Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства. В квартире есть несовершеннолетние собственники: список документов, чтобы получить разрешение органов опеки на продажу такой квартиры

Продажа квартиры – это всегда довольно ответственное событие, которое влечет за собой множество хлопот по сбору всех необходимых документов и непосредственно оформлению сделки. Однако данный процесс может значительно усложниться тем фактом, что продаваемое жилье частично находится в собственности лиц, не достигших совершеннолетнего возраста. Действительно ли так сложно продать недвижимость, в которой прописаны дети, и какие документы для этого необходимо иметь при себе? Данная статья поможет вам детально разобраться в данном вопросе.

Пакет документов для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи квартиры

Обратимся к законодательству. Согласно статье 37 Гражданского Кодекса Российской Федерации, для совершения сделок с недвижимостью, собственниками которой являются лица, не достигшие совершеннолетия, продавцу квартиры необходимо будет получить специальное разрешение, которое выдается органами опеки и попечительства.

Для того чтобы данный законодательный орган разрешил вашу просьбу положительно, вместе с соответствующим заявлением необходимо собрать и предоставить определенный пакет документов. Итак, вам потребуются:

В случае приобретения жилья в новостройке

Один из самых главных нюансов, на которые обращает внимание попечительский совет – это равноценность планируемой сделки, в результате которой права ребенка не коем образом не должны быть ущемлены. В первую очередь это касается общей площади, места расположения и стоимости продаваемого и приобретаемого объектов недвижимости. Новое жилье по всем указанным выше характеристикам не должно уступать старому. А в идеале быть на порядок выше. Чем больше плюсов у квартиры, которую собираются приобрести, тем больше шансов получить от органов опеки положительный ответ.

Поэтому достаточно большую сложность имеет процедура получения разрешения на приобретения жилья в новостройке. Особенно если жилищный объект еще находится в фазе застройки и будет готов, лишь через некоторое время. В связи с участившимися случаями мошенничества в сфере постройки нового жилья, попечительский орган старается перестраховаться и защитить права ребенка на надлежащем уровне.

Поэтому выбирая себе новое жилье в строящихся микрорайонах, отдавайте предпочтения объектам уже введенным в эксплуатацию, либо находящихся в финальной стадии готовности. Так у вас будет гораздо больше шансов получить заветное разрешение органа опеки на продажу своей квартиры.

Также продавец обязан предоставить совету документальное подтверждение того, что он имеет возможность прописать несовершеннолетнего на новой, приобретаемой жилплощади и обеспечить ему все условия для постоянного проживания.

Порядок оформления сделки

Самое главное условие, соблюдая которое покупатель может рассчитывать получить разрешение попечительского органа на продажу квартиры – это сбор полного пакета документов. Отсутствие хотя бы одной необходимой бумаги может привести к тому, что органы опеки и попечительства ответят на ваше заявление решительным отказом. Нужно помнить о том, что в соответствующий орган нужно сдавать не только оригиналы бумаг, но и их заверенные копии.

Осуществление сделки возможно только при условии, строгого соблюдения предусмотренных законодательством сроков. На подготовительный период распорядительных документов дается обычно 1 месяц. Точкой отсчета считается момент подачи заявления. Если у просителя, не имеется каких – либо уважительных причин, сократить этот срок невозможно.

В связи с тем, что получения разрешения органов опеки занимает определенное время, весь процесс совершения сделки купли – продажи может увеличиться еще на несколько недель.

Родителям несовершеннолетнего, которые желают получить быстрый и положительный ответ, необходимо предоставить попечительскому совету предварительное соглашение на проведение купли – продажи, подписанное обеими сторонами сделки.

Такой договор обязательно содержит конкретные сроки, по истечению которых родители обязаны снова явиться в органы опеки и отчитаться, о том состоялась ли сделка. В случае положительного решения вопроса, необходимо предъявить официально зарегистрированный договор купли — продажи и свидетельство о государственной регистрации, которое и является самой главной бумагой, подтверждающей права пользования жильем. В данных документах должна быть указана доля несовершеннолетнего пользователя.

То есть согласно законодательству попечительский совет выдает родителям разрешение на конкретную сделку и покупку определенного, указанного в предварительном договоре жилья. А по истечению сроков, указанных в документах, покупатели должны подтвердить куплю – продажу объекта недвижимости.

Почему родители получают отказ на проведение сделки

Случаи, когда органы опеки отказывали дать согласие на продажу жилья, частично находящегося в собственности несовершеннолетнего, встречаются достаточно не часто. Обычно отказ на прошение вполне аргументирован, и вызван какими – либо факторами, ущемляющими имущественные права ребенка. Поэтому основной гарантией положительного решения – будет сбор всех необходимых бумаг и соблюдение всех законодательных норм.

Если попечительский совет все же ответил отказом, родители имеют полное право оспорить это решение в судебном порядке. На подачу апелляции несогласной стороне отводится 3 месяца. Данное право родителей регулируется главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако не всегда отстаивать свои права на продажу имущества необходимо путем судебного разбирательства. Достаточно распространены случаи, когда родителям удавалось переубедить органы опеки поменять свое решение на положительное. Для этого приводились убедительные факты, подтверждающие, что несовершеннолетнему гораздо лучше будет проживать на новом месте, где для него предусмотрены более комфортные и необходимые условия проживания. Иногда, чтобы доказать свое правоту, родители малолетнего собственника приглашали представителей попечительского совета выехать непосредственно на объект и лично убедится, что покупаемое жилье отвечает всем нормам и требованиям.

Видео

Решили продать квартиру, которая, или ее часть, принадлежит несовершеннолетнему. Не знаете как получить ? А ведь это обязательный документ для Вашей сделки!

Сейчас разберемся в этом вопросе подробно.

Разрешение опеки на продажу квартиры — необходимый документ

Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, признается законной только в том случае, если права ребенка на жилище не нарушены.

Поэтому переход права собственности от Продавца-ребенка к покупателю осуществляется Росреестром только при наличии в пакете документов Приказа из Отдела по опеке, разрешающего сделку.

Какие документы нужны опеке для продажи квартиры

Документы на ребенка: Свидетельство о рождении и его копия или паспорт, если ребенку исполнилось 14 лет, и копия первых двух страниц.

Документы на принадлежащую ему квартиру: Свидетельство о государственной регистрации права и его копия.

Паспорта обоих родителей и копии первых двух страниц
Предварительный договор купли-продажи на продаваемую квартиру.

Заявление на получение приказа от двух родителей и ребенка старше 14 лет (пишет и подает самостоятельно). Бланки заявления Вам выдаст специалист.

Документы на покупаемую квартиру: копия Свидетельства о праве собственности и копия Предварительного договора купли-продажи.

Если Вы не определились со встречной покупкой — необходимо предоставить реквизиты банковского счета, открытого на ребенка. Такой счет можно открыть только в Сбербанке.

Сроки рассмотрения заявления

30 рабочих дней. Но, как правило, по возможности предоставляют раньше, особенно если попросить об этом.
Госпошлина не уплачивается.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Приказ на продажу может быть в двух формулировках

С одновременной покупкой квартиры, с указанием адреса. При этом сделка по продаже не может быт зарегистрирована ранее, чем зарегистрировано право на новую квартиру ребенка
С последующей покупкой, с размещением денег от Покупателя на указанный банковский счет ребенка. Деньги с него можно потратить только на покупку жилья, согласовав ее с Отделом по опеке. Такой приказ вы можете получить при переезде в другой город (на другое место жительства). При этом деньги со счета вы сможете снять только с разрешения опеки и как правило на покупку нового жилья для ребенка, при чем только после регистрации права.

Годность приказа, разрешающего продажу — 3 года

Законы: ст.26, 36 ГК РФ, ст. 60, 64,65 Семейного кодекса РФ, ст. 19, 21 ФЗ-48 от 24.04.2008 г «Об опеке и попечительстве»

Приказ опеки при продаже квартиры

Пример разрешения:

Заявление можно подать через МФЦ

Разрешение опеки на продажу квартиры можно получить через Многофункциональный центр.

Сроки получения Приказа увеличатся примерно на неделю, при условии, если Вы подадите полный пакет документов.

Если Вы что то упустили, этот срок еще увеличится.

Росреестр

Подготовьте копию приказа
Сделка по продаже не не может быть зарегистрирована ранее, чем сделка по покупке, поэтому часто бывают приостановки.

В Тюмени

Отдел по опеке принимает заявление только один раз в неделю — во вторник, по адресу: Ямская 57. С 9-13 и с 14-17 часов. Очередь не большая.(апрель 2016 года)
Выдает приказ через неделю, может получить другой человек, которому доверено в заявлении.
Ксерокопии можно сделать соседнем здании.

Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства. : 234 комментария

Добрый вечер.
Подскажите, пожалуйста.
Хотим продать квартиру, купленную с применением мат.капитала, доли детям выделены. Приобрести в строящемся доме квартиру. Если мы в ДДУ включим детей, то это будет является, как выделение долей детям? такую сделку одобрят?

Здравствуйте. Для получения разрешения опеки на продажу квартиры с долями несовершеннолетних, родители составляют ПДКП на покупку другой квартиры. Если разрешение будет получено, квартира с долями продана, а родители не оформят основной договор купли-продажи другой квартиры в установленный договором срок (передумали покупать эту квартиру, хотят купить дом на более выгодных условиях), к каким санкциям им нужно быть готовым?
- Ответ Екатерине.
  В 90% случаев вы получите разрешение на продажу с одновременной покупкой.
  Поэтому регистратор не зарегистрирует переход права от детей, до тех пор, пока не будет зарегистрирована сделка по покупке.
  Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним — в обязательном порядке удостоверяется(ДКП) нотариусом
  - То есть, пока не оформится покупка, то и продажу осуществить будет невозможно? А если квартиры в разных городах? А если в разных регионах? Чукотка, например и Воронежская область. Тогда как? 10 тысяч километров разделяют населенные пункты, билет в один конец на одного пассажира обходится в 50000. В таком случае как быть?
Добрый день, уважаемые юристы!
Многодетная семья при продаже дома другой многодетной семье получила разрешение от опекуна на продажу, предварительно составив договор купли-продажи с другим продавцом, где они покупают дом с расширением площади. Так как, для получения разрешения от опекунов необходимо оформить доли на детей, потому что ранее в покупке дома участвовал материнский капитал, опекун выдал разрешение на продажу и дал срок шесть месяцев на оформление.
По причине оформления документов (покупного дома, не до конца оформлены документы) срок данный опекунами затянулся более шести месяцев. И опекунство уведомляет что подаст в прокуратуру за то, что вовремя не оформили доли на детей. Семья вся проживают в этом доме, продавец помогает делать документы.
Вопрос: Может эта семья и как это сделать, попросить отсрочки ещё хотя бы на год у прокуратуры или опекунства для переделки и оформлении документов, так как речь идет о других на участке постройках которые не оформлены? И как быть покупателям (многодетной семье), которые приобрели у них дом и оформили в собственность, за который опекун через прокуратуру хочет расторгнуть сделку?
Спасибо.
Как типа помощь в выборе квартиры (
Ну вот такой вот. Город Москва. Застройщик концерн крост — очень крупный. Это у них практика уже не один год, давно так оплата перед регистрацией дду. А вот к начальнику опеки уже с конфетами и шампанским пришел перед НГ)) но она сказала, там какая-то комиссия свыше будет рассматривать ваше дело, так что от них мало что зависит:))
Застройщик берет 30 тысяч за бронь квартиры на неделю, с фиксацией цены. Застройщик требует деньги до регистрации дду… Знаю что это не законно,но тем не менее такой вот застройщик. А по поводу опеки, так мы напрямую обратились, сказали ровно 15 дней (таковы правила у них.
Здравствуйте, Ольга. Вопрос такой. Сейчас продаю свою квартиру с долями детей. Опека наша делает разрешение 15 дней ровно. Далее все документы на проверку банку это ещё около недели, далее выход на сделку у нотариуса, итого около месяца нужно, чтобы новая покупаемая квартира была забронирована. Застройщики дают мне максимум неделю две платной брони, а дальше уже нет гарантии. Как быть? Если я продам свою квартиру, а вновь покупаемая квартира уже уйдет, то что делать?
Здравствуйте. Хочу получить разрешение опеки для продажи квартиры с долями детей. Из документов все понятно но нужно ли будет делать оценку приобретаемого жилья,если это жильё продаёт Юридическое лицо — застройщик по договору купли продажи. Дом готовый
день добрый опека дает разрешение на куплю жил площади согласно оценки или предварительному договору купли продажи, ведь продавец сам волен продавать по своей цене а оценка может быть и выше.
Спасибо! И еще тогда вопрос, доли детям, в связи с тем, что я одна собственник лучше оформить договором дарения или соглашением?
Ольга, здравствуйте! Помогите разобраться. Есть 3-х комнатная квартира, приобретенная в ипотеку частично за счет средств маткапитала. Ипотека погашена. Наконец то решила выделить доли детям, я одна собственник, в зарегистрированном браке не состою, на данный момент старшему ребенку уже есть 18 лет. Так же есть квартира однокомнатная, полученная по программе молодой специалист, на нас двоих с сыном, по договору уступки права требования. В дальнейшем есть мысли о продаже 3-х комнатной квартиры и в связи с этим вопрос что и как лучше сделать. 1. Возможно сыну не дарить долю в этой квартире, а только дочке, чтобы при продаже его не задействовать, т.к. он учится в вузе в другом городе? правомерно ли это? могут ли возникнуть проблемы в будущем? 2. Как поступить с опекой? Если буду продавать эту квартиру, но взамен возможен вариант с покупкой земельного участка в другом регионе с последующим строительством дома, т.е. перевести деньги от продажи ее доли на р/счет опека не согласится, продавца как такового же нет, будут застройщики, выделить долю в квартире бабушки и папы так же не получится, т.к. едут с нами и продают жилье. Возможен ли вариант, что я погашаю остаток по 1-к квартире и дарю дочке свою 1/2 от нее, .т.е они с братом собственники или опека такое тоже не одобрит? Есть ли какой то выход в моей ситуации? Спасибо.
Спасибо за ответ. У меня две квартиры, одна приватизирована, другая с мат.капиталом. Могу ли я купить участок, потом построить там дом и выделить в нём доли для детей и получить согласие на продажу квартир? И еще вопрос, можно ли разделить на доли квартиру где замешан мат.капитал, чтоб доли детей были не очень большими? или делить нужно только поровну? Спасибо, что помогаете нам своими ответами, и тратите на на своё личное время!
Скажите какая должна быть сумма денег на счету у детей, если не покупается одновременно другое жильё?
Здравствуйте. С отцом детей не проживаем. Алименты платит. Не общаемся. Решила продать дом,в котором доли детей 1/3. Площадь 54 кв. м. Новый дом покупаю и наделя детей тоже 1/3 доли. Площадь 82 кв.м. Опека не даёт разрешение.ездить согласия отца. Устно по телефону отец звонил в опеку и дал отказ. Возможно ли получить разрешение опеки,ведь я не ухудшается условия детей. Добавлю, что дом, который продаю, разбил отец детей (не имея там доли). Все окна и внутри мебель разбил.Был суд за незаконное вторжение в чужое жилище. Дали ему 2 года условно. Есть показания свидетеля-ребенка. Восстановить дом нет средств. Обязательно ли его согласие на продажу в моем случае? Правомерен ли отказ опеки?
Здравствуйте Ольга.Подскажите пожалуйста,как мне поступить.Я замужем и у нас двое несовершеннолетних детей.Муж ходит в моря,и редко сейчас бывает дома,по этой причине он отказался от приватизации квартиры.Приватизацию оформила я на себя,и в неё вошли дети.Сейчас мы хотим продать эту квартиру и купить другую,где больше кв.м и дом лучше.Но деньги для приобретения составят от продажи старой квартиры+мат.кап+собст.сбереж.Сейчас мне надо разрешение на продажу,от органов опеки.По вашим ответам я поняла,что органы опеки попросят что бы я выделила доли детям в другой квартире,но как я могу это сделать если первая часть денег составляет именно продажа старой квартиры?
Здравствуйте. Дадут органы опеки разрешение на продажу дома где детки несовершенолетние? А другой дом мы приобрили через ипотеку.
Добрый день!
Имею трехкомнатную квартиру площадью 69 кВ.метров. 2/3 доли квартиры находятся в собственности дочери, 1/3 доля принадлежит мне (матери). Дочери 10 лет. Сама недвижимость находится в маленьком городе в районе крайнего севера. Город неперспективный, все закрывается, организации закрывают и сокращают сотрудников. Хотим переехать. Уточню что рыночная стоимость нашей квартиры в данный момент порядка 400 тысяч рублей. Дороже не купят. Итак, я хочу продать квартиру, чтобы взять в ипотеку жильё в Краснодаре. Квартиру приобрести хочу двухкомнатную. Опека выдвигает немыслимые требования для выдачи разрешения на продажу нашей квартиры.
1. Приобрести жильё не меньшей площади. Это нереально, учитывая что сейчас ребенку принадлежит 46 квадратов. Мы купим квартиру за 2 миллиона, которая даже вся будет меньше по площади. Но ипотечное жильё оформить полностью на ребёнка я не могу.
2. Требуют нотариальное согласие отца ребёнка. Он просто записан в свидетельстве о рождении, с ребёнком не общается, никак не поддерживает связь, живет в другом городе с новой семьей. По предварительному звонку согласие дать он отказался.
Подскажите, как быть?
Добрый день! Имеется трехкомнатная Квартира площадью 69 квадратов, 1/3 доли принадлежит мне (маме) и 2/3 ребёнку. То есть по площади это получается 46 квадратов принадлежит ребёнку. Живём в очень неперспективном городе, который на грани переформирования в пгт. Хотим переехать в среднюю полосу. Ходила консультироваться в опеку, где мне сказали что разрешение дадут только в случае приобретения жилья с выделением ребёнку не менее 46 квадратов. Но это нереально. Рыночная стоимость принадлежащей нам квартиры около 400-450 тысяч! Покупать будем двухкомнатную (не больше). То есть она вероятно вся будет менее 46 квадратов. Но стоимость ее будет около 2 миллионов! Хотела взять ипотеку, но ведь я не могу оформить ипотечное жильё в полную собственность ребёнка! Да ещё и квадратуры не хватит! Специалист опеки вариантов не предложил других, непреклонно твердила о том что я должна купить квартиру равноценной площади. Получается из глубинки умирающей и не вырваться никак! Хотела деньги от продажи квартиры вложить на первоначальный взнос по ипотеке.
Кроме того, мне сказали что категорически нельзя при Продаже нашей квартиры выделить ребёнку что-то по договору дарения! Только купить! Разве это законное требование?
И подскажите пожалуйста могу ли я в нашем же городе просто приобрести ребёнку взамен 2/3 от трёшки однокомнатную квартиру в полную собственность дочери?
Добрый день! У меня такая ситуация: детям 3 и 5 лет. Умер муж. Наследники только дети и я. Хочу продать 2комнатную квартиру мужа, а используя материнский капитал и сбережения, планирую купить 3комнатную квартиру в строящемся районе. Строительство дома планируется начать в 4 квартале 2019года. Подскажите, пожалуйста, алгоритм действий (с чего начать, какие документы и где что оформлять). Заранее спасибо.
Добрый день!
У нас сложилась сложная ситуация с продажей квартиры, купленной за счет средств материнского капитала в 2013 году, требуется получить разрешение органов опеки на ее продажу. Продаваемая квартира находится в другом регионе, в ней выделены доли согласно законодательству, в том числе несовершеннолетнему ребенку. В прошлом году семья сменила место жительства, переехала в другой регион, приобрела квартиру большую по размеру, за счет собственных средств, поэтому покупка другой собственности не рассматривается. Собственником приобретенной квартиры является отец ребенка. Органы опеки требуют сначала подарить долю ребенку в приобретенной квартире, только в том случае они разрешат зарезервировать средства от продажи доли ребенка на счете в банке (номинальный). Получается, что на родителей накладываются двойные обязательства — подарить долю ребенку и зарезервировать средства в банке. Правомерны ли действия опеки в данном случае?
Спасибо.
Здравствуйте, Надежда! Я с супругой приобрели 1-комн. квартиру с применением мат. капитала. Квартиру получили и зарегистрировали доли на детей по 1/14 (2 части) и по 6/14 (2 части, муж и жена). Сейчас хотим приобрести недостроенный дом (нет удобств: нет отопления, черновая отделка) продав квартиру, а потом достроить его, так как уже имеются финансовые накопления. Семья на данный момент зарегистрирована и проживает в индивидуальном жилом доме с площадью 80м2 в городе с удобствами зарегистрированный на одного собственника (папа). Для получения разрешения на продажу квартиры от ООиП хотели выделить доли в проживаемом доме. Как одновременно выделить доли в проживаемом доме и получить разрешение от ООиП не совсем понятно.
Здравствуйте, Ольга.У нас такая ситуация: была куплена квартира в Подмосковье с материнским капиталом за 4 миллиона рублей, сейчас наделим долями всех членов семьи,мне,мужу и детям(трое детей,одна из них совершеннолетняя)Мы хотим продать эту квартиру и купить в Москве двухкомнатную,на деньги от продажи плюс взять ипотеку.В Саратовской области есть двухкомнатная квартира родственников,которую можно подарить детям полностью,но она в поселке и стоит в разы меньше продаваемой,разрешит ли опека перенести доли и свободно продать в Подмосковье,чтобы купить в Москве,но с использованием ипотеки.Заранее спасибо за ответ.
Добрый день! Мой ребенок (18 лет) получил в наследство 1\6 доли в 3-х комнатной квартире (это примерно 10 кв.м. общей площади или 6 кв.м. жилой). В квартире не проживает и не прописан. Среди других собственников (так же по наследованию) есть малолетний ребенок, который в этой квартире проживает. В квартире есть комната -8 кв.м. Рассматриваем ситуацию, купить 2 кв.м, чтобы было доля в натуре.
1. Возможно ли сдача в наем этой комнаты? Необходимо ли в такой ситуации оповещать органы опеки?
2. Возможна ли продажа этой доли третьим лицам? Сами собственники отказываются от покупки, нет средств. Какую роль играют органы опеки? Какова вероятность отказа в сделки от органов опеки? Доля и размер жилплощади у малолетнего собственника остается без изменений.
Ольга извините не совсем понял, т.е. варианта продать свою квартиру а потом ехать выбирать квартиру у меня нет? И как сделка делается в один день тоже не понял, т.е. я назначаю день сделки по продажи своей квартиры подписываем договор купли продажи, потом идем к нотариусу заверяем договор, долее я сажусь в самолет лечу 1000 км., по прилету подписываю договор на покупку квартиры, сажусь обратно в самолет лечу в регион где продаю квартиру и два договора сдаю в МФЦ, так что ли? И что делать с задатком? попросить покупателя моей квартиры перечислить на карту деньги продавцу, у которого я собираюсь купить квартиры?
Добрый день, подскажите как быть дальше, решили продать 3-х комнатную квартиру 70 кв.м купленную в ипотеку часть которой была погашена мат. капиталом и переехать в другой регион где живут родители. Из квартиры выписались и прописались пока у родителей там же подали документы в опеку на получение разрешения на продажу квартиры. В заявлении написал что деньги эквивалентные стоимости долей (у детей по 1/32 доли, подгоняли под сумму мат капитала, так посоветовал нотариус) положу на счета детей т.к. купить и продать одновременно квартиры в разных регионах не получается. По телефону сказали что готовят мне отказ мотивируя это тем что потом я могу и не выделить детям доли в новой квартире и предложили сначала купить квартиру (на что естественно денег нет). Могу ли я обжаловать решение опеки в суде? Вроде можно заключить предварительный договор на покупку квартиры, но потом может получиться что пока мы продаем свою квартиру ту которую хотели купить уже купят. (в общем так первоначально и получилось продавец чью квартиры мы хотели купить не стал нас ждать и продал квартиру другим)
Здравствуйте! Помогите решить проблему. Ситуация следующая: Министерство обороны выделило в Москве квартиру 66 метров (муж военнослужащий). Она равнодолевая, 6 собственников: муж, его мать, жена и трое маленьких детей. Понятно, что в такой квартире мы жить не можем. Берем в ипотеку квартиру 133 метров (в данный момент она еще не в собственности) в Красногорске. Можем ли мы наделить детей долями в ипотечной квартире, продав Московскую? Как уговорить опеку?
Здравствуйте! отчуждаемая квартира 43кв м у детей там по 1.4 доли встречную мы нашли дом где 68 кв м и детям делим по 1.4 дом деревянный есть ремонт в хорошем состоянии есть все удобства, рядом школа городская черта, но опека нам отказывает потому что дом деревянный это единственный критерий. Имеет ли опека право? на отказ
Добрый вечер! Продаём квартиру в 5 км от города площадью 83 кВ м, со всеми условиями. Планируем купить квартиру площадью 62 кВ м тоже со всеми условиями. Но уже всгорде и в том районе, где у детей находится школа и секции. Надданных момент приходится на час раньше вставать по утрам, чтобы успеть в школу и на час позже приезжать домой. Это улучшение, но не факт, что опека так посчитает. Ведь площадь меньше, обе квартиры со всеми условиями (единственное в продаваемой квартире нет горячей воды, есть бойлер). Рыночная цена безусловно выше в покупаемой квартире, а средств на покупку такой же площади, как в продаваемой квартире, но в городе, у нас нет. Неужели так и придётся ездить в город рано утром и при этом тратить приличные деньги на бензин? Как это донести до опеки? По телефону, они говорят привноситесь документы по списку и все в мфц и никаких личных контактов, объяснений и тд. Есть большие опасения в отказе, пока покупатель ждёт, но что будет дальше. Заранее спасибо за ответ
Здравствуйте!

Хотим продать 1 комн квартиру (32.9 кв м) где имеют доли (по 1/25) два несовершеннолетних ребенка.

Тк последующая жил площадь будет приобретаться в ипотеку, планируем выделить доли (подарить по 1/10) в уже имеющейся 2 комн квартире (54 кв м).Примечание-доля принадлежит отцу детей. Кадастровая стоимость 1 комн кв 1.7 млн(округленно доля на ребенка 67 тыс.руб) , а 2 комн квартиры 4.4 млн(округленно доля на ребенка 440 тыс руб). Подали заявление в органы опеки с полным пакетом требуемых документов. В заявлении я указала, что отказываюсь класть деньги на счет детям, тк денежные средства пойдут в качестве первоначального взноса. Взамен долей в 1 комн кв выделяем доли в несколько раз больше в 2 комн кв. Органы опеки на комиссии принуждали нас осуществить перевод денег на счет детям плюс дарение долей. Я отказалась переписывать заявление, тк деньги от продажи действительно пойдут на покупку 3 комнатной квартиры. Проскальзывали намеки на взятку. При получении отказа могу ли обратиться в прокуратуру? Ведь в моем заявлении подробно расписано, что дети нуждаются в расширении жил площади-

1)дети разнополые и нужны раздельные комнаты.

2)Старший сын идет в первый класс. А находимся от школы далеко и нужно переехать ближе, чтобы ребенок не переутомлялся.

3)При переводе ден.средств на счет снижаются шансы купить достойное жилье. Тк цены на недвижимость сильно варьируются в г. Жуковском и мы не сможем купить «трешку «.

Доказательств о взятке нет- не догадалась включить камеру или диктофон

Кто сталкивался с подобной ситуацией? Мнения юристов, адвокатов, риелторов расходится. На чьей стороне правда?

Время чтения: 6 минут

Российское законодательство, определяя правовой режим имущества граждан, находящихся под опекой, признает за опекунами как законными представителями опекаемых распорядительные права в отношении такого имущества. Однако для совершения сделок по отчуждению, а также иных сделок, которые приведут к уменьшению имущественной массы и входящей в нее недвижимости, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры в 2019 году. Указанное разрешение выдается лишь в исключительных ситуациях и в особом порядке.

Законодательная база

Общие правила, касающиеся установления опеки и правового статуса имущества опекаемых, определены Гражданским кодексом и ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В частности, необходимость в получении предварительного разрешения органов опеки при совершении сделок с имуществом подопечного определена положениями ч. 2 ст. 37 ГК. Право органов опеки на выдачу указанных разрешений уточнено в статьях 8 и 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Более того, в положениях ст. 21 ФЗ конкретизированы случаи, когда такое согласие является обязательным, условия его выдачи, а также действия компетентных лиц в случае игнорирования требований закона о получении такого разрешения. Порядок выдачи такого разрешения, порядок подготовки его проекта и иные значимые правила выдачи данного документа, которые должен учитывать конкретный попечительский совет, определяются законодательством субъектов федерации.

Права опекуна на имущество подопечного

Согласно ч. 1 ст. 37 ГК, распоряжение имуществом подопечного, включая недвижимость, ценные бумаги, а также полученные от всего этого доходы, осуществляется опекуном, но исключительно в интересах подопечного. Как установлено ст. 18 ФЗ «Об опеке и попечительстве», он принимает под свою ответственность все имущество, принадлежащее опекаемому, по описи, заботится о нем как о своем собственном, не допускает его обесценивания и способствует извлечению из него прибыли.

Реализуя свои распорядительные права по отношению к имуществу опекаемого, опекун не вправе совершать сделки, которые приведут к уменьшению имущественной массы.

Более того, опекунам запрещено заключать кредитные и заемные договоры, договоры о передаче имущества в длительное пользование, договоры залога в отношении имущества подопечного.

Продажа квартиры подопечного

В отношении распоряжения недвижимостью подопечных законодатель установил особые правила. Так, в соответствии со ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», недвижимость лиц, находящихся под опекой не может быть отчуждена. Исключения составляют случаи, когда:

это обусловлено принудительным взысканием средств в рамках исполнительного производства;
отчуждение осуществляется по договору ренты или мены и это выгодно для опекаемого;
отчуждается жилая недвижимость, что вызвано сменой места жительства;
отчуждение осуществляется в исключительных случаях, например, при необходимости оплатить дорогостоящее лечение.

Чтобы избежать злоупотреблений со стороны опекуна, для совершения каждой из указанных сделок, согласно ч. 2 ст. 20 ФЗ, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры или иной недвижимости.

Если оно не будет получено, а недвижимость все равно будет тем или иным образом отчуждена, при обнаружении данного факта органы опеки, руководствуясь ч. 4 ст. 21 ФЗ, обязаны обратиться в суд с целью расторжения такого договора, кроме случаев, когда такой договор выгоден опекаемому. По результатам такого расторжения происходит двусторонняя реституция, а все понесенные сторонами убытки покрываются опекуном.

Порядок получения разрешения

В силу всего вышесказанного, продажа любой жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности подопечному, возможна лишь в исключительных случаях и только по предварительному разрешению компетентных органов. Как мы уже выяснили, порядок выдачи такого согласия, его формат, необходимые документы и все иные согласительные процедуры регламентируются внутренним законодательством каждого субъекта федерации. Рассмотрим стандартный порядок действий и необходимые документы, требуемые в типичных случаях.

Куда обращаться

Чтобы получить постановление органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в первую очередь необходимо обратиться в орган опеки по месту жительства опекаемого. Соответствующие полномочия органов закреплены в пп. 6 п. 1 ст. 8 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Обращение в компетентные органы оформляется в виде письменного заявления на имя начальника учреждения непосредственно от опекуна.

В большинстве случаев органы опеки требуют от опекунов личной подачи такого заявления, хотя в некоторых регионах допускается подача нотариально заверенной бумаги по почте. Если опекунов несколько, заявление подписывается всеми ими или должно быть получено их согласие на отчуждение.

Обратим внимание, что помимо личной подачи органы опеки часто требуют присутствия при оформлении заявления и самого опекаемого. Визит в органы опеки не ограничивается лишь подачей заявления – как правило, специалисты также проводят опрос-собеседование, выясняя все нюансы, касающиеся в том числе приобретения для подопечного нового жилья.

Пакет необходимых документов

Процесс получения согласия начинается с подачи заявления. В нем указываются:

просьба выдать соответствующее разрешение на продажу;
конкретный отчуждаемый объект недвижимости;
отсылка на правоустанавливающие документы с указанием доли опекаемого в объекте недвижимости;
мотивы, в силу которых было принято решение на отчуждение;
обязательство приобрести в собственность опекаемого иную недвижимость;
объем связанных с этим дополнительных расходов.

Вместе с заявлением подаются документы для опеки при продаже квартиры. Их перечень определяется региональным законодательством, но, как правило, в него входят:

копия паспорта опекуна;
копия паспорта или иного документа удостоверяющего личность подопечного;
проект договора купли-продажи при необходимости;
правоустанавливающие документы на недвижимость;
запрос нотариуса на разрешение на совершение сделки по месту нахождения недвижимости;
справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
выписки со счетов подопечного при необходимости;
документальное подтверждение мотивов, которыми вызвана необходимость отчуждения;
другие документы по требованию органов опеки.

Все копии документов предоставляются заявителями при предъявлении подлинников.

Сроки рассмотрения

Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», рассмотрение поданных заявителем документов осуществляется на протяжении 15 дней с момента подачи заявления, до истечения которых органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче.

На протяжении указанного времени попечительский совет и входящий в него инспектор обязаны изучить заявление и предоставленные документы, выяснить, соответствует ли отчуждение интересам опекаемого, после чего вынести соответствующее решение. Как согласие органа опеки, так и отказ в нем должны быть мотивированы и могут быть оспорены в суде заинтересованными субъектами.

Разрешение на продажу

Как правило, подготовка проекта разрешения на продажу осуществляется тем отделом опеки органа местного самоуправления, в пределах действия полномочий которого проживает опекаемый. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта федерации. Например, в Крыму, согласно приказу местного Минобразования от 03.08.15 № 767, документ будет действителен на протяжении 3 месяцев.

Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до момента его востребования. Однако стоит отметить, что если опекаемым является несовершеннолетний ребенок, в соответствии с рекомендациями письма Минобразования РФ от 20.02.1995 N 09-М, копии договоров об отчуждении недвижимости должны быть предоставлены в органы опеки в течение месяца после выдачи разрешения.

Таким образом, если конкретный срок не установлен, желательно использовать разрешение в течение месячного срока. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести на протяжении срока, сколько действует разрешение опеки. Если в течение него продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру получения разрешения придется пройти заново.

Разрешение выдается на совершение конкретных действий опекуна по продаже, с обязательным указанием на то, что все совершаемые действия соответствуют интересам опекаемого. Более того, документ должен содержать обязательство опекуна подтвердить соблюдение условий, на которых согласие было получено.

Как правило, подготовка к продаже квартиры подопечного начинается задолго до получения разрешения от отдела опеки. Поскольку закон не допускает уменьшения имущественной массы опекаемого, параллельно с отчуждением недвижимости (кроме исключительных случаев) должны быть предприняты меры, направленные на приобретение в собственность подопечного нового равнозначного жилого помещения. На это обязательно указывается в разрешении, выдаваемом органами опеки. На момент его получения все документы для проведения сделки должны быть подготовлены.

Как уже было сказано, продать квартиру опекаемого и провести перерегистрацию прав собственности желательно в месячный срок с момента выдачи разрешения.

Сделки продажи и покупки нового жилья должны проводиться одновременно.
Кроме того, в месячный срок органам опеки обязательно должен быть предоставлен договор купли-продажи ранее принадлежащей опекаемому недвижимости.

Разрешение на покупку

Необходимость получать разрешение органов опеки и попечительства на покупку жилья обусловлена положениями ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласно ей, предварительное согласие со стороны попечительского совета необходимо не только при отчуждении недвижимости или иного имущества, но и в любых других случаях, если распорядительные действия опекуна повлекут за собой удешевление или уменьшение имущественной массы.

Следуя этой логике, расходование средств опекаемого даже на приобретение недвижимости таким же образом потребует получения согласия от должностных лиц. Порядок его получения также потребует обращения в органы опеки с соответствующим заявлением, подготовки необходимых бумаг, обоснования наличия средств, аргументации мотивов, которыми обусловлена покупка. Срок выдачи такого разрешения также составит 15 дней.

Продажа квартиры – достаточно сложное мероприятие, требующее недюжинных моральных и физических затрат. И этих затрат становится еще больше в том случае, если собственником квартиры является несовершеннолетний. В этом случае процесс сбора документов на продажу квартиры осложняется необходимостью получить разрешение опеки на данное действие. Такое разрешение необходимо в том случае, если планируемая сделка приведет к уменьшению доли недвижимого имущества (что и происходит при продаже квартиры), собственником которого (единоличным или частичным) является несовершеннолетний.

Если Вы столкнулись с такой ситуацией, наша подробная инструкция на тему того, как получить разрешение опеки на продажу квартиры, будет Вам как нельзя кстати.

Список необходимых документов для органов опеки

Стоит оговориться, что данный список документов актуален не только для ситуации купли-продажи недвижимости, но и для оформления договора дарения, мены, определения долей, ренты и др. В некоторых случаях органы опеки уменьшают этот список, но лучше подготовить все бумаги.

1. Заявление родителей с просьбой дать согласие на продажу квартиры (если родителей нет, необходимо предоставить документы, подтверждающие этот факт: свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав или признании родителя безвестно отсутствующим).

2. Заявление несовершеннолетнего, достигшего 14-летнего возраста, с просьбой дать согласие на заключение сделки с недвижимостью.

3. Паспорта родителей, всех собственников, а также, несовершеннолетнего собственника, (при достижении им 14 лет) либо (если несовершеннолетний не достиг 14 лет).

4. Расписки всех совершеннолетних собственников, участвующих в продаже квартиры, содержащие согласие на .

5. Документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру.

6. Справки из БТИ о стоимости продаваемой жилплощади, а также, план квартиры.

7. Оригинал выписки из домовой книги на квартиру, в отношении которой планируется осуществить сделку.

8. Оригинал выписки о состоянии финансово-лицевых счетов на все жилые помещения, которые участвуют в сделке.

9. Оригинал справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Такая справка не обязательна, но ее могут потребовать.

10. Оригинал запроса от нотариуса. Этот документ также необязателен, но его также могут потребовать.

Процедура получения разрешения опеки на продажу квартиры

Главное правило, которого нужно придерживаться при получении разрешения опеки на продажу квартиры – это предварительная подготовка полного пакета документов. В органы опеки имеет смысл обращаться только при наличии полного пакета необходимых бумаг. Кстати необходимо будет предоставить как подлинники всех документов, так и их копии.

Кроме того, очень важно соблюсти сроки. Подготовка распорядительных документов происходит в течение 1 месяца с момента написания заявлений. Этот срок нельзя сократить без наличия определенных уважительных причин.

Как утверждают риелторы, из-за необходимости получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником, длительность совершения этой сделки увеличивается примерно на 2 недели.

В каких случаях получение разрешения опеки на продажу квартиры может быть затруднено?

Главным критерием, по которому органы опеки определяют, давать ли разрешение на совершение сделки, является такой: «Больше можно, меньше – нельзя». Другими словами, если параметры нового жилья несовершеннолетнего хуже существующих - получить разрешение опеки на продажу квартиры вряд ли удастся. Но тут есть несколько нюансов.

Во-первых, оценка жилья может происходить с точки зрения количества (больше метров) и с точки зрения качества (совокупность размеров жилья, его местонахождения, наличия коммуникаций и т.д.).

Во-вторых, получить разрешение опеки на продажу квартиры можно вообще без предоставления жилой площади взамен проданной. К случаям, в которых это возможно, относится:

Последующее помещение несовершеннолетнего собственника квартиры в детский дом или дом малютки на государственное содержание и обеспечение;

Связанное с этим открытие счета на его имя с наличием на нем суммы, равноценной стоимости квартиры (или доли), и предоставление в органы опеки банковских документов, подтверждающих этот факт.

Вызвать затруднения при получении разрешения опеки на продажу квартиры может проблема со сроками. Как уже было сказано, подготовка распорядительных документов происходит в течение 1 месяца с момента написания заявлений, и этот срок нельзя сократить без наличия определенных уважительных причин. К такого рода уважительным причинам, которые могут повлиять на сжатие сроков подготовки распорядительных документов, не относятся:

Истекающие сроки действия предоставляемых в органы опеки документов,

Истекающие сроки внесения оплаты, задатков и иных денежных сумм за квартиру,

Устные или письменные договоренности между сторонами или должностными лицами, не имеющие юридической силы.

Естественно, получить разрешение опеки на продажу квартиры не получится, если хотя бы некоторые из предоставленных документов будут иметь просроченные даты выдачи.
При этом, даже если вы подготовите полный пакет документов, продать квартиру вам разрешат только в том случае, если вы предоставите несовершеннолетним собственникам в собственность равноценную жилплощадь.
Предварительное разрешение будет изготовлено в виде распоряжения главы муниципального субъекта (города, округа, района). После получения такого распоряжения вы уже можете оформлять сделку, при этом продажа старого и покупка нового жилья должны проходить одновременно. И это еще не все. После совершения сделки, вам нужно будет еще раз уведомить органы опеки, что несовершеннолетний получил равноценное имущество в собственность, в течении месяца после получения жилого помещения.
Одновременное приобретение новой жилплощади не обязательно, только в двух случаях:
- При переезде семьи (вместе с несовершеннолетним) в другой город. В этом случае вы можете получить разрешение на продажу старого жилого помещения, если деньги от продажи (равноценные доли в собственности ребенка) будут перечислены на счет несовершеннолетнего. В течении следующих 3 месяцев родители или опекуны должны купить квартиру по новому месту жительства и наделить ребенка соответствующей долей.
- В случае заключения договора долевого участия в строительстве. В этом случае вам нужно будет убедить органы опеки и попечительства в высокой степени готовности строящегося здания, а также заключить с застройщиком договор долевого участия. При этом, на время строительства ребенок должен быть где-то зарегистрирован.

Надеемся, что наши инструкции помогут Вам получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником!