Мы все взрослые люди и, наверное, уже привыкли, что в кино продолжения обычно выходят хуже оригинала. Исключения редки, особенно в том случае, когда фильм изначально создавался без задела на сиквел. Ну, то есть, вот кто-то захотел и снял кино, оно неожиданно стало хитом проката, и крупная студия в надежде навариться на чужом таланте решила продолжить историю – герои те же, только, скорее всего, локации другие, ну и приключения новые. Звучит заманчиво, а вот выглядит, в итоге, как показывает опыт, совсем не так хорошо, как хотелось бы.
Данная работа носит исключительно информационный характер. Все материалы собраны автором и представляют собой личное умозаключение, не претендующее на истину в последней инстанции.
Если вы уже успели подумать, что зашли на сайт про кино – не волнуйтесь, всё нормально, дальше речь пойдёт о новостройках. А начать так мы решили потому, что уж больно удачной показалась нам аналогия: очень часто идейные продолжения каких-то удачных жилых комплексов оказываются хуже их первых частей.
При этом, у них обычно и больший масштаб, и приятные нововведения, и более точное представление готового результата. Да и, кажется, в таком сиквеле есть какая-то надёжность.
Вот вам предлагают купить жилой комплекс “Кот в мешке 2”, и эта цифра 2 в его названии невольно внушает уверенность – значит, где-то уже стоит построенный “Кот в мешке 1”. Логика простая и понятная.
Но, к сожалению, как и в Голливуде, на рынке недвижимости Москвы и, тем более, Подмосковья эта логика просто не работает. Вторая часть легко может слишком сильно отличаться от первой, а полагаться на застройщика только потому, что один объект он уже закончил, нельзя совсем.
Для подтверждения этой мысли рассмотрим сегодня реутовский жилой комплекс “Новокосино 2” от ГК “Эксперт”. Об удачности или неудачности этого сиквела ещё можно спорить, но то, что он получается уж слишком долгожданным, – это совершенно точно.
Отличный сценарий блокбастера
Объективности ради стоит сказать, что и первая часть, ЖК “Новокосино”, не была идеальной. Построенный практически на границе одноимённого района Москвы и города Реутов, жилой комплекс комфорт-класса состоит из трёх высоких монолитных корпусов, предлагает квартиры различных площадей и планировок, подкупает близостью к метро – и совершенно ничем не удивляет.
Всё в нём как-то чересчур обычно, по стандарту. Паркинг, детский сад и другие объекты инфраструктуры вроде есть, но все в каком-то недостаточном количестве. Вид открывается на зелёный Салтыковский лесопарк, но и железные пути и оживлённый МКАД тоже рядом (да, для транспорта хорошо – а вот для экологии не очень). Корпуса всего три, но компактным и небольшим комплекс тоже не назовёшь. В общем, что называется, крепкий середнячок.
Однако еще до этого молодая и почти неизвестная на рынке подмосковной недвижимости группа компаний “Эксперт” взялась за строительство “Новокосино 2”, а точнее – его корпусов 8, 9, 10, 14, 15.
Правда, разница между комплексами все же была: дома в “Новокосино 2” в отличие от “Новокосино” не только панельные, но и монолитные. Квартиры – от студий на 24,5 квадратных метра до вариантов с тремя и даже пятью комнатами. Последний вариант, правда, представлен в единичном экземпляре, 228 квадратных метров в седьмом корпусе. То, что подобная квартира вообще есть в этом комплексе – это как минимум та удивительная деталь, которых так не хватало первому “Новокосино”.
Увы, как и первом “Новокосино”, почти все квартиры в жилом комплексе сдаются без отделки и даже без внутренних стен. Зато за планировкой и ремонтом под ключ можно обратиться к дочерней компании официального продавца объекта – “НДВ Проект Концепт”. Это уже хоть что-то.
На первых этажах всех корпусов должны открыть объекты инфраструктуры, так что недостатка в магазинчиках, кафешках и салонах красоты быть, по идее, не должно. Более важные и нужные объекты, такие, как детские сады, школы, поликлиника и паркинги, тоже обещаны.
От благоустройства “Новокосино 2” не стоит ожидать многого, его периметр даже не будет обнесён забором, но хотя бы на обычные детские и спортивные площадки рассчитывать можно смело.
Вот такой комплекс ГК “Эксперт” представила своим покупателям. Кажется, чуть интереснее первой части, даже несмотря на то, что от метро немного подальше. Но в этом районе слишком много конкурирующих новостроек, чтобы закрывать глаза на какие-либо минусы – а их у “Новокосино 2” хватает.
Трудности съёмочного процесса
Мы ещё не касаемся основной проблемы нашей статьи, переноса сроков сдачи , а “Новокосино 2” уже разочаровывает. Начнём с места – оно явно хуже, чем у комплекса без приписки “2”. Станция метро “Новокосино”, везде обозначенная как “расположенная в шаговой доступности”, находится всё-таки на приличном расстоянии – даже от ближайших к ней корпусов идти почти 20 минут.
Железная дорога, ещё одно транспортное преимущество, наоборот расположена слишком близко – на квартиры, окна которых выходят прямо на неё, даже действуют скидки. Шумно, да и для экологии плохо.
Она в “Новокосино 2”, в общем, не критически плохая, но и далекая от хорошей: всего в пяти километрах вредный мусоросжигательный завод и промзона “Руднево” , чуть ближе – наделавший шуму полигон ТБО “Кучино” , который, как известно, пахнет на всю округу.
Есть у “Новокосино 2” плохие новости и для автолюбителей:
Во-первых, расположенное рядом Носовихинское шоссе слишком узкое для того, чтобы все желающие могли преодолеть его быстро и комфортно.
Во-вторых, машиноместа в комплексе поразительно дорогие – даже не удивительно, что на них так часто действуют большие скидки и что популярностью они все равно не пользуются. Вообще в “Новокосино 2” все оставляют машины вокруг домов, так как парковка во дворах не запрещена
А это, в свою очередь, плохо сказывается на общем впечатлении от комплекса. Казалось бы, большинство его корпусов сданы совсем недавно, а во дворах уже так много машин, плотность застройки уже ощущается слишком высокой, а качество проведённых работ наоборот – низким.
Комплекс появился пару лет назад, а он уже весь какой-то обшарпанный, поломанный, грязный… Новостройку “Новокосино 2” совсем не напоминает. И это при том, что работы на его территории ещё ведутся.
Премьера переносится
Да, официально “Новокосино 2” должно было быть полностью завершено в 2015 году. Впрочем, обвинять застройщика в невыполнении обязательств не совсем верно, у него есть оправдание – пара корпусов появилась в проекте позже, уже на стадии реализации остальных. Но обо всём по порядку.
СПРАВКА
Группа компаний “Эксперт” и, тем более, подконтрольная ей компания “ЭкспертСтрой”, которая официально и является застройщиком “Новокосино 2”, – на рынке недвижимости, в общем, новички .
Хотя появилась организация в далёком уже 2005-м, это тот случай, когда судить об опыте стоит не глядя на дату основания. Потому что примеров работ ГК “Эксперт” перед нами всего ничего – например, на их сайте в графе “Жилая недвижимость” значится только “Новокосино 2”. Да и о дальнейших планах “Эксперта” нам сейчас ничего неизвестно.
Поэтому ничего удивительного, что при возведении “Новокосино 2” были допущены ошибки, свойственные как раз начинающим застройщикам.
Сначала была какая-то волокита с документами на землю, на которой развернулось строительство – их попеременно переоформляли с одной подконтрольной “Эксперту” компании на другую.
Потом начались проблемы с подрядчиками – впрочем, тоже вполне объяснимые. “Эксперт” зачем-то нанял в этом качестве сразу три разные компании – ДСК-1, ЛСР и “Русич”. Естественно, в скором времени, а именно в начале 2015-го, всем троим на одной строительной площадке стало тесно, и ДСК-1 и ЛСР оставили её “Русичу”.
“Эксперт”, наверное, обрадовался сокращению расходов, но расстроился из-за того, что объект потерял сразу два известных имени. Поэтому скоро, правда, уже в качестве продавца в “Новокосино 2” была приглашена ещё одна популярная компания – “НДВ-Недвижимость” .
На фоне всей этой чехарды сами работы, конечно, шли с перебоями. Причём, одни корпуса строили и сдавали нормально, а другие почему-то с задержками – особенно в этом плане провинились корпуса № 3, 5, 12 и 13.
Например, срок сдачи корпуса №3 в проектной документации был заявлен как четвёртый квартал 2016-го, однако ещё весной 2017-го года дом выглядел так, как будто над ним ведутся работы – даже входные группы снаружи казались недоделанными. В эксплуатацию его, в итоге, ввели только в июне 2017.
Почти то же самое было с двенадцатым корпусом – обещали сдать в первом квартале 2017 года, перенесли на третий, позже – собирались успеть до конца четвёртого квартала и, в итоге, сдали в конце января 2018-го.
Ну и уж совсем тяжкой была ситуация с корпусами №16 и №17. Их изначально даже не было в проекте, а добавили их с целью получения прибыли от продажи новых квартир, которую собирались потратить на завершение начатых зданий. Как это обычно бывает, новые корпуса повлекли за собой новые проблемы.
“Новокосино 2” не помогает ни “НДВ-Недвижимость”, ни даже реутовская администрация. Ну, то есть, они не сидят сложа руки и вроде бы делают всё возможное – “НДВ-Недвижимость” исправно занимается продажами, а власти даже выдали застройщику кредит на достройку пары корпусов. Однако споры и скандалы вокруг комплекса не утихают до сих пор.
К СЛОВУ
Участие “НДВ-Недвижимость” их, возможно, только подогревает – многие знают о том, как часто она работает с долгостроями, и её связь с “Новокосино 2” воспринимают как очередное подтверждение того, что дела у ЖК идут не очень. Да и сама компания идти клиенту на встречу, кажется, не хочет – чтобы понять это, достаточно зайти на её сайт.
Интерфейс и структура там такие неудобные, как будто именно это неудобство было целью их создателей. Это самый простой способ, чтобы у любого отбить желание проверять документы, но и при этом избежать штрафа за непредоставление информации.
Хотя сделано уже больше половины, ещё три больших корпуса (№5, №13, №16) всё ещё ждут сдачи.
У пятого корпуса сдача переносилась уже три раза – сначала с первого квартала 2017-го на третий, потом на второй квартал 2018-го. затем – на октябрь 2018.
Тринадцатый корпус передвинули на тот же октябрь 2018-го – это с третьего, а потом и четвёртого кварталов 2017-го.
Сдачу 16-го корпуса перенесли с 3-го квартала 2018 на 4-й.
Переносы не ужасные, но пугающе постоянные и никак не привлекающие потенциальных покупателей.
Что мы увидим в итоге?
Если верить очередным обещаниям “Эксперта” (но не экспертов!), ЖК “Новокосино 2” полностью сдадут до конца 2018-го. Учитывая, как много квартир в комплексе сейчас продаются по переуступке, первые покупатели не очень верят в близость этого светлого будущего.
Да и поведение “Эксперта” не вызывает к нему доверия. Мало того, что на интернет-форумах появляются сообщения о том, что застройщик не выплачивает неустойку за перенос сроков сдачи, так сейчас “Эксперт” ещё и рассылает письма с угрозами чуть ли не всем своим клиентам, которые “смеют” негативно отзываться об объекте в соцсетях.
Казалось бы, хорошая репутация создаётся хорошими делами, а не сокрытием плохих – но нет, у некоторых на этот счёт другое мнение.
Полную версию письма читайте здесь:
Компания обещает подать в суд за клевету чуть ли не на всех своих клиентов, которые называют его долгостроем. Специалисты из “Эксперта”, наверное, забыли, что юридического термина “долгострой” не существует, так что это невозможно. А различные словари определяют слово “долгострой” как “затянувшееся строительство”, не уточняя при этом, на какой срок затянувшееся. По проведенному нами опросу, 64% граждан считаю долгостроем ЖК, где перенос сроков составляет 1-9 месяцев. То есть, все клиенты “Новокосино 2” вольны в своих обвинениях.
По данным Минстроя, в России около 86 тысяч обманутых дольщиков - людей, вложивших деньги в жилье, ставшее долгостроем. Четверть всех объектов и сейчас не имеют сроков сдачи. В октябре 2017 года начались отчисления девелоперов в фонд защиты долевого строительства - предполагается, что он сможет защитить вложившихся в стройку в будущем. На прошлой неделе президент России Владимир Путин лично позвонил активисткам инициативной группы обманутых дольщиков из Челябинска, где без квартир остались больше полутора тысяч семей. Те сначала не поверили, что это он, но потом услышали «путинские интонации из телевизора» - президент сказал, что берет дело под личный контроль. Тремя днями раньше Путин раскритиковал действия чиновников («Вот мы говорим бесконечно о дольщиках. Ну, и чего?») и поручил отказаться от схемы долевого строительства в течение трех лет.
Все эти меры не помогут решить уже существующую проблему: дольщики по всей стране митингуют, требуя купленное ими жилье. 11 ноября дольщики из одинцовского ЖК «Изумрудная долина» заселились в недостроенные квартиры, чтобы привлечь внимание к ситуации. А недавно Генпрокуратура даже признала экстремистской страницу обманутых дольщиков из Геленджика после того, как они разместили объявление о митинге.
The Village выбрал три характерных случая задержки сроков строительства и разобрался, как устроено долевое строительство в России, почему дольщиков отказываются считать пострадавшими и на что надеются те, кто ждет квартир по три месяца и по три года.
ЖК «Barkli Медовая долина»
Квартиры: 625
Дольщики: 929
задержка сроков: 2,5 месяца
Если срок сдачи наступил, а объект не готов, задача застройщика - любыми способами заставить дольщика подписать соглашение о продлении
Узнав о переносе сроков, Измайлов решил получить неустойку - он посчитал, что строители должны ему около полумиллиона рублей. Юрист Ирина Дагаева отмечает, что практика такова: если срок сдачи наступил, а объект не готов, задача застройщика - любыми способами заставить дольщика подписать соглашение о продлении. Так, людям могут предложить бесплатные квадратные метры в обмен на увеличение сроков, пообещать черновую отделку даром или скидки на ремонт «В моей практике был случай, когда застройщик подписал с дольщиком соглашение о продлении сроков в обмен на снижение цены, а потом забрал себе все экземпляры соглашения, лишив дольщика каких-либо доказательств», - говорит она.
По словам Измайлова, жителям «Медовой долины» взамен неустойки предложили подарки - сертификаты в магазины техники и мебели на 50 тысяч рублей. Многие дольщики приняли их, подписав соглашение о переносе сроков сдачи дома. Но Измайлов все же обратился в суд: «Я юрист по образованию, поэтому для меня это более-менее простой вопрос. Для начала мы составили претензию: нам, смотря в глаза, врали, что дом будет построен в срок. Следующий этап - предварительное заседание. Хотя, если предложат заключить мировое соглашение, я готов снизить требования и ударить по рукам».
На практике получить неустойку не так просто. Взыскание в районном суде занимает около полугода, а все судьи существенно - иногда в несколько раз - снижают размер выплат. Право взыскания денег можно продать юрлицу: тогда дело будет рассматриваться в арбитражном суде и выплата будет полной, но застройщики знают об этом и часто включают в договор пункт о запрете такой уступки.
В ожидании суда и окончания строительства семья Измайлова вынуждена терпеть бытовые неудобства: с 1 сентября дети пошли не в ту школу (ее придется менять), а добираться до работы все еще на полчаса и 30 километров дольше. Откладывается и вопрос с московской пропиской. Впрочем, серьезных опасений нет: по словам мужчины, его дом достроен на 95 % и бросать его, чтобы все заглохло, просто невыгодно. Представитель Barkli отказался прокомментировать ситуацию.
Управляющий партнер компании «Миэль - Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов отмечает, что даже самый ответственный застройщик может задержать сроки на несколько месяцев. «Девелопмент всегда отличался высокими рисками и степенью неопределенности, связанными с получением разрешительной документации, вводом жилья и темпами продаж. Процедур согласования при строительстве в нашей стране много. При этом каждая из этих процедур может нарушаться госорганами и по срокам, и по прохождению, и по количеству документов, которые необходимы для оформления. Застройщик, сталкиваясь с препонами, вынужден задерживать строительство».
*Разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди строительства «Медовой долины» выдано 30 марта 2018 года. Жители получают свои ключи.
ЖК «Новокосино-2»
Квартиры: больше 4 тысяч
задержка сроков: 50 месяцев
«Граждане у нас ни фига не защищены»
Получить неустойку можно, только если застройщик - «живое» юрлицо и на его счетах есть деньги, отмечает юрист Ирина Дагаева. Иначе решение так и останется на бумаге. Часто девелоперы пытаются избежать или отсрочить выплаты: открывают новые счета в других банках, через которые проводят деньги, или реорганизуют юрлицо.
«Как только возникает проблема, все автоматически настраивается против тебя. У меня есть исполнительные листы о взыскании неустойки за просрочку строительства. Но я не могу ничего взыскать, потому что у застройщика нет денег на счете», - говорит Екатерина Шинкарева. Больше четырех лет назад Шинкарева купила 27-метровую студию в десяти минутах от метро «Новокосино». Свою квартиру девушка ждет до сих пор.
Несмотря на то что фиксированное время строительства - один из главных пунктов договора долевого участия, защитить от срыва сроков закон не может. Предусмотренные штрафы и неустойки не спасают дольщиков от риска получить вместо жилья долгострой. «Днище дна» - так описывает происходящее в его жизни последние три года сосед Екатерины Евгений Куц. В апреле 2014 года Куц с женой купили двушку в 13-м корпусе жилого комплекса «Новокосино-2»: в семье шли горячие споры, супругам хотелось найти качественный эконом-класс - чтобы дом был не муравейник, на этаже не малогабаритки и не панельный, а монолитно-кирпич. Дом, который приглянулся в Реутове, был почти полностью распродан и должен был сдаться в декабре. Мужчина взял ипотеку и заключил ДДУ, заплатив «охренительные по сегодняшним меркам деньги» - 200 тысяч долларов.
Пока супруги присматривали садик для дочки, срок сдачи объекта перенесся на год. В компании уверяли, что реально дом сдадут уже летом, а декабрь 2015 года - это время с запасом. Куц следил за стройкой на сайте: «Думал, ну ладно, чуть задерживают. Проходит месяц: „Ну вот уже, вот сейчас начнут“. Потом еще один. На фотографиях снег выпал, дождь прошел, травка выросла. Большая благодарность, что она из окон не начала расти…»
Проходит месяц: „Ну вот уже, вот сейчас начнут“. Потом еще один. На фотографиях снег выпал, дождь прошел, травка выросла. Большая благодарность, что она из окон не начала расти…»
Судя по сайту застройщика ГК «Эксперт», кроме многоэтажек в подмосковном Реутове, проектов у нее нет. Хотя два года назад владелец «Эксперта» Андрей Розов хотел построить в «Москва-Сити» самую большую высотку Trump Tower, но договориться с компанией президента США так и не получилось. Тем временем в Реутове «Эксперт» несколько раз переносил сроки сдачи жилого комплекса, застройщика обвиняли в аффилированности с администрацией города, выводом денег со стройки в офшорную зону и конфликтах с подрядчиками. На запрос The Village о судьбе стройки компания не ответила.
Поняв, что проект превращается в долгострой, жильцы 13-го корпуса начали объединяться. В такой же ситуации оказались и соседние дома. Среди несостоявшихся жильцов даже нашлась серийная дольщица: многодетная мать-одиночка приехала из Казани, где уже вложилась в остановившуюся стройку, и на этапе котлована купила квартиру в «Новокосино-2». Жители вместе создали форум, собрали инициативную группу, писали письма чиновникам Московской области, «подружились» с КПРФ и «Яблоком». «Где-то нас футболили, где-то сначала мурыжили, а потом футболили», - говорит Шинкарева.
Теперь они устраивают митинги с частотой раз в месяц. Строительство 13-го корпуса, где купил квартиру Куц, обещают закончить во втором квартале 2018 года. Но на форумах с обсуждением стройки в это несильно верят: «Мы уже давно с вашей стройкой „Роллтон“ жрем». Хотя есть и те, кто считает, что стройка будет продолжаться. «Они что, упоротые? Стройка три года стоит, денег на счету нет, а в арбитраже заведено дело о банкротстве», - возмущаются активисты.
«Если дом построен и стоит под крышей, но ключи все не передают, то это, конечно, неприятно, но не самый страшный вариант (скорее всего, есть проблемы с оформлением документов или кадастровым учетом), хуже, если строительство остановлено на раннем или среднем этапе», - говорит Дагаева. Если застройщик банкротится, но дом достроен - можно добиться передачи квартиры. Если строительство застыло - можно войти в реестр финансовых требований и попытаться получить деньги. В любом случае банкротство - длительный процесс, и первое, что надо сделать дольщикам, - обратиться в суд, отмечает юрист.
По словам Куца, реутовский застройщик делает все возможное, чтобы затянуть сроки в рамках процессуальных возможностей и подготовиться к самобанкротству. «Просто ждут выгодного момента, тогда они сами будут выбирать арбитражного управляющего. А в нашей коррупционной стране ощутимое преимущество, когда выбираешь, кто будет тебя банкротить», - говорит он.
Куц с женой в декрете и дочкой продолжают жить на съемной квартире, но теперь к расходам прибавилась еще и ипотека за «Новокосино-2». Вне зависимости от того, что будет с объектом, банк ожидает платежей - 40 тысяч рублей в месяц. «Эмоциональный фон жесткий, все это вгоняет в депрессию, мешает спать, чувствовать вкус жизни», - говорит мужчина.
Попадание в реестр пострадавших дольщиков должно было бы облегчить проблему. Сейчас в таком реестре на территории Москвы всего 35 объектов и чуть больше 4 тысяч человек. В аналогичном документе по Московской области объектов и того меньше - 25. Вошедшим в реестр полагается государственная поддержка. В какой форме - зависит от решения местных властей. Это может быть, например, выделение субсидий на достройку.
При этом на практике государство не признает ни Евгения, ни других дольщиков «Новокосино-2» пострадавшими. За право считать себя обманутыми жители судятся с администрацией Реутова. С июля этого года власти изменили систему подсчета недостроя: теперь реестр формируется по проблемным объектам. Объект признается таковым, если срок сдачи задерживается на девять месяцев и если средства в строительство не вкладывались больше полугода. «Если даже застройщик кладет один кирпичик в день, то по закону он продолжает строительство. Теперь, даже если один рубль был вложен в стройку в течение двух кварталов, это значит, что стройка продолжается. На этом основании нам отказывают», - говорит Шинкарева. Куц добавляет: «Ты как честный человек работаешь, зарабатываешь, снимаешь квартиру, выплачиваешь кредиты, воспитываешь ребенка и просто какому-то дяде, очень хитрому, дал 6 миллионов рублей под ноль процентов. Ты абсолютно бесправен и беззащитен - несмотря на то что есть какой-то ФЗ-214. Граждане у нас ни фига не защищены ни от чего».
ЖК «Легенда»
Дольщики: 817
задержка сроков: 11 месяцев
«Надежды почти нет»
В Троицке дольщики двух многоэтажек ждут своих квартир почти 15 лет. В прошлом году в городе появился свежий недострой - жилой комплекс «Легенда» с семью корпусами и детским садом.
Планов было громадье, а теперь пшик. Но это мы еще не на улице остались, а многим вообще деваться некуда. Есть люди, которые уже и отложенные деньги на ремонт проели, а жить пока негде
«Когда мы первый раз съездили туда, это было место как в сказке, красота», - рассказывает Елена Потемкина. Муж Елены, Павел, не хотел жить в окружении 25-этажек, а в «Легенде» как раз планировалась малоэтажная застройка. Семья забронировала жилье, чтобы успеть продать квартиру и земельный участок в другом месте, и в июле 2014 года они приобрели в жилом комплексе сразу две квартиры: трехкомнатную для себя, двухкомнатную - для родителей. Сначала все было хорошо: супруги часто ездили на площадку и видели строительные краны и растущие дома.
О том, что стройка заморожена, Елена и ее мама узнали, смотря прямой эфир на местном телевидении в марте этого года. Женщины говорят, что их «чуть Кондратий не хватил». Позже обнаружилось, что застройщик ООО «ИнвестСтройГрупп» нецелевым образом потратил 1,4 миллиарда рублей, предназначавшихся на строительство. Было возбуждено уголовное дело. «У нас на всех стройках подворовывают, но если половина куда-то исчезает - это странно. Кризис не мог до такой степени на этом отразиться. Была бы недостача, но не половина», - рассуждают жители. На запрос The Village застройщик не ответил.
До решения суда в сентябре этого года о запрете привлекать дополнительное финансирование на строительство квартиры в «Легенде» продавались. И, как ни странно, их покупали. Елена удивляется: куда люди лезли во вторую очередь, когда не сдалась и первая?
Вначале у «Легенды» было три инициативных группы, жители решили подать иск в суд о признании права собственности на квартиры в недострое. Это необходимая мера при банкротстве и смене застройщика. Елена рассказывает, что жители заплатили за адвокатские услуги по 20–50 тысяч рублей. За коллективный иск 100 человек один из специалистов получил 6 миллионов рублей. Сейчас дольщики «Легенды» ждут прихода нового застройщика: «Надежды почти нет, но она умирает последней». Из происходящего здесь и сейчас - ежемесячный платеж по ипотеке. «Мы теперь будем платить ее 15 лет, - говорит Потемкина. - И дети… В проекте вот третий был, а теперь я даже не знаю. Планов было громадье, а теперь пшик. Но это мы еще не на улице остались, а многим вообще деваться некуда. Есть люди, которые уже и отложенные деньги на ремонт проели, а жить пока негде. Они снимают, и сколько это будет продолжаться - непонятно».
С октября 2017 года застройщики должны вносить в специально созданный компенсационный Дольщиков больше не будет
Неделю назад президент РФ Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному отказу от долевого строительства. Ему на смену придет проектное финансирование застройщиков, предполагается, что это значительно снизит риск для покупателей недвижимости. Переходный период займет три года, в будущем застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков - финансировать стройку будут банки. По словам главы Министерства строительства России Михаила Меня, так «граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье». Это нововведение кардинально изменит рынок жилья, считают эксперты.
Себестоимость проекта увеличится на 15–30 %, цена недвижимости тоже повысится, уверена исполнительный директор «Миэль - Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. «Отказ от долевого строительства полностью или частично должен ликвидировать зависимость от темпов продажи объектов, хотя проценты по кредиту застройщик должен будет оплачивать, и суммы эти будут намного большие», - говорит она. Детали еще не понятны - механизм отказа только разрабатывается. «Темпы строительства вырастут, поскольку не будут зависеть от скорости продаж, банки будут следить за расходованием средств по целевому назначению. Из минусов - рост себестоимости строительства и недоступность кредитных ресурсов для многих застройщиков, они могут покинуть рынок», - говорит Цветкова.
С ней согласен и руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев: сегодня основной спрос в Москве приходится на 10–12 основных застройщиков, в дальнейшем они останутся на плаву, слабые игроки не выдержат и уйдут с рынка недвижимости. «Компании будут оценивать насыщенность рынка и дозировать выход новых проектов, чтобы не происходило затоваривания рынка. При отказе от долевого строительства мы увидим рост цен, пропорциональный той дополнительной финансовой нагрузке, которая ляжет на девелопера», - говорит он.
Проектное финансирование - основная схема привлечения средств в строительство в Европе. «На европейском рынке недвижимости нет понятия долевого строительства, продажа квартир или апартаментов осуществляется только в готовых домах, к тому же почти всегда с отделкой и даже с меблировкой. Европа привыкла видеть только готовый продукт. Надо предполагать, что мы пойдем по аналогичному пути. Правда, ставки по кредитам в Европе для застройщиков порядка 4 %, в то время как у нас значительно выше. И использование схемы проектного финансирования в том виде, в котором она существует сейчас, приведет к удорожанию недвижимости», - отмечает генеральный директор компании «Миэль - Новостройки» Наталья Шаталина.
Переходный период займет несколько лет и пока не предполагает радикального отказа от долевого строительства, отмечают эксперты. Впрочем, ответа на вопрос, как решить уже существующие проблемы дольщиков, ни новый фонд, ни новая схема финансирования строительства не дает. Мама Елены Потемкиной мечтает записаться на прием к Путину, это надо сделать как можно быстрее: «Мы квартиру продали и в стройку вложили, а с нами сын живет. Ему 30 лет, жениться надо. Куда он теперь пойдет?»
Дольщики жилого комплекса "Новокосино-2" не могут дождаться своих квартир. Новоселье обещали еще в 2016 году, но у застройщика кончились деньги, и работы остановились. После многочисленных жалоб строители вернулись на объект. Но люди считают, что лишь для отвода глаз, и уже готовы обратиться в суд.
— Да не имею я права вас пропускать, понимаете — не дай Бог, что-нибудь упадет!
Дольщики ЖК "Новокосино-2" пытаются попасть на стройплощадку, но охрана стоит стеной, никого не пускает, прикрываясь техникой безопасности. Люди взяли ипотеку и полтора года живут кто у родственников, кто в съемном жилье.
"Мы не можем получить налоговый вычет, мы не можем рефинансироваться, потому что наш застройщик, по версии всех банков, находится в черном списке", — говорит Диана Гладких.
Евгения с мужем и двумя детьми снимают однокомнатную квартиру.
— Грубо говоря, чтобы пройти к кровати, нужно бочком ночью пройти мимо детской кровати и потом так же уйти.
За двухкомнатную в "Новокосино-2" отдали 5 миллионов. Сейчас арифметика семейного бюджета такова: ипотека — 39, съем жилья — 35 тысяч рублей в месяц. Покрыть часть платежей не могут, потому что документов на собственность нет.
"Мы собрали документы, подали заявление, через месяц к нам пришел отказ. Причина отказа — неправильно оформлены документы, не оформлена справка на собственность. А собственности нет, потому что дом все еще не построен", — рассказывает Евгения.
Многие купили квартиры, когда дом был уже в высокой степени готовности. Подрядчик обещал, что люди отпразднуют новоселье зимой 2016 года. Но после этого работы встали. Почти год на объекте не было ни души.
— С нас взяли деньги, без малого четыре миллиарда этот дом стоил по декларации. Где эти деньги — непонятно, потому что на счетах сейчас ноль.
Работы возобновились лишь после того, как собственники стали писать письма во все возможные инстанции. После этого на доме появились несколько рабочих. Собственники уверены: строители пошли на это, чтобы дом .
— Чтобы признать дом проблемным, нужно, чтобы в течение девяти месяцев не проводилось никаких строительных работ. Соответственно, сейчас какие-то строительные работы ведутся — очень вялыми темпами.
Посмотреть на свои квартиры дольщиков так и не пустили. Вышел лишь один cубподрядчик, который занимается фасадами, и стал уверять, что работа на объекте кипит.
"Сейчас ситуация стабилизировалась, на мой взгляд. Мы можем показывать и давать выполнение по графику, по крайней мере, в последние три месяца. Нет перебоя с поставками материалов, нет перебоев пока с финансированием", — говорит генеральный директор инженерно-строительной организации Иван Спирин.
Из Минстроя области мы получили только письменный ответ: "Строительная готовность данного объекта составляет 75%. При этом, по информации застройщика, на объекте работают 80 человек. Причина медленных темпов строительства — недостаточность денежных средств у застройщика. Застройщиком ЖК "Новокосино-2" является ООО "ЭкспертСтрой". С августа 2017 года компания была внесена в реестр проблемных".
Если работы будут продолжаться такими же темпами, дольщики обратятся в суд.
Текст: "Вести-Москва"