Благоустройство коттеджного посёлка - это завершающий штрих, позволяющий подчеркнуть, что это место комфортного проживания успешных людей, а не обычная дачная улица. Удалённость от загазованного центра города и невысокая плотность расположения зданий при малоэтажном строительстве открывают широкие возможности для этого.
В первую очередь, производится подключение коттеджей к централизованным коммунальным системам. Запускаются системы водоснабжения и канализации, подаётся электропитание.
Когда коммунальное жизнеобеспечение полностью готово, проектируются транспортная и пешеходная сети коттеджного посёлка. Организуется водоотводная дренажная система, производится подготовка дорожного полотна, разворотных площадок и автостоянок, их асфальтирование. Пешеходные дорожки и тротуары также асфальтируются, покрываются дорожной плиткой или отсыпаются мелким щебнем и песком, а также разграничиваются бордюрным камнем. Огораживаются спортивные и детские площадки, их поверхность получает натуральное или современное искусственное покрытие.
Большое значение для гармоничного восприятия коттеджного посёлка имеет грамотно построенная озеленительная система. Она включает парки, аллеи, сады, газоны и клумбы. Одновременно с формированием почвенного слоя организуются системы затенения и полива, подготавливаются будущие искусственные пруды и другие водоёмы, монтируются фонтаны, беседки, скамейки, урны. На завершающем этапе озеленения высаживаются саженцы деревьев и кустов, цветы и газонная трава. Широкое распространение получил в последние годы ландшафтный дизайн, который способен преобразить любую территорию, превратив её в миниатюрную экосистему.
Система уличного освещения проектируется с учётом охвата всех автомобильных подъездных путей, пешеходной зоны и мест отдыха. Отдельные фонари должны быть расположены рядом со зданиями общественного назначения. Дополнительно может быть организована подсветка деревьев, газонов, архитектурных объектов, декоративных малых форм, водоёмов.
Компания "Мосдорстрой" имеет большой опыт в благоустройстве коттеджных посёлков и отдельных придомовых участков. Квалифицированные специалисты качественно произведут абсолютно все необходимые работы, начиная с создания проекта и заканчивая финальной уборкой территории.
Фотогалерея
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
Рубрика 23
фото. 1-12 | ||
Кто не мечтает иметь домик в Подмосковье? Чистый воздух, прозрачные водоемы, тишина и сон под пение птиц. При этом развитая и удобная инфраструктура - поликлиники, магазины, салоны - все поблизости. Не жизнь, а сказка. Правда, только если вы не живете в коттеджном поселке. Тут велика вероятность попасть в кабалу к собственникам дорог и общих коммуникаций, которые заставят вас платить за их использование тройную цену. Как это случилось, например, в нескольких коттеджных поселках Истринского района. Не найдя защиты у суда и местной администрации, люди решились на крайнюю меру - они просят поменять закон, сделавший их заложниками ситуации.
Дорогая дорога
С вас 100 рублей, - сообщает нам охранник на въезде в коттеджный поселок «Белые Росы» в Истринском районе.
Платим - шлагбаум открывается. Но спустя метров десять натыкаемся еще на одну преграду. Снова слышим: «100 рублей». На этом поборы не заканчиваются. Впереди нас ждет уже третий по счету «платный» шлагбаум. Опять 100 рублей, и - вуаля - наконец, попадаем в населенный пункт.
Примечательно, что все происходит на участке дороги длиной 200 метров. То есть преграды стоят буквально в ста шагах друг от друга.
Кстати, за проезд обратно нам тоже впоследствии приходится раскошелиться. Итого - 600 рублей в день и 18 тыс. рублей в месяц вынуждены платить обитатели и гости «Белых Рос» за то, чтобы преодолеть это крошечное расстояние.
Дело в том, что общая земля в нашем поселке принадлежит не жителям, а посторонним людям, - объясняет жительница поселка Ольга Корнеева. - Каждый месяц они придумывают новый способ обогатиться за наш счет. Фактически мы находимся у них в заложниках. Ведь все коммуникации (газопровод, водопровод, электрические столбы), детские площадки, дороги и площадки для мусора находятся на их земле.
Схожая ситуация сложилась примерно в 20 коттеджных поселках Истринского района.
На днях мой знакомый рассказывал, что каждый день бросает машину на стоянке и ходит до своего дома по пять километров пешком, так как владельцы дороги в его поселке требуют денег за проезд по ней, - говорит Ольга.
Кабальные договоры
Как же так вышло, что жители загородного жилья, заплатив за него немалые деньги, не только не стали совладельцами земель общего пользования (как это, к примеру, устроено в тех же дачных поселках), но и вынуждены мириться с подобным произволом?
Причина происходящего - в нашей правовой безграмотности, - признается жительница коттеджного поселка «Вестерн» Елена Щурова. - Когда в 2008 году мы покупали землю под строительство, то даже представить не могли, что нас обманут.
По словам Елены, семь лет назад за дом и земельный участок застройщику, который выкупил несколько гектаров земли, а потом распродавал ее по частям, она заплатила около 11 млн рублей.
6,5 млн - за 20 соток угодий и строительство коттеджа. И 4,5 млн - на обустройство коммуникаций и общих мест в поселке.
Мы подписали с застройщиком так называемый договор инвестирования, - вспоминает Елена. - 1 млн 300 тыс. рублей юрист компании уговорил нас отдать официально «через кассу», остальные 4,5 млн наличными - просто под расписку. При этом он клятвенно заверял, что, как только поселок будет сдан полностью, мы станем совладельцами всех общих территорий. Но этого так и не произошло.
Если бы собственники коттеджей в наших поселках - а их от 50 до 160 в каждом - владели 1/50 или 1/160 долей земель общего пользования коммуникаций, как нам обещали при покупке домов, подобных проблем бы не было, - уверены домовладельцы.
«Маленький свечной заводик»
На сегодняшний день застройщики «Вестерна» и «Белых Рос» обанкротились (или сделали вид, что так?) и перепродали общие земли поселков вторым-третьим-пятым аффилированным лицам - родственникам, кумовьям, сватьям и друзьям. Теперь у каждого клочка дороги или площадки в поселках - свой собственник. И он правдами и неправдами пытается на нем заработать.
Эти люди придумали отличный способ обеспечить себе безбедную старость! - справедливо отмечают жители поселков. - Эдакий «маленький свечной заводик» (как у Ильфа и Петрова), который без каких-либо серьезных затрат будет долгие годы давать прибыль.
Действительно, все происходящее смахивает на хорошо продуманную мошенническую схему.
Один из собственников общих земель в нашем поселке является также владельцем управляющей компании, которая обслуживает коммуникации, - рассказывает жительница поселка «Грастон» Татьяна Брагина. - Пользуясь своим преимуществом, он принуждает заключать нас кабальные договоры с его УК. В противном случае грозит выкопать столбы для ЛЭП, расположенные на его земле.
Прошлой зимой в «Вестерне» сломалась электрическая подстанция, - вспоминает Елена Щурова. - Трое суток вместе с маленькими детьми мы сидели без света, воды и тепла (обогрев тоже ведь от сети). Как в войну, топили снег. А собственник земли, на которой стоит подстанция, просто повесил на ее дверь амбарный замок и не пускал туда ни нас, ни электриков. Добивался, чтобы мы с ним заключили договор на обслуживание электросети.
Истории разные, но вывод один - людей наглым образом шантажируют и обирают.
По закону, но против совести
Если отбросить моральную составляющую этих конфликтов, а обратиться к закону - получится, что «вымогатели» имеют полное право третировать жителей местных коттеджных поселков. Право собственности у нас защищено Конституцией РФ. Другой вопрос - каким образом они вообще получили это право?
По документам земли, за проезд по которым с нас пытаются взимать деньги, не являются дорогой, - говорит Ольга Корнеева. - В бумагах сказано - «земли сельхозназначения под дачное строительство».
Будь там написано - «земли общего пользования», как это отмечено на генплане населенных пунктов (которые, кстати, утверждены администрацией Истринского района и Управлением архитектуры и градостроительства), жители могли бы добиться защиты своих прав через суд.
А так у собственников на руках основные козыри, поэтому свою «землю под дачку» они могут сдавать в аренду за любую цену.
Все средства хороши
Измученные постоянными стычками, жители Истринского района обращались и в суд, где просили установить на земли общего пользования в их поселках так называемый частный сервитут, предусмотренный Земельным кодексом РФ. Другими словами - обременение, которое бы заставило собственников брать соизмеримую арендную плату за то, что на их земле расположены дороги и коммуникации.
Мы предлагали владельцам общих земель подписать договор и указать в нем фиксированную пожизненную плату за аренду, которая бы индексировалась каждый год на процент инфляции, - поясняет Ольга Корнеева. - Но прийти к соглашению не удалось. В ходе судебных процессов выяснилось, что цели договориться у владельцев общих земель нет совсем. Потерять основной рычаг по выкачиванию денег никто из них не захотел.
В 90% исков - а среди них были и претензии насчет дороги - Истринский районный суд нам отказал, - негодуют жители поселков. - Насчет дороги судья мотивировал отказ тем, что есть тропинка (причем лесная!), так что проезжая часть нам не нужна.
В «Грастоне» мы предложили собственникам земель выкупить их у них, - говорит Татьяна Брагина. - Сторговались на 9 млн рублей. Но они потребовали платить наличными. Без документов и чеков. Учитывая, что эти люди нас уже обманывали раньше, рисковать мы не стали.
Решение есть
Единственным выходом из этой непростой ситуации жители истринских коттеджных поселков считают наложение публичного сервитута (обременения) на земли общего пользования властями муниципалитета. Такая возможность предусмотрена ст. 23 Земельного кодекса РФ для тех участков, по которым проходят коммуникации или социально значимые объекты - те же дороги.
Администрация Истринского района может вынести соответствующее постановление и ограничить собственников в их действиях, - объясняет Ольга Корнеева.
Правда, предполагается, что собственник имеет право опротестовать постановление администрации в суде и потребовать, чтобы ему компенсировали причиненный ущерб - выкупили землю по рыночной цене и оплатили неустойку.
В администрации Истринского района объяснили, что средств на выкуп земель общего пользования в наших поселках в бюджете нет. Поэтому мы предложили альтернативный вариант - инициировать поправки в Земельный кодекс, которые бы позволили накладывать такое ограничение безвозмездно, - говорит Корнеева.
Действительно, сама по себе идея блестящая. Если поправки будут приняты, спекулировать и перепродавать такие земли станет не выгодно. Не исключено, что собственники начнут отдавать их жителям населенных пунктов бесплатно. Лишь бы снять с себя какую-либо ответственность. В настоящее время инициатива уже одобрена на публичных слушаниях в Истринском районе, ее поддержали местный Совет депутатов и чиновники. На днях все документы поступят в Мособлдуму.
Прежде чем предложить поправки в Земельный кодекс, мы изучили ситуацию в Московской области и стране в целом, - говорят жители коттеджных поселков. - Оказалось, что проблема актуальна для многих населенных пунктов. Так что если нам удастся добиться принятия поправок, это изменит всю систему коттеджного строительства в России.
Мнение
По закону зарвавшихся собственников общих земель в коттеджных поселках может остановить либо суд, либо местные власти. Руководитель администрации Истринского района Андрей Дунаев объяснил «Подмосковье сегодня» , почему муниципалитет в данный момент не в силах помочь домовладельцам.
- В чем трудность ситуации, сложившейся в коттеджных поселках Истринского района?
Напряженные взаимоотношения между собственниками земель общего назначения и владельцами коттеджей характерны не только для Истринского района и Московской области. Подобную проблему можно встретить во многих регионах России.
Ее суть заключается в том, что в свое время крупные земельные участки, на которых планировалось строительство жилого массива, изначально приобретались каким-либо частным или юридическим лицом (застройщиком). Впоследствии происходил раздел исходного участка и продажа образуемых земельных наделов, которые подлежали застройке. При этом у собственника оставались во владении те земельные участки, которые, согласно документам, являлись участками общего пользования либо имуществом общего пользования соответствующего некоммерческого объединения (чаще всего дорогами, детскими площадками, различными коммуникациями).
На практике это значит, что если собственник добросовестный и обеспечивает жителям проезд и прокладку коммуникаций по своим землям, то никаких конфликтов не возникает. Но чаще всего владелец пытается извлечь выгоду. Например, берет плату за проезд по своей земле, как это сейчас происходит в поселке «Белые Росы».
- В связи с чем возникла необходимость во внесении поправок в действующее федеральное законодательство?
На наш взгляд, единственным способом урегулирования сложившейся ситуации является установление безвозмездного публичного сервитута в отношении земельных участков общего пользования в пользу местного населения. В настоящее время мы не можем его установить, так как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать компенсационную выплату из бюджета муниципального образования, которое будет накладывать сервитут (п. 6 ст. 23 ЗК РФ). Никто не знает, сколько эти выплаты могут составлять. И это существенный риск для муниципального образования.
- О каких цифрах может идти речь?
Везде по-разному - от десятков тысяч до нескольких миллионов рублей. Сумма определяется на усмотрение суда. Только в Истринском районе наиболее проблемными являются около 10 поселков с общим количеством более 800 домовладений и численностью жителей до 6 тыс. человек. Если же говорить обо всех коттеджных поселках области, получаются огромные деньги, которые в бюджетах муниципалитетов не предусмотрены.
Какие способы урегулирования проблемы могут быть использованы в настоящий момент, пока решается вопрос об изменении законодательства?
Юридических механизмом в настоящее время мы не видим. Сейчас ничто не может помешать собственнику земель общего пользования установить, например, шлагбаум. Его право собственности защищается так же, как и права людей, ставших заложниками этой ситуации. Единственное, что мы можем, - заставлять жителей и собственников договариваться. К сожалению, обычно это ненадолго. Проходит месяц-другой, и конфликты вспыхивают с новой силой. Так что соответствующие изменения в Земельном кодексе РФ нам просто необходимы.
Альтернативное мнение
Никита Чаплин, заместитель председателя Московской областной Думы:
Считаю, главная проблема для собственников коттеджей в Истринском районе заключается не в законодательных пробелах, а в недостатках судебной практики, сложившейся в муниципалитете. Не все законы так плохи, как кажутся. Разумной должна быть и практика. Права владельцев домов должен защищать суд.
Прежде чем принимать окончательное решение о внесении инициативы в Госдуму, мы проведем встречу с судейским сообществом Московской области и крупнейшими цивилистами классического гражданского права. Если все вместе мы не найдем выхода из сложившейся ситуации, тогда проект поправок в Земельный кодекс РФ будет внесен в осеннюю сессию российского парламента.
12.11.2013 Многие покупатели дорогих домов в коттеджных поселках уверены, что электричество, водопровод и подъездная дорога положены им по умолчанию. А зря. Нечеткость законодательства позволяет застройщикам тянуть из жителей дополнительные деньги за коммуникации. Конфликты вокруг дачной инфраструктуры стали массовым явлением.
Коттедж без электричества
Житель коттеджного поселка "Митрополье" Сергей Борисов вряд ли предполагал, покупая в 2008 году дом, что ему придется делать автономную канализацию и устанавливать генератор. Земельные участки продавались с подрядом на строительство жилого дома и подведение коммуникаций. В поселке 56 коттеджей, заселено 45. Цена домов — 15-90 млн руб.
"Я выбрал это место из-за планировки",— показывает Борисов карту. Поселок, расположенный неподалеку от Софрино, рядом с малой бетонкой, в плане похож на подкову: единственная дорога огибает лесной массив. Редкий случай: каждый житель видит со своего участка не только соседские дома, но и лес. И все бы хорошо, но дорога оказалась в собственности у застройщика. Жителям было предложено ее выкупить, а кто отказывается — лишится возможности подъезжать по ней к своему дому. Владельцам, гостям и рабочим-строителям все чаще приходится добираться до участков через лес.
История поселка началась в 2000 году, когда межрегиональное общественное объединение инвалидов армии и труда (МООИАиТ) "Вместе" приобрело землю в деревне Митрополье Пушкинского района Московской области. Через два года был утвержден генплан застройки, а также баланс территорий: жилая зона — 10 га, общественные территории (в том числе участки инженерных сооружений) — 2 га, улицы и дороги — 3 га. По договору с покупателем МООИАиТ "Вместе" отчуждало земельный участок под строительство дома, а застройщик — ООО "Модерн ПаРус" — строил дом и подводил коммуникации.
Однако земля, изначально предназначенная под общественные территории и объекты инфраструктуры, осталась в собственности все того же МООИАиТ "Вместе" (так были составлены договоры с покупателями), более того, в процессе застройки этим участкам изменили вид разрешенного использования. "Жильцы обращались по этому поводу в суд. Суд отказался рассматривать эти материалы",— рассказывает Сергей Борисов. В 2004 году гендиректор МООИАиТ "Вместе" Александр Фролов и руководитель застройщика Анатолий Мурашко зарегистрировали ООО "Управляющая компания "Митрополье"", которое, соответственно, стало выполнять в поселке функции управляющей компании (УК). По словам Сергея Борисова, в 2006 году имущественный комплекс, находящийся в собственности МООИАиТ "Вместе", был продан ООО "УК "Митрополье"" за 4,7 млн руб. Борисов подозревает, что сделка носит ничтожный характер — грубо говоря, это продажа самому себе, когда деньги не выплачиваются. Как раз после этой сделки ООО "УК "Митрополье"" в ультимативной форме предложило жителям поселка выкупить имущественный комплекс.
Впрочем, есть и другая точка зрения. "Заявленные господином Борисовым суммы денежных средств, кто и кому их перечислял или не перечислял, являются сказкой",— говорит Игорь Зверев, председатель правления ТСЖ "Митрополье", в которое объединилась группа владельцев домов, чтобы получить инфраструктуру поселка в свое распоряжение.
Представляя значительную часть собственников коттеджей, Зверев тем не менее считает, что ситуация, когда коммуникации необходимо выкупать, возникла по вине самих жителей: "При покупке домов никто не обратил внимания на порядок финансирования строительства в договоре. Речи о переходе права собственности на коммуникации там не было. Позже, когда это стало ясно, многие подключали юристов, но никто из них не пошел с этим иском в суд. Члены ТСЖ все это поняли, сбросились, сделали себе дорогу, освещение. А Борисов и товарищи третий год обивают суды".
ТСЖ "Митрополье" подписало договор с ООО "УК "Митрополье"" о выкупе имущественного комплекса за $3 млн, и теперь уже ТСЖ ждет, что каждый домовладелец внесет $53 тыс. в качестве своей доли. "Цель приобретения нами имущественного комплекса — это отказ от услуг управляющей компании ООО "УК "Митрополье"" в пользу самостоятельного управления",— подчеркивает глава ТСЖ.
Имение на правовом болоте
Казалось бы, организованная застройка в формате коттеджного поселка — это как раз способ обеспечить частным домам современную инфраструктуру, с которой зачастую за городом возникают большие проблемы. На деле же конфликты вокруг коммуникаций уже стали системной проблемой коттеджных поселков. "Случаев, когда застройщик начинает качать права, так как все коммуникации находятся у него в собственности, по Московской области очень много",— говорит Тимофей Ермак, партнер адвокатского бюро "Юрлов и партнеры". При этом законодательство не обязывает застройщиков продавать часть коммуникаций жителям коттеджного поселка.
На сайте http://totdom.com недовольные владельцы домов обсуждают, к примеру, действия компании "Полиграфжилстрой". "Вся инфраструктура в поселке, здания, общественная территория, коммуникации проданы физическому лицу. Те, кто не заключил договор напрямую с "Мосэнергосбытом", платят за электроэнергию по 4 руб. за 1 кВт. Собственники, имеющие прямой договор, платят гораздо меньше, по тарифам "Мособлэнергосбыта". Сотрудники УК под разными предлогами обесточивают дома этих граждан. В октябре отключили свет на три недели",— пишет один из домовладельцев.
И такое наблюдается не только в Подмосковье, а, кажется, по всей России. В поселке "Берри Хиллс" под Ижевском нет газа, воды и электричества. Схема похожая. Был куплен участок под коттеджный поселок, участок размежевали и продали по частям, в собственности застройщика остались земля под дорогами и коммуникации.
Принцип долевой собственности в отношении общего имущества законодательно закреплен только для многоквартирных домов, на коттеджные поселки его действие не распространяется, объясняет адвокат МКА "Клишин и партнеры" Дмитрий Еремин. Это подтверждает ведущий юрист отдела недвижимости и инвестиций адвокатского бюро "Плешаков, Ушкалов и партнеры" Максим Денисов. Он вспоминает, что суды при рассмотрении требований ТСЖ "Петровское", которое оспаривало право застройщика на коммуникации поселка, пришли к выводу, что у собственников коттеджей не возникло право общей долевой собственности на эти коммуникации.
Все, что остается жителям,— пытаться снизить цену на услуги (и сократить их перечень), навязанные управляющей компанией, в ходе коллективных переговоров или заключать альтернативные договоры с поставщиками услуг. Задача — сделать деятельность УК экономически невыгодной, говорят юристы.
Лучше домик в деревне
Таким образом, в отсутствие законодательного регулирования особенности управления инфраструктурой определяются условиями договоров, содержанием разрешительных документов на строительство. "Ошибка в том, что люди при покупке коттеджа не задумываются, кому будет принадлежать инфраструктура после завершения строительства поселка",— указывает адвокат Дмитрий Еремин.
"В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому застройщик не вправе требовать от жителей поселка содержать его имущество,— объясняет Максим Денисов.— Если же ранее жители поселка согласились его содержать, подписав соответствующий договор с застройщиком, то уже ничего не исправить. Надо смотреть документы, которые подписываешь". При заключении договоров на приобретение дома в поселке необходимо обращать внимание, передает ли застройщик покупателю какие-либо права в отношении общего имущества поселка. Это должно быть четко отражено в документе. В противном случае покупатель рискует попасть в такую же неприятную ситуацию, как и жители "Митрополья".
Более того, нужно не просто обращать внимание на наличие пунктов о коммуникациях, а требовать, чтобы они там были, добавляет Тимофей Ермак. "Это можно оформить путем указания отдельных пунктов в договоре купли-продажи коттеджа или заключать отдельный общегражданский договор, главное — сделать взаимоотношения с застройщиком в этой части прозрачными, тогда всегда в случае возникновения конфликта есть с чем идти в суд или прокуратуру",— уточняет юрист.
По мнению Ермака, для собственников домов будет лучше, если коммуникации изначально проектируются и строятся от имени созданного для этой цели садового некоммерческого товарищества (СНТ) или дачного некоммерческого партнерства (ДНП), куда в качестве членов можно принимать новоиспеченных собственников коттеджей. Тогда с точки зрения действующего законодательства коммуникации будут принадлежать СНТ или ДНП, а значит, находиться в долевой собственности его членов.
Дмитрий Еремин рассказывает, что ему знакомы застройщики, задачей которых было продать участки с подрядом, а потом "уйти и больше не вспоминать" про построенный поселок. В таких случаях, как правило, создавался потребительский кооператив. Покупатели приобретали не только землю и дом, но и пай в кооперативе — на этот пай приходилась доля в праве собственности на объекты общего пользования. А после завершения строительства собственники домов уже самостоятельно решали вопросы управления кооперативом.
Как бы то ни было, выходит, что у недовольных жителей коттеджного поселка "Митрополье" немного шансов отстоять свои интересы. Сергей Борисов получил ответ из комитета Госдумы по земельному законодательству на свой запрос: улицы и дороги в муниципальных образованиях не могут находиться в частной собственности, а если такое случилось, местная власть обязана предпринять действия для исправления ситуации. Он обращался и в местную администрацию с просьбой выкупить дорогу в муниципальную собственность. Но администрация отказалась признать коттеджный поселок частью городского поселения Софрино. "Скорее всего, в муниципальном бюджете просто нет средств на выкуп земли",— предполагает Сергей Борисов.
Адвокат недовольных жителей коттеджного поселка "Митрополье" Виталий Зимин вообще убежден в том, что покупать коттедж в коттеджном поселке не следует. Уж лучше дом в деревне. По его словам, от проблем, с которыми столкнулись жители "Митрополья", не застрахован никто. В тех коттеджных поселках, где подобных проблем нет, мир и порядок держатся, по сути, на том, что застройщик просто дорожит своей репутацией.
В . Но поскольку проблема использования общих дорог самая распространённая среди всех, касающихся общего имущества, и имеет свои нюансы, мы решили разобрать её отдельно. А именно, тот, к сожалению, не редкий случай, когда после окончания строительства коттеджного посёлка оказывается, что земельный участок, занятый внутренними проездами, остаётся в собственности застройщика или какого-то другого лица. Как быть в такой ситуации?
Прежде всего нужно установить, насколько законно дороги оказались в собственности застройщика. В договоре, в соответствии с которым каждым земельный участок и дом, должно быть указано, за счёт каких средств будут построены дороги и иные объекты общей инфраструктуры и какие права на эти объекты получит покупатель. Если для строительства посёлка изначально создавалось , и его члены, покупатели земельных участков, платили целевые взносы, за счёт которых осуществлялся выкуп общих земельных участков и строительство дорог, можно требовать признания права собственности ДНП на земельные участки, занятые дорогами, в .
Если в договоре о приобретении собственности на занятые дорогами земельные участки ничего не говорится, но есть условие о том, что дороги создаются за счёт целевых взносов членов ДНП, получается, что сами дороги являются собственностью ДНП. Поскольку дороги (дорожное покрытие) созданы в соответствии с законодательством и находится на чужом земельном участке, собственник такого участка обязан заключить с собственником имущества, то есть ДНП, договор аренды или предоставить участок для выкупа.
Если же в цену договора входила только стоимость индивидуального земельного участка и коттеджа, и ДНП в посёлке не создано, то будет считаться, что дороги застройщик построил на свои средства, и они являются его собственностью. В этом случае необходимо получить план коттеджного посёлка, который должен быть согласован с местной администрацией, и на котором должны быть указаны дороги общего пользования. Поскольку эти дороги планировались изначально и покупатели приобретали коттеджи с учётом того, что к ним будет предоставлен проезд, можно требовать установления сервитута – права прохода и проезда к участку. Причём обращаться в суд должен каждый собственник в отдельности, либо всё-таки придётся собрать и создать ДНП для представления общих интересов.
Следует учесть, что все перечисленные пути решения проблемы являются довольно трудоёмкими и могут занимать год, полтора и даже больше. В этот период придётся каким-либо образом договариваться об использовании дорог с собственником, который может диктовать любые правила на своё усмотрение. В сети Интернет можно найти немало историй о том, как нанятый застройщиком ЧОП перекрывал дороги, устанавливал шлагбаумы и пропускал автомобили жителей посёлка только за плату.
Единственный способ избежать этих неприятностей - это проверка , внимательное и перед покупкой, для чего мы рекомендуем обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах загородной недвижимости и сопровождения деятельности коттеджных посёлков. Стоимость услуг по юридической экспертизе документов будет в любом случае несоизмеримо меньше убытков, которые могут возникнуть при наступлении вышеописанных последствий, а также