Доходные дома. Когда это выгодно.
Cправка.
Доходный дом — это вид коммерческой эксплуатации недвижимости, занимающий нишу между гостиницей и собственным жильем. Помещения в нем предоставляются во временное владение по договорам аренды.
В России доходные дома начали активно строиться в первой четверти XIX века, в Париже и Лондоне такое жилье стало преобладающим веком раньше.
Уже в конце XIX — начале XX века до 80% городского населения в крупных городах России проживали именно в доходных домах. Предназначались они для всех сословий.
Каждый доходный дом был налаженным предприятием, о содержании которого жильцу не приходилось беспокоиться. Его дело — платить, а наймет дворника, водопроводчика и золотаря (то есть ассенизатора) хозяин.
Благодаря наличию огромного количества доходного жилья Россия не знала многих социальных проблем. В частности, военное сословие, чиновники, вообще все служивые люди были мобильны. Государев человек, получив назначение из одного города в другой, получал и подъемные — и в скором времени въезжал в такую же квартиру на другом конце страны.
Кроме того, за содержанием доходных домов бдительно следили полицмейстеры, не допуская в них ни бесчинств жильцов, ни беспредела хозяев. Последние не имели права выселить добропорядочного квартиранта без объяснения причин; единственной причиной могла быть неуплата «пожилого».
О доходных домах в последние года три стали заговаривать все чаще. В 2007 в Нижнем Новгороде собирались построить целых пять на пробу, но кризис помешал. В 2009 к этой идее обратился Борис Грызлов. Осенью 2010-го о перспективах доходных домов заговорили в министерстве регионального развития. Доводы сторонников цивилизованной аренды вкратце таковы:
Владелец дома, в отличие от управляющей организации, лично заинтересован в сохранности собственного имущества и стабильной арендной плате, а не в получении сиюминутной маржи за счет «экономии» на ремонте здания и некачественных коммунальных услуг.
Жилец доходного дома не будет опасаться соседства алкоголиков и хулиганов, потому что арендодатель вправе отказать в найме любому маргинальному элементу.
Доходные дома послужат своеобразным «буфером» между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Те, кто нуждается в жилье, смогут получить пусть не свое, но приемлемое по цене современное жилье. Для аренды жилья в доходном доме, в отличие от покупки собственной квартиры, не требуются многолетние накопления и зачастую кабальные кредитные договоры.
Сократится теневой рынок аренды жилья, и возрастут поступления в бюджет: легальные доходные дома создадут конкуренцию лицам, сдающим жилье внаем, но не платящим налоги с полученных доходов.
Будет обеспечена социальная защита жильцов: ни один арендатор, заключивший договор и соблюдающий его условия, не сможет в любой момент лишиться жилья только из-за того, что планы арендодателя внезапно изменились.
Но насколько реально строительство таких домов? Есть ли у них перспектива в России, и что нужно сделать, чтобы доходные дома стали действительно доходными? Об этом мы спросили директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну Романчеву.
- Нужны ли России и, в частности, Нижнему доходные дома?
Я считаю, что нужны. Кому наем удобен? Попробуем перечислить навскидку.
Молодой семье, которая еще не определилась с выбором, какая квартира требуется «навсегда». Она пока не планирует заводить детей, но понимает, что со временем появится один, а потом, возможно, и второй ребенок. Денег на покупку жилья нет, начинаются метания с ипотекой. Я знаю немало примеров, когда люди брали ипотеку, а потом у них что-то происходило с работой (во время кризиса даже IT-компании начали сокращения персонала). Часто родители стараются купить дочери или сыну после свадьбы однокомнатную квартиру. Но такой вариант - не навсегда. Выгоднее снять квартиру на 2-3 года, а потом уже, когда молодая семья встанет на ноги, определится с работой, думать о постоянном жилье.
Год-полтора надо пожить в найме людям, которые продали свою квартиру, чтобы купить новую в строящемся доме. Не говоря уже о случаях, когда люди разводятся, и им нужно разъехаться.
Жильцам расселяемых домов тоже нужны квартиры поблизости от прежнего места жительства. Многие из них против переезда из полюбившегося района. В принципе, застройщик может поселить таких жильцов на период стройки в доходный дом, а потом дать им квартиры в достроенном доме.
Доходные дома могут быть очень хороши для приезжих специалистов. Знаю компанию, которая прежде селила сотрудников из руководящего состава, работающих «вахтенным методом», в гостиницах. Потом посчитали, что снять трехкомнатную квартиру в центре города выгоднее.
Доходные дома нужны и, как ни странно, собственникам жилья. Объясню: в старых домах нередко остаются квартиры после умерших людей. Наследники начинают квартиру сдавать. При этом жильцов домов никто не спрашивает, согласны ли они на такое соседство, хотя, надо бы. И дело не только в том, что могут попасться недобросовестные арендаторы. Арендаторы, в отличие от собственников, не заинтересованы в содержании дома, им не важно, кто будет платить за домофон, вкручивать лампочки. Когда дом полностью доходный, все находятся в более-менее равном положении, а важные для дома решения принимает собственник.
Говорить о выселении арендатора можно только при нарушении условий договора или неправильном использовании помещения. Есть потрясающий случай. Люди сдали квартиру в центре города молодой паре. А потом девочка поссорилась с парнем, выгнала его, поселила у себя подружку и …организовала бордель. Соседи сначала не понимали, почему на площадке то и дело появляются незнакомые мужчины. Только когда дело дошло до вызова милиции, положение прояснилось. А хозяйка, которой регулярно платили за аренду, радовалась: хорошие девочки. В доходном доме такое было бы невозможно: там есть консьерж, фейс-контроль, прописанные правила проживания.
- То есть перспективы у этого нового для России дела есть?
- Перспектива возможна при более цивилизованном рынке арендных отношений и господдержке. Кстати, знаю дом на Белинке, где квартиры в основном сдаются. Он построен во времена, когда дефицита жилья не было, и несколько состоятельных людей вложили свободные средства в недвижимость, а потом стали сдавать жилье. Дом получился доходным по сути, причем близким к VIP-уровню. Так что формирование среды уже идет.
Я думаю, спрос на доходные дома будет возрастать, потому что будет увеличиваться налог на имущество. Если человеку, обремененному имуществом, сложно отказаться от собственности, то арендатор квартиры в доходном доме (при изменении финансового состояния, смене места работы) легко может переехать в другое жилье.
В 1991 году, когда люди впервые начали оформлять права собственности, многие считали, что мы станем собственниками жилья, как во всем мире. И забыли, что во всем мире есть и наем жилья, в том числе долгосрочный. Такая страна, как Швеция, создает жилые кварталы, которые называются «коммуны», там практически все дома сдаются в длительный наем, при этом в квартире обязательно должны быть сантехника, кухня. Дома при этом принадлежат и частным лицам, и государству.
Это достоинства доходных домов с точки зрения потребителя. А насколько выгодно такое строительство с точки зрения девелопера?
Риэлтору и строителю интереснее не долгосрочный наем, а продажа. Построил, продал,- и голова больше не болит («короткие» деньги). Вложения в доходный дом окупятся в лучшем случае лет через 12, в худшем - примерно через 20 (это «длинные» деньги). Вопрос «длины денег» зависит и от стоимости строительства, и от его качества. Если сдавать квартиры, как на Западе, - с бытовой техникой, меблировкой, ремонтом, - то сроки окупаемости удлиняются. Но сейчас, когда окупаемость больших объектов коммерческой недвижимости увеличилась до 12 лет, доходные дома близки к этому сроку.
- Какие вопросы надо решить, чтобы инвесторы захотели вкладываться в эти дома, а строители захотели строить ?
Если этот процесс необходим для государства и определенных регионов, то должен иметь поддержку, хотя бы в плане налогообложения. Налоговые льготы, возможно, гарантии при взятии кредитов в банке. Например, девелопер построил дом на собственные средства, а мебель взял в кредит. Еще лучше, если будет оказана финансовая поддержка при проведении инженерных коммуникаций, и будет иное формирование стоимости земельного участка на аукционе. Чтобы все-таки и цены на аренду в таких домах, и сроки окупаемости проекта для инвестора были вменяемы, необходимы льготы от администрации.
И не надо забывать, что есть еще ремонт. В Америке приятель работал в штабе ООН. Однажды ему понадобилось отъехать в командировку, во время отъезда он приболел и не смог вовремя оплатить квартиру. Вернулся - ее уже вычистили. В подобных случаях владелец не звонит арендатору, не ищет его, даже не заходит в квартиру. Он присылает клининговую группу, та все выметает и тут же делает косметический ремонт. К чему этот рассказ? К тому, что расходы на косметический ремонт нужно предусматривать не раз в 5 лет, а чаще, после каждого выселения жильца.
Нужно решить вопрос «раскрутки» доходных домов. В Швеции видела квартал для сдачи в наем, где всем местным «ДЕЗом» руководит бывший маляр. Так вот он совершенно четко описал целевой портрет своего потребителя. Поскольку публика достаточно возрастная, в микрорайоне подстраиваются под них: делают озеленение, лавочки… Если преобладают молодые семьи, поблизости должны быть детские площадки, детские садики, развивающие центры, маленькие кафе.
- Готов ли закон к регулированию отношений на рынке аренды доходных домов?
- По-моему, нет.С юридической точки зрения есть сложности в управлении доходными домами. Если владелец принял какое-то решение и хочет «раскидать» его на арендаторов, наступают сложности. Если арендатор хочет сделать перепланировку в снимаемой квартире, - тоже, поскольку собственнику это не надо.
Еще одна юридическая неувязка: с одной стороны, доходные дома - это жилье, и разрешение на его строительство должны выделять на тендере. С другой стороны, это бизнес-проект, за разрешением на который можно просто пойти на инвестсовет. То есть я скажу, что построю доходный дом, возьму кусок земли, а потом квартиры продам.
Мне не нравится система, при которой призывают доносить на соседей, сдающих квартиру. Больше импонирует ситуация, когда законодательно положено согласовывать наличие найма в квартире. Пока получается так: если хочу открыть на первом этаже магазин, нужно опросить весь дом, а если поселяю цыганскую семью - нет. Пока рынок аренды не будет прозрачным, трудно говорить о хороших проектах.
- При решении о строительстве доходных домов, чья должна быть инициатива: государства или частного бизнеса?
- Совместная. Элемент доходных домов у нас был в советские времена. Завод строил ведомственный дом, куда заселял своих сотрудников. У военных система доходных домов тоже существовала. Приезжая в любой регион, они арендовали квартиры. Та же картина была и в царской России: только 4 % петербургских чиновников жили в собственных домах. Остальные - в доходных. Деление квартир на эконом-класс, бизнес-класс и элиту было четко выверено. Дом представлял собой «слоеный пирог». На первом этаже располагались магазины. На втором этаже селились дамы полусвета, купцы, чиновники. Выше - клерки, а под крышей (лифтов в то время не было) - студенты. Существовали фасадные квартиры - более дорогие, и мансардные - самые дешевые. И входы в них были разные (парадный вход и черная лестница). Купцы с удовольствием вкладывались в такие многофункциональные дома. Чтобы снова привить моду к этому, нужно время и совпадение интересов бизнеса и государства.
Планы областного правительства
Решением Инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области в сентябре 2009 года одобрена реализация инвестиционного проекта «Строительство и эксплуатация гостиницы для длительного проживания с подземной автостоянкой и помещениями общественного назначения». Инвестору (ООО «Нижегородский доходный дом») предоставлен в аренду на период строительства земельный участок площадью около 0,35 га, расположенный в границах улиц Пушкина, Косогорная, переулок Светлогорский в Советском районе г.Н.Новгорода.
В настоящее время инвестором разработан макет проекта. Согласно ему, основной комплекс гостиницы состоит из трех 8-этажных зданий, в которых располагаются 336 однокомнатных 2-х уровневых номеров (квартир). Общая площадь комплекса составляет 15,115 тыс.кв.м., общая площадь жилой части - 10,16 тыс.кв.м.
В первом уровне будут располагаться кухня-столовая, прихожая и санузлы, во втором - спальня. В целях обеспечения условий для длительного комфортного проживания гостиничные номера будут полностью оборудованы мебелью и бытовой техникой. Арендная плата за проживание планируется в размере 15 тыс. руб. в месяц.
В помещениях цокольного этажа гостиницы предусматривается размещение предприятий обслуживания жильцов, предприятий общественного назначения и офисных помещений общей площадью 0,955 тыс.кв.м. На территории, примыкающей к зданию, и под частью комплекса будет построена подземная автостоянка на 60-65 автомобилей площадью 4,0 тыс.кв.м.
Строительные работы на участке на сегодняшний день не начаты, поскольку не оформлена исходно-разрешительная документация. Это связано с тем, что договор аренды на указанный земельный участок инвестором пока не заключен в связи с наличием прав третьих лиц - на участке расположены самовольно возведенные гаражи.
На сегодняшний день министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области осуществляется работа по освобождению данного земельного участка от самовольно возведенных объектов, поэтому срок начала строительных работ до настоящего времени не определен. Ввод комплекса в эксплуатацию планируется через 2 года после начала строительства.
Мнение из народа
Виктор Докин , предприниматель:
Что нужно, чтобы нормально развивалось государство? Крепкая семья. Крепкой семье что нужно? Постоянный доход и комфортное жилье. Для государства сейчас нет ничего важнее, чем модернизация жилищного фонда, резкое его улучшение и обновление.
Ипотечная система, по сути, порочна. Она приводит к кризису. Не надо забывать, что экономический кризис 2008 года начался с обрушения ипотечного рынка в США. Сейчас обществу навязывают ипотеку, говоря, что ставки понизились до 12 процентов. Хотя в США ипотечный кризис начался при ставке в 10 процентов.
Можно подойти к решению жилищного вопроса несколько иначе. Например, строить дома за государственный счет. Государство выделяет деньги каждому региону и объявляется конкурс, который проводится максимально открыто. На конкурсе выбирается компания (пусть даже иностранная), она строит дома с муниципальной отделкой. Земля под такой дом передается бесплатно, подключение к коммунальным службам город берет на себя. Когда комиссия принимает дом, строители получают 20% от стоимости дома в виде чистой прибыли. Государство сдает дома в аренду. Люди, которые живут в них, полностью оплачивают коммунальные услуги плюс аренду, которая идет в городской бюджет. Арендная плата зачисляется на отдельный счет и идет на строительство таких же домов. В результате их число постоянно увеличивается.
Это стабилизирует цены на рынке недвижимости, цены на аренду. Человек будет свободен в выборе: то ли идти на всю жизнь в аренду, как живут многие на Западе, то ли купить жилье. Разумеется, аренда жилья должна быть полностью юридически оформлена на основе договора, где должны быть оговорены условия, на которых может быть повышена или понижена арендная плата. Власть может варьировать этим жильем и в то же время получать с него доход. Может, дом окупится только через 20 лет. Но он окупится.
Конечно, один дом в год проблемы не решит, но хотя бы что-то будет делаться. Хрущевки стоят по 50 лет, а у них срок службы был 25. Неужели власти ждут, когда старые дома массово начнут разрушаться? Землянки будем рыть?
Сегодня практически не работает целая отрасль экономики - строительная. В результате не дорабатывают металлурги, цементные заводы, транспортные компании - только потому, что стоят высокие цены на строительство. Высокие цены на рынке недвижимости - это удавка на экономике России.
Елена Шевцова
Проекты строительства доходных домов в России, в частности в Москве, сейчас активно обсуждают некоторые чиновники, которые пытаются найти оптимальное решение вопроса обеспечения граждан доступным жильем.
Edward Hopper. Apartment Houses. 1923
Во всем мире подборная практика применяется активно и довольно успешно. В России же институт доходных домов был разрушен с приходом большевиков и до сих пор данный сектор практически пустует.
В этой статье мы рассмотрим подробнее особенности данного рынка недвижимости и оценим перспективы реализации программы строительства доходных домов в современной России.
Что такое доходные дома
Доходные дома — это многоквартирные жилые дома, которые специально строятся для последующей сдачи квартир в аренду. Уже очень давно доходные дома являются одним из основных видов жилья для горожан во многих развитых странах мира.
Как правило, такой дом занимает весь принадлежащий домовладельцу земельный участок, иногда у дома имеется небольшой внутренний дворик.
Также следует отметить, что квартиры в таких домах качественно отличаются от обычных квартир, которые предлагают в наем частные лица. В таких домах клиентам практически всегда предлагается целый набор дополнительных услуг, например:
- уборка помещений;
- консьерж;
- парковка;
- мойка автомобилей и многое другое.
В странах Европы подобные жилые комплексы уже очень давно стали очень популярны, в некоторых странах в доходных домах проживает более половины населения.
Экскурс в историю
Для России строительство доходных домов также далеко не новая идея. Первые подобные дома начали строить еще в XVIII веке. В основном возводили их состоятельные люди, которые потом получали неплохой доход, сдавая квартиры в своих домах нуждающимся в жилье. Всего в дореволюционной России только в столице насчитывалось более 800 доходных домов.
Однако больше всего преуспел в данном направлении Санкт-Петербург, который в основном и строился как город доходных домов. Пик строительства многоэтажных доходных домов в северной столице пришелся на 2-ую половину XIX века. Тогда в Петербурге порядка 95% всех квартир были съемными.
Что касается Москвы то, по оценкам современников, на начало XX века около 40% жилого фонда столицы составляли доходные дома.
Арендовать жилье в доходных домах могли люди самых разных сословий — и статские советники, и бедные студенты. Аренда жилья была удобна тем, что квартиросъемщику не приходилось платить налоги на недвижимость, а также следить за содержанием квартиры — все это ложилось на плечи владельца дома.
Самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше.
Стоит отметить, что квартиры в доходных домах предлагались совершенно разного уровня. Были среди них и элитные квартиры: просторные, с дорогой мебелью и отделкой. В таких домах имелись все удобства, вплоть до колонок в ванной, газовых плит на кухне, миниэлектростанций и отдельных котельных. Общая площадь подобной квартиры составляла от 200 кв. м. Дома для среднего класса также отличались довольно хорошими условиями. Более дешевое жилье можно было снять в доходных домах, которые в основном находились за пределами центра столицы. Как правило, такие квартирки были похожи больше на каморки. Внешне эти здания выглядели серо и скучно. Современники прозвали их муравейниками и казармами.
Что касается цены, то самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше. Следовательно, самая дешевая комната в месяц обходилась нанимателю в 6 рублей.
Новикова Елена. Доходные дома у Кокушкина моста. 2004
В целом аренда в домах среднего уровня составляла от 10 до 100 рублей в месяц. А элитное жилье в некоторых доходных домах стоило более 1000 рублей в месяц. Именно столько стоила аренда квартиры в доме особняке князя Щербатова, располагавшемся по адресу Новинский бульвар, д. 11.
Для сравнения, в 1880 году средняя зарплата рабочего в России составляла 30,38 рублей, а в 1913 году — 37,5 рублей. А на 10 копеек можно было выпить рюмку водки или съесть пирожок.
Эпоха процветания доходных домов в России закончилась в начале XX века с приходом к власти большевиков. После Октябрьской революции в 1917 году доходные дома в связи с национализацией жилищного фонда утратили свой статус.
Доходные дома в современной России на примере Москвы и Санкт-Петербурга
Московские доходные дома XXI века
Идея возрождения доходных домов стала звучать из уст столичных властей еще в 1999 году. Но реализации этого проекта на тот момент серьезно мешал действовавший закон о жилищной политике, который разрешал арендаторам квартир в доходных домах приватизировать жилье.
После того как был принят ряд законопроектов, которые запретили подобную приватизацию, в городе был построен первый доходный дом по адресу: Большой Николоворобинский переулок, д. 10. Этот дом на 47 квартир был возведен Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС) и принят в эксплуатацию в 2003 году.
Стоимость проекта доходного дома ДИПС составила 12,3 млн долларов. Данный дом существует до сих пор, и стал довольно успешным проектом. Отметим, что аренда квартиры здесь стоит довольно дорого — от 2,5 тыс. до 12 тыс. долларов.
Однако, несмотря на то, что доходный дом ДИПСа оказался очень востребованным (в настоящее время он заселен на 98%, а остальные квартиры регулярно снимают на короткий срок), эксперимент столичных властей пока не получил продолжения. Дело в том, что властям приходится соперничать за клиентов с частным сектором, на который в столице приходится львиная доля сдаваемых в наем квартир. К тому же управлять большим домом также не просто и обходится это недешево.
В силу этих причин в настоящее время в Москве кроме доходного дома в Большом Николоворобинском переулке, был запущен только 1 полноценный проект, который построила коммерческая компания.
В конце 2007 года корпорация «Баркли» построила первый в столице элитный доходный дом − «Баркли-Плаза», который располагается на Пречистинской набережной — в самом дорогом районе Москвы.
Нестеров Василий. Пречистинка. 2010
Жилой комплекс включает в себя 5 отдельных корпусов, высота которых составляет от 5 до 7 этажей. На первых этажах «Баркли-Плаза» размещен современный бизнес-центр класса А, на остальных — предназначенные для сдачи в аренду элитные апартаменты. Цены подтверждают эксклюзивный статус жилья: за квартиру площадью от 75 кв. м с одной спальней придется отдать от 10 тыс. долларов в месяц, а за пентхаусы и пятикомнатные апартаменты площадью свыше 255 кв. м — от 32 тысяч долларов в месяц.
Доходные дома в Санкт-Петербурге
Первый доходный дом в современном Санкт-Петербурге создал финский инвестиционный пенсионный фонд, который выкупил часть дома на Коломяжском проспекте.
Финны заинтересовались данным сектором рынка недвижимости потому, что в России, в частности в Петербурге, он практически отсутствует. Поэтому инвесторы ожидают получить приличный доход, основываясь на том, что при имеющемся дефиците жилья, квартиры в их доходном доме будут востребованы.
Также следует отметить, что еще одна финская компания, которая имеет порядка 23 тысяч подобных домов у себя на родине, также планирует заняться строительством доходных домов в Санкт-Петербурге.
Финской компании принадлежит 276 квартир по адресу Коломяжский проспект, д. 15 от 1 до 3 комнат, которые сдаются жильцам сроком на 11 месяцев с возможностью продления договора аренды. Согласно этому договору, арендаторам запрещено делать перепланировку в квартире или перекрашивать стены. Даже для того, чтобы просверлить небольшое отверстие в стене, например, чтобы повесить часы или картину, жильцам придется обращаться в службу эксплуатации доходного дома. Финские арендодатели такие жесткие правила проживания объясняют тем, что все их квартиры выполнены в едином стиле, который нарушать нельзя.
Стоимость аренды в единственном Питерском доходном доме зависит и от площади квартиры, и от этажа (согласно европейским стандартам, чем этаж выше, тем квартира дороже). За 1-комнатную квартиру площадью около 37 кв. м придется заплатить 18 тыс. рублей в месяц. За 3-комнатную — от 41 тыс. рублей в месяц.
Мировой опыт
На западе уже очень давно строительство и обслуживание доходных домов — прибыльный и успешный бизнес, который обеспечивает владельцам таких домов стабильный доход на уровне 10-12% годовых.
В крупных европейских городах на долю доходных домов в настоящее время приходится до 30% рынка жилой городской недвижимости. Многим молодым семьям выгоднее снимать квартиру, а не покупать жилье, пусть и с использованием ипотечного кредитования.
Отметим, что по данным Международного союза квартиросъемщиков, сейчас в странах восточной Европы, недавно вошедших в ЕС, примерно 40% населения снимают жилье. В «старой» Европе показатели выше: например, в Голландии и Германии — 50%, в Швейцарии — 70%.
Marcia Baldwin. Holland Row Houses
Если брать отдельные Европейские города, то в некоторых подавляющее большинство населения проживает в доходных домах. Например, в Берлине по данным статистики 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме — 100% (дело в том, что в Швеции запрещена приватизация квартир — в результате в целом по стране в частной собственности находится всего около 10% жилого фонда).
Что касается Соединенных Штатов, то тут наибольшая часть жилого фонда — частные дома. И только 30% недвижимости арендуется. Однако к крупным городам это не относится. В крупных городах имеется большой фонд многоквартирных домов, предназначенных для сдачи в аренду. Например, в Сан-Франциско 65% жилого фонда сдается в аренду, а в Нью-Йорке — 70%. В канадском Монреале около 50% населения проживают в съемных квартирах.
Доходные дома в Европе и США — это общепринятый и распространенный вид бизнеса, который приносит ощутимый доход.
При этом существует также и так называемое социальное жилье. К данному типу относятся доходные дома, которые находятся в собственности частных инвесторов, но государство в рамках определенных социальных программ компенсирует владельцам квартир разницу между рыночной и социальной стоимостью аренды.
То, что это социальное жилье, совершенно не значит, что дома расположены в плохих районах или условия проживания там плохие. Дома могут располагаться и в весьма приличных районах, но выглядят все же недорогими и не могут похвастаться дорогой отделкой. Но в целом условия проживания достойные. Именно такие квартиры пользуются наибольшей популярностью среди студентов и лиц, имеющих средний доход.
Возрождение строительства доходных домов в рамках столичной программы «Жилище»
Столичное правительство пытается найти решение проблемы нехватки жилья в Москве. Власти не однократно поднимали вопрос реализации программы строительства в городе доходных домов, которые могли бы помочь в решении данного вопроса. Но до практической реализации дело до сих пор не доходило. Однако недавно правительство Москвы одобрило программу «Жилище», разработанную на период 2012-2016 гг., в которой чиновники предусмотрели возрождение в Москве доходных домов. В рамках этой программы строить будут дома двух типов:
- бездотационные, возведение которых предусмотрено за счет городского бюджета;
- доходные, которые будут строиться за счет средств частных инвесторов.
В настоящее время правительство прорабатывает меры, которые смогут помочь привлечь отечественный бизнес для участия в данной программе. Многие эксперты уверены, что подобную программу уже давно следовало принять. По их мнению, в России сейчас существуют все предпосылки для создания цивилизованного рынка арендного жилья. В настоящее же время на отечественном рынке аренды жилья полный хаос. Мало кто из собственников оформляет отношения с арендаторами официально, что приводит, порой, к серьезным проблемам как для собственника, так и для нанимателя.
Строительство доходных домов позволит увеличить не только количество доступных для населения квартир, но и повысит качество предлагаемых услуг. Граждане смогут снимать квартиру не у «частников», а у организации. Пусть квартира в доходном доме и обойдется несколько дороже, но нанимателю будут гарантированы нормальные условия проживания, полный комплекс услуг по обслуживанию жилья, а также официальный договор, устанавливающий права и ответственность сторон.
Перспективы доходных домов на российском рынке недвижимости
Как мы уже отметили выше, за рубежом рынок доходных домов функционирует уже давно и такой вид жилья там вполне привычен для населения. На западе также существует законодательная база, необходимая для эффективной работы доходных домов.
В современной России, в отличии от западных стран, строительство доходных домов до сих пор не получило широкого распространения из-за их низкой прибыльности. Российские инвесторы считают для себя приемлемой доходность на уровне 7-10%, которая в два раза превышает существующую на рынке, для Европы нормальной считается и 4% прибыли. Кроме этого в нашей стране на сегодняшний день само понятие «доходный дом» в законодательстве отсутствует, следовательно, нет и правового регулирования отношений в данном секторе рынка недвижимости.
Для успешной реализации проектов доходных домов и дальнейшего развития этого направления в России необходимо статус доходного дома закрепить на законодательном уровне.
Также необходимо выработать систему взаимодействия между инвесторами и государством. Эксперты отмечают, что государство должно разработать меры стимулирования бизнеса, а также обеспечить определенные гарантии и защиту от недобросовестности некоторых участников.
Среди мер государственного стимулирования, которые помогут добиться эффективного развития данного направления на рынке арендной недвижимости, можно выделить:
- обеспечение приоритетного порядка рассмотрения органами власти вопросов, которые связанных со строительством доходных домов;
- проведение торгов, на которых будут предлагаться в аренду земельные участки для строительства на них доходных домов;
- введение льготной арендной ставки для земельных участков, предоставленных для возведения на них доходного дома на период его строительства, а также на некоторый период после ввода доходного дома в эксплуатацию и др.
В качестве государственных гарантий, могут выступать определенные условия, которые будут обязательны для выполнения при проведении торгов, например:
- выставляемые на торги земельные участки, должны в себе объединять участки для строительства доходных домов и эконом, и бизнес-класса;
- земельные участки выставляются на торги только с условием, что застройщик (инвестор) будет обязан определенную долю от общего количества квартир в доходном доме предоставить в наем определенным государством категориям граждан. Это поможет реализовать программу социального жилья по типу западного, когда государство будет компенсировать инвестору часть платы за квартиру, предоставленную социально незащищенным (малоимущим) слоям населения.
Также следует отметить, что строительство доходных домов можно эффективно использовать не только в столице, но и в регионах. Тут отмечаются даже более благоприятные условия для их возведения: менее громоздкий бюрократический аппарат и большее количество свободных площадей, пригодных для застройки.
В заключении хочется сказать, что строительство доходных домов является перспективным направлением для России. Однако, чтобы этот сектор получил возможность активно развиваться, на данном этапе необходима в первую очередь государственная поддержка.
Анна Белова, рмнт.ру
А всё остальное пространство участка, принадлежащего домовладельцу, было занято самим зданием. Под двором-колодцем нередко размещались различные хозяйственные помещения такого доходного дома. (В России зданий таких доходных домов особенно много в Санкт-Петербурге .)
Декоративное архитектурное оформление получал лишь парадный фасад , выходящий на улицу. В связи с тем, что жилые пространства были небольшие, маленькими были и расстояния между осями окон, поэтому для таких домов было характерно вертикальное членение фасада .
Основные сложности
Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.
Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области :
Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно - слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться.
Распространение
Бывшие доходные дома постройки конца XIX - начала XX века в Витебске
До 1917 года в Москве было 800 доходных домов.
Москва
До 1917 года в Москве до 40 процентов жилья составляли доходные дома, обычно, чем больше был дом, тем дешевле были в нем квартиры. Здания многих старейших доходных домов сохранились и сейчас, например, знаменитый «Чайный домик » на Мясницкой или Бахрушинский дом на Софийской набережной , Военторг был также бывшим доходным домом, это здание постройки 1912 года перестроили в сталинские времена .
2 апреля 2002 года было принято постановление Правительства Москвы N 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». В октябре 2003 года первый современный доходный дом в России был принят в эксплуатацию. Он состоит из 47 квартир (от 2-х до 7-ми комнат) и 4 офисных помещений .
В конце 2010 года ASG инвестиционная группа компаний начала реализовывать проект по созданию в Москве сети доходных домов бизнес-класса «Рублево-Мякинино» . К концу 2011-го на 3,5 га на западе столицы (ст.метро Мякинино) появится клубный поселок и несколько домов с апартаментами общей площадью 35 тыс. кв. м . По новой программе Минрегионразвития к 2020 году доля арендного жилья на рынке жилищного строительства должна составить 20 %. .
Санкт-Петербург
Впервые доходные дома в Петербурге появились ещё в XVIII веке, однако в то время здания лишь приспосабливались для этой функции. Целенаправленное строительство доходных домов началось в городе с середины XIX века; они составляют значительную часть дореволюционной городской застройки. Существует и небольшое количество современных реализаций .
Украина. Киев
Один из знаменитых и богато украшенных доходных домов - "Дом с химерами" построенный архитектором Городецким в 1901-1903 годах в стиле модерн.
Белоруссия
Существовали с 1870-х гг. до 1917. С начала XX века строились в 3-5 этажей. Наиболее известные доходные дома в Минске , Могилёве , Витебске , Гомеле . В строительстве принимали участие архитекторы В. Вуколов, Г. Гай, С. Краснопольский и др.
Примечания
Литература
- Доходный дом - статья из Большой советской энциклопедии (3-е издание)
- Беларуская энцыклапедыя: У 18 т. Т.6: Дадаізм - Застава / Рэдкал.: Г. П. Пашкоў і інш. - Мн. : БелЭн, 1998. - Т. 6. - 576 с. - 10 000 экз. - ISBN 985-11-0106-0 (Т. 6) (белор.)
Wikimedia Foundation . 2010 .
- Чельстрём, Ким
- Терещенко, Алексей Владимирович
Смотреть что такое "Доходный дом" в других словарях:
Доходный дом - тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаём. Сложился в Европе в 1830 40 х гг. и к XX в. стал одним из основных типов городского жилья. В конце XIX начале XX вв. доходный дом обычно… … Художественная энциклопедия
ДОХОДНЫЙ ДОМ - в 19 20 вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаем. Как тип архитектурного сооружения складывался с 1830 1840 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Большой Энциклопедический словарь
Доходный дом - ДОМ, а (у), мн. а, ов, м. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова
Доходный дом - тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Этот тип сложился в Европе к 1830 40 м гг. Д. д. в конце 19 начале 20 вв. обычно занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу… … Большая советская энциклопедия
доходный дом - в XIX XX вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаём. Как тип архитектурного сооружения складывался в 1830 40 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Энциклопедический словарь
Доходный дом Архитектурный словарь
Доходный дом - гор. жилой многоквартирный дом, сдаваемый владельцем в наем. Получает широкое распространение с начала 19 в. в Петербурге. Архитектурный облик Д. Д. относится к стилю эклектики, обусловлен стремлением к функцион. целесообразности, комфорту. С сер … Российский гуманитарный энциклопедический словарь
Доходный дом - тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе в 1830 1840 х гг. и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. Имеют сотообразную пространственную структуру:… … Строительный словарь
Доходный дом - Жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма. Постановление Правительства Москвы от … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право
Доходный дом Жеребцовой - Доходный дом Доходный дом Жеребцовой … Википедия