В наше непростое время выбирать новостройку для покупки приходится особенно придирчиво. Ведь качество строительства и красота будущего объекта - это важно, но если все это через года останется всего лишь купленными кирпичами и воздухом в определенном районе, никто не будет рад. Застройщик «Пионер» имеет весьма хорошую репутацию, и это стало главной причиной, по которой я заинтересовалась его строящимся класса комфорт-плюс. Проект этот широкомасштабный и достойный внимания. Поэтому я приняла решение изучить его поподробнее.
Кто строит и продает
Про застройщика я уже упомянула, но стоит остановиться на нем поподробнее. Группа компаний «Пионер» на жилищном рынке с 2001 года. За это время накоплен немалый опыт - строит, продает и обслуживает жилые и коммерческие объекты в Москве и Санкт-Петербурге. В последнее время компания известна тем, что первой на нашем рынке недвижимости предложила концепцию кварталов «LIFE»: жилые комплексы «Life-Митинская», «Life-Сходненская», «Life-Волжская» «Life-Лазаревское». Теперь в эту серию вошел и «Ботанический сад».
О чем говорит Интернет
У проекта есть именной сайт http://botsad.pioneer.ru. Качество картинок и информационное насыщение мне понравилось: есть вся необходимая первичная информация, которая важна для потенциального покупателя
Как можно узнать из того, что написано на сайте, при возведении этого жилого квартала, применяются японские технологии жилищного строительства - мастер-план разработан японским архитектурным бюро Nikken sekkei. Как обещают на сайте, дома в максимальной степени будут воплощать представления об удобстве и комфорте. Здесь применена концепция юраги (что в переводе с японского означает «изменчивость) - прием с некоторым смещением плоскости стен вправо-влево в произвольном порядке.
Выглядит действительно симпатично. Дома, как и следовало ожидать, монолитные, с вентилируемыми фасадами.
«Жилой комплекс располагается в уникальном месте» - пафосно объявляют на сайте. Действительно, плюсы в локации есть: рядом метро, скоро будет новая станция московской кольцевой дороги, рядом крупнейший парк Москвы и Европы - Главный ботанический сад имени Цицина.
Всего в жилую часть входят девять корпусов в четыре этапа. Проект масштабный: общая площадь по плану должна составить 238 тысяч квадратных метров.
Первая очередь - это две башни - корпуса 1 и 2 - по 24 этажа и дом переменной этажности - корпус 3 - высотой от 16 до 18. Срок строительства - с 1 марта прошлого года по декабрь этого года. Забегая вперед покажу как сейчас выглядит стройка.
Во второй очереди еще три дома: два корпуса 4 и 6 - это 24-этажные башни, а третий - корпус 5 - 15-этажная «пластина». Вторую очередь начали строить в ноябре, а завершить планируют в августе 2017.
Подробной информации по корпусам других очередей пока нет, но сроки уже известны. Третью очередь начали строить «уже сейчас», в марте 2016 (продажи еще не открыты), а завершат в декабре 2017 года. Четвертая очередь - в перспективе: начнут строить в этом сентябре, а завершат в декабре 2018 года.
Конечно, в описании объекта на сайте не обошлось без чрезмерного пафоса. Например, входные группы обозначены как «лаунж-зоны» - мол, красивые и просторные. Не сомневаюсь, что они будут действительно радовать взгляд - я уже бывала на объектах «Пионера», где качество строительства и дизайн мне понравились, общее впечатление было приятное, но все-таки подъезд в современном доме комфорт-класса и должен быть красивым по умолчанию.
Не менее патетично выглядят красивые слова, касающиеся ночной подсветки домов: «осветительные приборы, вмонтированные в кровлю, сформируют как бы «корону» здания». Да-да, мы уже поняли, что это особенный проект, просто царский, правда, в Свиблово. В общем, мне показалось, что маркетологи немного переборщили с восхвалениями.
Но вернемся к описанию объекта. Помимо собственно домов и апарт-отеля, здесь должны построить все то, что необходимо для комфортной жизни: магазины, рестораны, кафе и другие объекты социальной инфраструктуры - детский сад на 240 мест и школу на 550 мест, спортивные и детские игровые площадки. Обещают даже профилактический центр.
Также со временем планируют построить отель с апартаментами, офисами и торговыми помещениями - «Пионер» уже строил такие в Питере и в Москве.
Подробнее о локации
Помимо станции метро «Ботанический cад», здесь появится транспортно-пересадочный узел, включающий в себя метро, перехватывающие парковки и кольцевую железную дорогу (однако, далеко не каждый потенциальный покупатель увидит в этом плюс, некоторых это пугает). Участок, на котором планируется стройка охватывает части сразу нескольких улиц с поэтичными названиями: проезд Серебрякова, улица Снежная и Лазоревый проезд. В целом транспортная доступность отличная: можно выехать как на основные транспортные магистрали - проспект Мира, третье транспортное кольцо, да и до центра не так уж далеко, все-таки 9 километров до Садового кольца на авто можно преодолеть очень быстро.
Что пишут в отзывах
Традиционно у объекта есть как сторонники, так и те, кто нацелен на негатив. Отзывов очень много, несмотря на то, что проект все-таки не древний (бывает, что стройке уже несколько лет, а на форумах не густо). Важно учесть все мнения, что я и попробовала сделать.
Например, некий Alex-1_486 считает, что квартиры ликвидны, несмотря на немаленький ценник (тут я поспорю, поскольку ликвидность - это способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной, а в кризис предсказать быструю продажу, а тем более будущую цену, невозможно). Аргумент у Алекса такой: он просит привести примеры объектов конкурентов в 100 метрах от метро, рядом с парком, где нет в непосредственной близости заводов или других вредных объектов. Из-за того, что таких объектов в Москве действительно мало, он уверен, что те, кто купит квартиру сейчас, в итоге хорошо выиграют в деньгах.
Пользователь Мишаня-1 с этим не согласен, он считает, что дело не в возможной ликвидности, а в огромных рисках, ведь сейчас такая ситуация, что никто не знает, что будет через год, а тем более через пару лет - «война или мать родна, демократия или Гулаг, страна или осколки»... И по мнению Мишани, цены на недвижимость еще упадут.
Юзер с ником «Life для» описывает свой разговор с менеджером «Пионера», который, по его словам, не знал, когда спрячут ЛЭП, которая находится рядом с домами, но обещал, что это сделают. Также, по словам пользователя, менеджер отказался прислать на почту план застройки, что также огорчило возможного покупателя.
Пользователь «Звуки Трассы» пишет о шуме автомобилей, которые отлично слышны возле проходной зеркального комбината (что рядом с объектом). Шум дороги, по его словам, разрывают каждые 3 минуты звуковые сигналы машин - на светофоре сигналят водителям, которые зазевались. Это не трагедия, но о вопросе звукоизоляции придется подумать.
Пользователь с ником Трейнспоттинг настроен критично и перечисляет сразу несколько минусов, связанных с вопросами шума. Он считает, что когда будет московская кольцевая железная дорога, электрички будут заметно «свистеть». Плюс северо-восточная хорда под окнами и транспортный пересадочный узел - все это в любом случае даст дополнительный шум. Тем, кто мельком писал про хорошую экологию, он говорит, что это «даже не смешно читать». Понятно, что мегаполис не может быть экологически чистым.
«Вы хотя бы представляете, что такое Свиблово?». - вопрошает некий Петр Алексеевич. Он считает, что в окружении будущего чудо-района будут в основном дома рабочего класса (вот тут я улыбнулась, хотя мне понятно, на что намекает Петр Алексеевич, но можно было бы без снобизма объяснять свои претензии к возможным соседям). По его мнению, «сам райончик будет зажат тремя улочками, огромной рокадой и ТПУ». Поэтому ценовая политика вызывает у него вопросы и даже некоторое возмущение. «Можно и в Мытищах построить мега-супер-бизнес-пупер-класс и продавать за немереные деньги - только кто купит-то?»
Форумчанин с ником Емеля емеля, который не первый год живет в окрестностях, где строится ЖК, высказался подробно, разбив свое мнение на минусы и плюсы.
Минусы
1) Высоковольтные провода - это то, чье потрескивание слушают жители домов по проезду Серебрякова не первый год (многие - всю жизнь). «Даже не надейтесь, что их потом уберут» - пишет Емеля емеля. - «Вышки только недавно меняли, старые на новые и это был грандиозный объем работ».
2) Пересадочный узел, возможно, чем-то неплох, но для Емели емели - минус (разделяю его точку зрения, все-таки, как говорит народная молва, «меньше народу - больше кислороду»).
3) Под носом у строящихся корпусов довольно сложный перекресток, на котором регулярно сигналят друг другу машины.
Так что нужно очень внимательно отнестись к выбору расположения квартиры: лучше, чтобы окна на дорогу не выходили.
Плюсы
1)Главным плюсом можно назвать метро, которое буквально под боком
2)В плане магазинов проблем нет: инфраструктура района давно налажена. Есть крупные гипермаркеты неподалеку
3) В районе есть медицинские центры с хорошей репутацией (примечание редакции: топикастер не уточнил, какие именно).
Юзер под ником ДДУ пишет, что он был в офисе продаж, смотрел образцы отделки, и почти все его устроило, и даже цена не вызвала шок, но вот образец договора долевого участия не порадовал пунктом о том, что застройщик может в одностороннем порядке изменить материалы отделки, а также планировку и другие параметры квартиры. Он отмечает, что такой контракт у него не поднялась бы рука подписать, ведь это не последний жилой комплекс в стране, а продают его словно нет альтернативы.
Личный визит
Выйдя из метро, я сразу увидела и офис продаж, и саму стройку (ближе всего к метро оказалась первая очередь объекта).
Благодаря тому, что в домах уже построено немало этажей, они видны даже из-за забора.
А вот вторую очередь рассмотреть за забором никак не удалось. Пробовала даже залезть на пригорок, скользкий от таявшего последнего мартовского снега, надеялась «обмануть систему» и сделать фото с высоты, но несмотря на его покорение, забор все скрыл.
Сравните с первой очередью, где, кстати, таки есть части забора с решеткой, где можно было бы в любом случае все увидеть.
Меня, кстати, как потенциального покупателя, это напрягает: на большинстве строек есть возможность хоть из-за какой-нибудь решеточки подглядеть за ходом стройки. Почему же тут такой возможности нет? Что-то скрывают? Вряд ли, но для мнительного покупателя это минус - кто имел дело с новостройкой, тот знает, что в каждом объекте всегда есть люди, которые следят за ходом стройки очень внимательно, посещают стройку и делают фотографии, даже если у застройщика не одна веб-камера и свои отчеты.
Немного прогулялась по окрестностям. Соседние здания, конечно, совсем другого уровня.
В офисе продаж
В офисе продаж кроме меня был еще один покупатель (не густо), зато долго ждать менеджера не пришлось - буквально через две минуты меня перехватили.
Она подвела меня к макету объекта, чтобы показать, где расположены корпуса и инфраструктура. Тем временем второй потенциальный покупатель, также бедовал с другим менеджером, и был заметно огорчен ценами на первую очередь. Сказал, что придется рассматривать вторую, поскольку на этом этапе стоимость квартир в первой очереди кажется ему высокой.
Затем мы перешли к делу: менеджер поинтересовалась моими предпочтениями и описала возможные варианты и цены. По ее словам, стоимость очень сильно зависит от этажа - и это не просто стандартное «первые этажи дешевле», а буквально «чем выше, тем дороже». Приобрести квартиру можно как с отделкой, так и без, и это также влияет на цену. Варианта три: без отделки, с отделкой и с индивидуальной отделкой - где все материалы подбираются под конкретного клиента. Правда, в первой очереди квартир без отделки осталось очень-очень мало.
В первой очереди цены уже действительно не радуют. Стоимость начинается от 9,330 млн. руб. за однушку в 43,40 метра. Есть вариант 9,590 млн. руб. за однокомнатную квартиру 41,39 метров. Как вы догадались, разница в цене обусловлена тем, что первая квартира находится на 13-ом этаже, а вторая на 16-ом. А вот, к примеру, цена трешки (83,01 кв. м) начинается от 15 млн. руб. В целом, выбор квартир в первой очереди значительно меньше, чем во второй (обычное дело, ведь на старте цена была дешевле, тогда-то все в основном и покупали).
Стоимость квартир во второй очереди начинается от 7,400 млн. рублей - это однушка в 40,08 кв.м. Двухкомнатные квартиры площадью от 58,4 кв. м предлагают по цене от 10, 200 млн. руб. Трешки размером от 77,99 - по цене от 15,196 млн. руб. Максимальная же цена, как и следовало ожидать, за пятикомнатный пентхаус на 24 этаже - 54 млн. руб.
Планировки достаточно функциональные, порадовало, что даже в небольших сорокаметровых однушках кухня занимает почти 10 метров.
Менеджер отметила, что к каждому клиенту стараются найти подход исходя из его потребностей и возможностей и некоторые вопросы, например, рассрочки или скидки вполне можно обговорить индивидуально.
Кстати, о рассрочке. Вместе с системой ВТБ 24 Лизинг группа компаний «Пионер» предлагает покупателям первой очереди объекта разбить платеж на несколько частей (без уплаты процентов). Общие условия такие:
- первоначальный взнос не менее 35 %;
- дополнительных расходов по страхованию жизни, комиссий - нет;
- график погашения определяется индивидуально, схема может подбираться индивидуально;
- срок, на который дают рассрочку обсуждается для каждого конкретного случая. Но в целом он ограничен годом (12 полных месяцев - это максимум).
Но, как сказала менеджер, вопрос о рассрочке на вторую очередь также можно обсуждать. Ну и, конечно, ничто не мешает взять ипотеку: банков, с которыми сотрудничает застройщик - много, так что большой выбор позволяет подобрать каждому покупателю оптимальный для него вариант.
Дальше я решила посмотреть образцы отделки и возможных материалов в шоу-руме. Представленные варианты мне понравились. Впрочем, «Пионер» славится добротным ремонтом. Даже стандартный вариант - на достойном уровне, не чета тому, что обычно называют «муниципальной отделкой».
Также можно было посмотреть образцы ремонта, который застройщик готов сделать индивидуально, за дополнительную плату (цена полностью зависит от того, что именно хочет видеть клиент). Конечно, тут уже другой уровень, еще выше.
Подведем итоги
Как вы уже поняли, объект оставил у меня хорошее впечатление. Поэтому ставлю ему 8 баллов. Не 10 по важным причинам: на данный момент ценник кусается, а ведь дома сдаются «не завтра». И инфраструктура, которую планируют построить, тоже появится в полном объеме не сразу. Из других минусов - близость к шумной дороге, о которой активно пишут на форумах (электрички, возможно, также будут слышны). Что мне нравится, так это надежный застройщик, красивый внешний вид домов, хорошее качество строительства и транспортная доступность. Конечно, как я традиционно отмечаю, покупать неготовую новостройку в кризис - это всегда «русская рулетка». Но тут, благодаря устойчивому положению и хорошей репутации «Пионера», выше шанс «не пролететь». Ведь покупка квартиры даже для состоятельных людей - это ощутимые траты. А для тех, кто, может быть, копил на жилье всю жизнь, надежность тех, кому они доверяют деньги, особенно важна.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
Жилой комплекс «LIFE Ботанический сад» вошёл в сайт. К чести застройщика — ГК «Пионер» — стоит сказать, что в списке находится и второй его строящийся объект — . Хотя «Пионер» имеет на рынке первичного жилья положительную репутацию, некоторые возведённые им дома были сданы с небольшой задержкой. В качестве примера можно привести, например, первую очередь «LIFE-Митинская».
Но на сам ЖК «LIFE Ботанический сад» это не распространяется. Более того, первые сданные дома №№ 1, 2 и 3 были введены в эксплуатацию в декабре 2016 г., при том, что по проектной декларации их планировалось сдать в сентябре 2017 года. Досрочный ввод в эксплуатацию жилых корпусов в 2016 году был и в ЖК «LIFE-Митинская Ecopark» .
Три следующих корпуса ЖК «LIFE Ботанический сад» также близки к сдаче. Все основные строительные работы по корпусам 4, 5 и 6 закончены, в ближайшее время должна завершиться отделка фасадов. Застройщик производит внутреннюю отделку и благоустройство придомовой территории. На наш взгляд, «Пионер» имеет возможность сдать все три дома в срок — до конца текущего года. Равно как и корпус 7, который тоже находится на высокой стадии готовности, до II квартала 2018 года включительно. Четвёртая очередь, которая в отличие от первых трёх анонсирована как бизнес-класс, пока находится на этапе котлована. Хотя первые 7 корпусов были представлены как комфорт-класс, премиальные квартиры есть и в них. 25 таких квартир было выкуплено для топ-менеджеров из Китая.
Рядом с «LIFE Ботанический сад» действуют станции метро и МЦК, а в ближайшем будущем группа компаний «Пионер» планирует построить здесь транспортно-пересадочный узел, который улучшит транспортную доступность объекта и, по обещаниям руководства ГК «Пионер», поможет создать новые рабочие места.
В завершение стоит сказать, что комплекс был выдвинут на звание «Лучшего реализованного проекта» (несмотря на то, что он ещё строится) на призы мэрии Москвы. Итоги будут оглашены 13 августа, в день строителя.
Со времени нашего последнего «Мнения портала» на рынок были выведены новые проекты, реализующиеся неподалёку от «LIFE Ботанический сад». Это от и вторая очередь , строительство которого ведёт .
Компания «Пионер» относится к крупным игрокам московского рынка и имеет достаточный опыт возведения домов разной степени сложности. Так что нет сомнений в ее способности сдать МФК «LIFE Ботанический сад» в установленный срок и с надлежащим качеством.
Проект масштабный, стройка стартовала в 2015 году, и по состоянию на июнь 2016-го дела здесь идут очень неплохо. На конец текущего года намечена сдача трех корпусов первой очереди строительства, и, судя по всему, проблемы с этим быть не должно. Работа на стройке кипит. Три первых корпуса (№1, 2, 3) уже возведены, ведутся отделочные и внутренние работы. Еще три корпуса (№4, 5, 6), относящиеся ко второй очереди, находятся на ранней стадии строительства. Но поскольку сдача их намечена на конец 2017 года, то пока все идет по графику.
Проект интересен в архитектурном плане. Не так часто наши застройщики берут на вооружение опыт японской архитектуры. Мягкие краски, отсутствие ярких цветовых акцентов, все очень гармонично. Ну и конечно, современные опции комфорта. Такие, например, как террасы на верхнем этаже или остекленные по всей высоте, от пола до потолка, широкие (1,8 м) лоджии, где легко помещаются стол и стулья. Не забудем и про так называемые лаунж-зоны, в холлах домов (барная стойка, диваны, рояль, книги), где можно отдохнуть, побеседовать. Добавим к этому заявленную концепцию дворов без машин — парковка во дворах будет запрещена, все машины разместятся в подземных паркингах или на парковках по периметру комплекса. Правда, количество предусмотренных машиномест меньше числа квартир (да и не всем по карману паркинг), так что на перспективу можно ожидать сложностей с парковкой.
Квартиры, в домах первой очереди неплохие. Кроме широких балконов, отметим также, что в большинстве квартир просторные кухни, в «трешках» по два санузла, в некоторых квартирах габаритные прихожие. Из плюсов также умеренное количество квартир на лестничных площадках и хорошая обеспеченность подъездов лифтами. Из минусов, на наш взгляд, отсутствие в большинстве квартир больших комнат, и наличие длинных узких коридоров в ряде квартир. Последнее несколько затрудняет рациональное использование жилплощади.
Об экологической составляющей проекта, обеспеченности социальными объектами, транспортной обстановке подробно сказано в описании объекта и в разделе «Новострой проверил». Отметим только, что по всем параметрам новый комплекс подходит для проживания самых разных категорий покупателей, а в перспективе, после строительства своих школы и детского сада, жить здесь станет еще комфортнее.
Скажем еще два слова о транспортной ситуации. Сейчас из плюсов нового комплекса только близость метро, поскольку автотранспорт в Свиблово сталкивается с пробками. Перспектива решения данного вопроса видится в строительстве транспортно-пересадочного узла (ТПУ) рядом с МФК «Life-Ботанический сад» . Свежие новости по нему относятся к середине марта текущего года. ГК «Пионер» стала победителем конкурса на право построить ТПУ «Ботанический сад». Осуществление проекта, который свяжет воедино разные виды транспорта (метро, электрички, автотранспорт), намечено на ближайшие годы. Помимо того, что это улучшит транспортную доступность, здесь также появится большое количество парковочных мест и торгово-развлеактельных объектов, которые будут доступны новоселам «Life-Ботанический сад» .
Острой конкуренции среди новостроек в Свиблово и окрестностях в настоящее время не наблюдается. Продажи открыты только в комплексах «Березовая аллея» и . Зато перспективных проектов здесь хватает: ЖК в микрорайоне №23, «Кристалл», «Искра», «Дом на улице Ивовая», ЖК в промзоне «Северянин», . Правда сроки их реализации пока под вопросом.
Строительство транспортно-пересадочного узла «Ботанический сад» , который охватит все виды транспорта и будет иметь в составе жилой комплекс, а также объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, компания СВАО и других округов. В настоящее время градостроители Москвы и области готовят карту с перспективной системой ТПУ Московского региона. Фактически, компания «Пионер» станет первым девелопером-участником развития ТПУ. Ожидается, что жилая недвижимость будет комфорт-класса, что подойдет для покупателей с уровнем дохода выше среднего.
В концепции проекта - идея объединить все транспортные составляющие (станцию МЖД, метро, парковки) подземными галереями. С учетом строительства детских садов, школ, ТРЦ, ФОК застройщик имеет полное право рассчитывать на инвестиционный спрос.
Вместе с тем компания «Пионер» , ведущая свою деятельность с 2001 года, имеет положительную репутацию. В ее портфеле - несколько объектов в Москве и области. В настоящее время компания реализует жилые комплексы life-формата в . Девелопер предоставляет информацию о текущих и разрабатываемых проектах в полной мере. Рядом с ТПУ находятся также , и т. д.
Северо-восток Москвы сейчас застраивается очень активно. Девелоперы выбирают территории по обе стороны Проспекта Мира, а покупателю предлагается жилье на любой вкус и кошелек. По заданию редакции сайт Тайный покупатель отправился с проверкой в один из жилых комплексов, который сейчас возводит ГК «Пионер» в шаговой доступности от метро, ЖК «Life - Ботанический сад». Интересна эта новостройка Москвы еще и очень приятными ценами.
Почему «LIFE»?
Приставку «Life» в новостройках ГК «Пионер» я вижу не в первый раз, поэтому не спросить менеджера, что она означает, я не могла. Как оказалось, застройщик реализует несколько проектов под единым брендом. Делается это для большей узнаваемости. У таких проектов, как правило, единая концепция и принципы качества строительства.
Так, в случае новостроек «Life» концепцией подразумевается наличие в жилом комплексе сразу нескольких составляющих.
L ocation (месторасположение): прежде всего, это шаговая доступность метро. В случае с «Ботаническим садом », это так и есть, поскольку метро в нескольких шагах от стройки.
I nnovation (инновации): каждая новостройка имеет свои архитектурные особенности и разнообразие планировочных решений. В строительстве используются новейшие технологии и современные материалы. Внутренние дворы, как это сейчас модно, не предусматривают наличия машин. И тут все верно.
F amily (семейная инфраструктура): под этим параметром подразумевается наличие развитой инфраструктуры в каждом из комплексов. В отношении «Ботанического сада» есть некоторые недочеты, но не существенные (подробно об этом ниже).
E cology (благополучная экологическая ситуация): в районе, где реализуются проекты LIFE, обязательно есть пруды, парки и скверы. Парки и пруды поблизости с ЖК действительно находятся, но с экологией в этом проекте не все так однозначно.
В строительстве жилья ООО «ДК «Пионер» участия ранее не принимало. Не сложно догадаться, что компания создана специально под реализацию проекта, что бывает довольно часто.
Надежность девелопера — 8 баллов из 10
Задержки с вводом, хоть и по Петербургу, но все же были. О качестве строительства ходят разные отзывы, да и управляющей компанией мало кто доволен.
Разведка в Интернете
Ничего лишнего на сайте девелопера нет, но и полезного тоже немного. Для себя я здесь обнаружила общую информацию по проектам, прошлась по актуальным новостям и заглянула в раздел управляющей компании. К моему удивлению тарифы на услуги на сайте не указаны. Вероятно, такая информация открывается только при входе в личный кабинет.
Сайт жилого комплекса более информативен. Первое, что меня интересовало, как покупателя, наличие разрешительных документов. По первой очереди я нашла все, что нужно: проектную декларацию, разрешение на строительство заключение экспертизы. А вот по второй очереди документов не оказалось никаких, несмотря на то, что продажи уже идут.
Эту информацию мне подтвердили и в офисе, рассказав о том, что из всего необходимого на вторую очередь есть только Градостроительный план земельного участка. Прочие нужные документы в процессе оформления, а продажи идут по ДДУ через аккредитив.
Может, я что-то не так поняла или сами менеджеры не совсем в курсе, но я с такой ситуацией (с продажами без разрешительной документации) сталкиваюсь впервые и позже уделю этому отдельное внимание.
Второе, что было для меня важно — планировки и цены. Свиблово район дорогой, метро — рядом, поэтому перед визитом в офис стоит оценить свои финансовые возможности. С этой задачей я справилась без проблем благодаря интерактивной схеме.
Фотографии хода строительства оказались не сильно актуальными, последние датируются августом. А вот на web-камере даже в 23 часа было хорошо видно, что стройка кипит даже в такое позднее время.
Отдельной закладки с акциями я не нашла, зато случайно их обнаружила в новостях. Об аккредитации комплекса банками застройщик заявляет более открыто, выделив под это целый раздел на портале.
И, наконец, перед поездкой в офис необходимо было свериться с картой и выбрать наиболее удобный путь. Для пешеходов здесь все ясно: метро рядом, точка на схеме есть, найти не сложно. А для удобства автомобилистов указан ориентир - «С торца дома 2А по проезду Серебрякова».
Обсуждений в сети по проекту больше, чем можно себе представить. Причем, в разговоры активно включаются как те, кто планирует купить жилье для себя, так и потенциальные инвесторы и даже местные жители. Рассматривается ЖК «Life - Ботанический сад» вдоль и поперек.
Внимание и та, и другая сторона акцентирует на будущем соседстве с хордой, ТПУ, малым кольцом железной дороги, относительно небольших площадях квартир при достаточно высоких ценах и плотности застройки. Не меньше внимания уделяется тому, что раньше было на месте стройки (напомню, зеркальный комбинат и химзавод) и непривлекательным видам из окон ряда домов.
Информационная доступность — 10 из 10 баллов
О новостройке легко находится вся нужная информация.
Пути-дороги
О перспективе
15,9 га, как я уже упоминала выше, рядом с метро «Ботанический сад» отвели под ТПУ. Столичные власти намерены объединить в этой части района несколько видов транспорта (железную дорогу, метро, автостанцию).
Здесь же появится перехватывающая парковка на 675 машиномест, стоянка такси, плоскостная стоянка на 150 автомобилей. Как уже реализовано в других ТПУ, между собой все составляющие соединят подземными пешеходными галереями.
По МКЖД планируют запустить электрички с интервалом в пять минут, это значит, неминуем постоянный шум от разгона и торможения составов. А тут еще и эстакаду обещают! Словом, в удобстве системы сомнений нет, но жить в режиме бесконечного гула за окном мне бы не хотелось.
Транспортная доступность — 8 из 10 баллов
Если отдать предпочтение метро, транспортная ситуация оказывается совсем не плоха. Если от машины не отказаться, по утрам придется потолкаться в пробках. В обратном направлении поток идет чуть шустрее. Как изменится ситуация с появлением ТПУ пока предсказать сложно.
Офис продаж
Новое здание «Пионера» в Свиблово не заметить невозможно. Салатовые буквы LIFE видны издалека, а сам офис находится рядом с выходом из метро, на островке.
Первое, о чем задумываешься, когда оказываешься здесь, как перейти через дорогу и не стать причиной ДТП. Наземный пешеходный переход я обнаружила не сразу, а вот для автомобилистов созданы все условия. Рядом со строением есть удобная парковка.
На офис «Пионер» не поскупился: здание просторное и в то же время уютное. Внутри установлен большой макет, есть детский игровой уголок и несколько кабинок-переговорных.
Моим менеджером стала Юлия. День, судя по всему, выдался напряженным, и усталость менеджера оказалась сильно заметна. Связно рассказать о стройке и продемонстрировать наглядно, где и что будет построено, Юлия смогла лишь со второго раза.
Дальнейший наш разговор происходил в отдельной переговорной, поскольку «кабинки», установленные в общем зале, были заняты. Особо ценной информации, кроме отсутствия документов на вторую очередь и продаж по серой схеме, от менеджера я не получила. Не увидела я и рекомендаций по выбору той или иной планировки.
Сервис — 8 из 10 баллов
В общем, особо информативной беседу назвать я не могу. Но, отмечу, что все документы, которые я попросила, мне предоставили без лишних вопросов.
Геометрия жилья
Выбор жилья, несмотря на активные продажи, разнообразен. На день расследования в первой очереди в экспозиции находилось 165 квартир, во второй — 125.
В башнях первой очереди остались только «однушки» площадью 43,4 кв. м, пара двухкомнатных квартир 66 «квадратов» и квартиры в пентхаусе (24 этаж): «трешки» от 98 кв. м. Во второй очереди в реализации находятся только квартиры на нижних этажах, поскольку в продажу жилье выводится порционно.
Квартиры в проекте есть как с отделкой (в корп. 1, 3, 4, 5), так и без нее (корп. 2, 6). Площадь самой маленькой однокомнатной квартиры — 33,2 кв. м. Это «однушка» студийного типа с небольшой гардеробной и довольно просторной для такой площади ванной (4,56 кв. м). Для одного человека квартирка уютная, для семьи лучше рассмотреть вариант с 1-комнатной квартирой в 48,19 «квадратов». Площадь кухни и комнаты примерно одинаковые. Кухня — 17,04 кв. м, а комната — 18,46 кв. м. При этом, помещения ближе к квадратной форме, а не в виде узкого прямоугольника, как это часто бывает. Такие квартиры, в случае инвестиций, уходят первыми.
Есть и вариант «евро-однушек». Фактически это двухкомнатная квартира, поскольку здесь кухня представлена в виде кухни-столовой в 23 «квадрата» плюс комната 20 кв. м. Вариант на любителя, балкона в отличие от предыдущего варианта в этой квартире нет, а сама «однушка» получается распашная.
«Двушки» по планировкам примерно схожи. Большинство из них — удачные, но есть и откровенно непродуманные варианты. Например, в двухкомнатной квартире в 3 корпусе (74,61 кв. м) площадь коридора почти 15 «квадратов», при этом кухня всего 11. Место под систему хранения в коридоре выделено, но на этом все, использовать площадь коридора еще как-то не получится, поскольку вокруг одни двери.
Среди 3-комнатных меня покорила квартира в 123 «квадрата»: средних размеров кухни для меня вполне достаточно (11,90 кв. м), три санузла, один из которых напротив комнаты 13,75 кв. м, где можно обустроить детскую, второй — в 30-метровой спальне родителей. Для посиделок с друзьями остается большая гостиная в 28 «квадратов». Планировка настолько хороша, что можно брать, не глядя. Единственный минус — ее стоимость, «всего» 26 млн рублей.
Четырехкомнатные квартиры мне показались совсем неудачными. Те, что доступны по цене, маловаты по площади для четырех комнат (99,71 кв. м). В такой квартире два санузла, комнаты-клетушки по 11-12 «квадратов» и большой бестолковый коридор. В более просторной квартире мне понравилась только кухня-столовая, гардеробная метражом почти 6 кв. метров и две лоджии, но все портит бесконечный коридор и, конечно же, стоимость - немногим меньше 30 млн рублей.
Планировки — 8 из 10 баллов
Планировки разнообразные, большинство из них удачные. Выбор, если не брать в расчет вид из окна, пока хороший.
Отделка
Вариантов отделки застройщик предлагает несколько. В базовой версии стилей два — классический и современный. Каждый из них есть в светлом и темном цвете. Материалы в ремонте используются как российские, так и европейские: плитка — Kerama Marazzi, сантехника — Roca.
Стилей индивидуальной отделки четыре (естественный, элегантный, урбанистический, роскошный). Выбрать дополнительные опции можно уже на стадии покупки квартиры. Ремонт в этом случае получается не таким, как у всех, а индивидуальным. Кстати, увидеть примеры отделки можно в шоу-руме, который находится в том же здании, что и офис продаж.
Что почем
На данный момент цены в «Ботаническом саду» таковы:
Квартиры с отделкой (корп. 1, 3, 4, 5)
Квартиры без отделки (корп. 2, 6)
Разница в стоимости «квадрата» жилья с отделкой и без него составляет около 30 тыс. рублей. Как ни странно, при выборе квартиры, по словам менеджера, покупатели руководствуются не наличием ремонта или его отсутствием, а, в первую очередь, расположением и планировкой.
Судя по одному из форумов, который я изучила более детально, у меня сложилось впечатление, что приличную часть жилья приобретают инвесторы, которые планируют позже выгодно перепродать недвижимость.
Для себя я бы покупала квартиру без ремонта, поскольку в этом случае я могу сэкономить на материалах, купив их, например, на распродаже. Да и вообще люблю лично побродить по магазинам и повыбирать. Но, если стоит задача - быстро въехать сразу после сдачи дома, то тут она осуществима.
Как купить
С первой очередью все понятно. Продажи идут по договорам долевого участия (ДДУ) в рамках 214-ФЗ. Оплата, как и положено, после регистрации договора. Забронировать подходящий вариант можно только устно, на сутки. При этом нет гарантии, что стоимость квартиры не вырастет. Длительного бронирования нет вообще.
Ипотеку, в том числе, с господдержкой дают 10 банков, включая «Сбербанк» и ВТБ24. Самое выгодное предложение — у ВТБ24 и «Банка Москвы» со ставкой 11,15%.
Акции у ГК «Пионер» бывают часто, но все краткосрочные. На данный момент дискон 5% можно получить только при единовременной оплате. Постоянно только действие карты Life Club, по которой от партнеров компании можно получить скидки при покупке мебели и кухни. Выдается такая карта бесплатно каждому покупателю.
Со второй очередью история для меня новая. Никаких документов на строительство нет, но продажи ведутся по ДДУ с открытием аккредитива. Схема покупки при этом такова: при заключении договора, открывается аккредитивный счет в ВТБ24 (около 2 тыс. рублей), который является безотзывным, т. е. снять с него деньги нельзя. На этот счет в течение двух дней вносится 100% стоимости. Деньги на аккредитиве будут находиться до 15 февраля 2016 года, к этой дате компания должна получить все нужные разрешения и отправить договор на регистрацию в Регпалату.
После того, как покупатель получает на руки зарегистрированный договор, деньги со счета уходят продавцу. Отмечу, что ВТБ24 здесь является исполняющим банком, а банком-получателем средств по аккредитиву будет «Сбербанк России».
Такая схема покупки мне кажется очень рискованной, поскольку нет гарантий, что пакет документов продавцом будет собран к указанной дате (при всем уважении к надежности ГК «Пионер»), а я не потеряю свои замороженные на полгода деньги (которые могли бы принести мне процент, «работая»). Никаких акций, рассрочки и ипотеки, по понятным причинам, на вторую очередь нет.
Схема покупки — 5 из 10 баллов
Пять баллов в минус за: продажи в отсутствие документов, рискованную схему, отсутствие долгосрочного резерва и фиксированной цены при бронировании, краткосрочные акции.
Конкуренция
Новостроек в этой части Москвы достаточно.
1. Высотная доминанта района — ЖК «Триколор» . Три жилых корпуса с квартирами и апартаментами возводятся на другой стороне Проспекта Мира, примерно в 2 км от стройки «Пионера». Расположение у домов не лучше, но и не хуже, чем у «Ботанического Сада». В обоих случаях рядом — загруженная автомобильная трасса. Планировки здесь более продуманные, а цены выше. Самая дешевая «однушка» (27,7 кв. м) обойдется в 5 млн 124 тыс. рублей.
3. В «Клубном доме на ВДНХ » продаются только апартаменты, и их не так много. Самый дешевый, площадью 60 «квадратов» обойдется в 8 млн рублей. Проект интересный, но есть существенный минус — невозможность постоянной регистрации и проблемы с устройством детей в детсады и школы.
4. ЖК Egodom — новостройка премиум-класса с соответствующими ценами. Стоимость жилья — от 14,5 млн рублей.
5. Единственным конкурентом «Ботаническому Саду» мог бы стать ЖК «1147» (проверен Тайным покупателем), если бы не ввод в 2018 году. Площадь «однушек» в проекте — от 48 «квадратов». Минимальная стоимость жилья 8,8 млн рублей. Напомню, что сейчас стройка находится на стадии котлована.
Из любопытства я просмотрела и цены на «вторичку». В шаговой доступности от будущей новостройки жилье предлагают, в основном, в девятиэтажках, на ул. Снежной или пр-де Серебрякова. Это старые панельные дома с не самыми удачными планировками и маленькой кухней. За «однушку» здесь просят от 5,7 млн рублей.
В домах поприличнее и поновее, тех, что расположены ближе ко второму (сейчас закрытому) выходу станции метро «Ботанический сад», за однокомнатную квартиру просят уже от 7,9 млн рублей. Это 17-этажные дома на ул. Сельскохозяйственной.
Цены — 10 из 10 баллов
Дешевым этот район никогда не был и вряд ли когда-то будет. Цены, учитывая все ранее сказанное, мне кажутся адекватными. Своего покупателя будут долго ждать только неудачные 4-комнатные квартиры и дорогие, но очень грамотно спланированные «трешки» площадью более 100 «квадратов».
Соцкультбыт
Район Свиблово — один из немногих столичных районов, где жители, увеличивая жилплощадь, предпочитают не менять его на другой, а остаться здесь же. Причина мне понятна, по насыщенности инфраструктурой место здесь не самое плохое: 10 детсадов, 9 школ, включая музыкальную им. Скрябина, несколько вузов, поликлиники, магазины, торговые центры и др.
В самом «Ботаническом Саду» появится собственный детсад и школа, вероятно даже Ломоносовская, что меня при наличии двух школьников сильно подкупило. Достроить детсад и школу планируют ко 2 кварталу 2017 года, поэтому у первой очереди есть все шансы устроить ребенка уже к моменту заселения.
На нижних этажах домов, как я уже говорила, обустроят лаунж-зону, где будут магазины, развивающий детский центр, аптеки или другие инфраструктурные объекты, которые захотят открыть собственники коммерческих площадей (они находятся в продаже).
Важно, что пользоваться инфраструктурой смогут не только владельцы жилья в «Ботаническом саду», но и те, кто живет в окрестностях. Таково было условие местных жителей, присутствовавших на публичных слушаниях проекта. Отмечу, что территория новостройки будет также открытой для прохода, на этом настаивали жители Лазоревого проезда, которым раньше приходилось обходить промзону, чтобы дойти до метро.
Парковки есть под каждой из четырех очередей. В аренду машиноместо взять нельзя, можно только выкупить. Стоимость мне показалась запредельной — 1 млн 300 тыс. рублей. По словам менеджера, машиноместа проектировались из расчета одно м/м на 2 квартиры. Учитывая, что согласно концепции, дворы будут без машин, уже сейчас понятно, что с парковкой будут проблемы.
Рядом с метро инфраструктуры нет никакой, кроме газетного ларька. До ближайшего магазина пешком около 5-10 минут. Детсадов в шаговой доступности несколько, ближайший — на ул. Снежной, 9. Рядом с детсадом есть и гимназия. Детская поликлиника на Амундсена, 12, а вот до взрослой придется ехать (ул. Пестеля, 6А).
Внезапное соседство
Отдельно хочу рассказать про «Парк Хуамин». Буквально напротив стройки «Пионера» ведется еще одна. Общая площадь строений 100 тыс. «квадратов». По проекту будут построены три высотки, объединенных четырехэтажным стилобатом. Высота зданий — 11-22 этажа.
Одну из башен отвели под офисы, вторую — под гостиницу, третью — под апартаменты, предназначенные, судя по информации из сети, для проживания приезжающих в командировки китайских бизнесменов. В стилобатной части запланирован вход в ландшафтный парк «Китайский сад». Под строениями предусмотрена стоянка на 640 машиномест.
Проект, как видно, масштабный и для местных жителей явно неожиданный. Такое соседство не понравилось и мне. Во-первых, если рядом будут офисы, это означает скопление машин. Учитывая МКЖД и эстакаду, с экологией ситуация ухудшится. Во-вторых, если будет парк, гостиница с развлекательными заведениями, шума не избежать, что тоже не добавляет привлекательности проекту.
Инфраструктура — 8 из 10 баллов
Единственное, с чем вижу явную проблему уже сейчас, это — парковки. С остальной инфраструктурой все более-менее хорошо.
Экология
Начну с минусов. Про «Московский Зеркальный Комбинат», который раньше находился на месте, где ведется стройка, я уже упоминала. Здесь же до последнего времени работал химический завод, который местным жителям известен как «Снежинка». Предприятие занималось выпуском различных химикатов. О его существовании теперь напоминает только часовня Николая Чудотворца при заводе.
На Амундсена, 2 есть Ростокинский завод ЖБК. Здесь же ДСК-1 занимается производством черепицы. Вся остальная промышленность, склады и офисы — с другой стороны Яузы, на проезде Серебрякова.
Из всего перечисленного опасение вызывает только «Снежинка». Неизвестно сколько и чего ушло под землю. Но, поскольку под каждой из очередей запланирован подземный паркинг, грунт вывозился с территории застройки, что подтверждают фотографии, которые датируются маем 2015 года.
Высоковольтную ЛЭП, которая тянется к Отрадному, обещают убрать под землю. Если говорить о плюсах, то вокруг — несколько зеленых зон: парк Сад будущего, парк Акведук, Леоновская роща, Главный Ботанический сад РАН; пруды — Капустинский, Свибловские, р. Яуза. До ВДНХ можно при хорошей погоде пройтись пешком мимо ВГИКа и монорельсовой дороги.
Резюме
У проекта есть положительные и отрицательные стороны. Меньше всего мне бы хотелось жить в доме, построенном на месте бывшего завода, выпускавшего химикаты, с видом на эстакаду и ТПУ. За это я снижаю общую оценку на балл.
Еще меньше я хочу ввязываться в покупку по ДДУ с аккредитивом, без приятных акций и возможности забронировать квартиру, не переживая, что стоимость ее значительно увеличится. Не будем забывать, что на дворе все-таки сейчас кризис. И тут тоже минус балл.
При этом, меня привлекает близость метро, насыщенный инфраструктурой и многочисленными парками район и адекватные для этой части Москвы цены на жилье.
В общем, если и покупать квартиру в ЖК «Life - Ботанический сад», то с окнами на нынешние гаражи (будущий детсад и школу) или во двор. Этажность желательна чем выше, тем лучше. И, конечно же, квартира должна быть только в первой очереди. На сегодняшний день «Life - Ботанический сад» от меня получает «6» баллов.
Мария Калашникова
Дата публикации 22 октября 2015Жилой квартал «LIFE-Ботанический сад» будет находиться в районе Свиблово города Москвы, на пересечении Снежной улицы и проезда Серебрякова на месте сносимой промзоны. Комплекс будет строиться по современной японской технологии. Благодаря этому будет создано максимально удобное и комфортное жилье. Первая очередь строительства -16-этажная и 24-этажная башни.
Квартал очень удачно расположен прямо возле входа на станцию метро Ботанический сад. Это позволяет жителям быстро добираться до разных уголков Москвы. По автомобильным дорогам можно быстро доехать до Ярославского шоссе и проспекта Мира. В ближайшем будущем недалеко от микрорайона откроется станция Московской городской электрички на малом железнодорожном кольце. Школы, детские сады и поликлиники, а также другие важные объекты находятся в шаговой доступности.
Рядом с микрорайоном находится самый крупный в Москве и в Европе Ботанический сад очень интересное и красивое место для прогулок, отдыха и наслаждения природой. На территории сада находится Леоновский пруд и протекает река Яуза.
Стоимость квартир от 8 600 000 до 60 132 751 рублей.