Аккредитив применяется в сделках купли-продажи недвижимости и является выгодным как для покупателя, так и для продавца. Он гарантирует полную безопасность обеих сторон при покупке. Простыми словами, кредитное учреждение, предоставляющее услугу по открытию аккредитива, выступает третей стороной, которая контролирует сделку на протяжении всего периода времени. В таком случае полностью исключается возникновение обмана с любой стороны.
Порядок открытия
Открытие аккредитива не требует предоставления большого пакета документов:
- данные паспортов сторон, участвующих в приобретении и продаже;
- действительные номера счетов, с которых будет производиться списание;
- договор, заверенный нотариусом.
Кроме того, необходимо будет предоставить тот перечень документов, который указывается в договоре купли-продажи.
Открывается аккредитив в банке по заявлению покупателя. В нем указываются ключевые условия: данные счетов плательщика и получателя, тип (обычно можно выбрать покрытый или гарантированный), наименования товара и перечень документов, прочие условия. Скачать типовой бланк заявления на открытие аккредитива в Сбербанке можно по ссылке.
с.1 
с.2
В общем случае процесс выглядит таким образом:
- Посещение банка и написание заявления на открытие.
- Выбор наиболее подходящего вида.
- Подписание договора.
- Процедура оплаты.
На первый взгляд это выглядит просто, но стоит понимать, что большой период времени может занимать согласование деталей между сторонами. Это процедура включает в себя рассмотрение вопросов передачи документов и перечисления средств.
Все оговоренные условия необходимо официально документировать. Обычно комиссионные сборы, связанные с открытием, возлагаются на покупателя, но порядок оплаты и списания указываются в договоре и заявлении на открытие.
Банковское учреждение, являясь стороной-гарантом, за свои услуги взимает определенный сбор. Он зависит от суммы предполагаемой сделки. При этом процент определяет сам банк.
Условия и документы
Условия и положения по аккредитивам прописаны в ГК РФ. Кроме того, они должны быть указаны в договоре между банком и сторонами. Требования к договору купли-продажи с применением данного расчета стандартны. К ним относится обязательное указание:
- Информации об участниках предполагаемой сделки (фамилия, имя, отчество, данные паспортов).
- Сведений об объекте и его стоимости (адрес расположения, площадь, количество комнат квартиры или дома и т.д.).
- Условий передачи прав собственности.
- Сроков действия аккредитива.
- Лиц, принимающих обязательства по открытию и закрытию.
- Индивидуальных положений, внесение которых может потребовать одна из сторон.
Кроме того, договор купли-продажи дополняется пунктом, который информирует о том, что расчет будет производиться с применением аккредитива.
Аккредитив может быть открыт не только в обстоятельствах, когда покупатель сразу же готов внести сумму за недвижимость за счет собственных средств, но и в случае приобретения в ипотеку. В этой ситуации документ открывается тем же банком, который выдает кредит.
Покупка квартиры.… Какие ассоциации у Вас связаны с этими словами? Поиск подходящего жилья, наличие значительной суммы денежных средств, длительная процедура оформления сделки - вот главные вопросы, беспокоящие будущих владельцев собственных квадратных метров. У продавцов квартир забот не меньше. Но в последнее время все более животрепещущей также становится следующая проблема: как быть уверенным в законности сделки, не потерять свои деньги и «не попасться на удочку» обманщиков и недобросовестных риэлторов? К сожалению, сегодня такое случается все чаще и не только в крупных городах. Но обезопасить себя от таких проблем на самом деле можно очень просто. Для этого достаточно прийти в банк и оформить аккредитив. Сегодня очень многие кредитные учреждения предлагают своим клиентам подобные услуги. В основном, ими пользуются предприятия или организации, но в ряде случаев это пригодится и частным лицам.
Что такое аккредитив
Аккредитив - это одна из форм безналичных расчетов между продавцами и покупателями. По своей сути он является гарантией безопасности и законности проведения любой сделки. Оформляя аккредитив, клиент (покупатель) поручает банку перевести определенную сумму денежных средств на счет другого лица (продавца) после выполнения и документального подтверждения им своих обязательств по договору. Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов выглядит следующим образом:
1) Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива.
2) Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива. Для этого он должен иметь свой счет в банке (карточный или депозитный).
3) На имя продавца в обслуживающей его кредитной организации открывается специальный счет «Аккредитивы», о чем извещается его владелец. На этот счет банк покупателя (банк-эмитент) и перечисляет денежные средства со счета своего клиента.
4) При завершении сделки купли-продажи продавец предоставляет в свой банк необходимые по договору документы. Если в их достоверности, правильности и законности оформления не возникает сомнений, то банк продавца (исполняющий банк) списывает средства со счета «Аккредитивы» на счет своего клиента.
Если счета и покупателя, и продавца находятся в одном и том же кредитном учреждении, то схема значительно упрощается.
Подобная система расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью. Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь – согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом. Особую актуальность аккредитивы приобретают при сделках с незнакомыми покупателю продавцами, о репутации которых ничего не известно. Неоспоримым преимуществом аккредитива для физических лиц, впрочем, как и всех безналичных операций, является отсутствие необходимости иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку.
Виды аккредитивов
Банки могут открывать своим клиентам несколько видов аккредитивов. Основные из них:
- - покрытый аккредитив, называемый также депонированным , открывается при перечислении средств со счета покупателя (как было рассмотрено выше);
- - непокрытый аккредитив (гарантированный ) открывается при наличии корреспондентских отношений между банками, т.е. исполняющий банк просто списывает сумму аккредитива с корсчета банка-эмитента, а тот уже потом получает средства от клиента (покупателя), на которого он предоставил гарантию;
- - отзывный аккредитив подразумевает возможность его последующей отмены плательщиком;
- - безотзывный аккредитив подразумевает возможность отмены только по инициативе продавца.
Преимущества аккредитива
Преимущества использования аккредитива очевидны:
- - для покупателя – гарантия приобретения товаров или услуг надлежащего качества;
- - для продавца – гарантия получения в полном объеме денежных средств от покупателя;
- - отсутствие необходимости предоплаты или оплаты по частям;
- - соблюдение условий договора контролируется третьими лицами – банками;
- - если сделка по каким-то причинам не состоялась, денежные средства будут в полном объеме возвращены покупателю.
Недостатки аккредитива
Среди большого числа положительных моментов данного вида расчетов все-таки имеются определенные недостатки. Во-первых, достаточно сложный документооборот, обусловленный необходимостью контроля каждого этапа сделки. Во-вторых, наличие комиссий банков за оформление и проведение операций. Как правило, комиссии взимаются с суммы сделки.При расчетах аккредитивами не только участники сделки заинтересованы в правильности и законности ее заключения. Согласно законодательству, кредитные организации также несут за это ответственность. Потому не стоит волноваться, что исполняющий банк может принять для оплаты не до конца оформленные или поддельные документы. Если кредитное учреждение выступает в качестве гаранта сделки – это всегда означает надежность.
Спектр банковских услуг сегодня настолько широк, что клиенты могут найти среди них варианты на любые случаи жизни. В том числе и аккредитив может стать хорошим помощником в определенных жизненных ситуациях.
Важным моментом в сделке купли-продажи является способ расчета между сторонами. Чтобы избежать возможных рисков, продавец и покупатель часто обращаются к аккредитивной системе расчета. При этом не имеет значения, проходит оплата за собственные или ипотечные средства.
Что такое аккредитив простыми словами
Аккредитив – это еще один способ безналичного расчета, которым могут воспользоваться стороны договора купли-продажи, поставки и пр. Простыми словами, аккредитив – это финансовый инструмент, предлагаемый банками, связанный с контролем расчета между продавцом и покупателем. Банк выступает гарантом совершения честной сделки, выдает денежные средства только при условии соблюдения договорных обязательств между участниками. На период проведения сделки деньги хранятся на специальном банковском счете.
Схема аккредитации
В подобных сделках могут принимать участие две кредитные организации: банк-эмитент и банк-исполнитель. Банк-эмитент открывает аккредитив на основании заявления своего клиента и обязуется совершить перечисление в пользу его контрагента по договору. Для этого передается поручение исполняющему банку. Такое распоряжение возможно только после документарного подтверждения выполнения всех договоренностей по сделке. Перечисление происходит на основании распоряжения клиента Банка перевести средства третьему лицу. Преимущества услуги:
- Безналичная оплата. Нет необходимости перевозить с собой крупную сумму, пересчитывать и проверять на подлинность.
- Операция носит безопасный характер. Стороны ничем не рискуют. Продавцу гарантируется передача полной суммы денежных средств после выполнения условий договора. Для покупателя это возможность приобрести квартиру или иную недвижимость и не потерять деньги. Также вернуть денежные средства полностью при нарушении условий со стороны продавца или расторжении соглашения.
Для продавца документарный аккредитив – это дополнительная гарантия со стороны банка в поступлении средств по договору, как только он выполнит все условия. А покупатель уверен, что деньги будут перечислены после предоставления документов поименованных им в заявлении.
Необходимые действия для применения услуги
- Участники сделки заключают договор, где детально прописывают все условия и обстоятельства исполнения обязанностей.
- В банке подписывается соглашение о расчете при помощи аккредитива. Обязательно указываются личные и паспортные данные обеих сторон. Условия выплаты денежных средств.
- После подписания банковского договора покупатель оформляет заявление на аккредитив.
- Проверив документы, сотрудник банка открывает на имя покупателя счет. На него в полном объеме зачисляются денежные средства за недвижимость, товар, услуги. В последующем они будут перечислены корреспонденту на счет, банковскую карту или выданы наличными.
- Перечисление продавцу произойдет после завершения сделки. Он должен представить в банк документы, подтверждающие регистрацию договора купли-продажи и переход права собственности.
Договор аккредитива полностью регулирует отношения участников. Он должен содержать всю необходимую информацию для проведения сделки:
- данные покупателя и продавца. Для физических лиц – это данные паспорта, ФИО, адрес проживания. При участии организации указывается наименование, ИНН, адрес, реквизиты счета;
- гарантированная сумма денежных средств, размещенная на банковском счете;
- период выполнения обязательств;
- размер банковской комиссии и стоимость дополнительных услуг;
- порядок перечисления денег после выполнения условий и предоставления документов;
- порядок действий на случай непредвиденных обстоятельств, непогашения задолженности и пр.;
- права и обязанности сторон сделки.
После подписания соглашения в банке открывается специальный счет для резервации денег. Для открытия счета клиент пишет заявление с обязательным указанием следующих данных:
- данные договора купли-продажи – номер, место и дата подписания;
- реквизиты продавца недвижимости, поставщика товаров;
- вид счета, сумма, размещенная на нем и период его действия;
- способ перечисления средств;
- сведения о приобретаемом имуществе, товарах, работах и пр.;
- реквизиты банка исполнителя;
- перечень документов необходимых для исполнения платежа в пользу продавца
Разновидность услуги
В силу различных условий сделки либо изменения обстоятельств ее участниками могут использоваться разные виды и особенности аккредитивной системы расчетов:
- Безотзывный аккредитив – это условие, при котором обязательство отменяется покупателем только с согласия продавца. Признается самым надежным способом проведения сделки. Прекращение банковской услуги возможно только при двустороннем отказе. При отзывной услуге банк вправе изменить обязательство или аннулировать без согласия, уведомления получателя.
- Депонированный аккредитив – это право банка списать собственные и кредитные средства клиента в свое распоряжение на период проведения расчета. Иначе такая услуга называется покрытый аккредитив. Когда в расчетах участвует исполняющий банк, деньги могут перечисляться на его счет, на весь срок действия соглашения с банком.
- Обязательство с красной оговоркой – право банка передать полномочия по выплате другой кредитной организации.
- Непокрытый аккредитив – это возможность банка исполнителя списать деньги со счета покупателя либо воспользоваться ими иным способом. Такое обязательство считается гарантированным. Исполняющей организации дается право на списание финансов с корреспондентского счета эмитента.
- Подтвержденное обязательство – гарантия получения денег от банка в размере, предусмотренном в договоре. Причем для продавца факт поступления средств от покупателя значения не имеет. Обычно имеет место при кредитовании.
- Безакцептный аккредитив - возможность получить деньги без участия покупателя. После окончания сделки в банк может обратиться только продавец.
- Револьверный. Открывается на неполную сумму. По мере исполнения покупатель вносит деньги частями. Такое обязательство удобно при приобретении товаров по графику.
- Резервный. Продавец получает от банка дополнительную гарантию исполнения оплаты. Удобен при невозможности или отказа покупателя полностью внести платеж.
Покупка квартиры через аккредитив
Подобная сделка во многом похожа на покупку недвижимости через банковскую ячейку. Однако использования сейфа является более простым способом с меньшим контролем со стороны банка. Рассматривая тему, что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, стоит иметь в виду приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке. В первом случае жилье может приобретаться в строящемся доме. Когда расчеты с застройщиком проводятся через аккредитив, покупатель получает гарантию стать собственником квартиры в достроенном доме. Застройщик сможет получить денежные средства только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Надежность этого способа расчетов связана с повешенной стоимостью услуг банка. В среднем при совершении сделки придется заплатить:
- 0,2% от стоимости квартиры, прописанной в договоре. Минимальная оплата равна 1000 рублей.
- при участии иных финансовых учреждений комиссия составит 0,3% в переделах от 1500 до 10000 рублей;
- 2000–5000 рублей за обслуживание сделки;
- изменение условий договора по срокам и сумме обойдется от 1000 до 4500 рублей.
Услуга предоставляется физическим лицам. В заявлении указываются:
- сумма по договору;
- вид и срок аккредитива;
- данные о сторонах расчета;
- назначения платежа;
- список документов для осуществления перечисления Банком.
Кроме реализации квартиры, финансовое обязательство может использоваться по сделкам с другим недвижимым имуществом (дома, земля, парковочные места), дорогим движимым имуществом (оборудование, предметы мебели или искусства). Услуга удобна при оплате услуг: строительство, ремонт.
Аккредитив оформляется в рублях. Срок устанавливается покупателем и оговаривается в заявлении. Если проходит ипотечная сделка, то в среднем срок в банках устанавливается в 120 дней. Допускается продление, но не более чем на 60 дней.
Важным этапом является контроль документов и выдача денег. Иными словами, раскрытие аккредитива - это факт подтверждения выполнения продавцом условий соглашения. Банк рассматривает и проверяет представленные документы примерно в течение недели. Такая услуга банка входит в сферу покрытия аккредитива и может оплачиваться дополнительно. При положительных результатах контроля кредитная организация раскрывает аккредитив. Бывший владелец получает право забрать деньги за квартиру. Обычно они перечисляются ему на счет.
В некоторых банках могут устанавливаться ограничения и сроки получения денег. Так, в Сбербанке за выдачу наличных взимается 1% от суммы. При сумме сделки более 5 млн рублей, денежные средства должны находиться на счете 1 месяц. Если продавец заберет средства раньше, с него будет высчитано 10%.
При обязательстве с акцептом выдача денег возможна после подтверждения покупателем выполнения ее условий. Покупатель в письменной форме сообщает банку о соблюдении всех требований соглашения. За нарушения процесса расчета кредитные учреждения несут ответственность. Поэтому банкам выгодно принимать только верно оформленные документы. Стоит принять во внимание:
- банк не отвечает за установления соответствия пунктов основного соглашения между сторонами договору по аккредитиву;
- банк не контролирует действительно исполнение основной сделки (действительная передача имущества, освобождение квартиры продавцом и пр.).
При окончании срока действия обязательства и неполучения оговоренных документов от продавца, аккредитив закрывается. Получатель денег уведомляется об этом банком в обязательном порядке.
Операции по аккредитивным сделкам
Услуги по сделкам с аккредитивом могут осуществляться в разных вариантах, в зависимости от кредитной организации. Обычно банки осуществляют следующие операции:
Итак, система расчета при покупке недвижимости по аккредитиву является надежной гарантией соблюдения условий соглашения. Длительные сроки оформления, выплаты денег и стоимость оправдывают риски, которым подвергаются участники сделок на крупные суммы.
Покупка недвижимости относится к категории операций с большим риском, поэтому продавец может потребовать совершать сделку только с использованием аккредитива. Это вполне объяснимо, так как расчеты с использованием такой системы - это самый надежный вариант для обеих сторон. Именно поэтому требуется подробно рассмотреть не только, что это такое, но и как оно работает в реальности.
Сделки с недвижимостью
Если рассматривать такой вид взаимодействия в наиболее упрощенной форме, то покупатель покупает объект, платит за него деньги, а продавец продает его по цене, на которой было достигнуто соглашение, и получает деньги. Тут все довольно просто, однако есть определенные нюансы.
Важно понимать, что сделка купли-продажи будет признана состоявшейся исключительно в случае успешной регистрации договора купли-продажи в соответствующих регистрирующих структурах. Вполне реальна такая ситуация, когда договор подписан, и даже отнесен покупателем в органы регистрации, но тут продавец передумал продавать свою недвижимость. Он направляется в Росреестр, чтобы забрать заявление о намерении реализовать недвижимость.
В таких случаях возникает проблема, особенно если на этот момент деньги уже были переданы продавцу. Для их возврата потребуется обращаться в суд, что является довольно длительным и затратным делом. Тут получается ситуация, когда и заплатить сразу нельзя, но и не отдать деньги тоже не получится, ведь у продавца не будет гарантии, что покупатель после регистрации отдаст деньги. В этом случае для обеих сторон велик риск остаться как без денег, так и без квартиры.
Общая характеристика
Аккредитив - это одна из современных способом, используемая для взаимодействия продавца и покупателя. По сути - это гарант безопасности и законности осуществления любых сделок. Для физических лиц аккредитив при покупке недвижимости обладает таким неоспоримым преимуществом, как и все операции в безналичной форме: это отсутствие необходимости наличия большой суммы денег на руках, а также беспокойства за их транспортировку. При оформлении аккредитива покупатель уполномочивает банк на перевод определенной суммы денежных средств на счет продавца после того, как им будут выполнены и подтверждены определенные обязательства по договору.
Практическое применение
Если говорить о том, как применить аккредитив при покупке недвижимости, то тут есть определенные особенности. Схема расчетов в данном случае выглядит определенным образом. Между покупателем и продавцом оформляется договор о том, что для взаиморасчетов по сделке будет использоваться именно такая форма. Договор аккредитива содержит всю информацию о том, какие будут использованы условия оплаты и способы извещения сторон, а также реквизиты участников сделки.
Покупатель должен обратиться в банк, который его обслуживает, чтобы оформить там аккредитив. В обслуживающем банке продавца тоже открывается специальный счет. На него банком покупателя будут перечислены финансовые средства со счета его клиента. Получается, что средства на аккредитивном счете продавца обычно находятся еще до начала оформления сделки. В этом и состоит суть защищенности для обеих сторон.
Как получить средства
Для продавца станут доступными только тогда, когда будет завершена сделка купли-продажи, а в банк будут предоставлены все необходимые для ее подтверждения документы. Если сомнений в их законности, правильности и достоверности не возникнет, то банком продавца будут списаны средства с аккредитивного счета на счет клиента.
Необходимое документарное подтверждение
Такой тип сделок, как покупка недвижимости, предполагает предоставление договора купли-продажи дома или квартиры, который прошел процедуру государственной регистрации. Некоторыми банками запрашиваются выписки из единого государственного реестра прав, которые подтвердят право собственности покупателя на купленную недвижимость. При нахождении счетов продавца и покупателя в одном и том же банке схема становится значительно проще.
Преимущества аккредитива
Если использовать аккредитив при покупке недвижимости, то тут имеется целый комплекс преимуществ для обеих сторон сделки. Для продавца это будет гарантия получения денежных средств в полном объеме от покупателя. Деньги будут находиться на аккредитивном счете покупателя уже на момент заключения сделки, поэтому он будет уверен в их сохранности. Банк гарантирует оплату в том случае, если продавец представит все требуемые документы и будет соблюдать условия аккредитива.
Покупатель может рассчитывать на полную гарантию сделки: если по каким-то причинам сделка не состоится, то возврат денежных средств будет произведен в полном объеме. Если продавцом не будет выполнено хоть одно условие аккредитива, то платеж банком не будет произведен.
Покупка недвижимости с использованием аккредитива позволяет не вносить предоплату или оплачивать сделку по частям.
Безналичный способ взаимодействия является безопасным и удобным.
За соблюдением пристально следят третьи лица, то есть банкиры. Если использовать аккредитив при покупке недвижимости, то в правильности и законности его оформления заинтересованы не только участники сделки. в данном случае тоже несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. В данном случае гарантировано, что исполняющим банком для оплаты не будут приняты поддельные или не до конца оформленные документы по сделке. Когда гарантом сделки выступает кредитное лицо, то есть используется аккредитив при покупке недвижимости, то это всегда является признаком надежности.
Недостатки аккредитива
При том что такая форма взаиморасчетов имеет целый комплекс положительных моментов, есть тут и определенные недостатки. Документооборот довольно сложен, так как на каждом этапе сделки требуется его тщательный контроль. Оформление договора аккредитива и проведение операций по нему обычно сопровождается необходимостью оплаты комиссии. Обычно ее сумма зависит от суммы сделки.
Почему не используется
Мало кто сейчас использует при покупке недвижимости аккредитив. Сбербанк уже давно предлагает своим клиентам воспользоваться такой защищенной услугой. Такую форму взаиморасчета часто сравнивают с использованием банковских ячеек, однако используют его гораздо реже. Методы имеют сходства, но есть и сильные различия. Использование ячейки предполагает наличие денег в физическом проявлении, а для второго случая - это безналичные расчеты, и в этом и состоит аккредитив. Сбербанк предоставляет оба варианта, однако чаще всего клиенты останавливаются на первом из них.
Связано это со многими моментами. Внесение клиентом средств в производится тайно, то есть он не разглашает банку ее содержимого. В этом случае у продавца не может быть уверенности в честности покупателя. И в этом случае банк не несет никакой ответственности, даже если уже будет заключен договор купли-продажи. Аккредитив в этом случае защищает обе стороны, так как кредитное учреждение несет ответственность за любые нарушения при оформлении сделки.
Заключение
Применение при покупке недвижимости признается специалистами хорошим вариантом. Банки заинтересованы в успехе проводимой сделки, поэтому тщательно будут следить за ней на каждом этапе.