Скачать бланк договора съема квартиры. Образец договора найма жилого помещения, заключаемый между физическими лицами

20.02.2019

Понятие — договор найма жилого помещения

Законодательно отношения по договору найма закреплены в главе 35 Гражданского кодекса РФ и в разделах III-IV Жилищного кодекса РФ.

Лицо, которое передает жилое помещение, называется наймодатель. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или лицо, которое собственник специально уполномочил на совершение таких действий.

Лицо, которое принимает жилое помещение в пользование, называется наниматель. Нанимателем может быть любой совершеннолетний дееспособный гражданин. Юридическое лицо не может выступать на стороне нанимателя жилого помещения. В случае с юридическими лицами заключается договор аренды жилого помещения.

Общие положения о договоре найма жилого помещения приведены в главе 35 Гражданского кодекса РФ, кроме того, для регулирования отношений по социальному найму применяются положения Жилищного кодекса РФ. Стороны при заключении договора найма вправе предусмотреть в нем дополнительные условия, регулирующие их взаимоотношения. Однако дополнительные условия не должны противоречить законодательству.

Выбираем договор найма

Собственник дома, квартиры или комнаты может сдать это жилое помещение или его часть для проживания других граждан. В этом случае заключается договор аренды жилья или договор коммерческого найма.

Если есть жилье в муниципальном или государственном жилье, то его можно сдать по договору поднайма. По договору поднайма можно сдать и жилье предоставленное по договору коммерческого найма.

Жилье, которое предоставляется муниципальными или государственными органами власти передается по договору социального найма.

Особенности договора найма жилья

Договор найма может быть заключен только в отношении изолированного жилого помещения. То есть нельзя сдавать в наем нежилые помещения, имущество общего пользования (подвал, чердак, помещения на лестничной клетке), вспомогательные помещения (кухни, коридоры, чуланы, санузлы), смежные комнаты, часть комнаты или койко-место.

Договор найма жилого помещения обязательно должен быть оформлен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора не влечет признание его недействительным, однако в случае спора по условиям найма могут возникнуть проблемы с доказыванием.

Договор найма может заключаться на любой срок, оговоренный сторонами. В настоящее время нам известны договорные отношения по предоставлению жилья на сутки или на 1 час – это тоже договора найма. Любой договор найма, заключенный на срок до 1 года, называется краткосрочным наймом. При краткосрочном найме нельзя вселять других граждан, наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Максимальный срок, на который может быть заключен договор найма – 5 лет. Если стороны не предусмотрели в договоре условий о сроке, считается, что он заключен на 5 лет.

Договор найма жилого помещения, заключенный на срок более 1 года, подлежит регистрации в Росреестре, как обременение прав собственника на жилое помещение. Такие обременения права возникнут только с момента государственной регистрации обременения.

Договор социального найма

По договору социального найма передается муниципальное или государственное жилье в порядке очереди, нуждающимся гражданам. Договор социального найма регулируется нормами Жилищного кодекса РФ.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Для некоторых категорий предусмотрено внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма.

При заключении договора социального найма в нем указываются все члены семьи. К членам семьи нанимателя относятся его супруг, дети и родители. Другие граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство, а их отношения носят семейный характер. Члены семьи имеют одинаковые с нанимателем права на жилое помещение и несут одинаковые обязанности по его содержанию. В первую очередь это касается оплаты за содержание жилья и коммунальные услуги.

Если граждане прекращают семейные отношения, но продолжают проживать вместе, их права на жилье не прекращаются, выселить их оттуда не получится.

Договор коммерческого найма

По договору коммерческого найма собственник жилья передает нанимателю жилое помещение за договорную плату во временное пользование для проживания. В таких отношениях нанимателем может выступать любое лицо. Не нужно обращать внимания на нуждаемость, очередность и площадь квартир. Чаще всего в договор коммерческого найма вступают между собой граждане, которые сдают квартиры на определенный срок за деньги.

В договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, которые будут постоянно проживать в квартире. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Права и обязанности участников договора определяются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

По истечении срока действия договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право заключать договор на новый срок. В законе предусмотрено, что не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить нанимателю один из вариантов:

  • заключить договор на новый срок на прежних условиях
  • заключить договор на новый срок, но на иных условиях
  • предупредить о желании прекратить действие договора

Следует учесть, что заключение договора найма на новых условиях возможно только с согласия нанимателя. Прекращение договора найма возможно только при условии, что наймодатель не будет сдавать жилое помещение в срок не менее одного года.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилья

Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Его обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений в многоквартирных домах устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель обязан использовать жилье только для проживания. При этом он должен обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель и члены его семьи вправе разрешить безвозмездное проживание временным жильцам сроком до шести месяцев. У временных жильцов нет права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении срока проживания.

Размер платы по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон. Изменение размера оплаты возможно только по взаимному соглашению сторон. Наймодатель не вправе изменять эту сумму без согласия нанимателя до прекращения договора коммерческого найма.

Порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

Расторжение договора найма возможно по взаимному согласию сторон, по желанию нанимателя, который должен предупредить об этом наймодателя за 3 месяца. Наймодатель может расторгнуть договор коммерческого найма только через суд в установленных случаях:

  • невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Последствием расторжения договора является выселение из жилого помещения нанимателя, членов его семьи и всех временных жильцов.

Нередко жилищные споры приходится решать в суде, предъявляя:

Договор поднайма жилого помещения

Наниматель имеет право предоставить занимаемое им жилое помещение или его часть за плату другому лицу для проживания. Такие отношения называются поднаймом жилого помещения. Договор поднайма заключается только с согласия наймодателя.

Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека.

Срок договора поднайма не может быть больше срока действия заключенного договора найма, он прекращает свое действие при прекращении договора найма.

Поднаниматель жилья не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Договор аренды жилого помещения

Договор аренды и договор найма жилого помещения имеют много общего. Главным различием является то, что пользователем жилого помещения при заключении договора аренды является юридическое лицо. То есть, если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, то это договор аренды жилого помещения.

Поскольку жилье предназначено исключительно для проживания граждан, единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку законом предусмотрена необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то, в отличие от договора найма, он подлежит обязательной государственной регистрации.

Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для такого предупреждения.

Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещения убытков.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы, если плата не указана, договор считается незаключенным.

Передача жилого помещения по договору арены осуществляется по акту приема-передачи.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть заложено условие, что арендатор обязан выполнить ремонт перед возвращением жилья.

Общий шаблон договора найма жилого помещения

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. ________________ «___»__________ ____ г.

Я, ___________________________________________________________,

именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

я, ___________________________________________________________,

именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили договор о следующем:

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему Договору Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за определенную настоящим Договором плату

1.2. По настоящему Договору предоставляется жилое помещение: __________________, общей площадью ________ кв. м. расположенное по адресу: ________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Помещение».

1.3. Вместе с Нанимателем в Помещении по настоящему Договору будут проживать следующие граждане: _____________________________________________.

1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию Помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законодательством Российской Федерации.

Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего Договора найма несет Наниматель.

  1. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

2.1. Плата за Помещение составляет сумму в размере _______ рублей. Вносится в следующем порядке и в следующие сроки: ______________________________.

2.2. Одностороннее изменение размера платы за Помещение не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

  1. ВСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН, ПОСТОЯННО ПРОЖИВАЮЩИХ С НАНИМАТЕЛЕМ

3.1. Другие граждане могут быть вселены в Помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

3.2. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства Российской Федерации о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

  1. ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ

4.1. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в Помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства Российской Федерации о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 (шести) месяцев.

4.2. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования Помещением. Ответственность за их действия перед Наймодателем несет Наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить Помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 (семи) дней со дня предъявления соответствующего требования Нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

  1. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Наймодатель обязуется:

5.1.1. Передать Нанимателю свободное Помещение в состоянии, пригодном для проживания.

5.1.2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем Помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта (в случае сдачи внаем квартиры/части квартиры в многоквартирном жилом доме — общего имущества многоквартирного дома) и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в Помещении.

5.1.3. Производить капитальный ремонт Помещения.

5.1.4. Не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока найма по настоящему Договору предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года Помещение внаем. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

5.2. Наймодатель не вправе производить переоборудование Помещения без согласия Нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования Помещением.

5.3. Наниматель обязуется:

5.3.1. Использовать Помещение только для проживания, обеспечивать сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

5.3.2. Своевременно вносить плату за Помещение.

5.3.3. Самостоятельно вносить коммунальные платежи.

5.3.4. Осуществлять текущий ремонт Помещения.

5.4. Наниматель не вправе производить переустройство или реконструкцию Помещения без согласия Наймодателя.

  1. ПОДНАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

6.1. Наниматель вправе заключить договор поднайма. По договору поднайма Помещения Наниматель с согласия Наймодателя передает на срок часть или все нанятое им Помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования Помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору поднайма Помещения остается Наниматель.

6.2. Договор поднайма Помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства Российской Федерации о норме жилой площади на одного человека.

6.3. Договор поднайма Помещения является возмездным.

6.4. Срок договора поднайма Помещения не может превышать срока настоящего Договора, указанного в п. 7.1 настоящего Договора.

6.5. При досрочном прекращении настоящего Договора одновременно с ним прекращается договор поднайма Помещения.

6.6. На договор поднайма Помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

  1. СРОК НАЙМА ПОМЕЩЕНИЯ

7.1. Настоящий Договор заключен сроком на ______ года.

7.2. По истечении срока найма Помещения по настоящему Договору Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма Помещения на новый срок.

  1. РАСТОРЖЕНИЕ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

8.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий Договор с письменным предупреждением Наймодателя за 3 (три) месяца.

8.2. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:

— невнесения Нанимателем предусмотренной Договором платы более 2 (двух) раз по истечении установленного настоящим Договором срока платежа;

— разрушения или порчи Помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

8.3. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из Сторон в случае:

— если Помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

— в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации.

8.4. Если после предупреждения Наймодателя о необходимости устранения нарушения Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают использовать Помещение не по назначению или нарушать права и интересы своих соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть настоящий Договор.

8.5. В случае расторжения Договора в судебном порядке Наниматель и другие граждане, проживающие в Помещении к моменту расторжения Договора, подлежат выселению из Помещения.

  1. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в настоящем Договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

9.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из Помещения Договор продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в Помещении, становятся сонанимателями.

9.3. Переход права собственности на Помещение не влечет расторжения или изменения настоящего Договора. При этом новый собственник Помещения становится наймодателем на условиях настоящего Договора.

Наиболее частые вопросы юристу по договору найма

Сдаю в аренду свою квартиру. Какой договор мне составить: договор аренды или договор найма?

Если вы сдаете квартиру частному лицу, то заключается договор найма. Если сдаете юридическому лицу для проживание его сотрудников, то заключается договор арены жилья.

Если в договоре, заключенном на 1 год указана сумма оплаты, может ли наймодатель повышать ее по своему усмотрению и в связи с чем?

Размер оплаты по договору коммерческого найма жилья определяется только договором. Если в договоре не указана возможность одностороннего повышения платы. то наймодатель не имеет права этого делать в течение всего периода действия договора.

Педагог, работающий в сельской местности, снимает квартиру у физлица — собственника квартиры. Какой договор надо заключить, чтобы педагогу компенсировались платежи согласно действующему законодательству?

В этом случае заключается договор коммерческого найма жилого помещения.

Какой образец договора найма выбрать, если хочу сдавать свою квартиру другим людям?

Для вашей ситуации можно взять образец договора коммерческого найма жилого помещения.

Сдача жилья без договора возможна, но в 99% случаев чревата проблемами. Даже с родственниками, как правило, заключают договор, например, безвозмездного пользования. Между физическими лицами заключается .

Чем отличаются договоры найма и аренды?

Суть договоров одна — предоставление имущества во временное пользование . Разница лишь в том, что договор найма заключается с физическим лицом, тогда как юридическое лицо может получить помещение во временное пользование лишь по .

Почему важно понимать разницу? Если вместо договора найма между физическими лицами заключен договор аренды, суд может признать его недействительным .

Предмет договора

Предмет договора — это жилое помещение (дом, квартира, комната и т.д.), которую за некоторую плату передают во временное пользование для жилья. Арендуемая собственность обычно изолированная с необходимыми условиями для проживания. Хотя самостоятельные объекты, как, например, часть комнаты или кухня, тоже могут быть предметом договора.

Предоставленное по договору жильё должно следовать всем нормам и требованиям, которые определяет жилищная инспекция .

В домах с большим количеством квартир наём имеет свою специфику. Арендатор имеет право пользоваться не только квартирой (комнатой и т. д.), но и коридором, лестницей, оборудованием вне наёмного помещения, лифтом, мусоропроводом.

Стороны сделки

Сторонами сделки называют наймодателя и нанимателя (в отличие от договора аренды, где стороны — это арендатор и арендодатель). В договоре найма вторая сторона не может быть предпринимателем.

Наниматель – это собственник или доверенное лицо.

Если жилая недвижимость сдаётся юридическому лицу, то это можно сделать только на правах аренды, а арендатор не имеет права использовать жильё для каких-либо других целей, за исключением проживания в помещении гражданина, например, сотрудника организации, приехавшего из другого города.

Юридическое лицо может выступать только в качестве арендатора, но не нанимателя.

Существенные условия

Существенные условия – это условия о жилом помещении, которые есть в законодательстве и прочих правовых актах как обязательные для подобных договоров . Они всегда прописаны в типовом образце.

Также есть условия, по которым сторонами должно быть достигнуто соглашение .

Договор обязательно должен иметь данные, по которым точно можно указать жилую площадь, полученную арендатором как предмет найма. Пригодно ли помещение для жилья определяется специальным законом .

Если в документе не указывались сведения о помещении, сданном в аренду, то договор считается не подписанным!

Нюансы по срокам найма

Договор найма жилого помещения может быть или долгосрочным, но на не более 5 лет .

Стороны сделки сами принимают решение, какой договор они подпишут. Если же оба лица не указали срок найма, сделка будет заключена на 5 лет.

Каждый из участников может в любое время расторгнуть договор, предварительно (за 3 месяца) оповестив об этом другую сторону. Также время для оповещения об отказе от договора можно установить в самом документе, указав любой удобный для сторон срок.

Плата за наём и способы расчётов

Одним из основных условий договора является плата за наём помещения . Наниматель обязуется в указанные в договоре сроки оплачивать жильё. Не только срок оплаты, но и порядок, сумма должны быть установлены в договоре.

Если арендная плата обговорена за единицу площади, общая сумма устанавливается исходя из размера сданного помещения.

Наниматель имеет право требования уменьшения платы, если по каким-либо причинам, к которым он не имеет отношения, ухудшились условия для проживания в снятом им помещении.

Если наниматель неоднократно не выплатил арендную плату в установленные сроки или долго задерживает платёж, арендодатель может требовать от него досрочного расчёта в срок, который установит потерпевшая сторона.

Оплата не может быть внесена досрочно более чем на месяц. Если же наниматель более двух раз не платит за аренду в срок, хозяин жилья может досрочно отказаться от договора.

Способы расчёта, согласно закону, могут быть следующие :

  1. Определённая сумма, которую можно внести сразу или периодически. Это наиболее распространённый способ оплаты.
  2. Предоставление каких-либо услуг арендодателю со стороны нанимателя.
  3. Передача арендатором наймодателю вещи, указанной в договоре, в собственность или во временное пользование.
  4. Оплата нанимателем процедур улучшения предоставленного ему помещения (также обговаривается сторонами при заключении договора).

Основания для расторжения

Смена хозяина жилого помещения, переданного в аренду, не считается основанием для отказа от договора или его изменения. Аренда не заканчивается, а сменяется лишь первоначальный наймодатель. В случае гибели нанимателя его условия по договору переходят , если в договоре не было установлено другое.

Наймодатель, то есть собственник помещения, считается менее защищенной стороной, поэтому условия расторжения договора урегулированы законом в его пользу. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию, заручившись согласием других проживающих с ним лиц и предупредив собственника жилья за 3 месяца до момента расторжения договора.

Собственник помещения может просить досрочного отказа от договора в суде только в случаях :

  • использования квартиры не по назначению или нарушения условий договора;
  • ухудшения квартиры (комнаты, дома) по вине квартиранта;
  • неоплаты в срок аренды более 2 раз подряд ;
  • уклонения от проведения капитального ремонта (если по договору он должен осуществиться нанимателем) в указанные сроки или, при их отсутствии, в разумные сроки.

Могут быть и другие , но они должны быть указаны в документе и обговорены сторонами .

Наниматель может расторгнуть договор раньше срока, если:

  • собственник не предоставил жильё или препятствует проживанию в обозначенном по договору жилье;
  • в квартире есть недостатки, мешающие проживанию, о которых умолчал арендодатель, и о них не знал наниматель;
  • наймодатель не проводит ремонт в срок, прописанный в договоре (если по документам он обязуется это сделать), или в приличные сроки;
  • жильё по причинам, не зависящим от квартиранта, станет непригодным.

Нюансы по тексту документа

У договора найма жилья есть установленный образец, по которому он и составляется. Однако некоторый текст в документе нужно написать самому. Обратите внимание на точность заполнения. Обязательно указываются имя и статус (арендодатель или арендатор). Следующим шагом будет описание квартиры или дома, на которую составляется договор (адрес, размер и количество комнат ).

Немаловажным является определение прав и обязанностей сторон соглашения. В бланке необходимо написать все пункты, которые обязаны безоговорочно соблюдать оба участника договора. Например, наймодатель может принять обязательство по совершению кап. ремонта в квартире в указанные сроки , также контролировать состояние жилья в обговорённые сроки.

На арендатора возлагается оплата , электричество, выполнение ремонтных работ в установленные сроки.

Права тоже отличаются:

  1. Квартирант — использования квартиры только для проживания (возможно с членами семьи) и отказ от договора в удобное время.
  2. Арендодатель – требование оплаты жилищных услуг, получение арендной платы и отказ от договора.

Последним будет оплата аренды и коммунальных услуг . Затраты за жилищные услуги могут быть уже в стоимости аренды, а могут и оплачиваться квартирантом вне зависимости от суммы арендной платы .

По указанию сторон деньги могут быть отданы лично, либо перечислены на счёт получателя. Обязательно нужно вписать дату внесения очередной суммы за эксплуатацию помещения, и отметить порядок смены оплаты. Если же оплата происходит не деньгами, а, например, услугами или вещами, это тоже указывается в договоре.

Особые моменты, на которые стоит обратить внимание:

  1. Депозит . Пункт договора, который обычно вызывает наибольшие сложности, потому что трактовать понятие «депозита» можно по-разному. Депозит — это сумма, подлежащая возврату после расторжения договора, если у жильцов нет задолженности перед собственником. Из депозита можно удержать сумму за порчу имущества, однако удержание возможно, только если на момент въезда была составлена опись .
  2. Сумма оплаты должна быть указана обязательно, иначе это будет уже не договор найма, а договор безвозмездного пользования. Плата за пользование помещением должна быть указана обязательно. Однако можно прописать символическую сумму. Также не следует указывать в письменном договоре одну сумму, а устно озвучивать — другую, например, более высокую. В случае проблем вернуть разницу через суд будет невозможно.
  3. С целью экономии на налогах долгосрочные договоры целесообразно заключать на 11 месяцев. Подчеркиваем — без пролонгации! Затем можно заключить новый.
  4. Многих собственников смущает необходимость оформлять жильцу . На самом деле временную регистрацию на срок действия договора оформляет сам жилец. Снять регистрацию может по заявлению как жилец, так и владелец помещения.
  5. Как разрешить ситуацию, если наймодатель хочет повысить арендную плату до окончания срока действия договора? Может ли жилец в этом случае платить по старой цене? Да, жилец имеет на это полное право и может отказаться от подписания . Однако и владелец помещения имеет право инициировать досрочное расторжение договора , если тот перестал быть для него выгодным.

Регистрация

Закон не обязывает регистрировать договор найма , это касается только договоров аренды, заключенных на срок более одного года.

Регистрировать нужно ограничение в правах собственности, которое возникло в результате заключения договора найма (срок договора — более года). В этом случае отсутствие регистрации влечет наложение штрафа в размере 5000 руб.

  • Расчетная ведомость (график платежей).

    • О порядке заполнения и регистрации договора найма — на видео ниже.

    Договор Найма Жилого Помещения

    Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

    Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора.

    Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанном в ст. 290 ГК РФ.

    Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

    В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

    Если Вы сдаёте квартиру (комнату), то можете применять Патентную систему налогообложения или уплачивать НДФЛ без регистрации в качестве ИП с подачей декларации по форме 3-НДФЛ 1 раз в год до 30апреля и уплатой налога до 15 июля.

    ДОГОВОР

    найма жилого помещения

    г. ______________ "__"__________ 20___ г.

    ____________________,

    (наименование собственника жилого помещения или управомоченного лица)

    именуемый в дальнейшем "Наймодатель", в лице _____________________________________________,

    (должность, Ф.И.О)

    действующего на основании _______________________________________________________________,

    (Устава, положения)

    с одной стороны, и _______________________________________________________________________,

    (Ф.И.О. гражданина-нанимателя)

    именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

    1. Предмет договора и другие общие положения

    1.1. По настоящему договору найма Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за плату.

    1.2. По настоящему договору предоставляется следующее жилое

    помещение: _______________________________________________________________________________,

    (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)

    именуемое в дальнейшем "Помещение".

    1.3. В соответствии с настоящим договором помимо Нанимателя в помещении будут постоянно проживать следующие граждане:

    _____________________________________________________________________

    _____________________________________________________________________

    _____________________________________________________________________

    1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законом.

    Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего договора найма, несет Наниматель.

    1.5. Плата за помещение составляет ____________________________________________________,

    которая вносится в следующие сроки: __________________________________________________________.

    1.6. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.

    1.7. Настоящий договор заключен сроком на ______ лет (не более 5 лет).

    2. Вселение граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

    Временные жильцы

    2.1. Другие граждане могут быть вселены в помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем.

    Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя.

    2.2. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов - не более 6 мес.

    Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Ответственность за действия временных жильцов перед Наймодателем несет Наниматель.

    3. Обязанности сторон по настоящему договору

    3.1. Наймодатель обязуется:

    • передать Нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания;
    • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем помещение;
    • предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
    • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в помещении;
    • производить капитальный ремонт помещения;
    • предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления настоящего договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года помещение в наем (если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок).

    3.2. Наниматель обязуется:

    • использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
    • не вправе производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия Наймодателя;
    • своевременно вносить плату за помещение;
    • самостоятельно вносить коммунальные платежи;
    • осуществлять текущий ремонт помещения.

    3.3 Наймодатель не вправе производить переоборудование сданного в наем помещение без согласия Нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования сданным помещением.

    4. Расторжение настоящего договора

    4.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.

    4.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:

    • невнесения Нанимателем платы более двух раз по истечении
    • установленного настоящим договором срока платежа;
    • разрушения или порчи помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    4.3. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

    • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
    • в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

    4.4. Если после предупреждения Нанимателя о необходимости устранения нарушения, Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы своих соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма.

    4.5. В случае расторжения договора найма в судебном порядке Наниматель и другие граждане, проживающие в помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из помещения.

    5. Заключительные положения

    5.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в настоящем договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

    5.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в помещении, становятся сонанимателями.

    5.3. По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок.

    5.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, заключен в ______ экземплярах.

    5.5. Адреса и реквизиты сторон:

    Наймодатель: __________________________________________________________________________

    Наниматель: ___________________________________________________________________________

    паспорт: серия ______________, номер ______________, выдан __________

    __________________________________________________________________________________________

    Подписи сторон:

    Наймодатель ___________________ Наниматель _________________

    Договором аренды квартиры называется документ, в котором подтверждается факт передачи квартиры во временное пользование, предоставляемое за определенную плату и ограниченное конкретным сроком. Жилое помещение предоставляет собственник (арендодатель), заключая договор с другой стороной, коей является арендатор (съемщик). В документе, помимо подтверждения факта предоставления жилья, могут прописываться некоторые условия, при этом договор не обязательно заверять у нотариуса, т.к. законодательством Российской Федерации это не предусмотрено. Однако, нотариальная форма возможна, если обе или одна из сторон того захотят.

    Существует некоторая разница между наймом (ГК РФ, глава 35) и арендой (ГК РФ, глава 34). Перед заключением договора стоит ознакомиться с этими понятиями и содержанием 671-ой статьи ГК РФ. Согласно этой статье:

    1. Договор найма подтверждает, что арендодатель предоставляет помещение (квартиру) для временного пользования за определенную плату, с момента подтверждения которой арендатор имеет право проживать в этом помещении.
    2. При предоставлении жилого помещения юридическому лицу, помещение допускается использовать только для проживания в нем граждан. На основе договора аренды помещение передается во владение или пользование.

    Таким образом, при передаче за плату жилой квартиры заключают договор найма, в то время как при передаче жилой квартиры юридическому лицу заключат договор аренды. Из-за наличия определенных нюансов перед заключением какого-либо договора необходимо обратиться к юристу, дабы сотрудничество обеих сторон прошло гладко.

    Составленный договор должен быть на руках как у собственника, так и у нанимателя (арендатора), поэтому необходимо, чтобы документ был как минимум в двух экземплярах. В некоторых ситуациях количество экземпляров может увеличиваться.

    Прописываемые в договоре условия предварительно обсуждаются по усмотрению сторон, после чего заносятся в документ. Исключением являются конкретные условия, внесение которых предписано законом или другими правовыми актами (ГК РФ, ст. 421). Такие условия вносить в договор обязательно.

    Еще перед составлением документа будет не лишним ознакомиться с его примерным содержанием. Договор, как правило, сдержит следующую информацию:

    1. Наименование двух сторон в полной форме. Обычно это подразумевает указание Ф.И.О, пола, гражданства, даты и места рождения, а также адреса, по которому проживает или преимущественно пребывает лицо. Также необходимо указать название и данные о документе, способном подтвердить личность (паспорт, свидетельство о рождении и прочее).
    2. О сдаваемом помещении. При заключении договора аренды понадобятся данные о сдаваемой жилплощади и другая связанная с этим информация: точный адрес, назначение объекта, расположение на земельном участке, а также площадь (при необходимости отдельно выделяется жилая площадь) и этажность. В отдельных случаях может потребоваться указать что-то дополнительное, для точного определения предмета договора.
    3. Срок аренды. Ровно столько же действует договор. При описании этого пункта точный срок может быть указан арендодателем, либо же обе стороны соглашаются с возможным расторжением договора в будущем вследствие какого-либо события или по согласованию. Во втором случае точный срок не указывается.
    4. Стоимость аренды. Стоимость заранее обговаривается, при внесении данных в документ обе стороны таким образом признают, что согласны с ней, равно как и со сроком и порядком внесения платежей. При необходимости также обсуждается оплата коммунальных и прочих услуг, после чего эта информация вносится в договор аренды.
    5. Ответственность. В случае несоблюдения каких-либо пунктов договора, любая сторона должна быть готова к определенным последствиям, прописанным в документе.
    6. Дополнительные пункты. При необходимости указывается состояние сдаваемой жилплощади, проводится опись предметов интерьера, техники. Опись подразумевает наличие такой информации, как расположение предмета, его состояние, марки, заводских номеров и работоспособности.
    7. Дополнительные условия. Собственник жилого помещения вправе потребовать указание дополнительных условий на свое усмотрение. Например, пункты, касающиеся содержания животных, пребывания гостей арендатора в квартире, плана проверок помещения арендодателем, курения/распития спиртных напитков в квартире и прочее.

    Дополнительно может быть подписан акт сдачи в аренду или акт найма. Он нужен для более детального описания сдаваемой жилплощади, с указанием всего, что находится в квартире (мебель, техника и т.д., а также их подробные характеристики).

    В статье 609 ГК РФ прописано, в каких ситуациях необходима государственная регистрация договора:

    1. Документ проходит государственную регистрацию, если это предписано законом.
    2. Договор заключается сторонами на срок более года. Также, если одну из сторон представляет юридическое лицо, документ заключается в письменной форме.
    3. Договор, предусматривающий переход собственности к арендатору после расторжения договора, заключается в форме для купли-продажи.