Изменения в 214-й закон давно назрели, однако плюсы от поправок для покупателей могут стать ударом по застройщикам. Кроме того, все отчетливее на рынке вырисовывается новый интересант - банковский сектор, который сможет серьезно влиять на положение дел. Роста же цен на 20% ожидать не стоит - жилье подорожает максимум на 10%.
Летом были приняты изменения в закон о долевом строительстве (214–ФЗ), новая редакция вступит в силу 1 января 2017 г., за исключением части норм. Теперь появляются дополнительные требования к строительным компаниям. Власти Московской области предложили установить минимальную сумму собственного капитала застройщика, чтобы убрать компании, которые аккумулируют средства дольщиков. Многие эксперты считают, что изменения могут ударить по покупателю, так как затраты на строительство вырастут. Издание «Ведомости» привело данные ряда специалистов, которые прогнозируют рост цен до 20%.
Насколько оправдан данный прогноз? Что даст новый закон? Комфортно ли сейчас работать застройщикам? Вырастут ли цены? Разбираемся с экспертами.
Изменения давно назрели
Илья Степанищев, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис», г. Павловский Поса
д
, напоминает, что основным катализатором процесса стало Подмосковье, где расположено много проблемных объектов:
Позиция государства в вопросах ужесточения политики в строительной отрасли понятна и ожидаема. Неудивительно, что в роли инициатора изменений в регулировании первичного рынка недвижимости выступают подмосковные власти. Все мы помним, что еще не так давно в Московской области остро стояла проблема обманутых дольщиков. Во многом ее удалось решить, но проблемных объектов или долгостроя на рынке еще достаточно.
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева
рассказывает о нововведениях, обращая внимание на то, что специальный «компенсационный фонд», куда пойдут деньги застройщиков, не будет работать аналогично механизму страхования:
Изменения в закон о долевом строительстве предполагают целый ряд реформ, направленных на усиление контроля за деятельностью застройщиков и защиту прав дольщиков. В их числе требования к уставному капиталу, повышение открытости компаний, работающих в данной сфере, создание компенсационного фонда, наполняемого за счет средств застройщиков. Как отмечают представители власти, последний инструмент не будет дублировать функции механизма страхования. Те застройщики, которые зарегистрировали первый ДДУ в январе 2017 года, будут работать через фонд. Если до этого момента проект уже был застрахован, то для застройщика ничего не изменится.
Единственный плюс для дольщиков обернется минусом для застройщиков
Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис
»
, считает, что механизм запрета на использование финансовых средств от проекта до его финиша принесет серьезный вред небольшим строительным компаниям. А вот норма, касающаяся уставного капитала, как раз не станет помехой для нормальной работы:
Изо всех изменений в законе о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2017 года, действенным для дольщиков будет лишь один пункт, касающийся запрета использования привлеченных застройщиком средств до окончания строительства. Как раз именно этот пункт и создаст основную головную боль для застройщиков, которые строят на заемные средства. Поэтому очевидно, что таким застройщикам в большинстве своем придется уйти с рынка первичной недвижимости, что приведет к укрупнению его игроков. При этом изначально на рынок не смогут выйти застройщики без наличия собственных средств. Сейчас же примеров, когда дом начинают строить в расчете исключительно на привлеченные от дольщиков средства, множество. По моим оценкам, сегодня начинать строительство дома, имея менее 40% от его стоимости, - огромный риск.
Что же касается изменений в отношении уставного капитала в размере не менее 4% от стоимости объекта или взноса в коллективный фонд до 1%, то эти суммы не существенны для застройщика и никак не смогут повлиять на стоимость жилья, - продолжает эксперт. - Поэтому от изменений в законе о долевом строительстве я не ожидаю существенных изменений в стоимости жилья на первичном рынке. А вот то, что с рынка будут «вымыты» многочисленные небольшие строительные компании, которые сегодня изо всех сил стараются продавать жилье по приемлемым ценам – это факт. Видимо, в этом и состоит основная цель всех перемен, потому что контролировать крупных игроков рынка проще, чем сотни и тем более тысячи мелких строительных компаний.
В работу включаются банки со своими финансовыми интересами
Напомним, в процесс теперь будут включаться банки, где на эскроу-счетах будут аккумулироваться получаемые застройщиками деньги. Привлечение больших денежных средств на свои счета, разумеется, выгодно таким игрокам. Татьяна Подкидышева:
Большие опасения вызывает механизм эскроу-счетов, через которые застройщики должны будут получать средства со стороны дольщиков. Заметим, что деньги покупателей представляют собой ключевой источник финансирования, а бенефециаром данной схемы является банк, имеющий свой коммерческий интерес на этом этапе. Также нужно учесть тот момент, что банки на протяжении последних лет превратились в игроков рынка недвижимости. В случае недостаточной проработки инструмента могут возникнуть риски по созданию неоднородной конкурентной среды для застройщиков и повышению стоимости реализации новостроек.
Строить в Москве и в провинции - две большие разницы
Илья Степанищев считает, что от нововведений выиграют московские застройщики, провинциальным небольшим компаниям уже сейчас живется тяжело. В столице же прибыль строителей может быть на 50% больше:
Я часто встречаюсь с застройщиками, которые работают на территории Электростали и Павлово-Посадского района. Многие из них говорят, что уже сегодня работают на грани рентабельности и для того, чтобы получить хоть какую-то прибыль, которую в дальнейшем можно было бы пустить на развитие, им теперь не выгодно браться за строительство одного жилого дома, а необходимо как минимум начинать работу на двух стройплощадках одновременно.
Конечно, построить многоэтажку в среднем Подмосковье и в черте Москвы - это две большие разницы, но в данном случае, по сути, стоимость такого объекта будет практически одинакова. Но при этом подмосковный застройщик будет продавать квадратный метр, к примеру, по 50 тыс. руб., а столичный – более чем за 100 тыс. руб. И это с лихвой покроет разницу в зарплатах строителям, которых в Москве больше, чем в Подмосковье, и разницу в цене земельного участка под дом. Вот и получается, что у столичных застройщиков из-за большей прибыли возможностей для маневров больше. Они-то переживут все нововведения, а подмосковные власти, если и дальше будут вносить новые инициативы в отрасли регулирования первичного рынка недвижимости, возможно, и защитят дольщиков, но при этом «убьют» на рынке все небольшие компании, даже если они работают честно, - сетует эксперт.
Увеличение цен на 20% приведет к коллапсу на рынке
Сергей Власенко не прогнозирует сильного скачка цен на рынке. Эксперт считает, что массовый покупатель тратит сейчас максимум, кроме того, ни один застройщик на рынке Подмосковья не работает сейчас без скидок - вряд ли в этой ситуации возможен рост цен:
В нынешней экономической ситуации ни государство со своими инициативами по регулированию рынка, ни застройщики, которые, может быть, и хотели бы поднять цены в связи с растущей стоимостью стройматериалов, не смогут повлиять на то, чтобы цена квадратного метра выросла более чем на 10%. Все, что выше, приведет к остановке продаж, а увеличение цены на 20% и вовсе приведет к коллапсу на рынке первичного жилья.
Кто сегодня покупатель квартир в новостройке? Это люди, которые из последних сил пытаются улучшить свои жилищные условия и при этом продают свою старую квартиру и хотят с помощью ипотеки с господдержкой «зацепиться» за нужный объект в сегменте эконом-класса, - рассказывает эксперт. - Смогут ли они позволить себе покупку нового жилья при серьезном росте цен за «квадрат»? Конечно же, нет. Поэтому сегодня ничего не сможет привести к удорожанию первичного жилья, а все издержки от нововведений на рынке «первички» девелоперы и застройщики будут вынуждены брать на себя, так как не получится переложить их на покупателей, у которых и без того денег в обрез, в полном объеме.
Сегодня нам, риэлторам, приходится убеждать застройщиков, особенно это касается тех, которые впервые приходят на тот или иной локальный рынок Подмосковья и не знают его специфики, начинать старт продаж с дисконтом в 10-15% от среднерыночной стоимости квадратного метра. Тот застройщик, который «снижается» всего лишь на 5%, получает проблемы с реализацией объектов, а те, кто соглашаются с нашими доводами, получают отличные продажи на старте, компенсируя свои издержки в дальнейшем регулярным, но небольшим подъемом стоимости, - подытоживает Власенко.
Нельзя исключать подорожание жилья на 5-10%
Коммерческий директор ГК «КОРТРОС» Василий Фетисов
считает, что резкое повышение цен будет способствовать резкому падению продаж - это не выгодно всем застройщикам. Реально стоит ожидать роста цен до 10%:
В последние годы на рынке недвижимости наблюдается игра между спросом и предложением. С одной стороны, есть «сжавшийся» платежеспособный спрос, с другой - себестоимость строительства, которая давит на цены снизу. В 2015-16 годах эта себестоимость увеличивалась по всей стране. Логично предположить, что как только спрос позволит, цены на недвижимость поднимутся. Возможно, это произойдет уже в следующем году.
Рост на 20% представляется маловероятным, потому что такое серьезное повышение сразу приведет к резкому падению продаж, - продолжает Фетисов. - Девелоперы и застройщики в этом абсолютно не заинтересованы. Стоит отметить, что в последние годы цены на жилье были ниже инфляции, которая составляла 12,9% в 2015 г. В этом году Минэконом и ЦБ планируют выйти на уровень 6,5%. В сумме это почти те же 20%, про которые сейчас говорит общественность. Строительный рынок за один год эту «фору» не отыграет. Поэтому я бы говорил о возможном удорожании жилья на 5-10%.
С 1 января 2017 года вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые не только касаются деятельности застройщиков, но и диктуют новые права и обязанности дольщиков. Портал Novostroy-M.ru попросил Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, пояснить, что нужно знать об обновленном законе.
Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся.
Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года.
Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков.
Изменения по застройщикам
Минимальный размер уставного капитала
Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика.
Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов.
Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта?
На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе. По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).
Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей.
Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют.
В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков.
Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.
Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально. Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.
Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации
Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.
Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.
Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.
Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства.
Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.
Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
Новой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.
Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь - о размере ответственности за просрочку.
Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик. И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон.
5%-е ограничение изменения площади квартиры
Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным.
Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.
Счета эскроу
Множество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом.
Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства.
Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов. Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов.
В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство.
Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер.
Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается. И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно.
Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект
Изменения коснулись и еще одного важного вопроса, а именно - использования денежных средств с одного объекта застройки на «достраивание» ранее начатых домов. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к печальному выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к расшатыванию финансовой устойчивости застройщика и в итоге – к банкротству.
Здесь действовала своеобразная лотерея: кто раньше пришел к застройщику, тот и получил квартиру. В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала печально известные финансовые пирамиды 90-х годов прошлого века.
Новая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.
Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Немаловажным является то, что сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.
Изменения по дольщикам
Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства. Причем как бы в противовес сложностям для застройщиков новые правила о дольщиках упрощают жизнь уже девелоперов.
Запрет на односторонний отказ от ДДУ
Так, при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.
Ответственность за просрочку передачи квартиры
Немало споров вызывает и новая редакция статьи 6 об ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры. То ли по недосмотру, то ли специально она сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.
Интересно, что изменения внесены в ст. 6 закона, устанавливающую ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а не в ст. 8, как раз регулирующую порядок передачи квартиры и в том числе возможности застройщика на случай необоснованного уклонения от подписания передаточного акта, например, возможность подписать односторонний акт приема-передачи квартиры.
Очевидно, что такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики. Актуальность же вопроса очень высока, так как вполне обоснованные претензии по качеству квартиры на этапе ее принятия дольщиком застройщик очень часто толкует как необоснованное затягивание подписания акта приема-передачи.
Изменения по государственному регулированию
Определенные нововведения государство оставило и для себя. Отсутствие задолженности по налогам – условие привлечения средств. Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
Обязанность Правительства устанавливать обязательные правила по ДДУ
Определенные предпосылки сделаны для стандартизации отношений сторон по ДДУ. Так, теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон. Насколько это будет способствовать благополучию строительного рынка? Покажет время. Но уже сейчас видна обширная область, где необходимо такое дополнительное регулирование.
Так, в настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию.
Этим пользуются застройщики, которые, исходя из своего опыта и обширной судебной практики, устанавливают правила, весьма напоминающие игру в одни ворота.
И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.
Компенсационный фонд
Наконец, в 214-ФЗ появилась статья о компенсационном фонде, который может быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счет обязательных взносов застройщиков (застройщики будут отчислять в фонд 1% от каждого зарегистрированного ДДУ с 1 января 2017 года - прим. Novostroy-M.ru), привлекающих денежные средства участников долевого строительства.
Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
Проблема обманутых дольщиков во многом заключается в том, что не отработан действенный механизм помощи людям, по той или иной причине оставшимся без квартир.
Кто должен достраивать заброшенные новостройки и, что особенно важно, за чей счет?
Очевидно, что государство, следуя общей политике организации саморегулирования различных сфер хозяйственной деятельности, поступает так же и в области долевого строительства.
Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по цеху. Поэтому думается, что создание и функционирование нового государственного фонда не за горами.
Заключение
Вместе с тем новая редакция 214-ФЗ оставила «за бортом» очень многие насущные проблемы.
Традиционной схемой ухода из сферы действия 214-ФЗ были и остаются предварительные договоры купли-продажи и ЖСК. И тот и другой вид договора по-прежнему позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство, оформленного землеотвода).
Наиболее сложным в правовом плане является положение членов ЖСК, так как действующая судебная практика не распространяет на них действие Закона о защите прав потребителей, который является основным регулятором вне области действия 214-ФЗ.
Нововведения в ряд законов могли бы запретить деятельность фиктивных ЖСК или хотя бы приравнять их членов к потребителям. Однако этого не сделано.
Также положительным моментом стало бы прямое указание закона на внесение всего уставного капитала застройщика деньгами. Эта проблема уже рассматривалась выше.
Еще одной давней проблемой дольщиков является существенное занижение ответственности застройщика судами. Речь идет в первую очередь о многократном уменьшении размера пени за допущенную застройщиком просрочку передачи квартиры, исходя из абстрактного принципа «разумности». В итоге соответствующая статья 214-ФЗ практически не действует, так как на практике застройщик перестает опасаться затягивания стройки. Установление минимально допустимого размера пени в 214-ФЗ могло бы решить эту проблему. Ведь функции 214-ФЗ как регулятора строительного рынка стали бы намного заметней, если бы ответственность участников строительного рынка за нарушение закона стала ощутимой и наступала бы регулярно и неотвратимо.
Вместе с тем во многих статьях новой редакции 214-ФЗ чувствуется своеобразный задел на будущее, причем не только на уровне законов, но и в сфере подзаконных актов – постановлений Правительства и актов соответствующих министерств.
Весьма возможно, что в скором будущем нововведения в сфере долевого строительства продолжатся.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Какие изменения вступают в силу в ФЗ-214 с 2017 года?
Помимо этого, не утвердили.
Во-первых, теперь застройщик обязан иметь крупный уставной капитал, чтобы получить право получать взносы со стороны дольщиков.
Непосредственно сама сумма капитала представлена в таблице внизу. Его размер зависит от того, какая площадь планируется у будущего объекта.
Учитывается не только капитал застройщика, но и учредителей предприятия. Правда, у застройщика должен быть нотариально заверенный договор поручительства.
Однако появление этого пункта не прибавит уверенности дольщикам в том, что их объект будет построен..
Во-первых, застройщик имеет право сформировать свой уставной капитал в размере прежних 10 000 рублей. Для этого он может сослаться на второй подпункт статьи №66 ГК РФ. Смысл этого пункта состоит в том, что компании достаточно сформировать финансовую сумму в размере 10 000 рублей, которая будет выполнять роль уставного капитала. Причем эта сумма должна быть весена денежными средствами, а не иными материальными ценностями. Действием этого пункта закона смогут воспользоваться те застройщики, форма собственности которых представляет собой ООО или АО.
Во-вторых, обратите внимание на то, каким капиталом должен обладать застройщик согласно ФЗ-214 с 1 июля 2017 года. Его размер Вы можете увидеть в таблице выше. Если застройщику все-таки не удастся в полной мере воспользоваться вторым пунктом 66-й статьи ГК РФ, то почти весь этот капитал может быть сформирован не из финансовых средств, а из основных средств и активов предприятия.
- К основным средствам застройщика могут относиться:
- Собственные здания и недвижимое имущество застройщика;
- Право собственности на земельные участки;
- Изношенная и старая спецтехника;
- Стройматериалы и рабочие инструменты;
- Прочите неликвидные товары, которые могут быть получены от «фирм-друзей».
Еще один важный нюанс заключается в том, что застройщик может продать или вернуть все указанные Выше средства сразу после того, как получит право привлечения средств от «дольщиков».Также некоторые виды этих средств можно попросту «списать». И изменение ФЗ-214 с 1 января 2017 никак не регулирует этот важный аспект.
Также консультанты сайта сайт обращают внимание пользователей на то, что 2,5 млн рублей на 1500 м² — это всего 1667 рублей на 1 м². Эта сумма не составляет и 5 % от рыночной стоимости 1 м² жилья почти во всех населенных пунктах РФ.
Более того, мы хотели бы отметить, что это нововведение было принято для того, чтобы усложнить мелким застройщикам получение возможности вести долевое строительство. Этот шаг, скорее всего, лишь в небольшой степени сократит риски «дольщиков».
Еще о 5 важных нововведениях в ФЗ-214 с 2017 года . (Дольщик теперь не сможет расторгнуть ДДУ по своей инициативе. Также допустимое расхождение в метраже квартиры теперь составляет 5%).
В закон 214 ФЗ, регулирующий долевое строительство, в 2017 году вступают в силу существенные изменения, о которых каждому дольщику следует знать. Что это за изменения и как они могут повлиять на правоотношения сторон в моей статье ниже.
Сам закон, которым были приняты поправки, можно скачать
Основные изменения в ФЗ 214 или что будет с 2017 года?
Отныне расторгнуть договор по собственному желанию (ст. 32 ЗЗПП), без нарушений застройщиком сроков строительства и\или других условий договора будет нельзя. Ранее про данную возможность я писала . Я думаю, что данное условие существенно не повлияет на права дольщиков, ведь если квартира строится — то и расторгать договор смысла нет. С другой стороны — защитит застройщика от потребительского экстремизма, который имеет место быть.
С другой стороны законодатель дополнил такое понятие, как существенное изменение проектной документации , которое является основанием для через суд. Раньше эту существенность должен был доказать дольщик и следует сказать, что практика в целом была отрицательная по таким расторжениям.
Теперь же существенным отклонением будет в том числе (а не исключительно) отклонение в площади квартиры более чем на 5 процентов. Как видно отклонение в размере ДО 5% является допустимым, если данное условие будет предусмотрено договором.
Оплата по договору долевого участия теперь может производиться исключительно ПОСЛЕ государственной регистрации договора. Застройщик не имеет право принять от вас деньги, если ваш договор не зарегистрирован. Ранее в 90% случаев из 100 застройщик мог начать принимать деньги еще на стадии согласования проектной документации, без разрешения на строительство и т.п.
Как теперь будет? Думаю также, ведь доверчивых дольщиков, готовых отдать деньги первому, кто покажет красивую картинку «нового микрорайона в экологически чистом месте» и поверившему красивой рекламе, еще много. Бывает я на консультации спрашиваю — перед тем как отдать деньги вы проверили документы, как вы договор вообще подписывали? Заключали через агентов, застройщика в глаза не видели, как и его документы — что тут скажешь и как поможешь «обманутому» дольщику? Пенять не на кого, да и государство в таком случае в дольщиков требование не включит.
Предполагаю, что в обход требований закона о приеме денег после регистрации договора застройщик придумает схему с задаком, авансом или займо м — не знаю, практика покажет. Соглашаться или нет — это дело дольщика.
Застройщик должен иметь собственный сайт в сети интернет , зарегистрированный на ЗАСТРОЙЩИКА или его поручителя. Если ваш застройщик входит в группу застройщиков или является спутником другой фирмы-застройщика он все равно должен иметь свое доменное имя и свой сайт.
На сайте в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке должны размещаться подлежащие раскрытию , а также проект ДДУ и фото стройки — вывешиваются текущие фотографии объекта, обновляемые каждый месяц.
Документы размещаются в течение 5 дней с даты их получения застройщиком или изменения. При несоответствии сайта нормам закона застройщик может быть привлечен к ответственности по ст. 14,28 КоАП по заявлению дольщика.
Размер уставного капитала застройщика теперь будет зависеть от размера строящегося объекта , к примеру, при площади дома 1500 кв.м. он должен составлять не менее 2500 млн. рублей. Теперь фирма-спутник, имеющая капитал в 10 тыс рублей (да и тот не оплаченный) не сможет заключать договор по 214 ФЗ — что уже радует.
Увеличение капитала возможно хоть в какой то степени защитит права дольщиков при застройщика. Если размер капитала не соответствует требованиям — застройщик НЕ ИМЕЕТ право строить дом и принимать от дольщика деньги — это важно понять КАЖДОМУ дольщику, бремя понимания закона и своих прав лежит на вас, законодатель и контролирующие органы не могут выявлять своевременно всех мошенников.
Также введены
дополнительные требования к застройщику:
- застройщик должен быть внесен в единый реестр застройщиков;
- в реестре недобросовестных поставщиков (223-ФЗ и 44-ФЗ) ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
- в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
- у застройщика отсутствует НЕДОИМКА по налогам и сборам в размере более чем 25 % от активов застройщика по данным отчетности.
Участия должен соответствовать проекту и содержать в себе подробный план объекта и ПОДРОБНЕЙШЕЕ описание будущей квартиры, включая материал стен.
Одним из самых важных, на мой взгляд, нововведений в 214 ФЗ является следующее. Если застройщик нарушает срок устранения в квартире дольщика он уплатит неустойку в размере 1% от стоимости расходов. Ранее застройщик мог «кормить завтраками» месяцами и дольщику приходилось обращаться в суд за взысканием стоимости ремонта (только стоимости, без неустойки — ответственности застройщика).
Расширены полномочия контролирующего деятельность застройщиков органа — теперь он может осуществлять проверку . Подробнее про проверки и полномочия государственного органа в отношении ЖСК можно прочитать в ст. 123.2 ЖК РФ.
Законодателем введена в закон возможность создания компенсационного фонда (являющегося дополнительной мерой защиты прав дольщиков), а также работы застройщика через так называемые эскроу счета — когда деньги дольщика хранятся на счете банка, а после передачи квартиры — перечисляются застройщику. При этом сам дом будет строиться за счет кредитных средств банка, в котором открыт эскроу-счет. Захотят ли застройщики работать по схеме эскроу счета — не знаю, думаю норма будет не работающая, учитывая, что процент по кредиту может быть очень большим, а цена по договору участия не изменится.
И еще: теперь при передаче квартиры застройщик обязан приложить к акту приема передачи инструкцию по эксплуатации помещением . Использование помещения в нарушение инструкции является основанием для освобождения застройщика от устранения недостатков квартиры.