Продажа квартиры в которую вложен материнский капитал. Новые доли взамен проданных. К правилам продажи относятся

Молодые семьи часто используют средства государственной помощи в виде маткапитала для приобретения жилья. Если в дальнейшем хотят продать, люди задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Содержимое страницы

Согласно законодательству России препятствий для совершения подобных сделок нет, в законах нигде не прописано, что нельзя продать жилплощадь, купленную на маткапитал. Но на практике требуется специальное разрешение органов опеки и попечительства по месту жительства, так как они тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Законно продать можно, но с соблюдением некоторых условий. Сложность проведения сделки будет зависеть от возраста детей и будущих жилищных условий. Если продаете жилье, в котором имеют долю дети (поскольку использован материнский капитал при приобретении), то обязаны обеспечить равноценную жилую площадью в другом месте. Выделить долю больше в другом месте можно, меньше – нельзя, попечительство не разрешит (за исключением индивидуальных случаев). При покупке новой квартиры защитники прав детей захотят убедиться, что будущие жилищные условия соответствуют санитарным нормам, поэтому все проверят.

Квартиру, купленную на маткапитал, продают в следующих случаях:

1. Ранее приобретенное жилье не удовлетворяет требованиям санитарных норм или оказалась неблагополучной (неудачный район, шумные соседи, холодно, протекает крыша и т.д.).
2. Семья решила сменить место жительства и переехать в другой город.
3. У семьи появились деньги, чтобы купить жилье больше и лучше.
4. Срочно нужны деньги, поэтому нужно разменять жилье на меньшее по площади (если сумеете выделить равноценную долю детям, проблем не будет).
5. Срочно нужны деньги на жизненно необходимые нужды, но квартира, купленная ранее на маткапитал, маленькая, и доля детям выделена не будет (теоретически такая проблема решаема, вопрос рассматривается в индивидуальном порядке, смотря на что нужны деньги).

Возможные варианты, как законно продать жилье, приобретенное на материнский капитал:

1. Если ребенок достиг 18 лет, он — дееспособный и имеет право участвовать в сделках с имуществом, поэтому вопрос решается просто – нужно письменное согласие ребенка.
2. Если ребенку еще не исполнилось 18 лет, его интересы представляют родители или опекуны, а права защищают органы попечительства, поэтому потребуется их разрешение на сделку:
   • в случае, когда вы планируете продать старое и приобретать новое жилье с лучшими характеристиками, получить добро не трудно;
   • если хотите разменять на жилье с меньшей площадью, но долю ребенка сохраните или выделите еще больше, проблем также не возникнет (если жилищные условия будут соответствовать установленным нормам).
3. Если вы столкнулись с бедой, и срочно понадобились деньги на серьезное лечение ребенка, а в распоряжении только квартира, купленная на материнский капитал, органы опеки и попечительства могут разрешить продать ее, если даже у ребенка не будет доли в другом месте. Но такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, потребуется много медицинских справок, чтобы доказать, что деньги действительно нужны на лечение. Затем будет строжайший контроль за тем, куда и на что вы использовали эти средства.

Что будет, если продадите квартиру без разрешения органов опеки

Если удалось продать имущество в обход попечительства, будьте готовы к серьезным последствиям. Проблемы могут возникнуть даже спустя много лет, как у продавца, так и покупателя.

1. Если вы продали квартиру и использовали средства не по назначению (государством установлены цели, на которые разрешено направлять маткапитал), при обнаружении махинации заставят вернуть деньги в казну. Привлекут к административной ответственности и наложат штраф.
2. Когда ребенку, чьи права нарушены при заключении сделки, исполнится 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд с иском, и суд будет на его стороне, сделку аннулируют.
3. Если сделку аннулируют, то покупатель возвращает квартиру, а продавец – отдает деньги. Теоретически обратный обмен простой. Но у продавца нужной суммы единовременно может не оказаться, и тогда покупатель будет долгие годы выбивать деньги через суды по частям, иногда ежемесячными платежами. Гарантий возврата суммы нет. А если квартиру уже успели перепродать, новый владелец рискует оказаться и вовсе на улице без денег и жилья.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продать на законных основаниях можно, даже если ребенку еще не исполнилось 18 лет. Главное условие – жилищные условия ребенка будут улучшены, а не наоборот.

Пошаговые действия:

1. Обратиться в органы опеки с заявлением, в котором уведомляете о решении, описываете ситуацию и просите дать разрешение.
2. Дожидаетесь положительного ответа.
3. Ищете нужный вариант нового жилья.
4. Обговариваете условия с продавцом.
5. Согласовываете покупку с попечительством и получаете разрешение.
6. Оформляете покупку по стандартной схеме.

ВАЖНО: в теории инструкция простая. Но на практике люди сталкиваются с большими противоречиями, которые усложняют ситуацию. Чтобы купить новое жилье, требуется продать старое, иначе денег нет. Чтобы продать старое жилье, надо выделить долю детям в другом месте, иначе разрешения не получить. Замкнутый круг.

Варианты решения проблемы:

1. Одновременно продают старое и покупают новое жилье, что требует подготовки, сноровки и знания дела. Ведь нужно найти покупателя, в этот же момент найти объект покупки, а решение квартирного вопроса – серьезное дело. Потребуется много времени, сил, справок и денег.
2. Люди договариваются с близкими родственниками временно выделить долю детям в их квартире, но это рискованная затея. А после покупки переоформить. На такое согласится не каждый собственник, только бабушки и дедушки, если предполагается, что жилье перейдет по наследству внуку.
3. Законом разрешается продать квартиру, если оформить нотариально расписку о том, что родитель обязуется выделить долю ребенку и обеспечить его в будущем жилплощадью. Можно написать такую расписку, затем оформить новую покупку и выделить детям доли в согласованном ранее размере. Это авантюрный подход с точки зрения зашиты прав детей.

Порядок получения разрешения органов опеки

При покупке новой квартиры с использованием материнского капитала доли выделяются на всех членов семьи: мать, отца и каждому из детей. Поэтому потребуются документы на всех.

Пошаговая инструкция:

1. Идете в органы опеки при городской администрации по месту жительства (уточнить адрес и телефоны для связи можно по интернету). Уведомляете о решении, задаете вопросы и берете список необходимых документов (в регионах есть нюансы, поэтому на первый раз лучше лично посетить).
2. Собираете и приносите нужные бумаги и сдаете вместе с заявлением. Полный перечень:
   • письменное заявление установленного образца родителей (бланк выдается на месте);
   • заявление ребенка, если уже исполнилось 14 лет. Если ребенку нет 14 лет, заявление не требуется;
   • копии паспортов (главная страница с номером, серией и фотографией, и страница прописки) тех, кто владеет долей в продаваемой квартире. Если у ребенка еще нет паспорта, предоставляете копию свидетельства о рождении;
   • опекуны должны предоставить удостоверяющие документы;
   • расписки от всех совершеннолетних членов семьи о согласии на совершение сделки;
   • документы на продаваемую квартиру: свидетельство о праве собственности, справка с оценкой стоимости жилого помещения, справка об отсутствии коммунальной и налоговой задолженности, кадастровый и технический паспорт на квартиру;
   • документы, подтверждающие, что материнский капитал использован на приобретение собственности, которую вы намереваетесь продать.
3. Ищете новый подходящий вариант покупки.
4. Показываете копии документов (если продавец согласится их дать) опекунству и получаете добро на приобретение.

ВАЖНО: после сбора и подачи необходимых документов, официальное разрешение выдается в течение 14 рабочих дней.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал в ипотеку

Молодая семья потратила средства материнского капитала на покупку квартиры в ипотеку (этими средствами рассчитываются за первоначальный взнос или погашают часть текущей задолженности). Спустя некоторое время хотят продать жилье, не погасив долг (кредитное обременение переоформляется на другого покупателя). И они задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом. Да, можно. Происходит по стандартной схеме, только за ходом дела следят органы опеки.

Пошаговая инструкция:

1. Находите покупателя, который готов приобрести жилье с ипотечным обременением (покупает в ипотеку или гасит ваш долг за свой счет).
2. Идете в попечительство и получаете разрешение продавать.
3. Продаете новому собственнику (банк или покупатель погашают задолженность).

Как получить разрешение? Если есть финансовые средства на покупку новой квартиры, проблем нет. Но если вы решили приобрести другое жилье также в ипотеку, погасив свой долг в одном банке и получив ипотечный кредит в другом, будут сложности. При покупке недвижимости в ипотеку, она остается в залоге у банка до полного погашения задолженности. Банк в случае неполучения своих средств имеет право реализовать залоговое имущество с молотка, но этому будут препятствовать малолетние собственники. Поэтому банк не выдаст кредит на такое жилье. А органы опеки, разрешая такую сделку, идут на риск правами ребенка, так как если долг не будет выплачен, жилье продадут на законных основаниях. Проблема решается путем написания родителями нотариальной расписки о том, что как только ипотека будет выплачена, они в течение 6 месяцев оформят в этой квартире долю детям, а пока доли не выделяются.

Законных препятствий, чтобы продать квартиру или жилой дом, купленный на маткапитал (неважно, в ипотеку или на собственные средства) нет. Если средства использованы по назначению и соблюдены условия, проблема с получением согласия на куплю и продажу от органов опеки разрешима. Те же условия и требования касаются других видов сделок в отношении собственности, приобретенной с использованием материнского капитала (дарение, обмен, купля, продажа доли, участка земли, частного жилья и т.п.).

В законах, связанных с использованием материнского капитала, много нюансов. Каждый регион по разрешению Федерального законодательства, имеет право вносить корректировки. Поэтому уточняйте особенности сделок в вашем регионе (в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре в законах могут быть маленькие различия). Продажа и приобретение недвижимости – серьезное дело, все усложняется, когда в сделке фигурируют дети, поэтому перед заключением сделки рекомендуется тщательно изучить вопрос. Эта рекомендация актуальна для продавца и покупателя. Если при покупке допущены ошибки или проигнорированы те или иные законы, в дальнейшем, даже через много лет, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы в виде судебных разбирательств и аннулирования сделки. Не доверяйте слепо риелторам, полагаясь на их знания и опыт. Дело посредника – оказать помощь в составлении договора и по заключению сделки и получить свои комиссионные, а с возникшими впоследствии проблемами должны будете разбираться вы.

Перед использованием материнского капитала на приобретение жилья, заранее просчитайте разные варианты, изучите законы и не дайте себя обмануть.

ВОПРОС – ОТВЕТ

1. Вопрос: Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Ответ: продавать можно через любой срок, законов, противоречащих продаже, нет. Но нужно учитывать, что квартира стоимостью более 1 миллиона рублей, при продаже ранее, чем через 5 лет, облагается налогом. Если не хотите платить налог, придется подождать 5 лет.

2. Вопрос: Может ли мать продать дочери квартиру за материнский капитал?

Ответ: законодательство РФ прописывает, что сделки купли-продажи между близкими родственниками запрещены. Однако в законах об использовании материнского капитала говорится, что при покупке жилья с использованием маткапитала, доли распределяются в равных долях между челнами всей семьи (мать, отец и все дети). Поэтому купить квартиру за маткапитал у своей мамы можно.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? – об этом задумываются многие собственники, у которых есть несовершеннолетние дети. В статье вы сможете ознакомиться с основными правилами и особенностями подобных сделок.

Действительно, это возможно. Но, чтобы это осуществить, придется приложить много усилий. Семье нужно будет собрать большой список документов. Также нужно будет доказать органам опеки, что права ребенка не нарушаются. Все это потребует довольно много времени и сил. Но, в любом случае, сделка возможна. Чтобы не совершить ошибок, необходимо знать несколько правил и тонкостей. Для начала необходимо понять, что же такое материнский капитал.

Что такое материнский капитал?

Материнский капитал – специальная программа, которая занимается поддержкой семей и предусматривает под собой специальные выплаты. Они выплачиваются, если в семье рождается второй, третий и так далее ребенок. В 2016 году он составит 473 412 рублей, постепенно его увеличивают. Воспользоваться материнским капиталом, то есть помощью государства, можно только один раз.

Материнский капитал может быть потрачен только в нескольких областях. Например, эти денежные средства могут быть в дальнейшем вложены в образование ребенка. Это относится и к оплате детского сада, и музыкальной и художественных школ, и университета, и техникума. Также деньги можно использовать для покупки нового жилья. Оно должно обязательно находиться именно на территории России.

Что делать, если вы купили квартиру на материнский капитал, но теперь хотите ее продать?

Подобные ситуации возникают довольно часто, и есть несколько путей их решения. Чаще всего семьи на полученные деньги с материального капитала приобретают именно жилье. Есть несколько условий, по которым можно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Органы опеки всегда тщательно следят за тем, чтобы денежные средства использовались только с определенными целями.

Если ваша квартира была куплена на материнский капитал, то она является общей собственностью. Это означает, что каждый член семьи владеет определенной долей этой квартиры, которая обговаривается заранее. Такой долей владеют даже несовершеннолетние дети.

В какой-то момент семья может решить переехать в другое место. Возможно, они смогли накопить денег, чтобы приобрести жилье ближе к центру города. Если дети уже выросли и стали совершеннолетними, то препятствий никаких не будет. В данном случае вы можете спокойно распоряжаться своим жильем. Единственное, при продаже должно быть предоставлено их соглашение.

Если детям нет еще 18, то эта ситуация намного сложнее. За нее сразу возьмутся активно органы опеки. Чтобы совершить какое-либо действие с квартирой (продажа, обмен, дарение) сначала нужно получить их соглашение.

Условия, по которым осуществляется продажа

В первую очередь вы должны обратиться в органы опеки и сообщить о своем решении. Вы должны разобраться, как правильно поступить с квартирой, приобретенной на материнский капитал. Очень важно, чтобы при этом жилищные условия не были ухудшены. Поэтому у вас не получится обменять квартиру на другую, но с меньшей площадью. По условиям вы можете приобрести более большую по площади квартиру или в более хорошем районе. Можно также совершить обмен квартир. В этом случае площадь новой должна быть равной первой или немного больше.

Все это бывает осуществить довольно сложно. Вам придется обойти множество инспекций, предоставить большой пакет документов. Возможно, этот процесс может затянуться на некоторое время.

Интересно! Органы опеки в некоторых ситуациях могут пойти навстречу и разрешить обмен жилья на квартиру с более маленькой площадью. Такое, например, возможно, если ребенку требуется дорогостоящее лечение. В органы опеки должны быть предоставлены все документы, которые свидетельствуют об этом. Если органы дают согласие, то сделку можно совершать.

После того, как органы опеки узнали о вашем решении, вы начинаете искать подходящий вариант для покупки. Как только вы его нашли происходит согласование сделки. Если вас все устраивает необходимо обратиться снова в органы опеки и предоставить согласие обеих сторон. Также с собой должны быть копии паспортов. Далее органы опеки выносят свое решение о том, можно ли провести сделку.

В органы опеки нужно предоставить определенный пакет документов. В первую очередь вам понадобятся заявление родителей и заявление ребенка, если он старше 14 лет. Обязательно будут нужны копии паспортов тех, кто владеет долей квартиры. В случае, если ребенок живет с опекунами, они должны предоставить соответствующие документы, которые подтверждают их опеку.

В органы опеки должны быть также предоставлены расписки с подписями. Они указывают на то, что все члены семьи согласны на совершение сделки. Также должны быть документы, подтверждающие собственность и документы, которые свидетельствуют, что материнский капитал был действительно получен и использован.

Должны быть предоставлена также вся информация о квартире. К этим документам относятся:

• план квартиры;
• документы с указанием стоимости жилья;
• квитанции об оплате коммунальных услуг;
• копия договора на квартиру;
• справки об отсутствии задолженности по уплате налогов.

Подводные камни, с которыми можно столкнуться

Самые сложные ситуации возникают, если квартира была приобретена в ипотеку с вложением средств материнского капитала. Если вы хотите это жилье продать, а новое опять получить в ипотеку, то существует очень большая вероятность отказа. Отказ можно получить, даже если все условия и права ребенка не нарушаются.

При осуществлении таких сделок, вы сразу же должны предоставить долю детям уже в новом жилье. Проблема в том, что новое жилье могло быть еще не введено в эксплуатацию.

Сложности могут возникнуть и с банком. Если вы берете ипотеку, то в случае, если вы не можете выплатить долг, то банк имеет право лишить вас этой приобретенной ранее квартиры. Но, если там прописан несовершеннолетний ребенок, это уже будет невозможным. Поэтому банки часто отказывают в ипотеке именно по этой причине.

Последствия продажи квартиры, купленной за счет материнского капитала

Бывают ситуации, когда владельцы, которые совершали сделку по покупке-продаже квартиры, не учли все правила и требования. Соответственно, могли произойти какие-либо нарушения. Бывают случаи, когда дети в дальнейшем обращаются в суд, так как их лишили их доли.

Это опасно тем, что сделка может быть полностью аннулирована. Тогда покупателю придется вернуть недвижимость, а продавцу деньги. Это невозможно, только если были нарушены определенные сроки. Например, если прошло более 3 лет с момента обнаружения ущемления своих прав для взрослых или 3 года с момента достижения совершеннолетия.

Представьте такую ситуацию. Вы купили квартиру, но не знали, что в нее были вложены средства материнского капитала. При этом доли детям не были выплачены. В этом случае официально сделка будет недействительной, и, как уже говорилось, продавец возвращает деньги, а покупатель квартиру.

Весь обмен произойдет. Но за то время, когда вы жили в квартире, вы могли сделать ремонт, купить новую мебель и так далее. Более того, новое жилье так быстро не приобрести. Также деньги за аннулированную сделку могут быть возвращены не сразу. Ведь, скорее всего у покупателя нет на счету такой большой суммы, так как деньги с продажи он мог вложить во что-нибудь еще. Поэтому деньги он будет возвращать ежемесячно, определенными платежами. Это может затянуться даже на несколько лет. Такие ситуации не выгодны как для продавца, так и для покупателя.

Факт! Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой квартиры узнайте у продавца, есть ли у него дети. Если есть, то необходимо запросить подтверждение об использовании материнского капитала. Не стоит соглашаться на сделку, если продавец не хочет представлять все необходимые документы.

Продажа квартиры – сделка довольно сложная. Поэтому, если вы боитесь допустить ошибку, можно воспользоваться помощью юриста. Не спешите все делать самостоятельно. Это может привести к тому, что вы останетесь совсем без жилья.

Человеку, который продает квартиру, тоже нужно быть осторожным и понимать, что если дети не вписаны в квартиру, то могут возникнуть проблемы с судом. Обе стороны могут в этом случае понести ущерб.

Материнский капитал выплачивается мамам по случаю рождения (усыновления) второго, третьего и последующих детей. В настоящее время итоговая сумма материнского капитала составляет 453 026 рублей. По закону, трата семейных денежных средств разрешается только на определенные нужды, одной из которых является приобретение ипотеки. Как отразится ипотека с материнским капиталом на сделках с недвижимостью в будущем, будет описано далее.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом невозможна без согласия всех собственников квартиры. По закону, чтобы погасить ипотеку за счет средств материнского капитала, необходимо оформить жилье на всех членов семьи — на родителей и детей, чтобы у каждого была своя доля недвижимости. Соответственно продажу жилья невозможно осуществить. Для проведения сделки купли-продажи необходимо условие — достижение всеми детьми, которые имеют долю собственности — 18-летия.

Ограничения при продаже квартиры в ипотеку за счет средств материнского капитала возможно избежать, даже до наступления совершеннолетия всех членов семьи. Для этого понадобится обратиться в специализированное учреждение за разрешением.

Получение разрешения на продажу

Для разрешения возникшего вопроса стоит обратиться в учреждение по опеке и попечительству. Уполномоченные органы заботятся о благополучии и интересах несовершеннолетних граждан. Поэтому в подобных сделках с материнским капиталом их участие обязательно, чтобы при заключении контракта на продажу жилья не пострадали детские интересы.

В частности, специализированные органы проверяют:

• будет ли отписана доля несовершеннолетним гражданам в новом жилье;
• будет ли новая квартира (дом) соответствовать всем законодательным аспектам. Например, площадь жилья на одного человека должна быть определенного количества квадратных метров, для детей должны быть созданы все коммунальные удобства.

Если условия продажи ипотечного жилья за счет материнского капитала не будут соответствовать интересам детей, то органы по опекунству не предоставят разрешение на проведение сделки.

Процедура получения согласия органов опеки и попечительства требует предоставления определенного перечня документации. Обязательные документы:

• паспорта мамы и папы;
• свидетельства детей;
• бумаги об оценочной стоимости жилого помещения;
• бумаги, доказывающие права собственности на жилье;
• бумаги об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если было выдано разрешение от учреждения по опеке и попечительству, следует в трехмесячный период, после его получения, заключить сделку купли-продажи. Иначе, в соответствии с законом, после трех месяцев — решение будет недействительно.

В случае, когда ипотека за квартиру еще не погашена, и ее хозяева желают ее продать — необходимо специальное разрешение от банковского учреждения, в котором оформлялся кредитный договор. Плательщик займа будет изменен, поэтому банк обязан знать его личность, чтобы проверить его платежеспособность.

Продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, возможно только при наличии данных разрешений.

Порядок действий

Начать процедуру продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку с использованием материнского капитала, необходимо с поиска подходящего дома (квартиры). Новое жилое помещение должно быть лучше предыдущего.

Затем нужно начать собирать пакет необходимых документов. Начать следует с получения одобрения на продажу от банка и от органов опекунства. Если переезд планируется в другой населенный пункт, то следует доказать уполномоченным органам рациональность своего решения. Среди доказательств могут выступать документы о состоянии здоровья одного из членов семьи или информация о переводе на другую работу в другой город отца (матери).

Далее требуется в специализированные попечительские органы предоставить бумаги о новой недвижимости, а также и сведения об обследовании нового помещения. Обследование проводится работником опеки, с соблюдением законодательных норм.

После одобрения всего пакета документов уполномоченными органами, осуществляется завершение сделки по продаже ипотечного жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

Продажа возможна двумя способами:

• покупатель полностью выплачивает ипотеку банковскому учреждению. И потом заключается сделка купли-продажи жилой недвижимости;
• покупатель переоформляет на себя все обязательства по выплате оставшейся суммы ипотеки.

Как продать жилье в ипотеке с материнским капиталом и купить другое?

Если сделка по продаже жилья, приобретенного в ипотеку за счет средств материнского капитала осуществилась, то далее следует покупка нового.

Особенности покупки нового дома:

• новое жилье должно соответствовать комфортным жилищным условиям для проживания в них детей;
• количество квадратных метров на одного человека должно быть не ниже минимального, установленного законодательными нормами, и не ниже, чем в предыдущем доме, купленном за счет средств материнского капитала;
• оформлена квартира должна быть на всех членов семьи, т. е. у всех детей должна быть доля в жилом помещении (это требование при получении материнского капитала на погашение ипотеки или на внесение первого взноса), независимо от их количества.

Что будет, если нарушить порядок продажи квартиры?

Квартира, приобретенная в ипотеку и оплаченная за средства материнского капитала, требует тщательной подготовки всех бумаг. Соответствие документов всем требованиям закона о выдаче материнского капитала должен проверять покупатель квартиры, т. к. в случае их ненадлежащего вида он рискует своими денежными средствами и приобретенной недвижимостью.

Например, если родители не выделят доли в новом жилье для всех своих несовершеннолетних детей, то дети вправе обжаловать их действия. Закон наделяет их правами для обжалования после их совершеннолетия. После исполнения им 18-летия, они вправе в течение трех лет обратиться с иском в суд о причитающейся им доле в предыдущем жилье, приобретенном за счет части средств материнского капитала.

Если жалоба в суд поступила, то совершенная сделка о купле-продаже жилья в ипотеку с использованием материнских выплат будет недействительна. Покупателю должны выплатить его денежные средства, а он в свою очередь, должен освободить жилое помещение. Поэтому при совершении таких крупных сделок, всем покупателям рекомендуется тщательно проверять всю документацию и при необходимости обращаться за помощью к уполномоченным лицам.

По закону, махинации с ипотечной недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещены. Нельзя получить семейный капитал для приобретения ипотеки с целью перепродажи недвижимости. За подобные действия таким продавцам грозит привлечение к уголовной ответственности.

Сегодня многих интересует вопрос – можно ли продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала? Ответ – да, но существует множество нюансов, о которых мы поговорим в нашей статье.

Одним из направлений , которые предусматривает действующий закон, является улучшение условий жизни. Очень часто материнский капитал используется гражданами на покупку квартиры или дома. При этом ФЗ о материнском капитале стоит на страже интересов несовершеннолетних, пункт 4 статьи 10 данного закона требует оформления жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, в собственность всех членов семьи - доли в общей собственности устанавливаются по соглашению и могут быть неравными. В случае, если изначально при покупке жилья установить доли нельзя, владелец сертификата дает нотариальное обязательство наделить всех членов семьи собственностью в течении полугода. Однако, использование на жилье - это всего лишь эпизод в жизни семьи и может случиться так, что со временем возникнет необходимость продажи этого жилья, например, с целью расширения жилплощади или необходимости срочного переезда. Здесь и возникает ряд сложностей, о которых далее пойдет речь в нашей статье.

Специфика продажи жилья под материнским капиталом

Действующее российское законодательства не устанавливает конкретных запретов на продажу жилых помещений, приобретенных семьями с помощью материнского капитала. Однако, семейное и гражданское законодательства, а также Закон об опеке и попечительстве, защищая права несовершеннолетних, содержат требования о продаже собственности детей только с разрешения соответствующих органов. Как уже писалось выше, жилые помещения, купленные с помощью государственных средств, оформляются в собственность всех членов семьи, из чего следует, что хотя бы одним владельцем помещения будет являться ребенок, поэтому для продажи этого жилья потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Отказаться от получения этого согласия невозможно, поскольку этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы администрации населенного пункта, которое выдается на определенный срок, указанный в самом документе, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, он не должен превышать 3 месяцев. Однако, в письме Минобразования РФ № 09-М от 20.02.1995 г. «О защите жилищных прав несовершеннолетних» содержится распоряжение предоставлять договоры по сделкам с реализованным жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу, следовательно, если срок согласия органа закончился, а сделка не проведена, для ее заключения потребуется получение нового разрешения. Необходимость в получении согласия на продажу жилья от органов опеки касается не только при оформлении в собственность детей купленных квартир, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств материнского капитала.

Получение разрешения на продажу жилья с несовершеннолетним собственником

Для получения разрешения на продажу жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний (либо собственником доли этого помещения), родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Здесь потребуется написать заявление, где сообщить о предполагаемой продаже дома или квартиры. Совместно с принятием заявления сотрудники отдела опеки и попечительства должны провести собеседование с родителями, а также с детьми, возраст которых достиг четырнадцати лет, по результатам которых выносится решение о согласии на продажу жилья либо отказе в выдаче такого разрешения. Помимо заявления для получения разрешения также потребуется предоставить следующий пакет документов:

• паспорт родителей детей;
• свидетельство о рождении каждого ребенка;
• свидетельство о браке или о разводе;
• согласие на продажу квартиры от ребенка, которому уже исполнилось 14 лет;
• документы на жилье, которое продается;
• документы на жилье, которое покупается, в том числе, предварительный договор купли-продажи квартиры.

Последние документы необходимы, чтобы органы опеки и попечительства могли убедиться в том, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены после реализации жилого помещения, а условия проживания не станут хуже. Однако, даже если предварительного договора нет, в исключительных случаях согласие на продажу может быть выдано органами опеки при условии, что деньги от продажи жилья будут перечислены на специальный счет, а новое жилое помещение будет приобретено в ближайшее время. Как правило, на покупку нового жилья дается один месяц, хотя законодателем этот срок не оговаривается.

Важно! Разрешение на продажу жилого помещения будет выдано заявителю в течении 2 недель с момента подачи всех необходимых документов, но только в том случае, если органы опеки и попечительства убедятся в том, что интересы несовершеннолетнего полностью соблюдены.

В выдаче согласия на продажу собственности несовершеннолетнего могут отказать, если новая квартира приобретается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Помимо этого ухудшением жилищных условий может быть признано, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано больше людей, чем в прежнем жилье, что возможно, к примеру, если собственник продаваемой квартиры предполагает выписку после сделки. В такой ситуации в выдаче разрешения могут отказать. Таким образом, можно сделать вывод, что никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием , действующим российским законодательством не предусмотрено. С распоряжением собственностью несовершеннолетнего связаны именно общие ограничения, которые устанавливает законодатель, а именно требования, направленные на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних.

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

• сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
• недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

• свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
• паспорт гражданина России (для каждого родителя);
• документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
• обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
• справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

• отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
• документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
• согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
• документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

• согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
• новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

• разрешение от ООиП;
• документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
• документы на продаваемое и покупаемое жилье;
• предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

• наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
• жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.