В августе 2017 года в Екатеринбурге возобновилось строительство скандально известного жилого комплекса «Первый Николаевский». После того, как НП «Уралэнергостройкомплекс» не смогло выполнить взятые на себя обязательства, объект передали другому застройщику - компании PRINZIP. Новый инвестор пообещал достроить первую очередь жилого комплекса в IV квартале 2018 года, вторую - во II квартале 2020 года. Однако существуют серьезные риски, что проект не окупится. Из-за тяжелой ситуации на рынке новостроек и негативного информационного фона вокруг «Первого Николаевского» продажи жилья могут оказаться заметно хуже прогнозов.
В настоящее время компания PRINZIP реализует квартиры I очереди жилого комплекса. Предыдущий застройщик практически полностью продал наиболее ликвидную недвижимость - одно- и двухкомнатные квартиры. По данным портала Ingraficon, в настоящее время на объекте остаются нереализованными 3 «однушки», 2 «двушки» и 116 «трешек». Известно, что трехкомнатные квартиры продаются заметно хуже, чем более компактные форматы недвижимости. Поэтому такой портфель предлагаемого жилья вряд ли можно назвать привлекательным для застройщика с точки зрения получения прибыли.
Перспективы II очереди ЖК «Первый Николаевский» также вызывают большие вопросы. Пока застройщик не хочет форсировать начало реализации квартир. На сайте проекта есть расплывчатая формулировка, что «продажи начнутся в 2018 году». По всей видимости, компания PRINZIP понимает, что сейчас далеко не лучшее время для вывода на рынок нового продукта.
Спрос на квартиры в новостройках Екатеринбурга за последние два года сократился на 30-40%. Как минимум до 2019-2020 года аналитики не прогнозируют возобновления устойчивого роста рынка. Объем непроданных квартир в готовых новостройках составляет 17 тыс. единиц. В этих условиях любые новые проекты, которые запускают уральские застройщики, априори находятся в зоне особого риска.
Кроме того, сам по себе проект ЖК «Первый Николаевский» имеет сомнительную репутацию в глазах потенциальных покупателей. Это связано с деятельностью НП «Уралэнергостройкомплекс», которое в 2013 году анонсировало строительство одноименного объекта. ЖК «Первый Николаевский» должен был стать самым высоким в городе многофункциональным жилым комплексом (61 этаж, высота свыше 200 метров). Работы на стройплощадке начались в марте 2013 года, I очередь (25-этажного и 14-этажного домов) жилья должны были сдать в эксплуатацию в I квартале 2015 года, II очередь - в 2017 году.
Однако эти планы не реализовались. В начале 2015 года стало понятно, что НП «Уралэнергостройкомплекс» сорвало сроки сдачи I очереди ЖК «Первый Николаевский». В сентябре 2015 года застройщик изменил концепцию II очереди, отказавшись от 64-этажных башен. Вместо этого было решено построить два 50-этажных здания. До сентября 2016 года строительство I и II очередей велось крайне медленными темпами. После этого жилой комплекс оказался полностью заморожен. Дольщики объекта стали регулярно участвовать в акциях протеста.
В июле 2017 года было подписано трехстороннее соглашение между Сбербанком, НП «Уралэнеростройкомплекс» и PRINZIP, которое предусматривало передачу объектов незавершенного строительства на баланс нового застройщика. Было решено достроить I очередь без существенных изменений. В то же время концепция II очереди заметно изменилась.
Как сообщили в пресс-службе компании PRINZIP, застройщик планирует построить три треугольных дома от 33 жилых этажей каждый. Здания будут объединены общим стилобатом. Новая концепция была разработана при участии архитектурного бюро OSA.
Несмотря на обновление проекта, застройщик по-прежнему будет продавать квартиры под брендом «Первого Николаевского». Учитывая историю реализации этого проекта, вряд ли спрос на жилье там будет высоким. Мало кому захочется приобретать недвижимость, которая ассоциируется с обманутыми дольщиками и регулярным срывом сроков строительства. Кроме того, первоначально II очередь ЖК «Первый Николаевский» была уникальным проектом для Екатеринбурга. Сейчас речь идет о строительстве в Екатеринбурге стандартных 33-этажных зданий. Это также повлияет на конкурентоспособность объекта.
Пайщики ЖК «Первый Николаевский», сдача которого состоялась с участием губернатора Евгения Куйвашева , требуют вернуть им деньги за оплаченную недвижимость и отказываются от ее получения от кооператива. Покупатели квартир направили главе региона обращение, где указали, что вместо приобретенных у ЖСК квадратных метров с отделкой получили жилье без нее. В кооперативе указывают на вероятное мошенничество со стороны бывших управленцев организации, близких экс-депутату гордумы Екатеринбурга Игорю Плаксину . Юристы полагают, что сложившаяся ситуация приведет к судебным искам в отношении того же кооператива, в настоящее время подконтрольного самим пайщикам. Последние настойчиво пытаются привлечь внимание губернатора и областных органов власти к проблеме, что наводит политологов на мысль о попытке использовать властный ресурс для давления на завершившего возведение объекта застройщика PRINZIP. В Минстрое области пока не дают окончательного ответа о выходе из положения, но подчеркивают, что подобная ситуация – массовая и складывается со многими долгостроями пайщиков. Однако юридического механизма для возврата уплаченных пострадавшими средств из бюджета не усматривают.
После торжественной сдачи ЖК «Первый Николаевский» с участием губернатора Евгения Куйвашева пайщики продолжают обращаться в министерство строительства и к главе региона, требуя решения их проблем. Вместо оплаченных 200 из 634 пайщиков квартир с отделкой им предлагается в итоге жилплощадь без отделки. Как отмечают в ЖСК «Первый Николаевский», покупатели отказываются от получения квартир, несмотря на принятое ранее решение о согласии на приобретение жилья в таком виде.
ЖК «Первый Николаевский»
«Когда выделялись средств на достройку, (новый застройщик) PRINZIP сказал, что для финансирования квартир с отделкой требуется дополнительное соглашение, и его подписание затянет процесс строительства. На тот момент пайщики были заинтересованы в том, чтобы скорее возобновить строительство. Мы провели собрание пайщиков, где приняло участие 54% от их общего числа. Из них 97% проголосовали за достройку без чистовой отделки. Сейчас те, кто оплачивал отделку, хотят получить деньги за нее обратно. Суммы называют разные. Если изначально при заключении договора с ЖСК отделка оценивалась в 3 тысячи рублей за квадратный метр, то теперь говорят об удорожании материалов и работ и называют цены в 6-7, иногда 10 тысяч за квадратный метр», – рассказал председатель ЖСК «Первый Николаевский» Евгений Артюшенко .
Паевые договоры, где описано приобретение квартир с отделкой, заключались, в основном, в период руководства кооперативом Михаила Скоробрещука (руководил ЖСК в 2013-2015, значится в числе учредителей организации) и Алексея Голубева (конец 2015 – ноябрь 2017 года). В это время организация контролировалась структурами НП «Уралэнергостройкомплекс», близкого к экс-депутату гордумы Екатеринбурга Игорю Плаксину. Сам он, по данным системы «Контур.Фокус», изначально входил в число учредителей ЖСК. В документах на приобретение жилья, подписанных экс-руководителями, не было детально указано, какие именно работы входят в чистовую отделку. По мнению Евгения Артюшенко, вероятно, имело место мошенничество со стороны отдельных управленцев ЖСК. В настоящее время информация об этом передана в ГСУ ГУ МВД по Свердловской области, где ведется расследование.
У пайщиков «Первого Николаевского» при этом сохраняется возможность требовать возврата средств за отделку квартир у ЖСК после регистрации недвижимости в Росреестре. В настоящее время подготовкой документов для проведения этой процедуры занимается PRINZIP. В кооперативе не скрывают опасений, что обращения пайщиков в органы власти и попытки привлечь к себе внимание с требованиями компенсаций могут негативно сказаться на передаче недвижимости после регистрации от застройщика в ЖСК. Однако юристы не видят оснований для этого и указывают на возможность в рамках судебного иска добиться решения о возврате денежных средств от кооператива.
«ЖСК, чтобы оплатить отделку квартир, придется проводить общее собрание. Если на нем будет принято положительное решение, доплачивать за отделку купленных (указанными пайщиками) квартир придется всем пайщикам. Только проведение такого собрания – достаточно затратная процедура. Когда его надо было провести при начале достройки объекта, только благодаря властям убедили ККТ «Космос» предоставить зал. Иски о взыскании средств с ЖСК возможны, но тогда возникает ситуация, при которой пайщики фактически подают в суд сами на себя. Застройщика эта ситуация никак не коснется», – поясняет юрист Андрей Мелехов .
Однако пока пайщики ЖК «Первый Николаевский» активно пытаются привлечь внимание именно представителей власти к сложившейся проблеме. Напомним, во многом благодаря вмешательству губернатора и правительства Свердловской области было достигнуто соглашение о завершении объекта новым застройщиком PRINZIP с привлечением средств Сбербанка.
«Пайщики идут по проторенной дорожке. У них получилось поднять волну (когда требовалась достройка объекта). Эти же механизмы они взяли и решили попробовать снова. В этой ситуации они ничего не теряют. Возможно, с помощью власти пытаются надавить на застройщика. Горизонт вариантов действий для власти тут широкий», – оценивает ситуацию политолог Александр Пирогов.
Однозначного отказа от удовлетворения требований пайщиков областные власти пока не заявили. Впрочем, в свердловском Минстрое подчеркивают, что сталкиваются с подобными проблемами во многих долгостроях, однако законодательного механизма для возврата средств пострадавшим пайщикам и дольщикам из бюджета нет.
В Екатеринбурге продолжается один из крупнейших корпоративных конфликтов 2016-2017 гг.: спор между застройщиком ЖК «Первый Николаевский» и основным инвестором проекта - .
DK.RU уже рассказывал про версии конфликта, существующие у сторон. По информации , который возглавляет НП « Уралэнергостройкомплекс » - компанию, выступающую девелопером «Первого Николаевского», в 2014 г. партнер проекта Сбербанк приостановил финансирование работ. Летом 2016 г., когда средства пайщиков подошли к концу , банк поставил условие продать все квартиры ЖК, находящиеся в залоге у кредитной структуры. С того момента работы на объекте были остановлены.
В Сбербанке изложили свою версию событий, отличную от истории Игоря Плаксина :
«Сбербанк профинансировал строительство 14- и 25-этажных жилых домов ЖК «Первый Николаевский» в полном объеме и в сроки, соответствующие кредитным обязательствам. Финансирование проекта банк не приостанавливал. Параллельно с банком застройщик также финансировал проект за счет средств от продаж, получаемых от ЖСК «Первый Николаевский». Последний раз обращение в банк от застройщика о предоставлении согласия на заключение договора долевого участия для реализации жилых помещений поступило в июне 2016 г.».
В результате застройщик оказался должен банку 1,3 млрд руб.
В начале февраля 2017 г. Игорь Плаксин сообщил заинтересовавшимся конфликтом сотрудникам , что нашел средства для продолжения строительства. Однако представители Сбербанка не подтвердили этой информации.
Новый виток конфликта произошел несколько дней назад, когда директор « » Павел Рыбалко в интервью 66.RU косвенно обвинил Сбербанк в попытке сорвать проект. По его словам, банк только на словах ратует за продолжение стройки, а на практике мешает завершению проекта.
«Позиция Сбербанка деструктивна и отличается от официальной декларации. Представители банка участвовали в заседании и всеми правдами и неправдами стараются оттянуть введение процедуры наблюдения. На публике заявляют, что не хотят банкротства нашего предприятия, а по факту связывают нам руки, блокируют счета. На данном этапе 1,3 млрд руб. - фантастические для нас деньги. Активы у нас имеются на большую сумму, но живых денег, чтобы рассчитаться со Сбербанком, у нас нет», - подчеркнул Рыбалко.
Последняя информация поступила в СМИ 15 февраля, ее озвучила заместитель председателя Уральского Сбербанка Ольга Никитина. По ее данным, достраивать жилой комплекс «Первый Николаевский» будут компании и « ». Первая выступит техническим заказчиком, а вторая - подрядчиком. При этом г-жа Никитина подчеркнула, что с Игорем Плаксиным этот вопрос «предварительно акцептирован».
«Достигнуты договоренности и предварительно эти договоренности акцептованы Игорем Плаксиным [директором НП « »]. Тот участник, который готов организовать завершение строительства первой очереди, а также организовать строительство второй и третьей очередей, нами подобран и согласован. Это компания Prinzip. Они готовы принять на себя функцию технического заказчика. Определена та строительная компания, которую мы бы хотели видеть в качестве подрядчика. Это «Стройтэк», - прокомментировала Ольга Никитина.
Однако стоит уточнить, что официально документы не подписаны. И озвученные заявления противоречат словам директора компании «УктусСтрой», прозвучавшим буквально за день до этого, что партнерами в реализации проекта готовы выступить группа компаний и . А с недавних пор в деле замешана еще и прокуратура Свердловской области, сотрудникам которой в начале февраля Игорь Плаксин обещал, что строительство возобновится не позднее апреля 2017 г.
Чтобы вручить ключи от квартир в жилом комплексе с непростой историей строительства – одной из самых, пожалуй, печальных – к «Первому Николаевскому» приехали все: от губернатора, главы города и министра строительства до директоров компании-застройщика и генподрядчика. И даже духовой оркестр.
Строительство двух этих домов остановилось в 2016 году, когда у предыдущего застройщика возникли проблемы с финансированием, а потом и с законом. Всего же дольщики ждали свои квартиры 8 лет. За всю историю обманутых дольщиков в Свердловской области «Первый Николаевский» стал самым крупным из проблемных объектов.
Когда стройка встала, степень готовности двух домов - 14 и 25 этажей - оценивалась всего в 35%. После долгих переговоров, поиска нового инвестора и бесчисленной череды митингов кредитор проекта - Сбербанк - объявил, что достраивать «Первый Николаевский» будет компания PRINZIP. Взамен она получила возможность реализовать собственный девелоперский проект на участке, изначально предназначенном для строительства второй очереди жилого комплекса.
Чиновники поздравили новоселов, вручили им ключи и провели для них небольшую экскурсию по квартирам. В «Первом Николаевском» квартиры передаются с отделкой под чистовую - входные двери и необходимая сантехника. «Приезжайте в гости, когда я отделку закончу», - пригласил Евгения Куйвашева один из новоселов Андрей Фуреев.
Андрей Фуреев, новосел «Первого Николаевского»:
Очень долго ждали завершение строительства, всем миром выстрадали свое новоселье. Дом получился красивый и уютный. А когда нас у нового дома встречает губернатор, для нас это праздник вдвойне.
Главное, что бросается в глаза, когда подходишь к дому, это странные дополнительные конструкции по всему фасаду. В изначальном варианте проекта они выглядели более эстетично, поскольку предполагалось, что они будут основами специальных «карманов» для кондиционеров. И если со стороны улицы их еще зашили стеклянными ограждениями, то со стороны двора дома - особенно тот, что выше, выглядит как лазалка для гигантских детей. От планов сделать полноценные места для установки кондиционеров предыдущий застройщик отказался уже давно, а новому пришлось реализовывать тот проект, который ему достался.
Новая очередь, строительство которой уже началось по соседству, будет максимально не похожа на «Первый Николаевский», даже название у проекта свое - жилой комплекс «Татлин». Его спроектировало местное архитектурное бюро «ОСА». Он представляет собой три дома-книжки, со своей территорией, квартирографией и принципами благоустройства.
История строительства берет свое начало в 2013 году. Компания «Уралэнергостройкомплекс» (генеральный застройщик «УктусСтрой») анонсировала возведение большого жилого комплекса в Заречном районе Екатеринбурга. Первоначальный проект предполагал, что комплекс будет состоять из нескольких домов разной высоты, самые большие из которых - 64-этажные башни - длиной более 200 метров.
Для столь смелой задумки выбрали подходящий стиль: сталинский ампир - величественный, грандиозный. Кроме того, на территории жилого комплекса планировалась удобная подземная парковка, детская площадка во дворе и торговая галерея. Первую очередь этого масштабного ЖК - 14-этажный и 25-этажный дом - должны были сдать уже через два года: в I квартале 2015. Однако всё пошло не по плану.
Неожиданно стали возникать сложности: сначала проект башен сократили на 50 метров - с 64 до 50 этажей. А позже стройка и вовсе остановилась. Дольщики, которые должны были получить свои квартиры и заселиться в новый дом, неоднократно выходили на митинги, писали письма в правительство области. Многие СМИ города следили за развитием событий вокруг «Первого Николаевского» - ситуация получила большой резонанс. Однако никто уже не верил многочисленным обещаниям директора строительной компании в скором времени возобновить строительство. В 2016 году арбитражный суд Свердловской области зарегистрировал иск о банкротстве ООО «УктусСтрой». В 2017 суд взыскал с главы НП «Уралэнергостройкомплекс», депутата городской думы Игоря Плаксина и топ-менеджеров компании более 48 миллионов рублей в пользу ОАО «Екатеринбургский муниципальный банк» (ЕМБ). Окончательно стало ясно: достроить «Уралэнергостройкомплекс» не сможет.
Эта история могла бы закончиться печально, если бы не компания ставшая новым застройщиком в 2017 году, во взаимодействии со Сбербанком. Меморандум о возобновлении строительства был подписан в феврале прошлого года при активном участии Сбербанка, выступившего финансовым партнером проекта. Чтобы строительство возобновилось, сначала нужно было заняться документацией: пересогласовать фасады и понять, какой будет окончательная версия жилого комплекса. В компании решили оставить многое из первоначального проекта. Так, владельцы могут рассчитывать на большой комплекс с закрытым зеленым двором, детские площадки, спортивный корт, а также трехуровневый подземный паркинг на более чем 1 300 мест. - Банк внимательно следит за ходом работ на строительстве «Первого Николаевского» и контролирует темп и целевой характер расходования кредитных средств, - отмечает председатель Уральского банка Сбербанка Владимир Черкашин. - Та динамика, которую демонстрирует застройщик, показывает, что обновленный проект детально проработан и исполним в заявленные сроки.
Год понадобился девелоперу, чтобы полностью достроить оба дома первой очереди жилого комплекса «Первый Николаевский». И сейчас эта история подходит к счастливому концу. В сентябре 2018 года уже 200 человек смогли осмотреть свои квартиры. А совсем скоро, 6 ноября в 15:00 состоится торжественная передача первых комплектов ключей. В мероприятии также примут участие первые лица города и области. До конца 2018 года 1500 дольщиков, наконец, смогут въехать в свои квартиры. Что касается второй очереди жилого комплекса «Первый Николаевский», она, конечно, изменится, однако сам комплекс останется в едином стиле. «Мы сделаем проект посвоему. Там точно будут добавлены «фишки» компании , - большие холлы и продуманная планировка квартир», - рассказал Геннадий Черных, директор компании PRINZIP.