50% стоимости жилья в форме:
- уменьшения ставки за счет бюджетного софинансирования
- субсидирования части стоимости приобретаемого жилья
- выдачи субсидий для покупки в рассрочку жилья из социального фонда по цене в 1,5–2,5 раза ниже рыночной
Социальную ипотеку отличает:
- Минимальная ставка (не более 7,55%)
- Минимальный первый взнос (10–20%)
- Более длительные срок кредитования
- Субсидии государства на оплату первого взноса, процентов по ипотеке, досрочное погашение долга
- Отсрочками платежей или реструктуризация до 1,5–3 лет. Например, Сбербанк молодым семьям с детьми оформит ипотеку по ставке 6% на 3–5 лет и 9,25% далее.
- Уменьшение размера ежемесячных платежей при рефинансировании
- Единовременные субсидии (например, средства материнского капитала)
Государство помогает врачам, учителям, ученым, многодетным семьям, приобретающим новостройки по ставке до 12%. Установлены ограничения на площадь квартир: не больше 32 кв.м. на одного, 48 на двух, далее по 18 кв.м. на каждого члена семьи. Условиями помощи этой социальной группе является возраст не старше 35 лет (доктора наук до 40 лет), наличие нуждаемости. Им доступна ипотека под 8,5% и оплата до 30% при условии внесения собственных средств не меньше 10% стоимости жилья. Молодым семьям с детьми в отдельных регионах поддержку окажут в сумме до 40% цены новостроек. Есть региональные программы с оплатой 100% стоимости, заемщик гасит лишь проценты.
Ипотека в Альфа-Банке
Кредитный лимит:
от 60 000 до 50 000 000 руб.
30 лет
от 10,19 %
от 21 до 70 лет
Рассмотрение:
Ипотека в банке Открытие
Кредитный лимит:
от 500 000 до 30 000 000 руб.
30 лет
от 9,8 %
от 21 до 68 лет
Рассмотрение:
Кредит на большую сумму
Кредитный лимит:
от 150 000 до 30 000 000 руб.
10 лет
от 11,9 %
от 20 до 85 лет
Рассмотрение:
Кредит наличными
Кредитный лимит:
от 100 000 до 5 000 000 руб.
7 лет
от 10,4% %
от 21 до 68 лет
Рассмотрение:
Для молодой семьи
Молодой считается семья, в которой возраст супругов не больше 35 лет. Если семья нуждается в жилье и стоит в очереди в местной администрации на улучшение условий проживания, она имеет право на получение субсидии:
- 35% от стоимости жилья при отсутствии детей
- 40% при их наличии
Деньги выделяют на первый взнос по ипотеке или в качестве дополнения к собственным средствам при покупке квартиры. При этом семья должна подтвердить свою финансовую состоятельность справками 2-НДФЛ или из банка о состоянии счета.
Военная
Военнослужащие по контракту и работники милиции по истечении трех и 10 лет, соответственно, вправе использовать средства, накопленные на их персональных счетах. Обеспечиваются субсидиями только те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Банки оформляют военным ипотеку с условиями ее погашения к возрасту 45 лет.
5 основных условий для получения
Оформление ипотеки основано на федеральных законах, а требования к заемщикам банки определяют самостоятельно. Есть условия общие для всех:
- Гражданство РФ
- Регистрация постоянная в регионе присутствия банка
- Возраст заемщика 21–70 лет. Некоторые банки расширили возрастные пределы с 18 до 75 лет.
- Стаж работы общий не меньше года и по последнему месту от 6 мес.
- Общий доход должен быть таким, чтобы обеспечивать не только платежи по ипотеки, но и нормальное существование заемщика и его семьи
Как оформить
Процесс оформления ипотеки состоит из нескольких этапов, требующих от заемщика анализа и оценки последствий на каждом из них.
Выбор программы
Анализируя предложения многих банков, рассчитав предварительно, какую сумму можно получить, и размер ежемесячных платежей, заемщик сопоставляет их со своими возможностями. Если есть основания для получения льготной ипотеки с господдержкой, обязательно рекомендуется ими воспользоваться. Следует учитывать, что госпрограммы действуют на новостройки, сумма кредита не превышает 70% стоимости залога по отчету об оценке, а первый взнос банк попросит разместить на счете. Ежемесячный взнос не должен быть выше 30% суммарного дохода семьи.
Список документов
Выбрав ипотечную программу и банк, необходимо приступить к подготовке документов на заемщика, приобретаемое жилье для льготной программы. Документы готовят в соответствии с требованиями органов власти и кредитной организации.
Понадобятся:
- оригиналы и ксерокопии документов на всех членов семьи
- на залоговое имущество
- справки о зарплате 2-НДФЛ
- заверенная копия трудовой книжки
- подтверждение трудоустройства
- сертификат на господдержку (при наличии)
Заявка
Заявку на кредит можно оформить онлайн в выбранном банке или лично посетить отделение кредитной организации с паспортом и документами и, следуя его рекомендациям, оформить бланк заявки в банке.
Выбор объекта для ипотечного кредита
Объектом ипотеки может быть вторичное жилье, новостройка, жилой дом на участке. Выбирая объект, заемщик должен исходить из финансовых возможностей семьи. Банки предлагают льготные условия ипотеки, если заемщик покупает жилье у партнеров-застройщиков. Пользуясь субсидиями государства, выбирают объект, который рекомендован органами власти. Документы на выбранный объект предъявляют банку на согласование.
Оформление залога
Выбрав жилье и согласовав его со всеми сторонами (банк, органы власти, ПФР), приступают к оформлению договора кредитования. Для залога нужно заказать оценку стоимости жилья в согласованной с банком компании и приемлемости его в виде залога. Отчет об оценке также передают банку. Рассмотрев документы, кредитный комитет уведомляет заемщика о форме оформления залога.
Проведение сделки купли-продажи
Сделка включает несколько этапов:
- Заключается договор купли-продажи жилья с владельцем недвижимости.
- Заключается кредитный договор с банком, в котором обязательно указана срок и сумма кредита, ставка, условия расторжения, досрочного погашения, санкции за несвоевременные платежи.
- В договоре указывают, что выступает залогом, его стоимость, требование страхования.
- Следует очень внимательно читать все пункты договора. На это банк дает заемщику не менее пяти дней.
Регистрируем ипотеку и права собственности
Ипотечный договор регистрируют в Росреестре в соответствии со ст. 20 №102-ФЗ. Заявление на регистрацию заполняют заемщик и банк. Также необходим договор купли-продажи недвижимости и договор залога (если он составлен с банком отдельно) или закладная. Регистрация ипотеки возможна также по заявлению нотариуса, удостоверившего сделку. Если на залог оформлена закладная, регистрация ипотеки осуществляется по ней.
Оформляем страховку
По требованию банка и с целью снижения ставки по ипотеке заемщик страхует объект недвижимости, передаваемый в залог, от повреждения и утраты прав. Страховая сумма не меньше стоимости кредита с учетом всех процентов. Большинство банков требуют страховать жизнь и трудоспособность заемщика. Личное страхование и в интересах самого заемщика, чтобы обязательства по ипотеке при несчастном случае или смерти не перешли его наследникам. Окончанием процесса является передача денег продавцу указанным в договоре купли-продажи способом.
Как проходит сделка с использованием банковской ячейки
Передача денег через арендованную банковскую ячейку - один из безопасных и надежных способов расчетов за недвижимость.
Порядок следующий:
- Покупатель арендует ячейку (минисейф) на определенный срок.
- Представитель банка, покупатель и продавец пересчитывают деньги и кладут их в ячейку на хранение банку.
- Банк проверяет подлинность купюр и блокирует денежные средства на согласованный срок.
- Обычно регистрация сделки занимает до 7 дней, на это время оформляют договор аренды ячейки.
- Продавец, выполнив условия договора купли-продажи, подтверждает это документами банку и получает доступ к ячейке. Чаще всего условием является факт регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость.
Затраты на услугу аренды ячейки, проверку подлинности купюр составят до 5 тыс. руб.
Как долго оформляется в Сбербанке и в других банках
Время, которое займет оформление ипотеки в Сбербанке и в других банках, зависит не только от банков, но и от самого заемщика. Обычно на оформление ипотеки уходит от одного до двух месяцев. Рассмотрим время поэтапно.
- Заемщик собирает документы о доходах, составе семьи, о занятости, государственных субсидиях и т.д. для того чтобы подать заявку на ипотеку в банк. На это ему понадобится около недели
- Обращается с документами в банк и оформляет заявку. На изучение клиента и его платежеспособности у банка уходит 5–7 дней
- После одобрения заявки покупатель выбирает недвижимость, согласуя ее с банком и органами власти (при их участии). Также требуются оформить все документы на приобретаемую недвижимость, включая ее оценку в оценочной компании. На этом этапе время подготовки определяется расторопностью самого заемщика, но это не меньше недели
- Оформление и подписание договора ипотеки по предъявленным документам. Заемщик вправе изучать договор пять дней. В итоге может опять получиться неделя. На этом этапе требуется оформление договоров страхования залога и заемщика. Аренда банковской ячейки и помещение в нее денег
- Регистрация ипотеки в Росреестре занимает 4–7 дней. После регистрации используемая ссуда государства (субсидия, материнский капитал и т.д.) направляется на частичное погашение долга
Особенности программ
