Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.
В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?
При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.
Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.
Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.
Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон. Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит. Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.
Правовое регулирование
Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.
Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.
Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:
- жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
- совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
- при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.
Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.
Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.
Как избежать проблем при разделе
Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор. Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни. Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.
Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах. В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.
Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.
Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются». Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка. Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.
Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.
Фактически у разводящихся супругов только три варианта:
- продолжать платить по кредиту;
- найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
- продать ипотечную квартиру с согласия банка.
Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.
Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:
- согласиться на продажу ипотечной квартиры;
- потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
- обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.
Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.
В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.
Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.
Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.
Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.
Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе . По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.
Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует. Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.
Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.
Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта. Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком. Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.
Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.
Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.
Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей. Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось - более 600 тыс. Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.
Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными. «Семья может приобрести квартиру в общую совместную собственность (без выделения долей, при этом законодатель определяет доли супругов как равные), в общую долевую собственность (определив доли равными либо указав, что доли не равны, но для этого должен быть заключен брачный договор между супругами), - перечисляет варианты Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок агентства недвижимости Dream Realty. - Можно оформить квартиру на одного из супругов ». Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, - подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».
Третий не лишний
На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий - кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.
В случае, если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку - поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора.
В идеале - сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.
Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).
В идеале - сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее.
Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства.
Александр Москатов управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости»
«Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора, - поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». - Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».
В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).
Подобру-поздорову
Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.
- Соглашение между супругами , в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт , квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.
«Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания. То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы, - уточняет Наталья Шаталина. - В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон».
- Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально», - говорит Александр Москатов. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака, отмечает Дмитрий Петров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
- Можно продать квартиру , погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие - согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, - напоминает Дмитрий Петров. - То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
- И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два . Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.
квартира приобретена до брака
Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.
Суд да дело
«По умолчанию», как рассказывает Дмитрий Петров, по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. «В случае, если доли супругов не установлены, они предполагаются равными, - говорит юрист. - Соответственно, равными будут признаны и долги супругов. Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире: например, если один из супругов внес более значительный вклад при покупке жилья, суд может учесть это и присудить одному из супругов бОльшую долю в праве собственности на квартиру».
«Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира, - говорит Ольга Любомирова. - Но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности».
Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то в случае раздела имущества супругов через суд, суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.
Наталья Шаталина генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»
Детский вопрос
Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. Например, если разводится многодетная семья и все дети останутся с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше. То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды. Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».
В случае, если ипотечная квартира - малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу. В сумме с ипотечными платежами расход может получиться непосильным.
бывший супруг не платит по кредиту
«У нас в практике есть случай, когда квартира принадлежит в долях бывшим супругам, в ней живет супруга с ребенком, бывший муж живет с другой женщиной, - рассказывает Наталья Шаталина. - Первое время он исправно выплачивал кредит, но уже примерно полтора года он не платит по кредиту и практически не выходит на связь. Квартира является единственным жильем бывшей супруги и ее ребенка, ежемесячные платежи для нее слишком велики. Пока она не допускает просрочки, мы пытаемся начать диалог с бывшим супругом о продаже квартиры, погашении кредита и раздела остатка суммы между ними, но результата до сих пор нет».
Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е. если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей. И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на ⅘ долей в квартире.
Военная ипотека
Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный. «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства (пропорционально вложениям - и пропорционально им же она будет платить по займу).
Зачастую многие пары спешат как можно скорее скрепить свои отношения узами брака. Эта спешка приводит к тому, что, прожив в браке несколько лет, супруги все-таки разводятся.
И сразу же начинается раздел имущества, включая приобретенную в браке квартиру, но как быть, если семейное гнездышко взято в кредит, как будет делиться ипотека после развода?
При сразу встает вопрос: как поделить квартиру? Это бывает особенно сложно сделать, если квартира приобретена с помощью ипотечного кредита. Такой кредит выдается на срок от 10 до 20 лет. Его выплата не зависит от уровня семейных отношений и должна быть произведена ровно в срок. При этом оба супруга являются созаемщиками. Эта ситуация является непростой. Многие не знают, что в таких случаях надо делать при неминуемом разводе.
Нередко после развода бывшие супруги стараются кредитные обязательства свалить на вторую половину. Согласно закону приобретение квартиры квалифицируется как совместная собственность вне зависимости от доли участия каждой из сторон. Соответственно, права на нее у обоих супругов тоже равные. При этом если квартира оформлена на одного из бывших супругов, то второй из них имеет равное право на ½ часть, которая может быть заменена материальной компенсацией.
Еще при обращении в банк обоих супругов с целью взятия ипотечного кредита банк, страхуя себя, выдвигает неоспоримое требование, на основании которого супруги становятся созаемщиками. Это делается с целью страховки банка на случай, если супруги примут решение о расторжении брака. В таком случае, на основании подписанного заранее требования, оба супруга несут равную ответственность по данному кредиту после расторжения брака.
Наяву не всегда получается все так просто и гладко. Не во всех случаях оба супруга способны выплачивать после бракоразводного процесса по половине суммы кредитной ежемесячной ставки. Примером такой ситуации является наличие в семье маленького ребенка, когда мать еще находится в декретном отпуске и все имеющиеся у нее денежные пособия тратятся на ребенка.
В последние годы супруги стараются при вступлении в брак составлять брачный договор, который впоследствии приветствуется банками. Этот договор содержит пункты, касающиеся долговых обязательств по возможным будущим кредитам. В нем оговариваются доли каждого супруга, внесенные в качестве первоначального взноса, рассмотрен вопрос о правах на жилье и о вариантах погашения ипотечного кредитования в случае расторжения брака. В этом случае банк снимает с себя ряд бумажных волокит и взятие ипотеки заметно ускоряется.
Каковы выплаты по ипотечному кредиту после развода? Ответ на этот вопрос нужно искать в Семейном и Гражданском кодексе. Все совместно нажитое имущество по праву считается собственностью супругов. При этом не имеет разницы, сколько своих кровных средств вложил каждый из них. Следовательно, ипотеку, взятую в браке, принято считать частью семейного бюджета.
Стоит отметить, что, несмотря на то, кто из супругов являлся главным заемщиком средств, а кто поручителем, каждый имеет право получить либо компенсацию за выплаченную ипотеку, либо долю в квартире.
Мнение банков-кредиторов об ипотеке после развода
В случае если ипотека берется официальными супругами, то сотрудники банка, составляя кредитный договор, в обязательном порядке прописывают, кто из супругов является заемщиком, а кто созаемщиком. Кроме того, обязательным пунктом является и оформление приобретенной в ипотеку недвижимости в совместную собственность.
В результате получается, что ипотека, после того как супруги были разведены, должна выплачиваться обоими супругами. При этом банк не вникает в семейные проблемы, поэтому ему без разницы, в каких отношениях находятся бывшие супруги. Самое главное, чтобы минимальный ежемесячный платеж поступал вовремя и в полном размере.
Но не всегда все бывает так гладко. Иногда случается так, что после развода кто-то из супругов наотрез отказывается принимать участие в погашении ипотеки. Что же в этом случае должна предпринять другая сторона?
Что сулит отказ одного супруга платить по ипотеке? Когда кто-то из супругов отказывается после развода выплачивать ипотеку, то это, конечно же, отразится на кредитной истории обоих. В свою очередь это приведет к тому, что в будущем, если кто-то из них захочет снова взять кредит, они могут столкнуться с отказом банка.
Для того чтобы ситуация не накалилась до предела и дело не дошло до судебных разбирательств, есть несколько мирных способов урегулировать данный конфликт.
Пути мирного решения вопроса о выплате ипотечного кредита
- . Это наиболее оптимальный и распространенный вариант. Договор составляется в письменном виде и обязательно заверяется у нотариуса. Его можно заключить до или во время брака. Обычно в брачном договоре супруги прописывают все ситуации, включая вопрос о том, как и кем будет выплачиваться ипотека после развода.
- Альтернативный вариант — продажа приобретенной недвижимости. Однако в этом случае супруги столкнутся с рядом проблем. К тому же подобная сделка будет несколько отличаться от стандартной купли-продажи. Полученные от продажи квартиры средства должны пойти на погашение ипотеки, а остальные средства делятся между бывшими супругами.
- Еще один вариант — рефинансирование. Составленный ранее договор между супругами и банком можно видоизменить или взять ипотечный кредит в другом банке и погасить предыдущий. В этом случае составить договор можно на новых, более выгодных условиях. Этот вариант также предполагает тесное сотрудничество с банком и требует получения разрешения от кредитора.
При изменении договора должны присутствовать оба супруга, только в этом случае можно вносить какие-либо изменения. Изменять можно как состав заемщиков, так и размер ежемесячного платежа.
Если одна из сторон готова после развода взять на себя все выплаты, в этом случае также можно провести рефинансирование. При этом другой супруг должен написать отказ от обязанностей по выплатам. Тогда он не будет иметь юридических прав на квартиру.
Как показывает опыт, не каждый банк готов пойти на это. Поэтому проще воспользоваться услугами другого банка, для того чтобы перекрыть взятую ранее ипотеку.
В конечном итоге можно прийти к выводу, что любой спор, даже самый жаркий, лучше решать мирно и не доводить до момента, когда потребуются радикальные меры.
Если ипотека оформлялась до брака
Если ипотечный кредит был взят до брака, то с появлением у человека семьи банк не имеет права пересчитывать размер ежемесячного платежа. Однако после развода второй супруг вправе претендовать на долю в этой квартире, но в таком случае он будет обязан выплачивать половину ипотеки.
Кстати, как только заемщик вступил в брак, он обязан сообщить об этом в банк, который в свою очередь должен отразить это в договоре, оформив новоиспеченного супруга как поручителя.