У слова в русском языке и в юридической практике достаточно сложная судьба. С 1917 г., после отмены частной собственности, этот термин практически исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.
В законодательстве США слово «недвижимость» обозначает прежде всего землю независимо от ее состояния - разработана она или нет. Кроме определенного участка земли недвижимость включает воздух над ней, а также находящиеся на ней и в ней воду и полезные ископаемые. То есть недвижимость имеет три уровня и включает поверхность, пространство над и под поверхностью (охватывает при этом водопроводную, канализационную и отопительную системы). Все, что возводится на земле, на ее поверхности и в ней, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимости может быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко над землей, пересекая поверхность Земли по контуру участка и простираясь до ее ядра, «конус» недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокупность прав, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству.
Понятие «недвижимость» неотделимо от понятия «имущество». Еще со времен римского права имущество принято делить на движимое и недвижимое. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Законом может быть установлено, что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого, подпадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму «недвижимости» ГК РФ относит морские и речные суда, воздушные суда и др. Эти объекты «относятся» по закону к недвижимости, но не «являются» ею по своей природе, - именно поэтому они оцениваются оценщиками движимого имущества.
Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как участников, так и третьих лиц. Кроме того, здесь прослеживается еще один мотив отнесения предприятия к недвижимости - это применение принципов неделимой, сложной и главной вещи (ст. 133-135 ГК РФ), которой может считаться используемый объект недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия как единого целого. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим.
Термины «недвижимость» и «оценка недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке этих понятий. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральные стандарты оценки (далее - ФСО), как и действовавшие ранее Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, к сожалению, не содержат определения термина «недвижимость» для целей оценки, которое могло бы быть уточнением формулировки этого понятия, данного в ГК РФ. Поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано.
В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь, недвижимое имущество» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе, кроме того, отражает юридическую сущность этого понятия как совокупности (пакета) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к этой вещи. При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, т.е. недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (on-site improvement).
В физическом аспекте для целей различных видов учета (кадастрового, инвентаризационного и пр.) и изучения (оценка, управление и пр.) понятие «недвижимость» допускает использование термина объект недвижимости, традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и его улучшений. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связано с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. К улучшениям относятся здания и различные сооружения, необходимые для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с его назначением, а также выполненная в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя. При этом в теории принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку также остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Однако для целей учета - объекта недвижимости - это недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие «объекты недвижимости» (и их рынки), как квартиры, комнаты и встроенные помещения. Развитие системы кондоминиумов постепенно устранит этот понятийный «казус», и каждый объект недвижимости будет иметь в своем составе тот или иной земельный участок или его долю.
Для земель поселений в состав улучшений объектов недвижимости входят: здания и сооружения, внутренние инженерные сети и системы, а также внутреннее инженерное оборудование, обеспечивающее функ здания и сооружения, внутренние инженерные сети и системы, а также внутреннее инженерное оборудование, обеспечивающее функциональное назначение зданий и сооружений (электроснабжение, освещение, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование, газоснабжение, пожаротушение, сигнализация, лифты, подъемники и др.), инженерная инфраструктура, ограждения и пр.;
Вспомогательные здания и сооружения (пристройки, трансформаторные насосные, котельные, мосты, путепроводы и т.д.);
- инженерные сети, элементы благоустройства (кабельные сети, трубопроводы, дороги, тротуары, ограждения, газоны, постоянные элементы благоустройства и т.д.).
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - ГСК РФ), объекты недвижимости - это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Относимые по закону к недвижимости, зеленые насаждения подразделяются на два вида. Деревья, многолетние кустарники, не требующие ежегодной посадки, считаются недвижимостью. Однолетние растения обычно считаются движимым имуществом. Но часто при сделках с недвижимостью и однолетние растения рассматриваются как часть недвижимой собственности, если в договоре не указано иное. Бывший владелец (или арендатор) имеет право на урожай, выращенный его трудом. Но срубленное дерево, собранные в саду вишни становятся движимой собственностью. И наоборот, привезя камни, песок и цемент, можно из этой движимой собственности сделать дорожку к гаражу, - и она станет недвижимостью.
Существует и менее очевидный переход движимого имущества в недвижимость - например, встроенный шкаф или вмонтированное оборудование. В США такие объекты называются фикстурами (fixtures), и в судах они определяются (классифицируются) по четырем признакам:
1) намерение: намеревался установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?
2) метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет как недвижимая собственность как движимая.
Однако в ряде штатов вопрос об отнесении подобных спорных объектов к фикстурам (к недвижимости) определяется норматитыми документами этих штатов.
Таким образом, при отнесении того или иного объекта к недвижимости важно учитывать намерение устанавливающего этот объект субъекта. Приспособления для бизнеса при этом к недвижимости не относятся и оцениваются оценщиком движимого имущества.
Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:
- прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику - государству, субъекту РФ, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать этот объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.
Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности присущих ей признаков. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальных отношении.
Людей окружают духовые и материальные блага (вещи), способные удовлетворять те или иные потребности, по поводу которых люди вступают между собой в правовые отношения. Экономические и физические свойства вещей (продукты человеческого труда, а также предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности) неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений (законодательно устанавливается порядок использования той или иной вещи, допустимые способы и пределы распоряжения ею). В связи с этим, традиционно в гражданском праве большинства цивилизованных стран мира вещи подразделяются на движимые и недвижимые – такое деление имущества берет свое начало еще со времен древнеримского права (III век н.э.).
В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России, одна из статей которого гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее в своде гражданских законов разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».
В начале 1920-х гг. в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. В соответствии с Гражданским Кодексом РСФСР, введенным в действие в 1923 г., предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».
И, действительно, до недавнего времени понятие недвижимости полностью отсутствовало в отечественной экономической теории и практике хозяйственной деятельности. Использовалось понятие «основные фонды», включающее в себя предметы производственного и непроизводственного назначения, которые в своей натуральной форме функционируют и используются в хозяйстве на протяжении ряда лет, не теряя при этом своей потребительной стоимости. Но понятие основных фондов аналогично понятию недвижимости только в определенной части.
Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 г., когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий и их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т.е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) – государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях (10000 рублей). С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако, наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий.
Итак, благодаря политическим, экономическим и социальным реформам 1990-х гг. в России появились объекты недвижимости, способные удовлетворять различные потребности покупателей и покупателей-инвесторов, начал формироваться и в дальнейшем развиваться рынок недвижимости.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида). Т.е. понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, материальную субстанцию недвижимого имущества (real estate, realty ), а пятый – юридическое содержание (real property ):
Земельный участок;
Объекты над поверхностью участка;
Имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;
Воздушное пространство;
Комплекс прав на объекты недвижимости, который переходит вместе с недвижимостью.
В общем случае собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей. Однако не абсолютно право собственника на воздушное пространство (существует полный суверенитет правительства над навигационным воздушным пространством страны, а собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать) и на недра (права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству).
В России понятие «недвижимость» закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 г. В ст. 130 (с изменениями в соответствии с №201-ФЗ от 4 декабря 2006 г.) сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации объекты недвижимости – это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
В практике недвижимость – это, прежде всего, строения (здания и сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими строениями, так и отдельно.
Выделение недвижимого имущества из всего имущества объясняется следующим обстоятельством. К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты – земля, природные ресурсы, здания – имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для государства (экологическая функция, экономическая функция, социальная роль, политическая функция). По этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Очевидно, по той же причине к недвижимости относят и вполне движимые вещи (суда, космические объекты) – не по видовым или родовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
К сожалению, Гражданский кодекс Российской Федерации не дает расширенного толкования словосочетаний «прочно связано» и «без несоразмерного ущерба их назначению». Между тем отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто в России не может дать четкого определения объекта недвижимости. Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, например, к какому классу вещей надо относить сооружение из легких конструкций, возведенное на земельном участке, которое легко без ущерба его назначению может быть перемещено на другое место? Можно предложить экономическую трактовку этого определения, основанную на принципе вклада: считать недвижимым то, перемещение чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение больше вклада в рыночную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения. Однако, такая трактовка приводит к необходимости для каждого объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и вряд ли может быть уложено в законодательные нормы.
Как и в экономически развитых странах право собственника на недвижимость в России ограничено: недра принадлежат государству полностью (собственник имеет право только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.)); воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.
Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. К их числу можно отнести фиксчерсы (fixture) – движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, решетки, вторые металлические двери и др.).
Следует отметить, что разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково. Так, например, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания, – животные, сельскохозяйственные машины и орудия и т.п.
Является одной из важнейших черт гражданского общества. Владение домами, квартирами, офисными помещениями и участками регистрируют в соответствующих органах, формируя, таким образом, кадастровый учет. Обычно недвижимость ассоциируется с жилыми объектами, но спектр данной категории имущества гораздо шире. Помимо основных разновидностей, существуют и отдельные группы имущества, позиционирование которых нередко доставляет сложности при оценке рыночной стоимости. Тем не менее юридическая практика выработала комплекс параметров, по которым можно относительно точно классифицировать недвижимость. Понятие и виды данного рода имущества помогут выявить особенности финансовых и жилых объектов, а также определить их инвестиционную привлекательность, что немаловажно. Но для начала следует разобраться с тем, какие объекты в принципе могут подходить под определение недвижимости.
Признаки объектов недвижимости
Специалисты выделяют три базовых признака, по которым можно отличить объект недвижимости - стационарность, материальная ценность и долговечность. Пожалуй, главным признаком является стационарность, от которой и происходит название данного типа имущества как такового. Эта характеристика означает, что объект обладает неразрывной физической связкой с земной поверхностью. То есть имущество постоянно находится на одном месте и не предполагает перемещения без разрушительных процессов. Хотя наиболее распространенные виды недвижимости в РФ действительно соответствуют этому признаку, это свойство постепенно смягчается и появляются исключения. По крайней мере, возникают своего рода пограничные категории, имеющие часть свойств, присущих недвижимости в традиционном ее понимании.
Следующий признак - это материальность. Для начала стоит отметить, что любой объект такого имущества поддается оценкам с точки зрения физических характеристик. Это могут быть данные о площади, местоположении, качестве конструкций и материалов. В совокупности эти сведения дают представление о возможной пользе объекта - соответственно, возникает и его материальная ценность. Что касается долговечности, то изначально эта характеристика условна, поэтому ее уточняет закон. Так, в соответствии с нормативами все виды недвижимости могут также делиться на 6 групп в зависимости от технического состояния и эксплуатационного ресурса. Минимальный срок службы объектов недвижимости составляет 15 лет, а максимальный - 150 лет.
Классификации недвижимости
Существует множество подходов к разделению объектов недвижимости по различным признакам. Например, риелторы, которые работают с квартирами, на первое место выводят такие параметры, как престижность района, количество комнат, этажность и прочие характеристики. Несколько другой подход применяется, если планируется классифицировать виды недвижимости, рассчитанной на коммерческое использование. В данном случае разделение проходит в первую очередь по показателям ликвидности и рентабельности. Впрочем, физические свойства таких объектов и удаленность их от центра в городе в немалой степени определяют их инвестиционную привлекательность на рынке.
Если же подходить к разделению имущества в более широком ключе, то главным фактором классификации будет происхождение. В частности, выделяют виды объектов недвижимости, которые были созданы природой, а также с участием человека. Есть и третья категория - это недвижимость, которая была создана усилиями людей, но в процессе эксплуатации предполагает неразрывную связь с природой. Например, полезные ископаемые и земельные участки выступают ресурсами, из которых формируются объекты недвижимости природного происхождения. Как правило, они изначально находятся в государственной собственности, но могут переходить и в частное владение.
Основные виды недвижимости
На сегодняшний день вся недвижимость разделяется на три основные группы - земельные участки, коммерческие объекты и жилье. Каждая категория, в свою очередь, предполагает собственные классификации и уникальные черты. К примеру, может иметь разное назначение с точки зрения эксплуатации. Можно сказать, это наиболее неоднозначный вид имущества, что объясняется широким спектром способов его применения. С другой стороны, жилье и коммерческое имущество данного рода обладают своими уникальными чертами. Например, подобные объекты могут иметь разные степени готовности к эксплуатации. Для свойство неактуально. Можно сделать вывод, что характеристики, виды и особенности недвижимости тесно взаимосвязаны и помогают в определении друг друга. Но, если глубже ознакомиться с отличиями каждого из основных видов недвижимости, то их специфические черты станут более выраженными. Также стоит отметить, что один вид недвижимости может переходить в другой. Например, сельскохозяйственный участок может переквалифицироваться в землю под индивидуальное строительство и со временем на его месте появится загородный жилой дом.
Жилая недвижимость
Для начала следует определить, какие объекты могут называться жильем. Как правило, под этим понятием подразумевается строение с удобствами, обеспечивающими проживание человека. Обычно различаются по технико-эксплуатационным характеристикам. В совокупности свойства помещений квартир и домов позволяют их выделять в категории элитной, типовой, бизнес-недвижимости и т. д. Соответственно, и стоимость различается в зависимости от принадлежности имущества к одной из обозначенных групп. Также предусматривается разделение жилья на городское и загородное. В первом случае обычно речь идет о квартирах в отдельных домах и комплексах, а во втором - о коттеджах. Бывают и пограничные объекты. Например, в городах сооружаются таунхаусы, предназначенные для проживания нескольких семей. Хотя подобные объекты сохраняют черты городских квартир, владельцы могут иметь индивидуальный вход и собственный участок возле дома.
Отдельно стоит рассмотреть кондоминиум - это тип жилья, который может входить в разные категории. Для понимания особенностей данного имущества стоит разделить виды объектов недвижимости на индивидуальные и общие. Кондоминиум отличается возможностью содержания в своем составе нескольких домов или части одного здания, помещения в котором будут использоваться разными владельцами. Также этот вид недвижимости может предусматривать наличие в составе земельных участков. То есть, в этом случае один объект может содержать разные по классу единицы недвижимого имущества, которые при этом объединяются в общую инфраструктуру.
Виды коммерческой недвижимости
На рынке недвижимости обычно выделяют четыре основных категории коммерческих объектов, которые отличаются характером эксплуатации. Это торговые, складские, офисные и производственные помещения или комплексы площадей. Нередко в один объект входят сразу несколько единиц недвижимости из разных категорий. Например, торговая площадь соединяется с помещениями, предназначенными для хранения товара. Общей объединяющей эти категории объектов характеристикой является ориентированность на извлечение материальной выгоды. Можно сказать, это виды финансовой недвижимости, которые тем или иным образом способствуют накоплению денежных средств. Например, производственные комплексы предназначены на изготовление продукции, складские помещения используются для хранения готовых для продажи или дальнейшего логистического обращения изделий, а торговые объекты непосредственно реализуют товар. Отдельно стоит выделить офисные помещения, которые могут выполнять разные задачи от предоставления тех или иных услуг до выполнения управляющих функций - к примеру, на тех же производственных и торговых объектах. Жилую недвижимость тоже в некоторых случаях можно рассматривать в качестве коммерческой. Например, если владелец сдает площадь в аренду, таким образом извлекая финансовую прибыль.
Земельный участок как разновидность недвижимости
Как отмечалось выше, земля является объектом недвижимости природного происхождения и ее можно рассматривать в качестве базисного имущества. В зависимости от того, какой правовой статус имеет конкретный участок, определяется его целевое назначение. Наибольшее распространение получили виды недвижимости, предназначенные для сельскохозяйственного пользования. В частности, выделяют земли для пастбищ, пашен, сенокосов, высаживания многолетних насаждений и т. д. Участки, рассчитанные на ведение подсобного хозяйства, нельзя использовать, к примеру, для высаживания культурных растений, но зато на них можно строить амбары, бани, сенники и другие объекты инфраструктуры домовладения. Довольно популярна и категория дачных участков. Они отличаются тем, что собственник имеет право сооружать на их площади небольшие дома. Но к жилым объектам такие постройки не относятся, то есть они не рассчитаны на постоянное проживание. На данные постройки также действуют определенные ограничения в плане коммуникационного обеспечения.
Отдельно стоит и категория земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства. Если сельскохозяйственные виды недвижимости нельзя застраивать жилыми постройками, то объекты для ИЖС позволяют сооружать частные дома и коттеджи. Примечательно, что многие современные коттеджные поселки организуются на бывших которые в наши дни приобрели статус ИЖС. К специфической и малораспространенной группе относятся участки для научных станций. На таких землях организуются исследовательские комплексы и базы.
Мобильная недвижимость
Это как раз тот случай, когда можно говорить об исключении из правил при управлении свойствами недвижимости как таковой. Мобильные объекты, которые относятся к недвижимому имуществу, представлены так называемыми домами на колесах. Как полноценный объект недвижимости такие конструкции не так давно получили массовое распространение в США. Менее популярны такие виды недвижимости в России, но их также используют для обустройства поселков, расположенных на удаленных строительных площадках. К преимуществам мобильных домов относят невысокую стоимость, нетребовательность в выборе места сооружения, а также универсальность в эксплуатации. Среди недостатков отмечается невысокий уровень комфорта, средние характеристики долговечности и ненадежность. Это объясняется тем, что большинство такого рода конструкций все же не рассчитываются на постоянное проживание.
Также есть и юридические тонкости, которые далеко не в каждом случае позволяют рассматривать подобные конструкции как полноценную недвижимость. Понятие и виды таких объектов могут различаться в зависимости от способа технического устройства. Так, оформление документов на право собственности сегодня допускается для мобильных конструкций, которые базируются на фундаменте в границах участка, принадлежащего хозяину объекта. В некоторых случаях допускается и регистрация в «доме на колесах». Конечно, устройство фундамента для такого сооружения заставляет забыть о свойствах мобильности, хотя при желании пользователь может с минимальными потерями переместить дом на другое место. В эту же категорию отчасти подпадают морские суда, которые также относятся к объектам государственной недвижимости, хотя по факту имеют возможность перемещения.
Экономическая сущность недвижимости
Целенаправленное извлечение материальной выгоды характерно в большей степени для финансовой недвижимости. В этом и заключается смысл существования такого рода объектов. Коммерческие виды недвижимости, ее инвестиционные свойства и характеристики определяются привлекательностью на рынке. То есть показателями, которые обуславливают ликвидность объекта и его возможную рентабельность в глазах потенциального покупателя или арендатора. Возведение многоквартирного жилого здания тоже является инвестиционным проектом и относится к сфере коммерческой недвижимости.
Специалисты в этой области занимаются архитектурным планированием, техническим проектированием дома и выполняют его непосредственное строительство, ориентируясь на будущую инвестиционную привлекательность. Но даже после завершения строительства, сдачи здания в эксплуатацию и перехода квартир в статус жилой недвижимости инвестиционные характеристики сохраняются. Например, даже первый клиент фирмы, реализующей жилплощадь этого дома, может рассматривать покупку не как место для своего будущего проживания, а как инструмент финансового вложения с последующим извлечением прибыли при продаже.
Виды собственности на недвижимое имущество
Наиболее распространенной формой владения недвижимостью является частная собственность. Документ, подтверждающий это право, позволяет конкретному лицу распоряжаться определенным объектом недвижимого имущества по своему усмотрению. При этом существуют разные виды собственности недвижимости с точки зрения частного владения. Так, выделяют индивидуальную и общую собственность. Вторая разновидность имеет место в тех случаях, когда один неразделяемый объект предполагает наличие двух и более владельцев. В этом контексте стоит перейти к совместной форме собственности, которая тоже рассматривается как общая, но без выделения конкретных долей. Если же предполагается разделение объекта недвижимости между владельцами, то можно говорить еще об одной форме собственности - долевой. Общее имущество предполагает формирование единых долей между владельцами, но их конкретные размеры не уточняются. Это может быть квартира супругов, которая приобреталась в браке на общие финансовые средства.
Заключение
Все-таки основой для разделения объектов недвижимости на разные виды и категории является характер пользования. Исходя из особенностей будущего назначения, архитекторы и строители формируют эксплуатационные качества объекта, которые закладываются на этапе разработки проекта и реализуются уже на рабочей площадке. Предусматриваются и специальные юридические свойства, которыми обладают разные виды недвижимости. В гражданском праве закрепляются отдельные условия содержания, эксплуатации и совершения рыночных операций для разных категорий недвижимого имущества. К примеру, налогообложение может по-разному действовать применительно к жилой и коммерческой недвижимости. Более того, даже внутри отдельных категорий нередко наблюдается дифференциация в подходах к формированию нормативных документов относительно содержания и обслуживания тех или иных объектов. Это касается, в частности, соблюдения санитарных норм, правил коммунального обслуживания, вопросов обеспечения пожарной безопасности и т. д.
Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а также зданиями и сооружениями).
Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Из приведенной статьи ГК РФ следует, что основным признаком, отличающим движимое имущество от недвижимого, является обязательная регистрация последнего.
Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым. Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь.
Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка.
Недвижимость представляет собой финансовую категорию и яв-ляется формой вложения капитала.
В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:
- земельный участок;
- жилое помещение (дом, квартира, комната);
- нежилое помещение;
- предприятие;
- здания и сооружения;
- участок лесного фонда;
- воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, под-лежащие государственной регистрации.
Рынок определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Понятие «рынок недвижимости» означает деятельность по купле-продаже различной недвижимости.
Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он не имеет характеристик, существенных для эффективного рынка:
- стандартизированных товаров, которые сортируются, покупаются и продаются по образцам;
- сезонных колебаний при функционировании рынка;
- простоты и доступности финансирования;
- достаточного количества юридических требований и необхо-димого числа правительственных распоряжений и ограничений, относящихся к рынку.
Недвижимость можно рассматривать как:
- потребительную стоимость, удовлетворяющую личные по-требности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, дача, квартира и т.д.). К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;
- фактор производства, выступающий в форме основных про-изводственных фондов (здания, сооружения);
- источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса и ко-торый помимо естественных свойств должен обладать обще-ственными свойствами, т.е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности, определяемые уровнем развития производительных сил и социальноэкономическим положением общества.
Еще по теме Понятие и виды недвижимости:
- Глава 1.ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
- Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
- некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество
- 2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование. Apeндa. Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это з