Однако это не так, особенно если у супругов имеются имущественные обязательства перед друг другом и несовершеннолетние дети. Хорошо, если имущество является собственностью – личной или совместной супругов, а что делать, если недвижимость находится в ипотеке? Как ее делить, кто будет выплачивать долг и имеют ли право на нее претендовать общие дети? Чтобы ответить на все эти вопросы необходимо не только обратиться к законодательству РФ, но и учесть ряд дополнительных условий – когда была приобретена квартира и как оплачивалась? Поэтому от нас требуется довести все важные моменты порядка раздела залогового имущества.
Неважно когда бралась ипотека – до регистрации брака или после, банк должен быть в курсе о смене статуса заемщика, так как при разводе могут меняться имущественные права и обязанности по ипотечному договору. В результате чего кредитная организация составляет допсоглашение к основному договору. Подписывают его оба супруга. Такой вариант возможен при мирном урегулировании вопроса раздела ипотечной квартиры. Если супруги не могут добровольно поделить имущество, тогда конфликт урегулирует суд в присутствии третьей стороны – банка.
Правила раздела квартиры
Имущество, нажитое в браке, считается совместным, независимо от того, кто и сколько зарабатывал. Данное правило регулируется Семейным Кодексом статьей 39 пункт 1 и говорит о равном разделе между супругами . Однако, учитывая ряд различных семейных обстоятельств, раздел может быть не всегда равным. Рассмотрим каждый случай в отдельности.
Ипотека взята до брака
Согласно Семейному Кодексу имущество, приобретенное до брака, относится к личной собственности и (статья 38 СК РФ). Это правило и не исключает кредитное имущество. Однако очень часто на практике происходит, когда заемщик взял жилье в ипотеку, выплачивал ее определенное время, а после вступил в брак и проживает в этой квартире вместе с новой семьей. Если квартира продолжает выплачивается совместно после вступления в семейные отношения, то второй супруг, который не прописан в договоре в качестве собственника, имеет полное право также претендовать на долю недвижимости, так как семейный бюджет – это совместно нажитое имущество которое после развода в обязательном порядке делится поровну между супругами. Это правило будет соблюдаться даже при условии, если один из супругов не работал, например, занимался домом и воспитывал детей.
Как показывает судебная практика, обычно второй супруг может претендовать на меньшую долю квартиры, которая равняется его законной половине в общей сумме погашенных средств по кредиту из семейного бюджета. Сложнее ситуация обстоит при . Пока жилье не будет сдано в эксплуатацию, его разделить нельзя.
Таким образом, если квартира была приобретена до брака, возможен следующий исход раздела:
- Квартира не делится, если она была приобретена до брака и выплачена.
- Квартира будет делиться, если часть кредита была оплачена в браке из общего семейного бюджета. Но делиться будет согласно пропорционально вложенным средствам, так как собственник часть ее гасил до брака самостоятельно.
- Квартира останется заемщику, а второму согласно оплаченным средствам на которые претендует второй супруг, может быть выплачена компенсация или передано другое имущество, равнозначное его денежному участию.
- Если второй супруг участвовал в выплате ипотеки, то квартиру можно продать или разделить полученные средства равнозначно их вложению.
Здесь очень важно привести доказательства на суде, о том, что на погашение кредита были потрачены семейные деньги – чек, квитанции, выписка по счетам, прочее.
Раздел ипотеки в гражданском браке
Такого понятия, как гражданский брак не предусмотрено Семейным Кодексом, и проживание двух людей на одной жилплощади не приравнивается к официальным отношениям. А, следовательно, нормы закона на них не распространяются. Поэтому все, что они вместе приобретут за время совместного проживания, не будет делиться по закону поровну. Решить вопрос раздела, если каждый из супругов гражданского брака покупал любой из видов имущества, можно только по договоренности, мирным путем. Если на этой почве возникают споры, то квартира будет единоличным владением, то есть того, на кого оформлена ипотека. Исключением может стать только тот случай, если вам удастся доказать, что вы тратили свои деньги на погашение чужого займа. И тогда на основе доказательств можно подавать иск в суд, чтобы заставить собственника квартиры либо вернуть вложенные средства, либо наделить частью квартиры, соразмерной вложениям.
При наличии брачного договора
Единственным случаем, когда нормы Семейного Кодекса . Подписывается брачный договор добровольно, после согласования всех важных пунктов семейной жизни и в том числе будущего раздела после развода. В нем обязательно нужно прописать все условия раздела имущества, порядок имущественных прав, доли, а также возможное долевое участие детей. Составить договор можно как до регистрации брака, так и после. Его наличие существенно упростит бракоразводный процесс, а также исключит возможные конфликты при разделе. На сегодняшний день, к сожалению, супружеские пары редко прибегают к такому способу правового регулирования семейных вопросов, всего 5 %.
При наличии брачного договора, его копия должна подшиваться к общему кредитному делу в банке по ипотеке.
Ипотека взята во время брака
Еще раз вернемся к статье 39 СК РФ, где четко прописано правило раздела совместно нажитого имущества между супругами после развода в равных долях и ипотечная квартира не является тому исключением. Если супруги решили взять ипотеку после регистрации отношений, то независимо на кого будет оформлен кредитный договор, второй супруг выступает созаемщиком, то есть при наличии задолженности, ответственность по платежам ложится на его плечи. Именно поэтому он в равных долях претендует на данный вид недвижимости.
Раздел можно будет произвести после полного погашения задолженности или продать квартиру при согласии банка и разделить вырученные средства пополам. Если после развода у одного из супругов нет возможности дальше платить остаток ипотеки, то он может отказаться от квартиры в пользу второго (статья 252 ГК РФ), либо после полной выплаты будет автоматически претендовать на меньшую долю. Данный вопрос является достаточно сложным и спорным, поэтому чаще всего решается через суд.
Как разделить квартиру если есть дети
Этот вопрос поднимается достаточно часто, но по закону, статья 39 СК РФ совместно нажитое имущество относится только к супругам, дети участия здесь не принимают. Они могут претендовать на квартиру, только в результате смерти отца или матери. То есть сами дети не получают никакую долю в имуществе, но могут смягчить обстоятельства при разделе, если остаются проживать с одним из родителей. Например, по решению суда матери с детьми могут присудить большую долю недвижимости (статья 39 пункт 2 СК РФ), особенно если:
- ребенок или мать временно или на постоянной основе признан недееспособным или нетрудоспособным;
- у них нет своей жилплощади для проживания после развода;
- муж нанес существенный ущерб семейному бюджету без уважительных причин.
То есть, судебные приставы могут отклоняться от общепринятых рамок закона с целью . Такая ситуация не является единичным случаем. Главное доказать необходимость данных действий. Но данное правило по закону не распространяется на погашение кредитной задолженности. Остаток долга, чтобы получить свою долю в имуществе, оба супруга должны гасить равнозначно, если только отец сам не проявить инициативу взять на себя большую часть, учитывая материальное положение матери с ребенком. Тогда это правило необходимо зафиксировать документально, чтобы не возникли споры после полной выплаты ипотеки.
Детям также может принадлежать часть имущества, если родители сами изъявили желание вписать их в договор. Однако распорядиться своей долей можно только после наступления 14-летия. Если ребенок обладает долей ипотечного имущества, и остается жить с одним из родителей после развода, то их доли суммируются.
Раздел кредитного долга
Как вы поняли, раздел ипотечной квартиры может происходить абсолютно по-разному, все зависит от конкретной ситуации, условий приобретения и вложенных средств. Что касаемо остатка задолженности по кредиту, то здесь правильно, если долг будет делиться между супругами, отталкиваясь от имущественной доли каждого, то есть пропорционально (статья 39 часть 3 СК РФ). Если ситуация стандартная, то, так же как и совместно нажитое имущество, долги должны разделиться поровну. Данный вопрос подлежит оспариванию до 3-х лет после расторжения брака, благодаря чему, у вас есть достаточно времени, чтобы по справедливости разделить кредитную задолженность и получить полагаемую долю на квартиру.
Супруги имеют право не только распоряжаться совместно общим семейным бюджетом, независимо от того кто больше зарабатывал, но и совместно должны отвечать по имеющимся долговым обязательствам (статья 45 часть 2 СК РФ).
Один из супругов отказывается выплачивать свою долю
Не менее редко встречается ситуация, когда один из супругов после развода не может или не видит смысла дальше платить кредит, тем самым, якобы снимая с себя данную обязанность. Хотя согласно Семейному Кодексу он должен это делать и самостоятельно принимать решение не имеет права. В противном случае, если весь груз долга ложится на плечи одного супруга, то и имущественные права могут автоматически перейти к исправному плательщику. Если при этом отказник не имеет ничего против, то лучше сразу написать отказ и переоформить кредитный договор на одного супруга. Такое действие происходит только при согласии банка.
Другая ситуация, это когда один из супругов отказывается платить по кредиту, независимо от причин, но при этом не отказывается от своей доли, которая принадлежит ему по закону. Не каждый, кто принимает такое решение, задумывается о последствиях. При накоплении большой суммы задолженности (для этого иногда достаточно бывает всего 4-5 месяцев неуплаты), банк не только суммирует долг, но и начисляет на него пеню, а это не всегда маленький процент, в результате чего общая задолженность по кредиту только увеличивается.
Если по накоплению огромной суммы задолженности, банк подвергается большим рискам невозврата, в результате чего может выставить недвижимость на продажу (после нескольких предупреждений клиенту). Квартира обычно выставляется на торги, где цена ее устанавливается ниже рыночной. То есть по факту, банк производит реализацию имущества по заниженной цене, чтобы компенсировать остаток по кредиту, а разницу отдает вам на руки. Как вы поняли, эта разница может быть намного меньше, чем вы заплатили за все время кредита. Поэтому вы проиграете сразу по двум позициям - и квартиру не получите, и денежная разница будет существенно меньше. Но если это единственный вариант разрешения непростой ситуации, то полученные деньги после реализации ипотечной квартиры будут делиться, либо пополам, либо по договоренности между супругами в зависимости от вклада каждого при погашении кредита.
Военная ипотека
Статья 36 Семейного Кодекса прямо отвечает на данный вопрос – целевые государственные средства, в том числе и трудовые доходы не относятся к совместно нажитому имуществу, а значит, не подлежат разделу. Именно к этому числу относится военная программа, которая направлена на обеспечение жильем военнослужащих. заключается в том, что государство выделяет 2,4 млн. рублей на покупку квартиры путем оформления ипотечного договора и пока военнослужащий работает в органах Министерство обороны платит за него из страховых отчислений, платежи по кредиту. То есть, если военнослужащий соблюдает условия договора и все это время служит государству, то квартира ему достается на безвозмездной основе. А это значит, что данная квартира не может быть разделена либо переоформлена на другого члена семьи, так как сделки безвозмездного характера являются личной собственностью одного из супругов. На нее могут претендовать члены первого родства только после смерти собственника.
Но, как всегда нужно упомянуть о редких случаях, которые относятся к нестандартным ситуациям. Так как по программе НИС государство берет на себя только 2,4 млн. рублей, а в областных городах этой суммы не всегда хватает для покупки хорошей квартиры, то супруги могли внести дополнительные средства из своего семейного бюджета. Доказать факт увеличенной суммы по кредиту несложно. Поэтому разница будет делиться между супругами при разделе имущества пополам. Разница это может выплачиваться из личных средств владельца либо после полного погашения кредита и продажи квартиры. Также возможен вариант заменить денежную разницу средств по программе НИС и фактической стоимости квартиры, другим имуществом, чтобы не реализовывать ее, после полного погашения.
Так как квартира по военной программе является единоличной собственностью, то задолженность по кредиту владелец должен погашать самостоятельно.
Ипотека с материнским капиталом
Статья 10 Федерального Закона № 256, пункт 4 гласит о том, что . Неважно, на какую часть кредита были направлены государственные средства – на внесение первоначального взноса или на уменьшение общей задолженности, по итогу, выплаченная квартира делится на всех поровну, например, если в семье 4 человека – 2 родителей и 2 детей, то каждому достается по ¼ части. Продать недвижимость и разделить полученные средства поровну не получится, так как материнский капитал не может быть выражен в денежной форме, за этим строго следят органы опеки и пенсионный фонд, отвечающие за целевое их использования. Если, после развода нет возможности дальше платить по кредиту, то банк вместе с органами опеки могут дать согласие на продажу, однако при соблюдении следующих условий:
- что жилищные условия детей не ухудшатся;
- их равнозначные доли закрепятся за другой недвижимостью;
- будет куплено меньшее жилье, но без участия дополнительно заемных средств, но при этом с сохранением выделенной квадратуры на каждого ребенка;
Если продается только доля родителей или разменивается на меньшую квартиру, с сохранением только долей детей, чтобы закрыть ипотеку, то здесь разрешение органов опеки не понадобится.
То есть ситуация достаточно сложная и ее необходимо решать сообща не только двумя супругами, но и при участии банковской организации, а также органов опеки. Хорошо, если вы воспользуетесь помощью опытного в этих делах юриста, который подскажет более грамотный выход из такой ситуации. Помните, что если вы решили обойти такую ситуацию хитрым обманным путем, то суд может признать эту сделку недействительной из-за чего у вас не будет ни денег, ни квартиры.
Продать квартиру, выплатить долг, разделить остаток денег
Вариантов с продажей квартиры мы рассмотрели уже несколько, отталкиваясь от способа покупки квартиры. Такое решение вопроса иногда остается единственно верным, так как разделить доли очень сложно, проживать далее совместно невозможно, а платить остаток по кредиту еще несколько лет, не всегда целесообразно, особенно когда нет собственно жилья. Поэтому лучше потерять немного на стоимости квартиры, но на руки получить деньги, которые ранее были за нее выплачены. Для реализации такого решения, сначала необходимо получить согласия от банка. Если вы самостоятельно найдете покупателя, то возможно ничего не потеряете на стоимости, продав за аналогичную цену или даже выше (что бывает нечасто, так как не все хотят связываться с переоформлением прав по ипотеке). Если вопросом продажи занимается кредитная организация, то цена имущества практически всегда ниже рыночной, так как она будет выставляться на торги.
Как вы поняли, вопрос с разделом ипотечной квартиры после развода остается одним из самых сложных, так как каждый случай имеет свои тонкости. Если вы не хотите потерять положенную по закону вам долю имущества, то отнеситесь ответственно к данной проблеме. Ознакомьтесь с похожими случаями судебной практики, проконсультируйтесь с юристом и взвести все за и против, а только потом принимайте решение.
И их материального , и, конечно, совместно нажитого имущества. Но права на приобретенную в ипотеку недвижимость имеет также кредитующий банк. Он может повлиять на исход судебного процесса, в котором решается, как при разводе делится ипотечная квартира.
Для раздела квартиры под залогом можно обойтись и без суда. Если супруги и банк пришли к единогласному мнению, в каких долях поделить собственность и задолженность по кредиту, такая договоренность может быть оформлена трехсторонним соглашением. Его обязательно удостоверяют у нотариуса (ст. 38 Семейного Кодекса). Часто разводящиеся супруги решают просто продать квартиру и поделить полученные после погашения банковского долга деньги. На практике такое единодушие случается редко и раздел имущества происходит в судебной инстанции.
В какой суд и кто должен подавать заявление?
Инициативу по разделу имущества может проявить любой из супругов. Тогда он становится истцом, а другой супруг Ответчиком. Исковое заявление нужно подавать в районный суд по месту жительства последнего (если регистрации по месту жительства или пребывания у супругов различны).
Кредитор также может подать иск о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на предмет залога в случае проблем с погашением займа.
Как суд делит квартиру в ипотеке
Классически распространены два варианта:
Один из супругов становится единоличным собственником недвижимости и плательщиком по кредитному договору. При этом он должен компенсировать второму супругу половину средств, потраченных на покупку и выплаты по кредиту, если не докажет, что эти деньги не были совместно нажитыми. Суммы компенсаций рассчитываются исходя из текущих рыночных цен недвижимости. Если супруги не могут договориться о размере компенсаций, их устанавливает суд.
Оба супруга становятся владельцами квартиры в определенных судом долях. Задолженность по кредиту делится пропорционально присужденным долям в имуществе.В соответствии с 39 ст. Семейного кодекса судьи исходят из принципа равенства долей, но часто распределение происходит в других пропорциях. Поводом к этому могут стать различные обстоятельства: средства на покупку были приобретены одним из супругов до брака, подарены или выручены от продажи нажитого до брака имущества, один из супругов не имел дохода по неуважительным причинам или расходовал средства в ущерб интересам семьи. Разумеется, чтобы получить долю в имуществе больше положенной по закону, необходимо доказать имеющие значение обстоятельства и/или недобросовестность оппонента.
Имеет ли значение, на кого оформлена покупка недвижимости?
Нет. Приобретенная в браке квартира может быть общей совместной собственностью или единоличной. При разделе имущества не имеет значения, кто из супругов собственник. Все приобретенное в ходе брака каждой из сторон является общим.
Исключение составляют случаи, когда имеется брачный договор.
Что будет после развода с кредитом?
Здесь мы подробно писали об общих задолженностях супругов. Платеж по кредиту делят пропорционально определенным долям в квартире. Для банка все остается по-прежнему, а для каждого из плательщиков определяется точный порядок и размер выплат.
Как при разводе делится ипотечная квартира, если есть дети
Дети не имеют прав на имущество разводящихся родителей. При разделе имущества интересы детей учитываются, только если на приобретение жилья был использован материнский капитал. В этом случае необходимо определить в собственность детям долю согласно соответствующему нотариальному обязательству.
Однако суд может увеличить долю в квартире для супруга, с которым остаются проживать дети (п. 2 ст. 39 СК РФ). Манипуляции интересами детей с этой целью встречаются часто и не должны приводить к несоразмерному увеличению доли одного из супругов. Доказать суду необоснованность требований об увеличении части квартиры для проживания ребенка бывает непросто.
Если кредит выплачен
Для увеличения доли в собственности или компенсации по квартире, за которую уже выплачен кредит, можно попробовать доказать, что супруг не имел дохода по неуважительным причинам и кредит выплачивал другой супруг. Применяют свидетельские показания, справки с места работы и иные свидетельства отсутствия заработка.
Но всегда проще доказать, что средства для первоначального взноса были подарены, получены за счет реализации купленных до брака вещей, или хранились на открытом до свадьбы вкладе. В таких и похожих ситуациях суд охотно идет на встречу и увеличивает долю стороны спора.
Если квартира была куплена до свадьбы в ипотеку одним из супругов, а выплаты по кредиту происходили в том числе после регистрации брака
При заключении брака второй супруг как бы автоматически становится плательщиком по кредиту, взятому до брака, ведь заработки обеих сторон теперь являются совместно нажитым имуществом. Семейный бюджет пополняется обоими супругами, даже если фактически оплачивать кредит продолжает непосредственный заемщик. Можно претендовать на долю в праве на квартиру пропорционально совместно выплаченной части кредита.
Судебная практика по делам о разделе недвижимости, тем более находящейся в залоге, неоднозначна. Двух одинаковых дел такого рода просто не существует. Большую роль играют субъективная оценка судьей сложившихся семейных обстоятельств. Поэтому мы не даем стопроцентной гарантии определенного исхода вашего дела, а рассказываем о нескольких вероятных решениях и прорабатываем индивидуальную позицию по каждому спору.
В настоящее время приобрести жилье за счет собственных сбережений сложно, поэтому многие семьи получают ипотечные кредиты, чтобы решить квартирный вопрос. При этом мало кто задумывается о том, что совместная жизнь может не сложиться. И поэтому в случае развода у семьи, взявшей такой кредит, появляются вопросы о том, как делить ипотеку после расставания.
Что такое ипотека? Это особая форма залога, при которой заложенное имущество переходит в собственность должнику. В случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств кредитор вправе требовать компенсацию, реализовав заложенную недвижимость.
Ипотечный кредит обычно выдается на срок от 10 лет. При этом, как показывает судебная практика, больше половины браков в стране расторгается в течение этого периода. Поэтому, перед тем как получить ипотечный кредит, следует изучить порядок раздела имущества по .
Способы раздела имущества в ипотеке
Как делится ипотека при разводе? Ипотечную собственность при разводе поделить сложнее, по сравнению с другими видами супружеского имущества. Это объясняется тем, что здесь участвует третья сторона — кредитор, который имеет свою точку зрения на этот счет. И его мнение приходится учитывать в подобной ситуации. Развод при наличии ипотеки будет проходить проще, если с самого начала стороны обратятся к юристам, которые имеют опыт работы в данной области.
Они помогут найти оптимальный вариант раздела недвижимости, который устроит всех участников спора.
Лучший вариант разрешения вопроса — это заключение соглашения с определением порядка раздела ипотечного долга при расторжении брака. Если составить договор не представляется возможным, эту проблему поможет решить суд. Для этого супругам необходимо предоставить копии документов, которые им были выданы при покупке недвижимости. После этого заявитель должен подать исковое заявление в районный суд и уведомить банк о намерении развестись.
При разводе с наличием ипотеки очень важно, кто из супругов и когда получил кредит, а также состояла ли пара в браке, есть ли у супругов совместные дети. От этих обстоятельств зависит решение суда.
Например, если кредит был оформлен во время брака, супруги должны нести одинаковую ответственность по кредитным обязательствам перед банком. В данной ситуации не имеет значения, являются ли они созаемщиками, потому что, в соответствии с законодательством РФ, данная недвижимость является совместно нажитой. Раздел имущества при разводе, в том числе и раздел ипотеки, происходит в долях. Как правило, они равные, но по решению кредитора и суда доли могут быть определены в разных пропорциях.
Еще один способ раздела ипотечной недвижимости — это реализация жилья. Этот вариант допускается только с согласия кредитора. Следует заметить, что банки очень часто отказывают клиентам в совершении такой сделки.
Если разведенные супруги или кто-то из них не исполняют кредитные обязательства по выплате ипотечного кредита, банк может продать данную недвижимость. Она может быть реализована на аукционе. После погашения долга за счет продажи кредитор возвращает часть оставшихся денежных средств заемщикам.
Варианты переоформления ипотеки при разводе
Если семья решила расторгнуть брак и при этом у супругов есть ипотечный кредит, они могут заключить с банком дополнительное соглашение, в котором общая ответственность супругов будет изменена на личную обязанность каждой стороны по погашению своей части кредитного долга.
Ипотеку можно переоформить на одного из супругов. В данном случае вторая сторона полностью освобождается от погашения долга, теряя при этом право на недвижимость. Собственность, приобретенная в ипотеку, после развода перейдет лицу, погасившему ипотечный кредит. Воспользоваться таким вариантом можно только с согласия банка при условии, что заемщик обладает достаточным уровнем платежеспособности или может предоставить другого поручителя.
Следует знать, что для переоформления, кроме согласия банка, требуется согласие обоих супругов. Они должны заключить договор о разделе ипотечного жилья либо права требования передачи собственности по договору.
Переоформление кредитного соглашения предполагает оплату комиссии. Ее размер составляет примерно 0,5-1,5% от величины задолженности. При этом также необходимо не забыть переоформить страховку.
Если ипотека была взята до того, как супруги зарегистрировали брак, будут разделены только те платежи, которые совершались в период брака. При этом второй супруг вправе претендовать на часть платежей, которые производились в браке, или на долю недвижимости, соответствующую этим платежам.
Если лицо, оформившее ипотеку, хочет быть единственным заемщиком, при регистрации брака паре необходимо заключить брачный контракт.
В договоре стоит указать, что при разводе второй супруг не может предъявить претензии на ипотечное жилье. Рекомендуется оформить брачный контракт и во время брака, в случае если другой супруг не хочет брать ипотечный кредит.
Если имущество было получено в дар или было куплено после расторжения брака, оно может быть признано имуществом одного из супругов. Для этого нужно предоставить подтверждающие документы в качестве доказательства.
Банк, который выдал ипотечный кредит, может потребовать погасить кредит досрочно. Принимая такое решение, банк исходит из того, что после развода должников становится больше, при этом размер доходов одного из них не соответствует необходимым требованиям банка.
Ипотека в гражданском браке
Можно ли делить ипотеку при разводе, если супруги живут гражданским браком? Сегодня такой вопрос возникает у заемщиков достаточно часто, поскольку все больше семей предпочитает жить вместе, не оформив официально свои отношения.
Следует знать, что настоящим брачным союзом можно считать только те семейные отношения, которые зарегистрированы в предусмотренном законодательством порядке. Следовательно, семейные отношения, неоформленные официально, не попадают под действие норм семейного законодательства. И ипотечный кредит после расставания не может быть разделен точно такими же способами, что и при официальном браке.
В данном случае имущественные права регулирует Гражданский кодекс, на основании которого банк и оформляет договор с заемщиком. При этом гражданский супруг получателя ипотеки будет выступать созаемщиком по кредиту. Платить ипотеку заемщик может как самостоятельно, так и в солидарном порядке.
По мнению юристов, получать ипотеку в гражданском браке опасно для второй стороны, поскольку недвижимость после погашения перейдет тому человеку, который заключал договор. Гражданскому супругу придется потратить много времени и сил, чтобы доказать суду, что он находился с гражданским супругом в отношениях и имеет права на имущество.
Неумолимая статистика говорит о высоком проценте разводов: до 18% семей распадаются в первые три года.
К моменту официального разрыва отношений многие семьи обзавелись детьми, имуществом, квартирой в ипотеку.
Проблема достаточно актуальна. Раздел ипотечной квартиры при разводе часто вызывает много вопросов и споров . Как это сделать в 2019 году, разберемся далее.
Это слово «Развод»!
Если оба супруга окончательно решили расстаться и решить вопрос о том, что делать с ипотекой при разводе.
Важное значение имеет время, когда был заключен ипотечный кредит на квартиру . Здесь несколько вариантов.
Если ипотека взята до брака, то обычно решается несложно
. После расторжения официального брака квартира будет отдана в собственность тому из супругов, кто покупал ее до брака. Он и будет оплачивать оставшийся перед банком долг.
Второй супруг не может претендовать на недвижимую собственность, пусть и проживал в данной квартире. Свои притязания он может удовлетворить в денежном эквиваленте.
Для этого необходимо документально подтвердить, что участвовал в выплатах по ипотеке, делал ремонт за свои деньги.
Но в том же Семейном кодексе говорится, что другой супруг имеет право на долю в квартире, ведь выплаты на погашение долга перед банком шли из общего семейного бюджета.
Человеку при этом необязательно работать: заработная плата одного считается общим доходом.
Каким будет решение суда, зависит от доказательной базы (расписки, чеки) и уровня опытности адвоката.
Раздел квартиры в гражданском браке
Это самый простой вариант .
Квартира со всеми ипотечными обязательствами находится в собственности того, кто является заемщиком у банка на эту квартиру.
Ипотечная недвижимость может попасть под раздел собственность, если бывшие сожители являются созаемщиками ипотеки.
Вопрос о том, как делится ипотека при разводе, взятая в браке, сложнее других и часто отягощается факторами, замедляющими этот процесс.
Любое нажитое имущество, купленное в браке, относится к совместно нажитому . Причем не имеет значения, кто из бывших супругов записан в свидетельстве о праве собственности.
Но в большинстве случаев банк, пытаясь обезопасить себя, берет второго супруг в созаемщики. Таким образом при разводе оба супруга получают одинаковые долговые обязательства перед банком.
Если нет других факторов, влияющих на то, как при разводе делится квартира в ипотеке, процесс происходит по нескольким сценариям:
- Бывшие супруги могут заключить соглашение о разделе имущества, по которому они продолжают вместе платить ипотечный кредит, пока полностью не выплатят его. Они оба продолжают быть собственниками квартиры. Но сам банк стоит уведомить, что состоялся бракоразводный процесс.
- Второй способ – самый распространенный. Бывшие супруги хотят переоформить ипотеку и выбирают раздел квартиры на равные доли и ипотечный долг поровну. Банк неохотно идет на подобные сделки: ведь вместо одного кредита он получает сразу два. Причем есть риск невыплаты со стороны заемщиков. Иногда банк требует погасить долг перед ним полностью, если супруги развелись.
- Третий вариант подойдет тем, у кого долг по ипотеке небольшой. Квартиру с разрешения банка (она находится в залоге у банка, пока не погашен ипотечный кредит) продают, погашают долг перед банком, а оставшуюся сумму делят пополам между бывшими супругами, собственниками квартиры.
- Иногда встречаются, когда один из супругов отказывается от своей доли в квартире, а значит избавляется от долговых обязательств перед банком. Есть загвоздка – банк может не одобрить подобный выход из ситуации, т. к. супруг, которому отходит квартира может не справиться с выплатами в одиночку по причине низкого дохода.
Несмотря на то, как именно хотят бывшие супруги решить вопрос о том, что делать с ипотекой в разводе, все упирается в мнение банка.
Он не обязан менять условия договора, если у созаемщиков (по совместительству супругов) идет бракоразводный процесс.
Суд будет учитывать мнение банка, как третьего заинтересованного лица.
При покупке квартиры в ипотеку в период брака возможно использование личных средств, лежащих на банковском счету у одного из супругов еще с добрачного периода, как первоначальный взнос.
При разводе он может потребовать их вернуть или стать одним собственником жилья. Второму оформляется компенсация в размере половины уплаченного ипотечного кредита за период брака.
Факторы, влияющие на процесс раздела ипотечной квартиры
Выше рассмотрены варианты раздела квартиру в ипотеке, которые достаточно легко решаются самими бывшими супругами путем мирного соглашения или решается судьей, если есть исковое заявление одной из сторон.
Трудности возникают, когда у семьи есть дети, ипотека была оформлена на специальных условиях: с материнским капиталом, брачным договором или военная ипотека.
Ипотека при разводе супругов с детьми часто делится в суде. Наличие несовершеннолетних детей влияет на решение суда о разделе квартиры в ипотеке.
Долю больше, чем у другого супруга, получает тот, с кем дети остаются.
Если квартиру бывшие муж и жена решили продать (не без согласия банка) ребенка (детей) нужно выписать из этой квартиры в другое место.
Иначе вмешается опека и может поставить вопрос о лишении родительских прав, если наличие нормальных условий жизни ребенка не соответствует действительности.
Материнский капитал – это государственное пособие матери за рождение или усыновление второго и последующего ребенка.
Ипотека с материнским капиталом предполагает, что у бывших супругов есть как минимум двое детей, права которых должны быть соблюдены.
Об это сказано выше. Материнский капитал оформлен на одного из супругов и не может быть поделен при разводе.
Но есть моменты, при разделе квартиры с материнским капиталом:
- квартира становится долевой собственностью обоих супругов и их детей;
- доли на детей выделяются после погашения ипотечного кредита;
- в случае бракоразводного процесса квартира будет делиться по существующим долям.
Раздел квартиры, купленной в ипотеку, может длиться долго. Чтобы облегчить задачу, можно составить брачный контракт.
Его подписывают в любое время до расторжения брака: до брака, в весь период брака, а также до или после покупки квартиры в ипотеку.
В последнем случае супруги обязаны уведомить банк и том, что у них составлен брачный договор, подписанный нотариусом.
Кредитная организация может оспорить пункт о разделе ипотечной квартиры, только подав исковое заявление в суд.
Иногда банки требуют подписания брачного договора при получении средств на покупку квартиры . Объясняется подобное условие тем, что один из супругов мешает банку выдать положительное решение.
Чаще это объясняется плохой кредитной историей, наличием нескольких кредитов, отсутствие официального заработка.
В брачном договоре нужно указать то, что является важным для банка, как третье заинтересованное лицо: второй из супругов отказывается от всех обязательств по ипотеке и претензий. Решение суда при наличии такого договора будет в пользу основного заемщика.
Особенность состоит в том, что владельцем ипотечного кредита и самой квартиры после развода остается сам военнослужащий.
Не имеет значение, есть ли у него жена и дети.
Раздел квартиры проходит без участия последних. Также военный не может переоформить ипотеку, даже при необходимости разделить квартиру, приобретенную по военной ипотеке.
Есть другая сторона такого ипотечного кредита. Военная ипотека подразумевает под собой, что при невыплате за ипотеку ответственность полностью лежит на самом военнослужащем. Жена, даже бывшая, освобождена от такого обязательства.
При решении супругов о том, как поделить квартиру в ипотеке при разводе и можно ли разделить кредит на два независимых, нужно следовать следующим правилам:
Это ответ на вопрос о том, как переоформить ипотеку и как выйти из созаемщиков. Часто банки отказывают в таком решении, т. к. не хочет рисковать.
В квартире, на которую оформлены два кредита, можно остаться жить вместе, оформляя ее как коммунальную, и каждому достается изолированное жилое помещение (комната), отдельные коммунальные платежи.
На вопрос супругов «Можно ли таким образом разделить однокомнатную квартиру?» только отрицательный. И получить у банка два отдельных кредита вместо одного на однокомнатную квартиру не получится.
Здесь есть другие советы юриста:
Разменять квартиру с несколькими комнатами можно на две. Их общая стоимость будет равняться той сумме, что предлагается за ипотечную квартиру. Но процесс размена может занять много времени.
Когда идет процедура развода, супруги, которые не договорились об оплате долга, могут допускать неполного погашения, просрочки по платежам.
Если оплаты по ипотеке не было несколько месяцев, банк может забрать квартиру и продать ее с аукциона.
Часто при разделе квартиры и ипотеки на два независимых кредита бывшие супруги не уживаются вместе и в квартире остается жить один из них. Тот, кто покинул квартиру, может игнорировать платежи по кредиту и ссылаться на то, что он больше не живет.
Как обезопасить себя в этом случае? Второму придется платить его часть, если хочет не допустить продажи доли в квартире аукциона по заниженной стоимости.
Он может потребовать переписать ипотечный кредит на себя, избавив своего бывшего супруга от долговых обязательств и самой доли в квартире.
Другой путь – это продажа квартиры с аукциона и погашение кредитной задолженности перед банком . Оставшиеся деньги потом будут поделены между бывшими супругами.
Квартира с обременением будет стоить дешевле, чем остальные, потому что на нее будет маленький спрос.
Не каждый согласиться купить квартиру, за которую не выплачена ипотека. Компенсацией за неудобства будет скидка на ее покупку.
Если разделить или продать квартиру не получается, а жить вместе невозможно, то можно разъехаться на временное жилье.
Ипотечную квартиру по закону сдавать и гасить с ее помощью кредит нельзя, т. к. нет согласия третьей стороны (банка). На практике такие квартиры успешно сдают.
На сегодняшний день вопросы по разделу ипотечной квартиры чаще решается в суде.
Судебная практика по таким делам по стране самая разная, и решения суда в разных регионах страны могут отличаться кардинально.
Успех в защите своих интересов в отношении квартиры часто зависит от юридической подкованности самих бывших супругов, грамотности и опытности адвоката.
Видео: Как при разводе делится ипотека?