Частное лицо сдает в аренду помещение. Налогообложение доходов от сдачи в аренду нежилого помещения ип

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 , ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя - физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор - организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

если арендодатель - резидент РФ - 13%;
если арендодатель - нерезидент РФ - 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица - 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (

получен
гонорар 46%

1. Сдавать в лизинг можно как от имени ФЛ, так и от имени ИП. Но, поскольку речь идет о нежилых помещениях и возможно установление признаков предпринимательской деятельности (систематический характер, предпринимательский риск) + имущество сдается ЮЛ, полагаю лучше будет если сдавать от ИП. К тому же на УСН доход от сдачи в аренду будет облагаться 6 % налогом, а не 13 %, как для ФЛ. Но при сдаче от ИП нужно будет внести изменения в перечень осуществляемой деятельности (например, код ОКВЭД 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества»).

2. Для того, чтобы привлечь к уголовной ответственности по ст. 171 УК обвинению придется доказывать сам факт осуществления предпринимательской деятельности без регистрации и причинение государству крупного ущерба - 1 500 000 руб. Также теоретически возможно привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 14.1 КоАП ((влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей).

Поэтому, если вы ИП на УСН внесите изменения в реестр в части ОКВЭД и платите налог 6 % с дохода.

получен
гонорар 27%

ЗДравствуйте!
В соответствии со ст.18 ГК РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах ; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Согласно п. 4 ст. 208 НК РФ к доходам физических лиц от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

Согласно п.3 ст.210 НК РФ Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 НК, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренныхстатьями 218-221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов.

То есть, Вы имеете право сдать в аренду имущество как физическое лицо и Вам необходимо будет уплатить 13 % налога от размера дохода. Разовая (не систематическая) сдача имущества в аренду не может быть расценена как предпринимательская деятельность, а следовательно не может квалифицироваться как административное правонарушение (ст.14.1 КоАП РФ) или незаконная предпринимательская деятельность (ст.171 УК РФ),

В силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Если Вы будете сдавать в аренду имущество осуществлять предпринимательскую деятельность, то есть как ИП, то Вам следует учитывать следующее.

К предпринимательской деятельности относится не только сдача имущества в аренду, но и действия подготовительного характера, например, проведение ремонтных и строительных работ, поиск потенциальных арендаторов, что подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановления Федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 N А70-4191/2009, Центрального округа от 31.08.2009 N А64-6950/08, Восточно-Сибирского округа от 09.09.2009 N А33-6383/09, Центрального округа от 15.08.2007 N А36-2300/2006).
Таким образом, временное неиспользование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, в частности, отсутствие договоров аренды, ремонт помещения и т.п., а также использование имущества (его части) для управленческих нужд индивидуального предпринимателя, само по себе не может рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности.
Поскольку Законом N 2003-1 не определены сроки представления документов, подтверждающих право индивидуального предпринимателя на освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц, такие документы должны быть представлены в сроки, позволяющие налоговому органу исчислить сумму налога на имущество физических лиц и направить налогоплательщику налоговое уведомление об уплате налога до 1 августа.
Проверка фактического использования индивидуальными предпринимателями имущества в предпринимательской деятельности, должна проводиться налоговыми органами в рамках налогового контроля .

в размере 6 процентов.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности .

Таким образом, в случае постановки на учет в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты единого налога, связанного с применением УСН, с доходов, полученных от предоставления рассматриваемого помещения в аренду , Вы не будете являться плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении указанного помещения.

При этом, по мнению контролирующих органов, для применения права на освобождение от уплаты налога на имущество ИП, применяющему УСН, необходимо представить в налоговый орган:
- заявление об освобождении от уплаты налога на имущество в произвольной форме;
- документы, подтверждающие использование недвижимости для предпринимательской деятельности (в Вашем случае таким документом будет являться договор аренды).
Такие разъяснения, в частности, содержатся в Письме Минфина России от 01.02.2010 г. №03-05-04-01/06.

Согласно ст. 346.31 НК РФ ставка единого налога устанавливается в размере 15 процентов величины вмененного дохода. ОДнако система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход устанавливается для отдельных видов деятельности, которые указаны в ст.346.26 НК РФ.

Таким образом, поскольку ИП может быть освобождено от уплаты налога на имущество физического лица, то самым выгодным будет сдавать в аренду имущество в качестве ИП, применяющего УСН.

С уважением Ф. Тамара

Единый нгаол

получен
гонорар 27%

В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательств о (Пост. Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве … "). Другими словами, если физическое лицо сдает в аренду лишнее имущество, то регистрироваться ИП не обязательно.

Гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП , уплачивает с арендной платы только НДФЛ по ставке 13% (если плательщик арендной платы не удержал НДФЛ с выплачиваемого дохода, как налоговый агент, то гражданин будет платить сам). У него остается обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц (является местным и уплачивается 1 раз в год, не позднее 1 ноября года, следующего за годом, за который исчислен налог; установлен законом N2003-1-ФЗ "О налогах на имущество физических лиц" и законом г.Москвы №47 "О ставках налога на имущество физических лиц").

Гражданин, зарегистрированный ИП по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., находящийся на общей системе налогообложения , уплачивает с арендной платы НДФЛ по ставке 13%. Предпринимателю надо будет представить в налоговый орган декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи в аренду (п.7 ст. 227 НК РФ), после чего уплачивать авансовые платежи на основании налоговых уведомлений (п.9 ст. 227 НК РФ). По итогам года - представить декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п.1 ст. 229 НК РФ).

На общей системе при сдаче в аренду нежилого помещения предприниматель обязан уплачивать НДС. Индивидуальный предприниматель имеет право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, если за 3 предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от предоставления во временное пользование нежилого помещения без учета НДС не превысила в совокупности 2 млн. руб. (п.1 ст.145 НК РФ). Операции по предоставлению жилого помещения в пользование освобождены от уплаты НДС.(пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц сохраняется.

Все предприниматели обязаны уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды "за себя" : ПФР (на обязательное пенсионное страхование), ФОМС (на обязательное медицинское страхование); за наёмных работников (если они есть): ПФР+ФСС+ФОМС (согласно закона №212-ФЗ "О страховых взносах …." .

В 2012 г ИП обязан заплатить "за себя" взносы 17208,25 руб. (если плательщик 1966 г. рождения и старше: взнос в ПФР - 14386.32 руб., вся сумма уплачивается на страховую часть; если плательщик 1967 г. рождения и младше, то взносы в ПФР на страховую часть 11066.40 руб., на накопительную - 3319.92 руб.; в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) - 2821.93 руб.; взносы в Территориальный фонд обязательного медицинского страхования в 2012г. не платятся).

Гражданин, зарегистрированный ИП по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., переходящий на УСН , должен представлять, что УСН применяется в 3-х вариантах:

С объектом обложения "доходы", налоговая ставка 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ);

УСН с объектом обложения "доходы минус расходы". Законом субъектов РФ могут быть установлены ставки от 5 до 15% в зависимости от категорий налогоплательщиков; суммы уплаченных страховых взносов (напр., взносы за "себя" в ПФР, ФОМС) можно включать в расходы (пп.7 п.1 ст.346.16 НК РФ).;

УСН на основе патента — при передаче во временное владение и (или) пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках (пп.56 п.2 ст.346.25.1 НК РФ). Сумма патента фиксированная, рсчитывается из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода.Часть патента может быть уменьшена на сумму страховых взносов во внебюджетные фонды, уплаченных предпринимателем как за себя, так и за своих работников с учетом особенностей, изложенных в п.10 ст.346.25.1 НК РФ.

Применение УСН освобождает ИП от уплаты налога на имущество физических лиц с имущества, используемого для сдачи в аренду (п.3 ст.346.11 НК РФ). Срок предоставления заявления и документов, подтверждающих фактическое использование имущества на освобождение не прописан, поэтому получается, что налоговики присылают уведомление об уплате быстрее, чем ИП подаст заявление и документы на освобождение. На основании представленных предпринимателем заявления и документов, налоговики производят возврат (зачет) излишне уплаченного налога.

Ограничение на применение УСН - годовой доход от сдачи имущества не должен превышать 60 млн. рублей в год.

Обязанность уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды у ИП на УСН за "себя" и за наемных работников (если они имеются) есть и не зависит от применяемого режима налогообложения.

Добрый вечер!

по 1 вопросу и по 2 части 2 вопроса - в соответствии с письмом Минфина РФ от 17.11.09 N 03-04-05-01/808

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

по второму вопросу - очень подробно ответила предыдущий юрист. Нужно считать все платежи и размер аренды.

Общаться в чате

Дружкин Максим

Юрист, г. Москва

Бесплатная оценка вашей ситуации

1103 ответа

249 отзывов

Здравствуйте! В рассматриваемых 2 случаях аренды в зависимости от статуса арендодателя необходимо учитывать ряд факторов, влияющих на обязанности по исчислению налогов. Это сам процент налога, обязанность его уплаты непосредственно арендодателем или налоговым агентом физического лица - арендодателя, возможность также использовать уменьшение налоговой базы на расходы при приобретении имущества. Также в данном вопросе следует обратить внимание на уплату налогов при последующей продаже имущества, сдаваемого в аренду.

Сразу хочу обратить внимание, что в предыдущих ответах содержалось ошибочное мнение о том, что налог в данном случае при сдаче в аренду недвижимости платить не нужно, в данном позиции ошибочно данный налог на доходы от сдачи имущества в аренду был спутан с налогом на имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 608 ГК РФ собственнику имущества принадлежит право сдачи его в аренду.

На основании п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

УФНС России по г. Москве в Письме от 30.03.2007 N 28-10/28916 указывает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты:

Изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

Учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

Взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

Устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Кроме того, в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденным Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст, экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

При наличии данных признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Данная позиция подтверждается Письмами Минфина России от 14.01.2005 N 03-05-01-05/3 и от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, а также Письмом УФНС России по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988.

Таким образом, по мнению контролирующих органов, если операции по сдаче имущества в аренду (внаем) либо операции по купле-продаже имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в налоговых органах в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 Постановления от 18.11.2004 N 23 указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет ответственности за незаконное предпринимательство.

Таким образом, если физическое лицо временно сдает в аренду нежилое помещение, однако его деятельность не содержит признаков предпринимательской деятельности, лицо не обязано регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Налогообложение доходов, получаемых физическими лицами, производится в порядке, предусмотренном гл. 23 Налогового кодекса РФ.

В п. 1 ст. 207 НК РФ указано, что плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в России, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Согласно пп. 4 и 10 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в России.

В соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в РФ, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ.

Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ.

Таким образом, организация - арендатор нежилого помещения, производящая выплаты по договору аренды физическому лицу - арендодателю, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы.

Исходя из изложенного индивидуальный предприниматель, выплачивающий арендную плату физическому лицу за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должен исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ, а также по представлению в налоговый орган по месту своего учета в соответствии с п. 2 ст. 230 НК РФ сведений о доходах физического лица и суммах начисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов. Данная позиция подтверждается вписьме Минфина России от 20.07.2012 N 03-04-05/3-889).

предпринимательская деятельность по передаче в аренду квартир и нежилых помещений под офисы и магазины индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, видом экономической деятельности которого, указанным в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, является сдача внаем собственного недвижимого имущества, налогообложению единым налогом на вмененный доход не подлежит. При этом доходы от деятельности по передаче в аренду квартир и нежилых помещений под офисы и магазины также не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц (п. 24 ст. 217 Кодекса). (Письмо Минфина РФ от 05.12.2011 N 03-11-11/310))

В соответствии со ст. 346.20 НК РФ в случае, по упрощенной системе налогообложения (УСН) если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 Кодекса.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики при определении объекта налогообложения вправе учитывать расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 ст. 346.16 НК).

Если физическое лицо приобрело в собственность объект основных средств (нежилое помещение) до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, то оно не являлось налогоплательщиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность, поэтому расходы на приобретение основного средства при применении индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения учитываться не должны.

В то же время расходы на ремонт указанного помещения, осуществленный в период применения упрощенной системы налогообложения, могут быть учтены при определении налоговой базы на основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 Кодекса, а расходы на его содержание в виде коммунальных платежей - на основании пп. 5 п. 1 названной статьи и ст. 254 Кодекса.

При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.(Письмо Минфина России от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716)).

Поэтому, последующей продаже имущества, сдаваемого в аренду, необходимо учитывать, что если не регистрировать ИП, просто сдавать нежилое помещение в аренду, то при продаже данного имущества, находившегося в собственности более 3 лет, НДФЛ уплачивать не нужно. Если же регистрировать ИП, то при продаже такого имущества есго стоимость должна входить в налоговую базу.

В то же время в соответствии со ст. 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Исходя из изложенного и с учетом принципа определения дохода, установленного в ст. 41 Кодекса, при дарении недвижимого имущества у дарителя не возникает дохода (экономической выгоды), подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц.(Письмо Минфина РФ от 02.11.2011 N 03-04-05/3-837))

С учетом изложенного, если не регистрировать ИП, то арендодатель (ИП или юр. лицо), являясь налоговым агентом будет исчислять Ваш НДФЛ - 13% от получаемого дохода по сделке и оплачивать его. Также по истечении 3 лет с момента приобретение права собственности, можно будет продать имущество, не платив НДФЛ с суммы продажи.

Если зарегистрировать ИП, то по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., ИП по УСН будет иметь объект обложения "доходы", по налоговой ставке 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ); с объектом обложения "доходы минус расходы" - 15%, при этом из налогооблагаемую базу возможно уменьшать на стоимость основных средств- приобретенного имущества.

Также хочу предложить еще один вариант, который возможно будет менее «налгообременненным».

В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 "Комиссия" ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.

Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала.

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Учитывая изложенное, при соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у индивидуального предпринимателя - агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.

Единственное, что надо учитывать в этом случае, что согласно п. 5 ст. 346.11 НК индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 226 Кодекса индивидуальные предприниматели, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщикам, признаются налоговыми агентами в отношении налогоплательщиков и обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога на доходы физических лиц с таких доходов налогоплательщиков.

Так что, смотрите, какие плюсы принять, какие минусы. При регистрации ИП не забывайте об обязанности самостоятельной уплаты социальных налогов, в ФСС, пенсионный фонд, ФОМС.

Доброго Вам дня!

1. В каких случаях это допустимо сделать от имени ФизЛица, а в каких случаях только от имени ИП? Каковы налоговые риски по этим двум вариантам? Вариант сдачи от имени ФЛ может быть признан незаконным предпринимательством по УК РФ?

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами (см. письма Минфина РФ от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, от 14.01.2005 N 03-05-01-05/3, УФНС РФ по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988, от 30.03.2007 N 28-10/28916).

Поскольку названные признаки в действиях гражданина будут иметься, то физическое лицо в данном случае обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица .

В противном случае гражданин будет привлечен к административной ответственности за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ и уголовной по ст. 198 УК РФ при уклонении от уплаты налогов (если не уплачена сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей). Если в рассматриваемой ситуации имущество изначально приобреталось для получения дохода от его сдачи в аренду, гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности по ст. 171 УК РФ (при получении дохода в сумме, превышающей один миллион пятьсот тысяч рублей).
----------

2. Какой вариант извлечения дохода от недвижимости выгоднее в финансовом смысле: сравните вариант ИП на разных налоговых режимах и физлица (если он допустим), при альтернативных предположениях, что первоначальные инвестиции (покупка/реконструкция) были сделаны от ИП либо от физлица?

Рассматриваю вариант только для ИП.

ИП может применять ОСН, УСН: "доходы", "доходы минус расходы", патент, ЕНВД

ЕНВД: в Москве его нет

самое невыгодное, поскольку нужно будет платить налог на имущество, налог на прибыль, НДС и т.д.

УСН: "доходы", "доходы минус расходы", патент :

Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль, налога на имущество организаций, налога на добавленную стоимость (за искл. некоторых случаев) (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

начну с патента: его применять можно только при передаче во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках. Соответственно, при сдаче в аренду коммерческой недвижимости не применяется.

"доходы" или "доходы, уменьшенные на величину расходов": целесообразнее применять именно их. Какой объект налогообложения выбрать зависит от процентного соотношения доходов и расходов.

Если предполагаемых расходов будет меньше 66,66% от общей суммы предполагаемых доходов, то лучше выбрать просто "доходы" и с суммы доходов платить единый налог 6%.

Иначе лучше выбрать "доходы, уменьшенные на величину расходов" и платить 15% с разницы.

В некоторых случаях целесообразнее выбрать второе, поскольку часто можно "закрыть" доходы расходами, перечень их пределен в ст. 346.16 НК РФ, и убытками прошлых лет (п. 7 ст. 346.18 НК РФ), к таким расходам можно отнести, например, расходы на приобретение ОС, проценты по кредитам/займам.

В этом плане лучше зарегистрироваться в качестве ИП, а потом приобретать недвижимость, тогда в учете сразу появятся расходы на её приобретение.

В реальности если Вы не собираетесь регистрировать договор в Регпалате, можете сдавать как физическое лицо.

В данном случае, выявить факт неуплаты налога, можно будет выявить только по жалобе доброжелателя.

Все услуги юристов в Москве

Прошу ответить на вопрос- Физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение(находится в собственности) под склад юридическому лицу,являясь его единственным учредителем.Юр.лицо удерживает НДФЛ с арендной платы.Правильно ли это? Обязан ли арендодатель зарегистрироваться,как ИП и платить налоги по УСН или ОСН? Налоговики начислили НДС физ.лицу, т.к. считают,что физ.лицо в данном случае занимается коммерческой деятельностью и обязан зарегистрироваться как ИП.

В Вашем случае если Вы арендуете помещение у физического лица, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, то с суммы арендной платы Вы должны удерживать НДФЛ как налоговый агент. При этом на практике
есть вероятность, что контролирующие органы признают деятельность гражданина - арендодателя предпринимательской и потребуют, чтобы он зарегистрировался как ИП. Однако законодательство не содержит четких критериев, по которым можно было бы определить, нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, получать статус предпринимателя. ФНС России считает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты:

-гражданин имеет устойчивые связи с продавцами, покупателями или прочими контрагентами.

В Вашем случае физическое лицо – арендодатель вправе не регистрироваться как ИП и уплачивать только НДФЛ, однако велика вероятность, что доказывать свою позицию ему придется в судебном порядке.

Обоснование

Нужно ли удержать НДФЛ с доходов гражданина по договору аренды. Организация арендует помещение у гражданина, не являющегося предпринимателем

Да, нужно.

В большинстве случаев НДФЛ должны удержать и перечислить в бюджет (источники выплаты дохода). Но иногда получатель дохода уплачивает НДФЛ самостоятельно (в таких случаях организация не будет налоговым агентом) (п. и ст. 226 НК РФ, п. и ст. 226.1 НК РФ).

Перечень доходов, с которых гражданин, не являющийся предпринимателем, должен самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ, приведен в пункте 1 статьи 227.1 и пункте 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ. В этот перечень, в частности, входят доходы, полученные по гражданско-правовым договорам от граждан или организаций, которые не являются налоговыми агентами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). К таким доходам относятся, например, выплаты, полученные от банка по его векселям или от иностранной организации, которая не имеет в России обособленных подразделений. Российские организации-арендаторы признаются налоговыми агентами (). Следовательно, с суммы арендной платы по договору аренды, заключенному с российской организацией, гражданин самостоятельно налог не рассчитывает и не уплачивает. В этом случае удержать и перечислить НДФЛ должна организация-арендатор ().

Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор (налоговый агент) не вправе (). В частности, условие в договоре аренды (дополнительном соглашении к нему) о том, что гражданин самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученных доходов, является ничтожным.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 сентября 2012 г. № 03-04-06/8-272 , от 5 августа 2011 г. № 03-04-06/3-179 , от 15 июля 2010 г. № 03-04-06/3-148 , от 13 июля 2010 г. № 03-04-06/3-144 , от 7 апреля 2009 г. № 03-04-06-01/83 и ФНС России от 1 ноября 2010 г. № ШС-37-3/14854 .

Кроме того, в случае если организация возмещает гражданину-арендодателю коммунальные расходы, размер которых не зависит от фактического потребления коммунальных и эксплуатационных услуг (отопление, домофон и т. п.), то с суммы такой компенсации также следует удержать НДФЛ. Если же размер возмещаемых затрат зависит от фактического потребления коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и т. п.), то у арендодателя не возникает экономической выгоды. Следовательно, НДФЛ с сумм такой компенсации удерживать не нужно.

Аналогичные выводы следуют из письма Минфина России от 7 сентября 2012 г. № 03-04-06/8-272 .

Налоговый агент перечисляет удержанный НДФЛ по реквизитам той налоговой инспекции, в которой состоит на учете. Местонахождение арендуемого объекта не важно. Это следует из статьи 226 Налогового кодекса РФ.

2. Из статьи Арендуем имущество у физического лица: налоговые аспекты и бухучет

Организация может заключить договор аренды как с физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, так и с лицом, не имеющим этого статуса. Главное, чтобы гражданин, сдающий имущество в аренду, был его собственником либо имел право им распоряжаться (ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Предприниматели самостоятельно рассчитывают и уплачивают налоги (подп. 1 п. 1 ип. 2 ст. 227 НК РФ). Разберемся, какие обязательства по налогам возникают у организации, если она арендовала имущество у физического лица, не имеющего статуса ИП. Посмотрим также, как отразить эту сделку в бухгалтерском учете.

При выплате физ.лицу арендной платы организации безопаснее удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет

Минфин России считает, что российская компания, выплачивающая арендную плату гражданину - не предпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (письмаот 02.10.14 № 03-04-05/49525 , от 18.09.13 № 03-04-06/38698 , от 16.08.13 № 03-04-06/33598 и от 27.02.13 № 03-04-06/5601). То есть она обязана рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (п. , и ст. 226 НК РФ).

Аналогичного мнения придерживаются налоговики (письма ФНС России от 05.07.12 № АС-4-3/11083@ , от 09.04.12 № ЕД-4-3/5894@ и от 01.11.10 № ШС-37-3/14584@ , УФНС России по г. Москве от 18.06.12 № 20-14/053155@ и от 16.12.11 № 20-14/3/122006).

Если организация выплачивает арендную плату деньгами, у нее есть возможность удержать НДФЛ. Значит, компания не вправе ссылаться на то, что не смогла удержать налог у физического лица (п. 5 ст. 226 НК РФ). На это же указывает Минфин России (письма от 27.02.13 № 03-04-06/5601 и от 06.12.10 № 03-04-06/3-290).

Однако есть мнение, что организация-арендатор может не удерживать НДФЛ с арендной платы, если в договоре аренды прописано, что гражданин самостоятельно уплачивает налог. Это заблуждение. Налоговый агент не вправе перекладывать свои обязанности на получателя дохода (п. 5 ст. 3 НК РФ).

Включение подобного условия в договор аренды противоречит нормам Налогового кодекса. Это условие будет признано ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Такой же точки зрения придерживаются и Минфин России (письма от 29.04.11 № 03-04-05/3-314 иот 15.07.10 № 03-04-06/3-148), и суды (постановление ФАС Московского округа от 07.03.12 № А40-40718/11140-184).

Таким образом, рискованно не удерживать НДФЛ с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу - не предпринимателю (подробнее читайте ниже). Если инспекторы обнаружат это нарушение, они оштрафуют организацию за неисполнение обязанностей налогового агента. Штраф составляет 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет (ст. 123 НК РФ).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

НДФЛ перечисляют в бюджет даже при выплате арендодателю аванса

При каждой выплате арендной платы или ее части организация обязана удержать НДФЛ. Неважно, как компания рассчитывается с арендодателем - авансом, частями либо по завершении месяца или иного периода.

НДФЛ, удержанный из арендной платы, организация перечисляет в бюджет в следующие сроки (п. 6 ст. 226 НК РФ):

-если деньги для расчета с арендодателем она снимает со счета в банке - в день получения наличных средств в банке;
- если рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке - в день перечисления арендной платы со счета организации на банковский счет гражданина либо по его поручению на счета третьих лиц

Есть риск, что налоговики признают деятельность гражданина предпринимательской и потребуют, чтобы он зарегистрировался как ИП

Если физическое лицо сдает в аренду несколько помещений (неважно, жилых или нежилых) или разных видов имущества, инспекторы могут признать его деятельность предпринимательской. Это опасно тем, что налоговики, скорее всего, потребуют, чтобы гражданин зарегистрировался в качестве предпринимателя и платил налоги как ИП (подробнее читайте ниже).

КСТАТИ

В плане НДС компаниям невыгодно арендовать имущество у физических лиц

Физические лица, которые не имеют статуса индивидуального предпринимателя, не являются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Значит, при оказании ими услуг по аренде имущества не возникает «входного» НДС, который арендатор может принять к вычету.

Зато при расчете налога на прибыль всю сумму арендной платы организация сможет включить в расходы (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Ее не нужно уменьшать на сумму НДС, как это делается при аренде имущества у плательщика НДС

Для организации-арендатора это может повлечь доначисление налога на прибыль. Ведь если предприниматель является плательщиком НДС, компания сможет включить в налоговые расходы не всю сумму арендной платы (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Она вправе учесть лишь сумму за минусом НДС.

Однако Налоговый кодекс не содержит четких критериев, по которым можно было бы определить, нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, получать статус предпринимателя. ФНС России считает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты (письмо от 08.02.13 № ЕД-3-3/412@):

-физическое лицо приобрело или изготовило имущество с целью извлечения прибыли от его использования или реализации;
-гражданин ведет учет совершаемых им операций и сделок;
-все сделки, заключенные физическим лицом в течение определенного периода времени, взаимосвязаны;
-гражданин имеет устойчивые связи с продавцами, покупателями или прочими контрагентами.

Такие же критерии приводят столичные налоговики (письма УФНС России по г. Москве от 15.06.09 № 20-14/060015@ , от 29.12.08 № 18-14/121487@ и от 25.01.08 № 18-12/3/005988). По их мнению, при наличии перечисленных признаков физическое лицо, сдающее имущество в аренду, обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя.

В то же время налоговики признают, что в некоторых случаях правильно квалифицировать деятельность гражданина затруднительно (письмо ФНС России от 08.02.13 № ЕД-3-3/412@).

Если гражданин уверен, что в его деятельности отсутствуют признаки предпринимательской деятельности, он может не регистрироваться как ИП. Значит, с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, он вправе платить лишь НДФЛ. Но не исключено, что доказывать свою правоту ему придется в суде.

Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты. Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического. Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.

Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.

Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?

Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ. При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП. Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.

Когда избежать открытия ИП невозможно?

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

В состав которых входят:

со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.

Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

реквизиты юридических и физических лиц;
информация об объекте;
условия использования недвижимости;
размер арендной платы.

Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.

Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

В документе предстоит отразить следующую информацию:

инвентарный номер помещения;
точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
наименование помещения;
площадь недвижимости.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
договор и все приложения к нему;
паспорта физ лиц сделки;
чек об уплате госпошлины
иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

Как осуществляется налогообложение?

Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы. Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ. Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

характеристики помещения;
сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
арендная плата;
особенности использования помещений и проведения ремонта;
подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

заполненное в соответствии с правилами заявление;
оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
кадастровый паспорт недвижимости;
бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Если арендодателем является физическое лицо

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.

Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.

После трудных поисков Вы решили найти . На справочных сайтах образцов возможно найти очень много бланков. Как выбрать реальный и такой который подходит к реальной проблеме. Существуют обычные правила. Отыщите составителя шаблона. Доверие юриста, который опубликовал формуляр покажет свойства шаблона. Существенным станет дата когда он был опубликован. Старые формуляры мало доставят удовольствия. Принципиальным должен быть вопрос в каком регионе возможно было использовать. Не все, что размещено на сайтах универсально. Для облегчения разыщите еще несколько таких же.

Сдача любого нежилого помещения (офиса, склада, производственного цеха) неразрывно связана с получением арендной платы, а значит, и с вопросами об уплате налогов. Их размер зависит от множества нюансов, но в первую очередь, от того, кто сдает недвижимость – физическое или юридическое лицо. Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом будут попадать под понятие НДФЛ – налога на доходы физических лиц (Налоговый кодекс РФ пп.4 п.1 статья 208). Сегодня ставка этого налога составляет 13%, следовательно, с любой суммы арендной платы физическое лицо обязано уплатить эти проценты в государственный бюджет. Многие арендодатели пытаются скрыть данную часть своих доходов, не указывая её наличие в декларациях. Однако нельзя забывать о том, что при платежах, осуществляемых через банк, в налоговую инспекцию сведения об «арендных платежах» поступят непосредственно от самого банка. В то время как еще одним источником данной информации может стать арендатор, например, при конфликте, связанном с причинением ущерба имуществу или задержкой внесения арендной платы.

В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб.

Наличие хотя бы одного из вышеперечисленных признаков должно подтолкнуть арендодателя к получению свидетельства ИП. На практике подобный подход позволит даже снизить свои налоговые издержки: упрощенная форма налогообложения будет предполагать уплату всего 6% от суммы арендной платы. Таким образом, на фоне отсутствия серьезных трат на сдачу налоговой отчетности индивидуальным предпринимателем законная форма сдачи нежилого имущества в аренду выглядит более выгодной.

Раздел: Налоговое право |

Многие арендодатели пытаются скрыть данную часть своих доходов, не указывая её наличие в декларациях. Однако нельзя забывать о том, что при платежах, осуществляемых через банк, в налоговую инспекцию сведения об «арендных платежах» поступят непосредственно от самого банка. В то время как еще одним источником данной информации может стать арендатор, например, при конфликте, связанном с причинением ущерба имуществу или задержкой внесения арендной платы.

Ответственность при неуплате налога

Обнаружив факт неуплаты налога с дохода, полученного за счет сдачи нежилой недвижимости в аренду, сотрудники ИФНС не только взыщут положенную сумму, но и насчитают пеню в размере 8% годовых. В ряде случаев дополнительно может быть назначен штраф – 20% от суммы, положенной к уплате.

Существует еще одна сторона арендных отношений: доход, превышающий 1,5 млн. руб. и связанный с предпринимательской деятельностью, требует наличия регистрации юридического лица. В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб.

Но будет ли сдача в аренду нежилого помещения считаться предпринимательской деятельностью? На практике подобные дела всегда передаются в суд, который принимает во внимание всю совокупность сопутствующих факторов. Сдача в аренду наверняка будет признана предпринимательской деятельностью при следующих условиях:

нежилая недвижимость была приобретена специально для сдачи в аренду

арендуемая недвижимость используется для извлечения дохода, но не для удовлетворения бытовых или семейных потребностей собственника

нежилая недвижимость сдается в аренду юридическому лицу

Сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем

Сдача помещений в аренду

Одним из самых прибыльных видов предпринимательства является сдача в аренду помещений. Это могут быть торговые, офисные, складские, производственные помещения. Однако чтобы вести этот бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений, необходимо иметь право собственности на них. Можно ли заработать таким способом, не являясь при этом собственником? Можно. Для этого существует субаренда.

Что такое субаренда?

Это понятие означает передачу в аренду помещения, которое арендовали вы сами. Происходит это следующим образом. Вы ищете выгодные и долгосрочные предложения аренды. А затем заключаете с собственником договор, в котором он наделяет вас правом передавать помещение в субаренду. Например, вы арендовали пустую квартиру за 10 000 рублей. Если сделать в ней косметический ремонт и обставить нехитрой мебелью, можно смело пересдавать ее за 20 000. Однако помните, договор аренды должен быть заключен на длительный срок. Только в этом случае возможно получение прибыли.

Хорошо бы получить какие-то гарантии в том, что арендатор не расторгнет договор досрочно. Абсолютной уверенности здесь, конечно, быть не может. В таком случае лучше оговорить заранее, что ремонт в помещении будет проведен на совместные деньги. Тогда разорвать договор собственнику будет тяжелее, ведь он вложил свои средства.

Доход от субаренды ограничивается только вашим воображением и здравым смыслом. Цену на субаренду вы устанавливаете сами. Можно арендовать хоть самолетный ангар. Оборудуете его как мастерскую — получите в разы больше, чем вложили. А если собственник захочет разорвать контракт, вы легко переедете в другое подобное помещение, ничего не потеряв. Весь инструмент и оборудование останется с вами.

Субаренда дает много возможностей получить неплохие деньги. Но велики и риски. Это большая работа и ответственность. Нужно будет постоянно искать хорошие варианты, договариваться с собственниками помещений. Можно и партнера поискать. Лучше всего на такую роль подойдут люди без особых предпринимательских способностей и без жажды заработать любой ценой.

Договор сдачи помещений в аренду

Для того чтобы избежать разногласия в будущем, стороны заключают договор сдачи нежилых помещений в аренду. Тем более, что в больших городах аренда помещений стала очень доходным бизнесом, появилось огромное количество риэлторских компаний, которые за определенный процент соединяют желающих произвести сдачу и желающих снять помещение для своего бизнеса в аренду.

Обычно его предоставляют сами агенства недвижимости. Данный договор аренды как правило, представляет собой типовой договор, в котором перечисляются все основные права и обязанности обеих сторон. Если договор заключают физические лица, то это же договор найма. Если при этом одно из лиц является юридическим, то это уже договор аренды. Юридическим лицом может выступать агентство недвижимости, осуществляющая данную сделку.

Сдача помещений — налоги и штрафы

Любое дело, приносящее прибыль, облагается налогами. За уклонение от их уплаты полагается штраф и иногда заключение.

В зависимости от вашего статуса вам придется оплачивать следующие проценты по налогам за сдачу нежилых помещений под офис, производство, склад и т.п.:

Если вы физлицо — НДФЛ в 13%. Декларация 3-НДФЛ подается раз в года до 30 апреля. Оплата налога 1 разв в год до 15 июля.

Если вы ИП — 6% при УСН. Но статус ИП подразумевает дополнительные уплаты в виде страховых взносов.

В зависимости от неуплаченных налогов при сдаче помещения за три финансовых года существуют следующие размеры штрафов:

100-500 тыс. рублей — штраф составит 100-300 тыс. рублей и возможен заключение до года;

более 500 тыс. рублей — штраф составит 200-500 тыс. рублей и возможно заключение до 3 лет.

Сдача в аренду нежилого помещения. Налогообложение физического лица — арендодателя

Кто-то из великих миллиардеров когда-то сказал: «Бизнесом занимается только тот, кому нечего сдать в аренду». Сдача в аренду своего имущества была, есть и будет всегда, наиболее безопасным и популярным средством для ведения бизнеса, как в нашей стране, так и за рубежом. В данной публикации рассмотрим нюансы, возникающие при налогообложении у физического лица, в том случае, когда оно сдает в аренду принадлежащее ему нежилое помещение.

В статье будут рассморены варианты, когда арендодатель выступает в разных статусах, от которых зависит его налогообложение. А именно, арендодатель может быть:

Обычным физическим лицом непредпринимателем.
ФЛП на едином налоге.
ФЛП на общей системе налогообложения.

Общие вопросы заключения договора аренды

В статье 793 Гражданского Кодекса Украины (далее ГКУ) изложены два обязательных условия для заключения любого договора аренды недвижимости физическим лицом на территории Украины, вот они:

Договор аренды здания или его части, другого капитального сооружения заключается исключительно в письменной форме. Любая другая форма заключения договора ведет к тому, что договор признается не действительным.

В случае, когда договор аренды (найма) такой недвижимости заключается на срок более 3-х лет, то его обязательно должен заверить нотариус и внести в специальный реестр имущества, находящегося в аренде.

Минимальная арендная плата. Что это такое и на что она влияет?

Помимо этого, органы местного самоуправления ежегодно устанавливают минимальную арендную плату за 1 м² нежилых помещений. Это предусматривает подпункт 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 Налогового Кодекса Украины (далее НКУ). Она зависит от многих факторов, таких, например, как место расположения этого объекта, его физическое состояние, историческая ценность и пр. Перед заключением договора аренды желательно ознакомиться с этими цифрами и установить арендную плату на уровне не ниже, чем предусматривает этот документ.

Варианты заключения договора аренды физическим лицом с различными юридическими статусами

Теперь непосредственно о заключении договора аренды физическим лицом. Такой договор любое физическое лицо может заключать в двух юридических статусах. Прежде всего, как зарегистрированный субъект предпринимательской деятельности, имеющий статус плательщика определенной категории и просто как физическое лицо плательщик налогов на общих основаниях. Рассмотрим каждый из вариантов отдельно.

Физическое лицо, не зарегистрированное как субъект предпринимательской деятельности

Если договор аренды нежилого помещения, заключается физическим лицом, резидентом, то какие либо другие ограничения, кроме оговоренных выше отсутствуют. Т.е. сдавать в аренду можно помещение любой площади, главное чтобы права собственности на это имущество были документально подтверждены.

Налогообложение таких доходов у физического лица будет происходить по ставке, предусмотренной пунктом 167.1 статьи 167 НКУ или, попросту 15% (хотя, возможны варианты применения и повышенной ставки — 17%).

Подпунктом 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 также предусмотрено, что налоговым агентом, который отвечает за начисление и уплату налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в бюджет является арендатор, т. е. тот кто выплачивает арендную плату такому физическому лицу. Поэтому, арендатор начисляет, удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ за счет средств, выплачиваемых в виде арендной платы, по ставке 15%. Конечно же, это относится только к тем арендаторам, которые являются юридическими лицами или физическими лицами предпринимателями.

Однако, нужно обратить внимание на то, что такое физическое лицо (арендодатель) по итогам года будет обязано подать декларацию об имущественном состоянии и доходах, где указать суммы арендной платы и других полученных доходов. Если в каком либо из месяцев совокупный доход такого физического лица превысит размер десяти минимальных заработных плат (на данный момент это 12 180 грн.), то сумма такого превышения будет облагаться по повышенной ставке - 17%, а НДФЛ придется доплатить.

Физическое лицо - субъект предпринимательской деятельности на общей системе налогообложения

В этом случае какие-то дополнительные ограничения так же отсутствуют, а налогообложение будет происходить по аналогичным с предыдущей ситуацией ставкам. Разница заключается только в том, что арендатор (юр лицо или ФЛП) теперь не является налоговым агентом а также в том, что сумму дохода ФЛП может уменьшить на сумму расходов. Никаких налогов из арендной платы он не удерживает, а выплачивает всю сумму, которая предусмотрена договором аренды без удержания НДФЛ. Окончательно налогообложение этих сумм происходит у арендодателя, который включает полученные суммы арендной платы в свой совокупный налогооблагаемый доход при подаче декларации об имущественном состоянии и доходах по итогам отчетного периода (при этом не забывает применять необходимую ставку налога).

Физическое лицо-субъект предпринимательской деятельности, плательщик единого налога

Начать нужно с того, что подпункт 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 НКУ устанавливает общее ограничение для этой категории плательщиков. Оно касается площади сдаваемого в аренду нежилого помещения, которая не должна превышать 300 м².

Как известно глава 291 НКУ предусматривает 4 группы для физических лиц плательщиков единого налога, поэтому рассмотрим каждую группу в отдельности:

І группа. Согласно подпункту 1 пункта 291.4 статьи 291 НКУ, плательщики этой категории могут оказывать только бытовые услуги населению. В перечне бытовых услуг, который приведен в пункте 291.7 НКУ, предоставление имущества в аренду отсутствует. Поэтому плательщик единого налога первой группы не имеет права сдавать жилье в аренду.

II группа. Согласно подпункта 2 статьи 291.4 статьи 291 НКУ, для таких плательщиков установлено дополнительное ограничение. Они могут сдавать в аренду нежилые помещения, площадью не более 300 м², однако, опять таки либо населению, либо таким же плательщикам единого налога. Поэтому, если арендатор находится на общей системе налогообложения, то он не сможет арендовать у такого предпринимателя нежилое помещение, даже если площадь его будет менее 300 м².

III и V группы. Здесь дополнительные ограничения отсутствуют. Нежилые помещения такие плательщики могут сдавать в аренду кому угодно, независимо от выбранной ими системы налогообложения, главное чтобы площадь их не превышала 300 м².

Независимо от того к какой группе будет принадлежать арендодатель, налогообложение сумм арендной платы будет происходить по общим правилам, предусмотренным для каждой из групп. Прежде всего, все они обязаны включить полученные суммы арендной платы в доход плательщика единого налога. II группа заплатит фиксированную ставку, установленную органами местного самоуправления. III и V группы уплатят с этих сумм от 3 до 7% и НДС в зависимости от способа уплаты единого налога выбранного ими.

Www.selvana.ru/regliq/ поможет ликвидировать предприятия надежно и в сжатые сроки.

О Дмитрий Дрючин

Дмитрий Дрючин написал 35 статей в своем блоге.