Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Общеизвестно, что одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Что представляет собой ликвидационная стоимость, чем она отличается от других видов оценочных стоимостей, и каковы особенности ее расчета -- вопросы, являющиеся предметом рассмотрения данного раздела. Понятие ликвидационной стоимости изложено многими авторами в имеющейся на сегодня литературе по оценке собственности. Например, по мнению профессора Ш. Пратта, ликвидационная стоимость представляет собой «чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов».
Г.С. Харрисон в учебном пособии «Оценка недвижимости» дает следующее определение ликвидационной стоимости: «Ликвидационная стоимость представляет цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции».
Международные стандарты оценки 2 (Базы оценки отличные от рыночной стоимости), определяющие стоимости отличные от рыночной стоимости, трактуют ликвидационную стоимость следующим образом: «Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже -- это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной Стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».
Исходя из выше изложенного, можно сделать вывод о том, что собственность может оцениваться на базе, отличной от рыночной стоимости (ликвидационной стоимости) и учитывающей нерыночный характер сделки.
Нерыночный характер сделки проявляется, как правило, в двух моментах:
1. в вынужденности (недобровольности) продажи имущества по различным причинам;
2. в снижении времени рыночной экспозиции реализуемого имущества на рынке.
При этом предполагаемая цена реализации имущества, обусловленная нетипичными для рынка условиями продажи, будет, несомненно, ниже рыночной. Прогнозирование этой цены весьма затруднительно из-за характера и степени субъективных и конъюнктурных предположений, требующихся для формулировки суждения такого рода.
В зависимости от срочности реализации активов ликвидационная стоимость подразделяется на упорядоченную ликвидационную стоимость и принудительную (срочную) ликвидационную стоимость.
Упорядоченная ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества за некоторый период времени, в течение которого продавец имеет возможность проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов (текущий ремонт, товарный вид и прочее), за вычетом расходов на реализацию. Решение о ликвидации принимается владельцем в случае большей целесообразности продажи актива, если он является избыточным или малодоходным. Поскольку в данном случае нет строгих ограничений по времени реализации, период экспозиции реализуемого актива на рынке близок к периоду рыночной экспозиции, а сама ликвидационная стоимость близка к рыночной.
Принудительная (срочная) ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества срочно, т.е. без проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов, за вычетом расходов на реализацию. В этом случае имеются строгие ограничения по времени реализации, диктуемые покупателем. Период экспозиции реализуемого актива на рынке может быть гораздо меньше рыночной экспозиции.
Таким образом, стоимость реализации (ликвидационная стоимость) в обоих вариантах будет ниже рыночной стоимости. Величина снижения рыночной стоимости, обусловленная действием вышеприведенных факторов, определяется ликвидационной скидкой. В случае упорядоченной ликвидации величина этой скидки будет меньшей, чем в случае срочной ликвидации.
1. Цели, функции и задачи расчета ликвидационной стоимости
Цели и методология расчета ликвидационной стоимости определяются ситуацией, в которой оказался собственник оцениваемого имущества.
Оценка ликвидационной стоимости имущества необходима в следующих случаях:
· при ликвидации предприятия;
· при выработке плана погашения долгов предприятиядолжника оказавшегося под угрозой банкротства;
· при финансировании реорганизации предприятия;
· при оценке стоимости избыточных активов предприятия;
· при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;
· при анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации;
· при определении стоимости имущества выступающего в качестве залога и возможной необходимости его реализации в случае невозможности погашения кредита.
Позитивное решение вышеназванных ситуаций зависит от многих факторов, прежде всего, таких как ценности и степени ликвидности имущества, факторов спроса и предложения, сложившихся на дату оценки.
2. Технология проведения работ по расчету ликвидационной стоимости
Главной задачей эксперта-оценщика является точное определение подвида ликвидационной стоимости в соответствии с задачами, поставленными Заказчиком. Для исключения возможной путаницы понятий рыночной стоимости и нерыночной базы стоимости в процессе оценки Оценщик должен придерживаться следующего алгоритма проведения оценки:
1. Идентифицировать оцениваемую собственность. Идентификация подразумевает установление соответствия между имеющейся документацией на объекты оценки и их реальным наличием и состоянием.
2. Идентифицировать права, связанные с оцениваемой собственностью. Описание прав собственности включает в себя общее описание имущества и перечень правоустанавливающих документов, закрепляющих права собственника, например на основе договора купли-продажи имущества предприятия или свидетельства о собственности, выданных соответствующими уполномоченными государственными структурами.
3. Идентифицировать цель и функцию оценки. Идентификация цели и функции оценки подразумевает аргументированное определение вида оценочной стоимости и способ использования ее результатов в соответствии с задачами оценки.
4. Установить эффективную дату оценки. Эффективная дата оценки, как правило, совпадает с датой осмотра оцениваемого имущества.
5. Исследовать оцениваемую собственность. На данном этапе проводится осмотр оцениваемого имущества, описывается его техническое состояние. Проводится анализ возможных подходов для расчета рыночной стоимости, являющейся базисом, на основе которого могут быть определены базы оценки, отличные от рыночной стоимости ликвидационная, залоговая, страховая и др.).
6. Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества. Согласно статьи 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции...».
7. В соответствии с поставленной целью и функцией оценки, произвести обоснований расчет соответствующих скидок с рыночной стоимости, включая расходы на реализацию. Расходы на реализацию включают в себя затраты на содержание имущества, приведения его к товарному виду, комиссионные риэлторам, оценщикам и пр. При этом необходимо выявить все особые обстоятельства и ограничения, обусловленные сложившейся ситуацией.
8. В случае расчета упорядоченной ликвидационной стоимости результаты оценки необходимо скорректировать в соответствии с разработанным планом реализации ликвидируемых активов. При расчете ликвидационной стоимости вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.
Продажа различных активов может быть произведена в различные сроки в зависимости от их степени ликвидности. Под ликвидностью подразумевают свойство активов, выражающееся в их быстрой реализации, т.е. обращения в денежные средства.
Движимое имущество в силу своего определения в общем случае более ликвидно, чем недвижимое. Оборудование, машины и механизмы могут быть реализованы в более короткий срок. Другие активы, например, запасы, сырье и материалы могут быть реализованы сразу же после принятия решения о продаже активов.
Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости активов предприятия наиболее полно представлена в материалах семинаров Института экономического развития Мирового банка. Она включает в себя следующие этапы:
· разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;
· расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;
· определение величины обязательств предприятия;
· вычитание из текущей скорректированной стоимости активов величины обязательств предприятия.
К сожалению, в настоящее время отсутствует обоснованная методология расчета ликвидационных скидок и в целом ликвидационной стоимости. Анализируя предлагаемые некоторыми авторами подходы к расчету ликвидационных скидок, можно сделать вывод о том, что эти подходы в большинстве своем носят эмпирический характер, обусловленный мнением конкретного специалиста.
Известно, что определяемая оценщиком рыночная стоимость предполагает определенный период рыночной экспозиции, за который оцененное имущество может быть продано по указанной рыночной стоимости. С сокращением периода рыночной экспозиции вероятность реализации актива по рыночной стоимости снижается. Срочность реализации актива должна обуславливать адекватное снижение уровня рыночной стоимости. Таким образом, разница между рыночной и ликвидационной стоимостью определяется, прежде всего, требуемым временем реализации имущества, не говоря о самом факторе вынужденности продажи. Срочность реализации определяется отношением требуемого времени реализации (экспозиции) -- Tтр к сложившемуся на дату оценки периоду рыночной экспозиции -- Tрэ для данного вида имущества.
Таким образом, ликвидационная стоимость может быть определена рыночной стоимостью, скорректированной на ликвидационную скидку. Сама же ликвидационная скидка (L) может быть представлена в виде произведения функции времени экспозиции f(Тэ) и эластичности спроса по цене с учетом фактора вынужденности продажи f(Э):
Ликвидационная скидка
(L) = f(Тэ)*f(Э).
Функция f(Тэ) может быть рассчитана по следующей формуле:
f(Tэ)=1/(1+i)(Трэ -Tmp)
где (Трэ-Tтр) -- число периодов начисления процентов (месяцы) за период дисконтирования, определяемого временем требуемой реализации (экспозиции); i -- соответствующая (Трэ-Tтр) ставка дисконта.
Пример 1. Оценщик определил рыночную стоимость (РС) оборудования в 50000$, используя всевозможные подходы к оценке. Методом кумулятивного построения была определена ставка капитализации (R) в 35%, при этом норма возврата составила 10% (в годовом исчислении). Как известно, R состоит из двух составляющих -- нормы дохода (i) и нормы возврата (НВ). Рассматривая НВ как составляющую ставки капитализации, которой можно пожертвовать при Трэ стремящейся к 0, формулу (1) можно представить следующим образом:
f(Tэ)= 1/(1+ R - HB)(Трэ - Tmp)
Рыночная экспозиция (Трэ) составляет 3 месяца, а требуемая экспозиция (Ттр) -- 1 месяц.
f(Tэ)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959
Ликвидационная стоимость
(ЛС) = РС*f(Тэ) = 50000*0,959 = 47964$
Ликвидационная скидка = 50000 - 47964=2036$
Зависимость стоимости от периода экспозиции может быть также выражена следующей формулой:
ЛС = РС*(1 -- exp(-i*Tтр))/(1 -- exp(-i*Tрэ)), (2)
Пример 2. На основе данных Примера 1 произведем расчет ликвидационной стоимости по формуле (2):
ЛС = 50000 * (1 -- exp(-0,029*1))/(1 -- exp(-0,029*3)) = 17470$
Ликвидационная скидка = 50000 - 17470 = 32530$
Сравнивая полученные величины ликвидационной стоимости в Примерах 1 и 2, можно сделать вывод о том, что формула (1) имеет тенденцию к явно значительному завышению результата при Ттр<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:
Ликвидационная стоимость (средневзвешенная) = (17470.2+47964.1)/3 = 27634,7$
Ликвидационная скидка = 50000-27634,7=22365,3$
Определение коэффициента эластичности (Кэ) более затруднительно в силу возможного отсутствия необходимой информации. Коэффициент эластичности спроса по цене представляет собой соотношение процентного изменения объема спроса и процентного изменения цены (данная формула применима для любых изменений цены в случае линейных кривых спроса и малых изменений цены в случае кривых спроса произвольного вида). Как правило, спрос является эластичным при высоких ценах и неэластичным при низких ценах. При Кэ>1 спрос эластичный, при Кэ<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.
Базой для определения коэффициента эластичности спроса по цене является рыночная информация, на основе которой может быть построен график эластичности спроса по цене.
Для расчета составляющей ликвидационной скидки, обусловленной также факторами вынужденности продажи и учетом эластичности спроса может быть рассмотрена следующая модель:
L=((Tmp / Tpэ)2 - 2(Tmp / Tpэ) +1) *e -B*Kэ. (3),
где L -- ликвидационная скидка; Ттр -- время требуемой экспозиции (реализации); Трэ -- время рыночной экспозиции; РС -- рыночная стоимость; e -B*Kэ-- составляющая ликвидационной скидки, обусловленная вынужденностью продажи и учетом эластичности спроса; е -- основание натурального логарифма (е=2,718); В -- коэффициент, отражающий фактор вынужденности продажи, причем В<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.
Формула определяет коэффициентную скидку с рыночной стоимости как функцию от времени требуемой экспозиции, зависящей от сроков реализации активов, в виде доли от величины рыночной экспозиции; при этом Э является параметром, определяющим величину диапазона изменения ликвидационной скидки, т.е. от 0 до величины в стоимостном выражении, равной (РС*e -B*Kэ). При абсолютно неэластичном спросе коэффициент ценовой эластичности спроса стремится к нулю, (РС*e -B*Kэ) соответственно к РС, т.е. достигает величины рыночной стоимости; при абсолютно эластичном спросе эластичность стремится к бесконечности, а скидка, соответственно, к нулю. Таким образом, чем выше ценовая эластичность спроса, тем меньше скидка и наоборот. К недостаткам такого подхода к расчету ликвидационной стоимости можно отнести сложность расчета коэффициента эластичности.
3. Законодательная база применения ликвидационной стоимости
Законодательная база применения ликвидационной стоимости регламентируется законодательством РФ в случаях несостоятельности (банкротства) юридических лиц, наложения ареста на его имущество с последующей принудительной реализацией этого имущества в целях погашения кредиторской задолжности или взыскания недоимок по налогам и другим платежам в бюджеты разных уровней согласно действующему исполнительному производству.
В настоящее время в оценке недвижимости очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости недвижимости.
Совершенствование расчета этого вида стоимости, а, соответственно, методологической и методической базы, на сегодняшний день является крайне актуальной, так как произошедший в августе 1998 года финансово-экономический кризис породил резкое увеличение потребности в использовании ликвидационной стоимости у субъектов рыночной экономики.
Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами, исполнительного производства. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и расположенной на территории города Москвы, так как этот Субъект Федерации является наиболее крупным федеральным собственником, на территории которого находится около 3 млн. кв. м офисных и административных площадей, отелей, автобаз и других помещений.
Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Москвы, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов в соответствии с проектом совместного Постановления Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Правительства Москвы "О вовлечении в хозяйственный оборот и обеспечении эффективности дальнейшего использования объектов незавершенного строительства, а также объектов, подлежащих реконструкции или реставрации, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы".
Непрозрачность информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является одной из главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а, соответственно, и точности определения ее величины, в то время как в европейских странах подобная информация является открытой и доступной и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежной оценочной практике не возникает.
Помимо этой проблемы существует и другая, не менее важная, проблема - это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования. Так, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, нарушаются следующие положения: "… на величине сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства…", "… цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было…" и другие, так как с аукциона ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и по цене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, что присуще понятию ликвидационной стоимости. Таким образом, оценщикам следует определять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества.
В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке недвижимости и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РФ, до сих пор не закреплено понятие ликвидационной стоимости и области ее применения. Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие - это Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р "Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов". В нем говорится, что "под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости". Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 "Базы оценки, отличные от рыночной стоимости" (до сих пор не признанные Правительством РФ в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что "ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продажи есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом". Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.
Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор "вынужденности продажи", что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.
Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:
С лик. = С рын. х (1 - К вын.),
· С лик. - ликвидационная стоимость недвижимости;
· С рын. - рыночная стоимость исследуемого объекта;
· К вын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < К вын. < 1.
Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи).
Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения его обоснования. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.
Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в табл.
Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи
|
Функциональное назначение объекта |
Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, % |
|
|
Офисные здания и помещения: |
||
|
Торговые здания и помещения: |
||
|
Складские и производственные здания и помещения: |
В результате анализа данных таблицы была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года).
Фактор "вынужденности продажи", влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи, в свою очередь состоит из системы факторов более низкого уровня.
Фактор "вынужденности продажи":
· · способы продажи
· · сроки продажи
· · риск инвестирования
· · затраты на продажу
· · другие
Дальнейшее исследование зависимости корректировочной поправки на вынужденность продажи по указанным объектам от составляющих элементов фактора "вынужденности продажи" позволит вывести универсальную формулу расчета ликвидационной стоимости.
4. Оценка ликвидационной стоимости
Ликвидационная стоимость предприятия - это его стоимость при вынужденной продаже, равная денежной сумме в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате распродажи его активов на ликвидацию. В данном случае речь идёт о продаже собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в тех случаях, когда существуют серьёзные сомнения относительно его способности оставаться действующим предприятием (предприятие находится в состоянии банкротства), или если стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.
Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность положительного решения не платежей, которая обычно сопровождает данную ситуацию, зависит от стоимости имущества, которым обладает данное ликвидируемое предприятие.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например: при финансировании предприятия - должника; при реорганизации предприятия (в том числе, при экспертизе программ реорганизации предприятия); при разработке плана погашения долгов предприятия - должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; при оценке заявок на покупку предприятия; при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основном характером самой чрезвычайной ситуации. Эти особенности должны учитываться при такой оценке имущества.
Оценка ликвидационной стоимости относится к так называемым активным видам оценки, когда на основе полученных результатов многими заинтересованными сторонами принимаются соответствующие управленческие решения. Особенностью ликвидационной стоимости предприятия является высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки.
На основании общих правил о ликвидации юридических лиц, установленных в статьях 61 - 65 ГК РФ, главное отличие ликвидации юридического лица (предприятия) от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т.е. перехода прав и обязанностей ликвидируемого предприятия к другим субъектам.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия рассчитывается путём вычитания из корректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.
- Наиболее распространенные определения понятия «ликвидационная стоимость»
- Наиболее приемлемые понятия определения ликвидационной стоимости
- Когда проводится оценка ликвидационной стоимости
- Как оценить ликвидационную стоимость
- Метод прямого расчета
- Метод косвенного расчета
- Кризис и оценка ликвидационной стоимости
В процессе экономических взаимоотношений субъектов хозяйствования часто возникает необходимость определить, какая ликвидационная стоимость того или иного объекта экономических отношений.
Наиболее распространенные определения понятия «ликвидационная стоимость»
Рассмотрим лишь некоторые существующие определения этого понятия:
- это стоимость, по которой объект оценки (активы, сумма активов) может быть продан на конкурентном открытом рынке при условии, что срок его реализации намного короче «разумного срока» для такого типа объектов. В данном случае под ликвидационной стоимостью подразумевается цена, с которой вынужден будет согласиться владелец собственности при продаже в срок, который намного меньше разумно приемлемого.
- это чистый доход, полученный от ликвидации
, т.е. это сумма денежных средств, которые владелец предприятия получит в случае полной ликвидации его предприятия.
Ликвидационную стоимость можно определить при таких условиях:Продажа активов наиболее эффективно, сроки неограниченны;- вынужденная (срочная) ликвидация”.
- это вероятная цена имущества, по которой оно может быть реализовано на рынке до даты, которую устанавливает ликвидационная комиссия;
- это стоимость, которая может быть получена при вынужденной продаже , т.е сумма денег, которую реально можно получить от продажи собственности в слишком короткие сроки для того, чтобы адекватно оценить рыночную стоимость объекта продажи.
- это сумма, которая определена с началом эксплуатации объекта и считается его вероятной потребительской ценой по окончанию срока его полезного использования;
- это чистая сумма, которую организация ожидает получить после окончания срока полезной эксплуатации активов за вычетом ожидаемых затрат.
Наиболее приемлемые понятия определения ликвидационной стоимости
Определение «ликвидационная стоимость” обозначает различные понятия, даже существуют некоторые противоречия даже в пределах одного и того же определения ликвидационной стоимости.
Анализируя множество определений этого термина можно выделить 2 существенно отличающихся подмножества.
1) Термин подразумевает стоимость объекта хозяйствования в условиях ускоренной вынужденной реализации:
- при оформлении кредитных договоров под залог имущества банку интересна стоимость объекта залога, т.к. он должен быть реализован в кратчайшие сроки в случае невозвращения кредитов;
- реализация активов предприятий, которые должны быть ликвидированы, например, предприятия-банкроты . Активы таких предприятий должны быть реализованы как можно быстрее, так как деятельность предприятия прекращена и нет поступления денежных средств, а расходы имеются, например, на обеспечение сохранности имущества, обеспечение работы ликвидационной комиссии.
2) Термин “ликвидационная стоимость ” подразумевает стоимость, по которой может быть реализовано имущество после завершения срока его полезной эксплуатации. В эту стоимость включаются затраты на вывод из эксплуатации реализуемого актива.
Учитывая вышесказанное, понятие ликвидационной стоимости можно выразить так:
Ликвидационная стоимость - это цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке в жестко ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость и ликвидационная не что иное, как меновая стоимость при разных условиях. Рыночная стоимость – это стоимость объекта на рынке, но никак не стоимость, которая определяется субъективно.
При определении ликвидационной и рыночной стоимости объект оценки рассматривается как объект, который реализуется на открытом конкурентном рынке. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной стоимости из-за ускоренного срока реализации имущества.
Что влияет на ликвидационную стоимость:
- срок экспозиции (реализации). Просматривается прямая зависимость стоимости ликвидации и срока продажи – меньше срок, ниже стоимость.
- экономическая обстановка на рынке данного вида объектов ;
- уровень привлекательности объекта для рынка. Этот показатель определяется индивидуальными характеристиками объекта и зависит от спроса на рынке.
- субъективные факторы.
Когда проводится оценка ликвидационной стоимости
Ликвидационная стоимость необходима в случаях:
- над предприятием нависла угроза банкротства;
- если есть вероятность того, что стоимость предприятия при ликвидации выше, чем при продолжении его работы. Сюда же можно нести ситуации, когда конъюнктура рынка резко изменилась, или производственный процесс стал дорогостоящим;
- при оформлении залогового кредита.
Если предприятием проводится оценка ликвидационной стоимости, это не свидетельствует о последующей его продаже . Это может быть предупредительной мерой на случай чрезвычайных ситуаций.
Как оценить ликвидационную стоимость
Существует 2 основных метода – косвенная оценка и прямая оценка.
Выбор зависит от характеристик предприятия, хотя результаты оценки могут немного отличаться при использовании разных методик.
Метод прямого расчета
Основывается на сравнении характеристик предприятия. Анализируется объем продаж в данном предприятии и у конкурентов.
Потом проводится оценка основных показателей производства, основываясь на полученных данных, делается вывод об оптимальной стоимости. При этом практически не учитываются сроки экспозиции.
Метод косвенного расчета
При использовании косвенной методики расчета выделяют ликвидационную стоимость на основе рыночной. Сначала рассчитывают, потом отдельно определяют процент скидки, связанный со сроком экспозиции . Трудность при применении этого метода - расчет скидки, которая зависит от многих факторов, в том числе и субъективных. По статистике, на российском рынке скидка колеблется от 20 до 50%.
Косвенный метод применяется в основном экспертами, так как необходимо четко представлять тенденции рынка, чтобы рассчитать адекватную стоимость вынужденной продажи.
Как находить и покупать золотые объекты по методу Шерлока Холмса
Кризис и оценка ликвидационной стоимости
При нормальном функционировании рынке объекты отчуждаются по рыночной цене . В условиях, когда экономика нестабильна и цены скачут, при оценке имущества действуют дополнительные факторы, основной из них – ограниченный срок реализации объекта . Актуальность оценки ликвидационной стоимости в условиях нестабильности рынка очень велика.
Срок реализации имущества можно определить на основе статистических данных. Но это не применимо в кризис.
Когда на рынке - сложная и нестабильная ситуация, применение статистических данных неприемлемо. В условиях кризиса в оценке ликвидационной стоимости чаще всего используются экспертные методы. Точность такой оценки зависит от уровня знаний, опыта и профессионализма того, кто проводит оценку.
Думайте и выбирайте.
Ликвидационная стоимость (Liquidation Value - LV) определяется как разница между валовой выручкой от продажи активов и затратами, связанными с ликвидацией и распродажей активов, т.е. это - стоимость чистой выручки от реализации активов ликвидируемого предприятия. Определение этого вида стоимости предполагает «прекращение или свертывание деятельности компании путем обращения активов в наличные средства с целью последующей выплаты этих средств кредиторам в порядке преимущественных прав, которыми они обладают. А остаток, если такой окажется, поступит собственникам компании пропорционально их участию в капитале».
Рассмотрим вопрос: когда необходима оценка ликвидационной стоимости? Ее следует проводить в следующих случаях:
- когда компания ликвидируется по причине банкротства;
- при добровольной ликвидации бизнеса;
- если прогнозируемые денежные потоки от продолжения деятельности компании оказываются ниже размеров ее чистых активов. Именно тогда LV может быть максимальной потенциальной оценкой такого бизнеса.
- недвижимость, в т.ч. земельные участки;
- машины и оборудование;
- нематериальные активы, в т.ч. клиентскую базу, лицензии на разработку отдельных видов полезных ископаемых и связанные с этим запасы, например, запасы нефти и газа;
- финансовые активы, в т.ч. дебиторскую задолженность, вложения в ценные бумаги.
Действительно, только достаточно узкие специалисты по оценке отдельных видов активов способны оценить, насколько их потенциальная продажная стоимость отличается от зафиксированных в бухгалтерской отчетности денежных /показателей.
При оценке LV исходят из возможности ее определения в зависимости от временных условий продажи активов предприятия, а именно:
- или стоимость при форсированной распродаже активов; иногда, как уже отмечалось, такую LV называют аукционной стоимостью;
- или стоимость при упорядоченной, хотя и ограниченной по времени, продаже активов в расчете на получение возможно более высокой выручки. В Руководстве такой вид LV называют нормальной стоимостью (п. 705.11, с. 241), т.е. «стоимость активов при нормальном ликвидационном процессе» (там же).
По существу обоснование того или иного размера ликвидационной стоимости (или при аукционной распродаже, или при упорядоченной во времени продаже активов) - это задача достижения оптимальных размеров чистой выручки. Критерием же оптимизации выступает максимизация чистой выручки. Решить эту задачу без дисконтирования возможных размеров выручки и соответствующих затрат, т.е. без получения приведенной, текущей стоимости (PV), невозможно.
Покажем это на условном примере (табл. 22).
ТАБЛИЦА 22. Пример исходного баланса
Конкурсный управляющий представляет на выбор кредиторам следующие варианты продажи активов (без учета фактора инфляции):
- 1-й вариант - продать активы в течение 30 дней;
- 2-й вариант - продать все активы целиком через 12 месяцев;
- 3-й вариант - продать краткосрочные активы через 6, а долгосрочные активы - через 12 месяцев.
Итак, 1-й вариант: активы могут быть проданы, учитывая сроки этих операций (30 дней), с высокой скидкой, допустим, в 50 %. Общая сумма продажи составит 500 (250 + 250), что достигает 71 % к общей сумме обязательств (500/700); здесь не нужна операция дисконтирования (срок меньше 1 месяца).
- й вариант: есть возможность продать активы без скидки, однако за 12 месяцев фактор текущей стоимости при ставке дисконтирования в 40 % составит 0,675. В таком случае в реальной ценности денег можно выручить 675 руб. (500 х 0,675 + 500 х 0,675), что составляет 0,96 по отношению к обязательствам (675/700).
- й вариант: за 6 месяцев фактор текущей стоимости будет равен 0,821, а за 12 месяцев - 0,675. Общая выручка будет равна 749 (500 х 0,82 500 х 0,675), а по отношению к обязательствам - 1,07.
Конечные результаты продажи активов в отношении к стоимости обязательств выглядят так (табл. 23).
ТАБЛИЦА 23. Конечные результаты продажи активов в отношении к стоимости обязательств
| 1-й вариант | | 2-й вариант | 3-вариант | |
| | | | | |
Разумеется, этот расчет достаточно условный: мы исходили из единой по отношению ко всем активам ставки дисконтирования. На самом деле риски продажи отдельных видов активов неодинаковы, а значит, разными должны оказаться и ставки дисконтирования.
Замечу, что однажды я столкнулся с негативной оценкой возможностей применения ставок дисконтирования при определении условий продажи отдельных видов активов ликвидируемого предприятия. Один из слушателей проводимых мною курсов по оценочной деятельности заявил, что никакого дисконтирования вообще не нужно применять, поскольку погашение задолженностей все равно должно вестись по их номиналу. Но одно дело, отвечал я ему, получить в погашение задолженности 1 млн руб. уже завтра и совсем другое дело - через 12 месяцев. Поэтому установление сроков реализации отдельных активов ликвидируемого предприятия позволяет выбрать наиболее приемлемый для кредиторов вариант продажи активов.
В то же время я не вполне согласен с авторами «Руководства по оценке стоимости бизнеса» в том, что при определении ЬУ «чистая выручка, получаемая после ликвидации (продажи. - В.Р.) активов компании и выплаты задолженности дисконтируется (приводится) к текущей стоимости» (п. 705.01, с. 237). Кредиторов вовсе не интересует то, что баланс ликвидационной стоимости можно представить с учетом обесценения денег во времени. Главным образом подобные расчеты нужны для того, чтобы обосновать наиболее приемлемые для кредиторов сроки продажи активов предприятия, имевшего перед ними обязательства. Ведь из этой выручки конкурсный управляющий должен рассчитаться с кредиторамйГНоэтому дисконтирование выручки имеет, можно сказать, служебный характер. Но без дисконтирования чистой выручки, еще раз подчеркну, нельзя обосновать разумные сроки продажи разных активов.
Составлять же бухгалтерский баланс с учетом дисконтированных величин можно, но вовсе необязательно. Именно в этом пункте я расхожусь с авторами цитируемого мной Руководства.
Но вот в чем я с ними согласен, так это в том, что ставка дисконтирования для определения ЬУ должна быть достаточно высокой. В примере соответствующих расчетов с помощью ставки дисконтирования при определении ликвидационной стоимости, на первый взгляд, эти авторы используют необычно значительную ставку - 48 % (п. 715.19, с. 252).
Как правило, при определении ликвидационной стоимости, указывается в Руководстве, «консультант (оценщик. - В.Р.) ... использует более высокую ставку дисконтирования, чем обычная норма для действующего предприятия... Ставки дисконтирования могут быть равны требуемой ставке окупаемости инвестиций венчурного капитала... Такие ставки могут достигать 35-60 % и более» (п. 715.15, с. 251).
Я полагаю, что здесь нужно одно уточнение, касающееся продажи отдельных видов активов, принадлежащих ликвидируемому предприятию: не всегда допустима одна и та же ставка для любых видов активов; относительно меньшие ставки дисконтирования должны применяться в отношении сравнительно более ликвидных активов. Но в отношении оцениваемых активов базовая ставка дисконтирования должна быть никак не меньше 36 %. Как можно обосновать эту величину? Минимальная величина ставки процентов, учитываемых в качестве элементов затрат, согласно НК РФ равна ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, умноженной на корректировочный коэффициент 1,1. Сейчас такая ставка составляет 11,5 %, т.е. минимальная величина выгод от альтернативного использования денежных средств покупателем указанных активов составит 12,7 % (11,5 х 1,1). К этому нужно добавить оценку уровня годовой инфляции. Лучше использовать индекс, рассчитанный применительно к тем активам, которые предполагается продавать при ликвидации предприятия. В современных условиях это приблизительно 11 % годовых. Итого 23,7 % (12,7 + 11,0). Следует также учесть риски, связанные с трудностями продажи отдельных видов активов, скажем 12 %. В таком случае ставка дисконта составит 357 % (23,7 + 12,0). А верхняя?
Наверное, не будет значительным преувеличением назвать ту цифру, которая приведена в Руководстве, - максимальная ставка дисконтирования при определении ЬУ составляет 60 %.
Итак, мы назовем «вилку» ставки дисконта для оценки ликвидационной стоимости российских предприятий, которые вовлечены в процесс реализации конкурсной массы: 36-60 %. Замечу, что существует тенденция уменьшения этих ставок дисконтирования, что связано со снижением ставок рефинансирования и темпов инфляции.
Как правило, выручка от реализации активов оказывается существенно меньше той, которая зафиксирована в бухгалтерской отчетности. «В условиях рыночной экономики типичной является ситуация, когда при ликвидации предприятия выручают 40 % и менее учетной стоимости запасов», - сказано в учебном пособии, изданном Финансовой академией при Правительстве Российской Федерации. Еще сложнее складывается ситуация, когда дело касается оборудования, особенно специального назначения.
Отметим и влияние инфляции. Чем выше ее уровень, тем при прочих равных условиях для кредиторов важнее, чтобы активы обанкротившегося предприятия были проданы как можно скорее.
Представим схему определения ликвидационной стоимости.
При определении баланса ликвидационной стоимости исходят из реальных возможностей получения той или иной выручки от реализации отдельных видов активов. Именно таким образом формируется раздел «Актив» баланса ликвидационной стоимости.
В раздел «Обязательства и собственный капитал» («Пассив») также включаются и затраты, связанные с деятельностью конкурсного управляющего и его команды. Эти новые обязательства включают управленческие расходы, а также расходы на хранение активов до момента их реализации.
Разница между стоимостью активов (по цене их реализации) и обязательствами + собственный капитал может быть:
- положительной: эта разница приходится на долю акционеров (реально такое случается чрезвычайно редко);
- отрицательной: акционерам, можно сказать, ничего не остается; сохраняются неизменными обязательства перед конкурсным управляющим, и сжимается та часть, которая приходится на долю кредиторов.
Об оценке объектов бухгалтерского учета мы рассказывали в нашей и отмечали, что под оценкой в бухучете понимается денежное измерение объектов учета. Мы также, что в зависимости от целей оценки выделяют оценку, произведенную для первоначального признания активов, при их дальнейшем учете, а также для отражения в отчетности. А какое место в видах оценки отведено ликвидационной стоимости? О применении ликвидационной стоимости в учете расскажем в нашей консультации.
Что такое ликвидационная стоимость?
Понятие ликвидационной стоимости можно найти в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, которая представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях, когда собственник вынужден продать объект, и, соответственно, срок представления объекта на открытом рынке меньше типичного срока представления аналогичных объектов в обычных условиях.
Что касается понятия ликвидационной стоимости в целях бухгалтерского учета, то ни в Федеральном законе от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», ни в ПБУ понятия ликвидационной стоимости нет. Учетное определение ликвидационной стоимости можно лишь найти в Международных стандартах финансовой отчетности, введенных в действие на территории РФ в соответствии с Приказом Минфина от 28.12.2015 № 217н .
Так, определение ликвидационной стоимости применительно к объектам основных средств приведено в Международном стандарте финансовой отчетности (IAS) 16 «Основные средства». В нем указано, что ликвидационная стоимость актива - это расчетная сумма, которую организация получила бы на текущий момент от выбытия актива после вычета расчетных затрат на выбытие, если бы состояние данного актива и срок его службы были такими, какие ожидаются по окончании срока его полезного использования (п. 6 МСФО (IAS) 16). Аналогичное определение ликвидационной стоимости приведено в МСФО (IAS) 38 «Нематериальные активы» (п. 8).
Как применять ликвидационную стоимость в бухучете
Сказанное выше означает, что показатель ликвидационной стоимости в бухучете использует те организации, которые применяют МСФО. Приведем некоторые аспекты учета ликвидационной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16, т. е. применительно к объектам основных средств (ОС).
Так, ликвидационная стоимость объекта ОС используется при расчете суммы амортизации. Ведь амортизация в МСФО рассчитывается исходя не из первоначальной стоимости, а амортизируемой величины актива (АВ):
АВ = ПС - ЛС,где ПС - первоначальная стоимость актива или другая сумма, принимаемая за первоначальную стоимость;
ЛС - ликвидационная стоимость актива.
Данный расчет показывает, что в целях МСФО та сумма, которая будет получена от выбытия амортизируемого актива, т. е. ликвидационная стоимость, в расчете ежемесячной амортизации не учитывается. В то же время, на практике ликвидационная стоимость актива часто является незначительной и поэтому считается несущественной при расчете амортизируемой величины (