Проект – это пакет документации, содержащий сведения об внешнем облике, внутренней планировке, конструктивных особенностях и технологии возведения дома. При этом объем и характер информации, которую предоставляет проект, могут быть различными.
Эскизный проект – дает общую концепцию архитектуры и общий чертеж будущего здания. На практике эскизный проект состоит из «картинки» фасада и плана внутренних помещений с приблизительными размерами. Конечно, такого документа недостаточно для строительства и составления сметы, однако он может послужить для строительной компании основой для разработки «настоящего» проекта. Некоторые используют эскизный проект в качестве основного, и строительство обычно растягивается на многие годы и выливается в непредсказуемые финансовые затраты.
Архитектурный раздел - это своего рода база, дающая необходимые сведения для возведения здания. Здесь содержится точная информация о всех фасадах дома, представлены его разрезы с указанием геометрических параметров этажей и перекрытий, поэтажные планы с указанием всех площадей и размеров помещений, схема расположения дымовентиляционных отверстий, характеристики окон и дверей. Архитектурного раздела достаточно для получения разрешения на строительство, сдачи и регистрации строения. Над ним работает архитектор, в нем он учитывает как качественные характеристики будущего строения, например состав и потребности семьи, так и технические нюансы, например, материал строительства (кирпич, пеноблоки, каркас, брус и т. д.).
Конструктивный раздел составляет инженер-проектировщик. Этот раздел дает техническую информацию: спецификации материалов, расчеты конструкции фундаментов, стен, перекрытий, кровли, детализованные характеристики и чертежи деталей, узлов и их соединений. Здесь же содержатся сведения об очередности работ и используемых технологиях.
Инженерный раздел – это расчет необходимых характеристик для комфортного и безопасного использования систем жизнеобеспечения дома. Сюда входят самые необходимые системы, это электроснабжение, водопровод и . Так же могут разрабатываться и дополнительные – слаботочные системы и система управления «Умный дом».
Иногда ограничиваются лишь архитектурным разделом, однако опытные строители признают, что в этом случае обязательно будут совершены ошибки при возведении дома. Конструктивный и инженерный разделы необходимы не только для составления точной сметы, а также для обеспечения надежности конструкций и долговечности строения, контроля качества строительства и возможного решения спорных моментов. В некоторых поселках «технические» разделы проекта необходимы для получения ТУ на подключение к магистральным системам. А если вы захотите застраховать свое «родовое гнездо», эти же документы понадобятся и страховой компании.
Можно ли обойтись без профессионального проекта?
Если речь идет о простой и небольшой постройке, без проекта вполне можно обойтись. Тем не менее, «беспроектное» строительство может стать причиной многих серьезных проблем:
- Неправильный расчет нагрузки на фундамент, стены и перекрытия . Из-за трещин или покосившихся стен уже через несколько лет дому может потребоваться дорогостоящий ремонт.
- Перерасход материалов. Отсутствие точного технического расчета приводит к тому, что стены или перекрытия делают с толщиной «про запас», что увеличивает стоимость строительства.
- Непредсказуемые затраты и сроки строительства . Неспециалисту просчитать точную стоимость строительства практически невозможно. Без подробной сметы нельзя подписать договор с серьезной строительной компанией. К тому же, в процессе «беспроектного» возведения дома всегда возникают нюансы и проблемы, которые приходится решать в авральном порядке.
- Трудности при ремонте. Если через несколько лет вы захотите переустроить или отремонтировать свой дом, придется самостоятельно искать точки подключения электричества и водопровода, а также опытным путем устанавливать, какие конструктивные изменения можно внести, а какие нет.
Какие бывают проекты?
1. Самостоятельный проект – обычно эскизный проект, который составляет сам хозяин совместно с бригадиром строителей. Плюсом данного решения является экономичность. Минусы – возможность технических ошибок, необходимость решения различных конструктивных вопросов уже в процессе строительства, зачастую – несоответствие конечного результата первоначальному замыслу. Требует очень высокой квалификации и опыта строителей.
2. Профессиональный индивидуальный проект – решение наиболее дорогое, но и самое эффективное, разумеется, если работу будет проводить квалифицированный специалист. полностью учитывает как пожелания заказчика, так и особенности участка. Однако составляться такой пакет документов может от нескольких недель до нескольких месяцев. Разрабатывают его квалифицированные архитекторы и инженеры, использующие соответствующую терминологию и обозначения – а это предполагает и определенную квалификацию прораба и бригадира, которым будет необходимо разбираться с документом. Если вы обратитесь с собственным проектом в серьезную строительную компанию, которая дает гарантию на свою работу, проект, возможно, придется перерабатывать и просчитывать заново – ведь инженерам необходимо убедиться, что в «чужой» проектной документации не допущено конструктивных ошибок.
3. Типовой проект – разумный компромисс, позволяющий построить надежный, красивый дом и при этом сэкономить не только на проектировании, а и на стандартизации конструкций и материалов. Готовый проект обходится гораздо дешевле индивидуального и при этом уже отработан на практике, большой плюс, что вы можете познакомиться с готовыми постройками. Однако нужно учитывать, что типовой проект может не учитывать характеристики ландшафта и геологии участка, наличия (или отсутствия) коммуникаций, потребностей хозяина будущего дома. Иногда типовой проект приходится адаптировать под конкретный участок, что возможно сделать только при соответствующей квалификации.
Если вы хотите сэкономить не только деньги, но и время, рекомендуем выбрать и заказать – готовое строение появится на вашем участке всего через 3–4 месяца.
Напоследок заметим, что если небольшой домик еще можно возвести самостоятельно, то приниматься за сложное многомиллионное строительство без предварительного проекта – по меньшей мере недальновидно. Ведь сэкономить на проекте удастся не больше 1–1,5 % стоимости дома, тогда как погрешности в строительстве и конструкционные просчеты обойдутся намного дороже.
Часто нам задают вопрос : можно ли строить частный дом без проекта не возникнет ли проблем при получении разрешения на его строительство?
Ответ на этот вопрос можно найти в градостроительном кодексе. Открываем статью 48, пункт 3,4 и 5. Там написано следующее:
Градостроительный кодекс. Статья 48 "Архитектурно-строительное проектирование"
- пункт 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
- Пункт 4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
- Пункт 5. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.
На основании этих пунктов можно сделать вывод, что проект или проектная документация на строительство индивидуального жилого дома не требуется при соблюдении двух условий:
- Количество этажей будущего дома не превышает 3-х
- Дом предназначен для проживания не более одной семьи
Таким образом, в большинстве случаев для частной застройки проектная документация не требуется . Хотя заметим, что отсутствие проекта на дом может добавить вам головной боли при строительстве из-за различных недопониманий между подрядчиком и заказчиком, т.е. вами. Но это тема отдельного разговора.
Второй вопрос , часто волнующий застройщика: можно ли получить разрешение на строительство при отсутствии проектной документации?
Опять же, давайте заглянем в статью 51-ю градостроительного кодекса:
Статья 51. Выдача разрешений на строительство.
- пункт 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
- пункт 9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
- пункт 10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
- пункт 11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
- пункт 14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
- пункт 15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.
- пункт 18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
- пункт 19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Подводя итоги, заметим, что проект на жилой дом не требуется для получения разрешения на строительство . Единственное, что вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местного архитектурного бюро – это схему планировочной организации земельного участка. Такая схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д. Предполагаемые габаритные размеры вашего будущего дома при этом, вы конечно же должны будете указать. Всё, иная проектная документация для получения разрешения на строительство не требуется.
Построить свой дом - задача далеко не легкая, и дело не в отсутствии значительных накоплений. Это объективная причина.
Многих останавливает то, что они не знают с чего начинать строительство дома на своем участке. Пугает разно-образие видов работ, затраты, документы, время, риск совершить ошибку и ее возможные последствия. Нашей целью является предоставить информацию о том, как пошагово выполнить все этапы строительства частного дома своими руками. А окончательное решение остается за вами.
ИЖС - что это такое?
Расшифровка аббревиатуры ИЖС - это индивидуальное жилищное строительство. ИЖС предусматривает строительство жилого строения на находящемся в собственности участке земли.
Объектами ИЖС являются : жилой дом, пристройка, надстройка, гараж и прочие капитальные строения. Т.е. те строения, для возведения которых нужно разрешение местных органов власти и, в ряде случаев, согласие соседей.
Земельный участок - это территория, имеющая четко обозначенные границы. При этом, поверхностный слой земли также считается частной собственностью. Глубина слоя на законодательном уровне не прописана. Но стоит помнить, что, собираясь вырыть колодец, вы действуете в рамках своих интересов. Если же в планах бурение артезианской скважины, то вы посягаете на государственную собственность, а значит, ее бурение должно быть согласовано и задокументировано.
Участок под строительство дома
Для начала строительства нужно обладать определенным бюджетом и земельным участком. Если участка нет, а бюджет позволяет, его можно купить.
На что нужно обратить внимание, выбирая участок под строительство дома:
- личные интересы . В первую очередь задают направление для поиска. Возможно, с каким-то местом связаны воспоминания, или хочется участок возле воды, или в лесу и т.д.;
- местонахождение . Более востребованными являются участки, расположенные в черте города или на расстоянии 10-15 км от нее;
- размеры участка . Влияют на масштабность строительства. В строительстве придерживаются пропорции 1:10. Т.е., на участке в 6 соток уместно будет строительство дома в 60 м.кв. Соблюдение этой рекомендации или нет, решает владелец участка, но в случае продажи существенно повышает ликвидность недвижимости;
- наличие инфраструктуры . Даже если в планах полное уединение желательно, чтобы на территории застройки было расположено еще несколько строений, работал медпункт, магазин, школа и т.п. Особенно важно это в том случае, если дом предназначен для семьи с детьми и в нем планируется круглогодичное проживание;
- близость к транспорту . Для автовладельцев важно оценить качество подъездных путей, наличие/состояние асфальтного полотна. Чтобы не оказаться потом в ситуации, когда для того, чтобы добраться до дома нужно менять авто на другое, с более высоким клиренсом. Для тех, у кого машины нет, близость к общественному транспорту желательна;
- наличие коммуникаций . Есть ли возможность подключиться к центральному отоплению, водоснабжению, канализации. Проведены ли до участка линии электропередач. С такой ситуацией часто сталкиваются владельцы участков во вновь создаваемых поселках-сателлитах;
- состояние экологии в местности . Может оказаться, что проживание здесь чревато негативными последствиями (близость опасного производства);
- тип грунта . От него зависит выбор фундамента, возможность устройства колодца. На практике может оказаться, что данная почва вообще не пригодна для строительства тяжеловесных объектов. Т.е., летний домик или небольшую дачу на ней поставить можно, а возвести двухэтажный дом с мансардой - нереально.
- рыночная стоимость участка . Ее определяют все параметры в совокупности. Окончательная цена будет зависеть от хозяев участка и вашего умения аргументированно торговаться.
Совет. Определившись с участком, не поленитесь проверить юридическую чистоту документов, соответствие фактических размеров участка, с тем размерам, которые указаны в кадастровом паспорте. Вам могут продать территорию, фактически принадлежащую кому-либо другому.
Ситуация с участком может развиваться по двум сценариям:
Во-первых , на участке уже могут располагаться капитальные строения. Довольно распространенная ситуация - приобретение участка с уже возведенным домом. Сейчас речь идет не о его реставрации, а о сносе. Преимущество такого участка в том, что к нему подведены основные коммуникации. В этом случае, помимо указанных выше параметров, нужно проверить законность проведения коммуникаций.
Во-вторых , участок может быть не застроен. Этому варианту и уделим внимание.
С чего начинать строительство дома на пустом участке?
1. Определиться со стилем участка/дома
От дизайна будут зависеть внешний вид строения, место его расположения, выбор материала и т.п.
Размеры дома зависят от числа людей, постоянно проживающих в нем. Дом можно сделать в несколько этажей, таким образом, удается получить достаточную площадь, но не за счет застройки участка.
Примечание. Если планируется рытье колодца, нужно сразу вызвать мастеров, которые подскажут, где есть вода. Возможно, единственным местом на участке, где водоносная жила находится близко к поверхности, окажется как раз то место, где планировалось размещать дом. Кстати, в этом случае, нужно пообщаться с соседями и выяснить какого качества вода на участке.
Самостоятельное строительство дачного дома будет проще, поскольку нет необходимости, например, в отоплении.
2. Когда начинать строительство дома?
Строительные работы лучше начинать, как только потеплеет - т.е. ранней весной. В распоряжении будет полгода хорошей погоды. На практике, самым удачным временем для начала стройки является поздняя весна. А точнее, тот период, когда ночная температура не опускается ниже +5°С. В такое время года не только сойдет снег, но и уйдет вода, мешающая рытью котлована или изготовлению фундамента. Кроме того, в теплое время производительность труда гораздо выше.
Примечание. Не стоит рассчитывать завершить строительство дома за один сезон. По нормам, только фундамент должен выстояться в течение 1 года. А, например, строительство кирпичного дома по времени отличается от возведения каркасного дома. Так что, консервация незавершенного строительства неизбежна (исключение быстровозводимые дома).
3. Из какого материала строить дом?
На выбор повлияет: время эксплуатации дома (для постоянного проживания или только в летнее время), бюджет, требования к экологичности, мода, возможность выполнить работы быстро с привлечением специалистов или своими руками. Рассмотрим несколько вариантов:
- . Распространенный материал для строительства. Безусловным достоинством кирпичного дома можно назвать проверенный временем срок эксплуатации;
- . По соотношению цена/качество пенобетон занимает выгодную позицию. Пеноблок, изготовленный из прочного ячеистого бетона, за счет пузырьков воздуха имеет хорошие показатели теплопроводности и малый вес;
- . Этот материал прочный, легкий, отличается высокой теплопроводностью и способностью дышать, простота обработки. Строительство из газобетона не выдвигает особых требований к устройству фундамента;
- . Практикуется реже в виду дороговизны материала. Арболитовые блоки представляют собой разновидность легкого бетона, состоят из смеси цемента и дробленой древесины (щепы). Характеризуются низким водопоглощением и высокими теплоизоляционными свойствами;
- каркасное или модульное строительство. Особенность в наличии модульных конструкции. Они дешевле, а работы выполняются в сжатые сроки. Такое строение легкое, поэтому не требует значительных расходов на фундамент;
- строительство деревянного дома. Относится по стоимости и технологичности работ к категории элитного строительства:
Не забывайте, любой стройматериал, имеет как достоинства, так и недостатки, которые нужно устранять.
Из чего строить дом для постоянного проживания?
Краткая сравнительная характеристика материалов для строительства коттеджа в таблице (приблизительные цены 2016-2017 года). Какой лучше, решать вам.
| Материал | Арболит | Каркасное строительство | Брус/бревно |
|---|---|---|---|
| Стоимость, руб/м.куб. | от 000 | От 000 м. кв. площади | От 8 000 |
| Срок строительства | 4-6 мес. | 1-2 мес. | 3-4 мес. |
| Время начала строительства | Конец весны | всесезонно | Начало весны |
| Преимущества | - скорость; - надежность; - теплопроводность. |
- скорость; - отсутствие усадки; - малый вес. |
- скорость; - экологичность; - отсутствие необходимости в отделке. |
| Недостатки | - стоимость; - необходимость отделки; - наличие фальсификата. |
- стоимость; - дополнительная отделка; - риск возгорания; - низкая шумоизоляция. |
- возможна усадка; - усыхание древесины; - необходимость привлечения специалистов. |
4. Кто будет строить дом?
Решение данного вопроса предполагает выбор из трех вариантов:
Работы поручаются генеральному подрядчику
Это компания, которые берет на себя обязательства сдать объект под ключ. В комплект услуг всходит все - от оценки местности и разработки проекта до выполнения отделочных работ. Поиск и доставка материала также вменяется им в обязанность. Генподрядчик может привлекать субподрядчиков. Но он должен вложиться в оговоренные сроки и смету.
Работы выполняются полностью своими руками
Стоит оговориться, что построить дом одному человеку практически невозможно. Подразумевается привлечение помощников из числа друзей, родственников, из которых хотя бы один знает порядок выполнения работ определенного вида. Такой вариант позволяет сэкономить на стоимости материала до 20 % (часто подрядчики закладывают свой интерес в стоимость приобретаемого материала), а также до 100% на стоимости работ. Кроме того, осуществляется полный контроль над процессом строительства.
Минусы самостоятельного подхода:
- увеличение срока строительства;
- недостаток знаний и опыта по выполнению того или иного вида работ;
- сложности в оформлении проектной и разрешительной документации;
- ответственность за результат строительства.
Часть выполняется самостоятельно, а часть - субподрядчиком
Наиболее распространенный и реальный способ. В этом случае хозяин выполняет самостоятельно ту часть работ, которую он в силах сделать, а для остальных задач привлекаются специалисты. При этом заказчик, находясь на стройплощадке может оперативно оценивать качество работы.
Но такой подход чреват недостатками:
- поиск узкоспециализированных компаний занимает много времени, а стоимость их услуг выше. Как правило, обращаются к мастерам-кустарщикам (шабашники), но здесь нет уверенности в качестве работы;
- полный контроль над ходом работы. Если хозяин по незнанию упустил какой-то момент в строительстве, никто ему не укажет на оплошность. Наемные люди выполняют свою часть работ и удаляются;
- нарушение сроков. Может обнаружиться какая-то часть работы, которая не выполнена вовремя. Из-за этого строительство коттеджа своими руками придется приостановить, что чревато дополнительными выплатами и потерей времени;
- разделенная ответственность. При появлении брака сложно найти виновного. Например, мастера-плиточники будут винить каменщика или штукатура за кривые стены, или неправильно выполнена заливка пола. И таких примеров масса.
Примечание. Пользователи советуют привлекать мастеров, которые будут делать последующий этап работ с оценкой работы предыдущих. Так они принимают на себя ответственность за свою часть работы.
5. Бюджет на строительство дома
После всего вышеперечисленного имеет смысл еще раз пересмотреть бюджет на строительство.
Что увеличивает стоимость строительства:
- индивидуально разработанный проект;
- сложная конфигурация строения;
- наличие балконов, подвалов, зимнего сада, гаража, бассейна, сауны и т.п.;
- значительное количество комнат;
- ломанная кровля;
- использование необоснованно дорогого материала в строительстве.
Что снижает стоимость (на чём сэкономить):
- готовый типовой проект;
- простая форма строения;
- отказ от второго этажа в пользу мансарды (субъективно);
- наличие значительного количества окон;
- сокращение перегородок;
- обоснованный выбор вида фундамента;
- обоснованная толщина наружных и внутренних стен;
- выбор конфигурации кровли, позволяющий рационально использовать пиломатериал и минимизировать отходы кровельного материала.
Соотношение расходов на строительство дома
| Цикл работ | Содержание цикла | % от общей суммы затрат |
|---|---|---|
| Подготовительный | - подготовка документов; - поиск подрядчиков; - покупка или разработка проекта. |
0-1 |
| Нулевой | - рытье котлована; - заливка фундамента. |
15-35 (в зависимости от типа фундамента) |
| Начальный | общестроительные работы: - возведение стен; - монтаж стропильной системы и кровли; - консервация недостроя в случае необходимости. |
35-50 (зависит от количества перестенков, конфигурации кровли и стоимости кровельного материала) |
| Завершающий | - заполнение оконных и дверных проемов. | 5-15 (зависит от числа, площади, материала) |
| Инженерные работы | - прокладка внутридомовых коммуникаций и их подключение к центральным сетям; - монтаж электропроводки; - сантехнические работы; - отопление и утепление. |
15 |
На этом этап планирования закончен, пора переходить к непосредственным действиям.
Начало работ на участке с ветхими строениями включает в себя снос старых построек и очистку территории от мусора. О сносе здания нужно сообщить в местное БТИ и получить документ об исключении снесенного дома из федерального реестра.
Если дом был подключен к коммуникациям нужно согласовать их отключение перед сносом в соответствующих службах, например, службе газа. Проще, когда участок пустой.
В этом случае последовательность работ можно представить пошагово:
1 шаг - Проект частного дома
Как уже упоминалось, путей приобретения проектов может быть три.
Во-первых , купить готовый проект. Стоимость проекта дома зависит от сложности и уникальности. Цена стартует от 3 000 руб.Во-вторых , обратиться к архитектору. Стоимость разработки индивидуального проекта начинается от 20 тыс. руб. При этом, проведение проекта и авторский контроль за его соблюдением на практике оплачивается дополнительно.
В-третьих , разработать проект самостоятельно. Как разработать проект дома самому, не обладая достаточными знаниями? Опираясь на предоставленный ниже пример.
