6. Недвижимость, которой арендатор владеет по договору операционной аренды, может быть классифицирована и отражена в учете как инвестиционное имущество только при условии, что такая недвижимость во всем остальном соответствует определению инвестиционного имущества и арендатор использует для признанного актива модель учета по справедливой стоимости, изложенную в пунктах 33 - . Такой вариант классификации возможен на пообъектной основе. Однако когда выбран этот вариант классификации для одного подобного объекта недвижимости, находящегося во владении арендатора согласно договору операционной аренды, вся недвижимость, классифицируемая как инвестиционное имущество, должна учитываться с использованием модели учета по справедливой стоимости. Если выбран этот вариант классификации, то по недвижимости, классифицированной таким образом, раскрывается информация, требуемая пунктами 74 - .

7. Инвестиционное имущество предназначено для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, или того и другого. Следовательно, инвестиционное имущество генерирует потоки денежных средств в значительной степени независимо от других активов, которыми владеет предприятие. Это отличает инвестиционное имущество от недвижимости, занимаемой владельцем. Производство или поставка товаров или услуг (или использование имущества в административных целях) генерируют денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки. МСФО (IAS) 16 применяется для отражения недвижимости, занимаемой владельцем.

8. Ниже приведены примеры инвестиционного имущества:

(a) земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;

(b) земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. (В случае, если предприятие не определило, будет ли оно использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности, то считается, что земля предназначена для получения прироста стоимости капитала);

(c) здание, принадлежащее предприятию (или находящееся во владении предприятия по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

(d) здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

(e) недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.

(см. текст в предыдущей редакции)

(a) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности или находящаяся в процессе строительства или реконструкции с целью такой продажи (см. МСФО (IAS) 2 "Запасы"); например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей продажи в краткосрочной перспективе или для реконструкции и перепродажи;

(см. текст в предыдущей редакции)

(c) недвижимость, занимаемая владельцем (см. МСФО (IAS) 16), в том числе (помимо прочего) недвижимость, предназначенная для дальнейшего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, предназначенная для будущей реконструкции и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая сотрудниками предприятия (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия;

(d) [удален]

(e) недвижимость, сданная в аренду другому предприятию по договору финансовой аренды.

10. В отдельных случаях часть объекта недвижимости может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть - для производства или поставки товаров, оказания услуг или в административных целях. Если такие части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или независимо друг от друга сданы в финансовую аренду), то предприятие учитывает эти части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя продать по отдельности, то объект классифицируется в качестве инвестиционного имущества только тогда, когда лишь незначительная часть этого объекта предназначена для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

11. В некоторых случаях предприятие предоставляет дополнительные услуги арендаторам принадлежащей ему недвижимости. Предприятие рассматривает такую недвижимость как инвестиционное имущество, если эти услуги составляют незначительную часть соглашения в целом. Примером является случай, когда собственник офисного здания предоставляет арендаторам, занимающим это здание, услуги по охране и текущей эксплуатации.

12. В некоторых случаях предоставляемые услуги являются более значительными. Например, если предприятие имеет в собственности гостиницу и управляет ею, то услуги, предоставляемые постояльцам, являются существенными для соглашения в целом. Следовательно, гостиница, управляемая владельцем, представляет собой не инвестиционное имущество, а недвижимость, занимаемую владельцем.

13. Иногда трудно определить, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, что недвижимость не может быть классифицирована как инвестиционное имущество. Например, собственник гостиницы иногда передает выполнение некоторых функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров бывают самыми различными. С одной стороны, собственник может, по существу, занимать положение пассивного инвестора. С другой стороны, собственник может просто передать сторонней организации ежедневные функции, при этом сохраняя подверженность риску изменений потоков денежных средств от деятельности гостиницы.

14. Для определения того, соответствует ли объект определению инвестиционного имущества, необходимо опираться на профессиональное суждение. Предприятие разрабатывает критерии для последовательного использования профессионального суждения в соответствии с определением инвестиционного имущества и соответствующими указаниями, изложенными в пунктах 7 - . Пункт 75(c) требует, чтобы предприятие раскрывало такие критерии в случаях, когда классификация затруднительна.

14A. Суждение также необходимо для того, чтобы определить, является ли приобретение инвестиционного имущества приобретением актива или группы активов либо объединением бизнеса, входящим в сферу применения МСФО (IFRS) 3 "Объединения бизнеса". Чтобы определить, является ли такое приобретение объединением бизнеса, необходимо обратиться к МСФО (IFRS) 3 . Положения пунктов 7 - настоящего стандарта касаются вопроса о том, следует ли считать объект недвижимости недвижимостью, занимаемой владельцем, или же инвестиционном имуществом, а не о том, является ли приобретение недвижимости объединением бизнеса, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3 . Для решения вопроса о том, отвечает ли конкретная сделка определению объединения бизнеса, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3 , и включает ли она объект инвестиционного имущества, как этот термин определен в настоящем стандарте, требует раздельного применения обоих стандартов.

15. В некоторых случаях предприятие имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает его материнское предприятие или другое дочернее предприятие. Такая недвижимость не отражается как инвестиционное имущество в консолидированной финансовой отчетности, поскольку с точки зрения всей группы данный объект является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с точки зрения предприятия-собственника объект является инвестиционным имуществом, если он соответствует определению, приведенному в пункте 5 . Следовательно, в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает эту недвижимость как инвестиционное имущество.

Ю.А. Иноземцева, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Международный учет: инвестиционное имущество

Учет инвестиционного имущества по МСФО: от первоначального признания до выбытия

В российском бухучете нет специального ПБУ, регулирующего учет объектов, которые приносят организации доход в виде арендных платежей. Такие активы у нас отражаются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» и считаются разновидностью основных средст вп. 5 ПБУ 6/01 .

В международном учете есть особый вид активов, которые называются инвестиционным имуществом (ИИ), они немного похожи на наши доходные вложения. О том, как учитывать эти объекты, говорится в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество». В статье мы разберем основные положения этого стандарта.

Что такое инвестиционное имущество

ИИ - это земля или здание, находящиеся в распоряжении компании (на праве собственности или аренды) с целью получени япп. 5 , 7 IAS 40 :

• <или> арендных платежей от операционной (краткосрочной) аренды;
• <или> доходов от прироста их стоимости за счет увеличения рыночной цены.

Если недвижимость предназначена для сдачи в аренду, то в качестве ИИ она может признаваться, только если компания сдает ее в операционную (краткосрочную) аренду.

Если недвижимость сдается в финансовую (долгосрочную) аренду, она не является ИИ, а учитывается у арендодателя в соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда». Дело в том, что по правилам МСФО при финансовой аренде объект отражается в учете арендатора. А у арендодателя числится только дебиторская задолженность арендатор ап. 36 IAS 17 . Отметим, что определение операционной аренды как краткосрочной, а финансовой как долгосрочной является несколько упрощенным. Подробно признаки финансовой аренды приведены в пп. 8, 10 IAS 17.

Если компания приобрела, например, земельный участок, но еще не определилась с тем, как будет его использовать, считается, что участок куплен с целью прироста его стоимости и должен учитываться как ИИ.

Если здание предназначено для продажи в ближайшее время, но на период поиска покупателей сдается в аренду, оно должно учитываться как запасы, а не как ИИ. Потому что основной доход от этого актива организация получит при его продаже.

Для группы компаний квалификация актива в качестве ИИ имеет некоторые особенности.

Например, одна из компаний группы сдает в аренду здание другой компании группы и в своей отчетности признает его ИИ. Вторая компания использует его в качестве ОС. Значит, в консолидированной отчетности это здание нужно признать ОС. Так как в конечном счете, с точки зрения группы компаний, это здание используется не как ИИ, а для собственных нужд. Напомним, что в консолидированной отчетности активы, обязательства, капитал, доходы, расходы и потоки денежных средств материнского предприятия и его дочерних предприятий представляются так, как если бы группа компаний была единой компанией.

Подробно о консолидации мы писали:

Может возникнуть вопрос: почему в международном учете, в отличие от российского, ИИ и ОС - это разные виды активов? Притом что одни и те же объекты имущества - земля и здания - могут быть при определенных условиях как ОС, так и ИИ.

Основное отличие ИИ от других видов активов (в частности, от ОС) заключается в том, что денежные потоки от ИИ компания получает независимо от других активов, принадлежащих ей. Иначе говоря, ИИ способно приносить выгоду как бы само по себе, в то время как выгоды, которые приносит ОС, тесно связаны с рисками компании в целом.

Например, если здание сдается в операционную аренду и приносит организации доход в виде фиксированных арендных платежей - это ИИ.

А если в здании расположена гостиница и компания получает доходы от размещения гостей, то здание отеля - это ОС, так как доход, который получит компания, зависит от результатов гостиничного бизнеса в цело мп. 12 IAS 40 .

Если же здание используется для размещения заводоуправления, оно также будет учитываться как ОС, так как приносит организации доходы только вместе с другими ее активами.

Иногда бывает так, что здание частично сдается в аренду, а частично используется в основной деятельности компании. Здесь возможны два варианта учета. Можно учесть части здания как отдельные активы (ОС и инвестиционную недвижимость). Если же этого сделать нельзя, то здание будет учитываться как инвестиционная недвижимость, только если в основной деятельности используется незначительная его часть. Иначе все здание нужно учитывать как ОСп. 10 IAS 40 .

Признание и первоначальная оценка

ИИ следует признавать как актив, если:

• существует вероятность поступления экономических выгод от ИИ;
• его стоимость можно надежно оценит ьп. 16 IAS 40 .

К примеру, прежде чем строить объект недвижимости, застройщик должен получить от государства разрешение на строительство, а также, возможно, арендовать земельный участо кподп. 5 п. 3 ст. 8 , п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ . Однако застройщики часто несут существенные затраты еще до получения разрешения. Эти затраты подлежат признанию их ИИ, только если нет никаких сомнений в том, что разрешение будет получено. В противном случае они не признаются активом, а списываются в расходы, так как неизвестно, будут ли получены экономические выгоды.

Первоначально ИИ должно оцениваться по фактическим затратам (затраты на приобретение плюс прямые необходимые затрат ы)п. 20 IAS 40 . При этом сверхнормативные потери сырья, трудовых или прочих ресурсов, возникшие при строительстве недвижимости, не включаются в стоимость ИИ, а списываются в расходы, так как такие затраты не являются необходимыми. Нормы расходования ресурсов организация устанавливает самостоятельно.

Как правило, вновь построенный объект недвижимости не сразу выходит на запланированный уровень дохода. Тем не менее организация несет затраты на его содержание (отопление, водоснабжение здания). Эти затраты также не включаются в стоимость ИИ, а признаются в расходах в полном объем еп. 23 IAS 40 .

О том, как правильно вести учет при длительных отсрочках платежей, мы писали:

Если ИИ приобретается на условиях отсрочки платежа, то актив принимается к учету по цене на условиях немедленной оплаты, а разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в расходах как проценты по займа мп. 24 IAS 40 .

Если имущество, квалифицированное как ИИ, принадлежит компании на правах аренды, то оно признается в учете по наименьшей из двух величи нп. 25 IAS 40 :

• <или> по справедливой стоимости недвижимости;
• <или> по приведенной стоимости минимальных арендных платежей.

Если понесены существенные затраты на капитальный ремонт объекта ИИ, эти затраты капитализируются (учитываются как объект ИИ или включаются в стоимость отремонтированного объекта ИИ)п. 19 IAS 40 . Затраты на текущий мелкий ремонт включаются в расходы в том периоде, когда они понесен ып. 18 IAS 40 .

Оценка после первоначального признания

Что касается учета на последующие отчетные даты, то компания может выбрать один из двух методов учета ИИ после первоначального признания и применять его ко всем объекта мп. 30 IAS 40 :

• <или> по справедливой стоимости (СС);
• <или> по фактическим затратам (по первоначальной стоимости).

Однако если объект принадлежит компании на правах операционной (краткосрочной) аренды, то она может его учитывать только по справедливой стоимост ип. 34 IAS 40 .

Если компания выбрала модель учета по справедливой стоимости, то изменить его на модель учета по первоначальной стоимости нельзя, так как считается, что модель учета по СС дает более достоверную информаци юподп. «b» п. 14 IAS 8 ; п. 31 IAS 40 .

На практике ИИ чаще всего оценивается по справедливой стоимости, а не по фактическим затратам.

Оценка по справедливой стоимости

В соответствии с этой моделью учета после первоначального признания ИИ оценивается по СС на конец каждого отчетного периода. Стандарт определяет СС как цену, за которую можно продать актив в рамках коммерческой сделки на добровольной основе между участниками рынк ап. 5 IAS 40 . Это означает, что на дату совершения операции стороны располагают достоверной информацией об объекте недвижимости и состоянии рынка, продавец не вынужден продавать здание, а покупатель не вынужден его покупать.

СС недостроенного объекта ИИ определить сложнее, чем СС готовых зданий. Потому что объекты в процессе строительства продаются сравнительно редко и активного рынка на них нет. Поэтому стандарт разрешает до окончания строительства учитывать недостроенный объект ИИ по первоначальной стоимости, даже если компания выбрала модель учета инвестиционной собственности по СС для уже имеющихся у нее объектов ИИ.

Все суммы уценок и дооценок ИИ до СС включаются в доходы или расходы за этот отчетный перио дпп. 33- 35 IAS 40 . Например, компания приобрела ИИ за 10 000 000 руб. Затраты по юридическому сопровождению покупки составили 500 000 руб. ИИ принято к учету в оценке 10 500 000 руб. (10 000 000 руб. + 500 000 руб.). Предположим, на отчетную дату СС не изменилась и составила 10 000 000 руб. Значит, организация должна списать в расходы 500 000 руб. (10 500 000 руб. – 10 000 000 руб.).

Напомним, что, в отличие от ИИ, суммы дооценки ОС относятся в капитал (то есть в российском бухучете - на счет 83).

Если ИИ оценивается по СС, то амортизация на него не начисляется.

В отличие от ОС, ИИ (учитываемое по справедливой стоимости) не разделяется в учете на компоненты. То есть, например, лифты, системы кондиционирования и другие элементы здания числятся в учете в составе единого объекта ИИ - здания. Стоимость этих элементов уже содержится в цене, которую покупатель уплачивает продавцу, то есть отдельно эта сумма не выделяетс яп. 50 IAS 40 .

Если ИИ строится на заемные деньги и оценивается по СС, то у компании есть возможность выбора: при первоначальном признании проценты можно включать в стоимость ИИ, а можно списать в расходы. Поскольку при переоценке по СС разница между фактическими затратами на приобретение ИИ и его СС в любом случае включается в доходы (расходы), то выбранный вариант учета процентов по кредитам не влияет на прибыль и чистые активы.

Оценка по фактическим затратам

ИИ, учитываемое по фактическим затратам, отражается в учете по правилам, установленным для ОС с моделью учета по первоначальной стоимост ип. 30 IAS 16 .

Об учете ОС по правилам МСФО мы писали:

Это значит, что актив должен быть признан по первоначальной стоимости и амортизироваться в течение СПИп. 56 IAS 40 . Кроме того, актив следует регулярно тестировать на обесценение и при необходимости обесцениват ьпп. 30 , 63 IAS 16 .

Если ИИ учитывается по фактическим затратам, то объект принимается к учету с разбивкой на компоненты так, чтобы существенные части с различными СПИ амортизировались отдельн опп. 43, 44 IAS 16 .

Модель учета по фактическим затратам применяется на практике гораздо реже, чем модель учета по СС, так как:

• компании все равно придется определить СС, чтобы раскрыть ее в пояснениях к отчетности;
• в случае роста СС в отчетности компании доходов отражено не будет, а вот в случае ее снижения появятся расходы от обесценения ИИ, так как правило об обязательном снижении стоимости актива при его обесценении распространяется на ИИ так же, как на ОСп. 63 IAS 16 .

Если объекты ИИ учитывались по фактическим затратам, а затем компания решила учитывать их по СС, то прирост стоимости объектов отражается непосредственно в нераспределенной прибыли, а не через доходы (расходы).

Реклассификация

Реклассификация - это изменение квалификации актива при изменении способа его использования. Так, если назначение ИИ меняется, то объект нужно учесть в соответствии с его новым назначением. Это возможно, если принято решени еп. 57 IAS 40 :

• <или> об использовании ИИ в качестве ОС, то есть в основной деятельности компании;
• <или> о проведении реконструкции для последующей продажи. В этом случае объект ИИ переводится в категорию запасов. Если же продажа объекта, учитываемого по СС, происходит без предварительной реконструкции, то он учитывается как ИИ вплоть до выбыти яп. 58 IAS 40 .

Если, наоборот, компания начинает сдавать в аренду здание, ранее использовавшееся как ОС или предназначенное для продажи, то актив нужно перевести из ОС (или запасов) в ИИподп. «с», «d» п. 57 IAS 40 .

Если предприятие использует модель учета по фактическим затратам, то объект переводится между категориями ОС, ИИ и запасов по балансовой стоимост ип. 59 IAS 40 .

Если используется модель учета по СС, то правила такие. Объекты переводятся из ИИ в ОС или запасы по справедливой стоимости на дату изменения назначени яп. 60 IAS 40 . Если последняя переоценка проводилась давно, то балансовая стоимость объекта, учитываемого по СС, может отличаться от его СС на дату реклассификации.

Если производится реклассификация из ИИ в ОС, то разницу между балансовой стоимостью объекта и его новой СС нужно учитывать как переоценку ОС по правилам МСФО (IAS) 16п. 61 IAS 40 ; пп. 39, 40 IAS 16 . А если объект переводится в запасы, то разница учитывается в доходах (расходах).

Выбытие

Объект ИИ исключается из баланса, когда он выбывает или изымается из эксплуатаци ип. 66 IAS 40 .

Это происходит при его продаже или передаче в финансовую аренд уп. 67 IAS 40 .

Иногда ИИ выбывает не полностью, а частично - при замене крупных частей актива. Так, если компания заменяет крупную часть объекта ИИ и признает затраты на покупку новой части и ее замену в балансовой стоимости актива, она должна списать стоимость замененной части. Для активов, которые оцениваются по фактическим затратам, стоимость крупной замененной части можно определить, так как, вероятно, она амортизировалась отдельно.

Если ИИ оценивается по СС, то не вполне очевидно, как оценить и списать стоимость замененной части. Ведь если существенные части актива изношены, это, скорее всего, уже повлияло на СС этого актива. Если компания затрудняется определить балансовую стоимость замененной части в ИИ, то можно просто увеличить балансовую стоимость объекта на стоимость нового элемента и, не списывая стоимость изношенной части, провести переоценку ИИ по ССп. 68 IAS 40 .

Финансовый результат от выбытия ИИ в отчете о совокупном доходе (у нас - отчет о финансовых результатах) показывается свернуто как сальдо между поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актив ап. 69 IAS 40 .

Основная сложность в применении IAS 40 находится не в сфере бухучета, а в адекватной оценке справедливой стоимости ИИ. Ведь в периоды кризисов рыночная стоимость ИИ может быть сильно занижена. Впрочем, определением СС объектов занимаются не бухгалтеры, а профессиональные оценщики (несмотря на то что IAS 40 этого не требует).

МСФО 25 Учет инвестиций был недавно отменен в связи с выходом МСФО 39 Финансовые инструменты признание и оценка и МСФО 40 Инвестиционная собственность. В соответствии с МСФО 39 все финансовые активы и финансовые обязательства , в том числе все производные инструменты , должны признаваться на балансе. Первоначально их следует оценивать по себестоимости, то есть по справедливой стоимости возмещения , уплаченного или полученного при приобретении финансового актива или обязательства.  

МСФО 40 Инвестиционная собственность посвящен учету инвестиционных активов. МСФО 40 определяет инвестиционную собственность как собственность, находящуюся в распоряжении с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого.  

Примерами объектов инвестиционной собственности являются  

Примерами квалифицируемых активов являются запасы, которые требуют значительного времени на доведение их до товарного состояния, производственные компании , электростанции и инвестиционная собственность. Прочие инвестиции и те запасы, которые повседневно производятся в больших количествах, на повторяющейся основе и на протяжении короткого периода времени, не являются квалифицируемыми активами. Активы, которые при их приобретении готовы к использованию по назначению или продаже, также не относятся к квалифицируемым активам.  

МСФО 40 Инвестиционная собственность.  

Инвестиции - это активы, являющиеся собственностью компании, которые она использует для получения прибыли и увеличения стоимости собственного капитала . При этом материально-производственные запасы и основные средства (кроме инвестиционной собственности) в контексте соответствующих стандартов IAS 2 и IAS 16 не являются инвестициями.  

Стандарт раскрывает понятие ранее упоминавшейся инвестиционной собственности. Инвестиционная собственность - это инвестиции в земельные участки и здания, которые не заняты для  

Инвестиционная собственность - это вложения в материальные активы, которые не предполагается использовать в хозяйственной деятельности организации. Они являются формой накопления богатства путем приобретения земли, недвижимости, драгоценных металлов и камней, сверхнормативных резервных запасов и т.п. В отношении инвестиционной собственности каждая организация имеет выбор учитывать ее как материальные активы - основные средства с начислением амортизации в соответствии с принятой учетной политикой , или учитывать ее как долгосрочные инвестиции , по правилам, излагаемым в настоящей главе.  

Необходимо особо отметить использование МСФО такой специфической категории оценки, как справедливая стоимость. Мы считаем уместным трактовать справедливую стоимость как оценку, наиболее адекватную цели представления пользователям достоверной информации . В различных ситуациях в качестве справедливой стоимости выступают различные виды приведенных ранее оценок, хотя обычно под справедливой стоимостью понимается рыночная цена . В МСФО дается следующее определение справедливой стоимости - сумма денежных средств , на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами . Если первый вид оценки - фактическую стоимость приобретения, можно условно-обобщенно обозначить как цена покупки , а возможную цену продажи как цена продажи , подразумевая под ней прежде всего рыночную цену (справедливую стоимость), то следует отметить тенденцию к постепенному вытеснению цены покупки ценой продажи (справедливой стоимости). Международный стандарт 40 Инвестиционная собственность недавно впервые установил в качестве одного из двух вариантов отражения в отчетности нефинансовых (долгосрочных) активов модель учета по цене продажи (справедливой стоимости). Ранее такое требование выдвигалось только по отношению к финансовым активам (стандарт 39 Финансовые инструменты). КМСФО полагает, что более широкое использование справедливой стоимости - путь для повышения достоверности информации финансовой отчетности и ее прозрачности. Российскими правилами ведения учета и составления отчетности не предусматривается использование дисконтированной стоимости и в них отсутствует такая категория, как справедливая стоимость.  

Стандарт 16 не регламентирует порядок отражения в отчетности инвестиционной собственности (см. стандарт 40). Назначение инвестиционной собственности заключается в получении арендной платы и/или доходов от прироста стоимости капитала. Поэтому инвестиционная собственность не идентична собственности, используемой непосредственно самим предприятием. Таким образом, стандарт 16 устанавливает правила отражения в отчетности основных средств - собственности, занимаемой владельцем (в т.ч. основных средств (собственности), предназначенных для дальнейшего использования в качестве собственности, занимаемой владельцем).  

Положения стандарта 17 не применяются в отношении оценки, проводимой арендаторами инвестиционной собственности по договорам финансовой аренды и арендодателями инвестиционной собственности, переданной в аренду по договорам операционной аренды.  

К инвестиционной собственности относятся  

Первоначально инвестиционная собственность должна оцениваться по себестоимости. Себестоимость определяется как цена приобретения плюс все прямые затраты . Последующие затраты, связанные с инвестиционной собственностью, относятся на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, если в будущем есть вероятность получения экономических выгод сверх первоначально рассчитанных для объекта.  

После первоначальной оценки инвестиционной собственности необходимо выбрать и отразить в учетной политике один из возможных вариантов учета инвестиционной собственности  

Под справедливой стоимостью понимается сумма денежных средств , за которую хорошо осведомленные, желающие совершить сделку, независимые друг от друга стороны согласны обменять актив. В качестве справедливой стоимости инвестиционной собственности обычно выступает ее рыночная стоимость на отчетную дату.  

Для установления порядка учета и отражения инвестиционной собственности рекомендуется  

Идентифицировать объект как объект инвестиционной собственности.  

Буквально миллиарды долларов были потеряны на недвижимости в результате Акта по налоговой реформе 1986 года. Многие спекулянты потеряли деньги, потому что стремились купить дорогостоящую недвижимость, предполагая, что цена на нее всегда будет расти и правительство будет давать им налоговые послабления за их пассивные убытки от недвижимости. Другими словами, правительство субсидировало разницу между арендными доходами и арендными расходами, когда последние были больше. Как они выражались, "кто-то изменил правила ". После такого изменения в налоговом законодательстве обрушился фондовый рынок , пропали сбережения, ссуды, и имело место значительное перераспределение богатства в период между 1987 и 1995 годами. Инвестиционная собственность перетекала, в основном, из квадранта С - от профессионалов с высоким доходом, таких как врачи, юристы, бухгалтеры, инженеры и архитекторы, - в квадрант И - к инвесторам. Это единственное изменение в налоговом законодательстве заставило людей переключиться от инвестирования в недвижимость к инвестированию в рынок бумажных активов, известный как фондовый рынок . Можно ли в ближайшем будущем ожидать подобного перетока богатства из одной части квадранта в другую Может ли случиться так, что на этот раз на месте недвижимости окажутся бумажные активы Ответить на это может только время, а история, как известно, имеет тенденцию повторяться. И когда она повторяется, одни теряют, но многие другие выигрывают.  

Кроме создания собственного бизнеса, вы можете стать инвестором изнутри , купив контрольный пакет акций в уже существующей компании. Купив большинство акций компании, вы приобретаете контрольный пакет. Помните о том, что, увеличивая количество рычагов управления инвестора , которые находятся в ваших руках, вы уменьшаете риск инвестиции - разумеется, при условии, что вы обладаете навыками управления инвестиционной собственностью.  

В 1985 году у нас с Ким был разработан план - приобретать по два объекта недвижимости в год. Мы начали покупать нашу первую собственность в 1989 году. Когда у нас было уже пять объектов недвижимости, наша экономическая сила стала равна 5, или 25. Но по мере приобретения опыта росла не только наша экономическая сила , росло также и наше чувство уверенности в себе. Когда мы купили тот 12-квартирный дом, наше соотношение рычагов составляло 1 17, а экономическая сила была равна 1 172 или 289. У других людей, имевших только свой собственный дом и не приобретавших инвестиционную собственность в периоды снижения цен, соотношение рычагов недвижимости сохранялось равным 1 1 и их экономическая сила оставалась на отметке 1. Нашей с Ким целью на период до 2005 года является приобретение в наш портфель 1000 или более приносящих доход единиц недвижимости. Вопрос в том, какова будет экономическая сила от 1000  

В настоящей главе рассматриваются предписания в области учета и отражения в финансовой отчетности инвестиций, предусмотренных МСФО-27 Консолидированные финансовые отчеты и учет инвестиций в дочерние предприятия (в редакции 1994 года), МСФО-28 Учет инвестиций в ассоциированные предприятия (в редакции 1998 года), МСФО-31 Отражение в

Основные вопросы учета инвестиционной собственности

• Справочная информация

Справочная информация
Стандарты, регулирующие вопросы учета и отражения в отчетности инвестиционной собственности

• МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная собственность";
• MCOO (IAS)17 "Аренда".

Основным стандартом, регламентирующим подходы к учету и отражению в отчетности инвестиционной собственности, является МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная собственность", который был изменен в рамках проекта по улучшению действующих МСФО (Improvements) в декабре 2003 г. Измененная редакция МСФО 40 вступает в силу для годовых отчетных периодов, начинающихся 1 января 2005 г. или после этой даты. Раннее применение этого стандарта приветствуется, однако такой факт должен быть раскрыт в примечаниях к финансовой отчетности.
МСФО 40 применяется для признания, оценки и раскрытия информации в отчетности об активах, которые классифицируются как инвестиционная собственность.
Поскольку понятие инвестиционной собственности (более подробно рассмотрено ниже) может включать в себя арендуемые активы или активы, которые могут быть сданы в аренду, то в стандарте (МСФО 40.3) определяется сфера применения данного стандарта и стандарта, регламентирующего учетную трактовку аренды (МСФО (IAS) 17).
МСФО 40 применяется:

• к оценке доли инвестиционной собственности, которой компания владеет на условиях финансовой аренды, в финансовой отчетности арендатора;
• к оценке инвестиционной собственности, которая предоставлена арендатору на условиях операционной аренды, в финансовой отчетности арендодателя.

МСФО 17 применяется:

• к классификации аренды на финансовую и операционную;
• к признанию арендного дохода от инвестиционной собственности;
• к оценке доли собственности, которой компания владеет на условиях операционной аренды, в финансовой отчетности арендатора;
• к оценке чистых инвестиций в аренду (финансовая аренда) в финансовой отчетности арендодателя;
• к учету операций по продаже с обратной арендой;
• к раскрытию информации о финансовой и операционной аренде в отчетности.

Кроме этого, МСФО 40 не должен применяться к биологическим активам, связанным с сельскохозяйственной деятельностью, и к правам на минеральные ресурсы и запасам минеральных ресурсов, таких как нефть, газ и другие аналогичные невосстанавливаемые ресурсы.
Понятие инвестиционной собственности
Определение инвестиционной собственности представлено в п. п. 5 - 6 МСФО (IAS) 40.
Инвестиционная собственность - это собственность (земля или здания, или часть здания, или и то и другое), которая держится (собственником или арендатором на условиях финансовой аренды) для получения дохода от сдачи в аренду или для увеличения капитальной оценки, или для того и другого, а не для:

• использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или административных целей;
• продажи в течение обычной хозяйственной деятельности.

Доля в собственности, находящаяся в операционной аренде у арендатора, может классифицироваться и учитываться как инвестиционная собственность, только если выполняются определенные условия:

• для данной собственности во всем остальном выполняется определение инвестиционной собственности;
• для данной инвестиционной собственности используется модель справедливой стоимости.

Данная классификационная альтернатива допустима на пообъектной основе. Однако если данная альтернатива выбрана для одной такой доли собственности, находящейся в операционной аренде, вся собственность, классифицируемая как инвестиционная, должна учитываться на основе модели справедливой стоимости.
Определено, что доля в собственности, находящаяся в операционной аренде у арендатора, может классифицироваться как инвестиционная собственность при выполнении ряда условий.
Переходные положения: компании, которые ранее применяли МСФО 40 (в ред. 2000 г.) и впервые выбирают классификацию или учет некоторой или всей разрешенной доли собственности, находящейся в операционной аренде, как инвестиционной собственности, должны признавать эффект от этого выбора как корректировку входящего сальдо нераспределенной прибыли в периоде, когда данный выбор был впервые сделан. В случае, когда справедливая стоимость такой собственности ранее не раскрывалась публично, сравнительная информация не пересчитывается и данный факт раскрывается.
Схематично определение инвестиционной собственности представлено на рис. 10.1.
Рисунок 10.1. Классифицирование активов в качестве инвестиций

Инвестиционная собственность:

• Земля
• Здания
• Часть здания
• Земля и здания

Держится с целью
Увеличения капитальной оценки и получения дохода от сдачи в аренду
Увеличения
капитальной
оценки
Возникает в результате
\/

Аренда на условиях \
операционной аренды /
Получения дохода от сдачи в операционную аренду

Получения дохода от сдачи в финансовую аренду
/\
При выполнении определенных условий
Отметим, что инвестиционная собственность как актив, генерирующий независимые денежные потоки, отделяется
от:

• собственности, занимаемой собственником (owner-occupied property), - собственности, которой собственник или арендатор владеют на условиях финансовой аренды, для использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или для административных целей (по сути, речь идет об основных средствах);
• собственности, предназначенной для продажи в процессе обычной хозяйственной деятельности (по сути, речь идет о запасах).

Типичными примерами инвестиционной собственности являются:

• земля, которой владеют с целью долгосрочного увеличения капитальной оценки, а не для краткосрочной продажи в течение нормальной хозяйственной деятельности;
• земля, которой владеют с целью неопределенного будущего использования;
• здание, принадлежащее собственнику (или арендуемое собственником на условиях финансовой аренды) и сдаваемое в операционную аренду;
• свободное здание, которым владеют с целью сдачи в операционную аренду.

В случае, когда частью собственности владеют с целью увеличения капитальной оценки или сдачи в аренду, а другая часть - для использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или для административных целей, возникает проблема классификации данных частей. Если данные части могут быть проданы или сданы в финансовую аренду отдельно, каждая часть учитывается отдельно как инвестиционная собственность и как собственность, занимаемая собственником, соответственно. Если они не могут быть проданы или сданы в финансовую аренду отдельно, вся собственность может трактоваться как инвестиционная собственность, но только в том случае, если лишь незначительная часть этой собственности используется в процессе производства, предоставления товаров или услуг или для административных целей (МСФО 40.10). Например, компания владеет восьмиэтажным офисным зданием, семь этажей которого сдаются в аренду, а один этаж занимается администрацией самой компании. Данное здание либо должно делиться на два объекта: инвестиционная собственность и собственность, занимаемая собственником, в пропорции 7 к 1 соответственно, либо трактоваться целиком как инвестиционная собственность.
В ряде случаев компании, сдающие собственность в аренду, представляют арендаторам определенные вспомогательные услуги, связанные с использованием данной собственности. Такая собственность может трактоваться как инвестиционная собственность только в том случае, когда услуги представляют незначительную часть соглашения в целом (МСФО 40.11). Например, собственник офисного здания, сдаваемого в аренду, предоставляет арендаторам услуги по обеспечению безопасности.
При определении инвестиционной собственности часто необходимо использовать профессиональное суждение.
Признание инвестиционной собственности
К инвестиционной собственности применяется тот же критерий признания, что и другим активам компании.
Критерий признания инвестиционной собственности (МСФО 40.16)
Инвестиционная собственность признается как актив только в том случае, когда выполняются оба условия:

• существует вероятность поступления в компанию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной собственностью;
• стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Компания должна использовать данный критерий при трактовке любых затрат, связанных с инвестиционной собственностью, в момент их возникновения. Он применяется как к затратам, возникающим в момент приобретения инвестиционной собственности, т.е. при определении того, какие затраты формируют первоначальную стоимость, так и к последующим затратам на присоединение, замещение частей или обслуживание инвестиционной собственности, т.е. при решении вопроса о капитализации последующих затрат.
Затраты на ежедневное обслуживание инвестиционной собственности не признаются в балансовой стоимости инвестиционной собственности, а отражаются как расходы того периода, когда они возникли. К таким затратам обычно относятся затраты на заработную плату обслуживающего персонала, расходные материалы, небольшие запасные части и т.п., и их основное назначение часто трактуется как затраты на мелкий ремонт и поддержание рабочего состояния.
Затраты на замену крупных частей инвестиционной собственности обычно соответствуют критерию признания и соответственно включаются в балансовую стоимость инвестиционной собственности в момент осуществления данных затрат, например затраты на замену внутренних стен здания. Балансовая стоимость тех частей, которые замещаются, перестает признаваться в соответствии с правилами прекращения признания, устанавливаемыми стандартом.
Примечание. Изменения по сравнению с МСФО 40 в редакции 2000 г.
В новой редакции единый критерий признания применяется к первоначальным затратам и к последующим затратам на инвестиционную собственность (см. также гл. 7 "Основные средства").
Оценка инвестиционной собственности в момент первоначального признания
Общий подход к оценке инвестиционной собственности в момент первоначального признания, устанавливаемый МСФО (IAS) 40, состоит в следующем (МСФО 40.20).
Первоначально инвестиционная собственность должна оцениваться по первоначальной стоимости (фактической стоимости приобретения) (cost). Затраты на операцию по приобретению (transaction costs) включаются в первоначальную оценку.
Оценка первоначальной стоимости при различных вариантах приобретения инвестиционной собственности

• Приобретенная за плату инвестиционная собственность.

В первоначальную стоимость включаются:
цена приобретения (покупная цена);
любые затраты, прямо связанные с приобретением: оплата профессиональных гонораров за юридические услуги, налоги на передачу собственности, и другие затраты на операцию.

• Самостоятельно построенная инвестиционная собственность.

В первоначальную стоимость включаются затраты на дату, когда строительство или разработка закончены. До этой даты применяется МСФо (IAS) 16 (см. гл. 7 "Основные средства").
В первоначальную стоимость инвестиционной собственности не включаются:
организационные затраты, связанные с началом эксплуатации (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения собственности в состояние, готовое к использованию);
операционные убытки до момента достижения запланированной загрузки;
ненормально большие величины потраченных материалов, людских или иных ресурсов в процессе строительства или разработки.

• Инвестиционная собственность, приобретенная с оплатой, отложенной на период, превышающий нормальные кредитные условия (условия обычного торгового кредита).

Если оплата откладывается на период, превышающий нормальные кредитные условия, то первоначальной стоимостью является эквивалент денежной цены, а разница между эквивалентом денежной цены и реально уплаченными средствами признается как расходы на проценты в течение срока кредита.

• Инвестиционная собственность, приобретенная в результате аренды.

Первоначальная стоимость доли собственности, которой владеют на условиях аренды и которая классифицируется как инвестиционная собственность, определяется в соответствии с правилами оценки, установленными п. 20 МсФО (IAS) 17 "Аренда" для финансовой аренды (см. гл. 8 "Учет аренды"). То есть актив признается по низшей из двух оценок: справедливой стоимости собственности и приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная величина признается в качестве обязательства по аренде.
Если доля в собственности, которой компания владеет на условиях аренды, классифицируется как инвестиционная собственность, то статьей, учитываемой по справедливой стоимости, является данная доля, а не вся собственность.

• Инвестиционная собственность, приобретенная в результате обмена на неденежные активы или совокупность неденежных и денежных активов.

При первоначальном признании инвестиционная собственность оценивается по справедливой стоимости, за исключением ситуаций, когда: а) в обменной операции отсутствует коммерческая сущность (некоммерческие сделки; сделки, не преследующие цель получения прибыли) или б) справедливая стоимость ни получаемого актива, ни отдаваемого актива не может быть надежно оценена. В этих случаях в качестве первоначальной стоимости приобретаемого актива берется балансовая стоимость отдаваемого актива.
Примечание. Практическая рекомендация
Правила по определению первоначальной стоимости инвестиционной собственности близки к правилам определения первоначальной стоимости основных средств. Их изменения в новой редакции МСФО 40 (по сравнению со старой редакцией данного стандарта) в целом аналогичны изменениям, внесенным в МСФО (IAS) 16 (подробнее об изменениях в МСФО 16 в части оценки основных средств, приобретенных в обмен на неденежные активы, см. гл. 7 "Основные средства").
Переходные положения: требования в отношении первоначальной оценки инвестиционной собственности, приобретенной в результате обмена на другие активы, должны применяться перспективно.
Оценка инвестиционной собственности после первоначального признания
Компания должна выбрать учетную политику, определяющую одну из моделей учета инвестиционной собственности (МСФО 40.30):

• модель справедливой стоимости;
• модель фактической стоимости.

Выбранная модель должна применяться для всей инвестиционной собственности.
Правило оценки всей инвестиционной собственности либо в соответствии с моделью справедливой стоимости, либо в соответствии с моделью фактической стоимости имеет следующее исключение (п. 32А МСФО 40):

• компания может выбрать либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости для всей инвестиционной собственности, сопровождающейся обязательствами, по которым выплачиваемое возмещение напрямую связано со справедливой стоимостью специфических активов или с возмещением от таких специфических активов, включающих данную инвестиционную собственность;
• компания может выбрать либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости для всей остальной инвестиционной собственности, вне зависимости от выбора в предыдущем случае.

Кроме этого, доля в собственности, находящаяся в операционной аренде у арендатора, классифицируемая как инвестиционная собственность, в обязательном порядке должна учитываться только в соответствии с моделью справедливой стоимости, т.е. для такой инвестиционной собственности альтернативы не существует (п. 34 МСФО 40).
Примечание. Практическая рекомендация
При выборе модели учета для последующей оценки инвестиционной собственности необходимо принимать во внимание способ возникновения данного актива:

• если объект инвестиционной собственности приобретается в собственность, то могут быть использованы либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости;
• если объект инвестиционной собственности арендуется на условиях финансовой аренды, то могут быть использованы либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости;
• если объект инвестиционной собственности арендуется на условиях операционной аренды, то может быть использована только модель справедливой стоимости.

МСФО (IAS) 8 разрешает изменения учетной политики, если они вызваны необходимостью более адекватного представления в финансовой отчетности операций, событий и условий деятельности компании. Несмотря на то, что МСФО 40 разрешает два возможных варианта учетной политики в отношении инвестиционной собственности, считается, что изменение учетной политики с модели справедливой стоимости на модель фактической стоимости с очень небольшой вероятностью приведет к более адекватному представлению (п. 11 МСФО 40), т.е. изменение модели фактической стоимости на модель справедливой стоимости может быть оправдано, а обратное изменение - практически нет.
В целом МСФО 40 требует от компаний определять справедливую стоимость инвестиционной собственности и:

• либо использовать ее для оценки такой собственности (при выборе модели справедливой стоимости) (п. 33 МСФО

40);

• либо раскрывать в примечаниях (при выборе модели фактической стоимости) (п. 79 МСФО 40).

Компаниям рекомендуется для определения справедливой стоимости привлекать независимых оценщиков, имеющих соответствующую профессиональную квалификацию, однако компании не обязаны это делать и могут использовать другие способы оценки (п. 32 МСФО 40).
Модель справедливой стоимости
В соответствии с моделью справедливой стоимости после первоначального признания вся инвестиционная собственность должна отражаться по справедливой стоимости (п. 33 МСФО 40).
Прибыли (убытки), возникающие в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности, должны признаваться как прибыли и убытки того периода, в котором они возникли, и представляться в отчете о прибылях и убытках (п. 35 МСФО 40).
Согласно определению справедливая стоимость инвестиционной собственности - это цена, по которой собственность может быть обменена в сделке между независимыми, осведомленными и желающими ее совершить сторонами. При определении справедливой стоимости возможные затраты, связанные с ее выбытием, не должны приниматься в расчет.
Справедливая стоимость должна отражать рыночные условия на дату составления баланса (п. 38 МСФО 40).
В МСФО (IAS) 40 достаточно большое внимание уделено подходам к определению справедливой стоимости инвестиционной собственности. Можно выделить следующие подходы (от наиболее приоритетных - к менее приоритетным):

• наилучшим свидетельством справедливой стоимости является текущая цена на активном рынке для аналогичной собственности, имеющей аналогичное месторасположение и состояние или являющейся объектом аналогичных арендных или иных соглашений; при отсутствии информации о текущих ценах на активном рынке для такой собственности компания может рассматривать другие источники информации, включающие:

текущие цены на активном рынке для отличной по сущности, состоянию или месторасположению (или являющейся предметом отличных арендных или иных соглашений) собственности, с корректировкой этих данных на существующие отличия;
недавние цены в операциях с аналогичной собственностью на менее активном рынке, с корректировкой, которая должна отражать любые изменения экономических условий с даты таких операций;

• дисконтированные предполагаемые денежные потоки, прогноз которых основан на надежных оценках будущих денежных потоков, подтверждаемых условиями любых существующих арендных или иных контрактов или, при возможности, другими внешними свидетельствами, с использованием ставки дисконтирования, которая отражает текущие рыночные оценки неопределенностей, связанных с величиной или временем этих денежных потоков.

Таким образом, стандарт предлагает оценивать справедливую стоимость на основании наиболее очевидных рыночных свидетельств (текущие цены), а при их отсутствии - на расчетах, основанных на рыночных факторах (денежные потоки и ставка дисконтирования, отражающие рыночные условия).
В некоторых случаях при проведении оценки справедливой стоимости могут получиться несколько различных вариантов. В этих случаях компания должна проанализировать причины возникших различий для того, чтобы получить единую наиболее надежную оценку справедливой стоимости из набора возможных вариантов.
Примечание. Возможное применение требований других стандартов
МСФО (IAS) 8.11 требует, чтобы при выработке профессионального суждения рассматривались (в том числе) концепции оценки, определяемые Концепцией МСФО (Framework). Одним из принципов, заложенных в Концепции МСФО, является принцип осмотрительности (prudence), согласно которому в условиях неопределенности должно приниматься решение, не ведущее к завышению оценки активов (п. 37 Концепции МСФО).
Выбор из альтернативных вариантов оценки справедливой стоимости требует профессионального суждения. При одинаковой степени надежности различных оценок справедливой стоимости применение принципа осмотрительности предполагает выбор наименьшей из возможных величин.
В исключительных случаях в момент первоначального приобретения инвестиционной собственности существует ясное свидетельство того, что разброс значений разумных оценок справедливой стоимости будет настолько велик и вероятность различных исходов настолько сложно определяема, что полезность единой оценки справедливой стоимости сводится на нет. Такая ситуация может свидетельствовать о том, что справедливая стоимость не будет надежно определяема на постоянной основе и должно действовать правило, предписываемое МСФО 40 для ситуаций, когда справедливую стоимость невозможно надежно определить.
Данное правило имеет следующий вид (п. 53 МСФО 40):
Существует опровержимое предположение, что компания может надежно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности на продолжающейся основе. Однако в исключительно редких обстоятельствах в момент первоначального приобретения инвестиционной собственности (или когда существующая собственность впервые признается инвестиционной собственностью после окончания строительства или разработки или в результате изменения использования) существует очевидное свидетельство того, что справедливую стоимость невозможно надежно определить на продолжающейся основе. Такие ситуации возникают только в том случае, когда сравнимые рыночные операции происходят редко и альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, основанные на дисконтировании предполагаемых денежных потоков) не могут быть осуществлены. В этих случаях компания должна оценивать инвестиционную собственность по модели фактической стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16. Ликвидационная стоимость такой инвестиционной собственности должна предполагаться равной нулю. МСФО (IAS) 16 должен применяться до момента выбытия указанной инвестиционной собственности.
Возможно, что компания в целом выбирает использование модели справедливой стоимости, однако делается исключение для данной собственности, которая учитывается в соответствии с моделью фактической стоимости.
Отметим, что данное исключение из общего правила оценки по справедливой стоимости возможно только в момент первоначального признания инвестиционной собственности. Могут случиться ситуации, когда компания уже использовала модель справедливой стоимости для учета инвестиционной собственности какое-то время, но затем рыночные операции с аналогичного рода собственностью стали менее частыми или рыночные цены менее доступны, и соответственно справедливая стоимость инвестиционной собственности более сложно определяема. В этих случаях (МСФО 40.55) компания должна продолжать оценивать инвестиционную собственность по справедливой стоимости до момента выбытия (или переклассификации).
Пример 10.1. Использование модели справедливой стоимости для учета и оценки инвестиционной собственности
Компания А приобретает одно из пяти одинаковых зданий делового комплекса за 3 млн долл. США с целью сдачи его в аренду 1 января 2005 г. Данное здание классифицируется как инвестиционная собственность, и компания в качестве учетной политики для инвестиционной собственности выбирает модель справедливой стоимости.
На 31 декабря 2005 г. (отчетная дата для компании А) известно, что в декабре было продано другое здание данного комплекса за 3,5 млн долл. США. Соответственно справедливая стоимость инвестиционной собственности компании А может считаться равной 3,5 млн долл. В учете должна быть сделана проводка, отражающая увеличение (3,5 - 3 = 0,5 млн долл. США) оценки здания до справедливой стоимости, и признана прибыль от такого увеличения в отчете о прибылях и убытках (дебетуется счет инвестиционной собственности и кредитуется прибыль от увеличения справедливой стоимости).
Модель фактической стоимости
В соответствии с моделью фактической стоимости (МСФО 40.56) после первоначального признания инвестиционная собственность должна оцениваться так же, как основные средства (основной рекомендованный вариант) в соответствии с
МСФО (IAS) 16, т.е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и соответствующего накопленного убытка от обесценения.
Исключение из данного правила составляет инвестиционная собственность, удовлетворяющая критериям классификации активов, которые предназначены для продажи (или включаемая в группу активов, которая классифицируется как предназначенная для продажи). Данная инвестиционная собственность должна оцениваться в соответствии с МСФО (IFRS) 5 (подробнее об оценке внеоборотных активов, классифицированных как "предназначенные для продажи", см. гл. 11 "Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность").
Перевод (переклассификация) активов в категорию и из категории инвестиционной собственности
Переклассификация (перевод) собственности в инвестиционную или из инвестиционной возможна только в тех случаях, когда произошло изменение в использовании, подтвержденное определенными обстоятельствами (МСФО 40.57). К таким обстоятельствам могут быть отнесены только следующие:

• начало использования для собственных нужд, для перевода из категории инвестиционной собственности в категорию собственности, занимаемой собственником (основных средств);
• начало разработки с целью продажи - для перевода из категории инвестиционной собственности в категорию запасов;
• окончание использования для собственных нужд - для перевода из категории собственности, занимаемой собственником, в категорию инвестиционной собственности;
• начало предоставления в операционную аренду третьей стороне - для перевода из категории запасов в категорию инвестиционной собственности;
• окончание строительства или разработки - для перевода из категории собственности в процессе строительства или разработки (регламентируется МСФО (IAS) 16) в категорию инвестиционной собственности.

Необходимо обратить внимание, что перевод из категории инвестиционной собственности в категорию запасов возможен только в том случае, когда есть свидетельство начала разработки с целью продажи. В случае, когда компания решает ликвидировать инвестиционную собственность без дополнительной разработки, она должна продолжать ее классифицировать как инвестиционную собственность до момента прекращения признания (списания с баланса). Аналогично, если компания начинает дополнительную разработку существующей инвестиционной собственности, однако предполагает ее и в дальнейшем использовать как инвестиционную собственность, переклассификация не проводится.
Пример 10.2. Классификация объекта недвижимости
Компания А владеет зданием, которое сдается в аренду третьим сторонам. Данное здание классифицируется как инвестиционная собственность.
Если компания предполагает продать здание, но для этого необходимы его ремонт и перепланировка, которые она начинает делать, то с момента начала ремонта и перепланировки здание переходит в категорию запасов.
Если компания предполагает продать здание, но для этого нет необходимости в каких-либо его изменениях, то до момента выбытия здание классифицируется как инвестиционная собственность.
Если компания предполагает проведение ремонта и перепланировки здания, но будет продолжать сдавать его в аренду, то переклассификации здания также не происходит.
Если для учета инвестиционной собственности используется модель фактической стоимости, то переводы между категориями инвестиционной собственности, собственности, занимаемой собственником, и запасов производятся по балансовой стоимости (МСФО 40.39).
Если для учета инвестиционной собственности используется модель справедливой стоимости, то действуют следующие правила:

• При переводе инвестиционной собственности, которая учитывалась по справедливой стоимости, в собственность, занимаемую собственником (используемую для собственных нужд - основные средства), или в состав запасов, предполагаемой первоначальной стоимостью для последующего учета в соответствии со стандартами, регламентирующими учет основных средств (МСФО (IAS) 16) и запасов (МСФо (IAS) 2), является справедливая стоимость на дату изменения использования, т.е. перевод производится по справедливой стоимости на дату перевода (МСФО 40.60).

Пример 10.3. Переклассификация в объект основных средств
Компания А владеет зданием, которое сдается в аренду. Данное здание трактуется как инвестиционная
собственность и учитывается в соответствии с моделью справедливой стоимости. Согласно оценке на предыдущую отчетную дату (31 декабря 2004 г.) справедливая стоимость здания равна 5 млн долл. 1 апреля 2005 г. компания решает изменить способ использования здания и разместить там собственное руководство. Соответственно на эту дату должен быть осуществлен перевод здания из категории инвестиционной собственности в категорию основных средств. Справедливая стоимость здания на 1 апреля 2005 г. составляет 5,5 млн долл. Производится дооценка инвестиционной собственности до справедливой стоимости (признается прибыль 0,5 млн долл. США (5,5 млн долл. США - 5 млн долл. США)), инвестиционная собственность переводится в основные средства (дебетуются основные средства и кредитуется инвестиционная собственность на сумму 5,5 млн долл. США), и в качестве первоначальной стоимости основных средств выступает величина 5,5 млн долл. США, которая амортизируется в соответствии с учетной политикой компании в отношении основных средств.

• При переводе собственности, занимаемой собственником, в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, до момента изменения использования применяется МСФО (IAS) 16. Разница между балансовой стоимостью в соответствии с МСФО (IAS) 16 и справедливой стоимостью данной собственности на эту

дату учитывается как переоценка в соответствии с МСФО (IAS) 16 (МСФО 40.61).
Пример 10.4. Переклассификация в объект инвестиционной собственности
Компания А владеет зданием, которое используется для административных целей. Балансовая стоимость здания - 4 млн долл. США. Компания решает изменить способ использования здания и начать сдавать его в аренду. При этом для оценки инвестиционной собственности будет использоваться модель справедливой стоимости. В момент изменения использования справедливая стоимость здания составляет 4,8 млн долл. США. На дату изменения использования производится переоценка основного средства - здания (увеличивается балансовая стоимость здания на 0,8 млн долл. США (4,8 млн долл. США - 4 млн долл. США), и на эту величину возникает резерв переоценки), а затем осуществляется перевод в категорию инвестиционной собственности (дебетуется инвестиционная собственность и кредитуются основные средства на 4,8 млн долл. США).

• При переводе запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью собственности на эту дату и ее предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (МСФО 40.63).
• Когда компания заканчивает строительство хозяйственным способом инвестиционной собственности, которая будет учитываться по справедливой стоимости, то разница между справедливой стоимостью на эту дату и предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (МСФО 40.65).

Выбытие инвестиционной собственности
Инвестиционная собственность должна прекращать признаваться (списываться с баланса) в момент выбытия, или когда инвестиционная собственность изымается из использования на постоянной основе и не предполагается никаких будущих экономических выгод от ее выбытия (МСФО 40.66).
Выбытие инвестиционной собственности может произойти в результате продажи или сдачи ее в аренду на условиях финансовой аренды. В первом случае для определения даты выбытия используются критерии признания выручки от продажи товаров в соответствии с МСФО (IAS) 18. Во втором случае применяются положения МСФО (IAS) 17, регламентирующего учет аренды. МСФО (IAS) 17 применяется также, если выбытие инвестиционной собственности является продажей с обратной арендой.
Прибыли (убытки) от выбытия или прекращения использования инвестиционной собственности определяются как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива (МСФО 40.69). Данные прибыли (убытки) признаются как прибыли (убытки) в отчете о прибылях и убытках того периода, когда произошло выбытие или прекращение использования, за исключением случаев, когда выбытие является продажей с обратной арендой (в этих случаях используются положения МСФО (IAS) 17 по учету данных операций).
Компенсация от третьих сторон за инвестиционную собственность, которая обесценилась, потеряна или передана, признается на счете "Прибыли и убытки", и когда компенсация вероятна к получению (МСФО 40.72).
Примечание. Изменения по сравнению с МСФО 40 в редакции 2000 г.
Данное положение введено в новую редакцию МСФО 40 в соответствии с изменениями, внесенными в новую редакцию МСФО (IAS) 16.
Раскрытие информации об инвестиционной собственности в финансовой отчетности
Поскольку понятие инвестиционной собственности тесно связано с арендными отношениями, то раскрытие информации согласно требованиям МСФО 40 должно дополнять соответствующую информацию, которая должна раскрываться согласно требованиям МСФО (IAS) 17.
Требования МСФО 40 по раскрытию информации можно разбить на три части:

• общие требования;
• специальные требования при использовании модели справедливой стоимости;
• специальные требования при использовании модели первоначальной стоимости.

Общие требования
Компания должна раскрывать такую информацию (МСФО 40.75):

• какую модель она использует: модель справедливой стоимости или модель первоначальной стоимости;
• если она использует модель справедливой стоимости, то когда и при каких обстоятельствах доля собственности, находящаяся в операционной аренде, классифицируется и учитывается как инвестиционная собственность;
• в случаях, когда классификация активов в качестве инвестиционной собственности представляет сложности, критерии, которые использовались для разделения инвестиционной собственности и собственности, занимаемой собственником, и собственности, которая держится для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;
• методы и значительные предположения, которые применялись для определения справедливой стоимости инвестиционной собственности, включая положение о том, было ли определение справедливой стоимости подтверждено рыночными свидетельствами или базировалось в большей степени на других факторах (которые должны быть раскрыты) в силу специфической сущности собственности или недостатка сравнительных рыночных данных;
• степень, в которой оценка справедливой стоимости инвестиционной собственности базируется на оценке независимого оценщика, владеющего признаваемой и соответствующей квалификацией и обладающего недавним опытом оценки инвестиционной собственности, имеющей аналогичное с оцениваемой месторасположение и категорию; если такая оценка не проводилась, данный факт должен быть раскрыт;
• величины, которые были признаны в отчете о прибылях и убытках в отношении:

арендного дохода от инвестиционной собственности;
прямых операционных расходов (включая расходы на ремонт и поддержание в рабочем состоянии), возникающих в связи с инвестиционной собственностью, которая приносила арендный доход в отчетном периоде;
прямых операционных расходов (включая расходы на ремонт и поддержание в рабочем состоянии), возникающих в связи с инвестиционной собственностью, которая не приносила арендный доход в отчетном периоде; и некоторых других;

• существование и величина ограничений на реализуемость инвестиционной собственности или перевод дохода и поступлений от выбытия;
• контрактные обязательства по приобретению, строительству или разработке инвестиционной собственности, или по ее ремонту, поддержанию или улучшению.

Специальные требования при использовании модели справедливой стоимости
В дополнение к общим требованиям, изложенным выше, компания, использующая модель справедливой стоимости, должна раскрывать выверку балансовой стоимости инвестиционной собственности по состоянию на начало и на конец отчетного периода, отражающую (МСФО 40.76):

• поступления в результате приобретения за счет объединения бизнеса;
• чистые прибыли или убытки от корректировок до справедливой стоимости;
• прочие изменения.

В случае, когда полученная оценка инвестиционной собственности существенно корректируется для отражения в финансовой отчетности, должна раскрываться выверка между полученной оценкой и скорректированной оценкой, включенной в финансовую отчетность (МСФО 40.77).
В исключительных ситуациях, когда справедливая стоимость некоторой инвестиционной собственности не может быть надежно определена и для нее используется модель первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16, выверка, требуемая в п. 76 МСФО 40, должна отдельно отражать величины, связанные с такой инвестиционной собственностью (МСФО 40.78). В дополнение к этому должно раскрываться:

• описание такой инвестиционной собственности;
• объяснение, почему справедливая стоимость не может быть надежно определена;
• если возможно, диапазон оценок, в рамках которых с высокой вероятностью находится справедливая стоимость;
• при выбытии такой инвестиционной собственности должны раскрываться факт выбытия инвестиционной собственности, не отражаемой по справедливой стоимости, балансовая стоимость на момент продажи, величина признанной прибыли (убытка).

Специальные требования при использовании модели первоначальной стоимости
В дополнение к общим требованиям, изложенным выше, компания, использующая модель первоначальной стоимости, должна раскрывать следующую информацию (МСФО 40.79):

• используемые методы амортизации;
• сроки полезного использования или нормы амортизации;
• валовая балансовая стоимость и накопленная амортизация (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и на конец периода;
• выверка балансовой стоимости инвестиционной собственности по состоянию на начало и на конец периода, отражающая:

поступления, с отдельным раскрытием поступлений в результате приобретения и в результате капитализации (включения в балансовую стоимость) последующих затрат;
поступления в результате приобретения за счет объединения бизнесов;
активы, которые классифицируются как предназначенные для продажи или включаемые в выбывающие группы, классифицируемые как предназначенные для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5, и прочие выбытия;
амортизацию;
величину признанных и восстановленных в течение периода убытков от обесценения в соответствии с МСФО (IAS)
36;
чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете в другую валюту представления;
переклассификации (переводы) из и в категории собственности, занимаемой собственником, и запасов;
прочие изменения;

• справедливую стоимость инвестиционной собственности.

Определения:

Балансовая стоимость – это стоимость актива, указанная в бухгалтерском балансе.

Фактическая стоимость – это сумма уплаченных денежных средств (или эквивалентов денежных средств) и справедливая стоимость любого другого возмещения, переданного для приобретения актива на момент его приобретения или создания. В случае выплат, основанных на акциях, см. МСФО (IFRS) 2.

Справедливая стоимость - это сумма средств, на которую можно обменять актив или погасить обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами.

Инвестиционная собственность – это собственность, представленная следующими видами активов:

3 часть здания

4 земля и здания

К инвестиционной собственности не относится собственность, принадлежащая владельцу или арендатору:

1 используемая владельцем или арендатором в производстве, поставках товаров, услуг или в административных целях;

2 предназначенная для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности.

Инвестиционная собственность предназначена для получения прибыли от сдачи ее в аренду или с целью увеличения стоимости капитала, или по обеим причинам.

Примеры инвестиционной собственности:

(1) земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала, а не для продажи в ходе обычной деятельности компании;

(2) земля, предназначенная для возможного коммерческого использования в будущем. Земля рассматривается как собственность, предназначенная для увеличения стоимости капитала компании;

(3) принадлежащие компании здания (в том числе полученные по финансовой аренде), а также сдаваемые в операционную аренду;

(4) незанятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.

Средства, находящиеся в собственности компании, могут быть предназначены одновременно для:

1 получения дохода от сдачи в аренду или с целью увеличения стоимости капитала,

2 производства товаров, продукции, работ, услуг, или в административных целях.

Если объекты, используемые в разных целях, могут по отдельности продаваться или сдаваться в аренду по договору финансовой аренды, то ведется их обособленный учет.

Если части одного объекта не могут быть проданы по отдельности, такой объект признается в качестве инвестиционной собственности при условии, что часть объекта, используемая для собственных нужд, несущественна для целей продажи, поставки товаров, услуг или для административных целей.

Инвестиционная собственность учитывается в качестве актива только когда:

1. существует вероятность того, что инвестиционная собственность в будущем принесет экономические выгоды и

2. стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Компания не включает затраты на ремонт и текущую эксплуатацию в стоимости инвестиционной собственности. Такие затраты отражаются в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения.

Примеры затрат, которые должны отражаться в качестве расходов и не могут быть капитализированы:

(i) затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения объектов в состояние, при котором они могут функционировать в производственном режиме, определяемым руководством компании),

(ii) эксплуатационные расходы, которые возникли до того, как объекты инвестиционной собственности достигли запланированных эксплуатационных характеристик,

(iii) сверхнормативная величина материальных расходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, используемых в строительстве или реконструкции объектов собственности.

Справедливая стоимость отличается от стоимости использования.

Справедливая стоимость отражает цену объекта инвестиционной собственности на открытом рынке.

Стоимость использования отражает расчеты компании относительно стоимости объекта инвестиционной собственности, которые могут быть неприменимы при наличии открытого рынка. В связи с этим, справедливая стоимость не отражает следующих факторов, которые не доступны осведомленным, желающим осуществить сделку покупателям и продавцам:

(1) добавленная стоимость, созданная в результате формирования портфеля инвестиционной собственности, имеющей разное местонахождение;

(2) синергии (объединения) инвестиционной собственности и других активов;

(3) юридические права или юридические ограничения, характерные только для настоящего владельца собственности; а также

(4) налоговые привилегии или налоговые издержки, характерные для настоящего владельца.

Эти элементы будут включаться в потребительскую стоимость.

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности компания учитывает конструктивно сочлененные предметы (основные средства) в составе инвестиционной собственности.

Справедливая стоимость объектов инвестиционной собственности:

q не отражает будущих капитальных затрат по усовершенствованию или расширению объектов

q не отражает экономических выгод от будущих затрат.

Согласно МСФО (IAS) 17 владелец инвестиционной собственности должен раскрывать в своей финансовой отчетности информацию обо всех активах, сданных в аренду.

Компания, которая распоряжается инвестиционной собственностью на правах аренды, должна раскрывать информацию о финансовой аренде с позиции арендатора, а об операционной аренде – с позиции арендодателя.

Компания должна раскрывать:

(1) какой метод учета она использует, по справедливой стоимости или по фактической стоимости;

(2) если она использует метод учета по справедливой стоимости, то классифицирует и учитывает ли она имущественный интерес, связанный с операционной арендой, как инвестиционную собственность, и если да, то при каких условиях;

(3) если классификация затруднительна, то какие критерии использует компания для разграничения инвестиционной собственности и средств, используемых для собственных нужд, а также инвестиционной собственности и средств, предназначенных для продажи в ходе обычной деятельности;

(4) способы и допущения, применяемые для определения справедливой стоимости, включая информацию о том, была ли справедливая стоимость определена на основе подтвержденной рыночной информации или с учетом других факторов, определяемых характером собственности или отсутствием сопоставимой рыночной информации;

(5) была ли справедливая стоимость инвестиционной собственности определена в результате проведения оценки независимым оценщиком, имеющим соответствующую профессиональную классификацию и свежий опыт в оценке инвестиционной собственности. Если такой оценки не проводилось, этот факт также подлежит раскрытию;

(6) суммы, признанные в отчете о прибылях и убытках и отражающие:

q доход от сдачи в аренду инвестиционной собственности;

q прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, по которой был получен арендный доход в отчетном периоде;

q прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, которая не принесла дохода от сдачи в аренду в течение периода;

q суммарные изменения в справедливой стоимости, учтенные в отчете о прибылях и убытках по продаже инвестиционной собственности из банка активов, где используется модель учета по фактической стоимости, в банк активов, где используется модель учета по справедливой стоимости;

q наличие и размер ограничений, связанных с продажей инвестиционной собственности, уменьшением дохода или поступлений, причитающихся компании при выбытии инвестиционной собственности;

q контрактные обязательства по приобретению, строительству объектов инвестиционной собственности, или по ремонту, техническому обслуживанию, реконструкции.

Компания, использующая метод учета по справедливой стоимости, должна раскрывать информацию о сверке балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода, отражающую:

(1) прирост инвестиционной собственности, с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и в результате последующих расходов, включаемых в балансовую стоимость актива;

(2) прирост инвестиционной собственности в результате приобретений, связанных с объединением компаний

(3) выбытие;

(4) чистую прибыль или убыток, возникающие в результате корректировок справедливой стоимости;

(5) курсовые разницы, возникающие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе операций в иностранной валюте в валюту отчетности отчитывающейся компании;

(6) перевод объектов из запасов, а также из учитываемых в составе средств, используемых для собственных нужд, в инвестиционную собственность, и обратно;

(7) прочие изменения.

В случае существенной корректировки оценки в целях подготовки финансовой отчетности, компания должна раскрывать информацию о сверке первоначальных данных и скорректированных, включенных в финансовую отчетность, с раздельным отражением совокупной суммы признанных обязательств по договорам аренды в результате продажи с обратной арендой и любых других существенных корректировок

Компания должна дополнительно раскрывать следующее:

(1) описание объектов инвестиционной собственности;

(2) объяснение, почему справедливая стоимость инвестиционной собственности не может быть достоверно оценена;

(3) если это возможно, привести количественные границы, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам; и

(4) при выбытии инвестиционной собственности, которая учитывалась не по справедливой стоимости:

(i) факт того, что компания продала инвестиционную собственность, учитываемую не по справедливой стоимости;

(ii) балансовую стоимость этой инвестиционной собственности на момент продажи; и

(iii) сумму признанной прибыли или убытка.

Компания, использующая метод учета по фактической стоимости, должна также раскрывать:

(1) используемые методы начисления амортизации;

(2) применяемые сроки полезной службы или нормы амортизации;

(3) валовую балансовую стоимость и накопленную амортизацию (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;

(4) сверку балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода, отражающую:

(i) прирост инвестиционной собственности, с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и в результате последующих расходов, признаваемых в качестве актива;

(ii) прирост инвестиционной собственности в результате приобретений, связанных с объединением компаний;

(iii) выбытие;

(iv) амортизацию;

(v) сумму убытков от обесценения, признанных в отчетном периоде, и сумму убытков от обесценения, компенсированных в отчетном периоде, в соответствии с МСФО 36;

(vi) курсовые разницы, возникающие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе операций в иностранной валюте в валюту отчетности отчитывающейся компании;

(vii) перевод средств из запасов и не сдаваемых в аренду основных средств в состав инвестиционной собственности, и обратно; и

(viii) прочие изменения; и

(5) справедливую стоимость инвестиционной собственности. Если компания не может достоверно оценить справедливую стоимость инвестиционной собственности, она должна раскрывать следующее:

(i) описание объектов инвестиционной собственности;

(ii) объяснение, почему справедливая стоимость инвестиционной собственности не может быть достоверно определена; и

(iii) если это возможно, указать количественные границы, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам.

Вопросы для самоконтроля (множественный выбор)

1. Справедливая стоимость – это сумма за которую актив:

1. Может быть обменен между связанными сторонами.

2. Может быть реализован в качестве утильсырья.

3. Может быть обменен осведомленными независимыми сторонами, заинтересованными в совершении сделки.

2. Инвестиционной собственностью может быть:

2. Здание.

3. Часть здания.

4. Земля и здание вместе.

5. Все вышеперечисленное.

3. Инвестиционная собственность может учитываться у:

1. Владельца.

2. Арендодателя, в рамках финансовой аренды.

3. Арендатора, в рамках финансовой аренды.

6. Все вышеперечисленное

4. Используемые собственником средства:

1. Могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

2. Не могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

3. Иногда могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

5. Средства, которые находятся у арендатора в операционной аренде, могут учитываться в качестве инвестиционной собственности, но только если:

1. Этими средствами является гостиница.

2. Арендатор учитывает имущество по справедливой стоимости.

3. Срок операционной аренды превышает 20 лет.

6. Если средства находятся у арендатора в операционной аренде и классифицируются в качестве инвестиционной собственности, то:

1. Все арендованные средства в рамках операционной аренды классифицируются в качестве инвестиционной собственности.

2. Вся инвестиционная собственность будет учитываться по справедливой стоимости.

3. Амортизация не будет начисляться.

7 . Что является примером инвестиционной собственности:

1. Земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала.

2. Земля, предназначенная для будущего использования. Такая земля считается предназначенной для увеличения стоимости капитала.

3. Здание, которым компания владеет (в том числе на условиях финансовой аренды) и сдает его в операционную аренду.

4. Не занятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.

5. Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности.

6. Средства, создаваемые для третьих лиц.

7. Не сдаваемые в аренду средства.

8. Средства, приобретаемые для использования в качестве инвестиционной собственности.

9. Существующая инвестиционная собственность, перестроенная с целью длительного использования в качестве инвестиционной собственности.

10. Средства, сдаваемые в финансовую аренду.

8. Если средства частично являются инвестиционной собственностью, и частично не сдаются в аренду, компания должна учитывать их в качестве:

1. Инвестиционной собственности.

2. В качестве средств, используемых для собственных нужд.

3. Каждая часть должна учитываться отдельно.

9. Если компания предоставляет значительные дополнительные услуги арендаторам, связанные со сданными им в аренду объектами:

1. Средства должны классифицироваться в качестве не сдаваемых в аренду, а не в качестве инвестиционной собственности.

2. Средства должны классифицироваться в качестве инвестиционной собственности, а не в качестве используемых для собственных нужд.

3. Оплата за услуги должна капитализироваться.

10. Материнская компания сдает в аренду средства своей дочерней компании .

Средства могут классифицироваться в качестве инвестиционной собственности:

1. В отчетности дочерней компании.

2. В консолидированной финансовой отчетности.

3. В отдельной финансовой отчетности материнской компании.

11. Затраты на ремонт и техническое обслуживание обычно:

1. Капитализируются.

2. Признаются в качестве расходов в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

3. Учитываются как отложенные расходы.

12. Если затраты, связанные с капитальным ремонтом (например, заменой стен) капитализируются :

4. Они должны отражаться в качестве отдельного актива.

5. Любые оставшиеся затраты с момента предыдущей проверки технического состояния здания должны быть списаны.

6. Совет директоров должен быть немедленно поставлен в известность о произведенных затратах.

13. Элементами затрат на объект инвестиционной собственности являются:

i. Цена покупки

ii. Юридические услуги.

iii. Налог на передачу титула собственности.

iv. Накладные расходы, связанные с приобретением объекта.

14. Следующие затраты:

(i) затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения средств в состояние, при котором они могут функционировать в режиме, который определяют менеджеры компании),

(ii) операционные убытки, возникающие до того, как инвестиционная собственность достигает запланированного уровня эксплуатации,

(iii) сверхнормативный объем производственных отходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, привлеченных к строительству или реконструкции объекта собственности, должны учитываться в качестве:

7. Непредвиденных расходов.

8. Капитализироваться в качестве основных средств.

9. Расходов.

15. Если платеж за объект инвестиционной собственности отложен за пределы периода кредитования, то любой дополнительный платеж, превышающий стоимость актива, будет учитываться в качестве:

7. Затрат на основные средства.

8. Затрат по займам.

9. Ремонта и технического обслуживания.

16. Процентный доход от арендованной собственности должен оцениваться:

1. По справедливой стоимости.

2. По текущей стоимости минимальных арендных платежей.

3. По наибольшей величине из 1и 2.

4. По наименьшей величине из 1и 2.

17. В случае, когда один или более активов обмениваются на новый актив, новый актив оценивается:

1. По стоимости замещения имущества.

2. По справедливой стоимости.

3. По ликвидационной стоимости.

18. В случае обмена активов, когда приобретенный актив не может быть точно оценен:

1. Используется стоимость переданного актива.

2. Используется ликвидационная стоимость.

3. Актив не может капитализироваться.

19. Компания в учетной политике может принять способ учета инвестиционной собственности либо по фактической стоимости приобретения либо по переоцененной стоимости. Выбранный способ учета должен применяться:

1. Ко всем основным средствам.

2. Ко всей инвестиционной собственности.

3. К крупным объектам основных средств.

20. Доход, возникающий в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности, должен включаться:

1. В резерв переоценки.

2. В качестве непредвиденных или чрезвычайных статей.

3. В отчет о прибылях и убытках.

21. Справедливая стоимость включает:

1. Специальные финансовые условия.

2. Операционные издержки, возникающие при продаже.

4. Ни 1 ни 2.

22. Справедливая стоимость включает:

a. дополнительную стоимость, полученную в результате создания портфеля инвестиционной собственности;

b. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов;

c. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности;

d. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности.

e. Все из 1-4.

f. Ничего из 1-4.

23. Стоимость использования включает:

1. дополнительную стоимость, полученную в результате экономического эффекта от приобретения собственности в разных районах (диверсификация инвестиций в недвижимость);

2. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов;

3. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем;

4. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем.

5. Все из 1-4.

6. Ничего из 1-4.

24. Справедливая стоимость учитывает будущие капитальные затраты, связанные с улучшением собственности:

1. Дисконтируя их до текущей стоимости.

2. Как условные обязательства.

3. Не отражает их.

25. При использовании модели учета по фактической стоимости актив учитывается по:

1. Фактической стоимости.

2. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации.

3. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

26. Перевод объектов в инвестиционную собственность, или из нее, осуществляется только в случае изменения порядка эксплуатации объекта, подтвержденного следующими событиями:

1. начало использования объекта владельцем – перевод из инвестиционной собственности в состав средств, не сдаваемых в аренду;

2. начало подготовки к продаже – перевод из инвестиционной собственности в запасы;

3. сдача в аренду – перевод из состава средств, не сдаваемых в аренду, в инвестиционную собственность;

4. начало сдачи в операционную аренду – перевод из запасов в инвестиционную собственность;

5. окончание строительства или реконструкции – перевод из средств, находящихся в процессе строительства или реконструкции, в инвестиционную собственность.

6. Любого из 1-5.

7. Ни одного из 1-5.

27. Если компания принимает решение продать объект инвестиционной собственности без проведения работ по реконструкции, эта собственность:

Переводится в запасы.